[主持人] 把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》之《我是銷冠》的訪談節(jié)目現(xiàn)場，我是湖南娛樂頻道的節(jié)目主持人周薇。2月份的長沙樓市可以說仍在延續(xù)著春節(jié)模式，開發(fā)商無論在推盤量還是樓盤定價(jià)方面來說，都是比較謹(jǐn)慎的，而購房者的觀望心理也在持續(xù)加重，整個市場處于比較低迷又敏感的階段。進(jìn)入傳統(tǒng)的三月小陽春，樓市仍然不見明朗，兩會之后，樓市是否能夠迎來分水嶺？房地產(chǎn)將如何進(jìn)行調(diào)控？帶著一系列的疑問，今天我們也是非常榮幸的邀請到了業(yè)內(nèi)的專家還有開發(fā)企業(yè)的代表匯聚于新開業(yè)的樓市會所，一起來探討一下這些問題。首先請?jiān)试S我非常榮幸的來介紹一下出席我們今天活動的各位嘉賓，他們分別是：
湖南和順置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李趙；
喜盈門范城營銷總監(jiān)何志堅(jiān)；
長城雅苑營銷副總監(jiān)胡亞瑩；
長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師毛欣欣，
歡迎你們！
毛老師第一個問題想先問您，0731房產(chǎn)網(wǎng)權(quán)威發(fā)布的二月份長沙樓市的月度數(shù)據(jù)，以及3月前兩周的長沙樓市成交情況、價(jià)格情況，請您分析解讀一下好嗎？
[毛欣欣]總體上看，2月我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供給基本穩(wěn)定，需求總體乏力的特點(diǎn)，2月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售85.94萬平方米同比增長204.88%，環(huán)比減少64.42%。新建商品房網(wǎng)簽96.74萬平方米，同比減少20.04%，環(huán)比減少49.86%。新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)是5512元/平方米，同比是下跌3.78%，環(huán)比下跌了3.88%，從3月的第一周和第二周數(shù)據(jù)來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)1445套和1519套，從這些數(shù)據(jù)上可以看出春節(jié)以來長沙房地產(chǎn)市場的成交，仍處于比較低迷的狀態(tài)，這與春節(jié)的節(jié)日影響以及兩會前，市場的觀望預(yù)期影響有關(guān)。但是，在我看來，我覺得更重要的是2013年的高成交量已經(jīng)消耗掉了我們市里面的一些主要剛需，另外銀行貸款比較緊張，放貸對樓市影響是為主的，所以從這些數(shù)據(jù)也可以看出我們認(rèn)為全年的市場運(yùn)行的壓力已經(jīng)初步顯現(xiàn)了。
[主持人]謝謝毛老師，也就是說由于春節(jié)期間的影響，還有兩會期間市民的觀望心態(tài)的影響，無論從數(shù)據(jù)層面還是市場層面來說，樓市都是屬于一個比較平淡的期間。樓盤的競爭壓力非常明顯，在座的各位，市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月份還是相當(dāng)不錯的，能簡單介紹一下自身項(xiàng)目嗎？李總先介紹。
[李趙]我們這個項(xiàng)目是2月底開的盤，傳統(tǒng)意義上來說是春節(jié)期間的銷售淡季，從目前銷售數(shù)據(jù)來看成績還是比較理想，獲得了市場和客戶的一些認(rèn)同，主要我覺得還是有幾個方面，這個項(xiàng)目洋湖1號是屬于公園物業(yè)，也是屬于地鐵物業(yè)，旁邊就三號線地鐵站，第三屬于教育物業(yè)，有博才小學(xué)在旁邊。在入市價(jià)格上也是一個相對來說比較親民的價(jià)格，在洋湖核心板塊是屬于富有競爭力的價(jià)格，基于這兩點(diǎn)，我們項(xiàng)目還是受到了市場的追捧和消費(fèi)者的厚愛。
[主持人]非常感謝李總，我知道長城雅苑的胡總，你們屬于核心地鐵口岸，我想知道你們有什么營銷策略？還有什么營銷手段？
[胡亞瑩]其實(shí)2月份是持續(xù)銷售的階段，我覺得2月份我們賣得好，其實(shí)主要還是基于以下三個原因：首先第一個還是地段優(yōu)勢，長城雅苑是位于地鐵一號線，對面是省政府三號辦公院，第二點(diǎn)是性價(jià)比高，價(jià)格其實(shí)還是處在長沙的一個價(jià)格中位線的標(biāo)準(zhǔn)上面，而且我們現(xiàn)在基本上是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年10月份可以交房，交房以后預(yù)計(jì)不久地鐵一號線將開通，大家可以體會到地鐵的便利生活。第三點(diǎn)，我覺得主要也是產(chǎn)品方面，首先就是有一個無限貸的商業(yè)公寓，作為投資產(chǎn)品很好，面積從40平方到140平方的都有，住宅方面主要也是50多到120多的，應(yīng)該說中小戶型吧！滿足剛需產(chǎn)品。所以從產(chǎn)品方面來說，我覺得都是比較暢銷的。另外在價(jià)格方面，我們下階段基本上還是維持在一個現(xiàn)有的價(jià)格不變，價(jià)格對我們來說已經(jīng)不是什么問題，已經(jīng)是為客戶普遍接受的。
[主持人]也就是說你們主要是從交通、價(jià)格還有產(chǎn)品方面，贏得了廣大消費(fèi)者的認(rèn)可。
[胡亞瑩]對。
[主持人]非常謝謝漂亮的胡總發(fā)言。我知道有城市綜合體之稱的喜盈門范城這個銷量也是不錯的，我就想請問一下喜盈門范城的營銷總監(jiān)何志堅(jiān)何總，您說一下您的營銷政策是怎樣的一個情況？
[何志堅(jiān)]其實(shí)喜盈門范城這個項(xiàng)目可能跟剛才兩位嘉賓有所不同的是，我們是一個投資型的商業(yè)地產(chǎn)，不像他們是住宅項(xiàng)目，應(yīng)該說我們的銷量一直持續(xù)的在最近的這兩年吧！相對都還是比較穩(wěn)定，一直不錯，從去年年底到今年2月份現(xiàn)有的整個的品質(zhì)完整的呈現(xiàn)，無論是投資業(yè)主還是消費(fèi)者，還是圈內(nèi)人士，評價(jià)都還不錯。第二方面，我們商場開業(yè)之后，經(jīng)過了半年左右市場的考驗(yàn)，整個人氣包括我們的業(yè)態(tài)組合，以及品牌，通過我們開發(fā)商十幾年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的沉淀，把我們的運(yùn)營能力也得到了具體的體現(xiàn)，所以投資客戶也是在這個逐步的通過半年左右的時間，對于我們這個項(xiàng)目也是認(rèn)可度比較高。所以在整個春節(jié)前后，其實(shí)我們的整個銷量反而沒有因?yàn)榇汗?jié)這個淡季受影響，我們的客戶一方面投資型的客戶，這方面不會像住宅項(xiàng)目那么敏感，反而是只要覺得OK就會出手。第二方面，只能用成熟兩個詞來形容項(xiàng)目，越來越成熟，無論是他的商場開業(yè)以及交房，包括我們外圍的這種長株潭融城輕軌，以及高鐵的逐步推動，其實(shí)整個片區(qū)現(xiàn)在應(yīng)該都是處于欣欣向榮的態(tài)勢，但是我們是屬于走在最前面的，因?yàn)槲覀冮_通速度、施工速度以及招商速度，我們的銷售速度，現(xiàn)在已經(jīng)是在片區(qū)里面跑在了前面。所以業(yè)績還算可以吧！應(yīng)該這么說。
[主持人]主要是一個城市的綜合體，人氣品牌都已經(jīng)慢慢逐步的在建立起來。好像是2013年6月份開始營業(yè)的？
[何志堅(jiān)]月底開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天創(chuàng)下了30萬人流。
[主持人]喜盈門范城我也經(jīng)常去那邊，離我家比較近，離高鐵站也比較近是吧？
[何志堅(jiān)]高鐵站大概十分鐘到十五分鐘的車程，黃花機(jī)場大概三十分鐘左右，整個立體交通網(wǎng)絡(luò)很成熟。
[主持人]謝謝您。聽說前不久我們的洋湖片區(qū)某樓盤有降價(jià)風(fēng)波，是不是個案？還是說在這輪營銷策略上，在各位價(jià)格上也有舉措嗎？
[李趙]您說的情況我們也做了了解，這個樓盤的降價(jià)，我們跟業(yè)內(nèi)做了溝通和探討，第一是屬于階段性促銷，并不是說持續(xù)性的降價(jià)。第二是屬于特殊產(chǎn)品，比如說在特定的幾十套房源內(nèi)進(jìn)行促銷的動作，所以我覺得很難界定它為普遍性的降價(jià)。從我們項(xiàng)目自身來講，我覺得我們的價(jià)格定位來講是屬于品質(zhì)剛需，在定價(jià)走的是剛需族能夠接受的價(jià)格水位，所以在這種價(jià)格水平之上，實(shí)際上我們的客戶對他的價(jià)格的認(rèn)同度還是很高的，所以我們從價(jià)格本身來講，在未來營銷的方面，可能不會再做新的調(diào)整，這是我們項(xiàng)目針對價(jià)格策略上的一個定位。
[主持人]就是個別的定位，并不是大幅度的？
[李趙]對，從目前在市面上有樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷，我個人認(rèn)為在往年也是有的，在以前的不同的市場階段，也是會出現(xiàn)的，這個應(yīng)該不能理解為普遍性的行業(yè)內(nèi)的大趨勢，應(yīng)該是各項(xiàng)目促銷的需求和他的營銷策略，應(yīng)該是這么理解，這是我的觀點(diǎn)。
[主持人]胡總，我想請問你價(jià)格調(diào)整對銷量有沒有影響？
[胡亞瑩]據(jù)我了解，洋湖垸降價(jià)的樓盤降價(jià)也賣的不是很好。這種舉動不可能是長期銷售的一個手段，而且從以往來看，其實(shí)這種大幅度的促銷，其實(shí)并不能夠帶來很好的效果。我覺得現(xiàn)在來講，其實(shí)基本上還是處于平穩(wěn)的狀態(tài)，包括我們項(xiàng)目也是，本來我們?nèi)胧幸彩窃谝粋�比較合理的價(jià)格，而且客戶也是比較接受的。
[主持人]只要價(jià)格合理客戶都能接受，沒必要弄一些大型的價(jià)格風(fēng)波。
[主持人]何總，關(guān)于價(jià)格有沒有特別想說的？
[何志堅(jiān)]我提三個觀點(diǎn)，第一，我覺得降價(jià)這個事情呢，剛剛兩位嘉賓也說了，首先這個在行業(yè)里面肯定不作為一種普遍現(xiàn)象，很簡單我們經(jīng)常講面粉貴過面包，這個現(xiàn)象其實(shí)是不可能的，作為開發(fā)商來說畢竟有利潤的追求，生意人如果沒有利潤不如不要做，所以這個肯定是屬于個案。其二，我認(rèn)為像這種降價(jià)促銷，其實(shí)也是一種正常的市場手段，我倒認(rèn)為不是什么特別大不了的事情，因?yàn)槿魏我粋�行業(yè)，無論是電器行業(yè)、服裝行業(yè)、百貨行業(yè)都會有降價(jià)促銷的行為，為什么房地產(chǎn)不可以？我覺得這個事件是被人為的擴(kuò)大。第三，即便是有個別的樓盤或者個別開發(fā)商進(jìn)行這樣的降價(jià)促銷，我覺得對消費(fèi)者來說也不見得是壞事，可能一個健康的市場應(yīng)該是允許這種不同的營銷手法或者說是百家爭鳴，大家把更多的這種利潤和利益讓給消費(fèi)者，我覺得也不是什么壞事。第四，我覺得大家可以關(guān)注一下，其實(shí)在去年的年報(bào)上，我們看到的，整個去年的形勢已經(jīng)有兩極分化的趨勢，一些小型的開發(fā)商或者是一些品質(zhì)一般般的項(xiàng)目，整個的銷售期在去年已經(jīng)遇到了瓶頸，但是一些品牌的房企、大型房企，他的年報(bào)逐年逐年，業(yè)績是在非常迅猛遞增的態(tài)勢在走，所以我認(rèn)為即便是這種降價(jià)，我們市場的客戶，他的心態(tài)還是比較健康的，還是會比較認(rèn)可品質(zhì)、品牌、口碑不錯的開發(fā)商和項(xiàng)目去投資也好，購買也好。其實(shí)我認(rèn)為這個現(xiàn)象應(yīng)該只是整個行業(yè)的個別案例，不代表普遍現(xiàn)象。
[主持人]謝謝何總，三位其實(shí)都說的非常有道理，其實(shí)我們也可以看到一邊是由于市場所積累下來的庫存壓力，另外一邊其實(shí)在長沙的土地市場也正在上演著波濤洶涌的熱情，像品牌房企綠地集團(tuán)、卓越集團(tuán)、佳兆業(yè)地產(chǎn)等紛紛擴(kuò)張拿地，想請各位談一下是什么刺激了積極的拿地行為呢？
[李趙]我首先說一下我的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)是政策導(dǎo)向非常明顯的一個行業(yè)，說明這么多大開發(fā)上陸續(xù)拿地，首先我覺得是對未來政策趨勢的一個房地產(chǎn)發(fā)展方向向好的一種認(rèn)同，我覺得因?yàn)檫@樣的土地的獲取，獲取開發(fā)是有一個周期性的，這是對后市的看好，這是基于第一條。第二，這些品牌房企在長沙拿地，有一個主要原因長沙是湖南單核性城市，具備一定的成長時間，包括教育醫(yī)療都會聚集到長沙。第三，長沙對各大品牌開發(fā)商都是兵家必爭之地，不是時間利潤的城市，而往往是一個市場占有率覆蓋的要求，一個訴求，因?yàn)槊磕觊L沙的成交量都在千萬方以上，這個量在全國來看都是非常可觀的，這是我對于為什么品牌發(fā)展商陸續(xù)在長沙拿地的個人的解讀。
[主持人]謝謝李總闡述了三點(diǎn)。胡總。
[胡亞瑩]其實(shí)我非常認(rèn)同李總剛剛講的觀點(diǎn)，我覺得品牌房企拿地也是暗示了他們已經(jīng)解讀了新的房產(chǎn)政策，也是非�？春梦磥淼模谶M(jìn)行一種抄底行為。雖然房產(chǎn)在全國來講不是很高的，對他們來講還是有利潤空間，最多利潤沒有以前那么高。但是相對于上市公司來說，我覺得可能報(bào)表對于他們?nèi)谫Y來說其實(shí)是更重要的，就是他拿地，全國的擴(kuò)張，對于上市公司的報(bào)表更有利。
[主持人]何總呢？
[何志堅(jiān)]品牌房企拿地，我認(rèn)為是比較正常的。我剛才講的品牌房企逐年的年報(bào)他們的業(yè)績是不錯的，并不是因?yàn)槭袌錾嫌幸徊糠值倪@種相對來說，我覺得這個是大浪淘沙的過程，有實(shí)力、有品牌的開發(fā)商未來在這個市場上還是會持續(xù)在前面，成為領(lǐng)軍的企業(yè)，他們拿地也是順理成章。第二，長沙的房價(jià)，剛剛胡總也講了，在周邊省會城市里面它屬于價(jià)格洼地，從長沙本身的人口基數(shù)來說，從長沙來分析長沙，價(jià)格也好，消化量也好，還是很有壓力的。不是一個城市的長沙，是湖南省的長沙，輻射區(qū)域隨著高鐵的開通，會越來越大。其實(shí)我們看到一個數(shù)據(jù)，整個長沙的房地產(chǎn)地級市的客戶，湖南省內(nèi)客戶購買的比例是非常高的，我這邊根據(jù)項(xiàng)目上的統(tǒng)計(jì)，基本上超過50%，這個也側(cè)面說明了，其實(shí)長沙的整個城市未來的潛力和空間還是非常大的，包括像我們企業(yè)喜盈門，也是陸陸續(xù)續(xù)，雖然市場有個別項(xiàng)目降價(jià)，但是我們對后續(xù)還是非常樂觀，無論是對本身業(yè)績也好，還是對未來的判斷也好，我們也在不斷的物色新的土地和新的項(xiàng)目。
[主持人]三位老總在這方面的觀點(diǎn)都是一致的，對拿地行為是比較看好的，預(yù)示著有好的發(fā)展空間在后面。房價(jià)冷地價(jià)熱，是不是預(yù)示著新一輪的漲勢在后面呢？
[李趙]在我從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我覺得這個樓市的價(jià)格往往都是隨著土地的價(jià)格在波動，因?yàn)閺奈覀�人的觀點(diǎn)來看，其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有一個很重要的組成成分就是土地成本，這個土地成本往往決定了開發(fā)商在后期入市產(chǎn)品的價(jià)格的水平高低，而且從目前來看幾個組成部分來看，這種稅收和這種建筑成本實(shí)際上是沒有太大波動可變的因素，往往都是在土地成本上發(fā)生了很大的變化。不能說未來的價(jià)格一定會有過高的漲幅，但是土地的價(jià)格的上漲，勢必會推高開發(fā)商開發(fā)企業(yè)在后期產(chǎn)品中成本的提高，這是一個邏輯，像何總講的面包與面粉的關(guān)系。其實(shí)在這種邏輯背景之下，勢必后期入市產(chǎn)品的價(jià)格會有所增加，這是常識。第二，長沙目前的價(jià)格水平而言，覺得跟一二線城市來比，和未來長沙整個發(fā)展的態(tài)勢來比，我覺得還是存在著一定價(jià)格上揚(yáng)的空間，只是說這個幅度大概在什么水平，會是一個迅猛的上漲還是溫和的，每年以10%以內(nèi)的速度上升，這可能是未來大家會期待的趨勢。
[主持人]我看到李總在說的時候，其他兩位嘉賓都一直點(diǎn)頭，說明很贊成你的觀點(diǎn)，不知道兩位嘉賓還有沒有其他想要發(fā)表的？
[胡亞瑩]其實(shí)我個人覺得，我覺得拿地的話，可能跟下一輪房價(jià)上漲之間沒有必然的聯(lián)系，今年還是維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)下面運(yùn)轉(zhuǎn)。那我覺得，其實(shí)價(jià)格是由市場決定的，市場需求在這里，必然還是會有它上漲的空間。
[主持人]胡總發(fā)言可以看出性格是比較干練的那種，何總對價(jià)格漲勢有什么觀點(diǎn)要發(fā)表嗎？
[何志堅(jiān)]房地產(chǎn)我從業(yè)有十來年，曾經(jīng)我經(jīng)歷過價(jià)格表早上到晚上調(diào)整兩次的階段，其實(shí)現(xiàn)在來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場應(yīng)該是趨于一種理性和健康的態(tài)勢，從宏觀層面，中央政府也是希望看到的，就是整個市場是穩(wěn)定發(fā)展，那么這里面有兩個關(guān)鍵，第一個是穩(wěn)定，我認(rèn)為未來的房地產(chǎn)市場是相對穩(wěn)定的，大起大落，應(yīng)該是不太可能會發(fā)現(xiàn)。第二，一定會是一個發(fā)展的市場，不管怎么樣調(diào)控，從中央也好，從老百姓自身也好，大家都息息相關(guān)，不可能說這個行業(yè)完完全全這樣一滑到底，未來行業(yè)的發(fā)展會根據(jù)幾個方面，一個是GDP、收入，整個城市的發(fā)展，隨著競爭越來越激烈，對樓盤品質(zhì)的提升，在價(jià)格上會有一些穩(wěn)步上漲的空間，但是不會大起大落。
[主持人]未來漲勢還是有的，大幅還是不可能，會處在比較穩(wěn)定的階段。今年3月4號，長沙限購令已經(jīng)完整走過了三個年頭，在這里想問三個嘉賓，限購令有沒有達(dá)到預(yù)期的效果呢？這一次從何總先開始。
[何志堅(jiān)]我們商業(yè)地產(chǎn)基本上就沒限過，因?yàn)檎麄�限購令出來的背景是怎樣？因?yàn)樽≌瑏碚f前期的的確確存在一些泡沫，這種泡沫是擠壓是正常的剛需人群，不堪承受這種高房價(jià)，針對住宅出臺了限購舉措，而且陸陸續(xù)續(xù)在十年之內(nèi)出臺了很多國五條、國八條等等等等，那么政府很明顯現(xiàn)在隨著土地的屬性的推出，我們可以看得到，住宅這一塊基本上慢慢水分已經(jīng)擠出去了，呈現(xiàn)一種理性狀態(tài)的同時，其實(shí)政府更偏向于投資客戶更有眼光的、更有實(shí)力的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們看到商業(yè)地產(chǎn)非�；鸨瑹o論是土地市場也好，還是商業(yè)項(xiàng)目也好，推出市場也好，同樣的投資客戶也是在這里面，大家都是非常追捧一些地段，還有品質(zhì)、口碑不錯的這種開發(fā)商的項(xiàng)目，包括像我們喜盈門范城，從我們的推出市場一直到目前為止，有十幾年運(yùn)營背景的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，在市場上還是比較受到關(guān)注。
[主持人]好，謝謝何總，請胡總發(fā)表一下自己的觀點(diǎn)。
[胡亞瑩]是這樣，長城雅苑二期是兩棟商業(yè)和一棟住宅組成的，商業(yè)這一塊是公寓式寫字樓，長沙的限購還是起到一定的效果，限了住宅類的小戶型，在我們項(xiàng)目上住宅類的投資客戶還是比較少，基本上都集中在商業(yè)的產(chǎn)品上面。像我們這種公寓式的寫字樓，其實(shí)是非常適合投資客戶來購買的，價(jià)格低位置也比較好，像我們的話整層購買的客戶比較多，其實(shí)客戶主要看中地鐵口的位置，然后就是省政府三辦的辦公區(qū)優(yōu)勢，這一棟開盤就賣了15層。
[主持人]銷量非常棒。
[胡亞瑩]是不限購不限量的產(chǎn)品。
[主持人]謝謝胡總，李總您覺得呢？
[李趙]首先不能否定限購對于穩(wěn)定市場起到行政干預(yù)手段的作用，作用是擺在前面，我覺得還是起到穩(wěn)定市場的作用。針對我們項(xiàng)目來講，我覺得因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品里面有一部分比例是120到140左右的改善型產(chǎn)品，實(shí)際上目前在洋湖板塊來看這種改善型產(chǎn)品受到市場的追捧，不屬于限購范圍之內(nèi)，限購本身對于改善型客戶的影響和這種束縛相對較好，在選擇這種產(chǎn)品的時候沒有太多顧慮，因此總體來說對項(xiàng)目的整體影響還是不大。
[主持人]限購在干預(yù)上還是起大一定的效果。當(dāng)前高庫存下，大家覺得是不是有可能會取消限購呢？
[李趙]我個人是這樣看，最近兩會釋放的一些信號，首先第一中央政府在明確一個觀點(diǎn)，在未來房地產(chǎn)是減少行政的干預(yù)，這種行政手段的干預(yù)會減弱，第二市場化手段會起主要作用。另外，從各地調(diào)控的政策的落地來看，也會逐步分化，一二線城市和三四線城市的差異化會凸顯出來，我覺得限購在政策調(diào)控的后時代逐步會被弱化，會用市場的手段取代，會從長效的經(jīng)濟(jì)手段、市場化手段替代行政干預(yù)的手段，這是一個趨勢。
[主持人]市場化作用會加強(qiáng)，國家干預(yù)行政化的手段會減弱。胡總您的觀點(diǎn)呢？
[胡亞瑩]我非常認(rèn)同李總的觀點(diǎn)。
[主持人]有些人說調(diào)控之后不用限購了，直接限貸就可以了，這個大家怎么看？
[胡亞瑩]其實(shí)我覺得這個還是有一定的道理，剛剛大家都認(rèn)同一個觀點(diǎn)，限購可能慢慢的會弱化，其實(shí)現(xiàn)在限貸，我覺得是一個更加有效的手段，就是你有過一次銀行貸款以后，可能你第二套第三套就不能貸了，或者是通過高額的利率上浮來限制，因?yàn)樽鳛橥顿Y者來說，肯定要考慮他的投資是否有合理的回報(bào)，我貸款我的利率特別高的話，可能不劃算，我覺得這也是屬于政策和市場結(jié)合的一種調(diào)控手段。
[李趙]經(jīng)濟(jì)手段和市場手段相結(jié)合。
[主持人]何總，您認(rèn)為呢？
[何志堅(jiān)]我個人認(rèn)為，短期內(nèi)對于房地產(chǎn)市場，特別是一些相對來說實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，還是受到了蠻大的沖擊，但是回過頭來講，因?yàn)槲以?jīng)在自己的微博上有個簽名是，從鼓勵貸款買房到限購限貸又是一輪回。我覺得這個東西應(yīng)該說，從目前來看，我個人觀點(diǎn)有一點(diǎn)點(diǎn)走極端，這應(yīng)該不是長期持續(xù)下去的，應(yīng)該有一個階段性，但是我個人認(rèn)為，短期的這種限貸政策對于實(shí)力一般般的小型企業(yè)、中小企業(yè)造成沖擊，勢必影響房地產(chǎn)市場，個別樓盤的促銷，這也都是可以接受的。
[主持人]您的觀點(diǎn)就是覺得限貸有點(diǎn)走極端，不能成為長期的策略，只能說成為短期策略。謝謝您，李總！
[李趙]現(xiàn)在本身來講，是一種經(jīng)濟(jì)干預(yù)的手段，中間有一個大的背景，其實(shí)整個中國經(jīng)濟(jì)上半年給的整體印象都缺錢，不是房地產(chǎn)缺錢，其實(shí)在整個制造業(yè)，各個投資、金融都是屬于一種資金短缺的現(xiàn)象，這種限貸與其說是主動的經(jīng)濟(jì)手段干預(yù)，還不如說也有被動下的無奈，這也是兩者相結(jié)合所展現(xiàn)出來的一種現(xiàn)狀，銀行沒有錢貸不了給客戶。我也贊成何總那個觀點(diǎn)，這個其實(shí)也會對房地產(chǎn)未來的競爭格局產(chǎn)生影響，大浪掏沙，小型的開發(fā)商很難抵擋得了這個影響，會有退出的局面出現(xiàn)，這也是一種正常的市場規(guī)律。
[主持人]有兩面性，會促進(jìn)一些東西的生長，另一方面讓小型開發(fā)商退出行業(yè)，這都是有可能的。全國兩會召開，也首度提出雙向調(diào)控，即分類指導(dǎo)四個字，對于這四個字我可能是比較模糊的，不知道三位比較專業(yè)的嘉賓，有什么樣的看法？毛老師在旁邊很贊同各位的觀點(diǎn)。
[毛欣欣]三位老總是前線的實(shí)踐者，對于分類調(diào)控，在我看來，我覺得剛才李總提到過，現(xiàn)在國家政策是強(qiáng)調(diào)市場化，對地方來說，因?yàn)槊總�地方的房地產(chǎn)運(yùn)行特征不一樣，要采取因地制宜的方式，分別的對待。而中央主要是主攻政策保障這一塊，還原房地產(chǎn)市場，由市場管理，對于不同的城市采取不同的措施來應(yīng)對。另外一個，我覺得也有可能，以后對房地產(chǎn)產(chǎn)品，不同的產(chǎn)品可能要采取不同的政策。
[主持人]也就是說分類指導(dǎo)是把不同的類型分開進(jìn)行政策的處理？
[毛欣欣]是的。
[主持人]何總您有什么觀點(diǎn)？
[何志堅(jiān)]我認(rèn)為是政府提高精細(xì)化管理水平的具體體系，以往房地產(chǎn)調(diào)控體系不管你是北京、上海、廣州、深圳這種一線城市還是你下面一個三四線的小縣城地級市，政策都是從國務(wù)院直接出來的，其實(shí)這個應(yīng)該說是不科學(xué)，也不合理的，所以我覺得首先一個，我的觀點(diǎn)這是政府精細(xì)化管理水平提高的正常體現(xiàn)。第二，像這種雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)這一塊，其實(shí)應(yīng)該說對于整個市場來說，也是一個好事，我一貫的觀點(diǎn)是，剛需的歸剛需，高端的歸高端，包括這種投資的歸投資，我們應(yīng)該允許市場上有不同的這種客戶群體，然后他們有不同的，根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力的正常選擇。我今天講了很多次合理，我覺得這個其實(shí)也是一個合理的政策的體現(xiàn)。
[主持人]好謝謝何總，胡總。
[胡亞瑩]其實(shí)這次兩會的召開，我覺得李克強(qiáng)總理是給樓市吃了一顆定心丸，提出房地產(chǎn)市場還是仍以穩(wěn)為基調(diào)，其實(shí)全國房地產(chǎn)市場不光有過熱現(xiàn)象，也有過冷現(xiàn)象，用一刀切的手段干預(yù)了市場，但是并沒有根本性解決問題。還是市場決定價(jià)格的走向，其實(shí)這樣房地產(chǎn)市場并沒有回歸到一個正常的軌道，這一次兩會提出針對不同的城市的情況進(jìn)行分類，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化已經(jīng)是大勢所趨，而且市場化的步伐又向前邁進(jìn)了實(shí)質(zhì)性的一步。我個人是非常支持這種雙向調(diào)控的。
[李趙]兩位老總的觀點(diǎn)都比較贊同，我還有自己的解讀。第一，差異化，一線城市和二三線城市，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市在調(diào)控的政策指導(dǎo)下是有差異化的。第二，它強(qiáng)調(diào)的是保障房，強(qiáng)調(diào)保障房的市場保障作用，我覺得這個是第二個緯度。第三是長效機(jī)制和短期調(diào)控的結(jié)合，這種結(jié)合更多的是在于像以房產(chǎn)稅土地改革，還有在新型城鎮(zhèn)化和目前的這種限購限貸的結(jié)合。第四是供應(yīng)的需求，實(shí)際上在加大供應(yīng)的同時，應(yīng)該講雙向調(diào)控還是在抑制投機(jī)性需求。第五，在增加保障供應(yīng)的同時，還有一個就是盤活存量，這五個層面是對雙向調(diào)控的基本解讀，這是我個人的觀點(diǎn)。
[主持人]三位嘉賓的觀點(diǎn)都是非常有道理，三位畢竟是專家，每一位都提出了自己的觀點(diǎn)，各位大部分都是比較贊成全國兩會召開提出的雙向調(diào)控和分類指導(dǎo)。在敏感時期，購房者越來越謹(jǐn)慎，想請各位嘉賓，各位專家來解讀一下，在2014年的樓市的冷熱地圖，哪些區(qū)域?qū)潜魂P(guān)注的重點(diǎn)？
[李趙]我個人觀點(diǎn)僅供參考。因?yàn)樵陂L沙目前其實(shí)幾個發(fā)展的熱點(diǎn)板塊大家都很清楚，梅溪湖、洋湖、濱江，這些都是未來土地供應(yīng)和樓盤供應(yīng)的比較集中的幾個區(qū)域。就我個人傾向而言，當(dāng)然可能各花入各眼，每個人的想法會不一樣，我個人比較傾向于整個岳麓區(qū)，岳麓區(qū)總體而言，它是屬于人文環(huán)境和自然環(huán)境都比較好的一個區(qū)域，整體而言，特別是王婆賣瓜自賣自夸，洋湖區(qū)域，首先是七千畝濕地提供了良好的環(huán)境，未來的整個地鐵交通也能夠幫助區(qū)域快速的提質(zhì)，教育配套在這個區(qū)域，雅禮、師大附中會陸續(xù)進(jìn)入這個區(qū)域，從整個板塊來講，有未來很好的配套的潛力。另外大家可能都很清楚的一個前提就是新的板塊，新的發(fā)展的區(qū)域，未來的整個規(guī)劃、定位會有更好的規(guī)劃條件，這個可能是我個人的一個傾向，僅供各位參考。
[胡亞瑩]我個人認(rèn)為我覺得2014年最熱的是地鐵口的項(xiàng)目，其實(shí)之前李總說的老的熱點(diǎn)區(qū)域包括梅溪湖、洋湖苑、濱江新城，是在最近兩年，一個持續(xù)的發(fā)展，我覺得從價(jià)位也好，從全市的關(guān)注點(diǎn)來講，應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到了一定的高度，可能接下來的話，可能會有一段冷的時間，那么5月份地鐵的正式運(yùn)行，我覺得作為一個這樣的新興產(chǎn)物，必然引起市場的關(guān)注度。預(yù)計(jì)五月份地鐵口樓盤會成為置業(yè)的熱點(diǎn)，也不排除價(jià)格會有一定的上漲。
[主持人]5月地鐵口的開放，想在這里順便問一下，您覺得紅三月和紅五月是否會來臨？
[胡亞瑩]我覺得要買房三四月應(yīng)該是一個最佳的時期，因?yàn)楝F(xiàn)在我覺得，大部分的開發(fā)商，像您之前說的有個別有降價(jià)行為，但我覺得大部分開發(fā)商現(xiàn)在還在持一個觀望的態(tài)度，可能在考慮是不是有一點(diǎn)促銷，或者是有一點(diǎn)優(yōu)惠的，我覺得大家在這個時候出手應(yīng)該是不錯的。
[主持人]您覺得三四月份是適合出手的。李總您覺得呢？什么時候適合出手？
[李趙]傳統(tǒng)銷售在五月份，金九銀十是旺季，從目前情況來看，市場還處于一種不太明朗的趨勢的前提下，我比較贊成剛才胡總的觀點(diǎn)。4月份各個開發(fā)商都會推出他們的促銷政策和刺激政策拉動購房者出手購買，這個時候是撿便宜的時候。
[主持人]何總呢？
[何志堅(jiān)]我覺得這么說吧！其實(shí)我倒認(rèn)為要一分為二來看，剛需客戶關(guān)注的我什么時候出手，未來長沙哪些片區(qū)值得買？我個人認(rèn)為適合自己的才是最好的。打個比方我在南城這邊上班，讓我住到岳麓區(qū)去，要考慮交通成本和時間成本，可能更多的我覺得長城雅苑也不錯，離我更近一點(diǎn)，但是從目前我們長沙市來看，的確幾個熱點(diǎn)區(qū)域有自己的優(yōu)勢，梅溪湖、洋湖板塊的景觀配套等等，包括地鐵沿線未來的交通升值，包括武廣板塊高鐵對它的帶動，我認(rèn)為住宅的剛需客戶來說，首先我們不要盲目的去追求一些熱點(diǎn)區(qū)域，什么是最適合自己的，什么才是最好的，同樣的價(jià)格這個東西也是這樣子，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格，剛剛我們前面三位嘉賓基本上意見一致，包括中央政府也是一個穩(wěn)定的前期下，然后有一定的提升的空間，所以我覺得碰到合適的項(xiàng)目，碰到合適的促銷，我覺得其實(shí)就可以出手了。至于全年的哪個月份比較紅，我倒覺得今年整個市場相對來說比較平穩(wěn)，特別是在投資產(chǎn)品這一塊，投資產(chǎn)品我倒認(rèn)為，其實(shí)這個跟片區(qū)無關(guān)，更多的是看開發(fā)商和運(yùn)營商的實(shí)力、品牌，這種經(jīng)驗(yàn)，所以我們很顯然看到在長沙一些城市綜合體里面，能夠做得不錯的，都是一些在企業(yè)品牌上和實(shí)力上比較好的，我們是屬于運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力都是非常不錯，所以才受到市場上客戶的認(rèn)可和追捧。所以在我看來，今年應(yīng)該不會有特別特別旺的階段，但是也不會差，很簡單的一個比方，去年七八月份是房地產(chǎn)淡季，但是去年七月份分別是1.2個億和1.5個億單月的銷售業(yè)績，整個來看，客戶不會以這種季節(jié)為轉(zhuǎn)移，更多的是關(guān)注樓盤的這種品質(zhì)、性價(jià)比。
[主持人]謝謝何總。何總，其實(shí)說了兩點(diǎn)，在住宅上面，您覺得是適合自己的才是最好的，在投資方面，您覺得一定要根據(jù)開發(fā)商的品牌，還有其他的一些優(yōu)勢來看。我們的李總對岳麓區(qū)是比較關(guān)注的熱點(diǎn)，對于住宅方面。您覺得對于投資方面，哪些區(qū)域會是關(guān)注的重點(diǎn)呢？
[李趙]現(xiàn)在有一個不可不規(guī)避的問題，馬上長沙進(jìn)入五月之后會帶來的地鐵話題，我覺得這個會成為整個長沙，應(yīng)該說成是配套和運(yùn)營的一個提質(zhì)的亮點(diǎn)，其實(shí)在全國來講，一二線城市里面，北上廣深來看，地鐵物業(yè)的價(jià)值無疑會在最后價(jià)格上進(jìn)行凸顯，這是一種市場規(guī)律和行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定的，未來長沙應(yīng)該也是不會例外。
[主持人]好，胡總您覺得呢？對于投資這塊。
[胡亞瑩]我覺得剛剛兩位老總都已經(jīng)說了，住宅類確實(shí)是適合自己的才是最好的，像我個人來說，如果再買一套個人住的房子當(dāng)然不是考慮價(jià)格，是考慮到住的環(huán)境，包括物業(yè)，包括舒適環(huán)境，以及未來小孩讀書各方面的問題，這是自己考慮的問題。從投資的角度上來看，又回到我們自己項(xiàng)目來說，還是說到地鐵口，其實(shí)從各大城市來看，不管是北上廣深或者是從全世界這種地鐵口的物業(yè)來看，其實(shí)距地鐵口位置最近的，和四百米、八百米、一千米距離來講，離地鐵口越近投資潛力越大，是呈一個正比的。
[主持人]好，謝謝胡總，說的非常有道理。我想問一下何總，您覺得2014年樓市的拐點(diǎn)論是否存在，如果有會出現(xiàn)在哪個月？
[何志堅(jiān)]應(yīng)該是沒有拐點(diǎn)，應(yīng)該是穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
[李趙]中國目前房地產(chǎn)從政府也好都是一個穩(wěn)字，我覺得從穩(wěn)字的指導(dǎo)方向上來講，我覺得出現(xiàn)大的波動，市場的變化我覺得可能性不大。但回到長沙樓市來講，中國房地產(chǎn)市場太大了，沒有人說得清楚，我覺得我們無從研判它，如果是回到長沙的市場來講，長沙樓市是健康的，房價(jià)處于低價(jià)，中部六省城市長沙是排名墊底，南昌、鄭州，從價(jià)格水準(zhǔn)上來講，房價(jià)確實(shí)不高。第二，長沙樓市成交量每年都是非常穩(wěn)定的一種態(tài)勢在發(fā)展，并沒有說有一個大起大落，這一點(diǎn)毛老師很清楚，基本上都是很穩(wěn)定的一種上升的趨勢在進(jìn)行發(fā)展。第三，長沙整個市場我個人認(rèn)為消費(fèi)結(jié)構(gòu)很合理，合理在于還是剛需為主，沒有過多的外來投資和投機(jī)性住房，從這種消費(fèi)的結(jié)構(gòu)來看，也注定了長沙樓市是穩(wěn)定的市場，我認(rèn)為長沙樓市不會出現(xiàn)所謂的拐點(diǎn)。
[主持人]價(jià)格、成交量以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)，由此可以推斷長沙是不會出現(xiàn)拐點(diǎn)。胡總。
[胡亞瑩]我覺得今天三位的觀點(diǎn)其實(shí)都很統(tǒng)一，我覺得樓市不存在拐點(diǎn)論，其實(shí)巨大的需求是擺在這里的，最終價(jià)格也好，市場也好，都是由市場需求來決定的，我覺得所謂的這種拐點(diǎn)論，其實(shí)都是陰謀的產(chǎn)物，大家該干嘛干嘛。
[主持人]謝謝胡總，毛老師談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)。
[毛欣欣]剛剛各位老總都提到了長沙樓市是穩(wěn)定健康的，從今年的形勢來看，在我看來市場是會有所調(diào)整的，主要還是在量上的調(diào)整，在數(shù)據(jù)解讀那一塊看到今年開年還是微冷的，去年成交量很高，今年相比于去年增速有所下滑。
[主持人]謝謝毛老師，今天非常榮幸請到了我們的三位業(yè)界企業(yè)代表，還有毛老師，還有業(yè)內(nèi)專家探討樓市方面的問題，非常感謝各位嘉賓的到來，在節(jié)目最后，各位專家要不要對電視機(jī)前的朋友說一點(diǎn)購房方面的建議或者小的看法？可以嗎？
[李趙]從我個人的經(jīng)驗(yàn)來看，我覺得作為廣大的購房者，適合就是最好，我覺得只要在合適的時機(jī)選對合適的房子，該出手時就出手，這是我的觀點(diǎn)。
[何志堅(jiān)]李總的觀點(diǎn)我還是比較贊成，因?yàn)檎麄�長沙房地產(chǎn)市場，我們講熱點(diǎn)區(qū)域也好，講拐點(diǎn)也好，這個都是在人為的去做預(yù)判，中國的房地產(chǎn)市場沒有預(yù)判成功，對中國房地產(chǎn)市場預(yù)判成功的人早就發(fā)財(cái)了，成為億萬富翁了，剛剛李總那句話特別認(rèn)同，我們的剛需客戶，特別是剛需客戶，我們有這種婚房的需求，有這種改善型的需求，看好了就下手，更多的東西可能是屬于并不是代表一個很成熟的一個預(yù)判，未來會怎樣？誰也說不清楚。
[胡亞瑩]其實(shí)我覺得今天包括毛老師或者是大家?guī)孜坏挠^點(diǎn)來看，認(rèn)為長沙的市場還是非常健康的市場，我覺得大家現(xiàn)在需要購房的話，你有這種剛需的需求，你有住的需求，有婚房的需求，我覺得你選擇自己適合得救好，不存在說你怕有降價(jià)、促銷，其實(shí)誰都說不好，就像大家對股市的看法也是一樣，要知道股票會漲，當(dāng)然立馬會買。另外，我覺得作為投資型客戶，你考慮自己手上的資金，如果有更好的投資渠道或者更穩(wěn)定的投資渠道，當(dāng)然也會選擇，沒有的話，選擇不動產(chǎn)的投資應(yīng)該比較安全的一種方式。
[主持人]謝謝。
[何志堅(jiān)]關(guān)于胡總剛才說的，曾經(jīng)網(wǎng)上有個笑話，說很多行業(yè)都忽悠了客戶，說房價(jià)會漲，事實(shí)上這么多年房價(jià)一直在漲，短期內(nèi)的幾個月會有小波動，但是整體趨勢一直是在往上走。
[主持人]所以該出手時就出手。
[毛欣欣]我覺得在我看來這是智者見智仁者見仁的話題，正如剛才幾位老總說的，適合自己的是最好的。
[主持人]謝謝毛老師。該出手時就出手，今天我們也是非常榮幸請到業(yè)內(nèi)的專家，還有開發(fā)商的三位代表來到我們的0731樓市會所，一起來探討了長沙房地產(chǎn)的開發(fā)趨勢。在節(jié)目的最后，薇薇也要提醒電視機(jī)前的您，適合自己的才是最好的。
