[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是主持人王楓。
“樓市有成敗，銷冠有話說(shuō)”！今年以來(lái)，咱們樓市會(huì)客室全新推出了“我是銷冠”銷售數(shù)據(jù)排行市場(chǎng)座談會(huì)，即每月邀請(qǐng)到月度網(wǎng)簽銷售排行靠前的樓盤(pán)大佬們來(lái)共同參與訪談，分享暢銷秘籍，傳遞樓市正能量。
今天，我們迎來(lái)了第5期《我是銷冠》訪談，來(lái)共同分享咱們8月份的網(wǎng)簽銷售排行數(shù)據(jù)，請(qǐng)到的排行靠前的幾位樓盤(pán)代表分別是：
北辰三角洲營(yíng)銷總監(jiān) 劉 梅
湘域熙岸營(yíng)銷總監(jiān) 田 章
南湖東怡外國(guó)營(yíng)銷總監(jiān) 葉 英
騎龍大街營(yíng)銷總監(jiān) 陳 聰
金房奧斯卡策劃經(jīng)理 聶明晧
和泓梅溪四季策劃總監(jiān)
另外還請(qǐng)到到了代理公司： 戴德梁行長(zhǎng)沙公司副總經(jīng)理 文 學(xué)
在這兒，歡迎各位嘉賓的到來(lái)！
[主持人]近日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威發(fā)布了《2013年8月長(zhǎng)沙市房產(chǎn)交易情況通報(bào)》指出，8月份，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售142.32萬(wàn)平方米，同比減少19.20%，環(huán)比減少43.27%。8月作為傳統(tǒng)的“金九銀十”預(yù)熱期，也是樓市的銷售淡季，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，市場(chǎng)上大多以存貨為主。盡管如此，仍然有一些樓盤(pán)銷量表現(xiàn)不錯(cuò)，在此我們也想請(qǐng)各位來(lái)跟我們分享一下8月整個(gè)的銷售情況，首先不妨請(qǐng)東道主劉總跟我們分享一下。
[劉 梅]首先，作為東道主，我們歡迎媒體的朋友，歡迎各位同行能夠光臨北辰三角洲營(yíng)銷中心，這真的是蓬蓽生輝。8月，我想在座的各位可能跟我有一個(gè)共同的感受，就是太熱了，真的是太熱了，長(zhǎng)沙遭遇了大概是百年一遇的高溫天氣。那么，這個(gè)高溫天氣，我們從營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的感覺(jué)來(lái)說(shuō)，雖然高溫讓道路攤熟了雞蛋，讓欄桿煎熟了牛排。但是，還是沒(méi)有擋住業(yè)主、客戶們購(gòu)房的熱情。
8月份，北辰三角洲取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，整個(gè)全月，我們的簽約金額超過(guò)3億，簽約套數(shù)接近240套，這是一個(gè)不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。那么，在這樣炎熱的天氣里，還能取得這樣的銷售業(yè)績(jī)。我覺(jué)得，首先要感謝業(yè)主、客戶、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，也要感謝所有為這個(gè)項(xiàng)目?jī)A盡了心力的同仁們，為這個(gè)項(xiàng)目?jī)A盡了心血。通過(guò)8月份高溫的洗禮，我們進(jìn)一步堅(jiān)定了信心，只要我們開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，我們創(chuàng)造的項(xiàng)目，它符合最終的消費(fèi)者、購(gòu)房者的需求，無(wú)論是投資型產(chǎn)品，還是自住產(chǎn)品，投資能夠滿足客戶的投資期望，能夠?yàn)樗麕?lái)預(yù)期的收益，我們的自住能夠滿足他們對(duì)更好生活環(huán)境的追求。那么，無(wú)論天氣多么炎熱，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)或冷或熱的過(guò)山車(chē)，銷售總是會(huì)一往如前，取得好的銷售業(yè)績(jī)。
[主持人]是的，我們真的是覺(jué)得8月份真的是炎熱無(wú)比，我們也希望趁著這股熱浪，銷售能夠更上一層樓。接下來(lái)，有請(qǐng)葉總分享一下您這邊8月份的銷售情況吧。
[葉 英]剛才，聽(tīng)劉總說(shuō)8月份北辰做了3個(gè)億，我覺(jué)得真棒，北辰在天氣這么炎熱的情況下可以做3個(gè)億。東怡外國(guó)是本土開(kāi)發(fā)商，前前后后這么多年都在長(zhǎng)沙深耕細(xì)作，東怡外國(guó)是我們唯一在江邊的一個(gè)小項(xiàng)目，面市從1月6日到現(xiàn)在為止，整個(gè)項(xiàng)目面市8個(gè)多月時(shí)間，能夠在湘江邊占據(jù)一個(gè)本土開(kāi)發(fā)商的位置，我覺(jué)得非常不容易。湘江邊，毋庸置疑從來(lái)都是兵家必爭(zhēng)之地，從世紀(jì)金源，到華遠(yuǎn)，到保利，這么多的開(kāi)發(fā)商，我們?cè)诒＠吷弦粋�(gè)總體量只有16萬(wàn)平方米的小項(xiàng)目，1月份到現(xiàn)在，我們沒(méi)有蓄過(guò)客，沒(méi)有開(kāi)過(guò)盤(pán)，沒(méi)有認(rèn)過(guò)籌，東怡外國(guó)是一個(gè)很不一樣的項(xiàng)目，從這個(gè)名字就可以看得出來(lái)。但是，我們的銷售情況還OK，到現(xiàn)在超過(guò)了600套以上，價(jià)格和口碑已經(jīng)逐漸形成了。我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候深有體會(huì)，比方說(shuō)有很多同行，有一些客人到江邊看房的時(shí)候，逐漸形成了這樣一個(gè)口碑。比如，你想看綜合體，想都不用想你去北辰，如果想看豪宅，想都不用想去華遠(yuǎn)得了，你想看寫(xiě)字樓就去萬(wàn)達(dá)，但是你想看一個(gè)MINI辦公或小戶型公寓，不妨去東怡外國(guó)看一看。因?yàn)椋瑬|怡外國(guó)在50-90平米的面積區(qū)間，幾乎把小戶型公寓做到了極致，完全顛覆了你對(duì)這個(gè)面積空間的概念。所以，9月1日新樣板間開(kāi)放以后，獲得了同行、客戶及媒體朋友的捧場(chǎng)，很多媒體朋友都為東怡外國(guó)的小戶型公寓做了專題報(bào)道，所以賣(mài)得好。那么，我們作為本土開(kāi)發(fā)商，在做細(xì)節(jié)時(shí)，對(duì)細(xì)節(jié)的深耕細(xì)作，對(duì)細(xì)節(jié)的癡狂是離不開(kāi)關(guān)系的。那么，我們?cè)?、8月份能夠兩個(gè)月獲得冠軍，為本地開(kāi)發(fā)商還是爭(zhēng)得了蠻多的面子，因?yàn)槲覀兒瓦@些大顎一起在湘江邊做項(xiàng)目，我感覺(jué)還是OK的。
[主持人]我想，正是由于產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)，才能使東怡外國(guó)能夠在8月的逆市中一路飄紅。接下來(lái)，有請(qǐng)金房的營(yíng)銷經(jīng)理給我們做簡(jiǎn)單的介紹。
[聶明晧]好的，大家好！金房奧斯卡項(xiàng)目在省府板塊，湘府路旁邊，28-80平米的小戶型公寓，還有住宅，產(chǎn)權(quán)都是70年的。咱們的客戶的話，面對(duì)這個(gè)群體，都是首次置業(yè)為主，剛需客戶，并且是首付非常有限的一類客戶。那么，我們針對(duì)這一類型的客戶，金房奧斯卡的產(chǎn)品定位非常精準(zhǔn)。從28-70平米的戶型首付非常低，60平米、70平米也能做兩房。那么，這個(gè)戶型的精準(zhǔn)地位，讓我們?cè)?個(gè)月取得了盡管不是3個(gè)億的銷售，但我們還是取得了89套的成績(jī)，沒(méi)有做什么推廣，我們感到很高興能夠來(lái)到這里。
下半部分，我們將會(huì)推出108-126平米的住宅，我們覺(jué)得銷路也會(huì)非常好。
[主持人]我們也預(yù)祝您接下來(lái)推出來(lái)的產(chǎn)品也會(huì)像之前推出的產(chǎn)品一樣大賣(mài)、熱賣(mài)。剛才，說(shuō)完了南城的一些項(xiàng)目，接下來(lái)不妨有請(qǐng)河西的項(xiàng)目代表來(lái)給我們介紹一下，請(qǐng)陳總介紹一下8月份項(xiàng)目的銷售情況。
[陳 聰]大家好。其實(shí)，接受了很多次采訪，跟在座的每一位相比，我都感覺(jué)自己是一朵奇葩。為什么呢？因?yàn)�，每次跟在座的同行們，包括營(yíng)銷總監(jiān)、策劃總監(jiān)在一起，騎龍大街項(xiàng)目跟長(zhǎng)沙任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都不一樣。因?yàn)�，其他每一個(gè)項(xiàng)目都有商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓或者酒店。但是，騎龍大街是純商業(yè)，只有門(mén)面，沒(méi)有住宅。所以，每次我們坐在一起討論的時(shí)候，我就感覺(jué)自己是一朵奇葩。
在這里，我有幾點(diǎn)想和在座的各位一起分享，想分享的是以下幾點(diǎn)：
第一，騎龍大街的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)本土開(kāi)發(fā)商，我們做教育，辦學(xué)辦了很多年，成功之后轉(zhuǎn)型辦起了房地產(chǎn)。在辦房地產(chǎn)的過(guò)程當(dāng)中，我們學(xué)習(xí)了很多知識(shí)，借鑒了像北辰、萬(wàn)達(dá)這樣先進(jìn)企業(yè)在辦房地產(chǎn)、辦商業(yè)地產(chǎn)上的先進(jìn)理念和先進(jìn)知識(shí)，我們向他們學(xué)習(xí)了很多。
騎龍大街目前總共有1470個(gè)門(mén)面，在6月23日開(kāi)盤(pán)之后的8月份，目前網(wǎng)簽的量將近90套，網(wǎng)簽價(jià)格接近1個(gè)億。如同劉總所講的，8月份長(zhǎng)沙的天氣非常炎熱。但是，盡管非常炎熱，同樣我們作為業(yè)主，作為廣大的老百姓，對(duì)于投資置業(yè)這一份熱情并沒(méi)有降低。大家都知道，8月份是一個(gè)節(jié)日非常多的月份，像中秋節(jié)等等一系列傳統(tǒng)佳節(jié)日。我們充分利用這些佳節(jié)日做一些推廣或者銷售方面的工作和手段，在這里我們還是希望大家能夠經(jīng)常坐在一起多多溝通、多多交流、互相學(xué)習(xí)，讓長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)行業(yè)能夠蒸蒸日上，謝謝。
[主持人]好的，感謝陳總。接下來(lái)，有請(qǐng)來(lái)自于梅溪湖片區(qū)和泓梅溪四季的策劃總監(jiān)李總來(lái)跟我們簡(jiǎn)單8月份的銷售情況。
[李 毅]謝謝。 接著陳總說(shuō)的話，一個(gè)項(xiàng)目能不能做好，跟開(kāi)發(fā)商用不用心做有很大的關(guān)系，同樣一個(gè)區(qū)域的發(fā)展也是需要很多像在座的各位同仁，以及大家共同的努力，去把一個(gè)片區(qū)做好、做熱。應(yīng)該來(lái)說(shuō)地話，梅溪湖區(qū)域目前來(lái)說(shuō)是長(zhǎng)沙住宅，以及今后商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，尤其在河西區(qū)域來(lái)說(shuō)。和泓梅溪四季項(xiàng)目作為湖南板塊的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，大家可能對(duì)金茂，包括中建梅溪湖，這些可以看到景觀資源的產(chǎn)品非常熟悉。但是，作為我們這樣一個(gè)產(chǎn)品，我們想說(shuō)的是什么呢？其實(shí)，不光光是景觀，還要看今后的一個(gè)便利程度。實(shí)際上，大家可能都對(duì)梅溪湖區(qū)域有一定的了解，我們是18所全省重點(diǎn)中小學(xué)集中的一個(gè)區(qū)域，在我們項(xiàng)目周邊有岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)郡梅溪湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)等等這些資源，包括地鐵梅溪湖2號(hào)線首站也在這個(gè)區(qū)域。可以說(shuō)，今后它的價(jià)值是非常大的，包括現(xiàn)在梅溪湖片區(qū)和雷鋒湖片區(qū)共同打造，形成雷梅片區(qū)的大規(guī)劃。也就是說(shuō)，今后的投資潛力，借著陳總說(shuō)的話，做商業(yè)非常有價(jià)值，它可能是今后的一個(gè)發(fā)展中心。當(dāng)然，從現(xiàn)在的條件來(lái)說(shuō)，可能它也是在逐步完善。對(duì)于我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們打造的是梅溪湖的心，所謂“心”當(dāng)然是核心的意思，我們所說(shuō)的核心，包括了一是地段；二是產(chǎn)品。也就是說(shuō)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)產(chǎn)品的過(guò)程中，我們更多的是考慮到目前市場(chǎng)的需求。從目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，這次一期推出的8棟產(chǎn)品，應(yīng)該說(shuō)還是以剛需客戶為主，更多的是以2+1、3+1這樣的改善型產(chǎn)品，結(jié)合剛需。包括我們?cè)谶@次8月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中有這樣的成交量，從今年4月份的首次開(kāi)盤(pán)截止到目前，我們的整個(gè)銷售業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，達(dá)到了600多套的銷售成績(jī)。當(dāng)然，這和市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域的認(rèn)可，以及我們對(duì)于客戶，對(duì)于我們現(xiàn)場(chǎng)的一個(gè)展示，還是有很大的關(guān)系。我覺(jué)得，其實(shí)我想說(shuō)一點(diǎn)，剛才借著劉總說(shuō)的一句話，任何好的產(chǎn)品，只要你用心去做，客戶是看得到的。就是說(shuō)，購(gòu)房者、剛需者、投資者可以更多的看產(chǎn)品，更多的看產(chǎn)品細(xì)節(jié)，然后再做選擇。天氣真的很熱，其實(shí)整個(gè)8月對(duì)于所有的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，真的是很辛苦、很辛苦。但是，我相信今天在座的各位能夠坐在這里，肯定與他們的產(chǎn)品，與他們的工作是分不開(kāi)的，也就是這么說(shuō)，分享的就是這么多，做好自己的產(chǎn)品，把產(chǎn)品的細(xì)節(jié)真正體現(xiàn)出來(lái)，相信消費(fèi)者的眼光。那么，我相信我們的消費(fèi)者也會(huì)回報(bào)你。
[主持人]剛才，李總說(shuō)了產(chǎn)品只要認(rèn)真做，肯定會(huì)找到自己的出路。我發(fā)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言的點(diǎn)都是注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和產(chǎn)品的特點(diǎn)，只要抓住這些，項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)肯定在銷售過(guò)程中會(huì)有相對(duì)好的表現(xiàn)。接下來(lái)，有請(qǐng)來(lái)自尚東片區(qū)湘域熙岸的營(yíng)銷總監(jiān)田章先生，來(lái)跟我們分享他們項(xiàng)目8月份的銷售情況。
[田章]其實(shí)，我們的項(xiàng)目和其他項(xiàng)目不太一樣。因?yàn)�，其他�?xiàng)目可能是經(jīng)過(guò)客戶積累期，也就是在開(kāi)盤(pán)前有一個(gè)集中的客戶儲(chǔ)備，再到開(kāi)盤(pán)的時(shí)候集中放量。但是，我們的項(xiàng)目基本上是每個(gè)月都會(huì)有一定量的房源推出來(lái)。所以，今年的市場(chǎng)感覺(jué)，8月份和7月份、6月份、5月份都差不多，每個(gè)月的成交量大概都維持在70-90套之間這樣一個(gè)數(shù)據(jù)。
相對(duì)很多片區(qū)來(lái)講，芙蓉區(qū)的供應(yīng)量是長(zhǎng)沙最小的，而且在芙蓉區(qū)的供應(yīng)鏈條里面，可能主要圍繞瀏陽(yáng)河展開(kāi)，瀏陽(yáng)河的河西和河?xùn)|，那一片競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)來(lái)講有，但是不是特別激烈。因?yàn)椋谡麄�(gè)長(zhǎng)沙樓市地圖中，可能人口密度比較大，但新盤(pán)供應(yīng)量比較小的地方集中在瀏陽(yáng)河這一塊兒，周邊的樓盤(pán)銷售情況都不錯(cuò)，我們也不是做得特別好。
另外，我們現(xiàn)在在做三期，一期和二期都已經(jīng)交付了。所以，如果說(shuō)營(yíng)銷上還在做一定努力的話，那就是希望讓所有三期的準(zhǔn)客戶能夠進(jìn)到小區(qū)里面體驗(yàn)一下就可以了，沒(méi)有在其他方面做比較大的投入，謝謝。
[主持人]好的，感謝田總。作為今天唯一的一家代理公司，戴德梁行的文總，我想聽(tīng)聽(tīng)您這邊的情況。我知道，您這邊代理了長(zhǎng)沙很多有名的項(xiàng)目，從您的個(gè)人角度，您是怎么分析8月份的推盤(pán)量、銷售的去化率，跟我們分享一下8月份整個(gè)市場(chǎng)的情況吧。
[文 學(xué)]好的，謝謝。首先，我想做一個(gè)很小的闡述。梁行不僅僅是一家代理公司，實(shí)際上我們戴德梁行是一家全過(guò)程的地產(chǎn)顧問(wèn)公司，我們的多個(gè)服務(wù)模塊涵蓋了整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的整個(gè)環(huán)節(jié)。剛才，六位來(lái)自于六個(gè)不同項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，這六個(gè)項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙不同的片區(qū)，所提供的產(chǎn)品也覆蓋到了商業(yè)物業(yè)，到住宅，到公寓等不同類型。那么，我們由此可以看出，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)推出來(lái)的產(chǎn)品已經(jīng)非常多樣化了，能夠很好地滿足無(wú)論是剛需消費(fèi)者，還是地產(chǎn)投資者的多種需求。從中可以判斷出，整個(gè)長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)的供需是兩旺的，從而對(duì)于整體市場(chǎng)的健康發(fā)展是非常有信心的。
謝謝您。
[主持人]好的，感謝文總。盡管說(shuō)，8月樓市處在相對(duì)緩慢的復(fù)蘇階段。但是，來(lái)自9月2日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比7月仍然上漲了0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。住建部也因此組織了包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的7城市約談，針對(duì)這一上漲數(shù)值的現(xiàn)象說(shuō)明了什么問(wèn)題？國(guó)家調(diào)控真的放松了嗎？在這兒，很想聽(tīng)聽(tīng)各位地產(chǎn)大佬給我們分享一下您的見(jiàn)解。首先，還是請(qǐng)劉總談吧。
[劉 梅]說(shuō)起這個(gè)話題，我覺(jué)得不是房地產(chǎn)專業(yè)人士，我是中國(guó)13億人口中的一員，也是一個(gè)普通的消費(fèi)者，也是一個(gè)普通的業(yè)主，我也買(mǎi)房子自己住。當(dāng)提到房?jī)r(jià)上漲的話題時(shí)，我想談兩個(gè)感受。如果不是購(gòu)房的話，我們還有一個(gè)參考值叫做CPI，我們什么時(shí)候最關(guān)注CPI呢？肯定是春節(jié)前后。那時(shí)候，所有的新聞長(zhǎng)篇報(bào)道的都是各個(gè)城市的政府嚴(yán)控CPI的上漲，這是解決人們生活壓力的問(wèn)題。如果僅僅以8、9月份的價(jià)格上漲作為復(fù)蘇或者是調(diào)控放松的一個(gè)信號(hào)，我覺(jué)得這有一點(diǎn)兒失之偏頗了。這就像是春節(jié)的來(lái)臨，CPI肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)異樣的波動(dòng)，這個(gè)道理是一樣的。因?yàn)�，我們知道春�?jié)前后房?jī)r(jià)肯定是下跌的，沒(méi)有誰(shuí)在春節(jié)前后去買(mǎi)房子。如果那個(gè)時(shí)候價(jià)格下跌，那是不是我們可以斷言，這個(gè)市場(chǎng)是出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折？出現(xiàn)了下行？所以，我覺(jué)得，8、9月份的價(jià)格微漲，應(yīng)該是一個(gè)市場(chǎng)的自然反應(yīng)。因?yàn)椋@個(gè)時(shí)候，確實(shí)無(wú)論從天氣，還是從收入，還是從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等等，各個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)。另外，從各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，這個(gè)時(shí)候也是一個(gè)推盤(pán)的最佳時(shí)機(jī)。因?yàn)椋こ塘康竭@個(gè)階段了，可以賣(mài)了，有條件來(lái)賣(mài)了。所以，我覺(jué)得，我不希望媒體釋放出一些過(guò)于危言聳聽(tīng)的信號(hào)去左右我們的客戶，我們的消費(fèi)者做出不明智的選擇。因?yàn)�，往往這樣不是給消費(fèi)者、業(yè)主帶來(lái)福音，而是人為地去干擾了這個(gè)市場(chǎng)的自然發(fā)展，這是我想說(shuō)的一個(gè)觀點(diǎn)。
那么，第二個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲不要把它當(dāng)作洪水猛獸。我們說(shuō)，政府的調(diào)控目標(biāo)是要把CPI控制在GDP的上升速度之下，也就是說(shuō)我們能接受5%以下CPI的上漲幅度。那么，如果超過(guò)了GDP的增長(zhǎng)速度的話，那么政府就會(huì)感覺(jué)壓力。因?yàn)�，一旦這樣增長(zhǎng)，意味著我們的貨幣在貶值，大家的收入出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，難道房子能夠獨(dú)立在這個(gè)貨幣體系之外嗎？房子不是開(kāi)發(fā)商一力能夠蓋成的，它涉及了上下游很多的產(chǎn)業(yè)。如果說(shuō)房?jī)r(jià)一味地下跌，它影響地有建材行業(yè)，有農(nóng)民工，特別是一些勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，都會(huì)影響到他們收入的增長(zhǎng)，利潤(rùn)的空間。所以，我覺(jué)得，房?jī)r(jià)一個(gè)適度的增長(zhǎng)，是對(duì)這個(gè)行業(yè)正常發(fā)展的重要影響因素。但是，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度什么樣是正常的？不能超過(guò)人們收入的增長(zhǎng)幅度。如果超過(guò)了的話，意味著你賺錢(qián)的能力跟不上房?jī)r(jià)上升的速度。那么，在這之外，我們還要意識(shí)到的一點(diǎn)是，中國(guó)畢竟是一個(gè)正處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一個(gè)國(guó)家，任何國(guó)家在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，都會(huì)經(jīng)歷這么一個(gè)陣痛。所以，經(jīng)常說(shuō)，這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。最好的時(shí)代，在城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展中，只要你勤奮，你有能力，你有想法，你就有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，這是最好的時(shí)代。然后，最壞的時(shí)代，因?yàn)樗焖俚陌l(fā)展，意味著物價(jià)會(huì)快速上漲。如果我們的能力在社會(huì)賺錢(qián)平均能力平均線以下的話，那我們就會(huì)跟不上貨幣貶值的速度。所以，這就是一個(gè)最壞的時(shí)代，我們不能停下來(lái)。那么，在這個(gè)時(shí)候，如果一味地單純從房?jī)r(jià)上漲幅度的指標(biāo)來(lái)苛求房?jī)r(jià)的漲幅，也是違背了市場(chǎng)自然規(guī)律的。
另外，作為行業(yè)人士，我也想通過(guò)這樣一個(gè)機(jī)會(huì)向大家闡述一點(diǎn)�？赡艽蠹也恢婪康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中有一個(gè)土地增值稅，土地增值稅征的是什么呢？征的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利。因?yàn)�，它是一個(gè)階梯征稅。當(dāng)你的毛利超過(guò)什么樣的幅度時(shí)，它是跳級(jí)征收的。最高房地產(chǎn)土地增值稅的征收比例達(dá)到了60%，也就是說(shuō)你的收入60%要用來(lái)繳稅。那么，我覺(jué)得這是一個(gè)最好的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，與其要死要活地賣(mài)出暴利爭(zhēng)量，不如直接把產(chǎn)品做好一點(diǎn)，把價(jià)格身段放低一點(diǎn)，讓銷售速度快一點(diǎn)，讓開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都實(shí)現(xiàn)共贏。如果說(shuō)前十年開(kāi)發(fā)商由于政府管理的種種不足，會(huì)有一些暴利行為的存在。那么，現(xiàn)在我們也應(yīng)該看到有房產(chǎn)稅、土地增值稅和市場(chǎng)的調(diào)劑，房?jī)r(jià)變態(tài)的漲落，或者說(shuō)開(kāi)發(fā)商的暴利，其實(shí)這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，不用危言聳聽(tīng)，這是我的一個(gè)觀點(diǎn)。
[主持人]好的，感謝劉總的觀點(diǎn)。接下來(lái)，聽(tīng)聽(tīng)葉總，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題有沒(méi)有個(gè)人見(jiàn)解呢？有請(qǐng)葉總。
[葉 英]說(shuō)到國(guó)家政策，我覺(jué)得東怡外國(guó)是受所有政策調(diào)控的風(fēng)口浪尖。第一，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)均價(jià)6000元、7000元的時(shí)候，東怡外國(guó)的毛坯房已經(jīng)過(guò)萬(wàn)了，再加上我們所有的房子全部在90平方米以內(nèi)，更可怕的是我周?chē)?公里范圍內(nèi)一共也有5個(gè)項(xiàng)目在賣(mài)公寓，其他4個(gè)項(xiàng)目全是商業(yè)土地屬性，只有我們是住宅土地屬性，這就意味著在同一個(gè)板塊賣(mài)公寓，只有東怡外國(guó)限購(gòu)，其他樓盤(pán)全部不限購(gòu)。那么，再來(lái)看看政策走到今天，包括國(guó)五條、溢價(jià)收稅等等，看似可怕。但是，在我看來(lái)，他們?cè)谥贫ㄟ@些政策時(shí)，他們是認(rèn)為有問(wèn)題，希望調(diào)控之后讓它更健康。因?yàn)�，我身在其中，知道這種痛有多痛徹心肺。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确�，上游�?lái)了洪水猛獸，下游要被洪水殃及了，政府想個(gè)辦法修一個(gè)水壩，可以立竿見(jiàn)影，一下子下游不漲水了，馬上銷售率、價(jià)格都往下走了。在我看來(lái)，這種方式非常危險(xiǎn)，即便調(diào)控以后越調(diào)越漲，劉總說(shuō)房?jī)r(jià)上漲幅度每年在6%-8%，OK，都算正常。東怡外國(guó)從1月6日到現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)了12%，說(shuō)到這里，任何一個(gè)矛盾都有一個(gè)解決的辦法，一個(gè)是癥狀結(jié)，一個(gè)是根本結(jié)，所有羅列的國(guó)家政策都只是癥狀結(jié)，根本沒(méi)有涉及到問(wèn)題的根本。在我看來(lái)，只有疏導(dǎo)才能通，越堵越容易發(fā)生堰塞湖，危險(xiǎn)就越大。為什么這么多行業(yè)與房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系，都來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？手上一有錢(qián)，就來(lái)做房地產(chǎn)。于是，網(wǎng)上有一個(gè)段子非�；�，很多地產(chǎn)專家、股票專家講的結(jié)果都是錯(cuò)的，只有一個(gè)說(shuō)的是對(duì)的，很多大大小小售樓部里面的售樓小姐講的是對(duì)的。因?yàn)�，在過(guò)去十年里，不管你買(mǎi)的是什么業(yè)態(tài)，都賺了，都漲了。所以，歸根到底一句話，要解決房地產(chǎn)的根本結(jié)，首先要把這個(gè)渠道疏通，要增加非常健康、非常良性的投資環(huán)境，讓這些資金、讓這些老百姓手上的錢(qián)，投資客手上的錢(qián)，這些以前做冰箱，做酒店，修馬路，做汽車(chē)的發(fā)展商還可以做回本行，也可以拿到和做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣的收益。只有這樣，大家才不會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)扎堆。
[主持人]好的。剛才，葉總的一番見(jiàn)解也引到了接下來(lái)的一個(gè)話題。確實(shí)我們也看到8月份全國(guó)就有3個(gè)城市地方政府出現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控“微調(diào)”現(xiàn)象（溫州松綁樓市限購(gòu)令、深圳首套普通住房契稅優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、蕪湖本科生買(mǎi)房免契稅并獲2萬(wàn)補(bǔ)貼的政策調(diào)整）這些微調(diào)給市場(chǎng)釋放出了什么信號(hào)？又說(shuō)明了什么樣的問(wèn)題？借著剛才葉總的話題來(lái)繼續(xù)進(jìn)行，想聽(tīng)聽(tīng)在座嘉賓的見(jiàn)解，請(qǐng)陳總。
[陳 聰]在這里，我有八個(gè)字想跟大家一起分享。第一個(gè)四個(gè)字是“供需平衡”，第二個(gè)是“百姓剛需”。
供需平衡，這四個(gè)字怎么解釋呢？目前，雖然說(shuō)房地產(chǎn)囤貨量大于老百姓的需求量，而且大了很多倍。但是，為什么還要講究供需平衡呢？這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理。打比方說(shuō)，現(xiàn)在每一個(gè)業(yè)主，每一個(gè)老百姓，每一個(gè)人的收入都不一樣。假如，我和和泓梅溪四季是鄰居，步行5分鐘就到了。騎龍大街，假如住宅賣(mài)1萬(wàn)元，來(lái)到這里的業(yè)主看中了騎龍大街，不會(huì)因?yàn)槲屹u(mài)到1萬(wàn)元不買(mǎi)這里，看中的不是價(jià)格很高，看中的是區(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套、環(huán)境、綠化，等等，周邊的一切，這和談戀愛(ài)是一個(gè)道理。這個(gè)女孩子，我喜歡他，這個(gè)人，我講究一種感覺(jué)。現(xiàn)在，和泓梅溪四季出來(lái)了，就在這里，離我5分鐘的距離，在旁邊只賣(mài)不低于成本價(jià)的前提下拋出一個(gè)價(jià)格，賣(mài)7000元，比我們低了3000元，對(duì)不對(duì)？但是，如果業(yè)主看中了騎龍大街，只會(huì)因?yàn)轵T龍大街樓盤(pán)的品質(zhì)而看中騎龍大街，不會(huì)因?yàn)楹豌废募颈任覀兊土?000元，不選擇我們而選擇它，就是這樣一個(gè)道理。
所以，這個(gè)供需平衡在什么地方？在于樓盤(pán)的品質(zhì)和老百姓的需求，這是一種平衡，是一種隱在的平衡，是大家平常用眼睛看不到的平衡，這是第一個(gè)四個(gè)字。
第二個(gè)四個(gè)字是百姓剛需。我們坐在這里的每一位都需要買(mǎi)房子，我也要買(mǎi)房子，明年就要結(jié)婚了，是以自己的切身來(lái)講，我明年要結(jié)婚，也需要買(mǎi)房子。在座的每一位都要買(mǎi)房子，但是騎龍大街的商鋪不一樣，有錢(qián)你就買(mǎi)，確實(shí)這個(gè)東西跟你有一段的距離和高度在那里，就跟劉總的北辰一樣，北辰的房子，在座的每一位，從這里走到臺(tái)下都是一樣的，都是普通老百姓、普通業(yè)主，買(mǎi)房子要買(mǎi)，不買(mǎi)也要買(mǎi)。但是，如果是商鋪的話，你有能力就買(mǎi)，沒(méi)能力就不買(mǎi)。所以，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，從房地產(chǎn)行業(yè)住宅層面講，最重要的是剛需兩個(gè)字。對(duì)于國(guó)家調(diào)控來(lái)說(shuō)，在未來(lái)幾年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，其實(shí)國(guó)家調(diào)控的政策和力度是非常大的。但是，基于我前面講的兩句話，可能也影響了國(guó)家調(diào)控方面的一些政策。
我要解釋一下您說(shuō)的那個(gè)問(wèn)題，希望我剛才講的這兩句話也同樣回答了您剛才問(wèn)我的問(wèn)題。
[主持人]謝謝陳總。作為騎龍大街的老鄰居，和泓梅溪四季老總對(duì)這個(gè)調(diào)控政策是怎么看的呢？
[李 毅]其實(shí)，借著陳總說(shuō)的話，有兩點(diǎn)是可以的。他說(shuō)買(mǎi)房跟談戀愛(ài)一樣，確實(shí)是這樣的，量力而行，一定要量力而行。比如，你是剛需的需求，你需要的就是面積。應(yīng)該說(shuō)，我也是從這個(gè)年紀(jì)過(guò)來(lái)的，我記得當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)也想一步到位，就是想買(mǎi)大的。但是，當(dāng)時(shí)的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)低一點(diǎn)。其實(shí)，長(zhǎng)沙還好，長(zhǎng)沙在所有的省會(huì)城市里面房?jī)r(jià)不算高。以前，我在杭州、上海待過(guò)，以我當(dāng)時(shí)20多歲的年紀(jì)去承擔(dān)當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在看起來(lái)是蠻高。但是，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)再看，確確實(shí)實(shí)，在當(dāng)時(shí)你就必須得承受。為什么呢？因?yàn)椋脑鲩L(zhǎng)速度特別地快。其實(shí)，我想說(shuō)的是，真的是有壓力。但是，在這里還需要說(shuō)的是，房?jī)r(jià)漲和政府調(diào)控是有一定關(guān)系的。我覺(jué)得，在今后幾年，房?jī)r(jià)的漲幅可能不會(huì)像08年之后那樣出現(xiàn)那么大的波動(dòng)，應(yīng)該是相對(duì)有一定規(guī)律可循，應(yīng)該是相對(duì)比較平穩(wěn)的。為什么呢？我簡(jiǎn)單地說(shuō)一句，GDP在增長(zhǎng)，GDP的重要構(gòu)成部分，一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)，我們知道三產(chǎn)服務(wù)性行業(yè)沒(méi)有的話，房地產(chǎn)也是三產(chǎn)行業(yè)的重要支柱，所有的都在漲，房?jī)r(jià)不漲，怎么樣帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呢？實(shí)際上，現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)來(lái)說(shuō)處于比較平衡的狀態(tài)，不可能一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)變化非常大。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不漲，實(shí)際上不是非常良性。那么，在這里還想說(shuō)一點(diǎn)的是什么呢？現(xiàn)在，我們的投資渠道確確實(shí)實(shí)比較少，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)投資渠道比較少，這就是我所說(shuō)的談戀愛(ài)要量力而行�，F(xiàn)在，網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)是高富帥，高富帥自然而然想到的是要白富美，在找對(duì)象的時(shí)候有很多的選擇。那么，這個(gè)時(shí)候差異性、需求化的產(chǎn)品就會(huì)出現(xiàn)，會(huì)根據(jù)你的要求來(lái)談攏。這個(gè)時(shí)候，我們會(huì)想這種需求是怎么產(chǎn)生的？如果是社會(huì)高端人群，收入特別高的，限購(gòu)令對(duì)他們來(lái)說(shuō)完全沒(méi)有意義，他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)夠了。但是，在這種情況下，帶動(dòng)的是全員買(mǎi)房，08年大家覺(jué)得買(mǎi)房子像買(mǎi)白菜的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)真的出現(xiàn)了問(wèn)題。
其實(shí)，我還想說(shuō)一點(diǎn)，政府在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，多一點(diǎn)投資渠道，房地產(chǎn)的投資需求相對(duì)來(lái)說(shuō)就不會(huì)像是每天問(wèn)你的房子漲了沒(méi)有？像股票崩盤(pán)前的前兆一樣。其實(shí)，對(duì)于我們從事房地產(chǎn)行業(yè)的人來(lái)說(shuō)，我們希望房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。而且，也確確實(shí)實(shí)面臨著CPI增長(zhǎng)、貨幣貶值的壓力，在沒(méi)有充分的投資渠道之下，廣大的老百姓，包括我也一樣，可能投資房產(chǎn)是一個(gè)不說(shuō)能夠一定賺錢(qián)，但起碼來(lái)說(shuō)是相對(duì)穩(wěn)妥的。比如，我是二次置業(yè)或者是三次置業(yè)，有這樣一個(gè)物業(yè)支撐，會(huì)有資金的收入，第三個(gè)是感覺(jué)上來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房?jī)r(jià)處于合適的漲幅。我覺(jué)得，從消費(fèi)者的心態(tài)來(lái)說(shuō)，我買(mǎi)的房子漲得越快越好。但是，從普通的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，包括從衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)的人考慮，確實(shí)有很多不確定的因素。因此，我想說(shuō)的是什么呢？買(mǎi)房，第一還是要趁早；第二，要量力而行，實(shí)實(shí)在在的。
[主持人]好的，非常感謝二位跟我們分享了調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以及他們的關(guān)系。6月底，萬(wàn)科總裁郁亮曾拋出“天花板”理論，在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將在十年后迎來(lái)第一塊天花板，為此萬(wàn)科提出了轉(zhuǎn)型城市服務(wù)配套商的角色定位。8月24日，“第三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上天花板魔咒被再一次提出引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的來(lái)襲，各位如何看待天花板效應(yīng)，房企轉(zhuǎn)型真的來(lái)了嗎？下面，請(qǐng)來(lái)自于湘域熙岸的田總跟我們分享一下，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法。
[田章]我是這樣理解的，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，從中國(guó)真正有這個(gè)產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在為止，時(shí)間也不是特別長(zhǎng)，至于萬(wàn)科拋出的所謂天花板的理論，我相信他們肯定是經(jīng)過(guò)研究的，應(yīng)該是有道理的，這個(gè)行業(yè)在中國(guó)快速城市化的過(guò)程中，能夠存在多重的黃金發(fā)展期，這個(gè)行業(yè)會(huì)一直延續(xù)下去，只不過(guò)將來(lái)可能不需要上萬(wàn)家的房地產(chǎn)公司再為人們?nèi)ヌ峁┻@么多的房子，可能經(jīng)過(guò)這種洗牌，我估計(jì)未來(lái)是目前的百?gòu)?qiáng)企業(yè)的天下，但距離現(xiàn)在還比較遙遠(yuǎn)。我認(rèn)為，在我們的職業(yè)生涯中，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)會(huì)存在。謝謝。
[主持人]好的，感謝田總。聶總，您對(duì)這個(gè)問(wèn)題怎么看？房企轉(zhuǎn)型會(huì)有什么樣的影響？未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)將會(huì)是怎樣的？您談一下您對(duì)這個(gè)問(wèn)題的理解吧。
[聶明晧]我比較贊同田總講的觀念，在未來(lái)可以暢想一下，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，這是肯定的。因?yàn)�，從目前�?lái)看的話，比方說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)的不斷出現(xiàn)，還有旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)了，房地產(chǎn)企業(yè)慢慢地會(huì)往多樣化發(fā)展，這是一個(gè)方面。第二個(gè)方面，它會(huì)往精細(xì)化方向發(fā)展。比方說(shuō)，萬(wàn)科的物業(yè)，自己還有一個(gè)小食堂，這就是他們精細(xì)化操作的結(jié)果。在未來(lái)，會(huì)出現(xiàn)不少的開(kāi)發(fā)商企業(yè)會(huì)往精細(xì)化方面發(fā)展，會(huì)越做越細(xì)致，這是一個(gè)必然的結(jié)果。那么，還有另外一部分企業(yè)是會(huì)轉(zhuǎn)型的。
[主持人]好的，聽(tīng)聽(tīng)文總對(duì)轉(zhuǎn)型的見(jiàn)解，或者是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是什么樣的呢？
[文 學(xué)]好的，謝謝。為什么是萬(wàn)科郁總提出了天花板問(wèn)題呢？因?yàn)�，從過(guò)去來(lái)看，萬(wàn)科在地產(chǎn)市場(chǎng)上主要以住宅類地產(chǎn)為主，而住宅類地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是銷售為主，自持比例少。那么，萬(wàn)科非常成功，中國(guó)主要的住宅市場(chǎng)，不論是二級(jí)城市還是三級(jí)城市，他們都有相當(dāng)程度的深入發(fā)展。所以，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，郁總提出了天花板理論，這一塊兒主要是指住宅市場(chǎng)，整體市場(chǎng)挖掘深度已經(jīng)達(dá)到了比較高的深度。所以，我們要把眼光更加看開(kāi)一點(diǎn)，地產(chǎn)市場(chǎng)除了住宅之外，需要有更強(qiáng)能力的發(fā)展商，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)、旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至是工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。為什么這么看呢？因?yàn)�，我們所發(fā)展出來(lái)的物業(yè)，最終是這個(gè)城市或這個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體。所以，郁總的想法是從這個(gè)角度來(lái)看的，這一點(diǎn)也是我們作為業(yè)內(nèi)人士需要放長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光來(lái)考慮的一個(gè)問(wèn)題。
[主持人]是不是說(shuō)以后城市綜合體會(huì)成為主流呢？
[文 學(xué)]城市綜合體總體來(lái)看是屬于商業(yè)物業(yè)里面的一種高端形式，比如說(shuō)從長(zhǎng)沙來(lái)看，長(zhǎng)沙在今年下半年將會(huì)正式進(jìn)入城市軌道交通時(shí)代，隨之會(huì)催生一系列的地鐵上蓋型的城市綜合體，我們稱之為多用途的商業(yè)物業(yè)。在這一塊兒，主要在城市經(jīng)濟(jì)生活中是一個(gè)非常重要的載體，同時(shí)對(duì)發(fā)展商也提出了很高的要求，不能像以前專注做住宅的開(kāi)發(fā)商一樣，拿到了面粉一次性做成面包銷售出去，而要求開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力很強(qiáng)，并且具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)門(mén)檻相對(duì)較高，對(duì)于城市綜合體發(fā)展商來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得未來(lái)會(huì)在長(zhǎng)沙形成一系列很好的好產(chǎn)品。
[主持人]好的，感謝文總。8月21日上午，《長(zhǎng)沙市住房建住房保障規(guī)劃（2013-2020年）》專家評(píng)審會(huì)舉行。市住建委主任范焱斌指出，“長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)量上已達(dá)到一定程度，未來(lái)應(yīng)逐步提升建筑品質(zhì)，大力推進(jìn)綠色建筑，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，全面進(jìn)入升級(jí)轉(zhuǎn)型期。”這一規(guī)劃，是不是意味著今后的房地產(chǎn)會(huì)重點(diǎn)往這個(gè)方向引導(dǎo)轉(zhuǎn)型，各位的項(xiàng)目有這方面的打算嗎？請(qǐng)劉總談?wù)劇?/p>
[劉 梅]我想，范主任的這句話，剛才我坐在這兒聽(tīng)大家討論。我覺(jué)得，范主任的這句話，可能在某種程度上，應(yīng)該說(shuō)和萬(wàn)科郁總說(shuō)的天花板是同一回事，我沒(méi)有看郁總的天花板理論，可能有一些斷章取義。但是，從天花板的字面意義上解釋的話，我想郁總說(shuō)的應(yīng)該不是說(shuō)房地產(chǎn)的下跌或者下行勢(shì)頭的到來(lái)，他跟范主任所倡導(dǎo)的品質(zhì)建筑、綠色建筑、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式概念應(yīng)該是同一回事。他們倆，一個(gè)說(shuō)的是綠色品質(zhì)建筑帶來(lái)的新的發(fā)展高潮，一個(gè)說(shuō)的是天花板，看起來(lái)是矛盾。但是，我覺(jué)得它們不是一對(duì)矛盾的東西。剛才，聽(tīng)大家在討論的時(shí)候，我在想，下一個(gè)20年，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么樣的面貌？
20年前，從今年往前推20年，我剛剛大學(xué)畢業(yè)，跟家里人住在我老家縣城的政府大院里邊，政府大院里邊有家屬樓，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)城市最好的住宅。但是，我們那個(gè)家屬院里面只有一棟樓帶衛(wèi)生間，我們管它叫常委樓。在其他的單元里面，都沒(méi)有衛(wèi)生間的。那么，我跟家里人住在一起的房子沒(méi)有書(shū)房的概念，沒(méi)有客房的概念，沒(méi)有餐廳的概念，我們吃飯的地方就是把陽(yáng)臺(tái)封了，在廚房的外邊吃飯。但是，我們看看這20年來(lái)，現(xiàn)在我們住的房子，連復(fù)式都淘汰了，覺(jué)得那個(gè)不人性化。我們講大平層，可能我們住慣了大房子，現(xiàn)在返回來(lái)傾向于買(mǎi)小房子，因?yàn)楦v究人和人之間尺度的親近。我想，這其實(shí)表明了一個(gè)東西，過(guò)去20年，其實(shí)我們解決了中國(guó)人有沒(méi)有住房的問(wèn)題。那時(shí)候，我記得家里的大人為了爭(zhēng)取到分房子的優(yōu)先選擇權(quán)，大家是想出了種種計(jì)謀、辦法，力爭(zhēng)把自己的打分能夠盡量往前提一點(diǎn)，能夠有權(quán)利去按自己的心愿選擇到一套房子，那時(shí)候不是錢(qián)說(shuō)了算，是你的資歷，是你過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，或者說(shuō)你的資歷來(lái)決定你有多大的權(quán)利去主宰自己對(duì)住宅房子的選擇。但是，現(xiàn)在不一樣了，只要你有能力，你有計(jì)劃，甚至剛走出大學(xué)校門(mén)的學(xué)生，他們?cè)诟改傅馁Y助下，都可以自由地選擇自己的居住環(huán)境。
所以，我想這20年，房地產(chǎn)最大的一個(gè)轉(zhuǎn)變，就是解決了中國(guó)人有尊嚴(yán)的住者的大命題、大問(wèn)題，至少解決了我們有沒(méi)有的問(wèn)題。
而下一個(gè)20年，我覺(jué)得是要解決好不好的問(wèn)題，合不合適的問(wèn)題。但是，這個(gè)好不好，合不合適，對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商，它其實(shí)不見(jiàn)得是公平的。為什么呢？如果說(shuō)前20年，你只是注重一個(gè)粗放式的賺錢(qián)發(fā)展模式，你是要達(dá)到投資利益最大化，你沒(méi)有做好充分地準(zhǔn)備去迎接下一個(gè)時(shí)代的到來(lái)，去發(fā)展、去研究、去制造，大家對(duì)合不合適、好不好的追求，你沒(méi)有做好這個(gè)準(zhǔn)備的話，那這個(gè)轉(zhuǎn)型將是非常地艱難，可能在這個(gè)天花板前你會(huì)碰壁，你會(huì)落下來(lái)，也許你賺了很多的錢(qián)。但是，在下一個(gè)時(shí)代，你不見(jiàn)得能夠適應(yīng)，會(huì)成為你的一個(gè)轉(zhuǎn)折。今天的王者搞不好下一個(gè)階段，反倒會(huì)成為這個(gè)市場(chǎng)最失敗的人。但是，如果是有前瞻眼光的發(fā)現(xiàn)了這個(gè)行業(yè)，或者說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，做好了這個(gè)準(zhǔn)備，洞悉了消費(fèi)者的需求。那么，我覺(jué)得下一個(gè)20年，應(yīng)該是他們發(fā)展的黃金期。為什么這么說(shuō)呢？
其實(shí)，我是從萬(wàn)科出來(lái)的，我在萬(wàn)科也扎根了很多年。現(xiàn)在，我在北辰實(shí)業(yè)做北辰三角洲項(xiàng)目，我覺(jué)得跟我之前在萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn)是天壤之別。我每天每時(shí)每刻都碰到了很多的挑戰(zhàn)，是我過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有辦法去覆蓋、去完整的實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的，我面臨著非常非常多的挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)甚至是超過(guò)了開(kāi)發(fā)商自身的能力，他需要跨界地集合其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、智慧，才能達(dá)成北辰三角洲這個(gè)超大型城市綜合體的實(shí)現(xiàn)。我們對(duì)自己有過(guò)無(wú)數(shù)次的否定，當(dāng)每一輪定位報(bào)告拿出來(lái)，剛進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，我們就發(fā)現(xiàn)隨著研究的深入，我們的目光太短淺了，不對(duì)。所以，我們經(jīng)常叫停，一次次地否定自己，甚至是下半年會(huì)否定上半年的成果。我們做A2、A3的定位報(bào)告，我們和戴德梁行合作，用了12個(gè)月來(lái)做定位報(bào)告，到最終成型的定位報(bào)告已經(jīng)是第18輪了。我跟戴德梁行的項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)，我想思考一下我們之前的判斷，你把第一稿給我找出來(lái)，找不到了。因?yàn)椋@個(gè)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)做了太多太多太多，他都不記得剛開(kāi)始的第一稿在哪兒了。這只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，我們發(fā)展得太快，市場(chǎng)的要求變化太快，新的形勢(shì)、新的商業(yè)模式、新的客戶需求，境內(nèi)的、海外的，現(xiàn)有的消費(fèi)理念對(duì)我們固有理念的沖擊，都來(lái)得太快太早了，開(kāi)發(fā)商要做好準(zhǔn)備。并且，我經(jīng)常說(shuō)一句話，在市場(chǎng)面前、變化面前不能托大，不能說(shuō)做了一個(gè)城市綜合體，蓋了一棟樓，每年完成了30億的銷售，我們就是對(duì)的。不對(duì)，如果我們認(rèn)為做了就是成功的，未來(lái)能夠掌控的話，那可能就會(huì)死得很慘。所以，于總的話應(yīng)該有其深意，范主任指出的方向也是一個(gè)正確的方向，未來(lái)的20年，我相信是一個(gè)更好的20年。前不久，李義夫說(shuō)過(guò)，20年以后，甚至10年以后，中國(guó)可能會(huì)成為全球范圍內(nèi)的高收入國(guó)家，高收入意味著什么？我們現(xiàn)在去美國(guó)看，覺(jué)得處處是景觀，處處是公園。那么，20年以后，中國(guó)會(huì)是什么樣子？我們都不知道。就像20年前的我，我從來(lái)沒(méi)有想過(guò)這個(gè)城市變得這么快，這么高，20年以后呢？難道是更快、更高嗎？也不見(jiàn)得，不知道未來(lái)會(huì)發(fā)生什么，我們要準(zhǔn)備好的就是要尊重市場(chǎng)，尊重這個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，這樣天花板肯定會(huì)被突破。但是，萬(wàn)變不離其宗的就是范主任所說(shuō)的品質(zhì)。
[主持人]您認(rèn)為，怎樣的宜居樓盤(pán)才算得上是有品質(zhì)的樓盤(pán)呢？
[劉 梅]我曾經(jīng)庸俗地理解過(guò)品質(zhì)樓盤(pán)，我覺(jué)得如果是品質(zhì)樓盤(pán)的話，至少應(yīng)該像新河灣吧？外墻掛滿大理石，樹(shù)有少女的腰身那么粗。但是，走了那么多國(guó)家，看了那么多項(xiàng)目，我覺(jué)得品質(zhì)樓盤(pán)是什么概念呢？就是一個(gè)負(fù)責(zé)任的樓盤(pán)。剛才，李總所說(shuō)，量力而行，量入為出。你說(shuō)，如果我們把品質(zhì)樓盤(pán)都理解為大理石、幕墻、椰子樹(shù)、地中海風(fēng)情、西班牙風(fēng)情的話，那是庸俗的，真正的品質(zhì)住宅一定是對(duì)人的充分尊重，不是因?yàn)闋I(yíng)銷的概念，不是為了銷售的壓力，不是為了開(kāi)發(fā)商的毛利所做的項(xiàng)目，而是考慮到人們居住的需求、物質(zhì)的需求、情感的需求，對(duì)家的歸屬需求，只有滿足這些需求的小區(qū)、項(xiàng)目，我覺(jué)得它才購(gòu)得上品質(zhì)這兩個(gè)字。
[主持人]那就可以理解為以人為本的樓盤(pán)是嗎？
[劉 梅]這句話有點(diǎn)兒庸俗了，這句話有點(diǎn)兒俗爛了，但是結(jié)果一定是這樣。
[主持人]好的，感謝劉總，聽(tīng)聽(tīng)其他大佬對(duì)剛才這個(gè)話題有什么樣的見(jiàn)解。
[葉 英]聽(tīng)到綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化，我腦子里就蹦出三個(gè)元素，第一個(gè)元素是地溝油；第二個(gè)元素是垃圾圍城；第三個(gè)元素是精裝修沒(méi)有驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，起碼長(zhǎng)沙沒(méi)有。為什么蹦出這三個(gè)話題？第一，8月份開(kāi)始，長(zhǎng)沙嚴(yán)禁銷售散裝食用油，從源頭上看，交給客戶的房子為什么不帶一個(gè)食物垃圾處理系統(tǒng)呢？為什么將來(lái)蓋的房子就沒(méi)有餐廚垃圾呢？這是我的一個(gè)想法。第二個(gè)想法是垃圾圍城。早一段時(shí)間，我和住建委的一些領(lǐng)導(dǎo)在溝通的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)們告訴我整個(gè)長(zhǎng)沙已經(jīng)面臨垃圾圍城的問(wèn)題，以前所有的垃圾往南拖，但長(zhǎng)株潭一體化之后，所有的垃圾不能往南走，只能往北走，北邊所有的垃圾填埋場(chǎng)全都滿了，分析垃圾來(lái)源的時(shí)候，有40%多的垃圾來(lái)源于建筑垃圾，這40%的建筑垃圾是我們?yōu)榱诉_(dá)到入戶條件，做的臨時(shí)入戶門(mén)，在按照?qǐng)D紙交付的時(shí)候，明明做好的墻都做好，之后所有業(yè)主進(jìn)去都會(huì)把墻拆掉，為什么要把墻矗在那兒？往后走，我們有沒(méi)有可能盡可能地再減少，再精細(xì)，再人性化一點(diǎn)，絕對(duì)杜絕客人進(jìn)來(lái)以后還要把窗戶拆了，還要把門(mén)拆了，門(mén)和窗完全是讓我們?yōu)榱藨?yīng)付驗(yàn)收而已。另外，很多人都在談?wù)摼b修公寓問(wèn)題，包括萬(wàn)科都很矛盾，精裝修交房的驗(yàn)收條件和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，包括環(huán)保檢測(cè)門(mén)檻，到目前為止長(zhǎng)沙沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，基本上都是毛坯房驗(yàn)收，再裝修，再交房，這個(gè)時(shí)候等你交房完了以后，甲醛和苯是沒(méi)有完全沒(méi)有辦法釋放掉的。
所以，在提到品質(zhì)建筑的時(shí)候，我腦子里就會(huì)蹦出這三個(gè)元素，沒(méi)法解決。租房看現(xiàn)在，買(mǎi)房看未來(lái)，這個(gè)時(shí)候我是買(mǎi)房的客人，去買(mǎi)房子，瞄準(zhǔn)靶心的時(shí)候，這個(gè)靶心要稍微靠前一點(diǎn)，要有點(diǎn)兒前瞻性。而開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目是矛盾的，一種心態(tài)是迎合客戶，客戶需要什么樣的房子就蓋什么樣的房子；另外一種是開(kāi)發(fā)商引導(dǎo)客戶，蓋一個(gè)稍微有點(diǎn)兒前瞻性的東西，試圖讓客人感覺(jué)到與他的需求是不一樣的。然后，步子邁多大，技術(shù)含量很大，步子邁大了，項(xiàng)目落不得地，步子邁小了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品面市后在銷售上依然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。所以，住宅產(chǎn)業(yè)化，包括節(jié)能環(huán)保、綠色建筑，作為本土開(kāi)發(fā)商來(lái)講，我們手頭還有兩塊地，明年就要陸續(xù)上市，在這些源頭上有一些社會(huì)責(zé)任，包括食物垃圾處理系統(tǒng)，怎么樣盡可能地減少整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)中的餐廚垃圾。如果我們把所有的餐廳和廚房都配備這個(gè)系統(tǒng)，整個(gè)成本不會(huì)很多，但以后東怡做的所有樓盤(pán)都沒(méi)有餐廚垃圾，我們盡可能把設(shè)計(jì)做到極致，為節(jié)能環(huán)保、綠色建筑做一些綿薄之力，OK，謝謝。
[主持人]開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越重視綠色話題了，戴德梁行還有物業(yè)公司吧？剛才拋出的話題，您認(rèn)為物業(yè)與綠色建筑有關(guān)聯(lián)嗎？從物業(yè)角度來(lái)談?wù)勔司悠焚|(zhì)。
[文 學(xué)]對(duì)于綠色建筑而言，梁行內(nèi)部有多個(gè)業(yè)務(wù)線在這個(gè)方面有所建樹(shù)。
第一是物業(yè)管理板塊，整個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)階段就進(jìn)入過(guò)來(lái)，對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)提出專業(yè)意見(jiàn)，不論是設(shè)備的選型，還是園區(qū)綠化樹(shù)種的選擇，細(xì)到這種條件，我們都可以提出我們的專業(yè)意見(jiàn)，從這個(gè)項(xiàng)目前期的建設(shè)階段，我們就從綠色環(huán)保的角度，怎么樣讓它節(jié)能減耗，選擇合適的建筑形式，選擇合適的建筑材料，等等。
第二是梁行內(nèi)部有另外一條業(yè)務(wù)線，顧問(wèn)工程業(yè)務(wù)管理，簡(jiǎn)稱PBC，他們對(duì)于綠色建筑這一塊也是非常地專業(yè)了。因?yàn)�，我們現(xiàn)在知道，國(guó)際上和國(guó)內(nèi)對(duì)節(jié)能有一個(gè)LED的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，而我們可以從符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的角度，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程、未來(lái)交付和未來(lái)運(yùn)營(yíng)等等角度，我們來(lái)提供我們的專業(yè)服務(wù)。例如，我們?cè)谏虾Ｊ啦⿻?huì)期間，向多個(gè)國(guó)家的新建場(chǎng)館都提供了我們的專業(yè)服務(wù)，使他們的整個(gè)建筑都能夠達(dá)到國(guó)際環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，這是梁行綜合性服務(wù)的一種體現(xiàn)。
[主持人]感謝文總�，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到9月，是俗話說(shuō)得“金九銀十”。“金九銀十”是樓市一年發(fā)力的好時(shí)機(jī)，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的房交會(huì)也選擇在金九開(kāi)場(chǎng)舉行，在場(chǎng)的樓盤(pán)也有一些參與了展會(huì)，情況怎么樣？騎龍大街參與了，和泓梅溪四季也參與了，請(qǐng)陳總跟我們簡(jiǎn)單介紹一下您這邊的參展情況。
[陳 聰]我們每年參加房交會(huì)的感覺(jué)都是一樣的，因?yàn)樵谖覀冎苓�，在座的各位都是我的衣食父母，為什么呢？因�(yàn)椋抑苓叺淖≌蕉�，我們就越好賣(mài)，周邊的住宅越少，我們就越不好賣(mài)，我們就是希望住宅圍著我們轉(zhuǎn)一圈都愿意。因?yàn)�，如果沒(méi)有周邊的住宅項(xiàng)目，我們做商業(yè)地產(chǎn)就賣(mài)不得這么好。所以，我們每年參加房交會(huì)的感覺(jué)都一樣。因?yàn)�，每年在我們周邊都有超過(guò)90-95%都是住宅地產(chǎn)，只有我們一家商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)去。所以，每年在推廣手段、營(yíng)銷策略上都差不多，每年的感覺(jué)沒(méi)有特別大的區(qū)別。
而今年稍稍有一點(diǎn)點(diǎn)的區(qū)別，我感覺(jué)今年的房交會(huì)會(huì)比往年趨于更正規(guī)一些，不是說(shuō)往年辦得不好，往年辦得也是非常好。但是，今年從最開(kāi)始的駐場(chǎng)，到進(jìn)場(chǎng)，再到撤場(chǎng)，都非常正規(guī)，比往年都要好，這是今年最大的感觸。那么，今年來(lái)到房交會(huì)看項(xiàng)目的人也非常非常多，我們?cè)诜拷粫?huì)上也有一些成交量，在商鋪方面，房交會(huì)期間，我們成交了7套商鋪，非常不錯(cuò)。
[主持人]和泓梅溪四季的李總，區(qū)別于以往的房交會(huì)有沒(méi)有特殊感受？因?yàn)椋衲曛挥?月份一次的房交會(huì)，您談一下您對(duì)這個(gè)有沒(méi)有不同的感受？
[李 毅]其實(shí)不同的感受沒(méi)有，最大的感受是布展的專業(yè)性增加了，這是一個(gè)趨勢(shì)，展會(huì)各個(gè)方面的要求比較高，組織更加嚴(yán)謹(jǐn)，宣傳更加到位，讓大家覺(jué)得一年中這個(gè)時(shí)候?qū)τ谙M(fèi)者來(lái)說(shuō)，是買(mǎi)房子或者了解樓盤(pán)信息最合適的時(shí)機(jī)。這次房交會(huì)，我們感覺(jué)到一點(diǎn)，客戶沒(méi)有像多年前盲從，不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)房交會(huì)特別沖動(dòng)，可能也與現(xiàn)在的政策有關(guān)，我認(rèn)為這是一個(gè)好的現(xiàn)象，更有利于一個(gè)行業(yè)的良性發(fā)展，不會(huì)因?yàn)槟愦蛞粋�(gè)特價(jià)他就購(gòu)買(mǎi)，而是會(huì)去市場(chǎng)上做比較。對(duì)于各個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，真的不要害怕競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)自己的產(chǎn)品特點(diǎn)，找準(zhǔn)客戶，針對(duì)他們多下功夫，其實(shí)還是一樣的，功夫不負(fù)有心人，你的產(chǎn)品總會(huì)有合適的消費(fèi)者，總會(huì)有一款適合你，同樣你的產(chǎn)品也會(huì)找到適合的消費(fèi)人群�？偠灾�，今年的房展會(huì)，個(gè)人認(rèn)為辦得非常不錯(cuò)。
[主持人]好的，謝謝李總。“金九銀十”是非常好的一個(gè)契機(jī)，我想接下來(lái)聽(tīng)聽(tīng)在座的各位對(duì)“金九銀十”的預(yù)測(cè)，您覺(jué)得“金九銀十”接下來(lái)“成色”會(huì)怎么樣？聽(tīng)聽(tīng)田總的預(yù)測(cè)分析吧。
[田章]“金九銀十”，這么多年了，現(xiàn)在還再說(shuō)。為什么呢？因?yàn)�，它確實(shí)存在，我們也不想否認(rèn)。我覺(jué)得，相對(duì)于8月份來(lái)講，“金九銀十”有幾個(gè)基本條件。一是取決于供應(yīng)量的增加；二是取決于9月份、10月份，在消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)房需求上，可能這兩個(gè)月的情況會(huì)比8月份的成交量要大一點(diǎn)。但是，具體到價(jià)格方面，我認(rèn)為基本上會(huì)和前段時(shí)間保持基本穩(wěn)定。因?yàn)�，前面有一個(gè)0.92%的概念，我覺(jué)得房?jī)r(jià)異動(dòng)保持1%以內(nèi)，是一種市場(chǎng)行為，就必然會(huì)有波動(dòng)，每個(gè)月的價(jià)格波動(dòng)如果在正負(fù)1%以內(nèi)，是屬于非常正常的現(xiàn)象。這一系列上漲的數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么問(wèn)題？只說(shuō)明了房?jī)r(jià)在波動(dòng)。
我們自己也有一些想法，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目比較特別，它和長(zhǎng)沙的多數(shù)項(xiàng)目不太一樣，很多項(xiàng)目是剛需產(chǎn)品賣(mài)得比較好，我們項(xiàng)目是剛需賣(mài)不動(dòng)，140平米以上的戶型特別好賣(mài)，價(jià)格還賣(mài)得比較貴，90平米的戶型就是賣(mài)不掉，我們也積壓了200-300套90平米的產(chǎn)品，營(yíng)銷上做什么呢？最好的辦法就是做優(yōu)惠。謝謝。
[主持人]優(yōu)惠才是王道。剛才，我跟聶總私下也聊了，下半年你們也有新的產(chǎn)品和營(yíng)銷思路去推自己的項(xiàng)目，接下來(lái)想聽(tīng)聽(tīng)下半年的主打產(chǎn)品和營(yíng)銷思路，怎么樣維持銷冠名號(hào)？請(qǐng)金房奧斯卡簡(jiǎn)單闡述一下。
[聶明晧]在9月份的時(shí)候，談到下半年的目標(biāo)，我們將近1.5個(gè)億，這個(gè)目標(biāo)希望可以趁“金九銀十”季節(jié)完成80%�，F(xiàn)在，我們跟電商采取合作模式，優(yōu)惠力度也是比較大的，最高的優(yōu)惠到9.5折，折完之后，小戶型價(jià)格將近在6500元左右，比東怡外國(guó)葉總那邊將近便宜了一半左右。
[主持人]每一個(gè)樓盤(pán)有自己的營(yíng)銷思路，我相信接下來(lái)電商也會(huì)成為下半年的主打營(yíng)銷推廣手段。非常感謝今天所有的嘉賓相會(huì)于北辰三角洲參與0731樓市會(huì)客室，下期0731樓市會(huì)客室不見(jiàn)不散，感謝各位嘉賓，非常感謝！
