[黃拓夫]2015年已經(jīng)過去，從數(shù)據(jù)來看，2015年的樓市行情可以用明顯好轉(zhuǎn)來概括。在經(jīng)歷了2014年的調(diào)整之后，2015年在一系列政策發(fā)酵刺激的影響下成交急速提升，內(nèi)六區(qū)與去年同比成交量擴(kuò)大了50%以上，長沙樓市反彈態(tài)勢明顯。
但是高成交背后也有隱憂，全年完成投資額下降超過五成 ，土地面積成交同比下滑，內(nèi)六區(qū)土地出讓金同比下滑近七成，新開工面積下滑40%以上……這一切讓2015樓市的回暖，看起來只是在一個又一個政策和行政命令的刺激下，讓剛需一族的強(qiáng)行變現(xiàn)。
2015已塵埃落定，2016序幕拉起。市場反彈獲得豐收，但回暖的背后還需要冷靜的觀察和理性的思索。這種回升能否持續(xù)？本期微沙龍我們邀請到規(guī)劃行業(yè)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)精英聚焦市場熱點(diǎn)，探討發(fā)展大勢，分享熱銷心得，共同總結(jié)2015年長沙樓市，并展望2016年的發(fā)展趨勢。
[黃拓夫]今天，我們在華遠(yuǎn)華中心新的營銷中心舉辦“2015年地產(chǎn)研究院總結(jié)性微沙龍”，在這個微沙龍上，我待會兒會給大家總結(jié)過去一年房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展?fàn)顩r和各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。另外，大家作為研究院的專家、行業(yè)從業(yè)人員，借此機(jī)會，等會也請大家把自己一年來對于房地產(chǎn)市場，對于自己項(xiàng)目的一些情況，跟大家進(jìn)行溝通。不僅從專業(yè)的角度，也從從業(yè)人員的角度來反映一下，看看市場的發(fā)展情況到底如何。
[黃拓夫]首先，我介紹一下到場的各位嘉賓，他們分別是：
張鴻輝 長沙市規(guī)劃信息中心副主任；
陽學(xué)文 湖南大學(xué)建筑教授、知名建筑學(xué)家；
傅 沂 中南大學(xué)教授，中南大學(xué)地產(chǎn)研究中心副主任；
王 望 華遠(yuǎn)華中心營銷總監(jiān)；
黎 念 長盛上東區(qū)營銷總監(jiān)；
龍 亮 中建信和城營銷總監(jiān)；
朱 熙 新峰地產(chǎn)研究院院長；
李 柏 豪宅研究院執(zhí)行院長；
黃拓夫 0731地產(chǎn)研究院副院長。
[黃拓夫]下面，我介紹下2015房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵指標(biāo)，總結(jié)發(fā)展情況。
[黃拓夫]一、宏觀經(jīng)濟(jì)政策。
1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2015年，全國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，破7成定局；M2供應(yīng)逐步增加，但仍未解決通縮問題，企業(yè)融資依然較為困難；全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資持續(xù)走低，房地產(chǎn)投資增速逐步接近冰點(diǎn)；長沙方面，GDP增速放緩，房地產(chǎn)占比固定投資比重下降至8%以下。但長沙前三季度全市實(shí)現(xiàn)GDP6147.7億元，同比增長9.7%，增速比全國和全省分別高2.8和1.0個百分點(diǎn)。全市GDP增速居全國省會城市第6位、中部省會城市第2位，其中部地位依舊。
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[黃拓夫]2、政策環(huán)境。
2015政策時間軸：全年主要經(jīng)歷了多次降準(zhǔn)降息、330新政、開發(fā)二胎、降低首付、和公積金新政等于房地產(chǎn)相關(guān)的政策，密度之頻繁和次數(shù)之多創(chuàng)下歷史。其中，貨幣政策方面，2015年經(jīng)歷5次降準(zhǔn)降息，公積金史無前例的門檻下降，從此進(jìn)入負(fù)利率時代；行政手段方面，全國解除除一線外的限購，置業(yè)門檻大大降低；中央力主打響去庫存戰(zhàn)役，不動產(chǎn)登記實(shí)行，二手房新政；置業(yè)補(bǔ)貼方面，2015年各區(qū)縣加大了對置業(yè)人群的定向補(bǔ)貼，刺激需求端；軌道交通：地鐵建設(shè)全面提速，5年內(nèi)有望建成網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃：先導(dǎo)區(qū)升級，湘江新區(qū)獲批國家級新區(qū)，區(qū)域增長極高地逐步形成。
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[黃拓夫]二、長沙土地市場。
1、土地供應(yīng)：推地節(jié)奏放緩且質(zhì)量偏低。
2015年長沙內(nèi)六區(qū)供應(yīng)土地105宗，同比基本持平，但供應(yīng)面積為423萬方，同比下跌30.65%。2015年土地供應(yīng)節(jié)奏大大放緩，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也轉(zhuǎn)向了低價格的工業(yè)地產(chǎn)，整體供應(yīng)面積和供應(yīng)宗數(shù)略微下降，但整體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的變化，土地?zé)o論從位置還是區(qū)域來講都質(zhì)量不高。
2015年長沙土地供應(yīng)內(nèi)六區(qū)占比僅為30%，供應(yīng)總和與長沙縣相當(dāng)。
其中工業(yè)用地供應(yīng)占比高達(dá)57%，而住宅用地供應(yīng)僅為4%。對比2014年，由于供應(yīng)總量的大幅度減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步分化。 內(nèi)六區(qū)的主要供應(yīng)還是集中在幾大熱門板塊中，其中商住類土地供應(yīng)遠(yuǎn)超居住用地供應(yīng)。不難看出，由于往年的大量供應(yīng)導(dǎo)致土地供應(yīng)邊緣化和質(zhì)量下降，居住用地更是越來越少。
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[黃拓夫]2、土地成交：持續(xù)低迷。
2015年長沙內(nèi)六區(qū)成交95宗，高于去年86宗，成交面積為411萬方，同比下降了7.26%。但除去低價位大面積的工業(yè)用地，實(shí)際商住三類用地僅成交180萬方，同比去年下滑近50%。今年土地成交延續(xù)去年的態(tài)勢，呈急速降溫。即便是在今年成交大幅反彈的情形下，開發(fā)商對長沙的庫存壓力和后市預(yù)期仍然偏悲觀，拿地愈趨謹(jǐn)慎，土地市場活躍度極低。
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[黃拓夫]在2015年成功出讓的95宗地塊當(dāng)中，工業(yè)土地與商住三類土地占比各半，其中商住類土地的商業(yè)類用地份額較大，這也延續(xù)了2014年以來的趨勢。同時，整個長沙地區(qū)的工業(yè)用地占比也在2015年獲得了極大的提高，四縣市的土地成交主要以工業(yè)土地為主。
[黃拓夫]3、土地價格：溢價率接近于零。
長沙土地樓面地價近六年一直處于波動上揚(yáng)的態(tài)勢。但2015年長沙內(nèi)六區(qū)宗地樓面地價1134元/平米，同比下降36.41%，出現(xiàn)了較大幅度下滑。隨著今年樓市的遇冷，土地供應(yīng)相對減少，且多地塊綜合開發(fā)價值相對較低，工業(yè)用地唱主角，多以底價成交，溢價地塊僅有4宗，整體溢價率接近于0。
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[黃拓夫]其中，內(nèi)六區(qū)的樓面均價為1501元/平米，同比下滑19%。天心區(qū)的土地樓面價成交價格最高且上浮最大，開福區(qū)、望城區(qū)的土地樓面價下滑比較明顯。望城區(qū)依然是樓面地價和單價最低區(qū)域，且因?yàn)橥浅山幻娣e最大，拉低了內(nèi)六區(qū)整體均價。商住類土地樓面價方面，除望城外，內(nèi)五區(qū)商住類型的土地樓面價實(shí)際都略有上浮。
[黃拓夫]4、土地收入貢獻(xiàn)率——成交金額顯著下跌，政府土地收入銳減，財(cái)政收入下滑明顯
2015年長沙內(nèi)六區(qū)土地成交總金額為79億元，同比下降70.3%，創(chuàng)下2010年以來的最低值。區(qū)域成交：岳麓、望城土地成交面積占內(nèi)六區(qū)的73%，與去年基本持平，但岳麓區(qū)的成交比例大幅減少，望城區(qū)大幅增加。
[黃拓夫]5、土地成交月度分布：穩(wěn)定的低迷。
2015年商住類土地成交面積相較去年降低明顯，同時2015年內(nèi)六區(qū)市場流拍10宗地塊共43.63萬方，流拍率9.5%，其中商住類用地流拍9宗，流拍率15%，較去年下跌了6個百分點(diǎn)。雖然流拍率降低，但整體成交低迷是不爭事實(shí)，土地市場知名舉牌方集體沉默。
[黃拓夫]三、新房市場。
1、投資開發(fā)：2015年投資總額下降明顯，資本對樓市發(fā)展看淡。商品房新開工同比均下降明顯，但施工、竣工面積與去年相當(dāng)，短期上市量將維持較高水平，中期供應(yīng)水平將有明顯下降。
[黃拓夫]2、商品住宅：2011-2015年，長沙住宅供應(yīng)年平均值為1800.81萬平方米，年平均增幅為4.88%。但2015年的供應(yīng)出現(xiàn)下調(diào)；從內(nèi)六區(qū)的供應(yīng)分布來看岳麓區(qū)是供應(yīng)的主要陣地，2015年的供應(yīng)總量為442.06萬方，占內(nèi)六區(qū)比例接近40%；其次是雨花區(qū)占比超過20%，芙蓉區(qū)與開福區(qū)占比較小。受前期市場震蕩和預(yù)期悲觀的影響，2015年內(nèi)六區(qū)住宅供應(yīng)同比下降近20%，但由于2015年市場成交向好，進(jìn)入下半年后推盤數(shù)量增多，供給有所恢復(fù)，推盤也較為集中，四季度延續(xù)了這一趨勢。
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[黃拓夫]近五年來長沙及其內(nèi)六區(qū)商品房成交量經(jīng)歷了一個從急速上揚(yáng)到2014年遭遇拐點(diǎn)下滑的過程，2015年大幅反彈，全市商品住宅成交1915.47.12萬方，同比增長34.01%。其中內(nèi)六區(qū)網(wǎng)簽1724.59萬方，同比增長52.93%；從內(nèi)六區(qū)的成交分布來看，岳麓區(qū)的成交量第一的地位不可撼動，成交量同樣接近40%。在2015年成交普遍放量的情況下，岳麓區(qū)、雨花區(qū)和望城區(qū)都取得了不俗的銷售業(yè)績，三區(qū)成交占比也超過74%。住宅成交結(jié)構(gòu)方面，90-144平米套型主力優(yōu)勢擴(kuò)大，投資型產(chǎn)品比例降低，改善型需求擴(kuò)增。住宅成交均價方面，2015成交放量，價格地位盤整，是整個市場以價換量的必然結(jié)果。六區(qū)價格特征方面，六區(qū)分化明顯，其余各區(qū)成交均價同比均跌，望城區(qū)穩(wěn)坐價格洼地，拉低整體均價。
[黃拓夫]3、寫字樓商鋪：2015年，寫字樓市場成交同比增長69. 28%，但供應(yīng)的增長更令人擔(dān)憂。2015年寫字樓供銷比達(dá)到了2.88：1；受不斷推高的庫存和低價項(xiàng)目入市的影響，2015年辦公用房年成交均價為8022元/平米，同比下跌26.51%；商鋪2015年成交面積同比增長38.88%，新建商業(yè)網(wǎng)簽均價為13028元/平方米，同比下降18.19%，近一年的商業(yè)用房同樣是以價格為代價獲得成交。
[黃拓夫]4、總評。
2015年總結(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)下行，人民幣貶值，股市震蕩和2014年的樓市低迷，直接或間接的催生了6次降息5次降準(zhǔn)，公積金新政和貸款門檻的降低，中央要求打響去庫存的戰(zhàn)役，地方上全力救市，最大限度的刺激需求端。我們進(jìn)入了史上最寬松的置業(yè)時代。
土地市場從火熱走向低迷，邊緣化的趨勢明顯。過去高溢價時代在2015一去不回，隨著前幾年大量高品質(zhì)好地段的土地出讓，長沙的土地市場歸于沉寂，好地塊難覓。掛牌出讓的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向了近郊和遠(yuǎn)郊市場，長沙基本告別高調(diào)的造城圈地運(yùn)動。
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[黃拓夫]新房市場——虛火2015。成交創(chuàng)造了近十年新高，但是投資、土地、新開工、價格下滑震蕩較為明顯。鑒于對長沙房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析（成交集中的價位、面積、戶型、置業(yè)次數(shù)和置業(yè)人來源等），可以看出2015年的成交火爆其實(shí)質(zhì)是大量疊加的政策和優(yōu)惠舉措的刺激，讓剛需強(qiáng)行變現(xiàn)。市場結(jié)構(gòu)的矛盾并沒有得到解決，特別是寫字樓和商鋪市場的嚴(yán)重供求矛盾，加上剛需紅利釋放殆盡、資本寒冬到來，這種高成交實(shí)際上很難持續(xù)，市場的系統(tǒng)性風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。
[黃拓夫]展望2016年：2016年，我們認(rèn)為長沙房地產(chǎn)市場處于高峰滑向低潮的平臺期。1.中短期內(nèi)，長沙住宅市場一定是剛需主導(dǎo)，得剛需者得天下。2016年將會延續(xù)史上最寬松的一系列政策，成交量會有所下滑但仍將維持在高位。性價比高、大品牌的剛需、剛改產(chǎn)品將迎來快速去化。土地市場，少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的入市將會引人注意，但不再是房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)。2.中低價格，較高銷量將是市場的常態(tài)。但在剛需紅利逐步釋放，供給端嚴(yán)控的形勢下，銷量將會走低 ，價格在下半年有望反彈。中長期看，市場將在3-5年內(nèi)逐步完成從剛需到改善的轉(zhuǎn)型，期間大量的企業(yè)將被淘汰出局。3. 寫字樓商鋪市場形勢嚴(yán)峻，供需的不平衡將導(dǎo)致市場重新洗牌。飽和度高的片區(qū)和板塊的過剩商辦供應(yīng)將面臨極大的挑戰(zhàn)。遠(yuǎn)郊地區(qū)的新型商辦（總部基地、保稅區(qū)、商貿(mào)城等）由于特殊的定位和較低的價格受到市場青睞。
謝謝大家！
[王望]今天來了很多的前輩，有認(rèn)識的，還有一些新的專家。首先，我代表華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目非常感謝各位專家的到來，過來給我們做指導(dǎo)。今天，我們在這里探討整個2015年的市場。剛才，主持人的分析非常全面，“虛火”這兩個字我是比較認(rèn)可的，這也讓我聯(lián)想到華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目。其實(shí)，華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目和長沙市的感覺是脫節(jié)的。我相信，在座的各位都有這樣的感受。因?yàn)椋A遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目好像不在長沙市一樣，不管是成交價格，還是產(chǎn)品，都有這樣的感覺，可能我對整體大市的判斷和主持人的判斷是一致的。
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[王望]另外，我還想說一下豪宅市場。我覺得，2016年我對豪宅市場是充滿信心的。為什么這么講？剛才，主持人提到，目前在核心區(qū)域的出讓土地比較少，之所以土地出讓價格不是很高，是因?yàn)楹芏嗤恋囟荚陂L沙市周邊，岳麓區(qū)、望城區(qū)的土地供應(yīng)量很大，而真正在開福、天心沿江一線的豪宅產(chǎn)品是越來越少。拿我們項(xiàng)目來講，周邊有萬達(dá)、恒大、保利，除此之外很難找到能夠與我們項(xiàng)目相匹配的產(chǎn)品。但是，這里面就存在一個問題，什么是真正的豪宅？會有一些產(chǎn)品在打造的過程中把價格做得比較低。所以，他們在慢慢朝改善型的方向發(fā)展。
[王望]實(shí)際上，我們非常高興看到這樣的情況，這意味著我們又少一個競爭對手。所以，很多人覺得很奇怪，2015年底的時候，保利也在開始促銷了，在這樣的情況下12月份我們賣得非常好，銷售額達(dá)到將近1個億。實(shí)際上，這也反映了真正豪宅客戶的心理，真正的豪宅客戶更看重的是你的品質(zhì)、產(chǎn)品和服務(wù)，而不純粹是價格。所以，對于2016年的豪宅市場，我們項(xiàng)目在2016年，寫字樓和大平層將全面面市。那么，我們還是非常有信心的。
[王望]寫字樓的供應(yīng)量很大，最重要的集中在芙蓉中路一條線上，由南向北寫字樓的量很大。但是，江邊寫字樓的量并不是很大，只有保利等幾個新項(xiàng)目。2015年，我們和幾個重要的機(jī)構(gòu)進(jìn)行了研討，在談的過程中都看到了沿江寫字樓的需求量其實(shí)是很大的，這個大趨勢是改變不了的。而且，整個中國90%的二三線城市都是這樣的，都是“虛火”，都是供應(yīng)量依然巨大，對于每一個做項(xiàng)目內(nèi)功的修煉是非常重要的，怎么樣把服務(wù)做好，怎么樣把產(chǎn)品做好，就能夠真正的獲得市場。
非常感謝各位來到華遠(yuǎn)華中心，希望大家在這里有一個非常愉快的下午，謝謝。
[黃拓夫]感謝王總。龍總的項(xiàng)目在2015年賣得很好，請分享一下心得吧。
[龍亮]中建信和地產(chǎn)在2015年的銷售業(yè)績、銷售面積、銷售金額都是長沙市第一，我們公司中建梅溪湖中心，中建信和城，中建芙蓉嘉苑也入選長沙樓市十強(qiáng)，這應(yīng)該是在長沙市場上第一次有三個項(xiàng)目面市。剛才，主持人問2015年的市場形勢，整個形勢應(yīng)該是比較虛。大的情況，應(yīng)該是政策刺激以后，包括低首付、低門檻對整個市場有一個帶動，促進(jìn)了購買力。但是，2016年能否持續(xù)？需要觀望。特別是上半年，可能又會到一個小的低谷。但是，不管怎么講，去年中建信和地產(chǎn)在低谷中取得佳績，是有原因的。一是依托品牌。中建信和是中國建筑和中建五局的一個央企品牌，品牌為王，打造產(chǎn)品差異化。通過集團(tuán)聯(lián)動，為銷售助力，去年我們舉辦了長沙市首屆湘江杯帆船賽，以及冠名國奧足球賽事，舉辦品牌發(fā)布會。
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[龍亮]二是產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，可以滿足消費(fèi)者的個性需求。我們有高層住宅、公寓、別墅、洋房、寫字樓、商鋪等等，去年各個產(chǎn)品都處于一個銷售高峰。三是，資源組裝，我們還和一些好的中介公司代理公司合作。說到中建信和城，這一個盤在去年就賣了9個多億，我們打的口號是“韶山路上最后一塊剩地”，韶山路上已經(jīng)沒有什么地塊了，而且這個項(xiàng)目還處在紅星圈，武廣商圈。項(xiàng)目本身配套有五星級酒店，包括南城最好的學(xué)位。我們的工程質(zhì)量，綠化配套都是首屈一指的。
[龍亮]去年，信和城11棟1500套住宅賣了1300多套，銷去化率85%多。今年，我們主要在推公寓、寫字樓，對于這些我們還是比較有信心的，現(xiàn)在還沒有開賣就有很多意向客戶了，我們企業(yè)有集團(tuán)優(yōu)勢，依托品牌和我們自身的產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量打造我們的產(chǎn)品。
[李柏]我是來自豪宅研究院的，對于2015年的豪宅市場，我個人還是有一些感想。2014年，豪宅市場感覺有些失調(diào)。從2015年的情況來看，不管是真豪宅還是偽豪宅，還是“被”豪宅，研究院也做了對于豪宅標(biāo)準(zhǔn)的探討。我認(rèn)為，豪宅具有獨(dú)特的稀缺資源，這是第一；二是它的價值內(nèi)涵和文化內(nèi)涵；三是它能經(jīng)得起時間的檢驗(yàn)，隨著時間慢慢成長。
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[李柏]比如華遠(yuǎn)華中心，在二環(huán)以內(nèi)，江邊，這是多種稀缺資源使得他具備有豪宅的底蘊(yùn)。另外，他有深刻的、獨(dú)特的文化內(nèi)涵，這是非常明顯的。我也看到華遠(yuǎn)華中心在這一塊兒做得比較充足，特別是把坡子街文化和華遠(yuǎn)華中心做成了非常漂亮的營銷事件，把老長沙與華遠(yuǎn)華中心真正對接起來了，結(jié)合起來了。我兩次體驗(yàn)了豪宅，特別是江景豪宅，在浴室洗澡的時候，可以不用考慮任何的私密性，又可以望江，這是非常獨(dú)特的。為什么豪宅要經(jīng)得起時間的檢驗(yàn)?zāi)�？別人在考慮剛需怎么樣去庫存，但豪宅沒有跌價，反而價格持續(xù)上漲，因?yàn)檫@是開發(fā)商對品質(zhì)的堅(jiān)持，對未來的預(yù)期。我認(rèn)為，豪宅的投資價值也是很大的，他是改善型產(chǎn)品，投資增值價值也是比較大的。
[李柏]我認(rèn)為，在長沙這種新一線城市或者二線城市，未來的豪宅市場是很有發(fā)展前景的。因?yàn)�，我們不缺好的山水資源，有先天的資源在這里。所以，我很看好長沙未來高端豪宅市場。在來之前我也看了最近五年的數(shù)據(jù)，實(shí)際上140平方米以上的住宅，也就是普通改善型住宅，從面積上來講是走低的，多的時候在五年前達(dá)到18%，2015年的數(shù)據(jù)已經(jīng)低于10%了。但是，把140-180平方米左右面積的改善型市場給擠掉，豪宅市場的增量依然是持續(xù)的。如果是豪宅的話，從單套成交的量來講，實(shí)際成交比改善型市場要好得多。在市場供需和市場需求方面，豪宅市場是持續(xù)樂觀的。
[李柏]當(dāng)然，今天主要是回顧2015年的整體市場，對2016年的房地產(chǎn)市場做一個展望。我們也看到了，寫字樓、商業(yè)的壓力已經(jīng)比較大了。我認(rèn)為，未來，特別是2016年以后接下來的兩三年，商業(yè)和寫字樓的市場壓力可能是最大的，在去年、前年我就有這樣的感覺了。我認(rèn)為，長沙市的商業(yè)體量在未來兩三年會形成爆發(fā)式的增長。比如，上個月開業(yè)的商業(yè)綜合體就有10家，量是比較大的。而且，現(xiàn)在在建的以商業(yè)為主的綜合體的量也是比較大的。我認(rèn)為，要認(rèn)識到未來商業(yè)地產(chǎn)的嚴(yán)重性，這種比例是不平衡的。
[李柏]剛需方面，整體來講我是比較認(rèn)同0731地產(chǎn)研究院黃拓夫先生的核心觀點(diǎn)。從2015年的政策來看，我認(rèn)為2016年主要是消化2015年出臺的N多政策，應(yīng)該說這些政策對樓市的推動和去庫存還是有比較大的作用的。從2015年10月份開始就比較明顯了，數(shù)據(jù)開始往上走了。所以，我還是認(rèn)為2016年的房地產(chǎn)市場一是要堅(jiān)守，二是要堅(jiān)信，2016年的市場應(yīng)該會比2015年的市場要好一些。謝謝大家。
[黃拓夫]謝謝。李總研究了豪宅標(biāo)準(zhǔn)的制定，這是一個很好的事情。張總，您能不能講一講，什么樣的產(chǎn)品是豪宅？什么樣的產(chǎn)品是改善？有沒有相關(guān)的研究和心得？
[張鴻輝]我先談一點(diǎn)個人對豪宅的理解。首先，非常高興有機(jī)會來參加這樣一個微沙龍活動，做了很多年的地產(chǎn)相關(guān)工作，但是是第一次參加這樣的論壇，之前和甲方（設(shè)計(jì)單位）的朋友聊得多一些，我看在座的大多是偏銷售的專家。那么，我從規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃方面的大政策對房地產(chǎn)市場的影響，結(jié)合我個人的工作談一些理解吧。
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[張鴻輝]從總體來講，長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展的動向和前景肯定還是有的。因?yàn)椋F(xiàn)在是黃金時代到白銀時代，規(guī)劃也在轉(zhuǎn)型，從以前的增量規(guī)劃轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的存量規(guī)劃。在這樣兩個大的背景下，2014年長沙市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的修改也是剛剛完成，這有組數(shù)據(jù)，到2020年長沙的建設(shè)用地規(guī)模要計(jì)劃做到629平方公里。從這個角度而言，現(xiàn)在的規(guī)模和人口都有發(fā)展的空間，這是一個大的宏觀背景。近期召開的“中央城市工作會議”是改革開放以來的第二次城市工作會議，在這次會議上明確提出要“尊重城市的發(fā)展規(guī)律”。從這可以看出將來的一個發(fā)展趨勢，可能不會是像以后那樣大拆大建，而是應(yīng)該走一條可持續(xù)的城鎮(zhèn)化路子。我認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)并不是就到了冬天，從長遠(yuǎn)來講還是有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會的，這是我個人的理解。
[張鴻輝]但是，同時也會存在很多的挑戰(zhàn)。從宏觀來講，長沙的城市化率已經(jīng)超過了50%。根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，城市化率超過50%的時候，前期快速城鎮(zhèn)化所累積的矛盾就會爆發(fā)出來。從工作經(jīng)歷來看也遇到過這樣的問題，比如很多樓盤的業(yè)主在維權(quán)，個人認(rèn)為這都是前期快速城鎮(zhèn)化、快速地產(chǎn)開發(fā)所累積下來的矛盾，當(dāng)它過了某個臨界點(diǎn)的時候，會有一個集中爆發(fā)的表現(xiàn)。為什么以前房子建完了，很快就賣出去了，也很少有人鬧事維權(quán)的。
[張鴻輝]現(xiàn)在越是價格降低，維權(quán)的現(xiàn)象也越來越多。那么，對于地產(chǎn)規(guī)劃也會有相應(yīng)的要求。比如《長沙市新版城市技術(shù)管理規(guī)定》出臺，相關(guān)規(guī)定的出臺對于地產(chǎn)項(xiàng)目肯定會有相關(guān)的影響，可能也會存在規(guī)劃與地產(chǎn)開發(fā)之間會有一些博弈的關(guān)系。規(guī)劃是政府分配資源配置的手段，他要維護(hù)的是公共利益，作為開發(fā)商代表的企業(yè)著重對利潤的追求，在公共利益和企業(yè)利潤進(jìn)行博弈的過程中，市場該怎么樣走向平衡？個人認(rèn)為，可能要考慮相關(guān)方面的保障。
我認(rèn)為，同樣也會給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一些機(jī)遇。比如，增加公共開放空間、公共綠地，減開發(fā)密度、減開發(fā)強(qiáng)度，使人們的居住品質(zhì)越來越高，我相信這些對地產(chǎn)開發(fā)也會有一些促進(jìn)的意義。比如，以前一塊地的容積率可能做到3點(diǎn)多。
[張鴻輝]但是在開發(fā)過程中也會遇到很多的約束條件，比如戶型。那么，有的開發(fā)商會覺得我出了錢，拍下了這塊地，但是建設(shè)起來會很困難，因?yàn)槭艿胶芏嘁?guī)劃條件的約束。那么，相關(guān)政策實(shí)施以后，原來一些公共性的問題通過規(guī)劃的實(shí)施逐步地積極消化，以后新推出來的一些地塊會有新的規(guī)劃條件，對地產(chǎn)的實(shí)施可能會更多地與開發(fā)商的訴求達(dá)成一致。
[張鴻輝]最近，我們在和幾個大的開發(fā)商，如萬科、恒大、長房集團(tuán)等企業(yè)，我們進(jìn)行了一些走訪，也開了一些座談會，聯(lián)合做了一些工作，探討“規(guī)劃+地產(chǎn)+大數(shù)據(jù)+互聯(lián)網(wǎng)”的實(shí)踐，以高鐵新城為例，探索怎么樣將城市設(shè)計(jì)的一些元素及大數(shù)據(jù)的分析手段，運(yùn)用到合作項(xiàng)目的具體開發(fā)和實(shí)施過程中，根據(jù)規(guī)劃的分析，為項(xiàng)目方案的后期調(diào)整，也提出了我們的建議手段。我們結(jié)合網(wǎng)絡(luò)上的一些開放數(shù)據(jù)，如微信數(shù)據(jù)、微博數(shù)據(jù)、QQ數(shù)據(jù)，還包括出租車數(shù)據(jù)、手機(jī)數(shù)據(jù)等等，嘗試探索一種新的大數(shù)據(jù)方式來分析購房者心里真正的需求和開發(fā)商的供給能力。那么，通過這樣一些新的科技手段，我們試圖達(dá)到這樣一個目的，這個人從哪里來？到哪里去？他來到這里會有一些什么動機(jī)和目的？他會有一些什么樣的反應(yīng)？我們通過這些方式來幫助開發(fā)商提高產(chǎn)品的質(zhì)量，以及定位更加精準(zhǔn)的營銷方式，我們想走一條更加新型的路子。
[黃拓夫]我說個題外話，目前，長沙市規(guī)劃信息中心和0731房產(chǎn)網(wǎng)結(jié)成了戰(zhàn)略合作關(guān)系，張主任說得很多，以前對規(guī)劃信息的挖掘在市場上是很少見到的。接下來，我們馬上會推出一款產(chǎn)品，是一款利于市場信息透明度的便利小產(chǎn)品，1月20日會召開發(fā)布會，歡迎大家過來。
[張鴻輝]說到豪宅，我們沒有太多的經(jīng)驗(yàn)，最近對長沙市近10年來報(bào)建方案的戶型做了一個統(tǒng)計(jì)分析，相關(guān)的數(shù)據(jù)由于今天準(zhǔn)備不是很充分，一下子想不起來，但在后面的活動過程中，會陸續(xù)將我們的分析結(jié)果在發(fā)布會上有所體現(xiàn)。但是，我個人覺得改善型需求，在中央提出供給側(cè)的結(jié)構(gòu)改革的背景下，應(yīng)該是很有市場的。如果有很好的經(jīng)濟(jì)條件的話，我個人也很想換一套住宅，改善一下住宅條件。
我就先說這么多，謝謝。
[陽學(xué)文]各位總監(jiān)、張主任發(fā)表了很好的意見。下面，我發(fā)表一下我對2015年長沙樓市的看法和對2016年長沙樓市的分析。
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[陽學(xué)文]2015年，個人覺得有以下幾個方面，一是樓市迎來復(fù)蘇期，全面復(fù)蘇，量增加得比較大；二是購房者入市的意愿進(jìn)一步加強(qiáng)；三是一、二手房銷量全面升溫。除了一手房以外，二手房的銷售也很火爆，有些中介機(jī)構(gòu)辦理二手房的手續(xù)要等上一天時間，排不上隊(duì)，二手房市場開始熱起來了；四是新房供應(yīng)量減少，銷售量增加；五是房價平穩(wěn)上升。除開一些遠(yuǎn)郊的住宅價格之外，實(shí)際上房價還是有所上升的，相對于2014年還是略有上升；六是土地銷量大幅度下降。前不久，市政府組織了專家評審會，市政府領(lǐng)導(dǎo)要求要多賣地，賣了地就能獲得資金來建地鐵。所以，2015年的土地銷售確實(shí)不容樂觀，要想辦法把土地賣得更多一點(diǎn)，資金回籠更快一點(diǎn)。上次，請我們過去出點(diǎn)主意，怎么樣把土地銷好，2015年土地銷售情況不是很理想。
[陽學(xué)文]對于2016年，我個人做了一些分析。一是2016年長沙樓市整體樂觀，比2015年要好一些。原因是什么呢？第一是國家政策支持力度會越來越大，特別是去庫存的政策，無論是中央政府還是地方政府，把去庫存當(dāng)作新一年的一個重大任務(wù)，市政府還會召開專門的專家會議，針對怎么樣去庫存開一個深入的研討會，證明長沙市政府領(lǐng)導(dǎo)對去庫存是高度關(guān)注的。第二是2016年是“十三五”的開局之年，作為我國來講對開局之年是高度重視的，一定要做好。所以，我認(rèn)為2016年的長沙樓市是比較樂觀的。第三是供求關(guān)系越來越健康。通過2014、2015年的逐步消化，供需關(guān)系應(yīng)該是越來越平衡。所以，我認(rèn)為基于以上三個判斷，2016年的長沙樓市會好于2015年。
[陽學(xué)文]二是住宅價格穩(wěn)中有升。庫存量在減少，住宅價格會比2015年略有上漲。三是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高峰階段。現(xiàn)在交通越來越發(fā)達(dá)，特別是地鐵，2016年1號線要開通了，軌道交通布局已基本形成。2016年的商業(yè)地產(chǎn)，無論是寫字樓還是商鋪的銷售都會有進(jìn)一步的放量。市政府做“十三五”規(guī)劃時，原來是講要在地鐵口建保障房，我對這條建議提出了不同的看法，地鐵口建保障房肯定不妥，為什么？建地鐵需要那么多的錢，在地鐵口建保障房，沒有多少錢可以掙；現(xiàn)在長沙市的商品房供過于求，我們確實(shí)有必要回購商品房用作保障房，不要再建保障房。我講了以后，在場的領(lǐng)導(dǎo)都很贊成我的建議。
[陽學(xué)文]四是土地市場肯定也不容樂觀。土地銷售高峰期已經(jīng)過了，像以前那樣一拍就翻幾番的現(xiàn)象一去不復(fù)返了。五是公寓市場迎來很好的機(jī)遇。我們國家，包括長沙市都會出臺有關(guān)公寓房的優(yōu)惠政策，我對公寓房市場特別看好�，F(xiàn)在，我們調(diào)研了沿海城市，沿海城市的中青年群體有很多人都愿意在最繁華的地段買一套公寓房，用于上班時間段的休息場所，星期一至星期五的中午去休息一下。公寓房的投資價值很大，總價低，投資回報(bào)率高，再加上2016年對公寓樓政策的支持，我覺得對于公寓樓市場來說是一個利好消息。
[陽學(xué)文]六是改善型需求會增加。過去十年確實(shí)開發(fā)了很多的住宅，要么配套功能不全，要么建筑質(zhì)量不行，要么綠化不夠，有這樣那樣的弊病。那么，對幸福生活是怎樣的追求？就是對小康住宅的追求。那么，高品質(zhì)社區(qū)、改善型需求肯定會增加。在“十三五”住宅建設(shè)規(guī)劃會議上，我就提出了一個建議，將來的棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)推掉以后要怎么辦？我認(rèn)為有的推掉以后要增加綠化，要建設(shè)人見人愛、精致精美的宜居長沙，舒適度肯定要提高。所以，改善型需求是長沙樓市未來的發(fā)展方向。2016年，長沙樓市要把握兩大重點(diǎn)。第一大重點(diǎn)是去庫存；第二大重點(diǎn)是增加改善型需求，建設(shè)高品質(zhì)的住宅小區(qū)。七是整合分化趨勢進(jìn)一步加劇�，F(xiàn)在，品牌開發(fā)商強(qiáng)者愈強(qiáng)，一些沒有實(shí)力，沒有品質(zhì)意識的開發(fā)商會沒有市場。
以上是我個人對2016年長沙樓市的分析，謝謝大家。
[朱熙]我來自新峰地產(chǎn)，也是做數(shù)據(jù)研究的機(jī)構(gòu)，我們公司在2015年以“中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)第一股”登陸了資本市場。
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[朱熙]剛才，拓夫講了2015年的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)指標(biāo)，好像在2015年底是前端的數(shù)據(jù)往下調(diào)，但后端市場的銷售數(shù)據(jù)是往上走的。那么，我們能不能把這些數(shù)據(jù)串起來看呢？我們認(rèn)為2016年的市場在下半年可能會出現(xiàn)一個短暫的時間窗口。為什么這樣講呢？前面有不少專家講到了2016年的市場會怎么走，2015年有很多開發(fā)商把地賣給別人了，自己不玩了。
[朱熙]那么，新峰地產(chǎn)研究院在房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)方面做深度的挖掘，類似于張主任講的你們是用規(guī)劃+房地產(chǎn)+大數(shù)據(jù)+互聯(lián)網(wǎng)來挖掘客戶從哪里來，有什么需求，對開發(fā)商的供給做一個前端的判斷。我們做的是從土地?cái)?shù)據(jù)、新開工數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)、銷售速度等等，分很多層次來看。其實(shí)，2015年的長沙樓市已經(jīng)出現(xiàn)這樣一個情況了，從企業(yè)之間的分化就可以看得出來，中建在2015年就冒出頭了，不像恒大萬科在前面扛著，中建在后面跟著。2015年，長沙有些區(qū)域的價格是往下調(diào)的。
[朱熙]但是，有些區(qū)域的價格也是很堅(jiān)挺的，可能大家不是很關(guān)注，但有這樣的苗頭。比如濱江的價格，像萬科的一些盤的價格就挺在那里，不降，反而往上走。到下半年市場好一點(diǎn)兒以后，世茂這樣的盤價格就開始往上走了。所以，企業(yè)要根據(jù)自身的情況，針對市場的變化，可能會有比較好的銷售量，會有比較大的發(fā)展空間。那么，新峰地產(chǎn)研究院做的市場判斷就是，下半年的某些板塊，在供給、企業(yè)自身訴求等各方的博弈過程中產(chǎn)生了一些大數(shù)據(jù)，這些大數(shù)據(jù)會給市場帶來什么？比如豪宅、改善型需求，可能會迎來漲價的情況。這個窗口期一來，抓住了的就抓住了，沒抓住的就難辦了，要重新組織戰(zhàn)役了�，F(xiàn)在，中央的政策也是這樣的，今年要打響“去庫存化”的戰(zhàn)役。
[朱熙]今年上半年的土地市場可能還會比較火，起碼會好于2015年的土地市場，畢竟大家的手里面有糧，心里不慌。另外，企業(yè)追求利潤，也會有拿地的需求。最近，各大企業(yè)紛紛拿地，可能是多渠道走，一是去并購拿別人手里的地，你沒有能力了，玩不下去了，品牌也不夠，產(chǎn)品線也不夠豐富，你做不了，我來并購你；二是到市場上拿地的企業(yè)也非常多。今天，在兄弟城市江西南昌，恒大就拿了一塊價格很高的地，是競拍的，與中部城市相比，武漢、長沙、南昌、合肥四個城市經(jīng)常比較，今年第一拍恒大經(jīng)過幾輪的競拍在江西南昌拿到了一塊比較高價的地，市場上會有這樣的機(jī)會重組。
這是我要和大家交流的東西，謝謝。
[傅沂]關(guān)于2015年的長沙樓市，地產(chǎn)研究院做的分析比較詳細(xì)。到學(xué)校這邊，我們的重點(diǎn)和特長不是在數(shù)據(jù)方面，我們主要是關(guān)注兩個問題。一是征地補(bǔ)償?shù)膯栴}。在王家灣啟動了比較大規(guī)模的拆遷行動，直接關(guān)系到中南大學(xué)的利益，正在進(jìn)行中。我個人本身研究的重點(diǎn)主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)兩個主題。那么，我在想，通過我的研究特長，能不能看一下2016年或者未來長沙樓市的發(fā)展情況。剛才，大家是從常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目（住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓）來看長沙樓市。但是，我覺得未來長沙樓市要發(fā)展的話，除了去庫存以外還有一個非常重要的問題，就是在供給結(jié)構(gòu)方面怎么樣和新的業(yè)態(tài)結(jié)合。
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[傅沂]大家很清楚，三一本身是做工程機(jī)械的一個企業(yè)，最近一個大手筆是在星沙搞了一個三一城，也是搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這些企業(yè)紛紛投入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上來，可能就說明一個問題，傳統(tǒng)市場的空間已經(jīng)不足以他們生存了，他們必須要拓展新的業(yè)態(tài)。
大家很清楚，中國的老齡化社會已經(jīng)來了，長沙老齡化人口的占比也是比較高的，未來這些人的住房需求該怎么樣應(yīng)對？在座的各位是不是要考慮一下長沙養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，好像在全國很落后，這是值得大家關(guān)注的問題。
[傅沂]最近有兩個企業(yè)有大手筆，一是恒大在南昌拿了地，還在海南�；◢u砸了很多個億，去旅游是免費(fèi)的，吸引大批量的人去那里看房，順便旅游。包括萬達(dá)集團(tuán)的王健林在云南的西雙版納也搞了一個非常大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。所以，這就說明了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的龍頭老大企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)行，丟掉了以前的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，紛紛做新興業(yè)態(tài)，他們已經(jīng)判斷出傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的空間已經(jīng)很小了，紛紛轉(zhuǎn)行。那么，長沙的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等其他地產(chǎn)，在全國都很落后，這對未來長沙樓市的發(fā)展很不利。
[傅沂]長沙樓市想在未來要有所發(fā)展，除了去庫存，就是要創(chuàng)新業(yè)態(tài)，這也符合中央的供給側(cè)改革，去庫存要從需求角度去刺激，我們要從供給角度去改善房地產(chǎn)市場，思路完全不一樣，這是我首先要跟分享的一個觀點(diǎn)。
[傅沂]再就是整個長沙這座城市的集聚能力還很不夠，與其他省會城市相比，長沙作為一個省會城市，整個集聚能力，無論是人才，還是資源，還是資金，都是很不夠，導(dǎo)致長沙的房地產(chǎn)市場在全國省會城市中一直處在比較落后的位置。很多人分析為什么長沙的房價低，分析出了很多的原因，但我的觀點(diǎn)是長沙作為一個省會城市，沒有集聚的能力。長株潭融城搞了什么東西出來？沒有實(shí)質(zhì)性的東西，就是幾條輕軌在那里轉(zhuǎn)。所以，我認(rèn)為長沙樓市的發(fā)展關(guān)鍵還是在城市產(chǎn)業(yè)技術(shù)和集聚能力如何提升，這個問題解決不了，長沙房地產(chǎn)市場根本無法去發(fā)展，這個觀點(diǎn)我是一直很堅(jiān)持的。無論你搞什么其他的東西都沒有用，必須要從這個角度來解決根本的問題，這是我分享的第二個觀點(diǎn)。
[傅沂]第三個觀點(diǎn)是，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下有一個非常重要的趨勢。以前我們的產(chǎn)品是產(chǎn)品導(dǎo)向型的營銷手段，現(xiàn)在是客戶導(dǎo)向型的營銷手段。那么，這樣的轉(zhuǎn)變對于房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型也需要大家提前應(yīng)對。以后不是賣房子，賣的是體驗(yàn)。怎么樣讓互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)營銷結(jié)合？這對所有房地產(chǎn)企業(yè)來說，都同樣面臨這個問題。
我的觀點(diǎn)可能略有不同，我覺得未來幾年的長沙樓市，如果解決不了集聚能力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和創(chuàng)新的問題，長沙樓市想從根本上得到回暖，基本上是很難的。
先講這么多，謝謝。
[黎念]我是長盛上東區(qū)項(xiàng)目的，在烈士公園附近。今天一下午好像沒有提到這個板塊，基本上這個板塊已經(jīng)沒有代表性項(xiàng)目了，我們也是一個小項(xiàng)目，只有兩棟，一棟寫字樓，一棟公寓。12年前，我就認(rèn)識陽教授了。那時候，我還沒有從事這個行業(yè)。所以，我是來學(xué)習(xí)的。
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[黎念]首先，我很認(rèn)可前面各位專家、前輩的觀點(diǎn)和分析。2015年，長沙樓市發(fā)展開始細(xì)化，開始有了工業(yè)地產(chǎn)，不像以前基本上是住宅，每個行業(yè)都會經(jīng)歷這樣一個過程。以前，我是做廣告的，以前的廣告公司什么都做，但現(xiàn)在的廣告公司細(xì)化出來了，做設(shè)計(jì)的專門做設(shè)計(jì)，做策劃的專門做策劃，做媒體的專門做媒體，每個行業(yè)都在細(xì)化，房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣的，這是一個市場規(guī)律。所以，從2016年開始，市場會更加的細(xì)化。
[黎念]從長盛上東區(qū)項(xiàng)目來談一下寫字樓和商業(yè)，確實(shí)商業(yè)的壓力比較大，“虛火”二字，我只體會到了“虛”，還沒有體會到“火”。確實(shí)，今年寫字樓的壓力也比較大。雖然，長盛上東區(qū)在地段、價格、配套都有優(yōu)勢，項(xiàng)目正對著烈士公園的東門，景觀是最好的，價格也是比較實(shí)在的。但是，在銷售過程中壓力很大。去年，長沙市寫字樓去化周期好像是80多個月，今天拓夫也說了數(shù)據(jù)，情況要好一些了。長盛上東區(qū)的公寓銷售了80%，情況還可以。
[黎念]23平方米的公寓，買下來就可以租1200元。商鋪的價格下不來，租金上不來，空置率又高，所以壓力比較大，我這邊商鋪的回報(bào)率3%-4%。但是，我感覺到客戶對房地產(chǎn)市場投資的信心不足。今天股市跌了，民眾對股市失去了一些信心，但有錢的老板還是多，主要是對樓市失去了信心。說實(shí)話，現(xiàn)在投股市也好，投房地產(chǎn)市場也好，有6%-7%的穩(wěn)定回報(bào)率應(yīng)該是可以下手的。其實(shí)，中國老百姓的資金流向主要就是在樓市和股市，基本沒有別的投資渠道了。所以，市場信心還是要得以增強(qiáng)。解決了信心的問題的話，房地產(chǎn)市場還是會讓老百姓比較踏實(shí)的。
[黎念]黎總講得很接地氣，你們的產(chǎn)品基本上面向的是投資性需求，2015年投資性需求量下降得比較大。
[黃拓夫]對，所以我看到的只是“虛”，沒有看到“火”。
[黃拓夫]本月20日，0731房產(chǎn)網(wǎng)將舉辦《2015年長沙樓市白皮書》暨2015年度長沙樓市排行榜頒獎典禮，屆時請大家蒞臨參加。今天的微沙龍就到這里，感謝各位。
