[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》特別訪談，我是主持人周阿禮。
2014年上半年，長沙樓市未見轉(zhuǎn)暖，房企開發(fā)商壓力漸生。半年大考結(jié)束，下行趨勢逐漸顯現(xiàn)、購房觀望情緒漸濃、銀行信貸仍舊緊縮已是不爭事實。在層層重壓之下，是否越來越多的城市謀求放松調(diào)控？所謂“救市”效果究竟如何？房企又該選擇怎樣的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對？今天，帶著這些疑問，我們邀請到了一位重量級嘉賓為我們進行專業(yè)的市場分析，那就是“中國房地產(chǎn)短周期理論”的創(chuàng)始人、中央電臺特約財經(jīng)評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭教授！楊教授，歡迎您！
[楊紅旭]長沙的朋友，下午好！
[主持人]楊教授，您曾在2月份某論壇上公開預(yù)測，2014年樓市或是高位振蕩、逐步降溫，上半年基本保持高位振蕩，下半年會明顯的降溫。現(xiàn)在2014年已經(jīng)過半，您還是這種看法嗎？
[楊紅旭]我在今年年初對2014年的走勢就有一個預(yù)測，整個主標題就是《高位振蕩，逐步降溫》，半年之后再回頭看這個走勢預(yù)測還是蠻準確的。
我認為中國樓市具有短周期波動的性質(zhì)。2012年是本輪樓市短周期的復(fù)蘇期，2013年是繁榮期，2014年是一個降溫期，2015年可能會探底。但是，我們都知道今年的內(nèi)部形勢和外部壓力都比較大。所以，2015年能否探底成功，現(xiàn)在我還沒有一個明確的判斷，但我認為是一個探底的過程。在2014年年中的這樣一個節(jié)點，我覺得今年下半年應(yīng)該仍然會保持降溫的態(tài)勢。
為什么會降溫呢？第一是因為外部的經(jīng)濟比較低迷，我們的貨幣政策是中性的，雖然今年略微偏松，但是是定向?qū)捤�，寬松的領(lǐng)域主要是一些小微企業(yè)、三農(nóng)、包括棚改等等。而政策對于商品房市場卻沒有任何地寬松，資金面、貨幣面對樓市是中性略偏緊的。因此，樓市內(nèi)部的庫存壓力比較大，不僅是很多三四線城市，一二線城市的庫存也在進一步增加，去化周期在進一步加長。因此，樓市經(jīng)過去年的高溫期后今年就在逐步降溫，下半年這種降溫態(tài)勢還將持續(xù)。
[主持人]根據(jù)那你的短周期理論判斷，您認為樓市復(fù)蘇的時間大概會在什么時候？
[楊紅旭]過往的短周期，每一次有一個上升和下行的完整周期，大概是三年左右。本周期的時長可能會有所拉長，如果說是今年開始降溫，那么明年其實有兩個節(jié)點可以關(guān)注一下。經(jīng)過一年降溫之后，一般樓市就有可能會趨穩(wěn)，但這還要看外部環(huán)境和內(nèi)部去庫存的速度。明年3-5月份，可以關(guān)注一下，因為每到春季都有一波行情，春季3月份開始市場會復(fù)蘇，成交量會反彈。但是，還要看彈的高度，成交量彈得高有可能會使整個短周期見底復(fù)蘇，假如只是一個小反彈，可能難以帶動價格和樓市周期走出低谷。再就是明年9、10月份，假設(shè)上半年市場沒有回彈，到下半年的市場可能會出現(xiàn)見底復(fù)蘇的跡象。2015年樓市發(fā)展將會更加復(fù)雜，所以我認為 2015年是一個探底的過程，復(fù)蘇的節(jié)點現(xiàn)在比較難以去預(yù)判，而2016年中國樓市會迎來復(fù)蘇和下一輪樓市短周期的上升階段。
[主持人]在您看來房地產(chǎn)企業(yè)估計還要再熬一段時間了。
[楊紅旭]至少下半年應(yīng)該要熬一段時間。
[主持人]您曾與國外的經(jīng)濟學家席勒打賭說，對中國房價5年內(nèi)不會崩盤，您這一判斷信心是來自于哪里？
[楊紅旭]假如中國樓市是一個大泡沫，那房價應(yīng)該不會再翻一倍，泡沫不是破滅就是慢慢地被吸納，絕對不會再漲一倍。我們不能簡單地拿中國和美國比，席勒說在美國一般是3-4倍，在中國一線城市要幾十倍，感覺差異非常大，在美國無論是紐約還是洛杉磯、華盛頓、波士頓，買一套房子只需要一個家庭3-5年的收入，在中國的上海、北京居然需要30-50年。但其實他不太了解中國國情，中國父輩們50后、60后，甚至70后的前期，很多人享受過房改，當年我們國家把房子幾萬元賣給你，而這種房改房在市場上是可以出售的，一般可以賣幾十萬、甚至幾百萬。而這樣一個曾經(jīng)從國家手里面低價買到的房屋，現(xiàn)在可以高價賣出，賣出之后可以買新房子，等于說中國有一筆財富是國家給你的，這筆財富可以成為很多中國人購房的首付，換房的第一筆資金，在美國是沒有的。
我們的房價收入比不能只看中國人的職工收入，還要看看中國普通的職工家庭曾經(jīng)獲得過房改的巨大差額收益，這筆收益成了他們?nèi)ジ纳谱》織l件的一個基礎(chǔ)。在中國不能看房價收入比，不能拿中國和美國比，在中國只能自己和自己比。目前在中國的房價收入比是7.3倍，高的時候09年曾經(jīng)是8倍和8.1倍，在2004年之前是6.5倍-7倍之間。按照我們的規(guī)律來看，6.5-7倍之間是一個很好的水平，這幾年是7.3倍，可能2014年還會進一步降一點。
按照中國目前的城鎮(zhèn)化率，住房的情況，我認為2018年之前應(yīng)該不會出現(xiàn)房價大跌或者崩盤，我說的大跌是全國27個城市的同比跌幅不會超過30%，這是我所謂“打賭”的一個標準，我還是很有信心會贏的。
[主持人]據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前全國已經(jīng)有29個城市取消或調(diào)整限購政策。有觀點說，對于長沙這樣的“溫柔限購”城市來說，本輪調(diào)整僅是心理上的沖擊，購買力、購買欲望此前也并沒有減弱。您覺得取消限購能否改變目前的市場低迷態(tài)勢？
[楊紅旭]長沙的限購政策本來就比較溫柔，取消之后的效果與其他城市限購政策取消之后的效果應(yīng)該是差不多的，取消限購難以成為短期內(nèi)撬動市場的核心動力�，F(xiàn)在很多人在觀望，一是因為互聯(lián)網(wǎng)很發(fā)達，很多人關(guān)注網(wǎng)上信息，看看長沙的鄰居樓市狀況，武漢有沒有降溫？南昌有沒有降溫？深圳有沒有降溫？這是第一。第二，他們等貸款利率會不會有優(yōu)惠？利率會不會調(diào)整？購房者越來越關(guān)注大勢。放松限購對需求來說是一種利好，但是，這種利好在年內(nèi)還不能轉(zhuǎn)化成推動樓市止跌反彈的一個核心力量。所以，我們要看到取消限購是大勢所趨，是好事，但就短期而言，也不要指望它立刻重新停止反彈回暖，我們還是要等待。
[主持人]有數(shù)據(jù)顯示，長沙乃至全國保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造總量都在逐步增加，而剛需會得以釋放。您覺得在以拆促建、釋放剛需、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和地鐵效應(yīng)的多重推動下，會不會產(chǎn)生局部某一個城市市場上行的可能？
[楊紅旭]首先，全國的房地產(chǎn)有一個大勢，大的形勢是周期性的波動，另外還有一個區(qū)域差異。比如，一線、二線、三線、四線，甚至五線，全國的大勢和區(qū)域差異二者是具有密切關(guān)系的。那么，就目前全國降溫情況來看是短期調(diào)整，長期來看應(yīng)該是謹慎樂觀的。但是，大勢是降溫的時候，大部分城市都會降溫，包括我們長沙。但是，有些城市的降溫應(yīng)該說是隨大勢而降溫，有些城市的降溫的情況不是很好，尤其是三線、四線城市，庫存壓力特別大，去化周期很長，人口導入快，這種城市降溫之后可能是L型的調(diào)整，調(diào)整的時間可能會拉長，幅度是偏大的。但是，像長沙、合肥、武漢這種中部人口導入比較快的城市，我認為下一次的反彈還會是稍微強過很多城市的狀態(tài)，包括城鎮(zhèn)化、舊改，還包括下面縣里面釋放的人口往省會集聚，這都是支撐長沙中長期發(fā)展看好，短期調(diào)整并不能逆轉(zhuǎn)中長期持續(xù)向好的一個大勢。
[主持人]有不少分析人士都認為，以中部六省為例，長沙與各大城市的房價相比一直處于洼地，仍然有很大的上漲空間，您對長沙房價在中部六省中所占的地位怎么評價？
[楊紅旭]我感覺到長沙這兩年的房價比較溫和，漲幅是偏小的，尤其是2013年。據(jù)我們觀察像中部的鄭州、合肥、武漢，價格漲幅是比較明顯的，而長沙要稍微弱一點。我聽說，長沙最貴的樓盤也就每平米1萬多，超過2萬的還很少。但是，據(jù)我了解在鄭州新區(qū)已經(jīng)有2萬/平方米的盤了，像武漢、合肥都有2萬元/平方米以上的盤子。長沙的整個均價可能也要低，現(xiàn)在的均價可能是6000多元，而合肥、鄭州、武漢，甚至南昌均價都要高，達到7000-8000元/平方米的水平。
長沙的經(jīng)濟城市地位并不弱，但房價表現(xiàn)偏中性，基本偏弱，這可能跟整個城市的土地供應(yīng)節(jié)奏，即有的房屋存量有一定的關(guān)系。一個城市的經(jīng)濟面、城市面沒有問題，和其他幾個城市差不多，但房價漲幅弱，可以說是洼地；二是也要適當?shù)乜刂埔幌鲁鞘邪l(fā)展的速度，土地供應(yīng)的節(jié)奏。
房價沒有大漲，老百姓很開心，政府也可以接受，因為現(xiàn)在國家在抑制房價過快增長，長沙做得不錯。但是，對于開發(fā)企業(yè)而言，對我們想?yún)⑴c長沙的城市建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)而言，可能賺錢的利潤就太薄了，甚至賺不到錢，我認為這又反倒不是特別好。一個市場要健康發(fā)展，總歸要使各個參與者都要獲取合理的回報，不說暴利，但不能虧錢，市場機制就是能夠使所有參與者共同受益。所以，我認為在中部長沙的房價偏低，在市場環(huán)境，尤其是供地節(jié)奏還需要執(zhí)政者更好的進行考慮，更好的部署，控制節(jié)奏。
[主持人]您覺得在這種市場行情之下，對于投資者來說是適合出手的時機嗎？您有什么樣的建議？
[楊紅旭]國家一直在抑制投資、投機性購房需求，保護自住性購房需求，尤其是剛需。雖然新的政策最近提調(diào)控比較少，但我們還是可以看出，抑制投資投機需求依然是國家一個中長期方針。中國投資房產(chǎn)，尤其是投資住宅最好的時機已經(jīng)過了，大概就是在過去十年。
我感覺投資房產(chǎn)的話，一定要想投資的話，可以再等等，再等一段時間，等到真正的探底成功，我們再出手也不遲。而且，從中長期看的話，也不一定是投資住宅，有一些非住宅，比如租金回報率比較高的商鋪、寫字樓，甚至是一些工業(yè)地產(chǎn)，倉儲類的都是可以考慮的。因為，在國外一些大的投資者，有經(jīng)驗的投資者，更多的是喜歡非住宅，住宅在中國被控制得多一些。所以，住宅投資者，長沙的朋友，也不一定老是盯著住宅，我們可以把眼光放得寬遠一點。但是，一定要關(guān)注租金，租金回報率一定要合理，這個合理就是說最好達到4%以上，年租金回報率。國外一般是5%-6%。
我們要知道已經(jīng)告別了黃金十年，期望值要降一點，投資的渠道要稍微寬一點，除了住宅還可以考慮其他。但是，一定要算一算租金回報率怎么樣，我建議3%以上可以考慮，5%以上一定是可以投資的。
[主持人]聽說楊教授在接受專訪，不少網(wǎng)友都在線上積極提問互動，其中有一個網(wǎng)友提出了這樣一個問題，想請楊教授解答。您在前兩天的微信中說，房地產(chǎn)建造和資產(chǎn)價格與房地產(chǎn)密切相關(guān)，也即房地產(chǎn)是影響經(jīng)濟周期性波動的重要因素，當前中國亦如此。您能解讀一個這個觀點嗎?
[楊紅旭]中國的經(jīng)濟已經(jīng)告別了高增長，改革開放之后一直到2011年，我們的GDP增速是保持平均增長10%，這是高增長。但是，這兩年GDP增幅在回落，目前是7.5%左右，中國經(jīng)濟高增長已經(jīng)滑落到中或者中高增長這樣一個水平，這是中國樓市的一個大周期。
與之相匹配，中國房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)的很多指標還會是正增長，但是增幅就像GDP一樣在放緩。所以，經(jīng)濟和樓市之間的匹配度還是比較高的，這是一個長期。看短期，今年一季度GDP是4.4%，二季度是7.5%，經(jīng)濟增長是趨穩(wěn)的，下半年可能是7.5%或者7.6%，這是趨穩(wěn)的一個向好態(tài)勢。那么，樓市是下滑，目前很多城市都是下滑。但是，我認為假如經(jīng)濟下半年趨穩(wěn)，增幅擴大，那對于樓市在明年趨穩(wěn)是有幫助的，經(jīng)濟趨穩(wěn)之后對樓市需求是有刺激的。經(jīng)濟和樓市從長周期和短周期來看，基本上具有相互促進性和相互同步性，我們可以關(guān)注一下。當然，我們也可以關(guān)注一下貨幣的情況，貨幣政策目前是中性的，定向?qū)捤�。那么，貨幣放松之后，雖然目前對房貸還是趨緊的，但整個貨幣M1、M2的增速在加快，加快之后最終會有一些錢，一些資金流到房地產(chǎn)市場中去，但目前還沒有看到。所以，要以時間換空間，來看下半年的情況，在明年經(jīng)濟趨穩(wěn)和貨幣放松這兩個外部環(huán)境影響之下，可能對樓市會有一個推動見底、復(fù)蘇的外部力量，值得我們期待。
[主持人]感謝今天楊教授為我們做出這么精彩的解答，謝謝楊教授。
[楊紅旭]謝謝各位。
