[主持人] 把握樓市脈搏，感受城市心跳。各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》，我是主持人霜霜。
2013兩會前夕，房地產(chǎn)市場可以說是頗不平靜，首先是全國各地樓市持續(xù)回暖，中央緊急出臺“穩(wěn)定市場預(yù)期”的“新國五條”，給樓市扔下一枚重磅炸彈，跟著細(xì)則落地，對于地方細(xì)則的出臺以及未來效應(yīng)，市場是眾說紛紜，也更多的把期望寄托于兩會的召開……
3月3日，2013全國兩會如期召開，兩會上關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的輿論不斷：遏制房價過快增長、加強(qiáng)保障房建設(shè)、首套房不征房產(chǎn)稅等等……每個議案的提出，都引發(fā)了眾多的猜想，那么“兩會”的召開，傳遞給我們怎樣的調(diào)控基調(diào)？樓市又會迎來怎樣的發(fā)展？“新國五條”地方細(xì)則“兩會”后能否落定？又會以怎樣的效果顯現(xiàn)呢？
帶著這些疑問，今天我們邀請到業(yè)內(nèi)的各界代表，共同來聊聊“兩會后” 樓市政策及走向。
他們分別是：
湖南茂華置業(yè)副總經(jīng)理 徐伯庸
湖南灣田實(shí)業(yè)副總經(jīng)理 樂兵
鑫遠(yuǎn)集團(tuán)營銷策劃部經(jīng)理 汪俊
克拉美麗山莊項目策劃總監(jiān) 蔣威揚(yáng)
湖南嘉業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理 張擁軍
新景祥房地產(chǎn)投資顧問公司副總經(jīng)理 楊楨
長沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 毛欣欣
首先，歡迎各位地產(chǎn)界代表來到《0731樓市會客室》。說到最近最熱門的樓市話題，我想離不開“新國五條”，對于“新國五條”大家是特別關(guān)注。我想問一下在座業(yè)內(nèi)人士，“新國五條”為什么搶在兩會前出臺？而且它的哪些實(shí)質(zhì)性內(nèi)容會對長沙樓市造成實(shí)質(zhì)性的打壓呢？各位能不能發(fā)表一下自己的意見？
徐總來說說。
[徐伯庸] 可以說在推出這個政策之前，大家都有某種預(yù)期，為什么呢？其實(shí)，從去年的7月份之后，整個市場已經(jīng)出現(xiàn)了回暖情況，尤其是一線城市，我們對北京市場了解一下，基本上每個月房價以1000元/平方米左右的價格上漲。到了年底之后，大家感覺到宏觀調(diào)控政策要出臺了，預(yù)期要出現(xiàn)了，結(jié)果后來真的出現(xiàn)了“新國五條”，至于為什么趕在“兩會”之前推出，我認(rèn)為政府看到市場的情況就推出了政策嘛。
[主持人]“新國五條”哪些細(xì)則對樓市會造成實(shí)質(zhì)性的打壓呢？
[徐伯庸] 分幾個部分吧，第一個部分是控制需求，通過限購政策、限貸政策把需求控制��；二是擴(kuò)大供應(yīng)，比如土地政策等等。還有就是限制漲價，其實(shí)就是這幾個目標(biāo)。對于市場有影響的，還是需求部分。比如說，對于二套房按揭政策首付比例的提高，提高10%就肯定有百分之幾十的后續(xù)客戶會被屏蔽掉，貸款利率上調(diào)到10%，有人說調(diào)至15%，很多投資機(jī)構(gòu)會被屏蔽掉，肯定對這部分是有擠壓的。其他的擠壓還沒有明顯的特征，主要是限制需求，對需求的影響。
[主持人]徐總認(rèn)為是國家調(diào)控的必然？
[徐伯庸]我從來沒有認(rèn)為調(diào)控是一個必然，為什么要調(diào)控？其實(shí)，政府要做的事是提出一個明確的價格指標(biāo)，讓價格就是這樣，不要再漲了，把保障房那部分做好，市場的交給市場，政府的事政府去做，這是政府應(yīng)該做的�，F(xiàn)在，整個調(diào)控政策，大家都感覺有點(diǎn)兒莫名其妙。
[主持人]政府是在朝這個方向努力，出臺這樣一個政策也是樓市持續(xù)回暖所出現(xiàn)的一個反映或舉動，在兩會之前來出臺必然會對樓市造成一些影響，請問其他老總有什么看法？
[樂兵]其實(shí)我贊成徐總的觀點(diǎn)，本身調(diào)控政策的出臺是市場有了反映以后，國家對于宏觀走向的一個大方向的把握。但是，全國性的政策，地方性的政策，還應(yīng)該有一些規(guī)律，當(dāng)然細(xì)則現(xiàn)在還沒有出臺。徐總說得對，市場這一塊兒交給開發(fā)商進(jìn)行合理開發(fā)，國家可以對土地出讓進(jìn)行限制，包括對保障房保有量的增加，通過這些手段去真正調(diào)控市場，我個人覺得對市場整體平衡性來說會更好一些�，F(xiàn)在，除了目前的細(xì)則，我們來看這個細(xì)則，大家都有點(diǎn)不是非常明白，反而會對市場造成一定短期內(nèi)的恐慌。不看全國，就看長沙目前的二手房交易所，天天排隊交易，這些可以看出來，個人認(rèn)為調(diào)控政策并不是非常地合理，可能還需要進(jìn)一步的調(diào)整。
[主持人]關(guān)于新政出臺，張總您應(yīng)該是感受比較深的，因為您是專業(yè)做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的。那么，在您看來，“新國五條”的頒布目前對樓市造成了哪些影響呢？
[張擁軍]其實(shí)，我們看到的“新國五條”，這五條并不是新談，是老生常談，上屆政府在任期內(nèi)反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控，但價格并沒有達(dá)到預(yù)期的控制效果。所以，為什么會在“兩會”之前出臺“新國五條”？我想，體現(xiàn)在上屆政府對房價調(diào)控的一個決心，不管它有沒有達(dá)到效果。但是，上屆政府是一直在調(diào)控的，這是表明了這個態(tài)度。那么，新一屆政府，我發(fā)現(xiàn)上屆政府在過渡之后最明顯的一個政府，就是引起大家關(guān)注的政策就是“新國五條”。最近，我關(guān)注到李克強(qiáng)總理上臺之后提出“加強(qiáng)保障房建設(shè)”，反反復(fù)復(fù)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，他在遼寧任省委書記的時候，遼寧的棚改是做得非常好的。
其實(shí)，這次大部委的改革，也是強(qiáng)調(diào)政府哪些東西可管可不管，該管的一定把它管好，這是現(xiàn)在政府的一個態(tài)度。我想，未來的房地產(chǎn)調(diào)控，政府應(yīng)該是加強(qiáng)保障房的建設(shè)，市場這一塊兒交給市場。但是，畢竟要有一個過程。所以，新的“新國五條”對市場的作用還是很明顯，你看現(xiàn)在二手房交易非�；鸨�，很明顯擠壓了大量的存量房的上市，我們在一線是感覺得到的，現(xiàn)在的交易量可能是平時3-4個月的交易量，這實(shí)際上還透支了未來，估計細(xì)則出臺之后，至少3-4個月時間二手房交易量會下降得很厲害，其實(shí)這個政策的出臺造成了市場不是很健康。但是，這可能也是政府現(xiàn)在沒有辦法的一種辦法。所以，我們也期待著新的細(xì)則出臺之后市場的一個具體反映。
[主持人]剛剛張總提到在“新國五條”出臺之后，地方市場，尤其是二手房市場是特別地火爆，很多地方一線城市就出現(xiàn)了“忙瘋了”、“閃電簽”、“黃牛黨炒排隊號”等奇怪現(xiàn)象，在長沙是不是也達(dá)到了這樣一個夸張地步呢？
[張擁軍]全國差不多吧
[主持人]就您目前掌握的數(shù)據(jù)來看，也是這樣一個情況是嗎？
[張擁軍]對。
[主持人]您剛才也大致地講了一下，目前長沙的二手房市場非常火爆，您預(yù)計這樣的情況會持續(xù)到什么時候？
[張擁軍]等長沙實(shí)施細(xì)則出臺之后，實(shí)施細(xì)則沒有出臺之前還是會延續(xù)，這是肯定的。
[主持人]感謝張總，楊總您怎么看“新國五條”？
[楊楨]首先從去年市場的反映來看，整個全年，包括在下半年，盡管在國家調(diào)控政策背景之下，樓市在價和量上面卻都有一些反彈的信息。所以，今年一開年，尤其是在“兩會”之前，國家也表示了繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，這是一個方面。另外，這一次“新國五條”主要的關(guān)鍵詞就是限價、限貸、限購。那么，我個人的理解，對于新房市場最大的影響可能更多的在于差異化的銀行信貸政策。因為，現(xiàn)在目前市場上有傳言，優(yōu)惠利率要取消，第二套房首付可能要提高，甚至包括二套房貸款利率要提高到1.2倍，還是1.1倍，都有這樣的傳言，無疑就誤傷了首改客戶群。其實(shí)，這也抑制了目前上很多的需求。
所以，目前的長沙市場還是以剛需群體為主。但是，目前可以看到首改客戶群體的比例還是有一部分。我覺得，對于“新國五條”，可能還是有需要斟酌的地方，不能把正常投資客戶、首改客戶一竿子打死，應(yīng)該抑制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
[主持人]其實(shí)，楊總拋出了一個很好的問題，“新國五條”出臺一竿子打死了首改需求購房者，我想問一下在座的業(yè)內(nèi)資深人士，到底該怎樣區(qū)別對待投資型購房需求和改善型購房需求呢？請蔣總談一談。
[蔣威揚(yáng)]其實(shí)，從目前長沙市場的情況來說，通過近幾年新政的不斷出臺，包括限購限貸等等政策，每一年都在擠壓投機(jī)性客戶，到了2012年年底，很多實(shí)業(yè)性行業(yè)都會把以前投入到房地產(chǎn)這一塊兒的資金進(jìn)行轉(zhuǎn)向，這也符合全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為什么？因為，把所有的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投入到房地產(chǎn)的話，就炒熱了房地產(chǎn)，會帶來泡沫。通過近幾年政策的打壓，包括銀行各方面的調(diào)控，現(xiàn)在有部分的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，又回歸到自己以前在行的那一部分，房地產(chǎn)市場開始了新一輪洗牌，包括前幾年市場的消化，市場需求得到了一定的控制。然后，供需趨于平衡，平衡以后有能力的人、或者是有實(shí)力的、或者是有投資需求的人，會做一些投資，而不是投機(jī)，房價沒有以前那么瘋漲了，至少在2012年穩(wěn)定了很多，因為這些人對樓盤位置資源等有更高的需求。
另外，前面講到保障性住房和首改客戶，他們有改善的需求，通過市場調(diào)控兩方面趨于平衡，政府現(xiàn)在做的是自住需求那一部分，政府朝這個方向去引導(dǎo)，剩下的就交給市場。為什么？商品房有“商品”二字，市場定價，消費(fèi)者認(rèn)可，才能形成交易，不是政府強(qiáng)制性的類似于計劃經(jīng)濟(jì)的片面性打壓。所以，我覺得往后走，包括下一屆政府任期，包括“新國五條”出臺時期，在某一個點(diǎn)上要出，在現(xiàn)在就出臺了，不管是這一屆政府還是下一屆政府，他們總的框架是這樣的，對房價進(jìn)行調(diào)控。
而且，可以看到“新國五條”并不是打壓房價，而是打壓房價過快上漲，這也是與中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相吻合的。因為，下屆政府面臨的是保持GDP的增長，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來說也有一定的需求，房價在以后自然會健康上漲，有投資性需求的客戶仍然會以房地產(chǎn)作為保值型投資渠道進(jìn)行投資。那么，投機(jī)性的更少了，需求性通過棚戶區(qū)改造來進(jìn)行進(jìn)一步的消化。
[主持人]汪總，您聽了楊總的一番話，您是不是同意他的觀點(diǎn)呢？關(guān)于這個問題。
[汪俊]我覺得大的原則他都提到了，我想補(bǔ)充一些個人觀點(diǎn)。因為，在“新國五條”出臺之前，我有一次在電臺里面聽到某副部長在回答記者提問的時候講到的問題，記者在問“新國五條”對剛需客戶有沒有一些誤傷？其實(shí)，副部長在里面提到一句話，他說在接下來細(xì)則出臺的時候，會要考慮到誤傷的剛需群體，會有特別針對性的一些政策出臺。
所以，“新國五條”的出臺，毫無疑問對改善型居住可能有影響。就拿身邊的同事來說，沒辦法，原來買了兩套小的，老公一套，自己一套，大家多少按揭的，要換大的，必須把兩套房子全賣了一次性付款，否則就沒辦法貸款購房。那么，這部分客戶是改善性剛需客戶，是真實(shí)存在的，這些客戶都會受到政策的影響。那么，如果說真正要從微觀層面去解決所謂的誤傷的話，可能這是一個比較龐大的群體。這關(guān)系到房地局系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，銀行系統(tǒng)的全國審查等等。比如，夫妻雙方原來購買的房子不超過140平米，這樣的群體是不是允許進(jìn)入市場？允許貸款呢？我覺得專家要真正研究這部分群體，真正研究好政策，避免市場上某些客戶受到誤傷，政策和對策要有區(qū)別性的對待。
[主持人]剛才，聽到了兩位人士的專業(yè)分析，今天也請到了長沙房產(chǎn)研究中心首席分析師毛欣欣，您能不能幫我們分析一下，就目前的長沙而言，投資占比大概是多少？
[毛欣欣]去年，我們進(jìn)行了一次問卷調(diào)查，在調(diào)查中大概有9%的購房者的購房計劃是出于投資，這個比例相比以前，下降還是挺大的，宏觀調(diào)控政策的出臺，投機(jī)行為得到了有效的抑制�！靶聡鍡l”的出臺，有可能投資需求進(jìn)一步會擠出房地產(chǎn)市場，有一部分資金應(yīng)該會流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該會得到升溫。汪總提到“新國五條”政策有可能誤傷到剛需和改善性需求，從國家的調(diào)控來看，一直以來要抑制投機(jī)性需求，像改善需求、剛需這種合理需求，還是希望得到政策的支持，我也贊同汪總的觀點(diǎn)，政策還是不能一刀切，還是需要再進(jìn)行研究、細(xì)化，具體問題具體對待。
[主持人]無論如何，剛剛討論了這么多關(guān)于“新國五條”的一些看法。但是，目前地方細(xì)則還沒有真正落地，大家對地方細(xì)則抱有很高的期望，關(guān)于它的內(nèi)容，大家是非常地關(guān)注。那么，在座的各位都是房地產(chǎn)業(yè)界的資深人士，能不能大膽地預(yù)測一下，究竟長沙版的地方細(xì)則會不會帶有長沙的地方特色呢？楊總能不能聊一聊？就長沙的房地產(chǎn)市場而言，政府會考慮做一些什么樣的調(diào)整？或者說您所期待的是希望能有一些什么樣的利好？或者是影響？
[楊楨]我談一下我所期待的吧。我想，國家政府這次給房地產(chǎn)調(diào)控下了一些新的政策，但更多的感覺是一刀切，會有誤傷性行為。所以，我更希望的是在地方性政策出臺之前，多跟一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、專家進(jìn)行溝通和交流，讓這個市場能夠健康合理的去發(fā)展。比如，剛才汪總說到真實(shí)的首次改善需求客戶，是否可以在面積上面給他進(jìn)行重新的定位？包括在貸款政策上。說實(shí)在話，我也是政策的一個受害者，之前國家是90、70政策，當(dāng)時我的房子面積比較大，現(xiàn)在要想再買一套房子，再改善自己的住房，可能需要全額一次性付款，基本上我沒有貸款指標(biāo)。所以，類似于這樣的群體在地方性政策出臺的時候，在政策上面能否給到一定的寬松條件也好，還是做一些實(shí)際地有助于改善性需求進(jìn)入市場的一些政策吧。
[主持人]樂總有什么樣的看法？您覺得地方細(xì)則可能會做哪一些規(guī)定？或者說您比較期待它有什么樣的調(diào)整？
[樂兵]首先，我覺得細(xì)則的本身出臺要有兩個原則，第一是要請到業(yè)內(nèi)房企的具體操盤手去參與。第二是需要營銷中心的具體數(shù)據(jù)來進(jìn)行剖析。第三是制定政策的時候，確實(shí)長沙這個地方這么多年感覺只有兩三年時間漲得比較快一點(diǎn)，其他的時間還是比較平穩(wěn)的。所以，目前長沙住宅價格的增長，目前來說整體漲幅不快，長沙的商業(yè)地產(chǎn)近幾年發(fā)展得也是很一般，長沙有這樣的特殊性。剛才，毛欣欣講到這段時間可能賣瘋了，高峰期可以突破到60-70套，我個人感覺這和“新國五條”多少有一些聯(lián)系。那么，針對這樣一些情況，在細(xì)則出臺的時候可能都要綜合考慮到。第四是地方性細(xì)則的出臺應(yīng)該是基本的方針性細(xì)則，長沙出臺的這么多細(xì)則，基本上和國家的細(xì)則比較同步，只是在政策執(zhí)行的時間和力度上有所不同。所以，我覺得這一次應(yīng)該還是會按照以往的政策來出臺細(xì)則。
[主持人]好，謝謝。細(xì)則馬上就要在全國各地來落地，也有人提出來說這對二手房市場來說可能是一場“危機(jī)”。那么，我想問一下做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)多年的張總，您同意這樣的觀點(diǎn)嗎？您做好了迎接這一場“危機(jī)”的準(zhǔn)備嗎？
[張擁軍]危機(jī)，有危就有機(jī)。細(xì)則出臺之后，增值部分的20%肯定會加入到購房者身上，羊毛出在羊身上嘛，這是我們可以預(yù)計得到的。那么，如何面對政策紅，一是練內(nèi)功，提高服務(wù)水平，在市場份額降低的情況下擴(kuò)大自己本身的市場份額。再就是像租賃房這一塊兒的業(yè)務(wù)提升起來，再就是參與新房銷售。實(shí)際上，我們在兩年前已經(jīng)開始利用我們的網(wǎng)絡(luò)，利用我們的客源來參與新房銷售，已經(jīng)取得了一個很好的成績。
我想補(bǔ)充一下，前面說到大家對地方細(xì)則實(shí)施之后的想法，我想說一下我的想法。其實(shí)，湖湘文化有一個敢為人先的特征在里面，長沙的房價一直在全國來說是一個價格洼地，“新國五條”出臺之后的效果已經(jīng)達(dá)到了，二手房火爆擠壓了大量的存量房，這一部分存量房上市交易之后，減少了很多資源。我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，湘江世紀(jì)城一個客戶拋售7套，原來不愿意拋售，他認(rèn)為價格沒有漲到他的預(yù)期，導(dǎo)致一個社區(qū)有大量的空置房存在，而現(xiàn)在他愿意拿出來賣了，這就是一個真正的市場。說到市場的良心發(fā)展，不光是新房，二手房梯形消費(fèi)必須要合理發(fā)展。所以，我們要通過媒體呼吁一下本地政府，本地政府主管部門在全國來說做了幾個領(lǐng)先動作，長沙第一個率先成立住房保障局，貨幣補(bǔ)貼在全國也是率先實(shí)施的，這都是比較好的政策。所以，這一次的調(diào)控希望政府部門不要率先制定，要走在全國的后面。因為，長沙房價不是很貴嘛，免得去誤傷剛需，再就是讓火爆的二手房市場持續(xù)的時間長一點(diǎn)。因為，二手房市場里面有很多是一些低收入人群在置業(yè)，“新國五條”實(shí)施之后，他們的購房成本又增加了。所以，我們呼吁政府盡量晚一點(diǎn)，能夠在4月、5月、6月，甚至是最好不要實(shí)施，哈哈。
[主持人]張總希望政府的政策調(diào)控能夠來得更溫柔一些，對剛需和改善性需求更加公平一些，給他們更多的機(jī)遇和空間。有人說，這對二手房市場來說可能是一次危機(jī)，也有人比較激進(jìn)，說對新房市場來說或許也是一定的機(jī)遇。那么，有一些消費(fèi)者甚至說，新房市場會不會醞釀新一輪的漲價？蔣總，您作為開發(fā)商代表，您覺得新房市場價格究竟會是怎樣的走勢？在地方細(xì)則落地之前，您認(rèn)為新房市場會不會醞釀漲價？
[蔣威揚(yáng)]應(yīng)該這么說吧，新房市場和2012年基本上大體相當(dāng)，基本上可以說是穩(wěn)中上漲。但是，上漲的幅度可能會很小，不會特別大。第二是根據(jù)目前市場上的一席存量房來說，現(xiàn)在除了土地供應(yīng)以外，商品房新推的量現(xiàn)在很少了，就有大盤陸續(xù)加推量的走勢，有些新盤也有可能不急于推盤，等到風(fēng)向標(biāo)穩(wěn)定，政策穩(wěn)定的時候再推出，基本上去看已經(jīng)開盤的加推，還有二期開盤的樓盤，它們的價格上漲幅度我相信不會特別瘋狂，相對來說是穩(wěn)中有升，成交量上有一些增長吧。
[主持人]謝謝。樂總是做專業(yè)市場的，您覺得政策對您項目的影響會比較大嗎？或者說“新國五條”對購房者來說會不會有什么樣的收益呢？
[樂兵]我們自己做專業(yè)市場項目，前面講到了，從賣卡的數(shù)據(jù)來看確實(shí)有一個明顯的增長，項目不受“新國五條”政策的限制�！靶聡鍡l”出臺以后，有些投資性客戶可能會把更多的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。因為，商業(yè)地產(chǎn)目前不在調(diào)控范圍之內(nèi)，對于資金保值來講，保值性更強(qiáng)一點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)不像其他的項目，他有其特征性和獨(dú)有性，這樣就會吸引很多的人群。現(xiàn)在，地州市的客戶，包括邵陽、冷水江等周邊城市很多客戶來我們這邊買卡，因此，可以說商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性會更大一些，客戶群體也會更好一些。
所以，“新國五條”對于我們這種專業(yè)項目來說，應(yīng)該是一種利好。不同于張總的觀點(diǎn)，我們是希望政策盡快出臺，他是希望晚一點(diǎn)出臺，這也不矛盾，因為我們希望更早看到政府針對市場制定的細(xì)則，更明細(xì)一些。
[主持人]對于購房者來說有沒有收益呢？
[樂兵]從新房住宅項目來說，適當(dāng)?shù)目赡軙幸恍┳儎�。但是，對于我們這種商業(yè)項目來說，我在去年年底就預(yù)測了一個事情，我在晨報寫了一句話說，“2013年可能是商業(yè)地產(chǎn)的春天”，也許5月份會實(shí)現(xiàn)吧。
[主持人]現(xiàn)在是2013年的3月已經(jīng)過去一大半，去年2012年的3月房地產(chǎn)迎來了一個小陽春，今年這一季，大家認(rèn)為可以用什么樣的詞語來概括？又帶給各位什么樣的感受呢？徐總，您分析一下吧？
[徐伯庸]應(yīng)該說從去年7月份之后，我認(rèn)為整個的市場進(jìn)入了相對正常的狀態(tài)，在之前都是需求被壓抑，并不是一個正常的市場，本來想買房子的人開始觀望，到了7月份之后大家開始陸陸續(xù)續(xù)有正常的購買行為了。隨著“新國五條”政策的出臺，應(yīng)該說對二手房市場有比較大的影響。但是，對于新房市場沒有很大的影響，更多的是對于某些客戶有一些促進(jìn)作用。為什么呢？他會擔(dān)心，如果說錯過這樣一個時間點(diǎn)，后期再想置業(yè)的話，也許成本會增加，可能首付提高，可能按揭利率提高。因為考慮到這些因素，原來可能后置的買房行為就出現(xiàn)了提前的情況。
[主持人]我想問一下欣欣，您作為分析師，能不能為我們分析一下，從開年到3月份將近結(jié)束，這一季度的市場特征呈現(xiàn)什么樣的特點(diǎn)？
[毛欣欣]正如徐總說的有一個集中放量的特征，如果用詞語形容的話，個人認(rèn)為可以用“強(qiáng)勢”形容。1-2月份我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長了31.38%，網(wǎng)簽面積同比增長116%多，二手房成交面積同比增長40%多，這些數(shù)據(jù)都可以充分說明市場成交量一直在上升，而且上周的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示新房和二手房的成交量環(huán)比也是增長的。
[主持人]欣欣為我們帶來了一些具體數(shù)據(jù)，聽到這些數(shù)據(jù)，我們再聯(lián)系一下去年有人稱2012年是剛需年，結(jié)合這些數(shù)據(jù)，大家有沒有切身的感受？能不能預(yù)測一下今年是什么樣的年份呢？
[楊楨]今年，我想是持續(xù)剛需年的一個年份，本身市場的主體主要還是以剛需為主，同時加上目前國家的政策也是偏向剛需為主的客戶群體。所以，從兩方面的角度而言，我想今年還是會是一個以剛需為主的態(tài)勢。而且，目前長沙市場上面，3字頭、4字頭、5字頭價位的項目，他們的銷售情況應(yīng)該是相當(dāng)不錯的，是性價比很高的一群項目。在長沙，即使國家有“新國五條”出臺，今后還會有地方性細(xì)則出臺，我想性價比高的項目，今年的銷售情況還是會不錯，整體上是量上會有所增長，但在價上面，價格上漲的空間應(yīng)該不會太大，會有一些略漲。因為，長沙本身的價格一直是平穩(wěn)中有升的態(tài)勢，不會有大起大落的狀態(tài)出現(xiàn)。因為，針對二手房市場來說，個人的想法是目前本身長沙二手房交易的總量，全年來看不像一線城市上海、北京那樣，交易量那么大，長沙本身二手房市場處于一個不溫不火的狀態(tài)。所以，你說20%個人所得稅對長沙二手房市場影響有多大？當(dāng)然，肯定會有一些影響。但是，我想它可能會更加促進(jìn)新房的交易。
[主持人]楊總對市場做了一個大膽的預(yù)測，我想問一下汪總，您對市場有怎樣的預(yù)測呢？
[汪俊]我覺得用九個字概括吧，一是強(qiáng)去化，存量要強(qiáng)化走量，對開發(fā)商說是一個很好的資金保障，要講究去化速度。二是穩(wěn)價格。從我個人9-10年的從業(yè)經(jīng)驗來看，長沙的房價像樂總講的暴漲那幾是很短暫的，06年比較恐怖。但是，08年調(diào)控完以后再反彈，這種漲幅在座的各位和客戶都是可以接受的，08年的房子賣5000多元/平方米，并不是很夸張，縱觀市場應(yīng)該是平穩(wěn)的價格。三是講規(guī)范。為什么呢？“新國五條”里面將來了加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，我們有很深刻的感受。原來剛?cè)胄械臅r候做營銷，價格不能讓人家看到，房源不能讓人家看到，我們有各種各樣的方式和方法，現(xiàn)在我們強(qiáng)調(diào)的是如何把這些東西全部公示出來讓人家看到，讓人家知道我們是一個規(guī)范的行為，在一定的游戲規(guī)則下面去執(zhí)行的人，讓參與的客戶也真實(shí)知道購房過程是完全透明，在非常陽光的環(huán)境下去做的一件事情。所以，規(guī)范也是非常重要的，這是我個人對2013年市場的判斷。
[主持人]剛剛我們對“新國五條”以及房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢做了一個大膽的預(yù)測和分析，其實(shí)在每一次的調(diào)控之后都會對市場有一次新的激勵，真正能夠沉淀下來的是那些能夠經(jīng)歷起考驗的樓盤。一年一度的“3.15”消費(fèi)者維權(quán)日更是引發(fā)了大家對誠信樓盤的熱議，0731房產(chǎn)網(wǎng)也瞬時推出了為期5個多月的“2013年長沙樓市消費(fèi)警示榜”，通過紅榜和黑榜，來表彰樓市榜樣，曝光樓市投訴，為業(yè)權(quán)說話，樹樓市信心。在此想問問各位，新政策形勢下，房地產(chǎn)市場更需謹(jǐn)防怎樣的違規(guī)行為出現(xiàn)？而老百姓又該如何擦亮眼睛來選擇最值得信賴樓盤？亮出您的觀點(diǎn)和態(tài)度！
[徐伯庸]一些非常小的項目公司做完這個項目之后，就不再進(jìn)入市場了，如果說還是準(zhǔn)備在這個市場做的話，出發(fā)點(diǎn)和開發(fā)項目的主觀愿望都是好的，都是想把它做成一個好的項目。但是，房地產(chǎn)的開發(fā)鏈條確實(shí)非常長，涉及到眾多的上下游產(chǎn)業(yè)，合作部門，合作的資源方。在這個過程中，可能會有一些自己把控不到位的地方，這么多的資源，有把控不到位的地方，出現(xiàn)了一些問題。至于說到具體的違規(guī)行為，我覺得應(yīng)該不會有更多出現(xiàn)吧。
[主持人]張總從事地產(chǎn)行業(yè)這么多年，您有什么樣的看法呢？
[張擁軍]二手房這一塊兒出現(xiàn)的問題，一是老百姓私下行為比較多；二是政府的監(jiān)管不到位。在美國這一塊兒很規(guī)范，越大的企業(yè)相對更加規(guī)范，但運(yùn)營成本很高。而二手房交易執(zhí)行的是96年的標(biāo)準(zhǔn)，使得經(jīng)紀(jì)公司正常收傭很難維持企業(yè)發(fā)展，造成很多企業(yè)出現(xiàn)收差價的行為，這種行為也曾被曝光過。要規(guī)范，一是政府要加強(qiáng)監(jiān)管；二是允許這個行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以透明化。為什么開發(fā)商能夠在一個晚上漲1000元，而中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十年維持不變？這也是我們這個行業(yè)在討論的問題。
[主持人]好的，今天的問題都得到了各位業(yè)內(nèi)專家的詳盡解答，非常感謝各位蒞臨0731樓市會客室，以后有機(jī)會再來聊一聊房地產(chǎn)市場，謝謝各位。
