[黃拓夫]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731地產(chǎn)研究院微沙龍》訪談。首先，非常感謝各位老師、各位老總在百忙之中抽出時間參加座談會。
2015年上半年，對于樓市來講可以用“快速回升”的節(jié)奏來形容，成交迅猛，庫存去化周期有所縮短。在這里召開座談會，一是為了總結(jié)上半年經(jīng)濟發(fā)展、樓市發(fā)展的形勢；同時，也是為了對下半年的工作和區(qū)域、各個行業(yè)、各個領(lǐng)域的發(fā)展做出展望。
首先，請兩位東道主0731房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理周遐女士和中建信和城總經(jīng)理馮朝陽先生簡單地說幾句。
[周遐]各位地產(chǎn)研究院的專家顧問團(tuán)的教授們，還有同行，還有各位老總：
大家下午好！
首先對0731房產(chǎn)網(wǎng)和0731地產(chǎn)研究院這大半年的工作給予大力的支持各位專家、老總表示深深地感謝，真的是特別感謝。特別是0731地產(chǎn)研究院專家顧問團(tuán)的朱教授、王教授等，各位教授對市場的專業(yè)研究，對行業(yè)政策的解讀分析，以及對市場熱點的沙龍討論，都給予了我們非常多的專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)，才讓我們在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域研究中保持了一個比較高的水平，讓我們?yōu)殚L沙的房地產(chǎn)行業(yè)，以及普通的購房者們給予專業(yè)的服務(wù)。
[周遐]今天，我們來到馮總的寶地做這個重要的討論。2015年上半年非常不平凡，相信各位跟我一樣參與了股市戰(zhàn)役，樓市也不遜色，有330新政、央行年內(nèi)三次降息、降準(zhǔn)，這些都是利好政策，而且很多開發(fā)商，包括全國都交出了好的答卷�；旧显跇I(yè)內(nèi)圈里面都已認(rèn)定了樓市回暖。
但是，我們想讓各位專家從整體宏觀經(jīng)濟形勢和行業(yè)發(fā)展的趨勢，來談一談同樣注定也是不平凡的下半年。房地產(chǎn)稅等新的政策也快出臺了，2015年的曙光到底能看多久？到底能夠看多遠(yuǎn)？
我就拋磚引玉，發(fā)言到這里，今天我主要是來學(xué)習(xí)，聽聽專家們的高論，再次表示感謝！
[馮朝陽]在座的有很多老朋友，只有個別是新朋友，剛剛認(rèn)識的。
首先，非常榮幸各位專家來到中建信和城。我們這個項目不大，包括酒店在一起，目前項目銷售情況還可以，之所以在長沙市前十大排名中沒有排進(jìn)去，主要是因為工程上的進(jìn)度導(dǎo)致房子出不來，制約了銷售，上半年到現(xiàn)在為止我們項目賣了470套，這個月賣了80套左右，一共是550余套，銷售情況還可以。
本項目在剛需樓盤中是經(jīng)得起考驗的，幾乎所有業(yè)主過來看了以后，對產(chǎn)品沒有太多的意見，主要是覺得價格高了一點，這是所有客戶的一個共性。
[馮朝陽]本人最開始也是做樓盤策劃出身的，我和0731房產(chǎn)網(wǎng)周總認(rèn)識11年了，因為我從業(yè)11年了，0731房產(chǎn)網(wǎng)也是我合作的第一家網(wǎng)站，跟網(wǎng)站的合作一直比較愉快。我自己是做營銷出身的，做項目主管、項目營銷經(jīng)理，再到總部，管了很多項目的營銷，再做到分公司的總經(jīng)理，一步一步走過來的。我的優(yōu)勢是知道怎么樣做好一個產(chǎn)品，剛才在講沙盤時也說到了，我們這里有很多創(chuàng)新的東西，接下來我們可以再分享一下，從戶型、配套、地下車庫、樓盤規(guī)劃設(shè)計上，都做了很多的創(chuàng)新，甚至最開始在規(guī)劃設(shè)計時，產(chǎn)品做整體開發(fā)時，當(dāng)時為了營銷起見，為了銷售起見，保留了中央園林，做了一些調(diào)整。
總而言之，非常歡迎大家來到這樣一個剛需項目，非常歡迎大家，謝謝。
[黃拓夫]馮總非常謙虛，你們的盤不光是剛需盤，作為改善性需求也是很有市場的。剛才，大家在看盤的過程中已經(jīng)認(rèn)識了，但我還是要正式地介紹一下各位與會嘉賓，他們是：
湖南省人民政府參事，湖南師范大學(xué)副校級督導(dǎo)員，湖南師范大學(xué)區(qū)域社會與經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師 朱翔
湖南省政協(xié)委員、湖南省經(jīng)濟地理研究所所長、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家、宏觀經(jīng)濟研究領(lǐng)域?qū)＜? 王義高
建筑師、湖南大學(xué)教授，長沙創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 楊建覺
中南大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心副主任、副教授，住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域?qū)＜? 傅沂
知名房地產(chǎn)營銷人 陳真誠
新峰地產(chǎn)研究院院長 朱熙
中建信和城總經(jīng)理 馮朝陽
0731房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理 周 遐
中建信和城營銷總監(jiān)龍 亮
0731地產(chǎn)研究院副院長 黃拓夫
[黃拓夫]聽了周總和馮總熱情洋溢的致辭之后，現(xiàn)在進(jìn)入正式的議程。首先，我代表0731地產(chǎn)研究院從地產(chǎn)數(shù)據(jù)的角度，從幾個點提取了幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，從這幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)出發(fā)，對房地產(chǎn)市場上半年進(jìn)行快速地回顧和總結(jié)。我講的內(nèi)容分為四個部分：一是對2015年新政情況的總結(jié)；二是上半年市場關(guān)鍵指標(biāo)分析；三是階段性總結(jié)；四是對開發(fā)企業(yè)的建議與意見。
[黃拓夫]一、2015年新政情況。
自2014年樓市全面回調(diào)，政府出臺一系列救市措施已經(jīng)成為樓市發(fā)展的主旋律，特別是從2014年第四季度開始一直延續(xù)到今年上半年。那么，今年談樓市新政，就繞不開這一系列的政策出臺。從1月份開始到6月28日，政策的力度和密度一直延續(xù)下來，非常強烈，對樓市提振信心是非常有利的。
[黃拓夫]那么，出臺這么多的政策，總結(jié)起來只有四個方面：
一是開閘放水——放松資金限制。從降準(zhǔn)、降息、公積金的盤活、存量去化的解讀，將資金流的門檻降低，把資金流做起來，開閘放水，放松資金限制的管制。
二是告別限購。2014-2015年，基本上除了一線城市北上廣深，所有的城市通通告別了行政手段式的限購管理模式，咱們長沙走在前面，去年9月份，第三季度末第四季度初已經(jīng)開始了放松，這對樓市信心的建立是非常有作用的。
三是首付下調(diào)，降低稅費。其實，這和第一部分資金監(jiān)管的放松有一曲同工之妙，特別是把二手房交易稅的年稅降低了，這是政府盤活存量房出的一個非常有效的招，待會兒可以看到這個政策出臺以后一系列數(shù)據(jù)的變化。
[黃拓夫]四是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)——控制土地供應(yīng)。3月27日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。從源頭上嚴(yán)格控制住房用地規(guī)模，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，對于改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系意義顯著。
簡單地說，所有的調(diào)控政策都能從這四個方面概括，這就是2015年的新政。
[黃拓夫]二、市場總體分析。
（一）市場供給明顯減少。
近一年以來，長沙市供應(yīng)走勢圖呈現(xiàn)倒U字型，中間低，兩頭高。2015年1-6月，全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售976.14萬㎡，同比減少13.76%。主要原因有：去年新建商品房供應(yīng)規(guī)�；鶖�(shù)較大，從而今年同比呈現(xiàn)大幅下滑；去年房地產(chǎn)新開工面積同比有所萎縮，上市供應(yīng)面積有所下滑；在庫存壓力較大的形勢下，房企更注重于加快消化現(xiàn)有庫存；受當(dāng)前市場政策引導(dǎo)，政府致力于優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，把握好供應(yīng)節(jié)奏。
[黃拓夫]（二）成交量顯著提升。
說完了供應(yīng)再來看成交，從2014年9月-2015年6月，除了春節(jié)期間成交量有所回落之外，其他時間成交量是平穩(wěn)上漲的過程，特別是到了今年3月份之后，成交量迅速擴張，到了5、6月份已經(jīng)成為近18個月以來成交量的最高點，這兩個月每月住宅成交量都超過200萬平方米。全市的成交量，上半年比去年同期提升了30%左右。其中，內(nèi)六區(qū)的成交量提升是非常顯著的，提升了60%，這個成交量的提升在房地產(chǎn)發(fā)展周期中都是比較少見的，這也奠定了今年是回暖之年的基本態(tài)勢，這是網(wǎng)簽層面。
[黃拓夫]受政策疊加影響，今年以來市場信心得到有效提振，前期觀望的購房者在政策微刺激下紛紛出手，雖然去年10月以來市場成交受部分單位定向房集中簽約影響，但政策的作用力度仍然顯著，成交同比上漲幅度大。由于政策效應(yīng)具有一定的滯后性，加上今年以來股市的強勢走高，在一定程度上影響了資金的投放，從而對房地產(chǎn)市場需求，尤其是對改善性購房需求有一定的壓制作用。因此，今年以來的單月成交量暫低于去年年底的單月成交量，隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步凸顯，預(yù)計成交量將繼續(xù)保持企穩(wěn)回升的趨勢。
[黃拓夫]（三）成交均價基本穩(wěn)定。
去年的價格波動基本上在20%左右，今年的價格波動基本上只有10%，縣、市均價波動幅度都非常小，也說明市場趨于穩(wěn)定的一個表現(xiàn)。
（四）成交后市較為樂觀。
從2015年內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場周成交均價走勢來看，均價走勢總體穩(wěn)定，窄幅波動。尤其是第10周以來，市場成交均價總體呈現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢。預(yù)計后市將繼續(xù)呈現(xiàn)量增價穩(wěn)的趨勢。
[黃拓夫]（五）供銷結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。
2014年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅套數(shù)總供銷比為1.56：1，各套型供銷比均呈現(xiàn)供大于求。2015年1-6月長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅套數(shù)總供銷比為0.77:1，各套型同期新增供銷呈現(xiàn)供小于求。受今年以來市場供應(yīng)的大幅下滑，相比于去年，供銷比大大縮小。同期供銷比的縮小，說明市場上的供求關(guān)系正在調(diào)整，在市場庫存壓力較大局面未得到有效改善的現(xiàn)狀下，同期供銷結(jié)構(gòu)得到了有效優(yōu)化，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
[黃拓夫]（六）庫存消化周期明顯縮短。
目前內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的消化周期約為12個月。得益于政策的微刺激，成交量的快速回暖，庫存消化速度加快，消化周期有所縮短。
（七）二手房成交十分活躍。
近一年二手房成交走勢基本呈現(xiàn)較平穩(wěn)的狀態(tài)，去年10月市場呈現(xiàn)了成交萎縮，隨后有所上揚，1月成交量走高，春節(jié)的2月以及隨后的3月成交量稍有下挫，4月開始成交量顯著上升，至6月成交量達(dá)到59.28萬平米，創(chuàng)下近一年來的新高。市場對不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)以及二手房交易營業(yè)稅調(diào)整政策的反響非常強烈，稅費減少對于二手房成交的效應(yīng)立竿見影。
[黃拓夫]小結(jié)：
上半年，新政對長沙房地產(chǎn)市場的利好作用效果顯現(xiàn)。在新房供應(yīng)上，新建商品房市場供應(yīng)大幅下滑，供應(yīng)節(jié)奏更加貼合市場發(fā)展實際；在新房成交上，政策的出臺有效緩解了市場的觀望情緒，提振了房地產(chǎn)市場的整體信心，加快了市場的庫存消化，優(yōu)化了市場供銷結(jié)構(gòu)，市場成交量呈現(xiàn)了穩(wěn)步的回升。在二手房市場上，二手房市場成交保持大幅提升，單月成交屢創(chuàng)新高。經(jīng)過上半年新政政策的充分消化，現(xiàn)階段來看影響還十分明顯，市場成交動力并持續(xù)催發(fā)，短期內(nèi)回溫的形勢有望維持。
[黃拓夫]四、建議與意見。
明道：看明白房地產(chǎn)的長趨勢與短周期。我們不說房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，但從現(xiàn)實可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的發(fā)展，對一個城市經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)是至關(guān)重要的。在行業(yè)中發(fā)展，就必須要清楚地了解這個行業(yè)的發(fā)展軌跡。雖然，我們常說去年是樓市的拐點之年，從黃金十年過渡到了所謂的白銀十年，但這仍然是一個利潤存在，并且長期看好的行業(yè)，我們要對這個行業(yè)有信心，這是所謂的明道。
[黃拓夫]取勢：要善于抓住每一次波動的窗口期。因為，在供銷結(jié)構(gòu)失衡，市場結(jié)構(gòu)不好的時候，開發(fā)會比較謹(jǐn)慎。一旦像有今年上半年的情況出現(xiàn)，一定要抓住這個窗口期，迅速地把量盤活，把資金回籠，趁這個勢頭把自己的工作開展好，為下一步的開發(fā)周期蓄勢，借勢、取勢。
[黃拓夫]優(yōu)術(shù)：要找準(zhǔn)產(chǎn)品的核心競爭力。這對于做產(chǎn)品調(diào)研、客群定位、市場定位來說，都是非常重要的，馮總這邊的客群定位非常清楚，基本上是在雨花區(qū)，收入是4000元左右等等，針對客群做產(chǎn)品，產(chǎn)品銷路才不愁，我相信這也是你們在上半年做得很好的原因之一。另外，還要創(chuàng)新營銷手法，包括移動端的圈子營銷，移動售樓部的運營等等，相信以后一定是房地產(chǎn)營銷重要手段的組成部分。所以，要把先進(jìn)的生產(chǎn)力工具利用好，也是打開市場的一個有利武器。
[黃拓夫]那么，我就通過宏觀的幾個關(guān)鍵指標(biāo)的介紹和小小的個人經(jīng)歷，在這里也算是拋磚引玉，把上半年房地產(chǎn)的情況介紹到這里。接下來，還是聽聽各位老師的專業(yè)角度和研究領(lǐng)域，談?wù)勀銈儗ι习肽甑某鞘薪?jīng)濟、樓盤品質(zhì)、城市規(guī)劃等等，提出自己的建議和意見。
謝謝。
[朱翔]今天上午我在開會，和守盛同志一起。今年的經(jīng)濟河北是倒掛，原來黑龍江是倒數(shù)第一，現(xiàn)在河北倒數(shù)第一，原因主要是產(chǎn)業(yè)調(diào)整，整個重化工也關(guān)了。湖南經(jīng)濟不錯，是全國中等水平居上，湖南的經(jīng)濟沒有大的波動，今年是接近兩位數(shù)，8%-9%沒有問題，全年總體比較順利。房地產(chǎn)也沒有大的問題，中國房地產(chǎn)對比股票，股票在撐著，有點難說，采取了很多措施。但是，還有相當(dāng)多的企業(yè)退市了，真正開盤之后可能又要重新算帳，股票是大起大落，房地產(chǎn)整體比較穩(wěn)，不過像鄂爾多斯下滑得卻很厲害。
[朱翔]但是，像北京、上海、廣州、深圳這些地方的房子，有些樓盤的價格還在漲，北京由7萬漲到8萬每平（三環(huán)線以內(nèi)），國家新區(qū)舟山的房子突破了1萬元每平。目前全國批了13個新區(qū)，東部6個，西部5個，東北1個。其中，中部六省批了湘江新區(qū)。13個新區(qū)日前召開了一次會議，就新區(qū)如何定位進(jìn)行了討論。湘江新區(qū)定的是490平方公里，根據(jù)1200平方公里做規(guī)劃，基本上包含了大河西先導(dǎo)區(qū)，規(guī)模比原來預(yù)想的要大，這對長沙來說是好事，很多大的項目有望落地，梅溪湖要增加功能，望城坡要改造，雷鋒鎮(zhèn)要重點開發(fā)好等。
[朱翔]東部有高鐵，整個高鐵站是10萬人，飛機場去年是18000人次，國際會展中心明年就全部建好了，往東部還有東部新城，瀏陽的永安，還有藍(lán)思科技。然后，長沙的常住人口在2013年是346萬人，2014年是371萬人，這里有問題，問題在哪里呢？國家建設(shè)部規(guī)定市區(qū)常住人口1000萬人以上為超大城市，500萬人以上是特大城市，長沙市只能算作大城市。
[朱翔]當(dāng)然，做大規(guī)模不是很重要，可是沒有平臺也說不過去。內(nèi)部說把長沙撤掉建星沙區(qū)，長沙有一塊劃到暮云，跳馬劃到雨花區(qū)，跳馬是62000人，暮云是80000人，都劃進(jìn)來了。然后，瀏陽和星沙一起做方案。寧鄉(xiāng)的金州劃過來，長沙縣劃進(jìn)來90萬人，全部加起來可以做到500萬人，房地產(chǎn)的空間就大了，這對房地產(chǎn)來說是非常好的。
[朱翔]13條地鐵，長沙要規(guī)劃為高鐵中心，湖南高鐵的通車?yán)锍淌侨珖旁谧钋懊娴�，下一步就要做頂層設(shè)計，芙蓉廣場、五一廣場、老火車站要大規(guī)模改造，老火車站衰落了，有錢的都坐高鐵去了，農(nóng)民工和農(nóng)民住普通火車。所以，火車客運要慢慢改為開貨運，開貨運開到新疆，我國的鐵路是1.435米寬，俄羅斯是1.7米寬，要換底盤，一直開到德國，以后三天開一班，懷化馬上也要做這個事情了。做了以后，國際物流就發(fā)展起來了。發(fā)展起來之后，整個城市的水平就提高了。提高之后，從這些大項目來看，房地產(chǎn)有大量的工作要做。
[朱翔]河西要做智慧城市，還有云谷。過去叫做互聯(lián)網(wǎng)+，這是李克強提的，現(xiàn)在國務(wù)院來的專家說叫做移動互聯(lián)網(wǎng)+，定義還不太明白，反正都在做。美國的熊曉鴿也過來了，他是做投資基金的，他對這個地方的投資很看好。做服務(wù)業(yè)就要做實體，做實體就要做金融，湖南的金融現(xiàn)在是不行的，就要做金融，做了金融之后做實體，股票不是實體，是虛的，房地產(chǎn)是實體，房地產(chǎn)不能丟。
[朱翔]長沙50%地方政府的財政，甚至更多地方的財政都是靠房地產(chǎn)支撐的，如果房地產(chǎn)垮了的話，地方財政就垮了，現(xiàn)在在立法，信息化城市批了42個，省級城市批了15個，地級市批15個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)批15個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)享受正縣級待遇，長江三角洲和珠江三角洲各批一個，長沙入圍省會城市的試點，長沙房地產(chǎn)開發(fā)要和信息城市化結(jié)合起來。
[朱翔]然后，戶口關(guān)系也要改善。
然后，長沙還有一些不太利好的消息。過去的學(xué)區(qū)房賣得很好，所謂的四大名校像磁石一樣，把省里的孩子都弄到長沙來讀書。為什么來讀書呢？四大名校的很多老師參加湖南省的高考命題，盡管不泄密，但畢竟是他教的學(xué)生，現(xiàn)在命題權(quán)交到北京去了，四大名校在全省的突出優(yōu)勢可能就淡化了，淡化了學(xué)區(qū)房，可能就沒有之前賣得這么好了。
[朱翔]我在北京開會，我在教育部的核心組做成員，國務(wù)院提出要我們研究，現(xiàn)在是九年義務(wù)教育，以后就搞十五年義務(wù)教育，幼兒園三年，小學(xué)六年，初中三年，高中三年，國家有條件，拿得出錢。拿錢之后就劃學(xué)區(qū)，房地產(chǎn)的配置可能要發(fā)生很大的變化，怎么變我說不清，但這個影響是很大的，北京的學(xué)區(qū)房賣的是天價，這可能是教育資源不公平造成的，現(xiàn)在不是講究公平嗎？以后政策可能要調(diào)整。
[朱翔]國家處在重要的轉(zhuǎn)型期，今年國家有重大的戰(zhàn)略，長沙普遍看好，京港線是一個軸，長江是一個軸，滬昆鐵路是一個軸，武漢是我們的老大哥，但他們的新區(qū)沒有批，批了我們的新區(qū)，他們也奮斗，我們也奮斗，最后我們的新區(qū)批下來了。批下來之后，我們的想法是長株潭+岳陽做成省里的中樞，岳陽主要做港口，長株潭的話，一個做實體經(jīng)濟，一個做高鐵車的服務(wù)業(yè)。
[朱翔]房地產(chǎn)要配套，國際總部公司也要進(jìn)來，梅溪湖做得不錯，但要國際化還有很大的差距，水平要拔高，國際學(xué)校、國際社區(qū)等等，全部都要拔高。批了新區(qū)之后，現(xiàn)在正在策劃一系列項目和一系列政策，如何先行先試取得突破？現(xiàn)在，債券基金在省一級，湘江新區(qū)和省里可以同享這個權(quán)利，很多的項目可以包裝、上市，錢就不愁了。最近，很多外資銀行過來談，也包裝了一些大項目。長沙搞得比較好的樓盤不是本地的，都是北京、上海、廣州、深圳、香港的盤，以后很可能還有國際化的項目要進(jìn)來。
[朱翔]長沙一個領(lǐng)事館都沒有，杭州有18個領(lǐng)事館，要搞國際化，領(lǐng)事館要進(jìn)來，要搞開放化的社區(qū)。智慧社區(qū)準(zhǔn)備申報，也許長沙是以湘江新區(qū)為依托，有可能與岳陽、飛機場、長株潭聯(lián)合申報。高新區(qū)是跟科技部報，新區(qū)是跟國家發(fā)改委報，最后報國務(wù)院。報國務(wù)院之后，湘江新區(qū)是以湘江為一個軸，319國道為一個軸，河西要有中心，河?xùn)|也要有中心，洞庭湖是常德、岳陽、益陽，省里說不批洞庭湖了，要批大湖經(jīng)濟區(qū)，對接長江做大通道，河西做大通道帶動湘東地區(qū)，帶動洞庭湖區(qū)的南部。
[朱翔]所以，河西以后有一個大的中心要崛起，這個走勢是普遍看好的。一個是望城區(qū)，湘潭有一個九華，拆了以后做大的通道，做岳麓區(qū)的科技創(chuàng)意園，剛才說岳麓區(qū)的房子賣不掉，今后可能還要蓋，盤子搭起來以后，高檔次的人才不斷地涌進(jìn)，湘江新區(qū)是金字招牌，拿回來之后要定位�，F(xiàn)在，我們的做法要站在世界水平的視野來看怎么做，可能要做高端的。
[朱翔]現(xiàn)在，湖南人才不足，可能要大規(guī)模地引進(jìn)人才。像互聯(lián)網(wǎng)人才、高端人才等等，都要引進(jìn)。引進(jìn)之后，可能要進(jìn)行高端地配套，怎么做智能城市，怎么做智能交通？交通由平面交通變成立體交通�，F(xiàn)在大家都買車，他們說在很多城市給汽車公司打個電話，車就來了，小汽車以后可能會被公共交通取代。還有軌道交通，去年698個億，今年可以達(dá)到1000個億，株洲的“十三五”規(guī)劃正在做，2020年預(yù)估做到2000億，省里說不行，可能要做到3000億，今天上午又和香港簽了好幾百億的單，湖南的經(jīng)濟情況非常好。
[朱翔]長沙做智能制造，今天上午和中聯(lián)重科的老總在一起開會，還有龔曙光先生，他是文化產(chǎn)業(yè)的老總，他們準(zhǔn)備聯(lián)手做大文化、大機械，把城市的層次升起來�，F(xiàn)在看起來，國際大項目要進(jìn)入，通過這些項目的進(jìn)入城市的層次要提升，房地產(chǎn)項目的視野可能要提升。
[朱翔]湖南的規(guī)劃正在做，大概是600萬人常住人口，2025年是650萬，2030年是700萬，市場搬到三環(huán)線以外，要騰龍換鳥，然后有些大項目要進(jìn)來，一些落后的產(chǎn)業(yè)和落后的樓盤建筑要趕出去。像望城坡那個核心區(qū)，廣大環(huán)球那個區(qū)域是一塌糊涂，要推掉重新進(jìn)行設(shè)計。還有城中村改造、棚戶區(qū)改造，這是“十三五”的重點。
因為時間關(guān)系，我就不再講了，就把這些宏觀情況匯報一下。
[黃拓夫]謝謝。
[陳真誠]湖南省的高考命題交到了北京？其他省呢？
[朱翔]是的。其他省還不清楚，交了之后四大名校就沒有命題老師了。因為，底下意見非常大。現(xiàn)在，北大一年在湖南招80個，一大半在長沙。衡東縣過去縣里一年考幾個，現(xiàn)在一個都沒有，底下意見很大，教育不公平。學(xué)區(qū)房是給長沙房地產(chǎn)做貢獻(xiàn)了，未來這個情況可能要有變化。
[黃拓夫]好，下面請王教授分析一下您對上半年樓市的心得和總結(jié)。
[王義高]其實，大家非常清楚，現(xiàn)在的房地產(chǎn)回暖了，要考慮幾個問題。
首先，我們不希望房地產(chǎn)回暖是曇花一現(xiàn)，更不希望是經(jīng)濟刺激帶動的，我們希望房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。
[王義高]那么，房地產(chǎn)回暖后，政府會不會又重新回到土地財政。土地財政過50%的地區(qū)較多，海南最高，接近70%，土地財政過度之后產(chǎn)生的惡果，大家都非常清楚。
[王義高]說房地產(chǎn)空置率，未來的鬼城等等，湖南的第一個鬼城應(yīng)該是張家界，但湖南人不這樣講，不要自己丟自己的臉，可是他們的空置率是很高的，在全國有名。
[王義高]近兩年，長沙加大了市區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)的改造，改變了以往攤大餅似的往城區(qū)外擴張，雖然土地供給表面上看沒有增加，但比重加大了。不過，我們要為未來的房地產(chǎn)市場預(yù)留一些土地。如果現(xiàn)在過多地占用城市中的土地，未來綠色建筑、新技術(shù)、最理想的建筑要建在哪里？這就必須拆老房子，沒到建筑年限提前拆了，這是財富的損失。
[王義高]所以，土地供應(yīng)是不是會重蹈土地財政的覆轍？以及過渡開發(fā)城市，霧霾問題、交通問題、揚塵問題等等，以后的城市只有鴿子在這里��？美國休士頓很多房子只有鴿子，沒有人的，我們待在那里想去看看都有點怕，白天都有點怕，都是超高大的樓盤，都沒有人住。所以，城市預(yù)留一定的空間是比較好的，拼命地對城市進(jìn)行開發(fā)的話，我覺得未來的城市會有問題。
[王義高]樓市回溫，股市和樓市之間翹翹板的問題。如果現(xiàn)在樓市回升，股市下降，我覺得是合理的；或者是樓市下降，股市上升，也是合理的。如果樓市和股市同時上升，是最危險的。因為，老百姓有可能掉進(jìn)資本陷阱，不展開講了。那么，這一輪樓市回升，我們顯然看到了股市在下降，符合經(jīng)濟規(guī)律。
[王義高]人口的問題，人口進(jìn)入大城市的動力在減弱，雖然李克強的報告中達(dá)到了63%的說法，但前面那一輪的房地產(chǎn)發(fā)展過猛，后來減弱了，很多房地產(chǎn)開發(fā)商說每年有2000多萬人進(jìn)城，剛需需要多少多少，你們算一下，前面那一輪房地產(chǎn)暴漲的時候，已經(jīng)將后面那一輪要進(jìn)城的漲幅消耗掉了，村長都到北京、上海買房了，孩子要讀清華，早早地把清華大學(xué)旁邊的房子買了，真是想得遠(yuǎn)。
[王義高]所以，后面2000萬人進(jìn)城的人，不可能來滿足真正理想的進(jìn)城人的房子的剛需。那么，過分強調(diào)剛需，我覺得是有問題的。但是，改善性住房對支撐房地產(chǎn)有一定的好處，剛需帶動不了資本，只是小戶型，改善型需求都是大戶型，都是成功人士的房子，或者有錢人的房子，或者是養(yǎng)老的房子。那么，這一輪房地產(chǎn)上漲有兩個好處，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型在下坡時不敢轉(zhuǎn)，這一輪上漲之后，有可能會有養(yǎng)老地產(chǎn)、高端小區(qū)、改善型住房開始行動起來了，這一輪上漲對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是有好處的。而且，對綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化的提升都是有好處的。
[王義高]說到房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型問題，現(xiàn)在很多人提互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)金融，確實有其推動力�，F(xiàn)在，整個民間資金的資本供應(yīng)量在8萬億-10萬億之間，資本供應(yīng)量不小，通過互聯(lián)網(wǎng)金融融資成本極低，這些資金進(jìn)入了樓市，樓市就不會缺錢。
[王義高]現(xiàn)在，民間資本對房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該是充足的，整個民間資金的需求量在8萬億-10萬億之間，房地產(chǎn)做得好的話是不缺錢的。所以，房地產(chǎn)有新的契機要感謝互聯(lián)網(wǎng)+，要感謝民間融資。
[王義高]此外，房地產(chǎn)還有三個利好消息，去年9月份中國證監(jiān)會、中國人民銀行和幾部委就“關(guān)于房地產(chǎn)證券化的問題”發(fā)了一個通知。我認(rèn)為，這有可能呈現(xiàn)房地產(chǎn)證券化式的組合營銷。未來購房人可以把房子抵押給證券公司去套現(xiàn)，這對個人按揭來說非常有利，同時開發(fā)商的房子也不會積壓。
[王義高]同時，在樓市低迷期，政府考慮從開發(fā)商手里回購房源，然后將這些房源低價賣給中低收入者，彌補保障性住房的不足，這樣做可以防止保障性住房貧民窟化，這也可以轉(zhuǎn)變政府對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識。
[王義高]第三，中國可能仿照美國，成立政府兜底的兩房公共租賃房公司，中央、省、地方一共拿出100個億來推動住宅產(chǎn)業(yè)化。政府下一步可能把美式兩房作為房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)器，不僅要供應(yīng)土地，還要把房子納入到保障房里面去。
[王義高]按照克強總理的說法，他口袋里調(diào)整宏觀經(jīng)濟的手段很多，他對中國的經(jīng)濟充滿信心。我想，如果這一輪房地產(chǎn)回暖到了一定的水準(zhǔn)，中央這些政策都完善了，我們也希望城市化、軌道交通、新區(qū)能夠和房地產(chǎn)匹配，房地產(chǎn)有能力保持有序的持續(xù)發(fā)展勢頭，中國經(jīng)濟也能夠可持續(xù)發(fā)展。
我就說這么多，謝謝大家。
[黃拓夫]感謝王老師的精彩見解和回顧。楊老師，您是最富有藝術(shù)氣息的學(xué)者，從您的角度來看，您是怎么認(rèn)為的？
[楊建覺]剛才，朱老師、王老師從宏觀經(jīng)濟、社會消費心理等方面講了很多，個人作為一個設(shè)計師來說，確實看不太懂房地產(chǎn)，過去15年作為一個設(shè)計師目擊了許多過程，發(fā)現(xiàn)了很多疑問，不能解讀。
[楊建覺]全國世界的房地產(chǎn)發(fā)展有規(guī)可循，但有時候又看不懂。0731地產(chǎn)研究院在這里做這樣一個探討，我認(rèn)為是非常有價值的，確實是一個研究的過程，尋找各種解讀，城市發(fā)展是瞎子摸象的話，我們都是嘗試著在摸象。感謝有這樣一個機會來跟大家探討，看得出來中建信和城很想做一個精品，戶型、景觀、用材等，在技術(shù)硬指標(biāo)上是無可挑剔的，做到這樣一個水準(zhǔn)要有基本的投入，6000多元的均價不一定賺了很多，但投入確實不小，地產(chǎn)商在設(shè)計師眼里越來越真誠了，越來越實在了。
[楊建覺]十年前，玩虛的，賣期房，夸張的廣告、策劃、營銷手段，今天在市場成熟的消費者面前已經(jīng)不靈了。我有那么多朋友買樓時把我拽上，說楊老師你識貨，那個挑剔啊，買個樓全城跑遍，研究戶型、外墻、質(zhì)地、施工、技術(shù)等等，玻璃窗是真中空？還是假中空？因為，有很多是假中空。當(dāng)然，我相信大部分是真中空。那么，這是我目擊到市場和產(chǎn)品有以上幾個疑問。
[楊建覺]另外，我和我的團(tuán)隊做了大量的棚改建設(shè)設(shè)計，在長沙周邊以我個人的經(jīng)歷為例，做完銅官、做喬口等等，其實他們已經(jīng)消化了一定的市場。一個小時車程的生活是有價值的生活，是有品位的生活，當(dāng)所有的城市生活變得不那么愉快，因為交通、因為空氣，可能這是一種推動力。我們做了一個創(chuàng)業(yè)工廠，像北歐的集合倉庫，這種生活方式會不會變成一種生活選擇？
[楊建覺]特別是對城里早就有房的階層，特別是80年代早期有點小權(quán)、有點小錢、有點品位，他們的生活就會覺得在五一廣場不是他的菜，朱老師會住五一廣場嗎？2萬元一個平米，他肯定會說免了。消費心理一直在變，如果我們不研究這種消費心理，可能就會有問題。
[楊建覺]政府對芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)的很多地方都是做棚改，國家有大量的錢要花。實際上，棚改是貧窮、對生命構(gòu)成威脅的棚戶區(qū)，但現(xiàn)在有一部分并沒有對生命構(gòu)成威脅的棚戶區(qū)，我們在進(jìn)行提質(zhì)改造。如果2萬元就敢對棚改下毒手，如果5000元就不去了，馮總是不是這樣子？
[楊建覺]城市發(fā)展煎大餅就不好了，雖然這是全國的一個普遍現(xiàn)象，我想長沙應(yīng)該有足夠的嚴(yán)峻。因為，幾個做開發(fā)商的朋友告訴我，做到那個程度就告訴我一個真實的故事，那就是熱鍋上的螞蟻，賣不出去沒有面子，不賣又是燙手山芋，有時候報告和實際不能完全照實際那么講啊，確實挺難的。
[楊建覺]而且，棚改會消化一部分有剛性需求的市場�，F(xiàn)在，做完都正街，原來的房子很不值錢，現(xiàn)在變得很值錢了，當(dāng)他有一定的文化品質(zhì)，有消費市場，有人租賃的話，就挺好了，這也是對高樓的一種反叛。那么，城市生活接地氣，1-3層的生活還真是不錯的話，不再是十年、二十年前住樓房有感覺、有身份的話，我覺得棚改的沖擊就不小，這是第一個話題。
[楊建覺]第二個話題，作為設(shè)計師經(jīng)歷了幾個樓盤，跟大家分享一下。都說做裙樓賺錢，住宅、塔樓持平可以，我賺的就是那點裙樓，這個現(xiàn)在看起來是一種夢想，有的已經(jīng)是入不敷出，原來說是高檔，最后是賣米粉了，我點名就不點了，也是朋友的盤。但是，裙樓做什么？要不要做裙樓？
[楊建覺]因為，我目睹過很多國外城市的高樓，沒有裙樓這個概念，除了一樓有一個大堂，進(jìn)去就是住宅，除非有一個小咖啡館也不錯。但是，開發(fā)商總覺得2樓、3樓有人要，住宅賣到1-1.5萬元/平方米是有可能的，也許以前對，到今天還對不對？這只有天知道，這是裙樓設(shè)計目標(biāo)和招商目標(biāo)在最近三年內(nèi)經(jīng)歷的樓盤落差非常大，不管是城市核心區(qū)，還是城郊結(jié)合部，不是端起這盤菜就有人吃，有人買。
[楊建覺]第三個話題，長沙過去十年、二十年的城市建設(shè)，涉及到產(chǎn)品，一個戶型、一個景觀等等，戶型是十分重要的，這幾年明顯感覺到保守類占了上風(fēng)，比如新古典、歐式等等，包括中建信和城的盤也做得很好，我作為設(shè)計師，設(shè)計師永遠(yuǎn)生活在夢想之中，我們這座城市若是最后做成了歐洲，做成了巴黎，做成了倫敦又怎么樣？我們一年做幾個西班牙，誰也不認(rèn)為你是西班牙。
[楊建覺]開發(fā)商還是要尋找創(chuàng)新型、創(chuàng)造型、開拓型的城市空間、城市形象。最近的長沙終于理解了，高樓不能挨著江邊，把所有人擋在后面，讓自己獨享城市最具魅力的山景、江景、綠化空間、濕地公園等等，回過頭來對月湖、梅溪湖有了批判，自己養(yǎng)個美女，把她做成搖錢樹，這對社會來說是不公平的，對城市來說是不公平的，對這個樓盤來說可能只是局部接受。
[楊建覺]聽說湘江世紀(jì)城是最典型的，你要毀掉這個城市嗎？你蓋一個樓復(fù)制100棟，但賣樓的朋友都覺得賺了，價值還可以，有江景，有落差立交、人車分流。但是，像湘江世紀(jì)城這樣的產(chǎn)品，不管開發(fā)商賺不賺錢，消費者獲不獲利，對城市的利益來講，有那么多人不喜歡你，我不相信你有多高的榮譽感，多高的成就感，多長久的經(jīng)濟效益，這是值得懷疑的。而建筑風(fēng)格，我還是認(rèn)為面向未來，面向美好的世界，有足夠的創(chuàng)意者、藝術(shù)家提供的空間，但前提確實要有遠(yuǎn)見、有膽識的開發(fā)商和城市管理者來支撐。
[楊建覺]說到江景，很多年前講過一句話，“站姿要優(yōu)美，那江要漂亮”，一個最簡單的標(biāo)準(zhǔn)，一個樓就是一個樓，不能兩個樓聯(lián)體，一聯(lián)體這個城市稱之為“海綿城市”、“空調(diào)城市”，就是這樣一個道理，城市要氣宇軒昂，這個城市才有價值上的美學(xué)，才來得長久。
[楊建覺]第四個話題，開發(fā)商和城市公眾的利益總是在互相斗氣，想占對方的便宜。其實，我理解未來的城市可不可以任性一點？有大量的灰空間，既不是室內(nèi)，也不是室外，但可以為城市提供優(yōu)良的共享。這個樓盤不是我住的，但在你的樓盤門邊歇一下，看一看，拍張照，交個朋友，而不是一堵堵墻把自己保護(hù)起來，政府都在拆違，城市發(fā)展中圍合式100畝地做個樓盤圍起來，1000畝地做個樓盤也圍起來，這在西方城市簡直是不可理喻的封建。
[楊建覺]但是，我們這么多年沒有人對它提出過質(zhì)疑，好象我們住在樓里就進(jìn)了一個保險箱，外面險象環(huán)生，天下無處不驚險，步步驚心，這個理念有讓圍墻打破的可能嗎？這是我提出的一個質(zhì)疑，巴黎的哪棟房子不是在馬路邊上？哪棟房子的門不是對著馬路開？這與共產(chǎn)黨的理念也是背道而馳的。
[楊建覺]最后，我覺得面向一個更加開放、進(jìn)步的時代，開發(fā)商做地產(chǎn)還是做實實在在接地氣、通人性的產(chǎn)品比較好，多一點關(guān)注人性比較好，產(chǎn)品多一點創(chuàng)意比較好，創(chuàng)意就是更加多樣化的產(chǎn)品、多樣化的生活，把每一種產(chǎn)品、每一種生活做到精致，做到極致，我覺得會來得長久。我們從來不懷疑歐洲、紐約等城市的建筑，一百年的建筑還覺得固若金湯，還覺得經(jīng)典，風(fēng)格早就過時了，但老派的經(jīng)典讓人嘆為觀止。我期待，這一天在中國的城市中早一天到來！
[黃拓夫]謝謝楊老師，請傅總講一下。
[傅沂]三位專家講得很好。今天早上我聽了一條新聞，內(nèi)容是今年6月份的長沙樓市均價與2012年6月份的均價相同，考慮通貨膨脹，這兩年房價基本上沒有變化，這反映了長沙房地產(chǎn)市場的特殊性，引出了我要講的話題，第一個話題就是長沙房地產(chǎn)市場的特殊性。
[傅沂]長沙的房地產(chǎn)市場有三個特點，一是跟其他省會城市、一二線城市相比，長沙樓市對政策刺激不是很敏感。
[傅沂]第二個特點是長沙樓市的價格一直處在低水平。在全國30個省會城市中，長沙的房地產(chǎn)市場均價一直處在最后幾名，這個趨勢近十年沒有改變過，這也值得我們?nèi)シ此肌?/p>
[傅沂]第三個特點可能是很多人沒有注意到的，那就是長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展成長期一直是外地開發(fā)商主導(dǎo)的模式，無論是恒大，還是其他外地產(chǎn)商，對于長沙樓市的發(fā)展起到了不可磨滅的作用。但是，從去年開始有一些外地發(fā)商開始撤出長沙的房地產(chǎn)市場。
[傅沂]郡原地產(chǎn)，浙江的，當(dāng)時把湖南省第一個住宅產(chǎn)業(yè)化廣廈獎拿走了，為什么這樣的開發(fā)商都會撤離長沙的房地產(chǎn)市場？這也值得我們?nèi)ド钏迹遣皇情L沙房地產(chǎn)市場沒有錢賺？還是市場開發(fā)環(huán)境很惡劣？這些問題值得我們?nèi)シ此肌?/p>
[傅沂]基于以上三個認(rèn)識，我覺得長沙房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型，很多同仁在提回暖，其實“回暖”這個概念意義不大，大家更要討論“轉(zhuǎn)型”這個概念，可能意義更大一些。
[傅沂]基于上述三個判斷，我覺得未來長沙房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型有幾個值得大家注意的方向，剛才幾位專家也提到了，我更多的講一些不同的方面。
[傅沂]第一，一定要用產(chǎn)城融合的理念來支撐未來的長沙房地產(chǎn)市場。什么叫產(chǎn)城融合？產(chǎn)城融合的概念就是為了對付鬼城概念而產(chǎn)生的。尤其是梅溪湖片區(qū)和洋湖垸片區(qū)，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，建那么多房子有什么意義？此外，長株潭一體化也很重要，雖然湖南省獲批中部地區(qū)唯一的新區(qū)。但是，長株潭城市圈的融合與武漢城市圈的融合要差一個檔次。
[傅沂]現(xiàn)在中央提倡建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，說到底就是要產(chǎn)城融合，沒有產(chǎn)城融合的基礎(chǔ)，新型城鎮(zhèn)化也是一句口號。所以產(chǎn)城融合的概念在做規(guī)劃時，城市規(guī)劃一定要和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并行，否則就會出現(xiàn)鬼城的現(xiàn)象。
[傅沂]第二，住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化雖然在長沙發(fā)展得很好，但目前住宅產(chǎn)業(yè)化對長沙樓市發(fā)展的影響是微乎其微。遠(yuǎn)大對這個市場的壟斷在一定時間內(nèi)不會改變。未來長沙樓市要注意，要改變住宅產(chǎn)業(yè)化壟斷的問題，才能讓住宅產(chǎn)業(yè)化對長沙樓市起到作用。
[傅沂]第三，智慧社區(qū)、智慧城市。梅溪湖獲批了國家首批智慧城市示范區(qū)。但是，要搞智慧城市，基礎(chǔ)不是在搞智慧示范區(qū)，而是怎么樣把普通社區(qū)變成智慧社區(qū)。目前來說，長沙沒有真正意義上的智慧社區(qū)。所以，像信和城這樣的樓盤，未來的開發(fā)方向是怎么樣把智慧的概念融入進(jìn)來。
[傅沂]而且，智慧社區(qū)概念可以涵蓋很多方面，比如養(yǎng)老社區(qū)。怎樣把新的概念在社區(qū)層面真正落到實處，這是未來開發(fā)商要考慮的問題，當(dāng)然也是住戶要考慮的問題，未來的配套要智慧化，靠學(xué)位來吸引客戶的方式會漸行漸遠(yuǎn)，以后吸引客戶是看你的配套是不是智慧化，能不能讓客戶的生活更加便利。
[傅沂]現(xiàn)在，靠賣房子賺錢已經(jīng)很難了，既然上游不賺錢，或者產(chǎn)業(yè)鏈的某一個環(huán)節(jié)不賺錢，就要向產(chǎn)業(yè)鏈的下游或者哪里去延伸。這就是說，在產(chǎn)品設(shè)計等相關(guān)方面，怎么樣去體現(xiàn)出自己的特色？這就是開發(fā)商要考慮的問題，包括你的配套怎么樣去賺錢，這些問題都要引起開發(fā)商的思考，靠建房子賣錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，這也是長沙樓市新常態(tài)的一個表現(xiàn)。
[傅沂]雖然長沙的房地產(chǎn)市場是一個很特殊的市場，對政策反應(yīng)不是很敏感，但這恰恰是長沙樓市好的地方。市場決定資源配置，未來房地產(chǎn)也是市場起調(diào)配作用，政府將退出調(diào)控主體。長沙房地產(chǎn)市場只要按照我說的方向去轉(zhuǎn)型，長沙房地產(chǎn)市場的明天一定是美好的。謝謝。
[黃拓夫]謝謝。
[陳真誠]馮總的中建信和城真的做得不錯，在目前的市場做到這個樣子真的很不錯，盡管我看到數(shù)據(jù)很棒，但數(shù)據(jù)不是市場反映的全部。市場上，投資大幅度下滑，新開工面積也下滑，春江水暖鴨先知，開發(fā)商是最了解市場的。剛才，聽朱教授發(fā)言心潮澎湃。那么，我也在思考幾個問題。
[陳真誠]盡管我看到數(shù)據(jù)很棒，但數(shù)據(jù)不是市場反映的全部。市場上，投資大幅度下滑，新開工面積也下滑，春江水暖鴨先知，實際上開發(fā)商才是最了解市場的。那么，我也在思考幾個問題。一是在房地產(chǎn)最火爆的時候，每年流入人口10萬人，與高考招生的人數(shù)基本上差不多。但是，今后我估計很難突破10萬人。
[陳真誠]二是長沙市要打造金融中心，長沙市的規(guī)劃很好，但執(zhí)行得比較亂，好象每個區(qū)域都在建金融中心，芙蓉區(qū)、開福區(qū)等，都在做金融中心，好象每個區(qū)域都在做金融中心。長沙市的二手房交易不活躍，二手房賣不出去，誰來炒房？長沙、廣州炒房是炒不出去的。剛才，交易數(shù)據(jù)也說明了長沙二手房市場的問題。
[陳真誠]那么對于下半年的市場，我提三點建議：第一，把目光回歸到地段，還是地段決定了房地產(chǎn)的價值。長沙市在推動黃興北路的改造，那對長沙來說有紀(jì)念意義，是老城區(qū)的開發(fā)。如果一直這樣膨脹下去，老城區(qū)將承受很大的壓力。以前一直善終于在郊區(qū)倒騰的碧桂園也調(diào)整策略了，開始關(guān)注城市中心。萬科也在調(diào)整策略，現(xiàn)在成立了一個豪宅部，以后也會進(jìn)入老城區(qū)。
[陳真誠]第二，這是一個轉(zhuǎn)型的好時候。但是，如果每個開發(fā)商都轉(zhuǎn)成服務(wù)商，我們需要這么多的服務(wù)商嗎？所以，轉(zhuǎn)型也要走差異化的道路。有的開發(fā)商就轉(zhuǎn)型為金融集團(tuán)了，綠地也在成立一個龐大的金融集團(tuán)，將來仍然是大企業(yè)的天下，中小企業(yè)還不是那么樂觀的。
[陳真誠]第三，金融化的問題。金融化有很多的說法，金融在企業(yè)上一直體現(xiàn)在財務(wù)運作方式上，說白了就是融資。我們的利潤比國際上高很多，一旦利率發(fā)生改變，我們的利率很有可能往下走，對于一個剛進(jìn)入的金融中小企業(yè)來說，你怎么抵擋如此之大的風(fēng)險呢？
我就講到這里，謝謝大家。
[朱熙]今天各位嘉賓的講話站的高度比較高，我就講講對上半年的市場看法吧。
今年，上半年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)GDP是7%，房地產(chǎn)行業(yè)在復(fù)蘇，對下半年房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟發(fā)展走勢來說，房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)很大，是一個支柱產(chǎn)業(yè)，這一點我們可以重申一下，雖然國家已經(jīng)不倡導(dǎo)了。
[朱熙]另外，長沙房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)化和現(xiàn)在的股市是一樣的，結(jié)構(gòu)化分化非常明顯。市場有窗口期，去年有一個非常痛苦的市場——寫字樓，自從萬達(dá)把寫字樓賣了之后，其他的寫字樓好象就找不到窗口期，逃不出去，困在里面了，寫字樓上半年有32萬平方米的體量，萬達(dá)在2013年的供應(yīng)量占了整個市場的54%，這是一個非常奇特的行業(yè)。長沙的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等等，決定了當(dāng)?shù)诙a(chǎn)業(yè)不是那么發(fā)達(dá)的時候，就會使得窗口期很難抓住。我們也看到，有一些產(chǎn)業(yè)賣了三四年，還在賣公寓產(chǎn)品，這些產(chǎn)品是比較弱的。
[朱熙]去年上半年有一個現(xiàn)象，在三環(huán)以外的大市場，有湘江集團(tuán)開發(fā)的高嶺商貿(mào)城，還有灣田大市場，他們開發(fā)出來以后前面一、二期還是賣得挺好的，去年湘江集團(tuán)的網(wǎng)簽有12個億， 2014年的金額排名中排在前列。所以，住宅和商業(yè)的比例有其結(jié)構(gòu)性。還有精裝修，恒大在近三、四年在長沙穩(wěn)居前三甲，萬科也可以排到前五，我們可以看到有這樣的數(shù)據(jù)存在。
[朱熙]中建信和城產(chǎn)品是80-140平方米的區(qū)間定位，前面有一個很重要的前提，在汽車南站以北、雨花亭以南，在韶山路這條軸線上，這個項目是比較稀缺的產(chǎn)品。但是，市場是供大于求的，在樓盤和區(qū)域中，開發(fā)商還是可以人為地制造出在短期產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)上、短期地段優(yōu)勢上，還可以扭轉(zhuǎn)出供小于求的局面出來。我想，在進(jìn)行產(chǎn)品定位的時候，開發(fā)商肯定考慮了非常多的類似問題。其實前面也介紹到，0731房產(chǎn)網(wǎng)為開發(fā)企業(yè)和消費者定位一個點，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、年齡層次等等，85后好象有優(yōu)惠吧？這就有年齡層次的變化了。
[朱熙]剛才，教授們講到了O2O移動互聯(lián)網(wǎng)，我希望0731房產(chǎn)網(wǎng)基于移動互聯(lián)網(wǎng)的O2O的APP能夠繼續(xù)發(fā)展，這是契合市場的東西。上半年，長沙賣了600多萬平方米，現(xiàn)在還存了1600多萬平方米，市民的選擇余地還是比較大的。所以，用移動互聯(lián)網(wǎng)的O2O、APP可以更好地應(yīng)對市場，給市民更多更好的選擇。
我想講的就這么多，謝謝。
[龍亮]前面幾位專家和教授對城市經(jīng)濟、社會美學(xué)等方面進(jìn)行了闡述，我很受啟發(fā)，我也講講自己的感受吧。
上半年，長沙樓市回暖，量漲價平是一個主基調(diào)，從4月份開始長沙樓市恢復(fù)得比較好。內(nèi)六區(qū)的庫存量是1300萬平方米，去化周期是12個月，下半年的目標(biāo)可能還是去庫存，作為一個項目來說是充滿機遇，也是充滿挑戰(zhàn)的。應(yīng)該說，目前市場還是一個賣方市場，也是低成本競爭，可能部分大房企的數(shù)據(jù)會增長，我相信部分房企可能會退出這個行業(yè)，甚至消亡。
[龍亮]作為中建信和城來說，怎么賣房？怎么塑造中建信和城的品牌？怎么打造小區(qū)的APP、智能化，都是我們下面要做的工作。
我認(rèn)為，在這方面中建信和城在這個位置是當(dāng)之無愧的，通過上半年的努力已經(jīng)證明了我們的實力，產(chǎn)品的發(fā)聲、產(chǎn)品的品質(zhì)，相信能夠有更好的市場，我們很有信心。
[黃拓夫]請馮總做總結(jié)。
[馮朝陽]剛剛幾位教授、專家都講得很好，我站在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，針對大家在探討的問題也談?wù)勎业囊娊狻?br /> 比如，楊老師說的產(chǎn)品規(guī)劃，站在開發(fā)商的角度，我們也很想做好的產(chǎn)品。但是，站在規(guī)劃的角度來說很難。比如，這個項目給我的容積率是3.0，你要拼命擺才能擺得下，有時候就很難那么完美。比如，我們這個項目小戶型賣得慢一點，大戶型賣得快一些，當(dāng)時為什么不全部做大戶型呢？但是，在當(dāng)時小戶型稍微改大一點，容積率就通不過，沒辦法，只能做小戶型。
[馮朝陽]長沙的均價是6200元/平方米左右，中建信和城的成本就是6200元/平方米，我們很想做好，電梯用的蒂森的電梯，成本就增加了100萬。站在剛需樓盤的角度，又要考慮成本，又想做好，有時候只能在中間尋找一個平衡點。所以，公司做開發(fā)在三、四線城市沒法做，低于5000元/平方米的成本真的做不下來。樓盤售價低，樓盤品質(zhì)就沒法比，成都都是近萬元的價格了，在長沙很難找到玻璃幕墻的房子，因為做玻璃幕墻貴。
[馮朝陽]包括傅老師說的住宅產(chǎn)業(yè)化，遠(yuǎn)大住工做的東西，我們想跟他們合作，但現(xiàn)在成本是一個原因，他的建筑個性化很難打造，必須是從一樓到頂樓是一模一樣的，模塊化的，那是最快的，也是成本最低的，中間要想搞個造型，又要重新搞模塊。還有，在中國目前推出這種方式有風(fēng)險，中建五局至少解決了幾十萬農(nóng)民工的問題，你推出住宅產(chǎn)業(yè)化的話，很多人就沒地方打工了，有可能產(chǎn)生社會問題。所以，這方面推動起來也是比較慢的，但這在未來來說是一個趨勢，建筑節(jié)能是一個趨勢。
[馮朝陽]關(guān)于樓市，站在開發(fā)商的角度來說，上半年的表現(xiàn)是非常積極的，我認(rèn)為下半年將是比較平穩(wěn)的。上半年，從4月份開始就明顯回暖。傅老師說，調(diào)控政策對長沙沒有用。單個政策作用小，但激勵起來了還是有作用的。中國樓市這么多年基本上是大起大落，要么很好，要么全部死掉，要么冰火兩重天，政府一直在追求樓市平穩(wěn)增長，實際上這么多年一直做不到。
[馮朝陽]目前，長沙樓市的問題是供應(yīng)量太大，上半年賣了600多萬平方米，存量有1500萬平方米，下半年再賣600萬平方米，新開工600萬平方米的話，還是有1500萬平方米的存量。
[馮朝陽]中建信和城的地段好，位置好，但是，我們也有競爭壓力，與我們一墻之隔的樓盤就比我們便宜1000元/平方米，現(xiàn)在純粹在拼性價比，梅溪湖、洋湖垸的樓盤都是在低于成本價在賣。
[馮朝陽]對長沙來說現(xiàn)在四面開花，四面都是熱點，走錯路都有樓盤，長沙在售有500多個樓盤，量太大，每個樓盤都比較艱難。即使在目前的環(huán)境下，有些樓盤過得比較好，但也有一些樓盤還是比較艱難，在同一個區(qū)域里面也有活得好的，也有活得不行的。
[馮朝陽]但是，目前的金融政策、貨幣政策、樓市政策都在支持樓市的發(fā)展。所以，我判斷下半年還是能延續(xù)目前的行情，比較平穩(wěn)，基本上以以價換量為主。我們公司暫時也不會提價，售價應(yīng)該不會變，可能還會降。
我就講這個判斷，謝謝。
[黃拓夫]今天的活動到這里就順利結(jié)束了，再次感謝各位嘉賓和東道主馮總的發(fā)言，謝謝。
