[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731地產(chǎn)研究院微沙龍》訪談。
[主持人]不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的頒布實施、全國兩會召開，3月以來一系列的政策新動向讓人目不暇接。2月長沙樓市的活躍程度受到春節(jié)假期的抑制，指標環(huán)比下滑明顯，不能準確反映市場真實地趨勢。而隨著3月的兩會召開，各項經(jīng)濟增長指標開始明確。2月份長沙樓市銷售情況具體如何？降息、不動產(chǎn)登記、兩會相關定調和政策對長沙樓市有何影響？而今年的兩會關于房地產(chǎn)我們需要關注些什么？上半年對購房者而言是不是最佳購房時機呢？
[主持人]本期微沙龍我們邀請到業(yè)內專家、開發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會所，聚焦3月的政策熱點，共同探討2015年樓市發(fā)展的大趨勢。
我們邀請到的嘉賓有：
湖南省政協(xié)委員、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、宏觀經(jīng)濟研究領域專家 王義高
[王義高]大家好。
[主持人]湖南和順置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 李趙
[李趙]大家好。
[主持人]湖南中環(huán)地產(chǎn)顧問有限公司大區(qū)總監(jiān)（二手房） 騰聰以及湖南建安房屋聯(lián)動營銷有限公司董事總經(jīng)理 陳艷美
[騰聰]大家好。
[陳艷美]大家下午好。
[主持人]0731地產(chǎn)研究院首席研究員 黃拓夫
[黃拓夫]朋友們大家好。
[主持人]歡迎各位老師的到來。首先，有請0731地產(chǎn)研究院首席分析員為我們發(fā)布一下2月份長沙樓市的關鍵監(jiān)測指標，并重點介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？原因是什么？
[黃拓夫]2月份，長沙市內五區(qū)商品住宅批準預售154.69萬平方米，其中2月單月批準預售64.24萬平方米，環(huán)比下跌28.98%，同比上漲了123.75%。
那么，成交方面，2015年長沙內五區(qū)商品累計網(wǎng)簽181.19萬平方米，其中2月單月網(wǎng)簽78.48萬平方米，環(huán)比下降23.59%，同比上漲93.16%。內五區(qū)住宅環(huán)比成交下降明顯受春節(jié)影響，但總體高于去年同期水平。
[黃拓夫]第三是住宅價格方面，2015年2月長沙內五區(qū)住宅成交均價為6564元/平方米，環(huán)比下降3.16%，同比下降5.47%，整個2月不僅成交量受春節(jié)影響環(huán)比下滑，主城區(qū)住宅均價也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。
在住宅產(chǎn)品待銷方面，截止到2015年2月，長沙內六區(qū)已取得批準預售且未銷售的商品住宅面積為1613.66萬平方米，其中岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達到545.04萬平方米，芙蓉區(qū)待售量最低，為69.82萬平方米。根據(jù)目前的去化速度，長沙內六區(qū)商品住宅去化周期約為14個月。
[黃拓夫]非住宅方面，一是寫字樓方面，2015年2月長沙內六區(qū)寫字樓成交量為2.38萬平米，環(huán)比下降61.91%，同比上升61.71%，成交均價9059元/平方米，是新一年最低價。
商業(yè)商鋪方面，2015年2月長沙市內六區(qū)商業(yè)用房成交量為9.35萬平方米，環(huán)比下降了45.13%，同比上升311.89%。那么，本月長沙內六區(qū)商業(yè)用房成交均價是12853元/平方米，環(huán)比上升了0.78%。那么，近五個月商業(yè)用房價格一直趨向于穩(wěn)定。
[黃拓夫]最后是二手房方面，2015年2月全市內五區(qū)二手房住宅成交15.08萬平方米，環(huán)比下降了36.88%，同比上升35.48%。內五區(qū)一二級市場的成交比值為5.2：1，岳麓區(qū)差距最大，比值是9.18：1，芙蓉區(qū)差距最小，比值是1.61：1。
[主持人]數(shù)據(jù)顯示，2月下旬的長沙樓市因受到“春節(jié)效應”影響，總體指標出現(xiàn)下滑。但結合今年兩前個月的數(shù)據(jù)來看，長沙樓市成交卻有一定程度的好轉。請各位介紹一下自身項目具體銷售情況，近期實施或計劃實施哪些營銷拓客手段，效果如何？近期市場感受如何？首先請王老師談一下。
[王義高]我想市場表現(xiàn)情況可能他們更清楚吧？
[黃拓夫]要不李總先來吧。
[王義高]春江水暖鴨先知，他們都在一線。
[李趙]那我簡單跟各位分享一下在銷售一線的感受吧。春節(jié)期間，長沙樓市成交量明顯感覺下滑，本身來講長沙在歷年來也是如此，在春節(jié)節(jié)點期間也是銷售淡季，受春節(jié)氣侯的影響，成交量本身也不活躍。但是，從3月份目前來情況看，我的洋湖項目成交量跟2月份相比有所回升，包括在老客戶到訪率也有所回升。
[李趙]從拓客渠道和手法上來講，年后整個市場板塊，包括洋湖、梅溪湖，濱江等都會有自己拓客的動作和政策出臺。比如，這兩天炒的比較火的恒大半價賣，我聽說長沙保利也有大的促銷舉措，已經(jīng)在線上發(fā)布了聲音。實際上，整個開年后，市場格局應該是大家都在開始搶占市場，抓住客戶的關注度，這是我的一個比較明顯的感受。
[主持人]好，感謝李總，下面請陳總談一下。
[陳艷美]好，我談一下我們公司所做的項目的情況吧。應該說，春節(jié)前后，剛需類產(chǎn)品的銷售還是非常好，哪怕是過年的前后，春節(jié)期間這一段時間，銷售的情況都是特別好。但是，有一類產(chǎn)品相對來說客戶就會比較猶豫一些，比如小戶型的產(chǎn)品和洋房這類大面積產(chǎn)品。3月份開始，洋房產(chǎn)品、剛需產(chǎn)品的來客量明顯增加，應該說洋房產(chǎn)品來客量是以前的4倍，說明大家還是在關注樓市。
[陳艷美]我們的洋房主要分為兩類產(chǎn)品，一是一樓、二樓的洋房產(chǎn)品，和別墅不一樣的小戶型產(chǎn)品，相對來說是靠項目品質來提升。其次是100-150平的洋房產(chǎn)品，7800元/平方米的均價可以買到的洋房，這類性價比高的改善型產(chǎn)品的銷售預期比我們預計的要好的多。
[陳艷美]今年我們啟動了新的產(chǎn)品，就是智能物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型產(chǎn)品，開盤當天賣卡就達到了五六十張，超過了我們的想象，畢竟它是投資類產(chǎn)品，投資類產(chǎn)品在政策上是受到抑制的，但是只要有一點，只要跟互聯(lián)網(wǎng)、智能物流掛鉤的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大家都是看好的。因為，大家都在找新的產(chǎn)品，新的理念。它比傳統(tǒng)投資產(chǎn)品相對來說要更好一些，這是我的個人感受。
[主持人]好的，下面請騰總談一下。
[騰聰]我先談二手房吧，因為公司主營業(yè)務是二手房。整體二手房的數(shù)據(jù)同比1月份下滑了50%左右的份額，這其中，可能不是市場的原因，也有員工思想心態(tài)的一些動向。但是，從我們整體的數(shù)據(jù)來看，客戶來訪量同比還是加大的，這可能跟北上廣深回來的客戶需求也有一定的關系。
[騰聰]然后，我們也做新房項目，以剛需產(chǎn)品為主。從剛性需求的成交來看，2月份的第一周大概是1700套左右，第二周大概降到500多套，第三周就只有幾十套了。但是，從最近的狀況來看，包括從公司的客戶數(shù)據(jù)來看，其實是明顯的一個回升狀態(tài)，特別是這一周整體達到了1300多套，第一周還是1700多套，其實整個市場個人認為還是在呈回升的趨勢。
[主持人]感謝騰總，王老師要不要談一下近期2月份您對市場的觀察？
[王義高]春節(jié)期間，各位老總講了2月份的整體趨勢是普遍下滑的。這個春節(jié)效應是受到去年整個一年樓盤下滑的影響，并且延續(xù)到今年上半年。盡管去年出臺了不少的優(yōu)惠政策，取消限購令、認房不認貸等，但提振效果并不明顯。
[王義高]去年樓市下滑的時間超過了8個月。從研究來看，樓市下滑最好不要超過6個月，但去年超過了8個月，所以影響到現(xiàn)在。不過好在剛才大家談到了這個市場出現(xiàn)了好轉，這個好轉的因素就是今年央行存貸雙降，同時也比我們想象中來得猛烈一些，降幅也比較大，加上去年的政策效應也反映到樓市市面上，更增加了市場的信心。
[王義高]原來很多人認為市場會持續(xù)下滑，購買信心不足，開發(fā)商動搖推盤也不足。今年上半年，央行再一次降低利率，同時降準，現(xiàn)在準備金率已經(jīng)降到了25年的最低，只有15%的準備金利率了，也就是說商業(yè)銀行現(xiàn)在貨幣充足，就是看如何帶到市場上來，用什么方法，風險怎么管控。
[王義高]那么，反映到樓市上的話，他們也是要尋找好的開發(fā)商，好的公司，或者一些不動產(chǎn)項目，所以他們也感覺到樓市普遍好起來了。但是，好到什么程度呢？就要看各個開發(fā)商了，現(xiàn)在樓市分化很厲害，冷暖不均，有的在尋找一些大的工程，并且樓市出現(xiàn)了新的融資方式，比如股權融資、房地產(chǎn)證券化、項目融資，包括影子銀行的重新貸進貸出，在春節(jié)進行調整等等，所有這些東西開發(fā)商都在考慮。
[王義高]不過，市場實質性的銷售恐怕還需要有一個磨合的過程，它不會來得那么陽光，那么燦爛，那么興旺。
[王義高]總體來講，既然大家已經(jīng)感覺到樓市已經(jīng)回暖，我想很快今年會出現(xiàn)一個小高潮，或者說我們以前講的春節(jié)期間的置業(yè)小高潮，可能稍稍推遲到后面一點，這是根據(jù)政策而變化的。開發(fā)商都在大量的洗牌，進行重新的戰(zhàn)略定位。
[王義高]那這個高潮能持續(xù)多久，我想可能也會持續(xù)到一個相當?shù)臅r期。那是不是在今年會爆發(fā)一個高漲的高潮？還有待觀望。這主要依據(jù)這幾方面，一是商業(yè)銀行的利率調整，按揭以及首付比例，以及開發(fā)商推盤的速度和重新整合的問題，如果這些政策都能夠定下來，滿足市場需求的話，我想從5月份開始應該就會進入回暖的持續(xù)銷售期，到年底的話，今年2015年有可能會有一個豐收之年。
[主持人]感謝王老師。下面，請李總從房企一線市場的角度來談一下，在兩會召開之前和之后，尤其是李克強總理定調了今年房地產(chǎn)發(fā)展政策是支持和促進之后，您對兩會召開后的市場轉變有什么期待嗎？
[李趙]實際上，剛才聽了教授的一些說法，我覺得我個人還是比較贊同的。因為，中國的房地產(chǎn)市場實際上是一個政策主導型市場。在此之前，政策干預調控比較多，對市場的影響和走向，包括對購房者的選擇，也會造成很強的引導性作用，這是不可忽視的現(xiàn)狀，這是在之前。
[李趙]同時，對于開發(fā)企業(yè)來講也作出了一些方向上的明確。以前，大家都在調控的時候，不斷地去關注調控政策、調控手段，甚至于行政對預售證方面的干預。
[李趙]現(xiàn)在，我的理解是回歸到了客戶和產(chǎn)品本身，回歸到客戶價值，對客戶的服務。比如，你的物業(yè)如何為客戶提供好的物業(yè)環(huán)境和生活體驗，包括如何在戶型、在自己的園林打造的產(chǎn)品本身上提高物業(yè)價值來下功夫，我覺得這是開發(fā)商肯定要去琢磨的一個方向了。因為，現(xiàn)在大家更多關注自身，關注項目，關注品質，這是趨勢上的轉變。
[李趙]第二，從全球來講，房地產(chǎn)本身具是雙重屬性，一是居住屬性，是作為生活的必需品，是一個居家之所。同時，它也具備投資屬性，這在發(fā)達國家是被明確和認可的，而在國內來講，這個方面大家可能更多的比較忌諱，明知道買了房投資之后能獲得收益，但也沒有人過多地發(fā)揮這條屬性，而是更多的是強調它的自住和剛需。
[李趙]我想，未來政府的政策導向會逐步地明確化，剛才通過教授的一些分析，我們也獲得了這個方面的信息。
[李趙]從以上幾個觀點來看，從開發(fā)商本身來講，如何練好內功，如何扎實地去實現(xiàn)自己項目的產(chǎn)品溢價，我覺得是未來要明確和需要去關注的方向。
[李趙]因為，這個市場逐步地會出現(xiàn)兩極分化，好的區(qū)域和差的區(qū)域，好的項目和差的項目，好的戶型和差的戶型，對于市場客戶的認同度是有逐步分化的，這是一個非常明確的趨勢，不是之前一好整個市場都好，什么房子都能賣，打開門什么房子都賣得掉，未來客戶逐步趨于理性，市場逐步趨于規(guī)范，關注市場，練內功是關鍵，這是我的觀點。
[主持人]感謝李總。下面請陳總談一下，因為從去年上半年開始一直以剛性需求主導市場，在兩會召開以后，或者今年進入金三以后,這個市場的結構會不會逐漸地發(fā)生一些改變？比如說投資性的需求會不會有一定程度的增長？想請您談一下這個問題。
[陳艷美]就我們來看，因為我們公司主要做新房代理，我們和李總不一樣，我們是代理商，產(chǎn)品的類型相對比較多。其實，市場不管是政府調不調控，最根本還在于供需這個平臺，其實我們最大的壓力不是在于政策層面，而是供需失衡。長沙應該是全國存量房最大的地區(qū)，所以最大的壓力在這一塊兒。
[陳艷美]2014年說實在的，供需失衡導致了部分購買人群選擇觀望，不過我覺得2015年，這種現(xiàn)象會有所緩解，但這種緩解不一定會讓價格上漲，而是大家有機會走量，市場主導依然以剛需和剛改為主。
[陳艷美]因為他們對未來價格增長預期的期望比較高，我也不太看好投資型的產(chǎn)品，或者是絕對奢華的產(chǎn)品，當然不是說奢華的產(chǎn)品沒有，只是他的產(chǎn)品不是大眾化的，只有一小部分市場。
[陳艷美]另外，我想補充一點的是，未來的房子該怎么賣？開發(fā)商應該選擇什么樣的銷售團隊或者銷售公司？其實，我們從2010年開始就在研究這個問題，研究未來這個市場的壓力.政府為什么開始調控？確實他們用心了，畢竟這些年房價增長的幅度太快了，工資增長的情況擺在這兒，應該從高速增長慢慢回到平穩(wěn)健康的這條路上去。
[陳艷美]在這條路上，我們自己公司也有一些新的戰(zhàn)略，比如要節(jié)省開發(fā)商的成本，當市場不好的時候，開發(fā)商的成本是增加的，推廣的成本、人力的成本，但收益又是下降的，這就會導致產(chǎn)品沒有足夠的資金去投入。因為，第一是不可能有那么高的價格溢價空間；第二是要走量，要去化。
[陳艷美]未來的市場依然以剛需和改善為主，這類項目的客群還是以5公里范圍為原則，我們公司就成立了另外一個公司叫“社區(qū)電商”、“社區(qū)匯”。這樣一來，我們的購房模式就變了，原來是團隊進開發(fā)商，現(xiàn)在是進社區(qū)，線上線下是1+X+N的模式，1是店這個點不變，X是店員扎根在社區(qū)服務中心，N是線上線下有很多個APP，都可以為我們賣房，社區(qū)金融也會做進去。
[陳艷美]社區(qū)匯本身是一個公共的平臺，不光銷售房子，還通過社區(qū)服務解決老人的生活方式問題等等。所以，能更快地集結購房客戶。
[陳艷美]另外，我們可以更快地集合優(yōu)質資源，開發(fā)商就更愿意跟我們合作，我們在創(chuàng)造價值，減少平臺的損耗，未來有辦法的會走得很好，沒有辦法的會很艱難，這是一個洗牌的過程。在當下，不論是開發(fā)商還是代理行業(yè)，都要顛覆自己的思想，為此我們成立了一個“顛覆營銷群”，我們這個群不斷地研究如何顛覆傳統(tǒng)營銷，不讓客戶資源流失。
[主持人]感謝陳總的分享。近期大家討論得比較多的是不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的推出，這個傳言一出來大家就開始拋售住房了，對二手房市場會有什么樣的影響呢？想請騰總談一下。
[騰聰]其實，關于不動產(chǎn)登記，我個人的觀點是，政府的出發(fā)點可能不是要對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，而是要收集全國房地產(chǎn)最具體的一些數(shù)據(jù)。
[騰聰]所以，關于拋售的現(xiàn)象，其實在一年前炒作房產(chǎn)稅問題的時候就出現(xiàn)了，當時市場是有一點點波動的。但是，現(xiàn)在廣大客戶對這個東西已經(jīng)當作一種習慣了，個人認為在二手房領域上不會有太大的拋售現(xiàn)象，會有，但是不會是大量的，這個市場不會有太大的變化，個人覺得是這樣子。
[騰聰]二手房的量相比來講并沒有得到一個很大的提升，更多的是在新房板塊。對于我們來講，可能更多的是做好自己的專業(yè)服務，把自己好的服務帶給廣大客戶，這可能是我們需要去做的。
[騰聰]關于新房板塊，我們有自己的新房團隊，我很認同陳總的觀點。確實，之前我們合作的有幾家開發(fā)商，之前的銷售量其實也是比較平均的，但是后面銷售渠道進行多元化以后，比如陳總講的1+X+N的方式，確實給項目帶來了比較好的成交量。
[騰聰]因為，長沙整個房價更多的是看供求關系，整個長沙的存量房是比較大的，未來的市場個人更覺得可能是誰的面更廣，產(chǎn)生的銷售渠道更多，銷量可能就會走得更多。
[黃拓夫]我想接著這個話題講一下，剛才聊到了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是兩會的一個議題，還有不動產(chǎn)登記。個人認為二手房拋售行為以前不是沒有出現(xiàn)過，記得一年多以前，那時候傳言二手房的交易要征收20%的稅，但并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的恐慌性拋售。
[黃拓夫]但是，對于房產(chǎn)稅的征收形式，不知道王老師怎么看？我覺得，房產(chǎn)稅的征收應該要看當?shù)卣那闆r，如果長沙征收房產(chǎn)稅的話，王老師您認為怎樣征收能代價最小？優(yōu)勢最好？又能達到中央的調控思路呢？
[王義高]這個問題我要給大家?guī)讉�重要的概念，第一，不動產(chǎn)登記條例3月1日正式落地，按照官方的說法是2017年才完善，所以還有兩年才能鋪開，官方說要到2020年才全面鋪開和完善，這就是說時間還非常遙遠，至少還有五年，那五年中會發(fā)生什么？我們不知道，這是第一個概念。
[王義高]第二個概念，從初次試點的17個城市來講，出臺的條例非常粗獷，并且鬧出了一些笑話，好多東西都沒有，還不如以前那個老本子。
[王義高]最后說土地不計算年限，再來修正怎么怎么的，也鬧出了一些笑話，由此可見從技術上完善就非常遙遠。第三是試點城市并沒有選擇北京、上海等一線城市，這里就包含著某些用意，這個用意大家去想我就不說了。好，這是從不動產(chǎn)登記方面來講。
[王義高]還有不動產(chǎn)登記最大的一個技術障礙在哪里呢？就是不分公司，是一個單位來做，其實登記天安門還是登記釣魚島，與老百姓沒有關系，與老百姓有關系的是老百姓手中的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)有沒有貶值？產(chǎn)權關系怎么樣？可不可以繼承？人死了，房子就沒了？老百姓都關心這些問題。
[王義高]再談到產(chǎn)權，諾貝爾獎獲得者也曾講到了這個問題，其實，在中國人歷代中是沒有產(chǎn)權關系的，以前土地都是皇帝的，所有的重臣都是皇帝的臣民，哪有產(chǎn)權？皇帝要殺你分分鐘的事，哪有產(chǎn)權關系？再后來，分田到戶也沒有產(chǎn)權關系，沒有私人家的東西。所以，產(chǎn)權關系還是一個漫長的技術問題，這是產(chǎn)權登記方面。
[王義高]第二個問題是征稅問題，不動產(chǎn)登記的完善還要這么長時間，怎么征稅？原來講要通過征稅來抑制房價，可是房價沒有高速增長了，是不是未來掉價了會退稅？比如我破產(chǎn)了，賭博房子抵押出去了，那你們還會退給我稅嗎？
[王義高]就我所知，未來一段時間房地產(chǎn)根本還很難開始征稅。所以，大家不用擔心征稅的問題，即使是征，也是象征性的征一點點，不動皮毛的，所以根本不用過分關心，現(xiàn)在我們眼睛先盯著不動產(chǎn)登記這個事情怎么完善。
[王義高]還有最重要的一件事情，登記以后住建部需要系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，可現(xiàn)在聯(lián)網(wǎng)都沒有聯(lián)起來。如果是系統(tǒng)已經(jīng)完善，哪年哪月又能執(zhí)行到位？其實，地方政府是有抵觸情緒的，如果地方不愿意搞的話，后面的工作怎么做？
[王義高]大家要清晰�，F(xiàn)在的征稅和以前的征稅不同，以前的稅都是企業(yè)代征代處理，老百姓沒有感覺到稅高低的影響，反正發(fā)工資到戶了，只是會覺得工資有變化而已，其實是被稅征掉了。
[王義高]現(xiàn)在，征稅征到個人頭上來，需要自己去稅務局交稅，有稅就有法，如果不交房產(chǎn)稅就可以抓你，這樣會導致老百姓一系列的官司增加。特別是破產(chǎn)的，是坐牢還是槍斃？這個問題都沒有解決，征稅不是簡單的事情。
[王義高]征稅是最密切關系政府和老百姓關系的問題，政府也會謹慎，老百姓也會感覺到稅才是真正管控我們生活和管控我們家庭一切的東西，而不是什么互聯(lián)網(wǎng)之類的。所以，依我看，征稅是遙遙無期的。
[黃拓夫]我看基本上有兩個很大的難度無法解決，一是它的合法性的問題，這是根本；二是開征的技術難度實在太大，確實三五年都很難做到。
[王義高]還有一個問題，誰是樂意征稅的？這個問題也沒有解決。老百姓愿意征稅？還是制定政策的人愿意征稅？這個問題也沒有解決。所以，征稅應該不在今天的討論范圍之內，但是涉足到不動產(chǎn)，政策還是要說清楚。當然，如果沒有不動產(chǎn)登記其實也可以征稅，但是沒有這項基礎工作，難度就更大了。
[主持人]剛才兩位聊到了不動產(chǎn)登記和征稅的問題，現(xiàn)在想聊一聊對于老百姓更實際的問題。今年房地產(chǎn)市場仍然是谷底階段嗎？從開發(fā)商的角度來看，您覺得現(xiàn)在是購房的最佳時機嗎？
[李趙]我認為現(xiàn)在絕對是一個非常好的購房時機，為什么呢？因為，房價的高低和房地產(chǎn)的問題啊，確實在中國來講太大了，也無法從宏觀上去研判。因為，可能對于北上廣深一線城市來說，購房時機合適。但是，對于長沙這種二三線城市來說未必。
[李趙]二三線城市屬于高漲的時候，一線城市屬于抑制的時候，在購房時機上也沒有一個對等的關系。所以，中國的房地產(chǎn)市場應該用區(qū)域和分級來看，我認為更合理一些，這是我的一個觀點。
[李趙]對于長沙本地的購房者來說，我應該說現(xiàn)在是一個非常合適的時機，為什么這么說呢？第一，首先長沙目前的庫存量是非常大的，大家都達成了共識，不管是大中小開發(fā)商，在這個時期快速去化自己的庫存是當務之急。
[李趙]那么，在這種前提下，一是價格上的預期不會太高；二是促銷和相關的優(yōu)惠、贈送等附加的促銷力度都會加大，那么我認為在這個時機出手應該是比較合理和劃算的。同時，因為客戶買房也有樓層高低、朝向不同等各個方面的選擇機率，那么對于客戶來講，這個時候他的可選擇單位也是最多的。
[李趙]我想，綜合以上幾點來看，這個時機買房應該是一個不錯的時機，這是我的觀點。
[主持人]感謝李總，下面請陳總談一下對這個問題的看法。
[陳艷美]我是贊同李總的觀點的，剛需客戶買房是為了要自住，不是投資，所以在開發(fā)商價格預期最低的階段買房是很合適的，也有很多性價比非常高的房子。
[陳艷美]另外選擇面真的是非常大。此前，看中的一套房不下手可能馬上就會沒了，現(xiàn)在不會出現(xiàn)這個問題，整個市場的剛需產(chǎn)品（90-120平方米）是市場需求最大的，供應量也是最大的，現(xiàn)在剛需客戶購房是一個非常好的時機，并且也不會因為他們的購買而導致價格上漲，目前來說，開發(fā)商還不敢漲價。
[陳艷美]而今年對開發(fā)商而已，大家要做的就是從開年就把今年的戰(zhàn)略布局做好，可能一開始每個項目的戰(zhàn)略布局都是低開高走，從開春就把開始的基礎打好，后面看著市場情況和自己的回款指標再調價格，目前，剛需產(chǎn)品還是比較好出手的。
[陳艷美]其實，投資型客戶、改善型客戶在這個階段也是可以選擇出手的。洋房類的產(chǎn)品確實比較稀缺，剛改類的客戶要改善自己的生活，也沒有那么著急，我有房子住不著急，慢慢來，慢慢看，但是在這個階段我認為是一樣的，可能不是每一個開發(fā)商都能挺得住的，還是要走量，要速度的，壓力是比較大的。
[陳艷美]包括我自己本人也是，我想如果我的居住環(huán)境要改變，在這個時候確實我認為是一個比較好的時機，以前可能我看得上的房子，價格對我的壓力比較大，現(xiàn)在這個階段還是有很多的選擇空間，真的是這樣子的。
[陳艷美]剛才，王老師講到了不動產(chǎn)登記，往往對消費者有一些暗示，是不是以后的房子要交很多稅？對投資型客戶還是會有抑制，因為他買了不知道未來會怎么樣，但對我們來說真的和購房沒有什么關系，登記這個事情本身就是很漫長，如果是為了收稅而登記，里面有一些東西是不清晰的，但事實上它對房地產(chǎn)市場又會有一些抑制的影響，對預期會有一些干擾。
[主持人]感謝陳總，想聽一下騰總的建議。
[騰聰]其實，整個長沙現(xiàn)在客戶群體是比較理性的，我個人是這么認為的。因為，經(jīng)過這幾年中央的折騰。但是，從我個人而言，我認為這個節(jié)點是很適合購房的。
[騰聰]為什么這樣講呢？長沙這幾年已經(jīng)折騰得夠狠了，這幾年長沙的房價沒有太大的波動，也沒有往低谷走。其實，廣大客戶對長沙的房價也是能夠堅守的，大部分客戶堅守在6000多元/平方米的基準上，我認為在這個點上出手還是比較適合的。
[主持人]您認為剛需客戶在未來市場還是主力軍嗎？
[騰聰]主要是剛需客戶，買不買房主要看客戶自身需求，如果有自身需求要買就會出手，如果沒有需求的話他也還是會去觀望的。
[主持人]感謝各位，下面請王老師做一個簡單性的總結發(fā)言。
[王義高]我想，2015年無論是不動產(chǎn)開啟登記，或者市場上對一些政策的反饋聲音，包括征稅、反腐等等問題，不管怎么樣，房地產(chǎn)依然會以健康、穩(wěn)定向前發(fā)展為主導，一些負面的因素對房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的負面影響，我想是不會有太多的影響的，房地產(chǎn)依然會以這個產(chǎn)業(yè)的特點繼續(xù)前進，開發(fā)商在2015年應該會有一個好收成。
[主持人]感謝王老師，李總。
[李趙]從我個人來看的話，我認為剛才王老師講了宏觀市場的一些觀點，我認為長沙市場應該會朝著一個比較健康和良性的市場發(fā)展軌跡去調整，我覺得這是好的。另外，去庫存化也是很明顯的。那對于洋湖1號項目來講，在洋湖濕地核心，去年第一期已經(jīng)銷售完畢了，第二期是項目的收官之作，我想也會給市場客戶帶來更多的亮點和精彩的表現(xiàn)，請大家期待。
[陳艷美]我們服務開發(fā)商，對以李總為代表的尊貴客戶有一個建議，未來的市場還是要做好品質。不管對客戶還是對消費者，好的品質客戶愿意買單，哪怕貴一點，以我們的銷售經(jīng)驗來說，就有好的預期。
[陳艷美]另外，從我做營銷的觀點來看，我認為資源豐富的，有創(chuàng)新思維的，執(zhí)行力強的專業(yè)團隊，一定會賣好的有品質的房子。原來是什么樣的骨頭都啃得動，現(xiàn)在不一樣了，我們也要為客戶選擇好的產(chǎn)品，我們用創(chuàng)新的顛覆性的營銷模式來服務好開發(fā)商，也服務好購房客戶。
[騰聰]其實，這個問題從08年就一直在討論了，關于樓市到底會有一個什么樣的顛覆性的狀況。但是，從08年到09年，一直到現(xiàn)在，用事實證明，市場一直是一個很平穩(wěn)的趨勢。
[騰聰]站在我們公司的角度，我們希望把專業(yè)化的服務帶給廣大客戶，這是最重要的一點。樹立二手房在市民心中的地位，再把自己的口碑真正做出去，我覺得這是我們真正要去做的。另外，在開發(fā)方面，新房這一塊兒，其實我還是建議開發(fā)商多一些渠道，讓我們用最專業(yè)的服務把它傳遞得更快一些，這樣對市場也會有一些幫助。
[主持人]好的。
[黃拓夫]我就簡單說一下。我認為，特別是今天聽了各位的一些言論、見解和看法，我相信已經(jīng)理清了房地產(chǎn)市場上很多的迷思，特別是王老師的一些見解，正本清源。
[黃拓夫]我預計2015年樓市一定有所回升，穩(wěn)字當頭，在穩(wěn)的前提下有所回升，價格不會有很大的增長，但規(guī)模會有一定的走量，大家要對長沙樓市有信心。開發(fā)商低價走量，購房者只要有需要就是購房的好時機，擇機購房。
[主持人]今天的會客室到此結束，非常感謝王老師和各位老總的到來，謝謝。
