[黃拓夫]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎大家收看由0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731地產(chǎn)研究院微沙龍》訪談。
[黃拓夫]3月底，二套房的首付比例從六成降至四成，同時二手房的營業(yè)稅從之前滿5年免征調(diào)整為滿2年免征，樓市再次迎來三大重量級調(diào)控政策。相較2月份春節(jié)期間，3月份長沙樓市活躍程度提升，各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比回升十分明顯，成交量回到去年水準(zhǔn)而價格仍在低位。隨著3月樓市逐漸回溫政策利好接連出臺，加之城鎮(zhèn)化改造進(jìn)程不斷提質(zhì)加速，也使得棚改被征收戶大量涌入市場，轉(zhuǎn)化為市場購房主力，各界已經(jīng)對即將到來的4、5月傳統(tǒng)營銷旺季產(chǎn)生更大期待，更有學(xué)者直言新一波的降準(zhǔn)降息將在第二季度到來。樓市新政我們需要關(guān)注哪些方面？新政密集出臺能否改善樓市的基本面？房地產(chǎn)開發(fā)商又將如何應(yīng)對？今年上半年對購房者而言是不是最佳購房時機(jī)？
[黃拓夫]本期我們邀請到的嘉賓有：
中原地產(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理、0731地產(chǎn)研究院特聘專家 胡治鋼先生
中冶長天置業(yè)有限公司營銷副總 魏捷先生
乾源國際廣場營銷總監(jiān) 江滿全先生
卓越蔚藍(lán)城邦營銷總監(jiān) 扶焱焱
恒偉西雅韻營銷策劃部經(jīng)理 劉雨涵
星大集團(tuán)佳美紫郡營銷總監(jiān)李彥良 李彥良先生
偉業(yè)我愛我家長沙分公司總監(jiān) 湯守運(yùn)先生
歡迎各位的到來！
[黃拓夫]樓市從一季度開始徘徊，我們不妨從0731地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《一季度長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)監(jiān)測報告》中的數(shù)據(jù)來作一些介紹。
[黃拓夫]2015年1-3月長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅供應(yīng)188.99萬平米，其中3月新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售34.30萬平米。3月供應(yīng)環(huán)比下跌46.6%，同比下跌50.63%，整個一季度環(huán)比下降58%，同比下跌8.2%。
[黃拓夫]2015年1-3月長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計網(wǎng)簽249.39萬平米，其中3月網(wǎng)簽68.20萬平米，環(huán)比下跌13.1%，同比上漲58.16%。春節(jié)過后首月，內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交量微跌，但顯著高于去年同期。整個一季度環(huán)比下跌15.31%，同比上漲50.19%。
具體到今年3月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價為6347元/平方米，環(huán)比下跌3.31%，同比下降9.93%。同期，長沙四縣市住宅成交均價為4015元/平方米，環(huán)比下降3.69%，同比下降6.41%。
[黃拓夫]2015年3月，長沙市（含五區(qū)四縣市）新建商品住宅供銷比為0.34，這個有大幅度的下滑，主要由于供應(yīng)量大幅減少，導(dǎo)致供銷比明顯回落。
截至2015年3月，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售且未銷售的商品住宅面積為1639.70萬平米，其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，503萬平米，芙蓉區(qū)待售量最低，66萬平米。
[黃拓夫]那么，2015年1-3月長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交面積13.20萬平米，同比增長0.04%。共成交1349套，同比增長6.81%。價格方面，2015年3月寫字樓的成交均價為8920元/平米，是近一年的最低值。
1-3月長沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交面積31.88萬平米，同比增長109.03%。價格方面，2015年1-3月，長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價為12969元/平方米。
最后是二手房，2015年一季度，全市內(nèi)五區(qū)住宅成交56.27萬平米，同比上升11.4%。內(nèi)五區(qū)一、二級市場成交比值為4.43：1，其中岳麓區(qū)一、二手房交易量差距最大，比值為10.43：1，芙蓉區(qū)差距最小為1.35：1。
[黃拓夫]這是一季度長沙樓市的基本情況。今天有幸和在座的一起在這里，我想請大家聊一下，從各個專業(yè)的角度，從各個代理樓盤的角度，你們項(xiàng)目的具體銷售情況，近期實(shí)施或計劃實(shí)施哪些營銷拓客手段，效果如何？近期市場感受如何？先請胡總聊一下。
[胡治鋼]從我們代理的項(xiàng)目來看，今年1-3月份上訪的客戶量和成交量與去年同比還是有一定提升。我們能感覺到確實(shí)在兩次降息、一次降準(zhǔn)，包括3.30政策出臺之后，購房者的信心有了明顯的回升，主要表現(xiàn)在上門客戶的增加和成交數(shù)據(jù)的增加。從客戶到訪和成交量來看，接近有2.6%的增幅。
[胡治鋼]從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，我們統(tǒng)計的是內(nèi)六區(qū)的，沒有含長沙縣。內(nèi)六區(qū)有一個增幅，與去年同比大概有將近40%多的增幅，但實(shí)際上因?yàn)榻衲甑谝患径染W(wǎng)簽數(shù)據(jù)那么好，大部分是因?yàn)橛?0%是八方小區(qū)特價房的開發(fā)而造成的。但是，從價格來看，比值是下降的，5500元/平方米左右，與去年同比下降了10%多，價格有下跌。然后，成交量有一個增長，價格確實(shí)處在低位。
[黃拓夫]為什么會有量有所好轉(zhuǎn)，價格比較低位的情況呢？
[胡治鋼]價格上不去核心原因是現(xiàn)在存量還比較大，到3月底我們知道的數(shù)據(jù)是1606萬平方米，按照目前的消化量需要17個月，去年年底是1456萬平方米，消化周期是18個月，好一點(diǎn)點(diǎn)，有所好轉(zhuǎn)，但畢竟還是處于供過于求的局面，存量還是很巨大，存量房還很多。那么，價格還在低位徘徊，每家都有房子賣，供過于求的現(xiàn)象還是很嚴(yán)重，就造成了價格的低洼現(xiàn)象。
[黃拓夫]各位老總操盤的項(xiàng)目有什么反饋情況嗎？從魏總開始吧。
[魏捷]剛才，胡總講了一些比較具像的數(shù)據(jù)，我就講一下我的感受吧。胡總說了供求關(guān)系在這里，需要多少個月才能完成。但是，經(jīng)過政策的改善，今年不斷出臺了新的政策，從上半年到現(xiàn)在已經(jīng)有了回暖的跡象。包括我現(xiàn)在感觸最深的是，最近早兩個禮拜，營業(yè)稅降低，過去從公積金的三成到二成首付，包括商品房四成到三成首付，政府是把蛋糕做大。
[魏捷]我已經(jīng)把房子賣了，我是改善型的客戶，希望去住更好的房子。但是，我肯定要把手里的房子拋出去，政府行為就是要把蛋糕做大，包括公積金、商貸等等。以我做營銷地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來說，我認(rèn)為降價是最有成效的，不得不承認(rèn)這個觀點(diǎn)。所以，結(jié)合之前的營銷政策，包括現(xiàn)在的一些風(fēng)聲，我覺得作為開發(fā)商的話，在這個時期趕緊走量，至于后面的情況說實(shí)話誰都說不清楚。
[黃拓夫]看誰跑得快。
[魏捷]看誰跑得快，畢竟胡總說了供求關(guān)系在這里，今后的情況誰都說不準(zhǔn)。
[黃拓夫]江總這邊有什么高論？
[江滿全]確實(shí)市場在好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在確實(shí)是一個去庫存的好時機(jī)。如胡總所說，長沙的庫存量太大了，各大樓盤都在想各種招數(shù)去庫存，所以一季度整個房子賣得很好，但價格上不來的原因就是這樣。當(dāng)然，我們項(xiàng)目乾源國際廣場的房子賣得不錯，價格也漲了一點(diǎn)點(diǎn)。3月份銷售了50套，這個月有望達(dá)到80套，品質(zhì)擺在這兒。
[江滿全]其實(shí)，購房者在市場不好的情況下，可能會優(yōu)先選擇價格更加便宜的樓盤。但是，市場好的時候，可能更傾向于找基本面，找樓盤的價值。以后我買了之后住起來非常舒服，哪怕我想脫手的時候，也很容易脫手，他們會找這樣的樓盤。所以，這也是我們的樓盤在這段時間還算賣得不錯，特別是同行紛紛力挺的原因所在吧。
[黃拓夫]江總，既然乾源國際廣場銷售是節(jié)節(jié)高，是不是可以分享一下您的營銷經(jīng)驗(yàn)或策略呢？
[江滿全]說實(shí)話，我們的樓盤相對比較穩(wěn)健，最近幾天一直走價值路線，一直是價值營銷，給到客戶永遠(yuǎn)是買到就是值的，這個“值”不僅是價格，更是從性價比上來說，現(xiàn)在只比周邊樓盤貴三四百元，但是貴得很正常，無論是地段、交通、配套等等，幾年后等到地鐵一開通，就不是比別人貴三五百了，可能是貴一兩千了。
[江滿全]所以，在我們這邊對比價格的客戶群中，20%-30%還是買了周邊3700-3800元/平方米的房子，這些客戶歸根到底是沒有錢。但是，另外注重價值的客戶還是買了我們的房子。
[黃拓夫]李總對市場新政和代理樓盤的情況有什么樣的感想嗎？
[李彥良]其實(shí)，前面三位都是業(yè)內(nèi)專家，也是前輩，已經(jīng)把問題都分析得比較透徹了。我想，無非也是這幾個原因。
準(zhǔn)確地來說，其實(shí)月度數(shù)據(jù)和我們關(guān)聯(lián)不大。為什么呢？因?yàn)�，我們是在星沙，月度�?shù)據(jù)沒把我們統(tǒng)計進(jìn)來，但是從整體表現(xiàn)情況來看，還是與內(nèi)六區(qū)的整體數(shù)據(jù)反映是一致的。
[黃拓夫]趨勢是一致的。
[李彥良]對，趨勢是一致的，甚至還要好一點(diǎn)。比如，我們在星沙做的項(xiàng)目。從去年年底，1月份以來，尤其是3月份以來，數(shù)據(jù)表現(xiàn)與去年相比完全是兩個樣。我想，星沙的表現(xiàn)和江總說的一樣的，我們都是屬于肉搏戰(zhàn)的項(xiàng)目，確實(shí)目前都是去庫存。然后，很多項(xiàng)目甚至不說走期房，現(xiàn)在幾乎都走現(xiàn)房，很多東西都呈現(xiàn)出來了。當(dāng)然，位置好的，價格相對比較合理的，社區(qū)環(huán)境也成熟的，配套也出來的項(xiàng)目，普遍來說能夠讓一點(diǎn)點(diǎn)利的話，銷量還是比較明顯的。
[李彥良]所以，我們從3月份，包括4月份基本上和江總反映的增量數(shù)據(jù)是吻合的，我估計5月份的項(xiàng)目還要好。但是，今天既然來參加本次論壇，與這么多同行、媒體來交流這個事情，我想呼吁一下，其實(shí)房地產(chǎn)不僅僅是政策支持，我覺得更多的應(yīng)該是金融方面的傾斜。
[李彥良]其實(shí)，從目前的反饋來說，包括930、330政策出臺，基本上政策是在陣痛以后才慢慢放開的，尤其在公積金和銀行按揭方面，一些直接觀念還沒有特別到位，看能不能呼吁一下。如果政府想整個大的環(huán)境能夠有所改觀的話，我覺得金融如果向地產(chǎn)傾斜多一點(diǎn)，政策細(xì)則下臺得快一點(diǎn)，我們的日子可能會更好過一點(diǎn)。我也是開發(fā)商代表，現(xiàn)在賣房子真的沒什么錢賺。
[黃拓夫]湯總，您是做一二手房聯(lián)動的，二手房的回暖非常明顯，您有什么看法呢？
[湯守運(yùn)]其實(shí)，營業(yè)稅“五改二”的政策對二手房的沖擊會更明顯。以前，我們賣了很多房子，基本上在二手房市場最受歡迎的還是次現(xiàn)房，就是五年以內(nèi)的次現(xiàn)房，尤其是沒有搞過裝修的毛坯，與買新房差不多，周邊的配套又起來了，是實(shí)實(shí)在在能夠看得到的，不像新房看到的只是一個規(guī)劃。
[湯守運(yùn)]對二手房的沖擊，相對來說會特別大，會給整個二手房團(tuán)隊(duì)的信心格外大。從3、4月份的數(shù)據(jù)也可以看出來，其實(shí)3月份新政還沒有出來，但市場就已經(jīng)開始抬頭了，特別是3月份的月底，包括月中，其實(shí)住建委、房產(chǎn)局專門把二手房經(jīng)紀(jì)公司的大佬全部請到一起開會，專門研究怎么盤活二手房市場。
[湯守運(yùn)]說實(shí)在的，二手市場不盤活的話，購房者不太敢買新房，因?yàn)橘I了之后賣不出去。包括我自己買房也是的，以前有點(diǎn)錢就想多買一套房放在這里，但是這幾年多余一點(diǎn)錢真的不敢買房了，因?yàn)槲屹u不出去，甚至賣出去的價格更低，那就不敢買了。其實(shí)，政府對二手房也下了一些力度，我在長沙做了十年的二手房，從來沒有發(fā)現(xiàn)政府關(guān)注過二手房，開會都是新房的老板們?nèi)ラ_會。
[湯守運(yùn)]但是，這一次政府比較重視，不管是住建委、房產(chǎn)局、銀行代表都參加了，針對怎么樣盤活存量房給出了很多的意見。所以，在整個3月份，包括銀行的降息，不是一個月降下來的，是逐月降下來的，基本上環(huán)境就探底了，二手房慢慢就開始回升了。
[湯守運(yùn)]當(dāng)然，隨著三月底新政的出臺，對市場的刺激更是錦上添花了，這個月會看到對整個行業(yè)的刺激真的是非常大。偉業(yè)我愛我家長沙分公司的業(yè)績，在3月份的基礎(chǔ)上，4月份已經(jīng)翻了100%了。我在這個行業(yè)做的時間比較長一點(diǎn)，很多朋友、熟人在中介公司，很多公司的店面業(yè)績是100%-300%的翻番。
[湯守運(yùn)]胡總所說的成交量，從房產(chǎn)局所體現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)來看，可能環(huán)比不是漲得特別快。因?yàn)槎址繒幸粋�滯后期，其實(shí)漲的可能不止這么多。因?yàn)�，我買以后有一個按揭的過程，要過戶，買了以后，成交以后，到網(wǎng)簽還有一個過程。所以，數(shù)據(jù)相對來說會滯后。
[湯守運(yùn)]我想，應(yīng)該說實(shí)際的增長數(shù)據(jù)肯定不止10%，估計會更高，會達(dá)到30%以上。4月份相比3月份，肯定環(huán)比上漲30%以上，這是我預(yù)測的一個數(shù)據(jù)，我想5月份應(yīng)該會比4月份更好一點(diǎn)，現(xiàn)在成交量每周都在上升，我們在業(yè)務(wù)一線就能夠有所感覺，每天都可以從各個門店搜集到成交的信息，看到更多的希望。我想，對整個接下來的市場還是比較看好的。
[湯守運(yùn)]雖然，存量房很多。但是，作為二手房來說，我們的客戶群體主要是兩大塊，一是改善型住房需求的。因?yàn)�，這次政府調(diào)控關(guān)鍵也是想把改善性住房需求釋放出來，五改二、銀行首付下調(diào)、公積金貸款比例的上升，包括利率的下浮，都是引導(dǎo)改善型住房需求。
[湯守運(yùn)]所以，二手房是次新房，很多改善型需求客戶會傾向于次新房。還有五改二，征收營業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是從交契稅那天開始，不是拿房產(chǎn)證那天開始�；旧虾灹朔慨a(chǎn)合同之后，過兩天就把契稅交了，交房以后沒多久就可以拿出來賣了，就滿兩年了，而且都是次新房，很受市場歡迎。
[湯守運(yùn)]所以，這部分客戶在二手房這一塊兒會比較多。還有一種是棚改人群，現(xiàn)在房產(chǎn)局、住建委開會也說了，接下來長沙會減少政府建經(jīng)濟(jì)適用房，會建得越來越好，因?yàn)榇媪糠勘容^大嘛，更多的會通過貨幣補(bǔ)貼來補(bǔ)助，讓大家拿著貨幣補(bǔ)貼來消化市場上的存量房，棚改客戶也是二手房的主要客戶來源。
[湯守運(yùn)]因?yàn)�，他們的房子馬上要面臨拆遷，他們一家人還等著租房子，希望房子能夠很快地入住，基本上新房等的時間比較長，他們就不愿意等，這塊客戶是二手房的主要客戶。
[黃拓夫]您說到棚改，今年長沙有十幾二十個區(qū)同時推進(jìn)棚改，大概有一二十萬人，長沙市的政策是戶均每個人可以拿到15萬元的補(bǔ)貼，這15萬元不是現(xiàn)金，是買房時給你的補(bǔ)償。所以，這對改善型需求是一個比較強(qiáng)的刺激。但是，你說的二手房確實(shí)是這樣的，買新房等的周期比較長，二手房買了就可以住。
[湯守運(yùn)]對，特別是棚改戶，二手房和一手房基本上是掛鉤的。當(dāng)時，我們在房產(chǎn)局開會的時候，0731房產(chǎn)網(wǎng)也做了數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在長沙一套二手房可以帶動新房的交易，賣一套二手房大概可以帶動五套新房的銷售，二手房市場對新房市場的拉動非常大，對今后幾年的市場還是比較看好的。
[黃拓夫]扶總，卓越蔚藍(lán)城邦一季度的情況如何，包括項(xiàng)目的實(shí)際來訪、購房的情況？
[扶焱焱]應(yīng)該說，卓越蔚藍(lán)城邦項(xiàng)目一直賣的不錯，我們有一個考核，完成基本值是3分，良值是4分，優(yōu)秀值是5分，在一季度我們拿了5分，應(yīng)該說整個銷售還是不錯的。然后，我們這邊比較精細(xì)化的做客戶深耕，包括周邊區(qū)域，主要手段也是靠渠道，靠人為主，主要做市場聯(lián)動，做大客戶的拓展，做小區(qū)的深入拓展，并沒有做太多的廣告。
[扶焱焱]然后，我們明顯的感受是，經(jīng)過一年多市場的冷淡和觀望，其實(shí)壓抑了很多購房者群體，很多人在去年是應(yīng)該買房的。但是，因?yàn)槿ツ晔袌龅脑�，他們看了很多房子，從河�(xùn)|看到河西，從南城看到星沙，整個長沙都在看，但就是沒買。但是，今年一季度有很多這樣的購房客戶開始作出購房決定了，讓我們感覺去年壓抑了一年的需求現(xiàn)在開始在釋放。我們整體對市場還是比較樂觀的，應(yīng)該是這樣講。
[黃拓夫]其實(shí)，330新政一頒布超出了一些人的心理預(yù)期，政府的力度還是比較大的。那么，你們認(rèn)為這次新政的出臺能不能改變?nèi)ツ陿鞘械幕久�？特別是對長沙樓市來講，會不會起到改變基本面的作用？
[扶焱焱]這個關(guān)系不能說是一天就靈的良藥，一針下去不會有緊急效果，但會緩解購房情緒的客觀情緒，對提升市場的整體信心是有作用的。而且，這種作用是在降息降準(zhǔn)等等利好政策出臺，包括公積金政策的調(diào)整，種種組合拳之后的動作，我相信這不會是最終的動作，應(yīng)該還會有其他類似的刺激政策出臺。
[扶焱焱]我覺得，在這種組合拳出擊的情況下，樓市往下走的可能性就不是很大了。這在現(xiàn)場客戶就得到了驗(yàn)證，有些客戶不是我們講要買房了，他們自己也覺得需要買房了，我自己也在前兩天入手了一套。
[江滿全]去年的朋友圈，無論是媒體還是同行，基本上只要客戶說房子不錯，可以入手了，他們自己是不會動的，不會要。但是，今年這個時間點(diǎn)，所有的同行自己已經(jīng)動起來了，信心給到這兒了，我預(yù)判無論今年市場怎么變化，今年的基本面始終會比去年好。但是，好到哪種程度，還有待觀察。是好到100%？還是50%？有待后面具體的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)�，長沙的庫存量在這兒，就有一根弦在這兒始終繃著。
[黃拓夫]胡總您覺得的呢？
[胡治鋼]分開看吧，對一線城市來說利好是比較好的，北上廣深已經(jīng)漲價了，量價齊升的比較明顯，特別是我們深圳公司已經(jīng)破紀(jì)錄了，現(xiàn)在就開始盈利了，生意特別好做，價格又高，確實(shí)能夠改變。
[胡治鋼]但是，到二三線城市可能要分開來看了，在二三線城市中國的現(xiàn)狀是已經(jīng)達(dá)到了平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)以前是供不應(yīng)求，到現(xiàn)在已經(jīng)是供需平衡，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求。供過于求之后，政策為什么會出臺？五改二也好，二套房首付比例降低和認(rèn)定都變了，實(shí)際上剛需從2011年限購開始到現(xiàn)在連續(xù)四年，都是剛需年代。其實(shí)，剛需已經(jīng)是過剩了。
[胡治鋼]那么，實(shí)際上壓抑的是很多改善型的客戶。因?yàn)�，打擊的是投資行為，打擊的是改善型行為。這次新政研究過現(xiàn)狀，就是剛需供過于求，你再用什么政策估計能夠起到的效果就只那么好了。但是，改善型這一塊兒，確實(shí)是有很大的潛力可以去挖的。
[胡治鋼]剛才，我們幾個都屬于改善型，都不屬于剛需。很簡單，大家的房子賣出去稅費(fèi)就少交5個點(diǎn)，就容易賣得出去。然后，在貸款的時候認(rèn)貸不認(rèn)房，以前不能貸款，現(xiàn)在可以貸款了。在二三線城市剛需產(chǎn)品，我覺得還沒有走出火坑，還是供過于求，現(xiàn)在還比較嚴(yán)重，真的要低價，多渠道營銷，什么辦法都想盡，以去存貨為主。
[胡治鋼]但是，到了改善型物業(yè)，周邊賣了一套定江洋，是我同學(xué)定了一套，也是改善型的，當(dāng)然今天還有想買別墅的客戶，中午一起吃飯，他們都是改善型客戶，都想去買。為什么選擇這個時候出手？很簡單，價位很合適，很低，再不買就會漲了。
[胡治鋼]所以，改善型這一塊兒，我認(rèn)為可能二三線城市是一個機(jī)會，把品質(zhì)做得更好一點(diǎn)，展示做得更好一點(diǎn)，價位能夠接近就不要下滑。但是，價格還是要根據(jù)市場的供需來看。供過于求的話，還是要扎扎實(shí)實(shí)地做營銷工作。一季度市場上好賣的產(chǎn)品，全是營銷做的比較好的。
[胡治鋼]那么，我感覺政策出來之后是喜憂參半吧，也不能太過于開心。一線城市是沒有問題的，我們這兒至少還有一半在水深火熱中，還需要去掙扎。另外一半在改善型上，在個性產(chǎn)品的打造上，在營銷手段上，之前都以剛需為主，可能就忽略了這一塊兒，之前這一塊兒也是難做的，政府打擊得很厲害，首付比例增加，不貸款給你。
[黃拓夫]源頭切斷。
[胡治鋼]之前不給支持，現(xiàn)在這一塊兒反而很有機(jī)會了。
[黃拓夫]這一點(diǎn)我非常認(rèn)同，前段時間我和成都的一位開發(fā)商朋友在聊，他們總結(jié)了一句話，一線城市漲價，二線城市走量，三四線城市待銷，還沒有說等死。那么，這次調(diào)控就是精準(zhǔn)地對準(zhǔn)了改善型需求，在以前的市場中，改善型客戶有很多需求都會忽略了。
[黃拓夫]現(xiàn)在沒有那么多細(xì)節(jié)上的要求了，在改善型上就會提出更多的產(chǎn)品要求，特點(diǎn)如何、品質(zhì)如何、規(guī)劃如何？這是企業(yè)在做產(chǎn)品的時候要調(diào)整的方向，如何把產(chǎn)品做得精致到位。魏總有什么想法？
[魏捷]我覺得哪里有壓迫，哪里就有反抗，一直打壓的是改善型的，是投資型的，一旦改善型的逮到機(jī)會就反彈了，確實(shí)是這樣。
[魏捷]您剛才說的關(guān)于改善型的客戶面做大了，不管是開發(fā)商還是客戶都有一些機(jī)遇。這個時候，就是講品牌價值的時候。比如說，我們不一定非要有多大的企業(yè)，國資委下面的企業(yè)擺在這里，也不是我吹出來的。本身我們是做一些工程方面的東西，都是五六十年代下來的扎扎實(shí)實(shí)的人，是什么就是什么，明明是扣營銷費(fèi)用，但不扣產(chǎn)品。
[魏捷]所以，我覺得有時候在市場很好的時候，大家都在講品牌，品牌都被大家忽略掉了。在這種情況下，我們要把品牌、品質(zhì)打出去，我想大家的關(guān)注點(diǎn)會不一樣，這是我的感受。
[黃拓夫]魏總講的是良心話，寧減費(fèi)用，不減成本，費(fèi)用是可以減的，成本是不能減的。
[魏捷]是的，現(xiàn)在很明顯，中冶中央公園去年第四季度只賣了10幾套，上個月就有5套了。對品牌、品質(zhì)有一定的了解，只要有性價比的房子給他，他們馬上就會買。
[胡治鋼]沒錯。
[魏捷]我們的日子比較好過，因?yàn)槲覀冇袆傂璁a(chǎn)品，也有改善型的產(chǎn)品，兩種類型都有，這是胡總當(dāng)時給我們定的產(chǎn)品定位，兩頭都沾。
[黃拓夫]從魏總的笑容來講，這個月的業(yè)績會相當(dāng)好了。李總和江總怎么看？
[江滿全]我覺得還要再細(xì)分一下，剛需也要細(xì)分的，剛需中有品質(zhì)不強(qiáng)的，肯定要打價格戰(zhàn)進(jìn)行促銷的，品質(zhì)強(qiáng)的剛需也要有購房者喜歡的產(chǎn)品。改善型的需求，也不是越好越受歡迎，而是性價比比較高的房子更受歡迎一些，是這樣子的。
[黃拓夫]李總呢？作為長沙縣的代表，可以講講長沙縣的情況。
[李彥良]長沙縣主要停留在剛需，包括最近出來的市里面的棚改，其實(shí)之前也做了，長沙縣做貨幣補(bǔ)貼差不多推出將近10年時間了，一直在做拆遷戶，不停地拆，不停地買，一批一批地拆，一大片一大片幾平方公里的拆，其實(shí)拆出來的還是需求。這部分需求，應(yīng)該滿足的是剛性需求為主。然后，新增的這一部分廠房，剛需的體量比較大，有人氣，長沙縣的剛需是比較明顯的。
[李彥良]說到改善型的需求，像我們自己也屬于改善型需求，我也很期待適當(dāng)?shù)恼�、相�?yīng)地收成。其實(shí)，像我們在七八年前買了一套房子，也漲了一點(diǎn)，現(xiàn)在好不容易賺了一點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)房子不能買了，要不是就是我不能貸了，其實(shí)我們很受傷，我們作為從業(yè)人員也很受傷，現(xiàn)在放開以后最終自己也在看，是不是給小孩子找一個更加好一點(diǎn)的環(huán)境，找一個學(xué)校及周邊配套更好的地方，我們也是有這種需求的。
[黃拓夫]典型的改善型需求。湯總這邊呢？
[湯守運(yùn)]整個二手房市場今年一年應(yīng)該會比去年好很多。因?yàn)椋洗卧谧〗ㄎ_會也說了，可能接下來不光是長沙對營業(yè)稅作出調(diào)整，包括綜合稅，國家允許地區(qū)作出浮動的，相信市建委都會給予一些優(yōu)惠和活動。包括上次交通銀行還在研究一個新產(chǎn)品，就是轉(zhuǎn)按揭，一線城市不知道有沒有做？胡總知道嗎？
[胡治鋼]現(xiàn)在還沒有。
[湯守運(yùn)]銀行在做一些探討，上次開會招商銀行總行的副行長過去了，希望政策有一些傾斜，那我們買房子會更快，轉(zhuǎn)按揭貸很方便。
[李彥良]戶籍在慢慢放開，征信系統(tǒng)更加完善，具備這兩個條件，我想轉(zhuǎn)按揭也不遠(yuǎn)了。
[湯守運(yùn)]上次聽到他們在研究，我想這個政策出臺的話，對二手房市場刺激會非常大。政府也重視二手房的銷售，整個二手房和新房一定是息息相關(guān)的，二手房能夠流通得快，就肯定能夠快速地帶動新房的銷售，其實(shí)我們都是一樣的是改善型需求客戶，這種理性的投資，也不叫投機(jī)，很多人在有一定資金量的時候可能都會考慮買房，我買一套房子，不指望飛漲，但隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展慢慢上漲，每個月還能賺一點(diǎn)租金，每個人可能都會考慮。
[湯守運(yùn)]如果我買這個房子，市場是下行的，或者未來丟都丟不出去，那我肯定就不會考慮買房了。能夠考慮再買的話，很多時候就會考慮買房子的。
[湯守運(yùn)]買了之后，轉(zhuǎn)手也很容易，買了之后風(fēng)險也小，買在手上也安心。
[湯守運(yùn)]是的。
[李彥良]就是要增值。
[扶焱焱]我覺得我們項(xiàng)目的銷售還是不錯的，應(yīng)該說連續(xù)幾個月都在回升�，F(xiàn)在，我們想看能不能再次超越，再次做一個提升。然后，后續(xù)市場應(yīng)該說是一個謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。因?yàn)椋瑒偛牌渌幸舱f到了，現(xiàn)在市場存量很大，我們對市場也沒有盲目樂觀�，F(xiàn)在的成交量較去年有幾倍的上升，但我們并沒有非常快地提價，也是比較穩(wěn)妥地來走價格上漲的道路。分產(chǎn)品營銷，作出調(diào)整。
[扶焱焱]但是，部分有上漲是肯定的。只是上浮的速度不會那么快，根據(jù)市場的變化也會有靈活的調(diào)整措施，包括以下可能會間歇性的出臺一些促銷措施。但是，整體看，不管是成交量還是成交價，不說比去年，就說下一季度可能比這一季度都會有比較好的上升趨勢。
[黃拓夫]說到改善型客戶，長沙市根據(jù)中央政策的精神，在加大棚改，用貨幣補(bǔ)貼或者用存量房代替保障房的建設(shè)也好，這個政策落地之后，包括剛才說的15萬元貨幣補(bǔ)貼，對長沙的商品房市場是不是一個很強(qiáng)的刺激呢？
[胡治鋼]我知道的是2015年全部舊改能夠消化的市場應(yīng)該是350萬平米的樣子，拆了多少萬戶，我們有數(shù)據(jù)公布的，能夠產(chǎn)生350萬平米需求的供應(yīng)量，確實(shí)是真的能夠舒緩，市場畢竟供過于求。政府在做兩件事情，剛需上沒有剛需就制造剛需，把你的房子拆了就有剛需了。
[胡治鋼]在改善上有政策，貸款給你，年限也降低了，首付比例也降低了，這樣對樓市確實(shí)能夠馬上看到效果的。目前，我看到的數(shù)據(jù)應(yīng)該是2015年有3370戶的拆遷，應(yīng)該能夠產(chǎn)生360萬平米左右的需求。而且，目前我們代理的項(xiàng)目，整個項(xiàng)目這一期產(chǎn)品全部打包就賣給了舊改辦，舊改辦把幾百套房子全部收過去了，商品房就變成了定向開發(fā)化了，政府也會采購一些商品房，但價格當(dāng)然會比市場價格更便宜一點(diǎn)。
[黃拓夫]是大型團(tuán)購。
[胡治鋼]沒錯。確實(shí)能夠幫市場消化存量，去存量這是一個最好的措施，制造了需求，解決了存量，真的蠻不錯的。
[黃拓夫]與其花力氣造保障房，與其花力氣建設(shè)多少套，現(xiàn)在有這么多的存量在這里，拿出政策把這些資金轉(zhuǎn)移過去嘛。
[湯守運(yùn)]資金是要流動的，這樣的話就產(chǎn)生了大量資金的流動。
[胡治鋼]政府也花了更少的錢，地價又能夠轉(zhuǎn)化變成生產(chǎn)力。
[黃拓夫]這是靈活運(yùn)用，一個良性循環(huán)。但是，剛才看數(shù)據(jù)的時候，我發(fā)現(xiàn)供銷比下降得非常明顯，也是因?yàn)楣⿷?yīng)量大幅度減少的原因。庫存太高，你們認(rèn)為今年的供應(yīng)量會不會保持比較低的持續(xù)狀態(tài)呢？
[黃拓夫]因?yàn)�，我知道從土地方面來講，長沙可以說待售土地在全國是非常靠前的，在建的土地也比較多。這些供應(yīng)量如何長期保持一個低位？您對這一塊兒是怎么看的？
[胡治鋼]好簡單，市場不好，開發(fā)商會有一個以銷定量，以銷售多少，來定下一期的生產(chǎn)量是多少，不會無限量的生產(chǎn)，生產(chǎn)要花很多的資金、人力物力成本，銷售很旺，開發(fā)商的開發(fā)周期增長，資金成本增加，很多開發(fā)商希望快周轉(zhuǎn)。
[胡治鋼]但是，現(xiàn)在沒辦法轉(zhuǎn)不出去，很多開發(fā)商虧欠賣不掉，現(xiàn)在的低供應(yīng)量是反逼出來的，沒有辦法，不然壓力會更大，確實(shí)是由于市場存量過大造成的。這個問題要解決，第一還是要解決存量的問題，如果不解決的話，新供應(yīng)量的問題就沒法解決�，F(xiàn)在，存量大，在供過于求的地方，在全國排第四位，長沙肯定是供過于求的，土地是限制的，不會讓你拿出來去賣的，保證去存貨，現(xiàn)在國家的政策也是去存貨，在土地供應(yīng)上今年一定不會很充足，政府一定是要控制的。
[胡治鋼]其實(shí)，這個時候大家認(rèn)為樓價很充足，最適合買樓，其實(shí)這個時候也最適合買地，為什么呢？現(xiàn)在房價最便宜，衡量土地價值的時候也是最低的，這個時候不買地，等樓價起來再買地，買回來之后就放在那里？所以，很多開發(fā)商在這個時候出手，2011年出手買地的占了便宜，最開始梅溪湖的地賣得很便宜，最后樓價賣得很高，都是這樣的。
[胡治鋼]土地這一塊兒，政府已經(jīng)看到了它的要害，這屆政府很多時候抓住了核心問題。供過于求不讓你賣地了，就讓你去化，供不應(yīng)求隨便你去搞，就市場化。因?yàn)�，土地的供給方就是政府，政府不去管的話，確實(shí)就會令供過于求的現(xiàn)象很嚴(yán)重，這是政府能夠操控的，把這個問題管好以后，個人認(rèn)為土地供應(yīng)一定會在有序中進(jìn)行，會慢慢恢復(fù)到一個正常的秩序。
[黃拓夫]我想長沙市政府肯定很高興聽到胡總的發(fā)言，趕緊抄底買地，賣不出地怎么有財政收入？
[胡治鋼]確實(shí)這個時候是買地的好時候，樓價是被低估的，現(xiàn)在地價也是被低估的。
[黃拓夫]各位對于上半年的市場至少是比較看好，比較樂觀的，今天的時間也差不多了，每個人用一句話來總結(jié)一下你們對市場的預(yù)判吧，請胡總先開始。
[胡治鋼]2015年應(yīng)該是充滿機(jī)會和挑戰(zhàn)的一年，也是風(fēng)險和機(jī)遇并存的一年。如果把握得很好的話，是能夠去闖出一片天的。因?yàn)椋还苁袌龆嗝磭?yán)峻，還是會有機(jī)會的，用一句話說應(yīng)該是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的一年。
[魏捷]我覺得今年和去年比的話，2015年應(yīng)該是一個亮劍的時代。為什么這么說呢？因?yàn)�，存量這么大，剛需這么多，客源只有這么一小部分。雖然說已經(jīng)在制造剛需了，但還是需要一個時間。你如何把劍亮好，客戶才會謹(jǐn)慎選擇。
[江滿全]2015年應(yīng)該是謹(jǐn)慎樂觀，購房者能出手就可以出手了。一方面庫存比較大的開發(fā)商還是要努力去庫存，庫存量不大的就應(yīng)該要加點(diǎn)配置，把品質(zhì)做好，真真正正地讓購房者買到比較安心的房子。
[李彥良]2015年對于地產(chǎn)行業(yè)，從營銷角度來說，應(yīng)該有一些新思維、新思路。宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，樓市也應(yīng)該慢慢地起穩(wěn)回升，或者慢慢進(jìn)入一個新的階段。去年這個方面討論得比較多，從營銷的角度來說，對傳統(tǒng)的地產(chǎn)營銷沖擊非常大。我覺得，如果要想在2015年有新的突破，在營銷上有所掌握的話，就一定要在營銷的手段和營銷的方式方法上要有新的思維，要有新的視野，這樣才能創(chuàng)造好的業(yè)績。
[黃拓夫]創(chuàng)新。湯總呢？
[湯守運(yùn)]我覺得市場是穩(wěn)中有升，特別是對二手房來說，房價高一點(diǎn)低一點(diǎn)，說實(shí)話對開發(fā)商的影響可能更大一點(diǎn)，跟利潤有關(guān)系。但是，對于我們來說，只要有量，只要大家踴躍交易就OK了，我只要有交易量。所以，五改二，包括接下來我想長沙市政府還會有陸續(xù)的措施出臺。我想，應(yīng)該是穩(wěn)中有升的，應(yīng)該會穩(wěn)步增長，這是第一。
[湯守運(yùn)]第二，整個二手房市場從去年年底也發(fā)生了翻天覆地的變化。第三，從去年年底到今年，應(yīng)該是資源整合的一年，整合線下的服務(wù)，線上的互聯(lián)網(wǎng)，還包括金融。所以，二手房市場今年應(yīng)該是穩(wěn)中有升，穩(wěn)步增長，資源整合。
[黃拓夫]資源整合。扶總這邊呢？
[扶焱焱]對于卓越蔚藍(lán)城邦來講，上半年更多地是現(xiàn)金流、成交量，下半年就會有利潤的考慮。
[黃拓夫]下面，再給各位一點(diǎn)時間，請各位嘉賓簡單介紹下各自項(xiàng)目的情況。
[扶焱焱]應(yīng)該說卓越蔚藍(lán)城邦是長沙南城非常罕見的品質(zhì)型住宅，是面向剛需群體的，在剛需群體中是目前比較罕見的品質(zhì)型樓盤。卓越蔚藍(lán)城邦是片區(qū)銷售冠軍，價格在整個片區(qū)是最高的，也證明了現(xiàn)在的剛需不是特別低端的剛需，現(xiàn)在的剛需有很多還是在追求生活品質(zhì)。如果說有追求生活品質(zhì)的年輕群體，首次置業(yè)群體，我們也非常樂意地去推薦自己的樓盤。
[湯守運(yùn)]我愛我家應(yīng)該是全國房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，主要是做二級市場的代理，在全國有1500家連鎖店，在全國20多個城市都有自己的代理項(xiàng)目，一直以來我們秉承的理念是誠信，做生意要講誠信，也希望長沙市民能夠信任我愛我家這個品牌，跟我們一起有更多的交流，或者有更多做生意的機(jī)會，謝謝。
[李彥良]佳美紫郡處于湖南星沙，是內(nèi)六區(qū)之外的一個項(xiàng)目，但這個項(xiàng)目所處的位置也是比較特殊的，這個樓盤是精裝修板塊，也在核心板塊。項(xiàng)目規(guī)模不大，是全剛需盤，配套很完善，包括家居、綜合配套、學(xué)校配套，周邊的教育資源很豐富，有20年的全教育配套。所以，整體來說應(yīng)該是能夠滿足剛需客戶、第一次購房的客戶，包括改善型的客戶對購房的需求。星大集團(tuán)也立足于湖南長沙，是成立了二十幾年的一個集團(tuán)公司，目前做的佳美紫郡也是公司開發(fā)的第一個項(xiàng)目，建筑起家的，品質(zhì)各方面還是非常有保障的，歡迎更多市內(nèi)的朋友到佳美紫郡去看一看。
[江滿全]乾源國際廣場是市府北第一綜合體，項(xiàng)目位于市府北最中心的位置，品質(zhì)非常不錯，2.5萬平方米的園林，有最漂亮的外立面，80-110米的樓間距，綠城物業(yè)連續(xù)四年排名全國第一，綜合品質(zhì)是非常好的，配套有10萬方的綜合商業(yè)，所以我們從2013年開業(yè)到現(xiàn)在，兩三年的時間一直深受同行及媒體同仁的關(guān)注和喜愛，我們的購房者中將近有1/3都是合作伙伴、同行、媒體同仁，感謝大家的信賴，也希望更多的朋友來選擇我們的項(xiàng)目，謝謝。
[魏捷]中冶中央公園在整個板塊處于最中心。從三個方面來講，一是從小學(xué)到初中到高中一站式服務(wù)的教育。二是產(chǎn)品，在長沙片區(qū)能夠做到南北通透的板樓、小高層，5+1的電梯配套，應(yīng)該說是獨(dú)一無二的。三是現(xiàn)在有很多盤做花園，但我給你的是一個公園，有接近5萬平方米的私家配套園林，這是整個的一個大環(huán)境。中央公園項(xiàng)目在這個片區(qū)是一個明星產(chǎn)品，現(xiàn)在基本上有很多學(xué)校的教師、企業(yè)白領(lǐng)都是我們的業(yè)主了，希望廣大周邊的企業(yè)白領(lǐng)等等朋友能夠選購我們這里，謝謝。
[胡治鋼]中原地產(chǎn)1978年成立，是全國最悠久的、規(guī)模最大的一家代理商，從事一手業(yè)務(wù)和二手業(yè)務(wù)。97年開始，在湖南代理的項(xiàng)目是最多的，有200多個，在二手市場有很多家門店，皇牌代理在誠信這一塊兒是非常好的，提供的是專業(yè)的服務(wù)。這個時候?qū)﹂L沙市民來說是最好的買樓的時候，不管你選擇不選擇我們的項(xiàng)目，也有很多的央企、國企跟我們合作，二手門店追求公開公布、公平交易，是很專業(yè)的，是一個蠻不錯的選擇，希望大家多多幫襯，謝謝。
[劉雨涵]很高興認(rèn)識各位同行，等下交換一下名片。恒偉·西雅韻是中國首個兩型生態(tài)示范社區(qū)，也是湖南唯一標(biāo)準(zhǔn)三星綠色住宅。目前，已經(jīng)獲得了國家住建部頒發(fā)的三星綠建標(biāo)準(zhǔn)證書，是中國綠色建筑的最高級別建筑。是純板式大平層項(xiàng)目，目前有三種戶型面積，整個小區(qū)按照別墅級的配套標(biāo)準(zhǔn)來打造，首先有52.7%的綠地率，8.0的容積率，這種容積率是我們片區(qū)最低的容積率，以及有比較高的綠化率。建筑工藝技術(shù)有很好的保溫隔熱、隔音、抗震、降噪的性能，而且采用了八大科技系統(tǒng)。
[劉雨涵]比如，熱泵系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、餐廚垃圾粉碎系統(tǒng)等八大科技系統(tǒng)。還引進(jìn)了美國一線品牌的新風(fēng)系統(tǒng)，可以做到室內(nèi)恒溫，整個精裝質(zhì)量對細(xì)節(jié)的要求非常嚴(yán)苛，包括用材做到了四節(jié)一環(huán)保，節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能、綠色環(huán)保。您到樣板間去看，只能聞到家具材料上的香味，感覺不到任何的甲醛味及任何異味。恒偉·西雅韻倡導(dǎo)綠色、健康、環(huán)保的生活理念，為所有渴望健康的人士提供一個健康舒適的住宅。
[黃拓夫]再次感謝各位的光臨，本期微沙龍到這就結(jié)束了，謝謝大家！我們下期再會。
