[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好！歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是政法頻道主持人楊理。
“樓市有成敗，銷冠有話說(shuō)！”從上個(gè)月開始，咱們樓市會(huì)客室全新重磅推出了【我是銷冠】銷售數(shù)據(jù)排行市場(chǎng)座談會(huì)，邀請(qǐng)到每月銷售排行入榜的名盤聯(lián)合座陣，為我們權(quán)威播報(bào)當(dāng)月的樓市真實(shí)銷售數(shù)據(jù)。
今天又到了我們5月份【我是銷冠】的訪談時(shí)間，非常榮幸在這里請(qǐng)到了5月份的網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)排行榜榜上有名的幾位地產(chǎn)大佬，共同作客咱們的《0731樓市會(huì)客室》，為我們剖析市場(chǎng)，還原真相，傳遞長(zhǎng)沙樓市正能量！歡迎各位！
他們分別是：
中國(guó)鐵建山語(yǔ)城營(yíng)銷總監(jiān)胡鵬；
中信新城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人；
中庭國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)陳靜；
和泓地產(chǎn)湖南公司策劃經(jīng)理王妍；
鑫遠(yuǎn)集團(tuán)營(yíng)銷副經(jīng)理陳振；
珠江花城銷售經(jīng)理王述超；
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心分析師毛欣欣；
[主持人]我們非常歡迎各位來(lái)到我們的樓市會(huì)客室，首先我們先梳理一下在5月份樓市比較熱門的一些關(guān)鍵詞。各位之前有溝通，也看過(guò)我們的一些資料，這些熱門詞可以先給大家一些提示：買房時(shí)機(jī)、房產(chǎn)稅和拿地?zé)�。先說(shuō)第一個(gè)“買房時(shí)機(jī)”熱門詞，這是有背景的：樓市預(yù)言帝任志強(qiáng)在5月份出席活動(dòng)時(shí)說(shuō)過(guò)不管什么時(shí)候買房，以后房?jī)r(jià)都會(huì)比現(xiàn)在高。對(duì)于預(yù)言帝的這種“唱漲論”，你們有什么樣的看法？首先請(qǐng)王總回答。
[王述超]作為我個(gè)人而言，其實(shí)在地產(chǎn)界，很早以前有過(guò)相關(guān)的一個(gè)說(shuō)法，如果你買房的話，你任何時(shí)候買可能都不會(huì)晚，這可能跟任總的預(yù)言有一定的類似性。針對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)論是城市推進(jìn)和中部五省長(zhǎng)沙市處于低位狀況來(lái)說(shuō)，對(duì)于目前長(zhǎng)沙市市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，5月份上市公司的回款等各方面，壓力都比較大，可能到了月中，房?jī)r(jià)優(yōu)惠措施會(huì)比較大一點(diǎn)，這跟任總提出來(lái)的買房論會(huì)比較符合預(yù)期，也就是說(shuō)對(duì)長(zhǎng)沙市有購(gòu)房預(yù)期和購(gòu)房需求的各位人士來(lái)說(shuō)，5月份、6月份和年底應(yīng)該是非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
[主持人]對(duì)于任志強(qiáng)上漲論的理解，目前中信正在推一個(gè)新品，前段時(shí)間我有去了解過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，目前中信新城的新品市場(chǎng)反饋怎么樣？大家對(duì)于產(chǎn)品的認(rèn)可度怎么樣？
[中信新城]產(chǎn)品的認(rèn)可度是比較高的，購(gòu)買我們項(xiàng)目的業(yè)主覺得我們項(xiàng)目的升值空間和發(fā)展?jié)摿Χ际蔷薮蟮�。我們�?xiàng)目地處南城，我們推出的產(chǎn)品也不是新產(chǎn)品，只是普通的住宅，只是我們的住宅地理位置比較好，臨奧克萊斯、地鐵線等各方面比較完善的社區(qū)、學(xué)校、小學(xué)、中學(xué)都會(huì)有。而且，基本上南城整個(gè)房?jī)r(jià)在長(zhǎng)沙市是比較偏低的，基本上是在5500—6500元/平之間，升值空間還是很大。
[主持人]想問(wèn)一下胡總，目前您的項(xiàng)目也在推一些產(chǎn)品出來(lái)，而且您的項(xiàng)目是在北城，北城對(duì)您項(xiàng)目的認(rèn)可度如何？
[胡鵬]應(yīng)該說(shuō)，剛剛何總所在的南城，從傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)比北城人氣更旺，北城板塊的特點(diǎn)跟其他板塊特點(diǎn)不同，北城更加強(qiáng)調(diào)宜居性，環(huán)境會(huì)更好，交通通達(dá)性也更好。所以在這一塊，我們項(xiàng)目追求的是建設(shè)成環(huán)境資源、交通的通達(dá)性、全資源配套式的綜合性社區(qū)，所以我非常贊同任志強(qiáng)任總的觀點(diǎn)。就目前整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，它還處在一個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，無(wú)論什么時(shí)候買房，未來(lái)房?jī)r(jià)都會(huì)漲。而美國(guó)或者其他國(guó)家的房地產(chǎn)已經(jīng)非常成熟了，已經(jīng)進(jìn)入到了二手房的時(shí)期，那個(gè)時(shí)候買房可能跟現(xiàn)在不一樣。
[主持人]我理解你的意思了，從大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，其實(shí)在任何時(shí)候買房都是合適的，因?yàn)檫@是大勢(shì)所趨，房?jī)r(jià)肯定要比現(xiàn)在高。但從微觀來(lái)講，對(duì)于購(gòu)房者，目前是買房的好機(jī)會(huì)嗎？
[胡鵬]現(xiàn)在是買房的好機(jī)會(huì)，長(zhǎng)沙現(xiàn)在正在規(guī)劃一個(gè)千萬(wàn)級(jí)國(guó)際大都會(huì)，并且今年10月份會(huì)開通地鐵，這些東西都會(huì)帶來(lái)地價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲，那么在這些東西實(shí)現(xiàn)之前買房，你的房?jī)r(jià)自然會(huì)有很大的升值空間。所以，現(xiàn)在依然是買房的好時(shí)期。
[主持人]胡總旁邊這一位是陳總，鑫遠(yuǎn)現(xiàn)在有一個(gè)項(xiàng)目是和城，也是新推出的產(chǎn)品，目前怎么樣？
[陳振]我們跟中信新城只有一路之隔，我覺得這個(gè)不是壞事。中信新城這個(gè)項(xiàng)目比我們?cè)缫恍�，和城是今年推出�?lái)的，說(shuō)實(shí)話中信的何總也說(shuō)了南城的情況，非常贊同，南城的地理位置和整個(gè)政府的規(guī)劃，包括一些配套，確實(shí)決定了它的發(fā)展?jié)摿�，比周邊區(qū)域要大一些。所以我們今年和城也是借助這個(gè)位置的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)推出合適的、具有高性價(jià)比的產(chǎn)品，達(dá)到了熱銷的目的。目前銷售情況是比較符合我們的心里預(yù)期的。
[主持人]陳總其實(shí)您是回答了兩個(gè)問(wèn)題，任何時(shí)期都是買房的好機(jī)會(huì)，選擇南城更好。對(duì)嗎？
[陳振]這是我個(gè)人的理解，如果針對(duì)長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，確確實(shí)實(shí)。因?yàn)楝F(xiàn)在總體的價(jià)格還是處于中低位，就它本身的發(fā)展?jié)摿?lái)說(shuō)，前景是非常好的。而且現(xiàn)在地鐵馬上要運(yùn)營(yíng)，整個(gè)長(zhǎng)沙都在打造成大都會(huì)模式。所以，目前來(lái)說(shuō)，我們覺得只要是你擁有置業(yè)資金，任何時(shí)候買房一定好的時(shí)機(jī)。
[主持人]王總說(shuō)說(shuō)你的看法吧！
[王妍]河西岳麓區(qū)包括梅溪湖的代表說(shuō)：建議買房宜早不宜遲。從微觀片區(qū)，從梅溪湖來(lái)說(shuō)，和泓占據(jù)是比較好的黃金時(shí)期，這個(gè)時(shí)間段還沒(méi)有過(guò)多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而在下半年將有十余家品牌房企入市，這勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)梅溪湖的炒作及發(fā)展，也會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。我們從去年拿地，到2012年7月底摘牌，再到4月13號(hào)開盤，僅僅花了8個(gè)多月的時(shí)間。目前開盤，從所推的貨源來(lái)看，性價(jià)比都是非常高的。因?yàn)樗磥?lái)的升值潛力巨大，尤其是年底即將開通的地鐵二號(hào)線，和梅溪湖逐步落實(shí)的各大配套，這些因素勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)整個(gè)梅溪湖的房?jī)r(jià)上漲。
[主持人]通過(guò)剛才各位嘉賓的回答，大家對(duì)于預(yù)言帝任總的言論是持贊同的觀點(diǎn)。問(wèn)一下陳靜陳總，以上嘉賓的觀點(diǎn)，您是同上還是有不同的看法？
[陳靜]其他幾位代表同仁他們的產(chǎn)品跟我們項(xiàng)目有一些不一樣，我們項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)是投資比較多的項(xiàng)目，這一塊來(lái)說(shuō)，其實(shí)現(xiàn)在投資跟剛需這一塊，其他同仁都是剛需，現(xiàn)在這種剛需與投資這一塊并沒(méi)有很大的區(qū)別，現(xiàn)在很多投資也是一種剛需，很多外地也好，本市的消費(fèi)群也好，他們其實(shí)很多都是，基本上像我們項(xiàng)目大部分是以投資為主，這個(gè)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是一種剛需，這個(gè)時(shí)候我覺得從這兩個(gè)層面來(lái)看，買房的話我認(rèn)為投資也好，還是所謂的自住型需求也好，只要是達(dá)到自己的需求點(diǎn)的成熟以后，包括自己資金的利用率到了一定程度之后，覺得都是可以出手，任何時(shí)期都是可以考慮。
[主持人]不管是剛需產(chǎn)品還是投資產(chǎn)品，買房都是好機(jī)會(huì)
[陳靜]第二個(gè)方面來(lái)說(shuō)，整個(gè)長(zhǎng)沙的城市發(fā)展也確實(shí)還是在發(fā)生很大的變化，這對(duì)剛需也好，對(duì)投資也好都是很好的時(shí)期。
[主持人]這是應(yīng)大勢(shì)所趨，大的潮流，在大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)做任何事情都是正確的選擇。但是我想說(shuō)在有的時(shí)候并不一定是絕對(duì)的，下面這個(gè)關(guān)鍵詞是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅將會(huì)在全國(guó)進(jìn)行推行，一直都說(shuō)得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而且5月份有預(yù)言說(shuō)房產(chǎn)稅預(yù)計(jì)今明兩年會(huì)在長(zhǎng)沙試點(diǎn)，各位看待房產(chǎn)稅的事，會(huì)不會(huì)對(duì)之前任總所提的看漲論有一些懷疑和影響，會(huì)產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)動(dòng)蕩嗎？
[陳靜]我先談一下房產(chǎn)稅，目前長(zhǎng)沙的征收概念現(xiàn)在還沒(méi)有出爐，長(zhǎng)沙的存量房是一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)，將近7000萬(wàn)。如果對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，這將會(huì)直接影響長(zhǎng)沙樓市。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市排名中其實(shí)是相對(duì)靠后的。但今天上午看到一個(gè)信息，目前中國(guó)30大富裕城市，長(zhǎng)沙卻榜上有名。也許大家對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展空間及提升價(jià)值仍持保留意見，甚至對(duì)樓市表現(xiàn)比較失望和恐懼。其實(shí)，我覺得沒(méi)有必要擔(dān)心，因?yàn)閺姆績(jī)r(jià)和城市匹配這塊來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙未來(lái)的提升空間還是很大。
[主持人]你說(shuō)的沒(méi)有必要擔(dān)心，是您覺得這方面還離我們很遠(yuǎn)？還是即便近在咫尺，對(duì)我們所產(chǎn)生的影響也是微乎其微的？
[陳靜]在短期內(nèi)，即使在未來(lái)一年兩年內(nèi)有這種政策實(shí)施，從政策層面來(lái)講，這是對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范，一旦規(guī)范之后，這個(gè)市場(chǎng)還是會(huì)朝著健康或者說(shuō)好的方向去發(fā)展。在這種情況下，我覺得影響可能會(huì)有，但對(duì)住房這一塊的影響不是很大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是利大于弊，。
[主持人]陳總闡述的觀點(diǎn)，不知道是不是代表了各位心里的想法？有沒(méi)有不同的意見？
[胡鵬]現(xiàn)在很多時(shí)候，大家喜歡把某一種政策的出臺(tái)直接跟房?jī)r(jià)掛鉤，其實(shí)房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)是兩種概念。在美國(guó)和香港都有房產(chǎn)稅，但房?jī)r(jià)沒(méi)有受到影響而降低，反而有攀升之勢(shì)。中國(guó)的重慶和上海也有房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)仍然在上漲，所以房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)并沒(méi)有直接的因果關(guān)系。房?jī)r(jià)過(guò)熱的原因更多的是由于投資性購(gòu)買所導(dǎo)致的。所以我建議大家在購(gòu)房置業(yè)時(shí)應(yīng)理性思考，畢竟房子是一輩子住的地方，希望大家不要存在房產(chǎn)稅來(lái)了房?jī)r(jià)必降這種意識(shí)誤區(qū)，它們是兩碼事。
[主持人]剛才胡總在闡述他觀點(diǎn)的時(shí)候，我看到王總在點(diǎn)頭，但看到王總和陳總似乎比較淡定，兩位是不是有不同的意見？
[王妍]像胡總說(shuō)到的，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市并沒(méi)有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的實(shí)施而對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。其實(shí)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的目的很明確，房產(chǎn)稅的實(shí)施不是為了控制房?jī)r(jià)、抑制房?jī)r(jià)，而是在規(guī)范市場(chǎng)，包括增加經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式。所以我認(rèn)為，房產(chǎn)稅即使在長(zhǎng)沙試點(diǎn)，對(duì)于長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)，但可能會(huì)小范圍增加一些置業(yè)人群的壓力。
[陳振]房產(chǎn)稅其實(shí)是一個(gè)很大的話題。從上海、重慶的試點(diǎn)，到之前傳言湖南、湖北會(huì)成為試點(diǎn)城市，大家都在猜測(cè)。剛才各位都說(shuō)了，房產(chǎn)稅本身只是政府調(diào)控市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)的手段，目的在于調(diào)控投機(jī)性、投資性的需求而不是調(diào)控房?jī)r(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范來(lái)說(shuō)，它應(yīng)該是好的手段。那它到底會(huì)不會(huì)在長(zhǎng)沙進(jìn)行試點(diǎn)呢？我個(gè)人覺得這是地方政府與中央的博弈，我想作為地方政府肯定是不希望房產(chǎn)稅降在長(zhǎng)沙。但是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍是否會(huì)選擇長(zhǎng)沙，這不是我們能決定的。長(zhǎng)沙從價(jià)格、市場(chǎng)量各方面考量都不是鋒芒很露的城市，所以成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的概率不是很大，但是我們也做好了房產(chǎn)稅落戶長(zhǎng)沙的準(zhǔn)備。
[主持人]似乎陳總的觀點(diǎn)要偏微觀謹(jǐn)慎一些，如果我沒(méi)理解錯(cuò)，您的意思是前進(jìn)道路是曲折的，但前途是光明的，對(duì)嗎？你把房產(chǎn)稅的試點(diǎn)理解為當(dāng)中的一些小插曲，但一直是在往上走，是不是這樣理解？
[陳振]對(duì)，確實(shí)毫無(wú)疑問(wèn)。不光是開發(fā)商，還是置業(yè)的消費(fèi)者，實(shí)際上他們都覺得長(zhǎng)沙現(xiàn)在是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)、房?jī)r(jià)不會(huì)有大波動(dòng)的城市，所以今后這種趨勢(shì)應(yīng)該說(shuō)還是基本上處于穩(wěn)步向前的良好狀態(tài)。
[主持人]剛才大家所有的觀點(diǎn)似乎印證了在5月份發(fā)生的一系列事情，跟我們下面說(shuō)的關(guān)鍵詞有關(guān)，就是“拿地潮”：洋湖垸有4宗地塊被合能地產(chǎn)、四川藍(lán)光等大型房企高溢價(jià)拿下；5月23日，岳麓區(qū)濱江新城A—7地塊以7983元/㎡樓面單價(jià)被漁人碼頭收入囊中。各位如何看待河西市場(chǎng)土地成交熱？土地市場(chǎng)的活躍又給我們?cè)鯓拥念A(yù)示？高地價(jià)會(huì)不會(huì)帶動(dòng)“面包、面粉”的上漲？
[王妍]目前，從河西的濱江、洋湖以及梅溪湖三大板塊來(lái)說(shuō)，這三個(gè)區(qū)域均是長(zhǎng)沙最為熱點(diǎn)的區(qū)域，外來(lái)品牌開發(fā)商也都看中了這些區(qū)域的發(fā)展前景。剛剛主持人問(wèn)到，這個(gè)會(huì)不會(huì)變相影響房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)目前來(lái)說(shuō)，包括藍(lán)光拿的地的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到4800元/㎡樓面價(jià)，基本上和目前在售的住宅價(jià)持平，甚至快超越這個(gè)價(jià)格。但是從整個(gè)梅溪湖發(fā)展來(lái)看，它的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)都是比較有優(yōu)勢(shì)的。剛剛說(shuō)了，面粉漲了、工人價(jià)格漲了、器械漲了，那房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)跟著漲。
[主持人]河西市場(chǎng)土地成交熱，是不是反映就是這個(gè)特點(diǎn)還是市場(chǎng)就是如此？中國(guó)的市場(chǎng)也處在這種狀態(tài)嗎？我們知道，土地市場(chǎng)成交活躍不光是在河西，全國(guó)許多地區(qū)的土地成交都比較活躍。
[胡鵬]我談一談，我們也有一個(gè)項(xiàng)目在王總項(xiàng)目旁邊，我們?nèi)ツ?0月份剛拿過(guò)地，所以對(duì)河西梅溪湖有個(gè)大概的了解。就像剛剛說(shuō)的，價(jià)格上漲是因?yàn)樗械某杀径荚谏蠞q。長(zhǎng)沙在建設(shè)各大型項(xiàng)目時(shí)，政府自然會(huì)加大配套資源的建設(shè)，如路網(wǎng)、北邊的兩館一廳建設(shè)，這些建設(shè)都需要錢，而這些錢都來(lái)自于未來(lái)的土地拍賣價(jià)格。同樣的，這些東西建好后，比如梅溪湖或者南城某些板塊，隨著資源配套的介入，它的價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)非�？�。那么我覺得整個(gè)長(zhǎng)沙現(xiàn)在不管東南西北都處在大的建設(shè)過(guò)程中，這種建設(shè)過(guò)程中導(dǎo)致的價(jià)格上漲，我覺得很正常，應(yīng)該說(shuō)未來(lái)面粉上漲之后面包自然會(huì)上漲，面包上漲之后會(huì)更體現(xiàn)這個(gè)價(jià)值。
[主持人]剛剛您提到東南西北都在搞大建設(shè)，包括鑫遠(yuǎn)和中信都在施工，這對(duì)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生良性的互動(dòng)嗎？
[中信新城]土地成交量漲，房?jī)r(jià)漲是很自然事情，對(duì)整個(gè)社會(huì)的推進(jìn)是一件好事。從近期幾塊熱門的地塊來(lái)看，梅溪湖板塊已經(jīng)熱了很長(zhǎng)時(shí)間了，并且會(huì)繼續(xù)熱下去。針對(duì)南城來(lái)說(shuō)，梅溪湖的房?jī)r(jià)漲得越快，對(duì)我們?cè)接泻锰�。而�?duì)整個(gè)長(zhǎng)沙市來(lái)說(shuō)，發(fā)展大河西，對(duì)整個(gè)融城的加速都有利好。
[主持人]好多老百姓可能只會(huì)單純的看價(jià)格、看數(shù)字，當(dāng)您說(shuō)到房?jī)r(jià)上漲是利好的時(shí)候，我想問(wèn)一下坐在旁邊的王總，您怎么看？
[王述超]應(yīng)該從信用指數(shù)或消費(fèi)指數(shù)來(lái)分析房?jī)r(jià)。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在中部五省處于靠后位置，也就是說(shuō)長(zhǎng)沙市更懂得消費(fèi)、更懂得享受生活、更懂得提高生活品質(zhì)，房?jī)r(jià)不能作為衡量城市信用指數(shù)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，它只能作為城市發(fā)展的指標(biāo)而已。普通大眾在看待房?jī)r(jià)的時(shí)候應(yīng)該保持一種平常心的心態(tài)。隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，包括地鐵、大都會(huì)的建設(shè)，我們希望長(zhǎng)沙發(fā)展越來(lái)越好。與其相適應(yīng)，伴隨著城市發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)也許會(huì)有翻番或上漲，我們都應(yīng)以平常心看待房?jī)r(jià)的上漲，不要保持一種敏感性的心態(tài)來(lái)接受房?jī)r(jià)。
[主持人]想跟消費(fèi)者說(shuō)的是，花這樣的價(jià)錢購(gòu)買產(chǎn)品，想一想過(guò)去住的房子品質(zhì)怎么樣，現(xiàn)在又是怎樣的。我個(gè)人有一種感覺，很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)同一個(gè)板塊的不同樓盤價(jià)格差別很大，這中間是有原因的：很多消費(fèi)者認(rèn)可這個(gè)樓盤，說(shuō)明項(xiàng)目前期投入、政府的投入是有價(jià)值的，消費(fèi)者看得到。所以，需要大家有一個(gè)理性的觀點(diǎn)看待房?jī)r(jià)的高與低、漲與否。
下面看看第二個(gè)問(wèn)題。我想請(qǐng)問(wèn)一下各位，特別是毛老師，如果需要對(duì)今年1—5月份長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的樓市畫一個(gè)圖表，您覺得它最像哪一個(gè)幾何圖形？這有幾個(gè)選項(xiàng)：一個(gè)是射線狀，一個(gè)是60度銳角，還有正弦弧線，還有一個(gè)平行直線。
[毛欣欣]我認(rèn)為是根弦弧線，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1—4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)來(lái)看，1月份是100.9；2月份是101.3；3月份是101.6，4月份是101.2。價(jià)格指數(shù)經(jīng)歷了先上升后回落。但從總體來(lái)說(shuō)，上下波動(dòng)的幅度較窄。
[主持人]你覺得從這樣一個(gè)圖里面，您能看出長(zhǎng)沙市場(chǎng)的變化是不是也體現(xiàn)出了政策的效果？
[毛欣欣]新國(guó)五出臺(tái)之后市場(chǎng)反映還是比較大的。
[主持人]接下來(lái)這個(gè)問(wèn)題還是想問(wèn)你，王石為什么沒(méi)有像2007年那樣拋出“拐點(diǎn)論”，這也有四個(gè)選項(xiàng)：賣拐賣兩次，沒(méi)新意；怕被媒體攻；今年真的沒(méi)拐；自己偷偷拐了。請(qǐng)你選一個(gè)最貼切的描述。
[毛欣欣]在我看來(lái)，當(dāng)時(shí)王石的“拐點(diǎn)論”是有背景事件的：廣州新建商品房成交量下降，被記者問(wèn)的時(shí)候提到這個(gè)問(wèn)題，既然是基于成交量來(lái)說(shuō)拐點(diǎn)，所以我覺得也可以根據(jù)長(zhǎng)沙，現(xiàn)在1—5月份成交量的走勢(shì)情況來(lái)看一下，實(shí)際上1月份長(zhǎng)沙的成交量是比較大的，2月份環(huán)比下降，3月份又上升了，4月份、5月份又開始往下走，但是4月份、5月份的波動(dòng)特別小，4月份下降了3.05%，5月份只是下降了1.69%，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)成交這一塊，說(shuō)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)。
[主持人]您這有很多準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，我想請(qǐng)您為我們分析一下，上個(gè)月我們長(zhǎng)沙市的新房和二手房的數(shù)據(jù)情況及同比和環(huán)比發(fā)生了哪些具體變化。
[毛欣欣]今年5月新增批準(zhǔn)預(yù)售153.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.41%，環(huán)比減少32.47%。新建商品房網(wǎng)簽155.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%，環(huán)比減少1.69%。今年的供需均要好于去年同期，但與上月相比，新建商品房供應(yīng)減少幅度較大，成交情況也略有下滑。二手房成交面積87.81萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)62.91%，二手房成交仍處于高位。
[主持人]今天在座的各位都是在5月份表現(xiàn)非常出色的樓盤代表，我們知道相比傳統(tǒng)的紅五月，其實(shí)今年的5月份市場(chǎng)成交好像還不如4月份，對(duì)不對(duì)？
[毛欣欣]是的，有點(diǎn)下滑。
[主持人]為什么紅五月反而不如4月份？請(qǐng)各位結(jié)合各自樓盤的情況來(lái)談一談感受吧。
[陳振]鑫遠(yuǎn)目前在南城的兩個(gè)項(xiàng)目，銷售情況都比較好。4月份的銷售情況比5月份略好，這與推盤節(jié)奏有關(guān)。年后，項(xiàng)目的第一次開盤節(jié)點(diǎn)大多定在4月份，多數(shù)認(rèn)為這是個(gè)比較合適的時(shí)間，4月份涵蓋了所有2月、3月的客源，已經(jīng)有一定的客戶累積了，一開盤當(dāng)然就會(huì)有一定量的爆發(fā)，這是4月份銷量火爆的潛在原因。而對(duì)于5月份來(lái)說(shuō)，它其實(shí)是一種延續(xù)，5月的銷量只是表現(xiàn)當(dāng)月續(xù)客的積累，如果和幾個(gè)月的累積量相比是會(huì)有差距的。但目前來(lái)說(shuō)，5月的銷量仍在我們的預(yù)料之中，應(yīng)該不會(huì)是拐點(diǎn)，所以不會(huì)擔(dān)心。
[主持人]剛“隔壁鄰居”談了自己的感受，那中信新城5月份和4月份有差異的原因又是什么呢？
[中信新城]其實(shí)我覺得，從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年5月份和4月份差異不是很大。除了5月份推盤數(shù)量較多之外，其他沒(méi)有太多不一樣的地方。
[主持人]一說(shuō)到“紅五月”，可能大家習(xí)慣于在這樣一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn)去做推盤活動(dòng)。目前的市場(chǎng)環(huán)境似乎越來(lái)越精細(xì)化了，每個(gè)公司都有自己的節(jié)奏、操作模式和方法，如果用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)去套，可能就有點(diǎn)生搬硬套了。上半年就要過(guò)去了，6月最后的銷售沖刺時(shí)間也過(guò)半，各位能談?wù)勀壳案髯詷潜P的業(yè)績(jī)指標(biāo)完成情況嗎？結(jié)果是否符合心里的預(yù)期呢？
[王述超]珠江麗城作為珠江系列產(chǎn)品的一個(gè)版塊，它無(wú)論從自身品牌的定位還是從產(chǎn)品戶型等各方面都有了很大的提升。從今年1月份珠江麗城亮相北城開始，1—5月，平均每月的銷售量都在100至120套左右，這個(gè)銷量基本達(dá)到了上半年珠江麗城要求完成的銷售指標(biāo)任務(wù)；在價(jià)格上，珠江麗城也有所突破，戰(zhàn)勝了8000元/㎡的大關(guān)，這為我們9月份將推出市面上相對(duì)稀缺的洋房產(chǎn)品打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
[主持人]看來(lái)王總很有信心，下半年應(yīng)該還能拿出一個(gè)更加滿意的成績(jī)單。胡總，北邊的王總項(xiàng)目還不錯(cuò)，您下半年的計(jì)劃安排怎么樣？下半年的期許又是什么呢？
[胡鵬]我們集團(tuán)今年的年度指標(biāo)任務(wù)比較重。上半年的指標(biāo)任務(wù)基本達(dá)成，應(yīng)該說(shuō)跟王總那邊的情況較類似，基本上月均100套左右，但下半年任務(wù)會(huì)更重一些。就目前的趨勢(shì)來(lái)看，客戶對(duì)我們的全實(shí)景現(xiàn)房的認(rèn)可度頗高，產(chǎn)品尤其受剛需客戶的青睞。所以我們現(xiàn)在的首要任務(wù)是與我們的潛在客戶形成共識(shí)，將他們轉(zhuǎn)換成我們的目標(biāo)客戶。對(duì)于年度的任務(wù)指標(biāo)完成情況，我們還是非常有信心的。下半年，我們希望有更多的客戶能夠和我們好的產(chǎn)品形成共融的態(tài)勢(shì)。
[主持人]您的意思是希望客戶懂您的產(chǎn)品，對(duì)嗎？
[胡鵬]對(duì)。
[主持人]那中信新城呢？
[中信新城]今年我們的銷售任務(wù)其實(shí)挺艱巨的，從去年中信新城二三期產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)的推出到今年投資性寫字樓公寓、剛需產(chǎn)品的面市，其實(shí)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，這么多產(chǎn)品都要在8月份清盤，目前來(lái)看難度有一點(diǎn)點(diǎn)大。
[主持人]那會(huì)做一些調(diào)整嗎？
[中信新城]基本上是不會(huì)調(diào)整的。其實(shí)我們現(xiàn)在的銷售形式還是可以的，到現(xiàn)在為止住宅已經(jīng)賣掉了600多套，接近75%以上，剩下的不到25%，大概還有兩個(gè)月的時(shí)間。總體來(lái)說(shuō)，每個(gè)月的均銷量在100多套，任務(wù)還是能完成的，只是沒(méi)有預(yù)期的那么火爆。
[主持人]陳總，您項(xiàng)目的具體情況又是怎樣的呢？
[陳振]鑫遠(yuǎn)今年上半年推出了兩個(gè)項(xiàng)目都有鮮明的特點(diǎn)：和城是地鐵房，另外一個(gè)是學(xué)期房，兩者都主推剛需產(chǎn)品，它們是作為我們上半年保銷售、保增長(zhǎng)的項(xiàng)目。4月份開推以來(lái)，銷售量已經(jīng)達(dá)到了6.5個(gè)億，這符合我們的預(yù)期。但離我們的目標(biāo)還有一定的距離，我們今年的銷售目標(biāo)是16個(gè)億，如果平均算，實(shí)際上是有距離。但4月份拿到預(yù)收條件到現(xiàn)在才兩個(gè)月，兩個(gè)月達(dá)到6個(gè)億，應(yīng)該說(shuō)上半年交了一個(gè)相對(duì)比較滿意的答卷。下半年有沒(méi)有壓力？實(shí)話說(shuō)會(huì)有。下半年主要有兩大壓力：第一是價(jià)格因素，我們產(chǎn)品價(jià)格的定位可能對(duì)剛需客戶來(lái)說(shuō)是一個(gè)門檻；另外一個(gè)壓力來(lái)自于下半年將會(huì)推出的尚喜二期的產(chǎn)品。去年的尚喜，由于稀缺的地理位置、產(chǎn)品的定位及周邊的產(chǎn)品配套等各方面條件都相當(dāng)突出，因此取得了非常好的銷量成績(jī)，也樹立了南城高檔盤的形象。尚喜作為高檔次的產(chǎn)品，今年其二期產(chǎn)品不僅將會(huì)加大投入做全新的規(guī)劃，而且還會(huì)對(duì)整個(gè)宣傳廣告的形象進(jìn)行升級(jí)。大家都知道，大戶型、豪宅這類產(chǎn)品在剛需產(chǎn)品當(dāng)?shù)赖漠?dāng)下，銷售壓力還是非常巨大的。
[主持人]我想問(wèn)一下王總，目前您的項(xiàng)目是處在很熱點(diǎn)的地區(qū)，是不是皇帝女兒不愁價(jià)？
[王妍]上半年，我們已經(jīng)完成了集團(tuán)總部交給我們的任務(wù)。但下半年，尤其在眾多品牌開發(fā)商入駐梅溪湖的時(shí)期，如何保質(zhì)保量的完成任務(wù)指標(biāo)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)壓力還是有的。不過(guò)我們開個(gè)好頭，占據(jù)了比較好的黃金位置——梅溪湖北岸唯一在售的高端住宅。所以下半年，我們希望能夠在9月底、10月初將一期產(chǎn)品清盤，然后推出新的二期產(chǎn)品。在保質(zhì)保量完成總部交代任務(wù)的同時(shí)，勤加修煉內(nèi)功，從園林、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等各方面都努力提升產(chǎn)品的品質(zhì)。
[主持人]最后想問(wèn)一下中庭國(guó)際的陳靜陳總，目前項(xiàng)目的情況如何？
[陳靜]我們的項(xiàng)目自5月份開盤以來(lái)，從銷售情況來(lái)看，銷售量達(dá)到了預(yù)期，但價(jià)格還是略低于我們的一期產(chǎn)品。下半年，我們還有兩大塊任務(wù)：一大塊是還有將近三分之二的目標(biāo)沒(méi)有完成；另一個(gè)是價(jià)格預(yù)期根據(jù)公司的要求還要略有提升。這兩個(gè)壓力在下半年來(lái)說(shuō)還是比較大的。不過(guò)由于我們的產(chǎn)品在東城具有一定的優(yōu)勢(shì)，因此完成自身目標(biāo)任務(wù)還是不難。
[主持人]不管各位背負(fù)著怎樣的壓力或者怎樣的信心，預(yù)祝各位好運(yùn)，預(yù)祝各位工作順利，謝謝你們參與今天的節(jié)目，謝謝！
