[主持人]為什么？
[楊經(jīng)理]每個片區(qū)都有他的優(yōu)勢。每一個區(qū)都有利好消息在不斷出來。我個人來說投資還是跟產(chǎn)品有關(guān)系，至于買哪個地方，我覺得每個商家開發(fā)的產(chǎn)品都有一定的優(yōu)勢，還是要跟價位、產(chǎn)品定位和所在的地段有關(guān)系。
[主持人]楊經(jīng)理呢？您的看法一樣嗎？
[陳主任]對，現(xiàn)在比較敏感。所以價格漲是一個趨勢，也是目前全國都比較關(guān)注的形勢。
[林經(jīng)理]對于置業(yè)者而言，選擇區(qū)域并不僅僅是目前短期一兩個月或者一年能看到的現(xiàn)象。更應(yīng)該看到未來兩三年或者更遠時間的現(xiàn)象。茂華國際湘處于處于體育星城區(qū)域，包括市場高速和湘珠高速，長沙在未來幾年內(nèi)，甚至幾十年都是非常重要的地段。應(yīng)該說包括地鐵、輕軌也會建設(shè)到位。無論在哪個國家、哪個城市，地鐵、輕軌、機場高速這種體系，包括這種體系帶來了城市配套。包括商業(yè)、體育、人文的一系列配套的完善應(yīng)該在這樣的地段比較少見。
這是從區(qū)域角度來說，從項目角度來說能夠為市場、客戶、消費者提供什么？幾項目配套上一些入主的日程，包括其他的也可以看到商業(yè)開始投入使用了。像茂華國際湘應(yīng)該在商業(yè)上也幾萬平米，非�，F(xiàn)代時尚具有國際化特征的商業(yè)街，包括6000平米的兩個會所在長沙也是比較少有的。也相信這些完善的生活配套能給消費者提供滿意的答卷。
[主持人]你們的202是比較貴的，難道貴的投資客還多？
[主持人]請問陳主任這些獎項中的"2007年度長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌十強企業(yè)"是怎么評出來的？
[主持人]喬經(jīng)理呢？你能不能介紹一下202的銷售經(jīng)驗，為什么能夠在長沙市場上取得這么好的成績？
[主持人]長株潭定位茂華國際湘比較有優(yōu)勢，因為地理位置也比較靠近一些，林經(jīng)理您覺得長沙的大環(huán)境市場您覺得怎么樣？
[喬經(jīng)理]因為每個樓盤如果按照銷售面積的話，它的價格都不一樣。而且他們的面積包括等等方面，我是覺得應(yīng)該按照銷售量來看，每個業(yè)績量都不一樣。
[主持人]中天廣場是湖南的經(jīng)典，我們202定位是怎么樣的？主要針對哪一類的消費人群？
[主持人]你和楊經(jīng)理是不謀而合。
各位嘉賓都分析了2007年長沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會持續(xù)。08年會不會因為奧運年，長株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計會攀升多少。這個問題能不能透露一下。各位嘉賓都分析了2007年長沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會持續(xù)。08年會不會因為奧運年，長株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計會攀升多少。這個問題能不能透露一下。
[楊經(jīng)理]可能就是說我一直在長沙做房地產(chǎn)。在我個人看來，07年房價漲幅快，房價并不高。因為長沙本身的房價并不高，每一個城市的房價跟當(dāng)?shù)氐氖杖虢?jīng)濟有關(guān)聯(lián)。長沙在同檔次的城市中相比應(yīng)該說價格還有一定的攀升間。
[主持人]這個數(shù)據(jù)暫時不能說，我們就期待一下。各位老總都是做銷售的有甚么經(jīng)驗?zāi)芊窒硪粯訂幔?/p>
[主持人]茂盛華和麗城離的那么近，項目很多相似的地方，麗城也有會所、商城，這樣兩個會不會形成競爭嗎？
[林經(jīng)理]到2008年我覺得不僅僅是長沙會上升，乃至全國都會上漲。
[主持人]這樣更合理一些嗎？
[喬經(jīng)理]首先我們202不止是賣房子，我們也是賣地段、享受，提供一種服務(wù)。然后我們從整個項目做到現(xiàn)在，包括策劃，策劃占了很大部分。我們一個概念就是體現(xiàn)尊貴的地位，身份價值的體現(xiàn)。我們一般會在接待客戶過程中體現(xiàn)比較熱情，讓客戶有一個享受的感覺。
[林經(jīng)理]剛才陳主任和喬經(jīng)理、楊經(jīng)理都提到過，長沙的房地產(chǎn)市場一直以來在健康、穩(wěn)定的增長的良性渠道中。也相信08年也會在這個軌道中良性發(fā)展。
房價的話還是一定良性而且是穩(wěn)定的上漲空間，但是不會像07年的漲數(shù)出現(xiàn)機會很少。
[主持人]各位嘉賓、廣大網(wǎng)友朋友下午好！我是長沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、《長沙樓市》記者周阿禮，很高興今天能和各位相聚在我們第四期0731樓市會客室。
我們本期0731樓市會客室的主題是：長沙樓市的07，08。
大家都知道2007年是房地產(chǎn)市場不平靜的一年。聽得最多的莫過于“高”、“漲”、“控”三個字，分述就是“高房價”、“漲得快”、“控得嚴”。到年末又出現(xiàn)了“拐點”一說，似乎一夜之間整個市場就顛覆了，瘋搶的房市突然有價無市，變得冷清。正可謂是“市場風(fēng)云變幻，房價高深莫測”。
2007年的中國發(fā)生了很多故事，估計這些故事中一大半與房子相關(guān)，在座的各位都是長沙房產(chǎn)界的老總、專家，精英人士。我們今天有幸請到各位做客樓市會客室，就是想通過各位多了解了解發(fā)生在你們身邊的買房故事，買房經(jīng)，以及對2007年長沙房市的切身體會，順便給2008年老百姓買房提供些專業(yè)的建議。
首先請允許我給大家介紹一下在座的嘉賓，他們是：
湖南珠江實業(yè)投資有限公司
銷售經(jīng)理楊開勇女士
湖南茂華置業(yè)有限責(zé)任公司
高級營銷經(jīng)理林毅
長沙集成置業(yè)有限公司
銷售經(jīng)理喬輝
長沙市房產(chǎn)研究中心副主任
陳敦旭
感謝大家如約作客0731樓市會客室，在此對諸位的光臨表示熱烈歡迎！接下來的時間里，各位嘉賓將會給我們帶來2008年第一場精彩大討論，首先讓我們一同來回顧長沙樓市的2007，廣大網(wǎng)友也可以通過我們的直播頁面在線向嘉賓們提問�！鞍盐帐袌雒}搏，感受城市心跳”--0731樓市會客室邀您一同思索。
首先我們就討論下這第一個關(guān)鍵字“高”，“高房價”。市民都在喊，07年長沙房價高了，高上了天。我想問下在座的各位，大家覺得長沙房價高嗎？為什么？我們茂華國際湘的林經(jīng)理先談?wù)劙伞?/p>
[喬經(jīng)理]我們的地段有它的唯一性，我們這個樓盤在五一大道唯一個居住樓，比較罕見，投資客比較多。
[喬經(jīng)理]針對高端的客戶，就是白領(lǐng)吧，投資客比較多一點。
[林經(jīng)理]存在競爭，但是更主要的是相互促進。
[主持人]您覺得長沙會漲到什么程度？
[陳主任]長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌十強，在我們長沙還是第一次。這個也是我們創(chuàng)造性的評估活動。這個活動我們知道，企業(yè)品牌一個是有形和無形的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的價值，他的產(chǎn)生一個是依賴企業(yè)有形資產(chǎn)，他也是超過社會經(jīng)濟領(lǐng)域的現(xiàn)象，同時也可以發(fā)揮無形資產(chǎn)的作用。
第二個方面我們認識企業(yè)品牌是有形和無形的統(tǒng)一，房地產(chǎn)開發(fā)品牌價值同樣是可以被量化的，可以以開發(fā)企業(yè)的樓盤和所提供的服務(wù)和一些載體為基礎(chǔ)來形成。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值不是一層不變，在發(fā)展過程中是隨著具體情況發(fā)生一些變化增值和減值都有可能。基于這樣一些考慮，我們把企業(yè)品牌價值進行量化，量化主要三個角度量化，一個是企業(yè)品牌的市場占有能力，第二個是企業(yè)品牌的超值創(chuàng)利能力，第三是企業(yè)品牌的發(fā)展?jié)摿Α?br />
我們從三個角度對企業(yè)品牌進行量化，企業(yè)品牌的市場占有能力在量化的時候主要是考慮它的占有能力有多少，用銷售數(shù)據(jù)來說話。老百姓對你這個企業(yè)認不認可，買了你的房子就是對你的支持，用人民幣投票。所以我們在市場占有能力就是依據(jù)了市場銷售額。
第二大塊是企業(yè)品牌的超值創(chuàng)利能力，我們是利用企業(yè)樓盤的均價和同期同品質(zhì)的樓盤的均價�？隙ǔ挡糠志褪侵党~，就是企業(yè)樓盤的均價與社會平均均價的差額。
第三大塊，企業(yè)品牌的發(fā)展?jié)摿Α＿@一塊就是原指標沒有客觀數(shù)據(jù)制成。這一塊主要采用這幾個方面來開展，一個是進行市場調(diào)查，我們把品牌發(fā)展?jié)摿毣癁榘藗�方面，一個是企業(yè)的影響力，消費者對企業(yè)的知名程度，這個企業(yè)與樓盤能不能對上號。我們經(jīng)過了為期十天的調(diào)研�？偣舶l(fā)放問卷八千份在長沙市各大超市目前進行調(diào)查。第二是廣告的宣傳力。2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在電視、廣播、報紙、雜志投資宣傳的力度。第三個是危機的處理力。有些樓盤消費者有投訴，開發(fā)商處理的時候是否及時。這個我們進行了量化。第四個是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)力，你這個企業(yè)在長沙市場的影響能力和企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)能力，這個我們都做了量化。第五個是全國性的趨勢。你這個開發(fā)企業(yè)只是在長沙開發(fā)，在其省市有沒有開發(fā)的經(jīng)歷。全國性趨勢越大說明企業(yè)的跨越性越強。第六個是企業(yè)持續(xù)投資力度。第七個是企業(yè)的歷史。企業(yè)曾注冊，我們以注冊時間為準，在長沙或者其他地方他持續(xù)存在的能力。第八個指標是依據(jù)法律的支持。法律對企業(yè)的保護有效性，你是否進行了注冊，你的品牌是否進行了商標注冊。依據(jù)這樣八個方面進行一個量化。
這些數(shù)據(jù)很多是通過調(diào)查。
第二大塊我們?yōu)榱耸拱舜蠡臋?quán)證系統(tǒng)非�？茖W(xué)，我們在12月22號我們也舉行了專家論證會，這個專家論證會的組成人員一部分來源于湖南各大高校的知名教授，第二大塊來源于金融界，包括四大銀行的專家。第三方面來自于政府一些官員，有三個方面組成了專家團，在論證會上專家給我們提出了很多意見，我們也把專家的意見進行了吸收，所以就形成了剛才講的評估模型，由三大塊組成。從這些來看，我們的模型是比較科學(xué)的。
另外第三個方面，我們的資源來源于信息中心和研究中心的數(shù)據(jù)庫，還有金融機構(gòu)，還有政府的相關(guān)職能部門，像國土局、規(guī)劃局、市建委的一些資料，所以在整個評估機制是比較準確公正科學(xué)的憑證。
[主持人] 您這話一說，買房的人又會多很多。
據(jù)市場調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)長沙目前稍靠市中心的樓盤均價基本上都超過了4500左右，初步估計第四季度長沙房價漲了近1000元，這還只是大致的情況，一年內(nèi)房價漲了不止一倍的樓有很多，我想問問在座的各位覺得2007年長沙樓市是否正常？如此高的漲幅是否暗藏了什么玄機？究竟是"需求"所致，還是"炒房"所致？楊經(jīng)理可否談?wù)勀目捶�？�?/p>
[主持人]比較重視服務(wù)，那我們的物管呢？
[喬經(jīng)理]每個樓盤的具體價格都不一樣，有高價位的樓盤，有低價位的。
[主持人]各位嘉賓都分析了2007年長沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會持續(xù)。08年會不會因為奧運年，長株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計會攀升多少。這個問題能不能透露一下。
[主持人]投資客多會不會影響長沙房地產(chǎn)的發(fā)展？
[主持人]您覺得投資客占多少比例？
[主持人]1各位應(yīng)該都知道，2007年末大城市普遍出現(xiàn)降價現(xiàn)象，長沙也出現(xiàn)了所謂的"銷售低迷"現(xiàn)象，王石也站出來說中國房價"拐點"之年已經(jīng)到了，各位是如何看待這一現(xiàn)象的？楊經(jīng)理您覺得呢？
[喬經(jīng)理]應(yīng)該漲到30%左右。
[喬經(jīng)理]我們選用的是世界500強的物業(yè)管理公司。
[主持人]那林經(jīng)理呢？
[楊經(jīng)理]我對長沙的樓市是充滿希望的。我覺得07年長沙樓市比較正常，因為長沙的房產(chǎn)商本來就是比較健康比較平穩(wěn)發(fā)展的市場。07年是漲幅比較快，但是這個還會受到周邊市場、政策、經(jīng)濟的影響。對那些過熱的地區(qū)、品牌可能要國家要進行一些調(diào)控，達到供求平衡。但是在我看來長沙的樓市07年應(yīng)該供求關(guān)系有一點點不平衡，08年會趨向供求平衡的發(fā)展。在我看來長沙的樓市大部分還是需求所至。我所在的樓盤（珠江花城）是一個居家型的樓盤，我們的小區(qū)90%以上都是需求所至，向炒房、投資比較少一點。因為我們今年一期交房率來看，9月1日交房到目前為止入住率達到80%以上，就驗證這一點。應(yīng)該是需求占大部分，相對一些別的城市相對而言需求的成分多一點。
[主持人]剛才陳主任詳細介紹了一下�，F(xiàn)在我們看一下網(wǎng)上留言。
[喬經(jīng)理]不會，有兩手準備，可以居住，也可以做投資。
[主持人]楊經(jīng)理覺得呢？
[喬經(jīng)理]20%-30%。大部分是外地客戶。
[楊經(jīng)理]我個人覺得拐點這應(yīng)該是針對珠三角，對長沙而言應(yīng)該沒有拐點這個說法。我覺得長沙的房產(chǎn)市場比較健康，未來的也是一個健康、穩(wěn)定的上漲趨勢。
[主持人]位置在在市中心會不會很喧鬧。
[林經(jīng)理] 2007年長沙房價在短期內(nèi)經(jīng)歷了快速的增長，這個也跟全國在2007年的走勢是一樣的。高不高？應(yīng)該會有兩個層面的概念，一個是絕對值的高低，再一個是跟其他城市同比和跟本地的收入之間或者收入房價比的比例關(guān)系。也是非常感謝長沙房產(chǎn)局一直以來給市場上提供客觀、準確、權(quán)威的信息反饋，這也是作為研究市場的主要根據(jù)。我們也是從短期來看，從手頭上的數(shù)據(jù)，2006年全年的住宅一個均價是2700左右，到了2007年1月是2800左右，到9月份是3700。相對來說距離1月至9月漲幅是30%。如果放在長沙發(fā)展的比較長的時間段，商品房長沙漲幅一般是10%左右，2004-2006住宅是7%左右。從2007年的30%-50%不能說是理性的漲幅，不能說是理性的漲幅，這個也是居于全國市場漲幅的情況下，包括城市之間的同比效應(yīng)來說的。那么從這個絕對值相對以前來說是高的，3700-4000這個價格向與年初的2700、2800價格是高的。同樣也提到這也跟全國房地產(chǎn)市場的價格漲幅有相互影響的效應(yīng)。
從全國來看，全國的一些城市的漲幅50%-80%是低的。一些惡性城市和省會城市比如中部地區(qū)，從房價的絕對值來說，長沙相對來說比較低。經(jīng)歷了同樣的漲幅后，從絕對值來看那些可參考的城市絕對值是小的。這是起點比較低的緣故。再一個從收入房價比來說，長沙也是相比內(nèi)地中部省會城市來說的話，長沙看到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也是長沙的人均的年均收入和支配收入都是中部城市第一的。相對房價基本上是押尾。從收入房價比這個相對值來說應(yīng)該不算高。
如果總結(jié)的來說，應(yīng)該說長沙2007年到年底絕對值是比較高的水平，但是不以為這長沙房價到了頂點或者拐點這樣一個階段。從長遠來說，長沙房地產(chǎn)的健康發(fā)展，房價的上漲還有相對的空間。這意味著2007年上漲的幅度是領(lǐng)先的。是不是漲幅我個人的觀點是這樣的。
[主持人]是不是僅僅是你們珠江花城這樣子，其他的是不是投資客多一些呢？
[林經(jīng)理]對房地產(chǎn)相對來說，一般說在市場上有兩個方面，一個是較好，一個是較弱。較好容易理解，市場口碑比較好�；旧显诟鞔蟪鞘卸紩袡�(quán)威準確客觀的數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)基本上來自于網(wǎng)上簽約系統(tǒng)。這個數(shù)據(jù)也是最準確客觀權(quán)威的�，F(xiàn)在相應(yīng)的我們長沙房產(chǎn)局和長房地產(chǎn)聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)應(yīng)該說是對于樓盤的至少是經(jīng)得起市場檢驗提供了的數(shù)據(jù)。至于這個數(shù)據(jù)評選的標準的話，我覺得現(xiàn)在就房產(chǎn)局和長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)通過不同的指標，包括消費面積、銷售選項。除了單向的指標還有綜合的指標來進行評選是比較合理的。
如果對市場而言，就是給市場包括給消費者和業(yè)內(nèi)人士是一個透明的盡可能使市場信息更新好。對于開發(fā)商而言更關(guān)注的指標可能是銷售金額。一般年度目標里面都是幾個億幾個億之類，開發(fā)商更關(guān)注這個。對于市場信息的透明化來說，我個人覺得房地產(chǎn)的房產(chǎn)局和信息網(wǎng)的資料比較權(quán)威，也比較合理。
[陳主任]07年是健康持續(xù)的市場，08年各位銷售老總都談的比較好。有些觀點我贊同，有些觀點我也覺得現(xiàn)在說也為時過早。08年是房地產(chǎn)博弈的一年，上漲還是下跌這個拐點會不會出現(xiàn)？我覺得是博弈的一年。為什么？我們從這么幾個方面看，第一個國六條挑出來以后國家的宏觀調(diào)控計劃得到落實和強化，而且從07年市場調(diào)控來看比較明顯，07年出臺了很多調(diào)控政策，08年我估計仍然是國家對房價進行調(diào)控的調(diào)控年。這是一個方面，第二個方面從貨幣和信貸金融政策看，07年6次加息。從貨幣政策和信貸政策看08年還會繼續(xù)上漲。這無形中就會增加市場資金的供給，所以這也會制約長沙房地產(chǎn)的發(fā)展。
第三個奧運。那么08年奧運會巨大利好得到兌現(xiàn)，兌現(xiàn)以后在一線城市我們普遍認為拐點有可能會出現(xiàn)，對于我們二線三線城市看，房地產(chǎn)的發(fā)展拐點會不會出現(xiàn)，就跟當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況有關(guān)。總的來說奧運會的兌現(xiàn)對長沙的應(yīng)該有影響。
第四個方面，長沙的住宅保障工作在全國是排在前面的，具有表率作用。我相信長沙的表率作為會得到具體的體現(xiàn)。住房保障，我們在全國成立了第一個住房保障工作局，住房保障工作局出來以后主要負責(zé)全市的住房保障工作。經(jīng)濟適用房、廉租房可大量推出，將會有效的改善長沙房地產(chǎn)市場的工序機構(gòu)，從而使市場上的一部分的會被分流，剛性需求會減少。我認為政府的住房保障將會減少市場的需求。經(jīng)濟適用房和廉租房會減少市場的需求。
第五個方面，從市場的供應(yīng)量來看，剛才我講了07年四季度出現(xiàn)了較大幅度的供應(yīng)量這個供應(yīng)量在07年沒有減少在08年還會出現(xiàn)，尤其是08年上半年供應(yīng)量還有放大的曲線。國家土地現(xiàn)在新的政策已經(jīng)出來了，土地超過一年的不滿兩年的要增收20%的土地增值稅。所以這個對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響很大，兩年以上就收回了。所以以前存積土地的開發(fā)商估計在08年會加快開發(fā)速度。所以08年房地產(chǎn)的供求關(guān)系會得到明顯的變化�？偟膩砜垂⿻笈c取。
第六個方面人民幣升值。人民幣升值的步伐和預(yù)期會繼續(xù)，將會以3%-5%的速度升值，這是從人民幣升值來看。所以社會基礎(chǔ)資源和生產(chǎn)要素價值還會上漲。所以這個上漲也會為房地產(chǎn)價格的上漲提供一個前提。所以剛才大家講08年房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上漲，我也有所同感，但總的來說幅度會減少。不會像07年一樣大幅增長
第七個方面就是長沙的經(jīng)濟和社會的基本面持續(xù)利好。最近特殊的建設(shè)會給長沙帶來無限的想象空間，長株潭一體化。
第八個方面就是長沙房價的價格洼地現(xiàn)象仍然存在。價格洼地從全國33個城市來看，長沙是處于比較低的。從07年研究來看，長沙外地購房者逐漸增多。
第九個方面就是長沙的二手房市場仍然不活躍。08年我們國家沒有政策出臺的話，二手房市場仍然不能激活。二手房市場不能激活，整個房地產(chǎn)基本會停留一級市場，所以一級是市場被激活，對一級市場的影響也比較大。
第十個方面市場競爭更加白熱化。開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)兩極分化。所以市民期待更多的高品質(zhì)樓房。剛才楊經(jīng)理介紹精裝修的肯定是趨勢�，F(xiàn)在長沙絕大部分的樓盤都是毛坯房，從外地經(jīng)濟比較發(fā)達的一些城市來看精裝修房和裝修房現(xiàn)在已成為了一個賣點。不管是高、中普通裝修，有若干方案選擇。這個也是贏和一部分人的需求，也是一個賣點。
基于十個方面的考慮，總的來說08年是長沙房地產(chǎn)的博弈之年。
[主持人]現(xiàn)在看看網(wǎng)上留言，有很多網(wǎng)友在線提問，2007年長沙樓市到底銷售得怎樣？2007年長沙樓市漲幅到底有多快？長沙的房價現(xiàn)在到底是多少？能回答這些問題的，恐怕只有真實的數(shù)據(jù)了。陳主任現(xiàn)在能不能為大家分析下？
[主持人]我們林經(jīng)理跟大家分享一下，茂華國際湘是怎么做的。
[林經(jīng)理]珠江花城是長沙首家?guī)Ьb修的樓盤，同時精裝修也是一個發(fā)展趨勢，同時也是提高了我們樓盤在同一個產(chǎn)品中的綜合競爭力。
第二個，像我們珠江花城的陽光樓盤模式，推行了直接簽合同購盤的模式，這樣對消費者來說購房比較透明公開。
第三個像我們珠江花城舉行了很多有意義的活動比如相約花城、相約楊錦麟。談兩岸關(guān)系和臺灣的發(fā)展。然后像今年度12月份贊助中美足球賽。跟廣大球迷一起跟國奧隊加油助威。這也是我們在市場上能夠提高市場競爭力的經(jīng)驗。
[楊經(jīng)理]像奧運年和長株潭提取的因素應(yīng)該會提高長沙在其他城市的綜合競爭力也會加大長沙的城市化進程。08年房地產(chǎn)走向應(yīng)該從這幾個方面來說，一個是會受到一線城市宏觀調(diào)控的影響。第二個長株潭綜合配套也會加大城市化的進程，加大住宅需求。第三點，因為長沙的經(jīng)濟一直在持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)前景也會被看好。另外長沙目前的房價跟其他城市比有一定的攀升空間。再其次，長沙的需求還是存在的。消費者需求潛力還會進一步挖掘出來。
從這幾個方面考慮長沙房地產(chǎn)后續(xù)走向還是健康、持續(xù)的小幅上漲趨勢。至于漲幅多少，跟市場大環(huán)境、經(jīng)濟、相對的產(chǎn)品有關(guān)系。有小幅的上漲，上漲多少暫時不好說。
[主持人]林經(jīng)理怎么看待？
[楊經(jīng)理]其他樓盤，可能吧？相對而言珠江花城需求量大一點，整個長沙房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對而言比較正常。
[主持人]大家說了這么多，但到底孰是孰非，我想沒人能夠下個定論。不過，現(xiàn)在很多媒體啊，研究機構(gòu)都在"總結(jié)"、"盤點"，早已讓市民迷失了雙眼。那么各位覺得，樓市排行到底該怎么排？以什么依據(jù)進行評選才更加科學(xué)、合理，喬經(jīng)理，您是怎么看待這個問題的？
[主持人]大家說了這么多，但到底孰是孰非，我想沒人能夠下個定論。不過，現(xiàn)在很多媒體啊，研究機構(gòu)都在"總結(jié)"、"盤點"，早已讓市民迷失了雙眼。那么各位覺得，樓市排行到底該怎么排？以什么依據(jù)進行評選才更加科學(xué)、合理，喬經(jīng)理，您是怎么看待這個問題的？
[喬經(jīng)理]不會，我們產(chǎn)品選用的是雙層玻璃，非常隔熱、隔音的效果。我們頂樓是商場和住宅是分開的。
[主持人]我們在做的幾位開發(fā)商朋友都是做銷售的，不但對自己的項目熟悉，而且對我們長沙的整個市場情況也應(yīng)該非常了解。喬經(jīng)理您覺得長沙現(xiàn)在房價高嗎？
[主持人]各位嘉賓都分析了2007年長沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會持續(xù)。08年會不會因為奧運年，長株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計會攀升多少。這個問題能不能透露一下。感謝在場嘉賓這么多精彩的發(fā)言。
2007年的長沙樓市是讓人喜讓人憂的一年，是輝煌與忐忑并存的一年，2007年已然過去，2007年與2008年有多少相似與因果承接或截然相反，我們無法預(yù)知，只能根據(jù)科學(xué)準確的銷售備案數(shù)據(jù)及銷售實例去分析去預(yù)測，去引導(dǎo)。
在此讓我們希望2008年，所有的開發(fā)商朋友們都能打造更多有品味和居住價值的好房子，所有的市民都能夠"居者有其屋"。也特別提醒各位業(yè)內(nèi)的朋友，特別關(guān)注2008年1月21日下午2：30在湖南國際影視會展中心歡城AB廳的2007長沙樓市排行榜頒獎典禮活動，屆時將有更多數(shù)據(jù)分析及樓盤開發(fā)成功經(jīng)驗與大家分享，2007長沙樓市年報也將在當(dāng)場免費發(fā)放，現(xiàn)場安排精彩紛呈，更有30000元大獎等著各位，歡迎在座的各位能如約參與。
今天的0731樓市會客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見。
有請各位嘉賓在我們的風(fēng)云人物榜上留下自己的墨寶，有請……
[主持人]各位嘉賓以及廣大網(wǎng)友應(yīng)該都知道，我們信息中心及研究中心在上半年度樓市排行榜的基礎(chǔ)上，承辦了2007年度長沙樓市排行榜活動，現(xiàn)在進展情況如何，下面有請我們長沙市房產(chǎn)研究中心陳敦旭副主任給介紹一下？
[陳主任]雖然講的問題都是比較敏感的，像價格。那么2007年長沙的房地產(chǎn)市場總的來說是一個健康穩(wěn)定的市場。為什么說健康穩(wěn)定，一個從全國的趨勢來看，價格漲了1000多。但是我們放在全國看，都在漲，如果你不漲你就不健康。我認為是健康的。
那么2007年不管是價格在漲，我們的銷售面積還有批準預(yù)售面積都在上升。尤其是第四季度，我們批準預(yù)售面積有較大的增長。各個月份來看供銷比比較平衡，基本上在1：1左右。不管是住宅還是非住宅都有這樣一個特點價格確實在漲。那么具體漲了多少，我們21號再看研報數(shù)據(jù)。
[林經(jīng)理]對于房地產(chǎn)企業(yè)，和所有在市場上經(jīng)營的企業(yè)來說，他提供的產(chǎn)品和服務(wù)要得到消費者和市場的認可，最核心也是要從市場角度出發(fā)為客戶提供超越客戶滿意的服務(wù)。茂華國際湘2007提出的口號是“定制商城”。就是為市場角度出發(fā)為客戶量身定制。商城的話有兩個方面，一是服務(wù)，產(chǎn)品本身具有競爭力，對一個地產(chǎn)商來說這個是必須的。除了產(chǎn)品之外，再一個是附著在市場上給行業(yè)給客戶消費者帶來新的生活方式、生活觀念和全面的生活解決方案。從產(chǎn)品這個層面來說，前期茂華國際湘也是對長沙市場做了大量的市場調(diào)研。包括有近百位的業(yè)內(nèi)人士和近千位的市場商進行了調(diào)研。同時我們要求國內(nèi)知名的設(shè)計師和景觀設(shè)計師。邀請他們進行設(shè)計也是注重了長沙本地包括區(qū)域的生活習(xí)慣和地理習(xí)慣。也是為了實現(xiàn)為客戶量身定制的比條件。剛剛提高的主要是產(chǎn)品，同時作為產(chǎn)品本身對城市的責(zé)任感和城市的面貌，為城市、客戶帶來生活觀念、生活理念也是我們所花費更大的經(jīng)歷去努力，茂華國際城在10月份開盤以來也受到了市場的認可，我們感覺的也是在我們成交里面，相當(dāng)多的成交客戶里面都是客戶帶客戶通過口碑帶來的。也是讓我們很欣慰。
[主持人]聽潘總說好象你們最近要舉行鄧麗君生平的巡回演唱會。我們發(fā)現(xiàn)珠江花城的很多活動針對的人均年齡都比較高的。這是不是會失去很消費群體呢？
[主持人]中天廣場跟五一大道202項目離的很近，而且都是一些高端產(chǎn)品，中天廣場的目標是長沙乃至湖南的標志性建筑，是不是和五一大道202有得一拼？
[主持人]您覺得2008年投資的話，是投資商鋪還是住宅，哪個片區(qū)會好一些？
[主持人]喬經(jīng)理您在五一大道202是主管銷售的，對市場情況應(yīng)該是了熟于心，您覺得2007年的長沙樓市是不是真的如楊經(jīng)理所言？
[林經(jīng)理]我個人覺得對于長沙房地產(chǎn)市場而言，剛剛陳主任也提到了，應(yīng)該還是處于一個健康發(fā)展的軌道。2007年底到2008年，或者往后更長的時間。應(yīng)該從整個宏觀的城市，像政治、經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境這是一個最基本的條件。從長沙本身所面臨政策上來看，像長株潭，應(yīng)該說是一個比較大的利好消息。從價格來說除了大的環(huán)境之外，通常一般來說選定價格的一個關(guān)鍵因素基本上可能會提的多的是供求關(guān)系。長沙前幾年都穩(wěn)定在一個需求比較旺盛的一個階段。應(yīng)該說得益于城市化的進程，還有相當(dāng)多的置業(yè)者都是處于改善居住條件的需求，這個需求在長沙市場上也是比較旺盛的�；谶@樣的需求的話，從供給方面看，長沙房地產(chǎn)這幾年來都維持在1：1比較均衡、健康的道理發(fā)展，從供求關(guān)系長沙市場2008到后來幾年都會是在一個健康平穩(wěn)穩(wěn)步上升的渠道。類似2007年快速增長出現(xiàn)的可能性會非常小。
[喬經(jīng)理]我覺得應(yīng)該按照銷售量來算。
[喬經(jīng)理]目前位置從去年相比是高了。為什么？之前的話來長沙不久，我是在上海。來長沙之前我也非常關(guān)注長沙的樓市價格。從去年來看，均價在2000左右，從06-07差距還是蠻大。我覺得是高了。
[主持人]相關(guān)的數(shù)據(jù)現(xiàn)在還不能說嗎？
[主持人]我們茂華的配套不是很完善，業(yè)主住在里面會不會很不方便。
[陳主任]現(xiàn)在2007年的長沙樓市排行榜，經(jīng)過信息中心和研究中心幾個月的問卷調(diào)查和資料收集和整理。現(xiàn)在基本上出來了，我們大1月21號公布。這次我們一共是八個獎類，七個獎項。一個是消費面積前三甲、銷售數(shù)據(jù)前三甲、銷售金額前三甲、銷售率前三甲、普通商品類前十強、別墅類前十強、2007年長沙房地產(chǎn)開發(fā)品牌十強企業(yè)、2007年度長沙十大誠信營銷樓盤、2007年度影響長沙房地產(chǎn)十大影響人物。一共有八大類獎項，這些獎項的設(shè)立和數(shù)據(jù)和剛才的調(diào)整都是用事實說話，都是依據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)所發(fā)布的數(shù)據(jù)，還有房產(chǎn)局的加以數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)的來源。
[喬經(jīng)理]那肯定，我們五一大道202項目同樣也有建造長沙乃至湖南經(jīng)典建筑的決心，希望能給長沙人民帶來更加有品位的生活。
[喬經(jīng)理]對于個別樓盤是比較正常，我們樓盤投資的比較多一點，占到20%-30%，畢竟跟地段和房價有關(guān)系，可能我們的投資客比較多一點。
[楊經(jīng)理]其實不一定，像中美國奧隊都是年輕人喜歡的。每一個對應(yīng)的人群都不一樣的。我們的成交人均年齡階段基本是30-50歲之間。像這類型的公關(guān)活動參加也是不同年齡階層的人都有。
