[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是今天的主持人楊理，歡迎大家作客2013年度長(zhǎng)沙樓市年終總結(jié)特別訪談。首先，我向各位觀眾和網(wǎng)友朋友介紹一下來(lái)到今天會(huì)客室的各位嘉賓，他們是：
納愛(ài)斯陽(yáng)光麗城副總經(jīng)理 胡剛
中國(guó)鐵建山語(yǔ)城、梅溪青秀項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān) 胡鵬
長(zhǎng)盛·上東區(qū)營(yíng)銷副總 黎念
中建·梅溪湖中心項(xiàng)目營(yíng)銷部經(jīng)理 林少平
佳兆業(yè)·云頂梅溪湖項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人 扶焱焱
匯一城項(xiàng)目策劃經(jīng)理 杜志遠(yuǎn)
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 毛欣欣
站在2014年的起點(diǎn)，回首2013年的長(zhǎng)沙樓市，讓幾位領(lǐng)導(dǎo)和老師用幾個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)回顧和總結(jié)一下這一年的樓市整體表象特征，不知道領(lǐng)導(dǎo)和老師會(huì)用哪幾個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)形容你們剛剛經(jīng)歷過(guò)的2013長(zhǎng)沙樓市？請(qǐng)林總先來(lái)。
[林少平]2013長(zhǎng)沙樓市是供需兩旺，價(jià)格是穩(wěn)中有升，我用景氣一詞來(lái)形容。
[主持人]林總用景氣一詞來(lái)形容，電視機(jī)前的觀眾和網(wǎng)民朋友可能有感同身受的感覺(jué)，不光是業(yè)內(nèi)人士，包括長(zhǎng)沙的消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格的敏感性多一點(diǎn)，從景氣一詞中也可以感受到，包括樓盤(pán)的訪問(wèn)、價(jià)格來(lái)看，正是印證了心理上的預(yù)期，林總用景氣一詞形容，請(qǐng)問(wèn)黎總用什么詞形容2013年長(zhǎng)沙樓市呢？
[黎念]從市場(chǎng)方面來(lái)看，從內(nèi)部來(lái)說(shuō)的話，政策對(duì)我們的影響比較大，整個(gè)市場(chǎng)是比較平穩(wěn)的，穩(wěn)中有升，我用的詞就是“政策”。另外，整個(gè)市場(chǎng)還是穩(wěn)中有升，比較平穩(wěn)的。
[主持人]剛才，黎總是用政策和平穩(wěn)兩個(gè)詞來(lái)形容，當(dāng)然您沒(méi)有說(shuō)政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)是好還是不好，政策對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙樓市的影響力是毋庸置疑的。但是，最后的結(jié)果，您用的另外一個(gè)詞是平穩(wěn)，整個(gè)長(zhǎng)沙樓市是平穩(wěn)的。請(qǐng)胡總來(lái)談一下。
[胡剛]我贊成黎總的觀念，是平穩(wěn)。這個(gè)平穩(wěn)，一是價(jià)格平穩(wěn)向上，漲幅也不是太大。二是成交量整體平穩(wěn)地向上走。因?yàn)�，�?dāng)時(shí)我記得10月底的時(shí)候，岳麓區(qū)已經(jīng)超過(guò)去年和前年的量了，岳麓區(qū)一直是成交量最大的區(qū)域，有一定的代表性，在月底的時(shí)候已經(jīng)完成了去年和前年的量，說(shuō)明量也是平穩(wěn)地向上在走。所以，我覺(jué)得包括銷售這邊的話，基本上也還平穩(wěn)，雖然各個(gè)項(xiàng)目也有一點(diǎn)起伏。但是，總的來(lái)說(shuō)，包括政策延續(xù)等等，都相對(duì)還是比較平穩(wěn)的。所以，我也選平穩(wěn)這兩個(gè)字。
[主持人]好的，總體來(lái)說(shuō)不論是量還是價(jià)，都是穩(wěn)中有升的形勢(shì)。
[胡鵬]我的感覺(jué)是理性，2013年的市場(chǎng)相對(duì)是比較理性的，不管是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，在長(zhǎng)沙這樣一個(gè)可供選擇項(xiàng)目比較多的市場(chǎng)上，相對(duì)于09、10年的繁榮市場(chǎng)，選擇更加理性，然后他會(huì)根據(jù)自己的需求，根據(jù)長(zhǎng)沙未來(lái)的發(fā)展做出有針對(duì)性的選擇，相應(yīng)所做的比較也會(huì)更多一些。雖然，2013年的成交量可能接近2011、2012年的總和。但是，也可以看到，長(zhǎng)沙市所有的項(xiàng)目總量的增長(zhǎng)量也是有一個(gè)大幅度的攀升，目前在售項(xiàng)目有680多個(gè)，未來(lái)待上市的還有600多個(gè)，相對(duì)于2012年的200多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)有成倍的攀升，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，客戶選擇更加理性。所以，我覺(jué)得理性是2013年比較明顯的一個(gè)特征。但是，也可以看到，對(duì)于2014年來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得是潛力。因?yàn)�，長(zhǎng)沙整個(gè)城市和城建面臨大的變革，就是地鐵和高鐵，長(zhǎng)沙是三條高鐵交匯城市，地鐵1、2號(hào)線即將通車，地鐵和高鐵將改變整個(gè)長(zhǎng)沙城市的格局，改變長(zhǎng)沙乃至全省的輻射力，未來(lái)的潛力是非常巨大的，這種潛力會(huì)帶來(lái)大量的剛需人口進(jìn)入，未來(lái)的各種潛力不可限量。所以，2014年應(yīng)該是有潛力的。
[主持人]中國(guó)鐵建的胡總提到了一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，2013年的銷量比2011和2012年的總銷量還多，電商加入以后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈了，您感覺(jué)整個(gè)市場(chǎng)變得特別理性。那么，購(gòu)房者在選擇購(gòu)房目標(biāo)的時(shí)候，以前稍微比較一下差不多就可以了，現(xiàn)在的選擇面更廣，選擇也更加理性一些，樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更大一些。好的，謝謝胡總。那么，杜總，請(qǐng)您形容一下剛剛過(guò)去的2013年。
[杜志遠(yuǎn)]我覺(jué)得可以用剛需一詞來(lái)形容，90-120平米的剛需是市場(chǎng)主要需求，但也不代表他們更看重低價(jià)，也看重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和相關(guān)配套，80后不光追求買得起房，還追求買到令自己滿意的房子。
[主持人]剛需，好的，謝謝，下面請(qǐng)扶總談?wù)劇?/p>
[扶焱焱]在此我想談?wù)勎覀兊淖龇�，用一個(gè)詞來(lái)總結(jié)去年的做法，應(yīng)該是悄悄地進(jìn)莊，打槍的不要，只做不說(shuō)。品牌開(kāi)發(fā)商在去年的銷售業(yè)績(jī)很不錯(cuò)，大部分完成了自己的年度銷售目標(biāo)，在調(diào)控的情況下能夠取得這樣的成績(jī)很不錯(cuò)，大家都在做這樣的事情“悄悄地進(jìn)莊，打槍的不要”，不要挑撥一些敏感的東西，專注做市場(chǎng)營(yíng)銷，專注做市場(chǎng)，市場(chǎng)也會(huì)給你相應(yīng)地回報(bào)。
[主持人]2014年與2013年相比，從市場(chǎng)本身來(lái)看有什么區(qū)別嗎？
[扶焱焱]用我們自己總結(jié)的話來(lái)說(shuō)，2013年佳兆業(yè)進(jìn)城了，之前一直在郊區(qū)做大盤(pán)，從2013年開(kāi)始陸續(xù)有市區(qū)精裝盤(pán)和高端大盤(pán)上市，真正進(jìn)入了市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從去年取得的成績(jī)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)我們把握住了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求，把握住了地塊的定位，取得的銷售業(yè)績(jī)也還不錯(cuò)，這是去年的變化，應(yīng)該是這樣子的。那么，2014年，我們將盡力深耕每一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，做好每一個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該是這樣子的。去年是進(jìn)入，今年是深耕，應(yīng)該是這樣子。
[主持人]其實(shí)，也看得出，對(duì)市場(chǎng)有信心。
[扶焱焱]不方便評(píng)價(jià)市場(chǎng)怎么樣，但從佳兆業(yè)大步伐的進(jìn)入和發(fā)展計(jì)劃可以看出佳兆業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷。
[主持人]我們就看佳兆業(yè)的行動(dòng)吧，不說(shuō)，他們?cè)谧�，看得出佳兆業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的表現(xiàn)還是看好的。毛老師，去年整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的情況您怎么形容？
[毛欣欣]我認(rèn)為是活躍。
[主持人]為什么？
[毛欣欣]2013年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)的供給和成交量都是近幾年的高位，近九成的剛需群體促成了長(zhǎng)沙市樓市成交量的穩(wěn)步上升，總體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)表現(xiàn)還是活躍的。
[主持人]供給雙方都特別活躍。
[毛欣欣]是的。
[主持人]而且，九成以剛需為主？
[毛欣欣]對(duì)。
[主持人]在去年，長(zhǎng)沙樓市主要購(gòu)買人群是哪部分人群？在座的各位可以從各個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際情況給我們介紹一下。
[林少平]2013年，除了剛性需求以外，改善性需求也還比較旺盛，一批客戶已經(jīng)長(zhǎng)大到了結(jié)婚年輕，需要購(gòu)買婚房，結(jié)婚以后又需要嬰兒房，整個(gè)市場(chǎng)剛性需求是比較旺盛的。
[黎念]最開(kāi)始的客戶群體主要是投資型，因?yàn)轫?xiàng)目戶型是主打精裝小戶型，很多老年客戶買下來(lái)是自己住。
[主持人]自己��？
[黎念]老年人自己住比較舒適，不太喜歡跟兒子媳婦住在一起，就在我們那里買幾十平米的小戶型來(lái)住。
[主持人]老年人住市中心更方便。
[黎念]對(duì)，不是投資，是自己需要。所以，市場(chǎng)是以剛需為主。
[主持人]這是一種改善型的剛需。請(qǐng)問(wèn)一下胡總，您那邊有一個(gè)樓盤(pán)的投資客戶不少吧？
[胡剛]實(shí)際上，那邊也是剛需居多，陽(yáng)光麗城的成交情況，我看了一下，平均年齡30歲不到。所以，上次我跟置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，您的小孩生出來(lái)要叫我爺爺，我感覺(jué)到整個(gè)小區(qū)會(huì)有大量的小孩、嬰兒出生。但是，這樣的小區(qū)購(gòu)房人整體年齡小的話，說(shuō)明這樣的樓盤(pán)以后會(huì)有活力。因?yàn)�，小區(qū)的配套設(shè)施等等，可能我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)候的想法還要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，有些配套要跟上去，這是第一。第二，從長(zhǎng)沙整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，特別是經(jīng)過(guò)幾輪宏觀調(diào)控下來(lái)，基本上投資客已經(jīng)差不多快絕跡了，有的人雖然有一套房、兩套房，但更多的是考慮置換，沒(méi)有把前面那一套賣出去的情況居多。因?yàn)椋伊私膺^(guò)，這樣的情況，首改、次改，第三套房，剛開(kāi)始工作我可能花2萬(wàn)元低首付買一套小公寓，當(dāng)時(shí)購(gòu)買的時(shí)候由自己簡(jiǎn)單住，事后來(lái)看就變成投資了，把那套房子租出去換大房子住�，F(xiàn)階段，他們考慮的問(wèn)題多數(shù)以自住為主。陽(yáng)光麗城，我感覺(jué)到?jīng)]有投資客，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)達(dá)到了宏觀調(diào)控的目標(biāo)。為什么？最近炒房的基本上已經(jīng)不干這一行了，轉(zhuǎn)行去了�，F(xiàn)在買房的，都是自己買來(lái)住的，哪怕是要改善的等等。
[主持人]中國(guó)鐵建胡總的觀念呢？
[胡鵬]我也同意目前剛需是主力，原來(lái)剛需概念只是為了區(qū)別于投資。但是，實(shí)際上可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的剛需其實(shí)在細(xì)分，隨著客戶的需求，他的這種剛性需求，他可能要為小孩的上學(xué)置業(yè)，可能有為老人養(yǎng)老置業(yè)的，可能有為年輕人結(jié)婚置業(yè)的，山語(yǔ)城的戶型是90平米左右的，在看客戶分類的時(shí)候就有兩個(gè)大類，一類是年輕人剛結(jié)婚的買小三居的會(huì)比較多，另外一類是年紀(jì)大一點(diǎn)，周邊有公園、湘江，買這樣的戶型會(huì)多一些。然后，還有梅溪青秀，地州市購(gòu)房人群比較多，那邊小學(xué)、中學(xué)配套比較完善。那么，還有改善居住環(huán)境的人群也有。所以，我認(rèn)為目前的剛需是新剛需，不是原來(lái)老剛需的概念，原來(lái)老剛需是純粹為了進(jìn)城或純粹為了結(jié)婚而購(gòu)房的剛需，現(xiàn)在的剛需已經(jīng)發(fā)生了很多的改變，只要以自住為目的的應(yīng)該都叫剛需。現(xiàn)在，二胎政策又放開(kāi)了，我估計(jì)又會(huì)促進(jìn)因?yàn)槎ザI房的剛需產(chǎn)生。
[主持人]好的，杜總。
[杜志遠(yuǎn)]我們項(xiàng)目在東城新城區(qū)，和胡總這邊差不多，基本上沒(méi)有投資客戶，大多數(shù)都是當(dāng)?shù)氐木用�，他們有可能家里有老房子，但他們確實(shí)是第一次出來(lái)買房。
[主持人]佳兆業(yè)的客戶群有變化嗎？
[扶焱焱]應(yīng)該說(shuō)有明顯的變化，跳馬項(xiàng)目我負(fù)責(zé)過(guò)，那邊主要以年輕置業(yè)的剛需為主，占八成以上。但是，進(jìn)入市區(qū)以后，佳兆業(yè)·云頂梅溪湖項(xiàng)目占據(jù)的資源優(yōu)勢(shì)非常不錯(cuò)，我們的定位是比較高端的，與之前定位的剛需盤(pán)面積要偏大一些。那么，從實(shí)際成交來(lái)看，年齡層次也偏大一些，與80后、90后的婚房置業(yè)不一樣，以70后、60后為主，改善型為主，置業(yè)年齡會(huì)比較大一點(diǎn)，對(duì)生活有追求，占有資源追求享受。那么，是不是投資呢？其實(shí)，跟胡總的梅溪青秀應(yīng)該差不多，大部分是滿足自己的生活改善，投資的話，現(xiàn)在投資的人比較少。
[主持人]不說(shuō)投資，至少還是有保值功能的。
[扶焱焱]對(duì)。
[主持人]我們知道，目前各樓盤(pán)的客戶以剛需為主，每個(gè)樓盤(pán)的剛需對(duì)象又不一樣，客戶注重品質(zhì)，以自住為主，整體市場(chǎng)表現(xiàn)出理性的狀態(tài)。目前，面對(duì)理性、謹(jǐn)慎的購(gòu)房者，各位在營(yíng)銷方面有沒(méi)有新的想法？各位對(duì)電商的營(yíng)銷模式認(rèn)不認(rèn)同？如果認(rèn)同的話，在營(yíng)銷方式上是不是曾經(jīng)借鑒過(guò)、采用過(guò)這種方式？請(qǐng)各位聊一下在電商營(yíng)銷方面的體會(huì)。
[胡鵬]我們今年的兩個(gè)項(xiàng)目，與電商合作了好幾個(gè)月。其實(shí)，我覺(jué)得電商的出現(xiàn)，大家普遍覺(jué)得是正常的媒體渠道門(mén)檻在降低，媒體太多，網(wǎng)絡(luò)、電視，加上紙媒，很多媒體不斷地出來(lái)。那么，開(kāi)發(fā)商以銷售為目標(biāo)，媒體是一個(gè)推廣的途徑，是一個(gè)渠道。那么，我們想渠道和銷售之間怎么掛鉤？怎么產(chǎn)生關(guān)聯(lián)？讓媒體更多地去考慮開(kāi)發(fā)商的需求來(lái)做這件事情，這中間就產(chǎn)生了電商，把媒體的推廣部門(mén)和銷售部門(mén)掛鉤，來(lái)追求平衡發(fā)展。那么，就有相應(yīng)地對(duì)于媒體指標(biāo)的設(shè)定，可能有到訪，可能有成交，從而產(chǎn)生了電商這種模式。那么，這個(gè)模式在這個(gè)階段讓媒體和開(kāi)發(fā)商之間的壓力捆綁，在利益上共瞻，分幾個(gè)方向去努力。我覺(jué)得，從今年來(lái)說(shuō)，我們的幾次點(diǎn)上合作是比較成功的。因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商與媒體之間有了點(diǎn)上合作之后，媒體會(huì)想更多的方法來(lái)改進(jìn)他的推廣，讓他的推廣更加精準(zhǔn)，讓他的推廣內(nèi)容、渠道釋放更加貼近客戶。其實(shí)，我覺(jué)得這樣也有一個(gè)好處，客戶也能反過(guò)來(lái)更加準(zhǔn)確地從媒體獲得開(kāi)發(fā)商更精準(zhǔn)的信息，或者說(shuō)更有效地信息，這是我的看法。
[主持人]以前是炮兵部隊(duì)，打的是一片，現(xiàn)在是導(dǎo)彈了，打得更精準(zhǔn)了。這么多種營(yíng)銷方式，哪種方式是最有效的？
[胡鵬]其實(shí)，我認(rèn)為營(yíng)銷只是錦上添花。從營(yíng)銷的本源來(lái)說(shuō)，在銷售最重要的一環(huán)就是產(chǎn)品，你的產(chǎn)品不好，再好的營(yíng)銷，再好的推廣都不可能長(zhǎng)久，可能一時(shí)有幾個(gè)缺口可以騙到大家，產(chǎn)品是最終的營(yíng)銷本源。所以，對(duì)營(yíng)銷關(guān)注得很深的話，大家基本上會(huì)從開(kāi)始的前策做好，把產(chǎn)品做好，第一環(huán)節(jié)這個(gè)關(guān)要把好。今年，我們?cè)诿废捻?xiàng)目，第一次首創(chuàng)光合綠住產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了兩梯四戶全通透的產(chǎn)品。因?yàn)�，容積率的限制保證同一平面要有3-6套戶型，就無(wú)法全面通透，長(zhǎng)沙比較潮濕，不通風(fēng)的情況難免會(huì)出現(xiàn)。目前，我們的這個(gè)產(chǎn)品非常受客戶歡迎，前期也做了大量的調(diào)研。這是舉一個(gè)小例子，只是想說(shuō)明產(chǎn)品是營(yíng)銷的本源，至于促銷、打折，或者找媒體渠道，那都是錦上添花的事情。
[主持人]最重要的是產(chǎn)品本身。
[胡鵬]對(duì)。
[主持人]要不然媒體宣傳介紹時(shí)，也沒(méi)有東西可介紹，只有本身有好的產(chǎn)品，媒體才能去告訴消費(fèi)者這個(gè)產(chǎn)品好在哪兒，最重要的還是做好產(chǎn)品。
[胡鵬]對(duì)。
[主持人]陽(yáng)光麗城胡總的觀念呢？
[胡剛]實(shí)際上，網(wǎng)絡(luò)渠道對(duì)傳統(tǒng)媒體宣傳渠道的沖擊是比較大的，網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)等等都運(yùn)用上了。所以，我認(rèn)為電商是傳統(tǒng)媒體和新型媒體結(jié)合起來(lái)參與到銷售中的一種形式。那么，電商的模式有很多，各家公司也設(shè)計(jì)了不少，我們現(xiàn)在是和一家網(wǎng)絡(luò)媒體有合作，還提供班車免費(fèi)看房服務(wù)，比較便利。那么，中國(guó)鐵建的胡總說(shuō)到了產(chǎn)品，我們覺(jué)得每一個(gè)城市絕大多數(shù)人的買房理念是你的產(chǎn)品要和他們的需求相符合。但是，你又要微微超前一點(diǎn)。舉一個(gè)例子，長(zhǎng)沙買房人的觀念受深圳那邊的影響比較大，對(duì)日照的關(guān)注度比較小。在深圳買房不需要考慮日照，但長(zhǎng)沙是北緯29度、30度左右，還是很看重這個(gè)問(wèn)題。那么，我提醒首次置業(yè)的剛需客戶，不講農(nóng)村還是城市，本身在進(jìn)行城鎮(zhèn)化改造。從地州市上來(lái)到長(zhǎng)沙置業(yè)的客戶要特別注意，當(dāng)時(shí)你住在郊區(qū)或農(nóng)村是不需要考慮日照的，家家戶戶都差不多。但是，你一旦到容積率高的小區(qū)生活，日照問(wèn)題還是比較重要的。所以，家家都在想辦法。但是，有些問(wèn)題是可以通過(guò)一些手段來(lái)解決的，就像胡鵬老總介紹的，通過(guò)一些設(shè)計(jì)來(lái)解決。但是，我們覺(jué)得，這一塊兒對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，包括對(duì)于政府規(guī)劃部門(mén)來(lái)說(shuō)，很多圖紙是他們批的嘛，這是一個(gè)相當(dāng)值得重視的問(wèn)題。之前，我跟幾家媒體，包括晚報(bào)、0731房產(chǎn)網(wǎng)等，在上個(gè)月搞了一個(gè)活動(dòng)，“尋找冬至日陽(yáng)光活動(dòng)”，什么意思呢？冬至日那天，大家看一下太陽(yáng)照到家里的時(shí)間是多長(zhǎng)時(shí)間，雖然不能對(duì)個(gè)體樓盤(pán)有什么促進(jìn)。但是，我希望大家對(duì)陽(yáng)光重視起來(lái)。為什么呢？因?yàn)�，特別是冬天，如果不重視陽(yáng)光的話，購(gòu)房既然是剛需或自住的話，房子不可能很多，這一套不行不可能住那一套，這一套不行還是要住在這一套，這個(gè)話題可能有點(diǎn)繞遠(yuǎn)了，提醒客戶在購(gòu)房的時(shí)候要適當(dāng)考慮這些問(wèn)題。因?yàn)�，大家目前還是注重價(jià)格、區(qū)位，陽(yáng)光的問(wèn)題在購(gòu)房時(shí)也要作為重點(diǎn)考慮一下。
[主持人]購(gòu)房人不要太關(guān)注廣告怎么說(shuō)，關(guān)鍵是看產(chǎn)品本身是不是適合你，是不是能夠滿足你的居住需求，這是最重要的。
[胡剛]對(duì)。
[主持人]下面，請(qǐng)黎總談一下。
[黎念]正好這個(gè)月我們和0731房產(chǎn)網(wǎng)電商在合作，可以談一點(diǎn)感受。營(yíng)銷工作，大家一直在做，不管是不是做這個(gè)行業(yè)，做什么產(chǎn)品，一直在做營(yíng)銷工作，傳統(tǒng)的營(yíng)銷渠道很多，新型媒體也很多，電商合作模式我覺(jué)得有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)在這里，一是能夠互動(dòng)，你的戶外廣告做出去了就是做出去了，電商在網(wǎng)絡(luò)上可以和客戶有一個(gè)互動(dòng)，這是一個(gè)比較好的點(diǎn)。另外，現(xiàn)在都重視效果了。精準(zhǔn)營(yíng)銷的概念一直在提，現(xiàn)在我覺(jué)得可以提一個(gè)不成熟的概念是“效果營(yíng)銷”，注重效果。其實(shí)，電商從某一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，是銷售團(tuán)隊(duì)的助理，肯定要重視效果。所以，總的來(lái)說(shuō)，電商模式還不錯(cuò)，效果比較理想。
[主持人]林總呢？
[林少平]中建·梅溪湖中心目前在推廣方面做得比較少，現(xiàn)在的電商與傳統(tǒng)理解的電商不太一樣，房地產(chǎn)電商更多是把推廣和銷售進(jìn)行結(jié)合。
[主持人]好象是變成了自己團(tuán)隊(duì)的一個(gè)銷售分支，實(shí)際上是把客戶請(qǐng)到售樓部來(lái)，電商成為了營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)中的一份子。
[林少平]對(duì)。我贊成兩位胡總講的，促銷再多，價(jià)值與產(chǎn)品一定要匹配，中建·梅溪湖中心在開(kāi)發(fā)之前也考察了很多好的產(chǎn)品，是高層平層豪宅，是帶泳池的，到時(shí)候邀請(qǐng)大家去參觀。
[主持人]好的，杜總。
[杜志遠(yuǎn)]現(xiàn)在，傳統(tǒng)商業(yè)正在受到電子商務(wù)的沖擊，我覺(jué)得樓市逐漸在把電商作為未來(lái)的趨勢(shì)，但不是可以取代的，應(yīng)該是并存吧。首先，網(wǎng)絡(luò)可以傳播項(xiàng)目信息，可以樹(shù)立項(xiàng)目形象。除了網(wǎng)絡(luò)之外，還有微信、微博，可以獨(dú)特地打造項(xiàng)目�，F(xiàn)在，我們每天發(fā)送微信、微博信息，一些客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣以后加微信，長(zhǎng)期關(guān)注微信之后，帶動(dòng)自己或周邊的朋友來(lái)促成置業(yè)，我認(rèn)為微信是目前效果比較好的做法。
[主持人]你們?cè)谖⑿抛隽四男┕ぷ鳎?/p>
[杜志遠(yuǎn)]在微信上只發(fā)送樓盤(pán)信息的話，客戶看了兩三次之后就不會(huì)看了，主要是做活動(dòng)。
[胡鵬]現(xiàn)在，我們的微信有促銷信息，但占比比較小。因?yàn)椋趴傄舱f(shuō)了，客戶不太喜歡傳播式的促銷微信，我們會(huì)有居家的溫馨提示，包括一些熱點(diǎn)新聞，也會(huì)給他們做一些平衡引導(dǎo)，還會(huì)配合一些活動(dòng)，包括公益性的活動(dòng)，參與、互動(dòng)性的活動(dòng)，會(huì)邀請(qǐng)客戶參加。
[主持人]客戶對(duì)活動(dòng)感興趣，開(kāi)始關(guān)注微信。
[胡鵬]相當(dāng)于一個(gè)服務(wù)平臺(tái)。
[主持人]扶總的觀點(diǎn)呢？
[扶焱焱]剛才幾位老總的觀點(diǎn)我很贊同，營(yíng)銷是從產(chǎn)品做起的，如果沒(méi)有考慮市場(chǎng)的需求，并且沒(méi)有一定的前瞻性的話，你的產(chǎn)品賣起來(lái)會(huì)比較困難。我們的項(xiàng)目能夠取得這樣的成績(jī)，也一路在做反思和總結(jié)，前期做了市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)有一些預(yù)判，與這個(gè)是有很大關(guān)系的，這是第一。第二，營(yíng)銷更多的是資源整合，整合各種資源為營(yíng)銷來(lái)服務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到建筑到交房，都是各種資源的整合。營(yíng)銷也是整合各方面的資源來(lái)銷售產(chǎn)品，電商也相當(dāng)于營(yíng)銷這樣一個(gè)概念，由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，電商是一種必然趨勢(shì)，我們樓盤(pán)也在做電商。但是，我們覺(jué)得我們的電商和工業(yè)化消費(fèi)品的電商模式是不一樣的，他們更多是用淘寶、阿里巴巴來(lái)做，我們的電商是做資源整合，線上線下的資源整合，包括網(wǎng)絡(luò)、微信和其他媒體的整合，電商圍繞一個(gè)主題，圍繞一個(gè)目標(biāo)去整合各種資源，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷效果。如果說(shuō)對(duì)這一點(diǎn)要有一個(gè)判斷的話，我們應(yīng)該把房地產(chǎn)電商和普通電商區(qū)別開(kāi)來(lái)，房地產(chǎn)電商就是房地產(chǎn)電商，與普通電商不一樣，不能帶著普通電商的觀念來(lái)看房地產(chǎn)電商，也不能帶著普通電商的觀念來(lái)做房地產(chǎn)電商，如果只想通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)賣房子，直接到網(wǎng)上成交是不可能的，還是要做線上線下資源的結(jié)合。
[主持人]大宗商品在網(wǎng)絡(luò)上的成交不是很好吧？
[扶焱焱]據(jù)我所知，前輩潘石屹、任志強(qiáng)他們?cè)囘^(guò)在網(wǎng)上賣房子，好象成交不是很樂(lè)觀，畢竟房地產(chǎn)是高價(jià)值的東西，還是需要實(shí)踐體驗(yàn)，去看，才能下定，真正通過(guò)網(wǎng)上看房下定的人還是比較少，當(dāng)然不排除以后會(huì)出現(xiàn)這種情況。所以，我覺(jué)得相對(duì)于營(yíng)銷來(lái)講，電商是另外一種整合營(yíng)銷的方式。
[主持人]像房子這樣的大宗商品，絕不僅僅是通過(guò)在網(wǎng)上看就購(gòu)買。
[扶焱焱]要通過(guò)各種渠道去了解房子的信息，說(shuō)造夢(mèng)，首先要去圓這個(gè)夢(mèng)嘛，不能說(shuō)僅僅憑網(wǎng)絡(luò)，不需要去現(xiàn)場(chǎng)就把房子買了，目前還到不了這個(gè)階段。
[主持人]購(gòu)房者更注重直接地親身感受。
[扶焱焱]對(duì)。
[主持人]2013年底長(zhǎng)沙成功躋身成為“新一線城市”，很多人說(shuō)這是一個(gè)利好，一線城市嘛，我們知道一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更紅火一些，價(jià)格更高一些。那么，隨著地鐵的開(kāi)通等等，交通方面的利好來(lái)得更真切一些，特別是地鐵的即將通車，可以說(shuō)是長(zhǎng)沙的一個(gè)標(biāo)簽吧，新一線城市。請(qǐng)各位研判一下，這一利好將會(huì)對(duì)未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？之前，有嘉賓談到，在未來(lái)一年還是很有潛力的，不知道其他領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓怎么看待在新的一年出現(xiàn)的種種利好消息？
[扶焱焱]其實(shí)，我覺(jué)得更多的是學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)的成果，“一線城市”不是僅僅靠炒作就能做好的。坦白地講，我們誰(shuí)都不能夠去忽視長(zhǎng)沙與北上廣深的差別，硬說(shuō)自己是“一線城市”，我們自己都覺(jué)得有點(diǎn)兒慚愧。
[主持人]合肥市委書(shū)記講，絕對(duì)不能讓合肥的房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。這個(gè)利好消息，對(duì)未來(lái)的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生一些影響？
[扶焱焱]是不是一線不重要，對(duì)你來(lái)講要做好自己城市的升級(jí)，對(duì)你來(lái)講是新長(zhǎng)沙還是舊長(zhǎng)沙不重要，你不需要跟別人去比，有些差距是不可彌補(bǔ)的。比如，北上廣深的經(jīng)濟(jì)總量，你不可能去比的，你在提高的同時(shí)別人也在提高，你就做好自己就好了，新長(zhǎng)沙，新長(zhǎng)沙人，做這樣的概念個(gè)人覺(jué)得會(huì)更好一些。之前，我在武漢做過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我感覺(jué)武漢和長(zhǎng)沙的城市也有區(qū)別，武漢的房?jī)r(jià)更高，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)格局中的地位更高。但是，長(zhǎng)沙比武漢有什么樣的優(yōu)勢(shì)呢？長(zhǎng)沙更幸福，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)比武漢低。但是，長(zhǎng)沙的供應(yīng)面積和銷售面積要比武漢多。其實(shí)，我覺(jué)得這也挺好的呀，不像武漢是個(gè)別品牌開(kāi)發(fā)商在做事情，是更多的開(kāi)發(fā)商在做事情，這是一個(gè)很好的發(fā)展道路。
從城市升級(jí)來(lái)看，地鐵、高鐵的通車標(biāo)志著長(zhǎng)沙進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，我覺(jué)得就應(yīng)該用“新長(zhǎng)沙”來(lái)描繪這座城市，用“新長(zhǎng)沙”來(lái)規(guī)劃這座城市的發(fā)展目標(biāo)。怎么說(shuō)呢，之前我們更加重視要有一些標(biāo)簽，比如要有地鐵，要有什么什么，這可能是一個(gè)誤區(qū)，可能是要更加關(guān)注自己走怎樣獨(dú)特的道路。其實(shí)，我們經(jīng)常跟什么城市比，現(xiàn)在有很多城市也來(lái)長(zhǎng)沙取經(jīng)，不見(jiàn)得你要做下一個(gè)深圳，下一個(gè)北京，做更新更好的長(zhǎng)沙，我認(rèn)為是一條比較不錯(cuò)的道路。
[主持人]扶總的意思是要提升自身。當(dāng)然，也還有其他方面的一些利好，在來(lái)年對(duì)購(gòu)房者的心理層面會(huì)不會(huì)產(chǎn)生一些積極因素？合肥市委書(shū)記都說(shuō)，絕對(duì)不能讓合肥的房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，合肥都有那么大的上升空間，在長(zhǎng)沙對(duì)于購(gòu)房者的心理應(yīng)該會(huì)產(chǎn)生比較大的影響吧？各位怎么看？
[胡剛]其實(shí)，長(zhǎng)沙的話，從成交量來(lái)說(shuō)，已經(jīng)早早居于一線城市范圍了，因?yàn)橐恢笔桥琶珖?guó)靠前的。但是，從房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，說(shuō)實(shí)話最多只能擠到三線城市。因?yàn)�，沿海，包括浙江，�?shí)際上鎮(zhèn)上的價(jià)格就是六七千了，發(fā)達(dá)一點(diǎn)的鎮(zhèn)也要一萬(wàn)多元的房?jī)r(jià)。所以，有時(shí)候討論房?jī)r(jià)高好？還是房?jī)r(jià)低好？實(shí)際上各有好處。那么，在長(zhǎng)沙購(gòu)房是比較幸福的，一是房?jī)r(jià)相對(duì)比較合理；二是選擇余地很大。但是，帶來(lái)的問(wèn)題是城市總體財(cái)富偏少，什么概念呢？我們的城市也好，家庭也好，主要的財(cái)富還是在房子上。當(dāng)你一直居住在這座城市你會(huì)感覺(jué)不到，但是當(dāng)你發(fā)生城市遷徙的時(shí)候，你就會(huì)感受得到。北上廣也好，杭州也好，隨便一套舊的二手房賣掉，在長(zhǎng)沙可以隨便在哪一個(gè)樓盤(pán)隨便選哪一套房子，都可以輕松置業(yè)。但是，你把長(zhǎng)沙最好的二手房賣掉，到所謂的一線城市去買房子，你會(huì)發(fā)現(xiàn)首付根本不夠，這就是我講的城市財(cái)富、家庭財(cái)富的概念，從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)的話，就不是說(shuō)房?jī)r(jià)低好的概念了。所以，房?jī)r(jià)高，我覺(jué)得也有一些有利的地方，房?jī)r(jià)低也有一些有利的地方，無(wú)非是大家看的角度不同。那么，我從事房產(chǎn)工作經(jīng)歷過(guò)的城市可能將近有8-9座城市了，每一座城市我都在看，每一座城市都有房?jī)r(jià)大幅度上升的過(guò)程，但長(zhǎng)沙還沒(méi)有到，我可能跟你的觀點(diǎn)有一點(diǎn)兒不同，你可能會(huì)說(shuō)購(gòu)房者的心理預(yù)期，實(shí)際上更多的是政府因素，包括輿論的因素，然后還有土地控制因素，這些都是在政府手上的。實(shí)際上，一座城市的房?jī)r(jià)要上去，土地要控制好，市場(chǎng)要規(guī)范，什么意思呢？就是違章建筑一定要強(qiáng)行拆掉，還有一些沒(méi)有出讓過(guò)的土地，一定要收回出讓。實(shí)際上，我看到長(zhǎng)沙的很多土地做得還不是很完善，這樣就會(huì)導(dǎo)致大量的土地在土豪手中。換句話說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)，特別是政府在這一個(gè)層面上被這些土豪有“綁架”的概念。因?yàn)�，這樣的話，對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展，特別是政府的主導(dǎo)作用會(huì)減弱。所以，我覺(jué)得長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)現(xiàn)在走得比較平穩(wěn)，作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是比較幸福的。實(shí)際上，作為擁有房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，財(cái)富增長(zhǎng)沒(méi)有達(dá)到一定的高度。換句話說(shuō)，可能今后這個(gè)空間是比較大的，我們也只能這樣說(shuō)，因?yàn)槲乙膊豢赡茴A(yù)判哪一個(gè)階段會(huì)暴漲，哪一個(gè)階段會(huì)漲到什么樣的高度，只有一個(gè)經(jīng)濟(jì)背景，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量是南昌的一倍，南昌的均價(jià)卻比長(zhǎng)沙要高，這可能牽涉到一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)總量吧。
[主持人]胡鵬胡總有什么看法？
[胡鵬]我覺(jué)得，“新一線城市”更多的是對(duì)城市地位的認(rèn)可，城市地位除了政治地位以外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地位。所以，我覺(jué)得目前新公布的一線城市，也是國(guó)家對(duì)長(zhǎng)沙在經(jīng)濟(jì)版圖地位上的一種認(rèn)可。長(zhǎng)沙在全國(guó)來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈絡(luò)中，已經(jīng)成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)，這個(gè)亮點(diǎn)伴隨著整個(gè)全國(guó)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有珠三角往內(nèi)地移動(dòng)，有一些產(chǎn)業(yè)往湖南省、長(zhǎng)沙傾斜，包括有高鐵交匯之后，拉動(dòng)了京廣這條線的經(jīng)濟(jì)交流，也可以看到一些周一至周五在長(zhǎng)沙上班，周末回北京、廣州的傾向。從目前長(zhǎng)沙的城市格局，包括軌道交通，包括規(guī)劃來(lái)看，其實(shí)是處在三線城市的水平。未來(lái)有了城市地位的拉升，城市內(nèi)的交通、規(guī)劃，應(yīng)該都還有很大的提升空間。那么，這些提升空間對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)改變整個(gè)格局。比如，長(zhǎng)沙東南西北及各個(gè)板塊的規(guī)劃，將決定未來(lái)這個(gè)城市各個(gè)板塊的發(fā)展，反過(guò)來(lái)改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各板塊內(nèi)各自的定位，也會(huì)反過(guò)來(lái)刺激到消費(fèi)者，選擇符合自己需求的房子區(qū)位。所以，我覺(jué)得2014年不一定會(huì)有那么多“新一線城市”的利好出現(xiàn)，對(duì)于城市長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)是一些利好，但最終要看整個(gè)城市交通等規(guī)劃的布局，長(zhǎng)沙還有很大的升值空間。
長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平在中部五省來(lái)說(shuō)是偏低的，合肥的軌道交通與南京、上海連接更為緊密，長(zhǎng)沙在京廣這條線上價(jià)格是更低的。所以，未來(lái)的價(jià)格更有空間。但是，是基于這座城市的人口，長(zhǎng)沙常住人口只有300萬(wàn)，人口吸附力決定未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的能量。
[主持人]不管是政府政策層面的，還是購(gòu)房者層面的，在新的一年各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)公司會(huì)怎么樣去布局？
[林少平]我們制定的計(jì)劃是嚴(yán)格按照每一步的戰(zhàn)略來(lái)推進(jìn)的，對(duì)于市場(chǎng)的把握，對(duì)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)是比較看好的。
[主持人]好。
[黎念]2014年，烈士公園項(xiàng)目作為主打在推動(dòng)，河西有一個(gè)項(xiàng)目也會(huì)啟動(dòng)，剛才各位老總都分析了，地鐵、高鐵的拉通對(duì)于長(zhǎng)沙的帶動(dòng)，我們看到了整個(gè)市場(chǎng)的起伏，在市場(chǎng)的起伏中，把地段、產(chǎn)品做好，這是我們應(yīng)該做到的。
[主持人]您提到新的一年有新的項(xiàng)目會(huì)入市，在河西這邊，也是比較看好地鐵、高鐵的拉通。如果讓您來(lái)比較一下，您覺(jué)得2014年比2013年，房子會(huì)不會(huì)稍微好賣一點(diǎn)兒呢？
[黎念]應(yīng)該說(shuō)，銷售量和售價(jià)都會(huì)有一個(gè)空間，看怎么做了。
[主持人]好，杜總。
[杜志遠(yuǎn)]我們會(huì)加快在長(zhǎng)沙區(qū)域拿地的基本布局，總的來(lái)說(shuō)還是要把樓盤(pán)品質(zhì)做好，因?yàn)檫@才是樓盤(pán)整體核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。
[主持人]最后這個(gè)問(wèn)題想問(wèn)一下毛老師。一年一度的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最權(quán)威盛會(huì)，2013年度長(zhǎng)沙樓市排行榜將于1月14日召開(kāi)，本次排行嚴(yán)格按照權(quán)威數(shù)據(jù)權(quán)威解讀，64個(gè)樓市大獎(jiǎng)將于現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布，在榜單正式對(duì)外發(fā)布之前，想有請(qǐng)參與本次榜單模型統(tǒng)計(jì)分析的分析師來(lái)給我們透露下，本次榜單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)具體是怎樣的？而這些入榜樓盤(pán)都有怎樣的特征呢？
[毛欣欣]主要是通過(guò)數(shù)據(jù)調(diào)查，以及一些模型，然后進(jìn)行測(cè)算，考慮樓盤(pán)實(shí)力、品牌、口碑，主要是發(fā)布預(yù)售許可、累計(jì)銷售業(yè)績(jī)、銷售率、綜合競(jìng)爭(zhēng)力、影響力等八大類榜單。然后，從入榜的項(xiàng)目整體來(lái)看，主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：
一是口碑樓盤(pán)。市場(chǎng)認(rèn)可度比較高的樓盤(pán)，取得了比較喜人的業(yè)績(jī)。二是品質(zhì)樓盤(pán)。這些樓盤(pán)配套設(shè)施比較完善，擁有比較好的景觀資源，同時(shí)也打造了比較宜居的生活環(huán)境，受到了廣大購(gòu)房者的喜歡。三是岳麓區(qū)和雨花區(qū)入榜樓盤(pán)居多，主要是比較受關(guān)注的梅溪湖、武廣片區(qū)在這兩個(gè)區(qū)域。《長(zhǎng)沙樓市》抓住剛需關(guān)鍵詞，緊密結(jié)合國(guó)家深化改革的新形勢(shì)，以“剛需享紅利、樓市更精彩”為主題，全面解讀2013年長(zhǎng)沙樓市的運(yùn)行，對(duì)它進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，敬請(qǐng)大家期待1月14日的“2013年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”盛典。
[主持人]同時(shí)堪稱業(yè)內(nèi)“白皮書(shū)”的《2013年度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》也將在排行榜現(xiàn)場(chǎng)首發(fā)，請(qǐng)毛老師再給我們介紹一下，這次年報(bào)將會(huì)重點(diǎn)做哪幾大方面報(bào)告的分析，為我們業(yè)內(nèi)以及購(gòu)房者來(lái)提供權(quán)威的市場(chǎng)參考。
[毛欣欣]這個(gè)報(bào)告將會(huì)在盛典上進(jìn)行首發(fā)，我們主要對(duì)新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)進(jìn)行全面地解讀，指標(biāo)主要包括成交、供給、結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力等等，另一方面我們將權(quán)威發(fā)布健康度、景氣指數(shù)、城房指數(shù)等來(lái)發(fā)布2013年長(zhǎng)沙樓市運(yùn)行軌跡，同時(shí)對(duì)2014年長(zhǎng)沙樓市走向進(jìn)行預(yù)判。同時(shí)發(fā)布的還有兩個(gè)報(bào)告《2013年前三季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)比分析》，直擊長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在中部的排名，《2013年度長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)住宅消費(fèi)特征研究》，這個(gè)報(bào)告主要是對(duì)2013年購(gòu)房者的特征進(jìn)行解析，希望這些報(bào)告對(duì)業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者能夠提供參考。
[主持人]好的，謝謝毛老師，今天的0731樓市會(huì)客室到這里就結(jié)束了，謝謝各位。
