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2014年土地市場先熱后冷，到年底又出現部分城市回暖，可謂跌宕起伏。年初土地市場延續(xù)2013年的火熱成交態(tài)勢，各地政府加快推地速度，優(yōu)質地塊不斷上市，為已經高溫的土地市場再加了一把火。一季度末，自杭州爆發(fā)的樓盤降價風潮開始蔓延，房企銷售不理想，拿地意愿不強烈，各地方政府也減緩了推地速度，土地市場也逐漸降溫。進入四季度，隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動，加上政府年底集中推地以及企業(yè)在一二線城市的補倉需求強烈，部分一二線城市土地市場回暖，地王頻現�？傮w來看，整體市場的不景氣導致土地市場成交規(guī)模大幅萎縮，但是土地的稀缺性使然，土地價格依然保持上升趨勢，呈現量跌價升整體走勢。
一、政策：四類政策主導市場，集約用地是主旋律
根據土地政策的核心內容，今年的土地政策大體可歸為四大類(詳見附表)，第一類強調集約節(jié)約用地，盤活土地。隨著城市開發(fā)的深化，不少城市面臨土地資源緊缺的問題，特別是北上廣深四大一線城市及重點二線城市，因而集約化用地以及盤活存量土地成為2014年土地政策的基調。國土資源部先于6月6日發(fā)布了我國首部專門就土地節(jié)約集約利用進行規(guī)范和引導的部門規(guī)章——《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，隨后又于9月25日出臺《關于推進土地節(jié)約集約利用的指導意見》，《意見》在繼續(xù)強調集約節(jié)約用地、盤活存量的基礎上，進一步強調建設用地總量控制和減量化戰(zhàn)略。推進集約用地不可能一蹴而就，是長期調整的一個過程，短期對市場供應影響有限。在國家出臺相關政策之后，各城市也開始響應，上海、廣州、杭州、佛山及廈門等地也就集約用地、盤活土地存量出臺了極具地方特色的相關政策，但是目前總體來看，都還處于政策出臺階段，實際實施及相應效果還有待落實。
第二類，土改新突破，農地流轉意見出臺。2014年11月20日，作為土改中一直備受關注的農地流轉相關政策——《關于引導農村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》出臺�！兑庖姟分饕鞔_以下幾點：實現所有權、承包權、經營權三權分置；農村土地承包經營權登記、確權、頒證工作正式啟動，并要求在5年左右的時間內完成，以妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題；經營主體多元化；發(fā)展適度規(guī)模經營已成為必然趨勢。我們認為雖然農村承包土地經營權流轉政策對房地產市場短期影響甚微，但是其有利于解放農村人口，長期則相對利好，尤其是對于一些產業(yè)地產。
第三類，多地上調基準地價。今年下半年，濟南、北京和青島等地先后發(fā)文調整基準地價，不同屬性、不同等級土地均有不同程度上調。雖然土地成交價格是由市場決定，最終成交地價也并非基準地價，但基準地價的上調仍可能推動企業(yè)拿地成本的繼續(xù)擴大。如果土地成本無法得到很好的控制，房價下行也就成為空中樓閣。
第四類，肅清土地市場違規(guī)操作。為了確保土地市場的有序運轉，進一步規(guī)范土地市場，國務院發(fā)布了關于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知。同時《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》也嚴禁以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款的行為。目前土地市場透明度不夠，暗箱操作、“私人定制”等現象還是時有發(fā)生，而為了保證土地市場的健康長遠發(fā)展，肅清土地市場違規(guī)操作的規(guī)范類政策必不可少。當然，政策本身都是好的，但如果無法落地執(zhí)行，一切也都是空談。
二、成交：整體市場成交量下滑，價格結構性上漲
2014年 土地市場整體表現低迷，成交規(guī)模大幅縮水。今年我們監(jiān)測的100個城市經營性用地成交建筑面積55622萬平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42397萬平方米，同比下降40%。具體到城市來看，超8成城市經營性用地成交金額出現下滑，土地成交金額超千億的城市從去年的4個下降至2個，僅余北京和上海。
從市場變化來看，土地市場自1月到一個高峰之后，成交總量持續(xù)走低。年初土地市場延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進入謹慎觀望態(tài)勢，土地市場也逐漸降溫，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹慎。一季度經營性用地成交建筑面積19754萬平方米，同比減少12%。二季度以來在政府推地減少、以及企業(yè)拿地積極性不高的推動下，土地市場成交規(guī)模持續(xù)大幅縮減。進入四季度，隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動，加上政府年底集中推地以及企業(yè)在一二線城市的補倉需求強烈，部分一二線城市土地市場回暖。
盡管今年土地成交規(guī)模呈逐漸下滑態(tài)勢，土地價格卻仍然堅挺，甚至在四季度出現大幅攀升。土地出讓收入是地方財政的重要組成部分，這就從根本上形成土地價格易漲難跌的走勢，尤其是一線以及重點二線城市，在今年房價下行的市場背景下，下半年多地還調高了基準地價，如北京、青島、濟南等�；鶞实貎r的上調雖不能直接決定土地成交價格，但是作為土地起始價格的參考，勢必會推動土地價格的上漲。此外，房價下行、地價堅挺的共同作用下，企業(yè)拿地熱情冷卻，對此政府為了保證土地出讓效率，推出更多核心地區(qū)優(yōu)質地塊，引發(fā)企業(yè)的競爭，從而進一步推動了土地市場量跌價漲的走勢。
另一方面土地成交結構的變化也是造成年末土地價格明顯上漲的主要原因，三、四季度一線城市土地成交環(huán)比持續(xù)增長，占整體成交的比例也從二季度的6.3%逐步增加至四季度的9.3%。一線城市成交占比的增加，主要是由于政策的利好使得一線城市以及部分二線城市四季度出現回暖，加上企業(yè)在一二線城市的補倉需求強烈，導致一線以及部分二線城市土地市場年底形成一波小高潮。此外，三四線城市中房價較高的城市，年底也迎來一波成交高峰，使得三四線城市的整體價格也有明顯上升。
從各能級城市成交規(guī)模表現來看，各級城市成交量全面大幅下跌，但是價格分化愈加明顯。受整體市場的影響，各級城市土地市場成交規(guī)模出現不同程度的萎縮。但是從各能級市場來看，在房企紛紛轉戰(zhàn)一二線城市的影響下，三四線城市的土地市場去年已經走冷，而隨著市場走勢的持續(xù)惡化，市場低迷逐漸蔓延到部分二線城市，導致二線城市之間也出現不同分化，一線城市相對而言所受影響最小。隨后在限購放松、限貸放松、央行降息等一系列政策的利好下，一線以及重點二線城市率先走出低谷出現回暖。一線城市全年土地成交規(guī)模同比減少28%，降幅較二線以及三四線城市明顯較低。
從各能級城市成交價格表現來看，城市分化愈發(fā)顯著。一線城市的土地市場，尤其是住宅用地市場，對房企而言，始終是兵家必爭之地。2014年一線城市平均樓板價過萬元，繼深圳土地價格破萬之后，北京今年的土地成交平均價格也同比大幅上漲33%至12970元/平方米，一線城市平均土地價格大幅增長36%。二線和三四線城市的平均樓板價也有不同程度的增長，但是增幅明顯不及一線城市，與一線城市的差距越來越大。二線城市之間的分化越加明顯，廈門、鄭州、青島、天津等地的經營性用地成交平均價格漲幅超過35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經營性用地成交平均價格降幅均超過15%。此外，三四線城市今年經營性用地的成交均價為1484元/平方米，較去年同期大幅增長22%，一方面是由于政府推出更多優(yōu)質地塊，另一方面也是因為企業(yè)戰(zhàn)略選擇導致的，企業(yè)在三四線城市的發(fā)展不再是遍地開花，而是選擇更加具有潛力的核心區(qū)域去發(fā)展。