[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》，我是政法頻道主持人楊理。
2013年春，“中國夢”一詞喚醒全民夢想。為實現(xiàn)住有所居，人人安居夢想，“新國五條”兩會后果斷出臺，全面抑制樓市快速回彈穩(wěn)步前行，成為2013全國樓市最大基調(diào)。在政策的作用下，隨著以長沙為中心的中部城市群的形成，10月份地鐵即將試運行，以及各大片區(qū)區(qū)域價值的全面炒作提升等等，長沙樓市2013上半年市場前行軌跡呈現(xiàn)穩(wěn)步上升，整體行情好于去年同期。
然而在利好的市場背景下，各個項目到底“年中答卷”如何？6月份作為年中的分水嶺，又將會釋放給我們怎樣的市場信號？下半年樓市將會怎樣前行？今天我們邀請到了在上半年表現(xiàn)比較突出的樓盤代表，以及即將推向市場讓人期待的樓盤代表，共同來做客本期訪談，關(guān)注與回顧上半年的長沙樓市脈絡(luò)，探尋2013下半年的樓市密碼。
嘉賓分別是：
開發(fā)商：
漁人碼頭營銷總監(jiān) 徐壯麗
瑪麗的花園 營銷總監(jiān) 盧彥峰
興蘇廣場 策劃總監(jiān) 袁建平
世界一區(qū)策劃總監(jiān) 鄒華君
中海地產(chǎn) 營銷策劃部助理經(jīng)理 李素萍
代理及研究機構(gòu)：
北京金網(wǎng)絡(luò)長沙公司總經(jīng)理 徐光亞
湖南中原代理機構(gòu)資源中心總監(jiān) 陳世霞
長沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 張坤玲
歡迎各位！
[主持人]在訪談一開始，我們先來看一組報告，6月5日，來自長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威發(fā)布的《2013年1-5月長沙市房產(chǎn)交易情況通報》顯示，除二月份受傳統(tǒng)春節(jié)假期影響外，上半年前5月其他月份長沙樓市成交延續(xù)了去年年末“翹尾”行情，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，整體行情好于去年同期。
面對這樣一份通報，各位有怎樣的感慨，請用幾個關(guān)鍵詞匯概括一下2013上半年的樓市特征，并進行解讀？
[徐光亞]忐忑、忽上忽下。這是我對2013上半年樓市的總體感覺。受新政的影響，三、四月份的銷量很好，特別是二手房的銷量，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，我記得很清楚，可等到5月份的時候又不行了，銷量又下來了，所以忐忑。
[袁建平]我打個比方吧，我覺得2013上半年樓市跟政策之間應(yīng)該像抗原和抗體之間的關(guān)系。那么，市場就是抗原，政策就是抗體，那么，應(yīng)該來說，當市場有病變的時候，國家政策就會像抗體一樣來治療這個病變，但是卻發(fā)現(xiàn)，我們從今年3月份，“新國八條”出臺以后，出臺的政策，從手段到內(nèi)容來看，可能和之前的一些內(nèi)容大同小異，雷聲大雨點小。所以，對于抗原來講，對于這個市場來講，我們的抗體已經(jīng)產(chǎn)生免疫力了。所以，2013年上半年的市場，應(yīng)該是平穩(wěn)過度，市場是久經(jīng)考驗的，這是我個人觀點。
[主持人]好，剛才您提到了一個非常好的比喻方式，把樓市比喻成一種生物體的話，它有抗原和抗體，如果這個生物體是不健康的話，抗原和抗體是相互做斗爭的，只有當這種生物體保持一種健康運行的狀態(tài)，抗原和抗體才能達到一種和諧的平衡。
[袁建平]是，我最后總結(jié)八個字，平穩(wěn)過渡，久經(jīng)考驗。我想長沙來說，目前來說還是一個蠻健康的狀態(tài)。
[徐光亞]咱們在走路的時候，晚上走路的時候總是不知道前面會是怎樣，好像有燈光，但是卻琢磨不定，其實當你走過來的時候，沒有這么多坑，沒有那么多坎，沒有那么多磕磕絆絆，其實它是平的。因為它最根本的決定的基礎(chǔ)是，長沙整體的市場，無論是市場的需求來說，供給來說，還是價格來說，還是購買力對比來說。
[主持人]所以走過這些路，在您看來，其實有些擔心，在當初是有些多余的。
[主持人]回顧2013年樓市特征，張坤玲女士，您能用數(shù)據(jù)回顧一下上半年的情況是怎樣的嗎？
[張坤玲]2013年前5個月全市新建商品房累網(wǎng)簽同比分別增長170.29%、63.87%、100.43%、55.36%、13.00%，同比均為正增長，當前6月只剩最后一周，長沙市內(nèi)六區(qū)第一周環(huán)比減少14.02%，第二周環(huán)比減少8.22%、第三周環(huán)比增長28.91%，行情逐漸轉(zhuǎn)好，且從整體來看，上半年長沙樓市前行軌跡呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，整體行情好于去年同期。
[主持人]您個人怎么理解這些數(shù)據(jù)所反映的樓市狀況呢？
[張坤玲]我個人認為上半年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的狀態(tài)，整體好于上半年同期，去年上半年感覺也是挺不錯的。
[主持人]在這樣的樓市背景下，從“新國五條” 、“20%個稅”，到“公積金聯(lián)網(wǎng)”、“500個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)”…… 2013上半年長沙樓市在政策的效應(yīng)下，究竟收獲了什么？各位上半年在售的項目，具體的表現(xiàn)情況又如何？是否達到了預(yù)期目標？請世界一區(qū)鄒總談?wù)劇?/p>
[鄒華君]世界一區(qū)是一期項目，二期有住宅和商業(yè)兩部分，上半年的總體感覺是喜憂參半。從住宅部分來講，是可喜的。為什么呢？2012年以來，剛需的需求一直被壓制著；2013年，剛需得到了很大程度上的釋放，當然市場還是有觀望情緒，但不像2012年那么嚴重，這從我們項目住宅反映出來的成交量來看是很明顯的，住宅是喜。那么，憂的是商業(yè)。從“新國五條”、“國八條”一系列調(diào)控措施下來以后，眾多投資者們的目光向商業(yè)轉(zhuǎn)，在我們看來這不是明智之舉。我們之所以向商業(yè)轉(zhuǎn)是憑借著周邊雄厚的消費群體，如梅溪湖片區(qū)、高新區(qū)的打造帶來的消費力。消費決定商業(yè)，而不是說大家往商業(yè)轉(zhuǎn)我們就跟著轉(zhuǎn)。從我們項目所在的區(qū)域來講，商業(yè)項目有3-5個，體量都比較大，現(xiàn)在整體出現(xiàn)一種迷茫的狀態(tài)，但是每個項目的情況不一樣。商業(yè)市場不是打幾個廣告，喊幾句廣告就能起來的，它是需要沉淀的。所以，整個市場對于我們來說是喜憂參半。
[主持人]中海地產(chǎn)的情況呢？
[李素萍]對我們來說，上半年的銷量是超過我們預(yù)期的。因為，截止到目前，我們項目銷售已超過11個億，從套數(shù)來講也已超過1600套。這個數(shù)據(jù)對一個住宅大盤來講，是一個非�？上驳臄�(shù)字。之所以取得比較好的成績，這與我們產(chǎn)品品質(zhì)的市場認可度和洋湖垸片區(qū)的崛起都有關(guān)聯(lián)。
[主持人]袁總，興蘇廣場的情況呢？
[袁建平]興蘇廣場是一個50萬平米的綜合體，但是首期，我們?nèi)胧械漠a(chǎn)品也是以住宅為主，大概是90到149平的住宅，其實剛剛從各位的觀點可以看出，今年上半年的市場，基本上還是比較滿意的，包括對后市也是比較看好的。那么，確實對國家來講，我們一直的觀點是，國家不管出臺什么政策，應(yīng)該來說更多還是要去保護剛需。所以，開發(fā)這種產(chǎn)品，無論市場，政策怎么變，它的開發(fā)風(fēng)險會比較低。
[主持人]您的項目也有商業(yè)吧？
[袁建平]對，二期、三期是商業(yè)地產(chǎn)。我們項目處在萬家麗路核心主干道上，公司對售價有很高的期望值，自身的住宅比較成熟，有了動力之后才會繼續(xù)開發(fā)第二期，首期也是為二期、三期的酒店及寫字樓做一個相互之間的搭配推售。所以，對于同類型的商業(yè)產(chǎn)品，如果在同一階段進行推出的話，對于商業(yè)的溢價和增值應(yīng)該也會有很大的作用。
[主持人]特別想問一下中原的陳總，您認為上半年整個樓盤營銷的特點是什么？
[陳世霞]我們中原對于上半年的一個總結(jié)，可以說用一個詞來概括，就是在限速中行使。其實我們來看到一組數(shù)據(jù)，那就是，整個今年上半年的成交大概是5萬多套，成交面積大概是519萬平方米，與去年相比同比增長40%，是增長。但是同時我們也看到，我們周均的成交套數(shù)大概是2000套不到，歷史的最高值，2009。2010年，平均每周是3000多套，其實從這點來看，我們說他是在增長，但是數(shù)值是在放緩，其實用另外一句話來總結(jié)的話，我們覺得，整個房地產(chǎn)行業(yè)，無論是開發(fā)商也好， 還是代理公司也好，高增長時代的終結(jié)。
[主持人]那現(xiàn)在樓市進入了什么時代？您能說說您的看法嗎？
[陳世霞]穩(wěn)步增長的時代，不像以前有“暴利”的狀況。我覺得，未來一個很大的趨勢就是電商，現(xiàn)在很多網(wǎng)絡(luò)媒體在做電商，甚至有在淘寶做電商的。目前，電商的銷售情況也是不錯的。因為，現(xiàn)在市場上也在報道，說媒體是不是也要向電商發(fā)展？我覺得這是可以探討的。原來只看戶外、電視、報紙，現(xiàn)在無論是20歲的小伙子，還是60歲的大媽，都會上網(wǎng)絡(luò)搜索，他們一旦搜索，必然就會有商機存在。
[主持人]好，說到電商，坐在我旁邊的徐總肯定有發(fā)言權(quán)，請您談一談吧。
[徐光亞]現(xiàn)在我們正處在一個品質(zhì)高速增長的時代，為什么說是品質(zhì)增長呢？咱們做開發(fā)商的都知道，現(xiàn)在我們利潤不是一個“暴利”行業(yè)。我們現(xiàn)在的消費者都是很成熟的。我記得我剛來長沙的時候，或者咱們還是說三年前，那時候的消費者一線溝通的時候，和客戶溝通容積率的時候，大家都沒有概念。現(xiàn)在，很多客戶都可以跟你談這個東西了，對不對，甚至什么內(nèi)保溫、外保溫，營銷、規(guī)劃的東西，他可以跟你侃侃而談，為什么，那就是網(wǎng)絡(luò)，很多信息，那就是說，客戶在購買房屋的時候，不僅僅是看我有多少錢，我買一個水泥的殼子。那么，信息整合傳播時代的時候，我們不能單純的一個價格，因為價格其實是沒有整合的價值，我們產(chǎn)品的品質(zhì)，我們真正給客戶傳遞的生活品味，這個是我們要做的。
[主持人]謝謝徐總的回答，這個話題暫時告一段落。我們來看一份數(shù)據(jù)：來自長沙市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份以來，長沙掛牌出讓的地塊已達22宗，創(chuàng)下近6年來同期掛牌量新高。土地成交的熱度在上半年是一直在不斷蔓延，如：梅溪湖板塊、濱江新城、洋湖濕地片區(qū)等，到6月份，城南也開始加入到主戰(zhàn)場。在此想請問下各位，如何看待土地市場的熱度成交？它是否釋放出市場開始根本好轉(zhuǎn)的信號？各位下半年有無拿地計劃？比較看重哪一個熱點板塊的發(fā)展前景？
[徐光亞]我們接觸了很多開發(fā)商，在長沙也有許多合作伙伴，他們對長沙的樓市抱有很大的期望，都在長沙拿地了。
[主持人]盧總，您的項目在什么時候拿地的？
[盧彥峰]在前年拿地的，去年開工，預(yù)計在五年內(nèi)完成，一共37萬平方米。
[主持人]這是公司的第一個項目嗎？
[盧彥峰]不是。我們后續(xù)會在河西開發(fā)商業(yè)和寫字樓，這個項目將在五年內(nèi)完成。
[主持人]說到土地以及區(qū)域版塊熱點，進入6月份，我們似乎又關(guān)注到一個新的市場熱點，即稀缺性的別墅產(chǎn)品，據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年6月長沙將有30余個別墅項目集中開售，一場別墅盛宴即將呼嘯來臨，從碧桂園、綠城青竹園、金科到龍湖地產(chǎn)，高端的別墅市場的熱捧，似乎在不斷給市場以新的定義。別墅市場的高端興起，對于普通的住宅市場將會產(chǎn)生怎樣的影響？
[徐光亞]在去年、前年，剛需被壓制了。經(jīng)過這么久的積淀，今年，剛需得到了徹底的釋放。長沙別墅受到熱捧，說明長沙的消費群體還是很給力的，高端市場的走俏對普通商品住房會有一定的沖擊，但是目前樓市的主流仍是剛需為主，所以普通商品住房市場還是比較平穩(wěn)的，只是說在新政府執(zhí)政之下，政府用多樣的手段去調(diào)控、維護整個房地產(chǎn)市場的時候，樓市也會千變?nèi)f化，大家的選擇也會更多樣化。
[主持人]剛才，徐總談了他的觀點，有沒有不同意見？
[盧彥峰]這里我補充一點吧，其實徐總說得很對。像我們那個片區(qū)，首先以剛需和首改需求為主。那么，剛好龍湖入駐我們那個片區(qū)，實際上項目離我們那個片區(qū)非常近，那么，這預(yù)示著什么呢，自從龍湖進來以后，他們的售樓部開始展示開放，整個片區(qū)的價格就開始往上走了，為什么往上走？因為，我們那個片區(qū)已經(jīng)有教育配套、生態(tài)公園、還有一些醫(yī)療配套。那么龍湖進來，首先第一帶來了一線品牌進來，第二的話會在我們那里建一個體育文化公園，那么這就作為一個非常大的價值點，那么我們和客戶灌輸?shù)臅r候，我們這個片區(qū)，一個就體育文化公園，這個價值點的話，對客戶非常有吸引力，所以的話，那一片區(qū)的話，雖然我們沒開盤，但是那個片區(qū)其他樓盤的價格已經(jīng)在往上拔了，這個就是別墅給普通住宅帶來的影響力。
[陳世霞]我們統(tǒng)計過，長沙近半年內(nèi)，別墅供應(yīng)約5500套，7月份還將有2個純別墅項目推出，其他的項目則是正常銷售。那么，長沙總共有30幾個別墅項目在售、在賣，從這個量來說，別墅項目的競爭其實是非常激烈的。比如現(xiàn)在的熱門板塊濱江新城，各別墅項目之間搶奪客戶的現(xiàn)象屢見不鮮，可以看出各項目之間的競爭是非常激烈的。所以，我們認為最近兩年別墅在銷售上還是運作上都蠻有難度的。但是，未來別墅絕對是稀缺資源，這也是毋庸置疑的。
[主持人]漁人碼頭的基本情況，請徐總介紹一下。
[徐壯麗]漁人碼頭是市政府一個重點商業(yè)工程，整個工程的進度在7月18日會進行封頂儀式，現(xiàn)在在豪庭已經(jīng)展示出來了，展示效果還是比較好的。因為，它畢竟是作為一個高端商業(yè)體出現(xiàn)的。對于這樣一種類型的商業(yè)體，在全國范圍內(nèi)來說也是不多見的，在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的城市也就1-2個，就算是一線城市廣州也沒有像漁人碼頭這種模式的商業(yè)體，而上海也只有新天地、外灘。所以，針對漁人碼頭這個項目，我們更多地是追求它能為整條湘江帶來什么？能夠牽動多少高端商業(yè)？這是漁人碼頭所追求的，也是我們所追求的。
[主持人]徐總給我們介紹了漁人碼頭的基本情況，給我的感覺是漁人碼頭是一種新的商業(yè)模式。
[徐壯麗]漁人碼頭不是一個綜合體，它是純商業(yè)體，而且是與湘江零距離接觸的商業(yè)體，也是長沙唯一一個與湘江零距離接觸的商業(yè)體。它的定位是高端商業(yè)，像亞歷山大集團已經(jīng)進駐了，金錢豹的意向也比較明確，這些高端品牌帶來的士氣是很大的。我們的目標是將它打造成以休閑、娛樂、餐飲、明星展示為四大主題的商業(yè)體。因為，長沙本來是娛樂之都、休閑之都，我們在原來商業(yè)的基礎(chǔ)上將進一步提升品質(zhì)�，F(xiàn)在各方面進展都很順利，效果也很好。
[主持人]徐總，漁人碼頭的價格將會是什么樣子？
[徐壯麗]根據(jù)目前的蓄客情況來看，客戶對我們的地理位置、規(guī)劃、業(yè)態(tài)的定位等各方面都是肯定的姿態(tài)。漁人碼頭將在9月份開盤。但是，我們對外銷售的量占比只有20%，其他的80%是自持的。因為，這個項目的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮�。你想一下，如果�?0年前，你去上海外灘那里買200平米的鋪位，到現(xiàn)在你買的200平米會是什么樣子？那是寸土萬金，不是寸土寸金。
[主持人]好的。漁人碼頭是純商業(yè)體。那么，我們再來看一組數(shù)據(jù)，6月份長沙樓市60多個項目預(yù)計開盤推新，環(huán)比5月份30多個開盤數(shù)量，上升幅度較大，市場整體活躍。然而事實上，5月份以來，長沙地區(qū)新建商品房供應(yīng)量、網(wǎng)簽量環(huán)比均出現(xiàn)一定下滑，“紅五月”市場預(yù)期落空，成交水平略顯乏力。最近，中國銀行業(yè)面臨最嚴重的“錢荒”，各行上演“搶錢大戰(zhàn)”引起市場恐慌的話題，各位是怎么看的？長沙樓市何去何從？對于下半年的樓市您有怎樣的預(yù)期與期許？如何分析購房者的置業(yè)心態(tài)?
[陳世霞]之前也有媒體采訪過這個話題。其實，我們的判斷是，最近炒得火熱的“錢荒”，各方面的解讀有些過度了。因為，每年都會有一個“錢荒”的高峰期，可能是由于今年的國際形勢有一些變化，如美國要結(jié)束QE3寬松的貨幣政策等，引起了一連串的連鎖反應(yīng)，股價跌了，黃金跌了……貨幣資金出現(xiàn)問題，也勢必會影響到房地產(chǎn)行業(yè)。我們到長沙銀行了解過，長沙銀行的貸款金額還是比較充足的，不是市場上描述的那樣“銀行沒有錢了”，其實不是這樣子的。
今年5月份出現(xiàn)的“錢荒”，政府并沒有按照往年的做法投入貨幣，而是對貨幣政策更加收緊了。那下半年的契機會在哪里呢？我們認為，政府可能對首套產(chǎn)品的利息、首付做一些調(diào)整。因為對首付的調(diào)整，市場的呼聲是很高的。一旦呼聲很高，政府勢必會考慮市場的聲音。所以，我們預(yù)計，如果下半年銀行在信貸方面有收緊動作的話，那降息、降首付的可能性是有的。
[主持人]政府一直是支持的。
[陳世霞]對，但是沒有行動。
[主持人]在這個時候我更關(guān)注商業(yè)部分，政府在這個時候?qū)ι虡I(yè)部分會不會有什么做法呢？
[袁建平]其實，長沙房地產(chǎn)從06年開始，地方政府的調(diào)控還是比較明智的。前幾年，住宅的供應(yīng)量很大，而近兩年，商業(yè)綜合體卻呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，純商業(yè)也有了，商業(yè)發(fā)展趨勢越來越明顯。政府調(diào)控完住宅以后會不會調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)呢？我想這還是得看政府對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度如何。我覺得，長沙目前的綜合體市場還是處于良性的狀態(tài)中。但是，某些行業(yè)，比如酒店業(yè)由于數(shù)量龐大，容易陷入惡性競爭。但全盤調(diào)控商業(yè)的可能性，在我看來是不大的，可能會調(diào)控其中的某一塊物業(yè)吧。而對于酒店業(yè)，也許會出臺一些針對性的政策指導(dǎo)。
[主持人]徐總，關(guān)于這個話題有沒有要跟我們分享的？
[徐壯麗]對于政策刺激方面，我在這里不做過多的評論。我要講的一點是，作為漁人碼頭項目來說，目前國家的微調(diào)應(yīng)該暫時不會涉及到商業(yè)地產(chǎn)，就算會涉及，估計出臺也是明年的事情。我認為，不管政策怎么調(diào)，自己的內(nèi)功一定要做好。像漁人碼頭，不管是奧克斯、奧克萊斯還是德思勤，我們還不能跟他們相提并論。但是，我們要打造一個熱點，走差異化的道路，這樣才能有更大的生存空間。所以，不管政策怎么變，它不會針對某個企業(yè)，它針對的是整個市場。我相信，路還是人走出來的。
[主持人]好。我們知道堪稱業(yè)內(nèi)“白皮書”的《2013長沙樓市中報》以及一年一度的行業(yè)盛會2013上半年長沙樓市排行榜即將于7月25日出爐，很多業(yè)內(nèi)人士對報告數(shù)據(jù)也很是關(guān)注和好奇，唯有數(shù)據(jù)才是真相，在此，我想請問下專門撰寫本次半年報的長沙市房產(chǎn)研究中心的專家，能否給我們提前透露下相關(guān)情況，與往年相比本次的半年報有怎樣的新特色，新特征？
[張坤玲]目前，2013年長沙樓市半年報正在進行收集，與往年相比，用真實數(shù)據(jù)說話，不僅對房地產(chǎn)政策，土地市場，開發(fā)投資，新建商品房市場，二手房市場，抵押市場等情況進行全面回顧，更就商品房市場中的新建商品住房、商業(yè)門面、辦公寫字樓等細分產(chǎn)品批準預(yù)售、網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)進行了權(quán)威分析，同時對各熱門板塊市場情況及商品房待售情況進行了專業(yè)解讀，首度公布長沙樓市2013年上半年價格指數(shù)、景氣指數(shù)、健康指數(shù)三大指數(shù)為市場評測，全面還原長沙樓市上半年發(fā)展軌跡，結(jié)合市場需求深入梳理市場推進脈絡(luò)，為政府決策提供參考，為樓市夢導(dǎo)航，而上半年長沙樓市排行榜六大榜單全依托真實權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)榜，樓市夢漸行漸近，為廣大為夢先行的榜樣樓盤推力！
[主持人]謝謝。感謝各位嘉賓的到來。本期會客廳到此結(jié)束。
