[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂(lè)頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》之《我是銷冠》訪談，我是湖南娛樂(lè)頻道的主持人。
樓市素來(lái)有“金三”、“銀四”、“紅五月”的說(shuō)法，但在限購(gòu)政策持續(xù)、信貸收緊、市場(chǎng)觀望等多方因素影響下，不僅是長(zhǎng)沙，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都“旺季不旺”�？v觀五月長(zhǎng)沙樓市，央行要求保首套房貸款需求、地鐵2號(hào)線試運(yùn)營(yíng)、湖南第36屆房交會(huì)的舉辦、房企讓利幅度增大等因素，在一定程度上拉動(dòng)了5月市場(chǎng)成交，但攀升動(dòng)力并不明顯，相比去年同期，成交量處于下滑的態(tài)勢(shì)。隨著市場(chǎng)博弈不斷升級(jí)，各品牌房企將采取怎樣的策略力爭(zhēng)在6月的半年報(bào)上交出一份讓人相對(duì)滿意的答卷？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是應(yīng)該繼續(xù)觀望還是果斷出手？今天，帶著這些疑問(wèn)，我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家、開(kāi)發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會(huì)所，共同探討。
[主持人]今天我們的節(jié)目為大家邀請(qǐng)到了幾位非常重量級(jí)的嘉賓，他們分別是：
富春山 營(yíng)銷總監(jiān) 向麗女士
達(dá)美集團(tuán) 策劃總監(jiān) 陳海寧先生
匯一城 銷售經(jīng)理 石姣女士
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心副主任研究員 毛欣欣女士
[主持人]首先，有請(qǐng)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的毛欣欣小姐，請(qǐng)您為我們發(fā)布一下5月份長(zhǎng)沙樓市整體交易數(shù)據(jù)情況。
[毛欣欣]好，總體來(lái)看傳統(tǒng)的紅五月并未在長(zhǎng)沙樓市顯現(xiàn)，市場(chǎng)并未呈現(xiàn)明顯的升溫。在供給上，市場(chǎng)供給環(huán)比減少，成交環(huán)比呈現(xiàn)量有微增，但有價(jià)格下跌的表現(xiàn)。從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年5月份長(zhǎng)沙樓市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售192.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.34%，環(huán)比減少9.20%，新建商品房面積148.96萬(wàn)平方米，同比減少4.23%，環(huán)比增長(zhǎng)33.67%。在價(jià)格方面，5月份新建商品房住宅網(wǎng)簽均價(jià)4818元/平方米，同比下跌了19.14%，環(huán)比下跌了18.29%。
分析這方面的原因，主要是本月新房成交在量上有所上升，但價(jià)格呈現(xiàn)大幅度下降主要是本月拆遷安置項(xiàng)目的成交在項(xiàng)目中占比比較大，成交價(jià)格比較低，從而拉低了全市的成交均價(jià)。剔除拆遷安置房成交因素影響，5月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6489元/平方米，環(huán)比下跌6.37%。
[主持人]聽(tīng)了我們研究員介紹了長(zhǎng)沙5月份的樓市狀態(tài)，總體表現(xiàn)相對(duì)低迷。下面，我想請(qǐng)?jiān)谧娜豁?xiàng)目代表來(lái)談一談是哪些因素導(dǎo)致了這樣的市場(chǎng)情況呢？先從向總開(kāi)始跟我們簡(jiǎn)單說(shuō)一下。
[向麗]我認(rèn)為是整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的下行導(dǎo)致的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不可能逆向而行，必定是受到一些影響的，最主要的是一個(gè)大環(huán)境的影響。第二點(diǎn)是民生。多數(shù)的人希望房?jī)r(jià)有所下降。因?yàn)�，現(xiàn)在房奴已經(jīng)成為了很多人的代名詞。所以，在這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，前期有一些樓盤(pán)被媒體曝出降價(jià)的消息，不管它是否真正降價(jià)，有人希望房?jī)r(jià)是下跌的。這就導(dǎo)致了一個(gè)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，我認(rèn)為這兩點(diǎn)是比較重要的。
[主持人]那石總呢？
[石姣]上半年從行業(yè)整體來(lái)說(shuō)，相比之下確實(shí)不太理想。那我認(rèn)為更主要受影響的是銀行政策，信貸政策的變化影響，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商不得不采取應(yīng)對(duì)措施，從而引起了市場(chǎng)上觀望情緒的爆發(fā)。
[主持人]陳總認(rèn)為呢？
[陳海寧]整個(gè)中國(guó)的大市場(chǎng)，包括媒體的宣傳，可能給大眾的印象是整個(gè)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)好象是在往下行，這是一塊兒。第二個(gè)方面是整個(gè)央行政策的收緊，這會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的一些資金，導(dǎo)致有些開(kāi)發(fā)商迫于資金的壓力，也不得不適當(dāng)?shù)亟档蛢r(jià)格，這是第二個(gè)原因。
那么，從長(zhǎng)沙的情況來(lái)說(shuō)，現(xiàn)狀是比較微調(diào)的，并沒(méi)有出現(xiàn)像外界期望的長(zhǎng)沙市場(chǎng)整體嚴(yán)重下行。我看了一下，內(nèi)六區(qū)1-5月份網(wǎng)簽價(jià)格同比下跌了1.72%，從這幾點(diǎn)來(lái)說(shuō)是都可以看出這是一個(gè)很微的調(diào)整，可能成交的項(xiàng)目偏郊區(qū)一點(diǎn)兒，有可能是偏安置房，成交價(jià)格下跌一點(diǎn)是很正常的。
[主持人]在相對(duì)較淡的市場(chǎng)情況下，在座的三位所代表的項(xiàng)目在整個(gè)5月份的表現(xiàn)卻都是非常不錯(cuò)的，想請(qǐng)三位結(jié)合項(xiàng)目來(lái)談一談市場(chǎng)感受，以及項(xiàng)目的價(jià)格定位和銷控情況以及市場(chǎng)表現(xiàn)，還是從向總開(kāi)始。
[向麗]我認(rèn)為在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們一定要以客戶為導(dǎo)向，專注客戶的心態(tài)和心理的變化。因?yàn)�，我們的�?xiàng)目是首開(kāi)，在首開(kāi)的情況下，我們要摸清楚客戶的心理價(jià)位到底是多少，也就是定價(jià)是否合理？在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下是非常重要的。所以，當(dāng)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目在做定價(jià)的時(shí)候，經(jīng)過(guò)了很多人的探討。我們需要抓住客戶的一個(gè)心理臨界點(diǎn)。比如，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，客戶買(mǎi)房，買(mǎi)我們的項(xiàng)目到底多少價(jià)格能夠接受？哪些是多數(shù)客戶可以接受的？占多少的比例？到底是5000？還是4800？還是5200？這樣的數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)了很多人的討論，找準(zhǔn)了客戶的心理價(jià)位。當(dāng)時(shí)，我們和很多客戶去做交流，發(fā)現(xiàn)了他們一個(gè)共同點(diǎn)，也是客戶對(duì)于價(jià)位的臨界點(diǎn)，對(duì)于我們項(xiàng)目而言5000元的單價(jià)，是他們的一個(gè)點(diǎn)，超過(guò)5000元可能只有20%的客戶能接受，低于5000元可能有80%的客戶能接受。所以，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，我們決策以走量為準(zhǔn)。如果要走量，那我們肯定要根據(jù)客戶的心理價(jià)位去銷售我們的產(chǎn)品。所以，當(dāng)時(shí)我們的定價(jià)原則，區(qū)間價(jià)拉得特別大，區(qū)間價(jià)將近有八九百元。當(dāng)時(shí)，我們找準(zhǔn)了一個(gè)點(diǎn)，我們的目標(biāo)是要銷售80%的貨量。那么，70%-80%的客戶只能接受5000元以下的產(chǎn)品。所以，我們勢(shì)必要保證去貨量的話，要有80%的產(chǎn)品價(jià)格都在5000元以下。當(dāng)時(shí)，我們就采用了這樣一個(gè)定價(jià)原則，把20%以上的產(chǎn)品定為5000元以上的產(chǎn)品，這樣一個(gè)定價(jià)原則是讓我們5月份銷售進(jìn)入九成的一個(gè)很重要的原因吧。
[主持人]聽(tīng)向總聊了這么多，您是抓住了客戶對(duì)價(jià)格的臨界點(diǎn)，來(lái)針對(duì)性的對(duì)癥下藥？
[向麗]是的，可以說(shuō)是對(duì)癥下藥。
[主持人]那石總這邊是采用什么樣的方式呢？
[石姣]單從匯一城來(lái)說(shuō)，從2013年12月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，四次開(kāi)盤(pán)四次售罄，可以說(shuō)沒(méi)有受到整體市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)客戶相當(dāng)活躍。我們本身就具備了非常好的地段，產(chǎn)品也是非常好的。再其次，我們的定位是相當(dāng)清晰的，綜合這么多的優(yōu)勢(shì)，所有的客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度是非常高的。同時(shí)配合4680元/㎡的起價(jià)，5300元/㎡左右的均價(jià)形成了無(wú)可比擬的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，這個(gè)優(yōu)勢(shì)在整個(gè)芙蓉區(qū)甚至整個(gè)長(zhǎng)沙市都是十分具有競(jìng)爭(zhēng)力的。而從銷售情況來(lái)看，匯一城推出入市以來(lái)推出的716套房源已經(jīng)基本售罄，而我們一期的收官之作，4號(hào)棟樓王也正在認(rèn)籌之中，卡量充足，這樣的銷售情況也基本驗(yàn)證了市場(chǎng)客戶對(duì)我們匯一城的認(rèn)可。
[主持人]陳總呢？
[陳海寧]達(dá)美中心上半年的整體銷售狀況也是非常好的。首先，是產(chǎn)品線比較豐富。從26平米的公寓到40多平米、80多平米的住宅都有。那么，商業(yè)這一塊兒也是有基礎(chǔ)的，10幾平米到幾十平米的商業(yè)都有，產(chǎn)品線也豐富。不管是自住客，還是投資客，產(chǎn)品選擇余地比較大。商鋪在4月底開(kāi)了一次盤(pán)，其中有兩個(gè)鋪拿出來(lái)拍賣(mài)，最大的鋪王拍賣(mài)到7萬(wàn)元/平方米的單價(jià)。我們的項(xiàng)目位置靠近新西站交通樞紐，同時(shí)又靠近梅溪湖國(guó)際新城，區(qū)位相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較不錯(cuò)的，這也是客戶比較認(rèn)可的。再加上整個(gè)周邊的環(huán)境都很成熟，再加上入住客戶也越來(lái)越多，整個(gè)街區(qū)也算是一個(gè)綜合體，46萬(wàn)平方米的綜合體，整個(gè)社區(qū)很成熟了，再加上梅溪湖板塊是比較火的，我們也借了這個(gè)勢(shì)。再加上地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，新西站交通樞紐是國(guó)家級(jí)交通樞紐，建成后有九大換乘方式，從長(zhǎng)途、短途，到地鐵，到出租車(chē)等等，是立體交通，這應(yīng)該說(shuō)給客戶帶來(lái)了很便利的交通。然后，梅溪湖板塊國(guó)際文化藝術(shù)中心、湘雅六醫(yī)院也已經(jīng)進(jìn)去了，三級(jí)甲等醫(yī)院長(zhǎng)沙婦兒醫(yī)院等等，自然景觀更不用說(shuō)了，3000多畝的湖景是非常美的。所以，整個(gè)呈現(xiàn)給客戶的不光是項(xiàng)目?jī)r(jià)值，是整個(gè)區(qū)域的價(jià)值，客戶就比較認(rèn)可，不管是投資還是租賃，都比較火爆。像步步高、花之林等為代表的商業(yè)、商家都已經(jīng)進(jìn)駐了，整個(gè)商業(yè)確實(shí)受到了一個(gè)比較好的認(rèn)可。
[主持人]其實(shí)，剛剛?cè)灰灿刑岬�，金融政策是影響樓市環(huán)境的重要因素。在我手上有這樣一份數(shù)據(jù)， 中國(guó)人民銀行決定從2014年6月16日起， 定向下調(diào)部分商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率0.5% ，對(duì)于此次定向降準(zhǔn)對(duì)日漸趨冷的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響各方觀點(diǎn)不一，有觀點(diǎn)認(rèn)為此次定向降準(zhǔn)幅度與范圍有限，不配合限購(gòu)限貸政策同步調(diào)整，難以對(duì)樓市產(chǎn)生立桿見(jiàn)影的效果；也有觀點(diǎn)認(rèn)為此次定向降準(zhǔn)，給市場(chǎng)帶來(lái)新的預(yù)期如政府采取措施刺激經(jīng)濟(jì)，貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，市場(chǎng)流動(dòng)性趨向?qū)捤傻葘?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息，各位對(duì)此次央行定向降準(zhǔn)有何觀點(diǎn)看法？
[向麗]我可能傾向于第一個(gè)觀點(diǎn)。我覺(jué)得，在目前這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，定向降準(zhǔn)起不到一個(gè)立竿見(jiàn)影的作用，是起到緩解作用，這也是大勢(shì)所趨。因?yàn)�，房地產(chǎn)一直以來(lái)有周期性，定向降準(zhǔn)的面和范圍不大，不能說(shuō)定向降準(zhǔn)會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能會(huì)增加一些貨幣的流動(dòng)，房地產(chǎn)可能會(huì)沾一點(diǎn)光，對(duì)于剛性客戶的需求，個(gè)貸這一塊兒還是有利好的消息。
[主持人]石總呢？
[石姣]向總的觀點(diǎn)，我很贊成，這是政府在政策方面發(fā)出的一個(gè)信號(hào)，確實(shí)會(huì)有一部分資金增加流動(dòng)。但是，這樣一個(gè)定向降準(zhǔn)對(duì)于真正想抄底價(jià)的客戶群來(lái)說(shuō)，他只會(huì)更加觀望，可能會(huì)讓更大一部分剛性客戶受傷。那么，這樣一個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)，根據(jù)自己的情況來(lái)出手，應(yīng)該是一個(gè)比較明智的選擇。
[主持人]陳總？
[陳海寧]定向降準(zhǔn)影響不是立竿見(jiàn)影，對(duì)房地產(chǎn)還是有利好的一個(gè)方面�？傮w感覺(jué)，拿我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，特別是在放貸這一塊兒，很明顯的是最近這段時(shí)間比去年緊的一段時(shí)間比要好得多。因?yàn)�，之前我�?tīng)到別的項(xiàng)目說(shuō)買(mǎi)了房子以后，銀行放貸速度比較慢。今年，我們的項(xiàng)目沒(méi)有受到銀行放貸的影響，基本上沒(méi)有，長(zhǎng)的話也就是1個(gè)月，短的話2、3個(gè)星期就可以了，基本上沒(méi)有受到這個(gè)影響。所以，可以看出資金鏈相對(duì)比較寬松一點(diǎn)，最近資金流動(dòng)相對(duì)比較寬松一點(diǎn)。
[主持人]整個(gè)上半年最后一個(gè)月，據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，6月份長(zhǎng)沙樓市有近40個(gè)項(xiàng)目正在開(kāi)盤(pán)，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有一些優(yōu)惠政策的推出，認(rèn)籌抵價(jià)幾乎家家都有，而送裝修、送物業(yè)費(fèi)等等也是層出不窮，像我了解到龍湖甚至提出了買(mǎi)一套別墅送一套高層。那想請(qǐng)問(wèn)一下在坐的三位，根據(jù)這種現(xiàn)狀，我們?cè)?月份都將有什么樣的產(chǎn)品面向大眾呢？
[向麗]其實(shí)我們項(xiàng)目還好，怎么說(shuō)呢，因?yàn)槲覀兌紝儆趧傂璁a(chǎn)品，是99-120平方米的純剛需產(chǎn)品，未來(lái)推出的仍然是純剛需。因?yàn)�，現(xiàn)在的購(gòu)房客戶基本上是以剛需客戶為主，有些客戶確確實(shí)實(shí)是需要買(mǎi)房子自住的，那我們的項(xiàng)目也基本上是90%以上的客戶都是買(mǎi)來(lái)自己住。那么，我們整個(gè)項(xiàng)目本身就具備了剛需客戶購(gòu)房的因素，再者我們項(xiàng)目有超高的性價(jià)比。為什么我們賣(mài)得那么好，也就是項(xiàng)目本身的超高性價(jià)比，我們的產(chǎn)品定位基本上是80%以上的客戶非常認(rèn)可的，包括產(chǎn)品和價(jià)格。所以，我覺(jué)得在這種市場(chǎng)環(huán)境下，性價(jià)比是王道。所以，在接下來(lái)的6月份，我們會(huì)持續(xù)以往的作風(fēng)，不會(huì)去看賣(mài)得好就漲個(gè)七八百的價(jià)格，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下也不是很現(xiàn)實(shí)，還是要以客戶為導(dǎo)向。其實(shí)，從整個(gè)項(xiàng)目推出的情況來(lái)看，都是為客戶服務(wù)，我們?cè)诳蛻羯砩匣ǖ馁M(fèi)用比營(yíng)銷費(fèi)用還要高，客戶回饋，我們做活動(dòng)，實(shí)實(shí)在在的回饋都有十幾二十萬(wàn)。所以，很多客戶對(duì)于我們項(xiàng)目的意向非常好。那么，5月份賣(mài)得非常好，6月份主要以老業(yè)主答謝為中心來(lái)做整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。
[主持人]您剛才說(shuō)根據(jù)客戶的需求，價(jià)位還會(huì)往下降嗎？
[向麗]降價(jià)應(yīng)該是不會(huì)的，我們的產(chǎn)品入市的時(shí)候就已經(jīng)是沒(méi)有想要多少的利潤(rùn)和空間，是以走量為準(zhǔn)的�？蛻粜睦锒己芮宄�，也很明白，多少錢(qián)買(mǎi)在這里適不適合？是不是能夠下手？你這里值不值那么多錢(qián)？因?yàn)�，樓面地價(jià)擺在這兒，建安成本擺在這兒，每個(gè)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本是差不多的，把這些價(jià)格算出來(lái)，他們?cè)偃ニ阗I(mǎi)這里值不值得。其實(shí)，首套房的剛需客戶，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下都會(huì)算這筆帳的，我們的項(xiàng)目確實(shí)沒(méi)有必要降價(jià)。
[主持人]那石總是采取什么樣的手法？
[石姣]6月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就包括我們匯一城的4號(hào)棟的樓王，我們的優(yōu)惠政策與前4次開(kāi)盤(pán)的政策一樣，1萬(wàn)抵3萬(wàn)，但這次除了一貫的做法之外，目前很多的樓盤(pán)都會(huì)采取一個(gè)措施，就是維系老業(yè)主。確實(shí)，我們以前也做過(guò)這種活動(dòng)，同時(shí)也會(huì)更高頻率地舉辦回饋老業(yè)主的活動(dòng)。目前，市場(chǎng)的推廣渠道都達(dá)不到很好的效果。所以，這個(gè)時(shí)候就像向總所說(shuō)的，更多的營(yíng)銷費(fèi)用放到了業(yè)主身上，放到了客戶身上，這是一個(gè)毫無(wú)疑問(wèn)的選擇。說(shuō)到降價(jià)，匯一城也不可能出現(xiàn)。
[主持人]您這個(gè)月的客戶會(huì)有什么樣的回饋呢？
[石姣]這個(gè)月，主要是老帶新這一塊兒。
[主持人]陳總介紹一下。
[陳海寧]我同意向總、石總的觀點(diǎn)，確實(shí)對(duì)老業(yè)主有一個(gè)比較好的回饋。除此之外，舉個(gè)例子，我們的商業(yè)有很多是投資客，投資客擔(dān)心什么？買(mǎi)了商鋪以后租給誰(shuí)？所以，我們做的一個(gè)更好的服務(wù)是提前幫你找到租的商家，提前幫你租出去，帶租約銷售給你，你購(gòu)買(mǎi)了商業(yè)以后不用擔(dān)心商鋪?zhàn)獠怀鋈�，我直接幫你租出去了。像西站那邊租金都不低，一樓的租金都�?00-300元/平方米，租金很可觀，有的回報(bào)在10%以上。所以，我們會(huì)下更多的功夫去做客戶對(duì)于價(jià)值方面的需求，因?yàn)椴还苁峭顿Y客，還是自住客都是一樣的，要把項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘得更好，活動(dòng)做得更好，免了他們的后顧之憂。
再就是保值方面，客戶擔(dān)心買(mǎi)了你的房子，萬(wàn)一周邊市場(chǎng)降價(jià)了怎么樣？那么，我們也是不斷地提升客戶對(duì)價(jià)值的認(rèn)可。那么，可能不是像大家想象的會(huì)跟著去降價(jià)，本身長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并不算是太虛，基本上是比較實(shí)在的。以梅溪湖來(lái)說(shuō)，以西站來(lái)說(shuō)，那邊的地價(jià)基本上都是四五千，再加上你的建筑成本、管理成本。所以，目前我們的公寓也才賣(mài)7000多元/平方米，下一步要推出的寫(xiě)字樓整個(gè)均價(jià)在8300元/平方米左右，其實(shí)并不高，包括后期會(huì)推出2層的商鋪等等，整個(gè)價(jià)格也是定得比較合理的，也是很多投資客或者自住客很好的選擇。比如，有些要買(mǎi)辦公樓的客戶也能接受，市場(chǎng)上寫(xiě)字樓動(dòng)不動(dòng)1.6萬(wàn)元/平方米的很多，我們的寫(xiě)字樓才8300元/平方米，有些中小企業(yè)還在創(chuàng)業(yè)初期，沒(méi)有必要投入那么多的成本，算一下1000平方米，1.6萬(wàn)元/平方米，就要16000000的辦公成本，買(mǎi)我們的商業(yè)就只要一半的辦公成本就可以了。所以，我們提供了很好的產(chǎn)品，提供了很好的服務(wù)，這樣營(yíng)銷就會(huì)做得更好。
[主持人]毛主任有沒(méi)有更好的建議？也可以聊一下。
[毛欣欣]各位老總都說(shuō)得很好，他們都是一線的實(shí)踐者，讓我學(xué)到了很多，我覺(jué)得說(shuō)得很對(duì)，滿足客戶的需求。
[主持人]以客戶為準(zhǔn)。
[毛欣欣]是的。
[主持人]其實(shí)，剛才我們一直有在說(shuō)，整個(gè)上半年的樓市狀態(tài)是處于低迷期。其實(shí)，我們既然是以客戶為準(zhǔn)，也是希望三位大佬給我們的客戶提個(gè)醒，或者是一個(gè)建議，現(xiàn)在對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，接下來(lái)對(duì)于購(gòu)房這一塊兒，到底是應(yīng)該果斷出手呢？還是應(yīng)該繼續(xù)持有觀望的態(tài)度？或者是什么時(shí)候出手才是更加合適的時(shí)機(jī)？向總，您覺(jué)得呢？
[向麗]我覺(jué)得，想買(mǎi)房的就果斷出手，一定要果斷出手。因?yàn)�，所謂的最低谷是永遠(yuǎn)都等不到的，有一個(gè)很長(zhǎng)的市場(chǎng)規(guī)律的。然后，6月份是上半年的最后一個(gè)月，在這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下的話，開(kāi)發(fā)商都是陸陸續(xù)續(xù)有動(dòng)作的，從現(xiàn)在整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看的話，每個(gè)開(kāi)發(fā)商基本上都有促銷等等，各個(gè)方面都有在做。然后，有很多開(kāi)發(fā)商基本上是要抓住上半年的尾巴，剛剛說(shuō)了有40多個(gè)樓盤(pán)都應(yīng)該是在6月份開(kāi)盤(pán)，在這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，我想開(kāi)發(fā)商也不會(huì)開(kāi)的價(jià)格特別高。但是，怎么說(shuō)呢，已經(jīng)有這種趨勢(shì)，我要走量，用粗暴的一句話說(shuō)，開(kāi)始是一下子做到底，不可能隔段時(shí)間再脫一層，再過(guò)段時(shí)間再脫一層，不可能是這樣的，既然在6月份要走量，就會(huì)一下子做到底。不說(shuō)掙多少錢(qián)，至少要保證我們的成本。對(duì)不對(duì)？所以，6月份，最后一個(gè)月，應(yīng)該是真正需要買(mǎi)房的剛需客戶下手的一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，看準(zhǔn)了就下手。因?yàn)�，客戶心里有一本帳，在買(mǎi)家那里這個(gè)價(jià)格合不合適？周邊也要去做一些比較。如果自己覺(jué)得合適，就不要抱著再等等的心態(tài)了，等等是不是價(jià)格再便宜？不要有這種心態(tài)了。因?yàn)椋愕纫坏�，哪怕價(jià)格可能便宜一點(diǎn)點(diǎn)，但有可能你喜歡的這套房子已經(jīng)被別人買(mǎi)走了。買(mǎi)房子，價(jià)格當(dāng)然很重要，但自己喜歡也很重要，喜歡就下手，6月份肯定是一個(gè)下手的很好時(shí)機(jī)。
[主持人]石總呢？
[石姣]對(duì)于消費(fèi)者而言，如向總所說(shuō)，既然買(mǎi)房是自住，價(jià)格合適就可以下手了。
[主持人]不下手就有可能錯(cuò)過(guò)了？
[石姣]對(duì)，是的。如果你一直奢望等待抄底價(jià)，到了底點(diǎn)你還沒(méi)有買(mǎi)。我經(jīng)常跟銷售員講一個(gè)案例，包括以前出現(xiàn)過(guò)“國(guó)五條”等各種政策，政策下發(fā)之后的反映，以及后面引爆的結(jié)果。我覺(jué)得，如果真正是自己買(mǎi)房住，看準(zhǔn)了就下手，6月份是一個(gè)最佳的時(shí)期。
[主持人]陳總呢？
[陳海寧]整體而言，長(zhǎng)沙市場(chǎng)只是微微的調(diào)整，我的判斷是整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有大的下行空間。因?yàn)椋覄偛盘岬搅�，整個(gè)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)也好，在中部也好，不管怎么比也好，整個(gè)房?jī)r(jià)是偏低的，應(yīng)該是倒數(shù)第幾位的。所以，消費(fèi)者還是根據(jù)自身的需求吧，沒(méi)有絕對(duì)最好的時(shí)機(jī)，每個(gè)樓盤(pán)都不一樣，個(gè)別樓盤(pán)因?yàn)橘Y金暫時(shí)比較緊張可能會(huì)稍微讓一點(diǎn)利給消費(fèi)者，這個(gè)時(shí)候可能是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。有的區(qū)域，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)比較激烈，有的樓盤(pán)也愿意適當(dāng)讓一點(diǎn)利給消費(fèi)者，這也是一個(gè)好時(shí)機(jī)。各個(gè)區(qū)域、各個(gè)項(xiàng)目的情況都不一樣，首先要根據(jù)自己的需要，你看準(zhǔn)了哪個(gè)區(qū)域的哪個(gè)樓盤(pán)，在它的比較低的點(diǎn)進(jìn)入，就是比較適合自己的，我個(gè)人的建議就是這樣的，不一定等到整個(gè)市場(chǎng)降到最低，這是等不到的，也沒(méi)有這樣的可能性出現(xiàn)。
[主持人]看樓盤(pán)而已。
[陳海寧]對(duì)，你買(mǎi)房會(huì)看大概的區(qū)域，大概樓盤(pán)的位置，然后根據(jù)周邊幾個(gè)樓盤(pán)的情況去做比較，你很難說(shuō)找到整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的最低點(diǎn)，這和炒股一樣很難找到，等到你找到那個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)往上走了，要根據(jù)自己的需要去選擇你進(jìn)入的時(shí)機(jī)，這和炒股實(shí)際上是一樣的，很多人買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，其實(shí)長(zhǎng)沙樓市還稱不上低迷，只是微調(diào)，個(gè)別企業(yè)由于自身的需要，短時(shí)間內(nèi)資金的需要，會(huì)有一個(gè)短期的調(diào)整，這在整個(gè)市場(chǎng)上，不管哪個(gè)行業(yè)中，都是一個(gè)很正常的行為。比如，看汽車(chē)行業(yè)也有很多品牌在促銷，在讓利啊，不光是房地產(chǎn)市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是這樣一個(gè)情況，我覺(jué)得很正常。
[主持人]毛主任呢？
[毛欣欣]剛才，各位老總提到了合適，然后根據(jù)自己的需求。在我看來(lái)，我認(rèn)為如果你有迫切地購(gòu)房需求，然后又有自己心儀的樓盤(pán)、戶型，有一定的資金承受能力的話，那就果斷的出手吧，適合自己的就是最好的。
[主持人]謝謝幾位。其實(shí)，剛剛跟四位聊得非常多，也非常開(kāi)心。其實(shí)，我們總結(jié)一點(diǎn)就是可以適當(dāng)?shù)靥嵝严M(fèi)者，認(rèn)準(zhǔn)了，喜歡了，我們?cè)摮鍪謺r(shí)就出手，非常謝謝各位能夠參加我們的0731會(huì)客室訪談，非常感謝各位，我們下期節(jié)目見(jiàn)！
