[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是主持人楊理。
6月的樓市已經(jīng)落下了帷幕，作為上半年的收官之戰(zhàn)，這個(gè)月被我們開(kāi)發(fā)企業(yè)們寄予厚望，于是各大房企是兵刃交接，各出奇招，而最終有哪些房企在這個(gè)月表現(xiàn)出色，搶占先機(jī)呢？作為《0731樓市會(huì)客室》每月如期舉行的“樓市有成敗 銷(xiāo)冠有話(huà)說(shuō)”！月度銷(xiāo)售真實(shí)數(shù)據(jù)座談會(huì)，我們今天特別邀請(qǐng)到這些表現(xiàn)出色的開(kāi)發(fā)企業(yè)代表到場(chǎng)，一一來(lái)為大家分享成功秘笈，也對(duì)上半年的長(zhǎng)沙樓市進(jìn)行一個(gè)整體的分析和把握，來(lái)講述他們各自不一樣對(duì)長(zhǎng)沙樓市市場(chǎng)的感受。好，我們來(lái)隆重地為大家介紹今天作客到節(jié)目中的嘉賓，他們是：
新華都萬(wàn)家城副總裁 張帆
歐萊雅郡副總經(jīng)理 雷靜
新華都萬(wàn)家城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 李梓俊
喜盈門(mén)范城銷(xiāo)售總監(jiān) 曾鵬飛
中一·九駿銷(xiāo)售總監(jiān) 喻鳳蓮
廣電地產(chǎn)蘭亭都薈項(xiàng)目經(jīng)理 左峰
鑫天御景灣策劃總監(jiān) 何海濤
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 毛欣欣
再次歡迎各位嘉賓的到來(lái)。
[主持人]今年上半年，國(guó)家采取了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策“新國(guó)五條”，然而在調(diào)控過(guò)去的這三個(gè)月以來(lái)，各地顯現(xiàn)樓價(jià)、地價(jià)是繼續(xù)一路向上，我想特別請(qǐng)問(wèn)一下各位，如何去看待今年上半年樓市的整體調(diào)控效果？同時(shí)，長(zhǎng)沙樓市的整體表現(xiàn)如何？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我相信在座的每一位嘉賓都會(huì)有自己的想法和觀點(diǎn)？
[張帆]各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是有區(qū)別的，應(yīng)該說(shuō)所謂這一輪的樓市調(diào)控，主要調(diào)的是消費(fèi)者的心理預(yù)期，作為市場(chǎng)來(lái)講，會(huì)導(dǎo)致改善性需求客群多一些觀望的心態(tài)。然后，整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)目前的主力還是剛需為主。所以，調(diào)不調(diào)控，大家該買(mǎi)房子，該住房子，需求還是在這里。所以，我們會(huì)看到長(zhǎng)沙上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)從銷(xiāo)售層面來(lái)看還是比較平穩(wěn)，甚至是穩(wěn)中有升的。然后，各開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的看好，所以才會(huì)對(duì)拿地表現(xiàn)得比較踴躍。然后，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)出一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的局面。
[主持人]其實(shí)，在您看來(lái)這種有針對(duì)性的調(diào)控對(duì)目前長(zhǎng)沙樓市的影響是什么？
[張帆]主要是心理層面的。
[主持人]實(shí)際消費(fèi)成交層面還是很好的，樓市主要以剛需為主？
[張帆]對(duì)。
[主持人]張總提出了自己的意見(jiàn)，各位有什么要補(bǔ)充的？
[何海濤]今年3月底、4月初國(guó)家“新國(guó)五條”的調(diào)控主要針對(duì)一線城市，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲比較厲害的城市進(jìn)行調(diào)控。然后，全國(guó)3月底、4月初也有41個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，從目前來(lái)看我覺(jué)得調(diào)控基本上達(dá)到了它最初的一個(gè)目標(biāo)。然后，對(duì)于長(zhǎng)沙來(lái)講，我覺(jué)得長(zhǎng)沙是一個(gè)以剛需為主的一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，調(diào)控對(duì)于長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)行情走勢(shì)影響不大。
[主持人]其實(shí)，您提到了一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種調(diào)控的范圍更多的是在一線城市，也就印證了剛才張總所說(shuō)的，這種調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙這種二線城市市場(chǎng)的影響主要是心理層面，在銷(xiāo)售層面幾乎看不到任何影響，反而有上升的趨勢(shì)？
[何海濤]對(duì)。
[主持人]其他各位有什么看法嗎？
[曾鵬飛]近幾年，我們可以回顧一下房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。從2010年開(kāi)始的兩次調(diào)控，都有不同。2011年國(guó)八條出來(lái)持續(xù)兩年還是達(dá)到了一定效果。到去年下半年2011年6月份以后，整個(gè)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。然后，導(dǎo)致了今年出臺(tái)了“新國(guó)五條”，把調(diào)控任務(wù)交給了地方政府，這是和以往調(diào)控的區(qū)別。長(zhǎng)沙作為中部?jī)?nèi)陸一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較活躍的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)還是處于價(jià)格洼地。所以，“新國(guó)五條”的調(diào)控對(duì)于長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有太多的影響。我們可以看到，中央出臺(tái)了政策之后，長(zhǎng)沙也有相關(guān)政策落地，2013年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平增幅不超過(guò)城鎮(zhèn)人均可支配收入扣除實(shí)際消費(fèi)的實(shí)際增幅，在這之下，這樣的政策落地是非常含糊的。所以，就導(dǎo)致了整個(gè)調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙的影響非常地微弱，長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)型剛需城市，城市化進(jìn)程加快，老百姓對(duì)住房有巨大的需求量。所以，這種調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，今年基本上沒(méi)有受到影響，我認(rèn)為。
[主持人]好，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我相信大家在一番表述之后，似乎是有一個(gè)共識(shí)了。剛才，我們聽(tīng)到了各位開(kāi)發(fā)商，包括營(yíng)銷(xiāo)公司的代表的聲音，下面請(qǐng)來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的聲音，同時(shí)我們了解到堪稱(chēng)業(yè)內(nèi)“白皮書(shū)”的《2013長(zhǎng)沙樓市中報(bào)》即將在7月25日出爐，目前進(jìn)入到了什么階段，從數(shù)據(jù)整理情況來(lái)看發(fā)現(xiàn)上半年樓市表現(xiàn)出了一些怎樣的特征？您覺(jué)得之前中央調(diào)控效果對(duì)長(zhǎng)沙樓市起到了哪些方面的影響？效果在哪里？
[毛欣欣]好，目前樓市中報(bào)在整理分析階段，本期中報(bào)對(duì)數(shù)據(jù)的挖掘更加深入，內(nèi)容也更加豐富，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：
一是中報(bào)不僅僅關(guān)注住宅市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)商業(yè)、辦公等都有深入地分析；二是長(zhǎng)沙樓市排行榜是經(jīng)過(guò)一定的數(shù)據(jù)模型測(cè)算得來(lái)的，比如銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行、影響力排行，都有一定的數(shù)據(jù)模型計(jì)算；三是對(duì)區(qū)域類(lèi)市場(chǎng)劃分得更細(xì)了，不僅研究了六區(qū)、三縣市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)16個(gè)重點(diǎn)片區(qū)也進(jìn)行了分析。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看，我覺(jué)得今年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)用兩個(gè)字來(lái)描述就是“景氣”，根據(jù)市房產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，自3月份以來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交指數(shù)一直位于高景氣空間，成交上揚(yáng)，信心提振，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，用這16個(gè)字可以描述。從新建商品房的預(yù)售來(lái)看，今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售達(dá)到929萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24%，新建商品房約953萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61%，二手房受新國(guó)五條的影響，成交面積達(dá)到319萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)接近140%。
從這些數(shù)據(jù)可以看出，“新國(guó)五條”對(duì)新房市場(chǎng)影響不是特別大，但促成了二手房市場(chǎng)短暫的成交上揚(yáng)。
[主持人]二手房市場(chǎng)迎來(lái)了成交的小高峰？
[毛欣欣]是的。
[主持人]對(duì)新房影響不大。
[毛欣欣]是的，正如張總說(shuō)的，長(zhǎng)沙樓市以剛需為主，有一定的市場(chǎng)支撐度。
[主持人]現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓有相當(dāng)一部分是代表剛需業(yè)主來(lái)的，是剛需盤(pán)。今天邀請(qǐng)到的各個(gè)樓盤(pán)是在整個(gè)6月份以及7月初的長(zhǎng)沙樓市網(wǎng)簽銷(xiāo)售排行榜上有不錯(cuò)成績(jī)的。在此，請(qǐng)各位結(jié)合自身項(xiàng)目來(lái)談?wù)勈袌?chǎng)感受，在本月能拿到好成績(jī)，得利于采取了怎樣的市場(chǎng)動(dòng)作？什么樣的營(yíng)銷(xiāo)手法取的市場(chǎng)的認(rèn)可？因?yàn)椋?、7月份長(zhǎng)沙樓盤(pán)扎堆放量比較多，各位有什么樣的招數(shù)？請(qǐng)各位透露一下，介紹一下。
來(lái)，我們請(qǐng)左峰總給我們介紹一下吧，6、7月份的情況如何？
[左峰]6月份的項(xiàng)目賣(mài)得還是挺不錯(cuò)的。但是，要說(shuō)特別地營(yíng)銷(xiāo)手法，就沒(méi)有什么了。
[主持人]無(wú)招勝有招。
[左峰]主要是之前對(duì)項(xiàng)目定位比較謹(jǐn)慎，推出的產(chǎn)品本身是符合一般老百姓的，是中小面積的戶(hù)型，單價(jià)總價(jià)都不貴，賣(mài)得好是必然的。
[主持人]把功勞都?xì)w到了領(lǐng)導(dǎo)身上，歸到了公司。
[左峰]哈哈。
[主持人]各位有沒(méi)有比較獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)或者心得？讓我們共同分享一下，這是一個(gè)學(xué)習(xí)的交流和平臺(tái)，曾總給我們介紹一下吧？
[曾鵬飛]喜盈門(mén)范城6月份的業(yè)績(jī)算是非常不錯(cuò)的，其實(shí)6月份開(kāi)局來(lái)說(shuō)，就和整個(gè)長(zhǎng)沙樓市一樣并不是比較慘淡，6月中旬的銷(xiāo)售金額約4000萬(wàn)不到，是待定的金額，這種情況的出現(xiàn)我們心里是有底的。因?yàn)椋灿T(mén)范城6月份開(kāi)業(yè)，抓住了這樣一個(gè)契機(jī)。因?yàn)�，我們主要是投資性產(chǎn)品，投資客很關(guān)心我們商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)、手法以及市場(chǎng)號(hào)召力，對(duì)于我們的商業(yè)來(lái)講，有一定觀望情緒在里面。所以，我們把這部分大的客戶(hù)群體全部集中在開(kāi)業(yè)前后，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)參觀，來(lái)看我們是怎么樣去做項(xiàng)目的。所以，到月底的時(shí)候，我們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破了1.4個(gè)億，將近1.5個(gè)億的收入。應(yīng)該說(shuō)，還是非常不錯(cuò)的。
[主持人]6月上旬和下旬相比，是完全不同的？
[曾鵬飛]完全不同，是意料之中的。因?yàn)�，傳統(tǒng)的7、8月份是樓市淡季，商業(yè)也會(huì)受一定的影響，天氣、購(gòu)房習(xí)慣都有一定的原因。剛開(kāi)始，我們是有預(yù)期的，但我們知道6月份肯定不會(huì)賣(mài)得差，結(jié)果算是為上半年做了一個(gè)完美的收官。
[主持人]接下來(lái)，我想請(qǐng)問(wèn)一下李總，您作為新華都萬(wàn)家城的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，您在營(yíng)銷(xiāo)方面有沒(méi)有自己的心得？
[李梓俊]其實(shí)，我們新華都萬(wàn)家城這幾個(gè)月的銷(xiāo)售情況還是很不錯(cuò)的，上個(gè)月6月份的銷(xiāo)售是117套。剛才，主持人問(wèn)我們用了什么營(yíng)銷(xiāo)手法？我很同意左總的話(huà)，沒(méi)有什么營(yíng)銷(xiāo)手法。為什么？其實(shí)，我覺(jué)得客戶(hù)的認(rèn)同是最大的營(yíng)銷(xiāo)。那么，我們項(xiàng)目的特質(zhì)是什么呢？一是項(xiàng)目在主城區(qū)，是最大的樓盤(pán)之一，1700畝的規(guī)模擺在這里；二是項(xiàng)目的區(qū)位和地段，大交通優(yōu)勢(shì)非常明顯，到機(jī)場(chǎng)、武廣、市中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯；三是6月25日新華都萬(wàn)家城長(zhǎng)沙市一中正式封頂，是客戶(hù)非�？粗氐慕逃涮變r(jià)值。所以，這些大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)規(guī)模，交通的價(jià)值點(diǎn)，還有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)是現(xiàn)房，現(xiàn)房的情況是怎樣的？園林已經(jīng)全部成熟了，客戶(hù)可以全部看到自己想買(mǎi)的房子是什么樣子，是現(xiàn)房，這些品質(zhì)擺在客戶(hù)面前，看得見(jiàn)摸得著，所以客戶(hù)很認(rèn)可這一點(diǎn)。
那么，基于最后的考慮，目前整個(gè)市場(chǎng)從以前的賣(mài)方市場(chǎng)往買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)是什么？客戶(hù)的選擇余地更大，他對(duì)自己買(mǎi)的住宅產(chǎn)品就有更多的挑選空間。所以，目前我們的客群特點(diǎn)是有一部分剛需。但是，更多的是改善型客戶(hù)，改善型客戶(hù)的選擇余地比剛需更大。所以，我們把自己的產(chǎn)品做好了，對(duì)于客戶(hù)來(lái)講就是最大的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)，產(chǎn)品是最大的營(yíng)銷(xiāo)。
[主持人]產(chǎn)品是最大的營(yíng)銷(xiāo)，而不是某一種形式或某一種活動(dòng)？
[李梓俊]對(duì)。客戶(hù)進(jìn)行買(mǎi)方的選擇，從標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我覺(jué)得客戶(hù)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌要求越來(lái)越高，對(duì)于產(chǎn)品、戶(hù)型設(shè)計(jì)水平的要求越來(lái)越高，他們自己的判斷水平也越來(lái)越高，第三是對(duì)于配套價(jià)值點(diǎn)也非常看重。我們可以看到很多樓盤(pán)熱銷(xiāo)的共同特點(diǎn)是配套好，教育配套是重點(diǎn)。那么，新華都萬(wàn)家城和長(zhǎng)沙市一中進(jìn)行了合作，給了客戶(hù)一個(gè)最高端的教育配套平臺(tái)，這是這一階段我們?yōu)榭蛻?hù)做的產(chǎn)品打造、配套打造方面的動(dòng)作。
[主持人]應(yīng)該說(shuō)，教育配套越來(lái)越多地被開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用，特別是剛需群體和改善型群體，對(duì)于孩子未來(lái)的教育特別特別重視。所以，教育配套是一個(gè)非常重要的因素。我想，請(qǐng)問(wèn)一下歐萊雅郡的雷總，請(qǐng)您談?wù)剼W萊雅郡的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)。
[雷靜]歐萊雅郡的項(xiàng)目比較特殊，正好靠近汽車(chē)南站，今年已經(jīng)交房了，從設(shè)計(jì)到園林到規(guī)劃，到戶(hù)型特點(diǎn)，包括一些軟性服務(wù)，客戶(hù)可以實(shí)打?qū)嵉母惺艿玫�，看得到，客�?hù)對(duì)我們還比較認(rèn)同。那么，22日推出的一部分戶(hù)型，是量身訂做的一些產(chǎn)品，客戶(hù)對(duì)我們的產(chǎn)品是非常認(rèn)可的，我們的老客戶(hù)介紹比例達(dá)到了40%，在南城6月份的尾巴上，我們做了一個(gè)很好的收尾。
[主持人]在您看來(lái)，為什么獲得這么多客戶(hù)的認(rèn)同呢？為什么老客戶(hù)介紹比例會(huì)有這么高呢？
[雷靜]剛才，李總也講了一個(gè)問(wèn)題，從產(chǎn)品本身出發(fā)，客戶(hù)要什么？一套房子對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是一輩子的事情，尤其是針對(duì)剛需客戶(hù)，可能拿十幾年、幾十年的積蓄來(lái)買(mǎi)房子，再就是需要產(chǎn)品的軟性服務(wù)。在我們的營(yíng)銷(xiāo)中心，不管是物業(yè)公司還是銷(xiāo)售人員，都能夠讓客戶(hù)切切實(shí)實(shí)地體會(huì)到視覺(jué)上的品質(zhì)。
[主持人]好，謝謝您。我們知道，中一·九駿在河西，挨著梅溪湖，但不屬于梅溪湖。
[喻鳳蓮]是的。但是，我們那邊有一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，我們的項(xiàng)目是一個(gè)真正可以做到毫無(wú)遮擋的開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的項(xiàng)目，開(kāi)門(mén)就可以看到山，景觀比較好。
[主持人]6月份的表現(xiàn)情況如何？
[喻鳳蓮]6月份賣(mài)了160套左右，住宅是50多套。
[主持人]也是以剛需為主？
[喻鳳蓮]對(duì)。我們的戶(hù)型設(shè)計(jì)也是比較合理的，贈(zèng)送面積比較大，讓客戶(hù)真正得到實(shí)惠。
[主持人]這個(gè)項(xiàng)目在吸引客戶(hù)方面最大的賣(mài)點(diǎn)是什么？
[喻鳳蓮]主要是自身價(jià)值，產(chǎn)品得到了很好的認(rèn)同，老帶新的客戶(hù)成交比例也比較高，達(dá)到了40%多，我們對(duì)于口碑，對(duì)于老客戶(hù)的維護(hù)比較看重。
[主持人]現(xiàn)在做房地產(chǎn)，更多的是做口碑？
[喻鳳蓮]對(duì)。
[主持人]目前是7月份上旬，在座的各位都是今年上半年表現(xiàn)非常不錯(cuò)的樓盤(pán)代表。我特別想問(wèn)各位的是，各位如何看待今年下半年長(zhǎng)沙樓市的表現(xiàn)？因?yàn)樵趩?wèn)這個(gè)問(wèn)題之前，我要介紹一個(gè)情況。兩年前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究新資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍，在一次報(bào)告會(huì)上稱(chēng)：2013年七八月份中國(guó)或許會(huì)爆發(fā)一場(chǎng)危機(jī)，從近期的“錢(qián)荒”來(lái)看，似乎印證了李佐軍的“預(yù)測(cè)，今年七八月份，房地產(chǎn)行業(yè)很可能出現(xiàn)由盛轉(zhuǎn)率的拐點(diǎn)。但同時(shí)，任志強(qiáng)又拋出“錢(qián)荒致房?jī)r(jià)上漲論”。各位如何看待錢(qián)荒對(duì)樓市的影響？又是否支持樓市“拐點(diǎn)”論、房?jī)r(jià)“上漲”論？依據(jù)分別是什么？具體放到長(zhǎng)沙樓市來(lái)看，大家是比較樂(lè)觀？還是比較擔(dān)憂(yōu)？就這個(gè)問(wèn)題發(fā)表自己的看法。
[張帆]對(duì)于樓市的預(yù)測(cè)，我們往回看10年，除了任志強(qiáng)之外，就沒(méi)有人預(yù)測(cè)得對(duì)，嘿嘿。然后，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)不單單是預(yù)期，應(yīng)該是根據(jù)數(shù)據(jù)分析進(jìn)行的一種判斷。首先，我們不管預(yù)測(cè)觀點(diǎn)的對(duì)與否。對(duì)于錢(qián)荒這個(gè)事情來(lái)看，目前從央行到各大國(guó)有銀行、商業(yè)銀行，缺的不是錢(qián)，缺的是一種調(diào)度，銀行業(yè)務(wù)的衍生產(chǎn)品越來(lái)越多了，周轉(zhuǎn)的資金量越來(lái)越大了，有一些金融業(yè)務(wù)是可以演變成危機(jī)的。所以，央行對(duì)這次錢(qián)荒的處理，是對(duì)于銀行金融衍生產(chǎn)品的處理行為，不等于貨幣的短缺。
那么，反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，我覺(jué)得作為銀行的兩個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)，一個(gè)是開(kāi)發(fā)貸，一個(gè)是按揭貸，從宏觀調(diào)控來(lái)看也好，從市場(chǎng)情況來(lái)看也好，銀行的業(yè)務(wù)方面，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)貸方面會(huì)持續(xù)從緊，開(kāi)發(fā)貸資源會(huì)向品牌企業(yè)、實(shí)力開(kāi)發(fā)商傾斜，開(kāi)發(fā)貸這一塊，我認(rèn)為是從緊的市場(chǎng)。按揭貸有現(xiàn)行的政策在這里，本身按揭貸是銀行最優(yōu)良的一塊資產(chǎn)。所以，對(duì)于長(zhǎng)沙以剛需為主、改善為輔的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，按揭貸對(duì)銀行是非常重要的。
這么多年，長(zhǎng)沙樓市就是兩個(gè)字，平穩(wěn)。往后看，我們有這么大的供應(yīng)量，也有這么大的需求量，而且一直是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，我認(rèn)為長(zhǎng)沙樓市一直是很穩(wěn)定的市場(chǎng)，是一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
[主持人]各位有不同意見(jiàn)補(bǔ)充嗎？
[曾鵬飛]對(duì)于錢(qián)荒，我個(gè)人看有共性在里面。如果說(shuō)，錢(qián)荒持續(xù)的時(shí)間比較短的話(huà)，對(duì)于樓市的影響，因?yàn)閺木o嘛，開(kāi)發(fā)貸縮緊，對(duì)于大的全國(guó)性房企來(lái)說(shuō)相對(duì)好一些，資金渠道比較多，有信托、海外融資等等。如果錢(qián)荒持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商要快速回籠資金，可能會(huì)有短期的促銷(xiāo)活動(dòng)。
[主持人]成交會(huì)活躍？
[曾鵬飛]對(duì)，但并不等于降價(jià)。但是，長(zhǎng)沙樓市的話(huà)，我認(rèn)為是穩(wěn)中有升。還有，如果長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)的話(huà)，如果時(shí)間持續(xù)得比較長(zhǎng)的話(huà)，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)資金緊了，資金渠道少了，勢(shì)必就減少開(kāi)發(fā)量和拿地量，房?jī)r(jià)就有可能會(huì)漲。因?yàn)�，影響房�(jī)r(jià)的主要是供需關(guān)系，供需關(guān)系改變了的話(huà)，供小于求，房?jī)r(jià)肯定就會(huì)往上講。但是，長(zhǎng)沙的存量房比較多，上市量也比較充足。所以說(shuō)，這兩個(gè)觀點(diǎn)在長(zhǎng)沙來(lái)講，我覺(jué)得都起不到太大的效果。對(duì)于長(zhǎng)沙來(lái)講，應(yīng)該是一點(diǎn)都不準(zhǔn)的。
[主持人]目前，長(zhǎng)沙的錢(qián)荒情況是不是如外地那么嚴(yán)重？
[曾鵬飛]沒(méi)有那么嚴(yán)重，更多的是站在全國(guó)的角度來(lái)講。
[主持人]目前，各位在一線工作，是不是也是這種感受？因?yàn)椋覀冎厘X(qián)荒已經(jīng)出現(xiàn)一段時(shí)間了。但是，6、7月份的銷(xiāo)售還不錯(cuò)。
[何海濤]我比較贊同張總的觀點(diǎn)，并不是真正缺錢(qián)，而只是國(guó)家對(duì)金融市場(chǎng)的整頓，可能是之前貨幣流通的速度太快了，并不是缺錢(qián)。那么，對(duì)于長(zhǎng)沙的影響，我覺(jué)得不大。但是，正好進(jìn)入7月份，7、8月份是房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，天氣炎熱嘛，正好遇上錢(qián)荒，對(duì)于老百姓心理上可能會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)影響，進(jìn)入7月份以后，成交量稍微有一點(diǎn)點(diǎn)的下滑。但是，這種下滑對(duì)下半年的市場(chǎng)不會(huì)有什么影響，暫時(shí)成交量的下滑，就會(huì)促使剛需客戶(hù)在下半年迸發(fā)出來(lái)。
[主持人]7、8月份是傳統(tǒng)的淡季，左總、喻總、雷總，各位的銷(xiāo)售情況如何？是不是真的這兩個(gè)月比較清淡？
[雷靜]因?yàn)�，傳統(tǒng)意義上來(lái)講是房產(chǎn)銷(xiāo)售上的淡季。但是，從指標(biāo)上來(lái)看，還是比較平穩(wěn)的，不會(huì)有太大的波動(dòng)。對(duì)于政策的調(diào)控來(lái)說(shuō)，只是短期的行為而已，并不會(huì)對(duì)購(gòu)房者構(gòu)成很大的影響，該出手時(shí)還是出手。每個(gè)國(guó)家頒發(fā)的政策到最后執(zhí)行都會(huì)有一定的落差，不是偏差，是落差，到最后執(zhí)行的力度是怎樣的？我們都拭目以待。但是，對(duì)于今年下半年的長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是有一些小的動(dòng)蕩吧。但是，應(yīng)該不會(huì)引起一些大的波動(dòng)。
[主持人]好，接著這個(gè)話(huà)題想問(wèn)您，歐萊雅郡樓盤(pán)接下來(lái)會(huì)推出怎樣的主導(dǎo)產(chǎn)品去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生的變化及可能發(fā)生的變化？
[雷靜]歐萊雅郡下半年推盤(pán)的節(jié)奏有三個(gè)點(diǎn)，在8月份推出一波，9月份推出一波，11月份推出一波，所有的活動(dòng)都是針對(duì)剛需客戶(hù)群做的，歐萊雅郡很堅(jiān)持，30歲左右年輕剛需量身訂做產(chǎn)品。
[主持人]我們每個(gè)月準(zhǔn)時(shí)邀請(qǐng)當(dāng)月銷(xiāo)量不錯(cuò)的樓盤(pán)代表作客，也希望在今后的三個(gè)點(diǎn)上邀請(qǐng)您來(lái)作客節(jié)目。今天是年中報(bào)，到年終收官的時(shí)候，希望也邀請(qǐng)各位來(lái)坐坐。接下來(lái)，請(qǐng)問(wèn)一下新華都萬(wàn)家城在下半年有什么安排？
[李梓俊]新華都萬(wàn)家城項(xiàng)目，6月份銷(xiāo)售的都是現(xiàn)房產(chǎn)品，我們推的都是成熟園林，推的戶(hù)型也都是80-140平米，類(lèi)別非常豐富，以126平米的三房為主。126平米的三房品質(zhì)感非常好，兩梯兩戶(hù)的板樓，這種產(chǎn)品在市場(chǎng)上不多見(jiàn)。另外，項(xiàng)目容積率只有2.5%，對(duì)于改善型需求客戶(hù)來(lái)講，還是很有吸引力的。整個(gè)推盤(pán)，下半年約有600套房子推出來(lái)。
[主持人]張總有需要補(bǔ)充的嗎？
[張帆]我補(bǔ)充一點(diǎn)。提綱里說(shuō)傳統(tǒng)7、8月份是淡季，這是一種老的營(yíng)銷(xiāo)模式。以前，我們做營(yíng)銷(xiāo)更多的是做體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，把展示、園林、營(yíng)銷(xiāo)中心做好，然后投放廣告，等客戶(hù)上門(mén)。7、8月份天氣熱，出門(mén)的少，上門(mén)的自然就少。但是，隨著競(jìng)爭(zhēng)的深入，除了體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)以外，目前也在做渠道化營(yíng)銷(xiāo)，行銷(xiāo)、電商等等，渠道化營(yíng)銷(xiāo)模式加起來(lái)，通過(guò)渠道化對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)，以及對(duì)客戶(hù)的把握，我想能夠把渠道化營(yíng)銷(xiāo)做好的話(huà)，就會(huì)實(shí)現(xiàn)淡季不淡。因?yàn)椋F(xiàn)在有很多的營(yíng)銷(xiāo)手段可以去克服淡季。
[主持人]好的，曾總，請(qǐng)您談一談，喜盈門(mén)范城在營(yíng)銷(xiāo)方面做得非常不錯(cuò)，給我們介紹一下吧。
[曾鵬飛]喜盈門(mén)范城從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)從挖地基到開(kāi)業(yè)，進(jìn)度很快。下半年，基本上是現(xiàn)房現(xiàn)鋪，即買(mǎi)即得的產(chǎn)品，是投資性產(chǎn)品。下半年，我們主要推出主打的公寓樓，之前公寓樓一直沒(méi)有主打，現(xiàn)在公寓樓也在辦理認(rèn)籌，7月份可能會(huì)有一次加推，享受額外9.7折的VIP卡優(yōu)惠，交5000元就能享受。下半年，我們還會(huì)加推一些品質(zhì)優(yōu)質(zhì)的商鋪出來(lái)，有投資需求的朋友可以來(lái)看一看。因?yàn)�，現(xiàn)場(chǎng)就可以看到實(shí)實(shí)在在的東西，而不是看模型�，F(xiàn)在，在我們的營(yíng)銷(xiāo)中心有一個(gè)規(guī)定，基本上客戶(hù)來(lái)了就去看現(xiàn)場(chǎng)。
[主持人]這個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是非�；馃�，我們要趁熱打鐵。
[曾鵬飛]對(duì)，趁熱打鐵。7、8月份，趁著開(kāi)業(yè)的勢(shì)頭，應(yīng)該不會(huì)很淡。今年，還有兩波大的活動(dòng)，當(dāng)然主要是側(cè)重于商場(chǎng)方面，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很大的促進(jìn)，客戶(hù)可以看到實(shí)實(shí)在在的東西，客戶(hù)可以看到喜盈門(mén)范城是怎么運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的，怎么給客戶(hù)的投資帶來(lái)回報(bào)。
[主持人]何總，鑫天御景灣的情況呢？
[何海濤]鑫天御景灣是元月份才推出的，22萬(wàn)平方米的商品房，一期已經(jīng)售罊，現(xiàn)在賣(mài)的是二期，銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入中后期，下半年可能會(huì)推出特別優(yōu)惠的折扣，稍微難銷(xiāo)售一點(diǎn)的戶(hù)型可能會(huì)采取特價(jià)房的方式銷(xiāo)售，下半年主要是清盤(pán)了。
[主持人]預(yù)祝您的項(xiàng)目大賣(mài)。
[何海濤]謝謝。
[主持人]左總，下半年您那邊有沒(méi)有新的動(dòng)作？
[左峰]是這樣的，蘭亭都薈今年上半年才面市，我們主打剛需市場(chǎng)，推出的產(chǎn)品是兩房產(chǎn)品為主，下半年會(huì)推出改善型的舒適型產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充市場(chǎng)空白，這部分戶(hù)型在市場(chǎng)上不是特別多，因?yàn)槲覀兪峭耆媳蓖ㄍ傅陌鍢牵谑袌?chǎng)上會(huì)比較少見(jiàn)。同時(shí)，小區(qū)里面的園林建設(shè)也會(huì)在產(chǎn)品推出的同時(shí)做好。
[主持人]這個(gè)產(chǎn)品是值得我們期待的，我們也想知道價(jià)格。
[左峰]價(jià)格不會(huì)太貴。
[主持人]最后，中一·九駿的喻總，請(qǐng)介紹一下下半年的情況。
[喻鳳蓮]中一·九駿下半年主要是推公寓，然后有少量的住宅。雖然說(shuō)量不是很大，但產(chǎn)品還是比較豐富。像我們這邊，90平米左右的剛需小三房，還有改善型比較舒適的140平米左右的四房，還有投資、住家都比較合適的公寓。目前，我們的公寓可以說(shuō)是熱賣(mài)，一個(gè)月基本賣(mài)100多套是不用愁的，在家等著就會(huì)有客戶(hù)上門(mén)的。
[主持人]就不用張總講的多渠道營(yíng)銷(xiāo)了，等著客戶(hù)上門(mén)就可以了。
[喻鳳蓮]我們是以老帶新為主。
[主持人]這其實(shí)也是一種新的渠道。
[喻鳳蓮]確實(shí)，口碑做得比較好一點(diǎn)。
[主持人]好，今天非常高興、非常榮幸邀請(qǐng)到各位樓盤(pán)的代表來(lái)到節(jié)目當(dāng)中，給我們回顧了整個(gè)長(zhǎng)沙樓市今年上半年的情況，我們也要特別感謝各位為長(zhǎng)沙樓市做出的貢獻(xiàn)。接下來(lái)，我相信各位的樓盤(pán)也會(huì)推出新的作品和產(chǎn)品回饋給消費(fèi)者，我們也希望有了各位開(kāi)發(fā)商的參與，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越健康，希望年終的時(shí)候大家依然可以坐在一起討論2013年全年樓市的情況。今天，再次感謝各位嘉賓來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，謝謝！
