[記者]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》。
2013年上半年，在調(diào)控不斷持續(xù)，購房者日趨理性、樓市競爭日趨激烈的背景下，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出多變的色彩，但整體而言仍呈現(xiàn)出穩(wěn)步向前發(fā)展態(tài)勢，從年初的淡季回落到“金三銀四”、再到“紅五月”的逐步回溫，穩(wěn)中帶旺，更有一些實力樓盤上半年成績斐然。他們都是誰？憑借何種“制勝秘籍”引領長沙樓市？接替上一期，我們繼續(xù)邀請到2013上半年長沙樓市排行榜入榜熱銷樓盤聯(lián)合坐陣，由本網(wǎng)記者獨家對話各項目掌舵人，回顧上半年市場，剖析熱銷制勝之道，并共同探尋下半年樓市軌跡。
本期受訪的樓盤人物是：
湖南麗星房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司總經(jīng)理 朱曉輝
新世界中國地產(chǎn)（長沙）項目總監(jiān) 黃偉剛
新達美集團營銷副總經(jīng)理 鐘利波
當代置業(yè)（湖南）有限公司副總經(jīng)理 張智濤
中糧地產(chǎn)長沙公司營銷總監(jiān) 周斌
長房中庭國際營銷總監(jiān) 陳靜
恒東地產(chǎn)鈺龍?zhí)煜马椖繝I銷總監(jiān) 卜多
[記者]總結(jié)篇：如何看待上半年的長沙樓市整體表現(xiàn)？用怎樣的字眼來形容概括？
[朱曉輝]穩(wěn)中有升：從樓市供應、需求、市場流動性等多方面發(fā)展來看，大起大落的市場行情，已很難出現(xiàn)。在歷經(jīng)多年的發(fā)展，以及沒有間斷的政府行政干預為主導的房地產(chǎn)調(diào)控之后，長沙樓市正在走上一條真正健康、具有彈性的市場化路徑。
[鐘利波]量價齊升：上半年長沙樓市總體呈現(xiàn)量價齊升，穩(wěn)中有升的局面。這其中存在著長沙房地產(chǎn)市場獨有的特點，那就是長沙房價一直以來徘徊在省會城市的末位，總體樓市價格相對較低。
[張智濤]先揚后抑：今年上半年長沙樓市供需均已剛需產(chǎn)品占主導，2013年1-2月，開發(fā)商春節(jié)前為回籠資金，“以價換量”的策略十分明顯，也取得了良好銷售業(yè)績。3月在春節(jié)后剛性需求集中釋放，形成一波成交高潮，4月由于受“新國五條”政策出臺造成恐慌性購房及部分剛需釋放，平穩(wěn)進行過度，而進入5月后受市場供需規(guī)律影響，市場逐漸回歸理性，在銷售均價及銷售量方面有明顯回落�？梢杂谩跋葥P后抑”來總結(jié)上半年的樓市。
[周斌]一片紅火：今年上半年政策虛火不旺，“新國五條”雖出臺，細則中二手房20%個稅雖殺傷力強可實際不具操作性，種種跡象均表明今年上半年政策更多的是“平穩(wěn)化”，這也讓政策調(diào)控進入一段空白期，更多的是靠之前的限購限貸政策來維序市場。目前中國宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強，且新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，下半年調(diào)控繼續(xù)加碼的可能性小。下半年在傳統(tǒng)銷量季節(jié)性高峰到來和新政難出臺的雙重壓力下，在上漲預期增大和房企資金充足的情況下，樓市看漲幾率較大。
今年上半年全市土地供應179宗共801萬㎡，同比增加7%，達到三年同期以來高峰，土地市場頻出高價地、高溢價地，頻現(xiàn)大牌競拍補倉身影，而商品房成交量全面回升，百城樓市房價連續(xù)13個月上漲，市場怎一個“火”字了得！長沙市場可用“一片紅火”來形容。
[陳靜]最好的上半年：盡管樓市調(diào)控步步收緊，但并未阻止各房企收獲近年來“最好的上半年”。長沙樓市受益于今年上半年成交量的上升，多數(shù)房企數(shù)據(jù)“亮麗”。從價格來看，雖然出臺了價格限制政策，但似乎未能阻止銷售價格上漲的態(tài)勢。
[卜多]務實：2013上半年長沙樓市無論從量和價上都是穩(wěn)中有升，如果用一個字眼，我覺得是“務實”，開發(fā)商在踏實地提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務，在實在地定價定折扣；購房者則更加理性地比較和選擇符合自己需求的樓盤。
[記者]分享篇：2013上半年長沙樓市排行榜今日權(quán)威發(fā)布，作為排行榜上榜樓盤，請各項目介紹一下上半年所取得的成績？并分享下2013上半年保持熱銷的成功秘籍？
[朱曉輝]上半年我們納愛斯•陽光錦城項目完成銷售總額6億元，完成全年銷售任務的75%，回款任務完成全年任務的80%。之所以取得較好的成績，主要得益于三個方面。第一，項目具有超強的核心競爭力，納愛斯•陽光錦城項目地處雨花亭中心地段，周邊各項配套齊全，另外還有砂子塘小學名校護航業(yè)主子弟，是長沙不可多得的高性價比房源；第二，堅持“以變應變”的策略，很好地順應了多變的市場；第三，采用的是兩家代理公司PK銷售模式，大大地加速了產(chǎn)品去化的速度。
[黃偉剛]上半年新國五條政策出臺及中央政府支持剛需購房的表態(tài)，市場上住宅的投資客戶幾乎絕跡，客戶以剛需為主，其次是首改，且購買行為也已相當嫻熟、理性。我們新城新世界項目在這樣的市場下能取得較好的成績，主要有以下幾點：首先毋庸置疑的是項目本身具備了很多得天獨厚的優(yōu)勢，比如地段、交通，這些優(yōu)勢在眾多在售樓盤中具有唯一性，因為位于主城區(qū)且交通便利，剛需客戶可以節(jié)省更多的生活成本，最主要的是不用浪費過多的用于交通的時間。其次，在于開發(fā)商的經(jīng)營，國內(nèi)房改始于1998年，在過去的15年里面確實有很多優(yōu)秀的房企成長或進入到領跑者行列，但新世界作為香港四大地產(chǎn)商之一，本身就已具有40多年的房屋開發(fā)經(jīng)驗，不謙虛的說，我們比很多開發(fā)商更懂房子，也懂得不同階段客戶真正需求什么樣不同的房產(chǎn)品。上半年我們結(jié)合剛需主導市場需求這一特征，推出了大批90㎡的兩房和小三房產(chǎn)品，配套的禮包也能解決客戶實際的購買需求，客戶非常喜歡。加之，新城新世界在過去7年的沉淀和積累中已擁有5000多戶家庭的忠實客戶，我們?yōu)樗麄兠赓M升級園林、升級入戶大堂，為他們舉辦各式各樣的聯(lián)誼活動，我們和客戶成為了親密的朋友，也因此我們的客戶愿意介紹他們的親友住到新城新世界來。
一直以來新城新世界都比較低調(diào)，40多年的經(jīng)驗教會我們一切嘩眾取寵的行為都是短暫的，只有踏實做產(chǎn)品、真誠做服務經(jīng)營才能永續(xù)、才能持久、才能不敗。
[鐘利波]上半年達美D6區(qū)持續(xù)發(fā)力，項目各物業(yè)產(chǎn)品全線推出，順利完成上半年銷售任務。在85-128平米零公攤戶型持續(xù)熱銷的同時，推出44-71㎡的公寓產(chǎn)品，以其優(yōu)越的戶型設計受到大批投資置業(yè)者的青睞；項目8萬㎡時尚商業(yè)街區(qū)——萬秀街區(qū)，于5月份隆重推出，其以處于梅溪湖門戶、緊鄰30億開發(fā)建設的新西站交通樞紐的強大凝聚力，吸引了“步步高”及“臺北豆?jié){、你好漂亮”等 眾多品牌的簽約進駐！一期40-100㎡臨街商鋪一經(jīng)推出即售出90%。其實一個項目取得成功，要得益于多方面因素的綜合影響，房地產(chǎn)業(yè)界有句金科玉律——“地段、地段還是地段”，這是到任何時候都毋庸置疑的。達美D6區(qū)正是得益于項目所處的黃金地段，扼守梅溪湖的門戶位置，即可享受新西站帶來的便利交通配套，又可享受到梅溪湖優(yōu)越的景觀休閑生活配套資源，更具有無可比擬的商業(yè)投資前景；與此同時優(yōu)越的產(chǎn)品戶型設計，也是項目熱銷的關鍵因素之一，其方正實用、超高贈送的戶型設計具有與同類競品無可比擬的優(yōu)勢；當然，能夠取得如此優(yōu)異的成績，更離不開強有力的營銷隊伍支撐，線上推廣與線下拓客并舉，與強有力的案場銷售形成合力，方能取得優(yōu)異的銷售業(yè)績。
[張智濤]2013年上半年我們主推的是三期滿庭春產(chǎn)品，三期從去年下半年入市，全部推出房源2000套，目前綜合銷售去化率80%左右。今年上半年去化近千套，2013年項目上半年完成銷售近7個億，回款額達5.1個億。超額完成了年初所確定的各項任務。真正贏得了廣大客戶和業(yè)主的支持和口碑。面對上半年錯綜復雜的市場形勢，項目首先提升了項目居住舒適度的現(xiàn)場展示，“冬暖 夏涼 24小時熱水”完善了湖南唯一科技人居體驗館。根據(jù)不同時段內(nèi)主推貨源的搭配特點，制定在市場中較有吸引力的銷售政策，通過高費效比的推廣渠道及強有力的行銷團隊迅速擴散項目信息，提高項目市場、客戶關注度，利用案場物料及活動的氛圍營造，最終促使客戶成交。
[周斌]我們6月中旬推出的三期高見聯(lián)排新品，僅開盤就熱銷了2個億，今年上半年以3個億的銷售業(yè)績，超額完成任務。首先還是得益于整個望城區(qū)城市化的發(fā)展，不管是軌道交通還是整體規(guī)劃都得到了較好的發(fā)展，加上各大品牌開發(fā)商的入駐，片區(qū)前景得到了客戶的高度認可。同時項目位于整個大河西先導區(qū)的中央別墅區(qū)，不管人文還是景觀都非常優(yōu)越。我相信只要關注長沙別墅的都會認可這個地方, 這也是這個區(qū)域別墅盤集中的原因。 其次就是目前項目所開發(fā)的3期別墅，位于整個項目的中央臺地區(qū)域，層層造景,保證每戶景觀資源和私密性。再加上得天獨厚的優(yōu)越地理環(huán)境，稀缺的山，湖，島自然資源，用一句話總結(jié)就是用“獨棟資源造聯(lián)排”。我想也就是以上兩點促使客戶為我們的產(chǎn)品買單！
[陳靜]長房•中庭國際依托其特有的地段優(yōu)勢、交通條件和成熟的配套，在項目上半年首開時取得了近2億的銷售，無論對項目本身還是項目所處的東城區(qū)域，都是不錯的開端。這個數(shù)字可以占到全年任務的50%。1、任何項目的成功銷售得益于對項目資源的深度挖掘和精準的定位。這兩點再加上有效的執(zhí)行就基本把握好了項目的銷售。2、長房中庭國際本身的地段等優(yōu)勢已經(jīng)很明顯，通過完整整合，使我們的目標客群能從自身需要出發(fā)，促成投資、辦公等類型的購買實現(xiàn)。3、把握準客戶的真實需求。像我們項目周邊的市場群等，他們除了對產(chǎn)品的要求外，更關注的是價值空間、交通條件等，用自己真誠的態(tài)度和真實的產(chǎn)品去搭建這個平臺，實現(xiàn)客戶的價值，贏得自己的價值。4、得到客戶的認同。對于大多數(shù)投資者來講，對于價格的敏感度還不是很高的時候，要切合實際，無論是現(xiàn)在還是以后的價格，對于購買者，特別是投資者都讓他感覺“值”。
[卜多]2013年上半年鈺龍?zhí)煜露诮?jīng)過一次開盤和兩次加推共推售住宅1222套，目前已達到90%銷售率。首先是產(chǎn)品定位準確，鈺龍?zhí)煜律习肽曛魍频氖?10平左右的三房學位房（業(yè)主子女可直接入讀長郡雙語中學）、80平左右的兩房；其次是定價合理，作為二環(huán)線內(nèi)市政府旁的成熟教育大盤，鈺龍?zhí)煜乱?000/平均價（低于長沙市樓市總均價800/平）贏得了客戶的廣泛認同和追捧。
[記者]預測篇：下半年長沙樓市將呈現(xiàn)怎樣的市場格局？是否看好2013長沙樓市“下半場”？ 將會推出怎樣的主打產(chǎn)品和營銷策略？
[朱曉輝]相對于很多傳統(tǒng)行業(yè)來說，房地產(chǎn)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，市場前景大好。
[黃偉剛]回答這個問題之前，我想談一談個人對長沙樓市的一個基本判斷。作為二線城市中中等水平的長沙，我認為它的房地產(chǎn)市場非常健康。我們可以看一組數(shù)據(jù)，中部六省省會中，連續(xù)三年長沙市GDP排名位居第二位，而2012年，長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及農(nóng)民純收入同列中部第一位；與此同時，過去幾年長沙市的房價在中部六省省會中卻屈居第四、第五位。這說明什么問題，為什么調(diào)控政策對長沙的效力會趨弱，因為它本身并沒有“生病”。因為長沙樓市是良性兼具理性的，所以它仍將吸引大量外圍開發(fā)商進駐，市場將或者已經(jīng)呈現(xiàn)百家爭鳴的格式。而下半年競爭勢必更加激勵，這也是每個行業(yè)在強盛期的必然趨勢，但是在長沙它仍是積極向好的，我拭目以待。
[鐘利波]剛需當?shù)�，兩級分化凸顯。2013年，中央政策依然嚴厲，壓投機、保剛需逐漸反映在全國的房地產(chǎn)市場，剛需也漸漸成為房地產(chǎn)的生力軍，而首置群體對于價格的敏感決定售價提升的難度，導致兩極分化嚴重。
但同樣，主流房企鮮明的品牌核心競爭力、資源型、獨特優(yōu)勢的核心競爭力逐漸凸顯（如梅溪湖）。 2013年下半年在不觸及政策底線空間內(nèi)，隨著長沙城市化進程火熱推進，軌道交通日趨完善，長沙樓市逐漸邁入快速發(fā)展之道。
[張智濤]2013年上半年以剛需為主的需求消耗較大，4月開始出現(xiàn)逐步回調(diào)之勢，而自2012年下半年的連續(xù)11個月價格上漲，對市場的需求的壓制作用有所顯現(xiàn)，受宏觀經(jīng)濟等政策的影響，預計下半年將回歸常態(tài)，步入平穩(wěn)發(fā)展期。對于2013年下半年長沙樓市應該持謹慎樂觀態(tài)度。
[周斌]中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天不過幾十年，從蹣跚學步，到今天的日漸成熟，我個人感覺這個市場越來越規(guī)范，消費者也越來越理性。最近這幾年，消費者學會了甄別樓市，以及認識到不動產(chǎn)的保值作用，但不是盲目購入房產(chǎn)，這是一個市場成熟的信號。但我們?nèi)匀贿�有很長的路要走，城市化的需求，和很多急需改善居住環(huán)境的消費者將是這個市場的購買主力。下半年長沙土地供應放量將增加，而資金與銷量的支撐造成房企對后市看好，加之放量增大推動，下半年土地銷量見漲。在地鐵時代、品牌地產(chǎn)、高端產(chǎn)品類型和熱點區(qū)域的拉動下，房價下半年仍會繼續(xù)增長。所以我個人比較看好2013年下半年的長沙樓市。
[陳靜]長沙正吸引著國內(nèi)絕大多數(shù)的地產(chǎn)商資源，這些資源將為長沙的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來巨大變化，也包括對城市建設的促進作用，一線品牌房企將為長沙注入新的活力。因為集聚了這些資源，使得房價易漲難跌。房企資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)將為出現(xiàn)市場反彈奠定了良好的基礎。
[卜多]上半年經(jīng)濟增長有所放緩，國家針對整個樓市調(diào)控加碼的可能性不大（不排除對房價上漲過快的一線城市進行針對性調(diào)控），尤其長沙房價上半年上漲約5%，增長速度屬合理范圍，且上半年成交的90%以上均屬剛需購房，政府再予以壓制方是不合理的。
[記者]各位下半年將會推出怎樣的主打產(chǎn)品和營銷策略？
[黃偉剛]下半年因為考慮到各大商業(yè)銀行流通性緊缺的緣故，而剛需客戶對貸款的依懶又非常強的，所以，我們會針對首改客戶推出舒適性的產(chǎn)品，我們44-138㎡壓軸樓王，這也是新城新世界住宅部分的收官之作，它是整個南二環(huán)的樓王產(chǎn)品。
營銷策略上，我們將重點把“5分鐘生活圈”這一概念完全落地，下半年與住宅配套的16萬㎡商業(yè)將全面動工，這樣我們的客戶可以真正實現(xiàn)5分鐘內(nèi)解決住房、出行、教育、購物等一系列生活配套。我們希望客戶能體會到我們的用心，香港精神是務實的，我們也將秉承這一傳統(tǒng)，我相信一句話——“你若盛開，清風自來”。
[鐘利波]萬秀街區(qū)將于下半年推出二期商業(yè)，以50㎡左右的臨街商鋪為主打；同時3號棟35-50㎡的精裝公寓也將于年前面市推出。我們將在公司即定的戰(zhàn)略方向指引下，繼續(xù)扎實推進各項工作進展，密切關注市動態(tài)、及時調(diào)整營銷策略，力爭順利完成全年銷售目標。
[張智濤]下半年我項目將推出更新的升級產(chǎn)品，景觀、位置、戶型等都有大幅提升，來滿足廣大客戶的需求，主要以能為客戶帶來“冬暖 夏涼 24小時熱水”舒適居住環(huán)境的75平-130平兩房至四房。下半年依然將延續(xù)“小步快跑”銷售策略。
[周斌]目前中糧北緯28°推出三期二批高見聯(lián)排以及限量臨湖獨棟產(chǎn)品。聯(lián)排別墅是以超高贈送率來獲得等同獨棟的空間尺度，得到了市場的高度認可。在營銷策略方面，我們還是立足于為客戶打造高品質(zhì)生活為核心，從服務的個性化，細致化出發(fā)，依托高端會所的運營，給客戶帶來尊貴的體驗式感受。
[陳靜]一是繼續(xù)沿用上半年的策略，釋放項目價值。二是會推些出真正的投資性產(chǎn)品——商業(yè)部分。通過一些商業(yè)運作來詮釋項目的投資價值精髓所在。
[卜多]下半年鈺龍?zhí)煜氯砸詣傂鑳?三房為主打產(chǎn)品，114平3+1明星戶型將迎再度搶購。
