[記者]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》。
2013年上半年，在調(diào)控不斷持續(xù)，購房者日趨理性、樓市競爭日趨激烈的背景下，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出多變的色彩，但整體而言仍呈現(xiàn)出穩(wěn)步向前發(fā)展態(tài)勢，從年初的淡季回落到“金三銀四”、再到“紅五月”的逐步回溫，穩(wěn)中帶旺，更有一些實力樓盤上半年成績斐然。他們都是誰？憑借何種“制勝秘籍”引領(lǐng)長沙樓市？從今天開始，我們將分兩期邀請到2013上半年長沙樓市排行榜入榜熱銷樓盤聯(lián)合坐陣，由本網(wǎng)記者獨家對話各項目掌舵人，回顧上半年市場，剖析熱銷制勝之道，并共同探尋下半年樓市軌跡。
本期受訪的樓盤人物是：
五礦地產(chǎn)湖南嘉盛房地產(chǎn)公司黨委書記、副總經(jīng)理 尹長江
湖南茂華置業(yè)副總經(jīng)理 徐伯庸
湖南合能房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理 劉偉亮
長沙北辰房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān) 劉梅
長沙龍湖地產(chǎn)營銷總監(jiān) 黃新
華潤置地湖南公司營銷負(fù)責(zé)人 趙珂
湖南中建信和芙蓉置業(yè)有限公司 營銷總監(jiān) 李程婧
[記者]總結(jié)篇：如何看待上半年的長沙樓市整體表現(xiàn)？用怎樣的字眼來概括形容？
[尹長江]量價齊漲：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年長沙商品住宅成交333.16億，同比上漲53.1%，從這個數(shù)據(jù)來看，上半年長沙樓市的表現(xiàn)是很強(qiáng)勁的�；仡櫳习肽觊L沙樓市軌跡，可以說是在調(diào)控中穩(wěn)步前行：1月份樓市開門紅，2月份初見曙光，3月份成交小高峰， 4-5月份成交平穩(wěn)，6月份漸入全年中的銷售淡季。在我看來，上半年房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“四熱”：交易量高位平穩(wěn)，房價持續(xù)上漲，企業(yè)銷售業(yè)績增長，土地市場不斷升溫；簡單總結(jié)便是“量價齊漲”。
[徐伯庸]天下太平，一切正常：“新國五條”沒有實質(zhì)性的新內(nèi)容，尤其到了各地細(xì)化政策的層面，可以說是典型的“雷聲大，雨點小”，更像是上屆政府離任前的絕唱，試圖以政策引導(dǎo)預(yù)期，來抑制需求，臨時性的緩解房價快速上漲的壓力。現(xiàn)在回頭看上半年，這個政策的已經(jīng)淪為紙上空談。而到了市場層面，全國各地情況不同，但都是按照自己的內(nèi)在邏輯發(fā)展，像長沙，一個相對比較健康的市場，表現(xiàn)為量價微漲的情況。所以說，“天下太平，一切正�！保情L沙半年樓市的總結(jié)。
[劉梅]剛需強(qiáng)勁：縱觀上半年的長沙樓市，可以說是剛需產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)了整個市場。這不僅反映出整個長沙的市場穩(wěn)定性，也充分說明了購房需求旺盛。
[趙珂]穩(wěn)中有進(jìn)：與去年同期相比，今年上半年長沙樓市表現(xiàn)可以說是十分不錯，成交量與成交均價都呈現(xiàn)著上揚趨勢，超出了之前各類地產(chǎn)專業(yè)人士的預(yù)期。今年上半年，長沙樓市可以說是拋物線式發(fā)展，從一二月的成交慘淡，再到三四月的集中爆發(fā)，再到年終的穩(wěn)步發(fā)展，整個上半年市場表現(xiàn)整體來說是較為“穩(wěn)健”的，可以用“穩(wěn)中有進(jìn)”來形容。
[李程婧]企穩(wěn)：上半年長沙樓市仍然在釋放剛需，而剛需的購房需求是無法抑制的，所以即使是政策波動、市場變化，剛需仍然是在穩(wěn)步釋放，不過同時這一類客戶對價格的敏感度也是非常高的，所以縱觀區(qū)域市場，在平穩(wěn)去化的基礎(chǔ)上，價格也在穩(wěn)步健康上漲。形容上半年樓市的話，我覺得要用“企穩(wěn)”來形容。
[記者]分享篇：2013上半年長沙樓市排行榜今日權(quán)威發(fā)布，作為排行榜上榜樓盤，請各項目介紹一下上半年所取得的成績？并與各位分享下2013上半年保持熱銷的成功秘籍？
[尹長江]2013年上半年，截止到6月14日,銷售8.6億，簽約8.2億，面積11.8萬㎡。榮獲長沙2013年上半年單盤銷售面積排行第二，銷售金額位列第四的佳績。歸功于2013年五礦萬境水岸在2012年的基礎(chǔ)上，營銷策略更加關(guān)注客戶置業(yè)特征、客戶區(qū)域以及客戶關(guān)注點，從客戶出發(fā)，提升項目內(nèi)在品質(zhì)、整合資源、挖掘渠道，2013年，我們以教育人文為營銷主線，以重大活動為載體，以電商和全覆蓋媒體進(jìn)行全方位推廣，“走出去，請進(jìn)來”，精準(zhǔn)鎖定客戶，銷售從售賣房子向潛在客戶賣服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。同時，在上半年作了充足的準(zhǔn)備，推出充足房源以滿足市場需求。
[徐伯庸]進(jìn)入到2013，從集團(tuán)層面提出了營銷創(chuàng)新的要求，禧都會結(jié)合項目自身的情況和長沙市場的特點進(jìn)行了針對性的營銷設(shè)計，比如精細(xì)化營銷和事件化營銷以及泛營銷，具體來說就是更多關(guān)注客戶的現(xiàn)場體驗，利用客戶的口碑帶動促進(jìn)銷售，推廣費用花的不多，但取得了良好的市場效果。
[劉偉亮]2012年底，合能雨花公館成功完成合能地產(chǎn)長沙首秀，創(chuàng)千人購房奇跡。并于2013年初至上半年，成功完成后續(xù)住宅、商業(yè)、公寓等產(chǎn)品的5次推售，完成近900套商品房的去化，各次推售均創(chuàng)片區(qū)銷售奇跡，最終實現(xiàn)上半年7個億的銷售額，超額地完成了合能地產(chǎn)長沙公司的銷售使命。 同時，合能雨花公館在銷售面積上順利挺進(jìn)長沙前十，銷售額達(dá)7個億，很好地展現(xiàn)了合能地產(chǎn)的產(chǎn)品打造能力及市場營銷能力，為合能品牌落戶長沙做出了突出的貢獻(xiàn)。
可以說2013年，是合能地產(chǎn)快速發(fā)展的一年，將迎來合能長沙公司首次三盤同售，合能雨花公館僅是合能布局長沙的開始，后續(xù)洋湖公館、梅溪湖公館（暫定名）、洋湖G15地塊，將承載長沙合能品牌騰飛使命。
[劉梅]很榮幸我們北辰三角洲項目獲得了2013年上半年長沙樓市排行榜“銷售業(yè)績十強(qiáng)”及“市場影響力十強(qiáng)”樓盤。我們北辰三角洲項目上半年完成銷售面積10萬余平米，銷售額11.28億。作為“中國最大的城市綜合體”獲此殊榮，既是對我們上半年工作的肯定，也是對我們下半年工作的鞭策。
我們把北辰三角洲定位為“中國中部創(chuàng)新型商務(wù)商業(yè)中心”，一是因為體量大，是中國城市綜合體中最大的一個項目；二是項目的規(guī)劃理念、建筑設(shè)計、技術(shù)手段等都非常具有創(chuàng)新性、前瞻性，業(yè)態(tài)組合十分豐富、理念卓越，世界級的大師科學(xué)規(guī)劃，實現(xiàn)優(yōu)秀資源的高度集約，因而能夠成為湖南標(biāo)桿性的示范名片，也能擔(dān)起代表長沙走向世界舞臺的的形象名片的重任。
如果說北辰三角洲項目是在創(chuàng)造一座理想之城，那么讓這座理想之城煥發(fā)生機(jī)的一定是在這座城市里面生活的業(yè)主，我們通過北辰匯的業(yè)主粉絲團(tuán)挑選出部分業(yè)主家庭組成業(yè)主顧問考察團(tuán)，對香港CBD核心區(qū)域——香港西九龍進(jìn)行了實地考察，對比體驗未來北辰三角洲的瑰麗城市藍(lán)圖；我們還組織了業(yè)主的自駕游、業(yè)主粉絲節(jié)、業(yè)主運動大本營等等的活動，為業(yè)主搭建了一個溝通、交流、互動的平臺，讓生活在這里的業(yè)主彼此熟識，互相幫助、互相支持，建立“鄰里守望相助”的社區(qū)文化氛圍。
一系列業(yè)主鄰里活動的開展，同時也為項目帶來了很多新客戶，有效促進(jìn)了老帶新成交。
[黃新]龍湖地產(chǎn)做別墅做得比較多，也做了好幾年，雖然前兩年長沙別墅市場不是特別活躍。但是，我們還是想把最好的產(chǎn)品、最好的品質(zhì)帶到長沙市場，激發(fā)長沙市場的新活力。今年龍湖首次到長沙，從拿地到開盤，僅用時5個多月，創(chuàng)造了長沙最快開盤記錄。開盤當(dāng)日2小時3.9億，更是打破了長沙別墅開盤記錄，也讓我們獲得了上半年長沙樓市別墅類綜合競爭力前三強(qiáng)樓盤的榮耀。
當(dāng)然，這些成績的取得，與龍湖亮出的五大獨有優(yōu)勢密切相關(guān)，首先，地段優(yōu)勢：項目位于大河西先導(dǎo)區(qū)市府板塊，緊鄰6400畝谷山森林公園，8月，作為森林公園開發(fā)的第一站：250畝龍湖體育公園將動工，建成后將成為湖南規(guī)模最大、規(guī)劃最全、品質(zhì)最高的體育公園，并于2015年（別墅交房前）開園迎客，同時項目距未來地鐵4號線銀杉路站僅800米，是全國少見的地鐵口別墅物業(yè)，升值前景可觀。其次，產(chǎn)品優(yōu)勢：項目承襲龍湖頂級別墅“頤和系”血統(tǒng)，160-300m2聯(lián)排別墅，提供超大實用空間，實現(xiàn)居者與天、地、園、墅的完美對話。還有物業(yè)優(yōu)勢：龍湖物業(yè)秉承“為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高校服務(wù)并影響其行為”的宗旨，打造“滿意+驚喜”的龍湖生活，詮釋“善待你一生”的理念，連續(xù)榮膺“全國住宅用戶滿意度測評第一名”。再次，園林優(yōu)勢：龍湖獨有的“三級跳全冠移植”、“360度成樹定位”等造園技法，讓園林成為建筑的外立面。從龍湖自有苗圃移來的大型喬木，讓居者提前20年，享受成熟、豐富的園林景致。最后就是品牌優(yōu)勢：龍湖地產(chǎn)，全國地產(chǎn)價值十強(qiáng)品牌。業(yè)務(wù)遍布中國20個城市，累計已開發(fā)項目96個，打造20000余棟別墅作品，經(jīng)營規(guī)模和綜合實力居中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位。
[趙珂]一直以來，華潤都秉承著對產(chǎn)品品質(zhì)的不懈追求和對客戶的悉心服務(wù)來打造項目，客戶對華潤•鳳凰城的認(rèn)可度也非常高。不管市場環(huán)境怎么變化，高品質(zhì)的產(chǎn)品都會是客戶的首選。同時，做好客戶服務(wù)，多做業(yè)主活動，提升客戶之間的口碑傳播與老帶新也是促進(jìn)銷售的重點。
[李程婧]上半年截止到6月底，中建芙蓉嘉苑共銷售近1200套，銷售金額7個多億，提前一個月完成了上半年度銷售目標(biāo)；房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，已經(jīng)從過去的狂熱逐漸轉(zhuǎn)為成熟冷靜，客戶買房也從一知半解轉(zhuǎn)為逐漸專業(yè)，客戶對自己的權(quán)益、產(chǎn)品的優(yōu)劣都有著自己的看法，所以我們上半年采用并貫徹的思想就是，一切以客戶需求為導(dǎo)向，無論從現(xiàn)場體驗、產(chǎn)品解析、實景園林、推廣渠道、等等都是以客戶的位置出發(fā)，講求精確精準(zhǔn)的表述、送達(dá)，抓住精準(zhǔn)客戶群體，做到情感營銷。
[記者]預(yù)測篇：下半年長沙樓市將呈現(xiàn)怎樣的市場格局？是否看好2013長沙樓市“下半場”？
[徐伯庸]長沙樓市一直以來是表現(xiàn)穩(wěn)健的，除了08年，沒有出現(xiàn)過大起大落，相信下半年仍然是供需兩旺、價格微漲的情況�？春瞄L沙樓市的下半場，也更愿意看好禧都會2013年的下半場，為什么呢？基于這個項目的很多利好，比如區(qū)域利好，高鐵新城在沉寂了一段時間之后，更多高鐵線路以及地鐵、城鐵的開通，更多城市配套的建設(shè)施工，城市副中心的價值正在持續(xù)兌現(xiàn)并且被重新發(fā)現(xiàn)，會有更多的人選擇在這個區(qū)域置業(yè)。當(dāng)然還有禧都會自身的很多利好，比如下半年禧都會基本進(jìn)入到一個準(zhǔn)現(xiàn)房的階段，立面、景觀、大堂、實樓樣板以一個完整的生活系統(tǒng)高標(biāo)準(zhǔn)的呈現(xiàn)給客戶，加上項目自身原有的交通優(yōu)勢、2.2容積率小高層純板樓優(yōu)勢、學(xué)區(qū)指標(biāo)房優(yōu)勢等，這些實實在在的利益價值，將贏得客戶的普遍認(rèn)同和追捧。
[劉偉亮]總體而言，長沙上半年市場無論從銷售面積或價格上，仍是穩(wěn)中有升，銷售價格上漲了6個百分點，達(dá)6280元/平米。至于下半年的發(fā)展，我認(rèn)為兩個方面情勢會比較突顯。一、長沙向西置業(yè)趨勢越來越明顯。經(jīng)過近兩年的發(fā)展，部分版塊的越來越受市場關(guān)注，如岳麓區(qū)上半年成交居六區(qū)之首，這其中主要成交來源于梅溪湖、洋湖兩大版塊，特別是2013年新起步的洋湖垸版塊，大有初生牛犢不畏虎的氣勢，周均客戶來訪達(dá)250批次以上的到訪業(yè)績，新開樓盤均在6500元/平米以上，關(guān)注熱點直逼梅溪湖版塊，成雙足鼎立之勢。而且據(jù)我了解，這兩大版塊的在下半年還將面臨集中爆發(fā)局面。二、在價格方面仍有上行趨勢。近年，諸多一線房企進(jìn)駐長沙，多輪競價之下，地王價頻繁被刷新，長沙已現(xiàn)樓面地價6字頭，僅洋湖垸片區(qū)樓面地價亦達(dá)4800余元/平米，土地價格上漲，將拉動房企投資成本上升，進(jìn)而使客戶的購置成本上升�？傮w而言，我認(rèn)為2013年下半年的長沙樓市將會“相對平穩(wěn)并小幅上漲”。
[趙珂]我認(rèn)為長沙樓市其實一直都是比較平穩(wěn)、健康的，住房價格在全國的省會城市當(dāng)中屬于排名比較靠后的城市。上半年長沙的土地市場也比較火熱，各大開發(fā)商都在提升自己在長沙的土地儲備，表明大家對長沙房地產(chǎn)市場未來都非常看好。所以今年下半年，長沙樓市將會繼續(xù)保持著這種平穩(wěn)增長的態(tài)勢。
[李程婧]2013下半年，我覺得仍然要持謹(jǐn)慎態(tài)度，從6月開始南城區(qū)域的成交量較年初已經(jīng)有所緊縮，這也是市場給出的一個信號，后續(xù)要謹(jǐn)慎應(yīng)對，但市場仍有大量剛需購房需求，隨著剛需越來越“精明”，后市需要對客戶群體更敏感的反應(yīng)度，站在另外一個角度，我們開發(fā)商也要更多的站在客戶的位置上，來想他們需要什么產(chǎn)品，喜歡什么附加值，需要什么配套，我們怎樣能做的更好一些，這才是吸引客戶的生存之道�？傊禺a(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場將走入實實在在做產(chǎn)品、做品牌、做營銷的新形勢。
[記者]下半年各位將會推出怎樣的主打產(chǎn)品和營銷策略？
[尹長江]下半年我們將推出85-237平升級住宅產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)的宜居產(chǎn)品應(yīng)對市場的風(fēng)云變化。同時繼續(xù)加大渠道拓展，增加外圍銷售力量。目前我們湘潭、株洲的外展點已經(jīng)建立起來，與當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ拿浇橘Y源形成外地銷售團(tuán)隊，并取得了一定的成績，下一步我們針對全省的外展點及當(dāng)天電商團(tuán)購將全面啟動；另外在教育資源挖掘上，我們與教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建立的合作關(guān)系目前已經(jīng)形成效應(yīng)，與項目本身的砂子塘小學(xué)、雅禮中學(xué)形成呼應(yīng)，很好的促進(jìn)了教育體系購房者的需求。
[徐伯庸]就像上面所提到的，禧都會在下半年承接區(qū)域和自身多重利好，所以我們將借勢營銷，順勢而為，所推出的產(chǎn)品將以項目中心區(qū)的升級置業(yè)產(chǎn)品為主，滿足市場中高端改善型居住需求。同時扎實做好工程施工管理，更加關(guān)注細(xì)節(jié)，提升產(chǎn)品質(zhì)量，確保兌現(xiàn)出一個令市場認(rèn)同，讓客戶超值滿意的作品。
[劉偉亮]因為上半年雨花公館的住宅部分已基本售罄，現(xiàn)在僅存少量的52—570㎡宜商宜住的商務(wù)型公寓產(chǎn)品在售，隨著運達(dá)中央廣場的酒店、寫字樓、商業(yè)等陸續(xù)推出，地鐵2號線的開通及地鐵口5萬平米商超開業(yè)，片區(qū)的關(guān)注熱度將進(jìn)一步提升，雨花公館的商務(wù)價值也將得到重點體現(xiàn)。在這個商機(jī)無限的大時代里，投資更需要冷靜的思考與分析，對于具有前瞻眼光的投資者來說，雨花公館的財富box office意味著一種新型投資形態(tài)，多元、百變、絕版地段，打開雨花財富盒子，得到的將是武廣新城核心的井噴式財富收益。新型的財富類型，需要我們更多地主動接觸客戶，不斷深化溝通地去協(xié)助客戶解讀地段及產(chǎn)品的價值，所以我們會更多采取“走出去、引進(jìn)來”的營銷方式。
[劉梅]下半年我項目還將啟動新地塊奧城E3區(qū)的認(rèn)籌及開盤，E3區(qū)位于整個項目的正中心，享受更成熟的大盤配套。地塊由6棟樓宇組成，戶型面積以90-188平米為主，大景觀陽臺及超大空中花園，令業(yè)主攬城市萬千氣象，更彰顯了大度氣派的居家生活品質(zhì)。相信它的推出能不斷的滿足新老客戶來北辰置業(yè)投資的新需求。定江洋110-450平一線江景豪宅正在熱售中，定江洋豪宅組團(tuán)由5棟120-150米的風(fēng)帆造型建筑組成，是長沙唯一采用全玻璃幕墻工藝的住宅建筑。
200-1700平地標(biāo)寫字樓——“出云”也在全球租售中,中信銀行湖南省分行已率先進(jìn)駐。
[黃新]目前，龍湖•湘風(fēng)原著少量160-300㎡聯(lián)排別墅，正攜手0731房產(chǎn)網(wǎng)電商團(tuán)購火熱加推中，搶長沙最美城市別墅，可以說是送6400畝谷山公園+250畝龍湖體育公園，現(xiàn)在認(rèn)籌，尊享4萬抵10萬團(tuán)購優(yōu)惠。
[趙珂]下半年，我們項目主要推出華潤•鳳凰城臻藏的110—180平米的闊景樓王產(chǎn)品和少部分的剛需中小戶型產(chǎn)品。
對于鳳凰城來說，我們目前已經(jīng)擁有近9000戶業(yè)主，維系好這么龐大的老業(yè)主群體，提升各項服務(wù)品質(zhì)將是我們下半年的工作重點。鳳凰城從首次開盤到現(xiàn)在已經(jīng)6個年頭，項目經(jīng)歷過這么長時間的市場檢驗，產(chǎn)品品質(zhì)得到了客戶的一致認(rèn)可。我們以一顆真誠之心對待每一位客戶，做好產(chǎn)品、做好服務(wù)，市場一定會回報一個滿意的“微笑”。
[李程婧]下半年我項目的產(chǎn)品將更加多元化，推盤面積區(qū)間會較之前更廣，青年公寓、白領(lǐng)華宅、鎏金商業(yè)等等，通俗來說，有購房需求和投資需求的，基本上都能在我們項目找到合心的產(chǎn)品。在前期展示實景園林的基礎(chǔ)上，下半年我們項目配套的仰天湖小學(xué)即將奠基動工，緊鄰項目的地鐵1號線也逐漸投入建設(shè)完畢，而配套規(guī)劃的商業(yè)也將進(jìn)行大型超市等生活配套招商工作，所以在下半年芙蓉嘉苑的生活設(shè)施將更加完善，以居住為本、以客戶感受為導(dǎo)向?qū)⒊蔀橄掳肽甑闹黝}。
