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五、地王：年初年末地王頻現(xiàn)，意料之外的地王年
從2014年經(jīng)營性用地成交總價(jià)和單價(jià)TOP10排行榜來看，地王主要出現(xiàn)在一月、十一月和十二月，呈現(xiàn)兩頭翹的啞鈴格局。年初延續(xù)2013年形勢大好的勁頭，土地市場依然火熱，房企拿地意愿強(qiáng)烈，地方政府借機(jī)推出多幅質(zhì)地塊，從而形成了“地王”頻出的小高潮，深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王無不在土地市場掀起熱浪。但是自3月份以來，整體樓市出現(xiàn)下行態(tài)勢，土地市場也保持平淡走完了二、三季度。就在此時(shí)， “930”房貸新政、降息等一系列利好政策相繼頒布，為樓市注入了一劑強(qiáng)心劑，土地市場開始回暖，特別是十一月，董家渡地王的順利出讓昭示著2014年土地市場新一輪小高潮的來臨。
從拿地城市來看，相較于去年，今年排行榜二線城市幾乎難覓蹤影，北上廣深四大一線城市依然是名副其實(shí)的“地王集中營”，尤其是單價(jià)排行榜，完全被北上“瓜分”，城市分化日益明顯。我們認(rèn)為市場成熟高、風(fēng)險(xiǎn)小、土地資源稀缺三大原因造就了一線城市在土地市場中無法比擬的地位，成為房企爭奪的主戰(zhàn)場，這也是一線城市頻現(xiàn)地王的主要原因。
從拿地企業(yè)來看，主要有以下特點(diǎn)：首先國企(央企)當(dāng)仁不讓，總價(jià)前十的地王有六幅是國企拿的，兩幅是企業(yè)聯(lián)合拿的，當(dāng)中也不乏國企的影子，如中民投聯(lián)合體拿下的董家渡全國總價(jià)地王。此類企業(yè)最大的特點(diǎn)就是資金充裕，具備拿高總價(jià)地塊的實(shí)力，如方興、中海等。二是激流勇進(jìn)的閩系房企依然表現(xiàn)搶眼，這類企業(yè)一向以拿地激進(jìn)著稱，如融信等。三是企業(yè)聯(lián)合體也是地王“專業(yè)戶”，如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業(yè)與生命人壽等合作拿下深圳前海地王。此外，一些民營企業(yè)、外資企業(yè)出于對(duì)一線城市核心區(qū)域地塊的看好以及補(bǔ)倉需求，也比較積極進(jìn)取，如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區(qū)區(qū)域地王。
從入榜門檻來看，雖然單總價(jià)TOP10、20、50的門檻較2013年同期全面下行，但仍處于高位，且單總價(jià)的榜首地塊均高于去年，土地市場“漲易跌難”已是一個(gè)不爭的事實(shí)。盡管整體市場下行，土地市場也表現(xiàn)的不溫不火的，但企業(yè)并不缺乏消化高價(jià)地的能力，一旦市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)的拿地意向就迅速抬頭。
六、展望：各能級(jí)市場繼續(xù)分化，低溢價(jià)將為常態(tài)
總體而言，2014年整體市場深度調(diào)整，土地市場也一波三折。2015年市場預(yù)計(jì)將平穩(wěn)運(yùn)行，在此大環(huán)境下,預(yù)計(jì)明年土地市場將有以下趨勢：
政策將繼續(xù)以強(qiáng)調(diào)集約節(jié)約用地、土改等為主�？紤]一線城市及重點(diǎn)二線城市依然緊張的土地資源，集約節(jié)約用地仍將為2015年政策的“主音”。在《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》的基礎(chǔ)上，各地政府有望陸續(xù)出臺(tái)極具地方特色的集約節(jié)約用地政策。另外，土地流轉(zhuǎn)作為土改的一個(gè)難點(diǎn)和重點(diǎn)，在未來仍將是各地政府探索的一個(gè)重要方向。
在土地財(cái)政的壓力下，明年或迎供地高峰。受整體市場下行影響，2014年二三季度土地市場明顯降溫，企業(yè)拿地意愿受到抑制，政府推地節(jié)奏也放緩，前三季度全國土地出讓金收入增速逐月下滑，其中9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。一般而言，土地出讓金額不是一次性支付的，而是在6-12個(gè)月內(nèi)繳清。因此去年尤其是下半年土地市場成交井噴在一定程度上支撐了今年全國土地出讓金收入的增長。但是據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至今年12月20日全年，100個(gè)監(jiān)測城市經(jīng)營性用地成交金額同比下降28%，這將對(duì)明年的全國土地出讓收入產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而為地方財(cái)政帶來壓力，這就可能推動(dòng)明年各地政府加大供地力度。
市場平穩(wěn)運(yùn)行，底價(jià)成交、低溢價(jià)將為常態(tài)。隨著930政策、取消限購、降息等一系列政策的發(fā)布，政府手上可用于刺激房地產(chǎn)市場的“牌”已經(jīng)不多，為了實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的軟著陸，預(yù)計(jì)2015年國家不太可能出臺(tái)較大政策干預(yù)房地產(chǎn)市場，整體市場有望延續(xù)平穩(wěn)趨勢。在此背景下，房企拿地積極性將有望繼續(xù)回升，但拿地勢必依然謹(jǐn)慎，底價(jià)成交及低溢價(jià)將成為常態(tài)。
各能級(jí)城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。2015年整體市場較為平穩(wěn)，消化能力強(qiáng)的一線城市市場需求旺盛，市場形勢仍然比較樂觀，房企拿地的意愿也較為強(qiáng)烈，因此一線城市穩(wěn)中有升。盡管如此，房企拿地需更加謹(jǐn)慎，對(duì)于競爭激烈的地王，特別是一些區(qū)域地王要懂得“放手”。同時(shí)，二線城市將延續(xù)2014年態(tài)勢，縱向分化繼續(xù)加劇，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等二線城市土地消化周期較短，在2015年將保持供求平衡，房企可有選擇的在這些城市拿地。而大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市則有較大存量過剩的風(fēng)險(xiǎn)，供求壓力仍然巨大，房企拿地需謹(jǐn)慎。此外，對(duì)于三四線城市也不能全面看空，許多三四線城市不乏良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
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