[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳。大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道第一房產(chǎn)和紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的“0731樓市會(huì)客室”，我是今天的主持人楊理。
近段時(shí)間以來，我們知道全國的土地市場可以說是高歌猛進(jìn)，在萬科、華潤、恒大等品牌的房企百億資金拿地的帶動(dòng)之下，歷經(jīng)了前三個(gè)季度平淡之后，土地市場終于迎來了供應(yīng)的一個(gè)高峰期，呈現(xiàn)出了供需非�；鸨木跋�。以長沙為例，10月份，就共有31宗土地在該月截止掛牌，這一數(shù)據(jù)刷新了本年度月度土地供應(yīng)量。而10月10日，萬科、保利32億聯(lián)合拿下的濱江新城B7地塊，成為本年度長沙規(guī)模最大、金額最高、最讓人矚目的市場焦點(diǎn)。
除此之外，梅溪湖片區(qū)、洋湖垸片區(qū)等大河西熱點(diǎn)地塊，和開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)主城區(qū)都有地塊入市。供應(yīng)的走高也引起了長沙土地市場的密切關(guān)注。
土地市場的供需兩旺，我們該如何解讀？是否因?yàn)榉科笠呀?jīng)“嗅”出了土地市場的新動(dòng)向？抑或樓市調(diào)控將釋放出新的反彈或放松信號(hào)？房價(jià)會(huì)否因?yàn)檫@場土地“高燒”而升溫？樓市走勢會(huì)否因此而呈現(xiàn)回暖？
帶著這一系列的問題，我們今天將會(huì)進(jìn)行深入的探討，也非常榮幸請(qǐng)來了我們在座的各位嘉賓，我們在正式的訪談開始之前，介紹一下今天在座的各位嘉賓。從左邊開始，
分別是我們市房產(chǎn)研究中心的分析師毛欣欣，毛老師你好。
[毛欣欣]大家好。
[主持人]第二位是我們湖南方程幾何有限公司總經(jīng)理胡軍，胡總你好。
[胡軍]大家好。
[主持人]第三位是我們先導(dǎo)投資控股有限公司營銷策劃部總經(jīng)理劉訓(xùn)甫，劉總你好。
[劉訓(xùn)甫]各位好。
[主持人]第四位是我們珠江花城的營銷總監(jiān)李蒼玄，李總你好。
[李蒼玄]大家好。
[主持人]第五位是納愛斯陽光麗城的副總經(jīng)理胡剛，胡總你好。
[胡剛]大家好。
[主持人]最后一位是我們金網(wǎng)絡(luò)投資有限公司總經(jīng)理徐光亞，徐總你好。
[徐光亞]大家好。
[主持人]再次歡迎各位來到我們的演播室，正如我一開始介紹的，最近一段時(shí)間，北京、杭州、南京、溫州等十多個(gè)城市，大幅增加了土地供應(yīng)，有的甚至是一次性推地上千畝，包括我提到的長沙，從我們大河西、濱江新城，梅溪湖片區(qū)，包括洋湖垸片區(qū)等地段，到開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、主城區(qū)都我們的地塊入市，密集入市的土地，創(chuàng)下了去年以來的供應(yīng)的高峰。那么對(duì)此想請(qǐng)各位談一談，如此大規(guī)模的土地?zé)岢保破鸬脑墒鞘裁�。我知道劉總是作為我們大河西先�?dǎo)區(qū)的一個(gè)代表，對(duì)于本次河西土地一個(gè)高成交的情況，請(qǐng)您首先來跟我們談一談。
[劉訓(xùn)甫]可能有一個(gè)問題就是，事實(shí)上調(diào)控這兩年多來，今年上半年有些城市的土地推的成交量不是太好，但是下半年第四季度，很多企業(yè)，包括政府也好，不敢放到四季度推，萬一四季度表現(xiàn)不是很好，那么今年返現(xiàn)的任務(wù)，資金會(huì)有一些壓力，所以一般都放在第三季度。所以全國的第三季度，土地供應(yīng)量比較大。
第二，從開發(fā)商的角度來看也是一樣，大部分開發(fā)商也是把賭注下到下半年，表現(xiàn)基本上也是排在第三季度，所以今年整個(gè)第三季度全國的樓市應(yīng)該說還是可以。但是整體來講，全國樓市第三季度還是有下降，我所掌握應(yīng)該是下降的一成半左右，跟去年同期相比。
今年長沙市，整個(gè)大河西這塊，一直還不錯(cuò)，包括上半年。我想，第一先導(dǎo)區(qū)在兩型的指引下，在前期的規(guī)劃是高起點(diǎn)的規(guī)劃，可能比較符合開發(fā)商的想法。另外經(jīng)過三年多的實(shí)踐，絕大部分的基礎(chǔ)設(shè)施投入，以及一些配套，現(xiàn)在都基本完善了，也比較成熟了。第三我想政府這塊，因?yàn)橄葘?dǎo)區(qū)政府要求這一塊高度市場化來運(yùn)作。所以基于這幾點(diǎn)，我想大河西的地有這么一個(gè)好的成交，應(yīng)該是理所當(dāng)然，意料之中的。
[主持人]剛才劉總用了這樣一個(gè)詞來形容，就是理所當(dāng)然，意料之中。整個(gè)推出土地的節(jié)奏，其實(shí)在我們政府部門有一種整體的把握。
[劉訓(xùn)甫]對(duì)。
[主持人]包括開發(fā)商的拿地，其實(shí)可能也是為了來年做準(zhǔn)備。
[劉訓(xùn)甫]對(duì)。
[主持人]今天我們在座的也有幾位開發(fā)商的代表，我們請(qǐng)他們談一談�？茨囊晃幌日勔幌�，在第三季度出現(xiàn)土地市場拿地高峰的情況，是不是也是在你們公司拿地節(jié)奏的一部分，還是說這是純粹的偶然性，剛好遇到這種全國土地市場拿地的風(fēng)潮，我們也在其中。我們請(qǐng)李總和我們談一談。
[李蒼玄]行，我來聊一下，因?yàn)槲覀冋靡彩莿倓偰孟铝艘粔K土地。
[主持人]李總，像您這種剛剛拿的土地，是之前很早就規(guī)劃好了，還是說看到目前這種情況才去拿地。
[李蒼玄]應(yīng)該說，我們是有這個(gè)拿地計(jì)劃，我們湖南公司，集團(tuán)在湖南一直有三四年時(shí)間都是一個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作，實(shí)際上集團(tuán)有把湖南公司打造成一個(gè)區(qū)域公司，目前還是一個(gè)項(xiàng)目公司，想把它打造成一個(gè)區(qū)域公司的方向，有這么一種規(guī)劃，所以一直在醞釀拿地。之前，包括去年、今年上半年，我們都看了大量的地，最后是在早幾天，我們出手拿了一副土地，那么接下來可能還會(huì)有一些動(dòng)作，之所以在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我覺得既有偶然也有必然。必然就是我們一直在醞釀拿，拿是遲早的事情，同時(shí)我們也覺得目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)應(yīng)該算是比較好的一個(gè)時(shí)機(jī)，因?yàn)楫吘勾蠹叶贾�，現(xiàn)在住宅市場不是非常景氣的時(shí)候，政府在土地價(jià)格這塊要求不是那么高。然后在土地市場競爭相對(duì)也不是那么激烈，所以在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間出手也是一個(gè)比較好的選擇。
第二，比較巧合的是，正好我們看好一副地塊，正好是這個(gè)月推出，所以在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)成交了。我認(rèn)為在目前這一段時(shí)間比較密集的土地交易的行為，尤其在長沙，從某種程度上來講，也是因?yàn)檫@些需求被壓抑了比較長的時(shí)間，我們知道像保利、萬科、華潤這些都是以地產(chǎn)為主業(yè)的，既然選擇了房地產(chǎn)這個(gè)主業(yè)，那就沒得選擇，就一直要做這個(gè)東西，不管這個(gè)市場是好是壞，肯定是需要繼續(xù)做下去，做下去就得有生產(chǎn)原料，就得有土地資源，有一些土地儲(chǔ)備。前面大家也一直想拿，可能因?yàn)橹巴恋厥袌霭ǚ慨a(chǎn)市場不是特別景氣的時(shí)候，大家出手相對(duì)沒有那么頻繁，到這個(gè)時(shí)候，因?yàn)榇蠹叶几杏X手頭可能存貨不多了，土地儲(chǔ)備量不是特別大了，需要有一些出手了。就好象我們房產(chǎn)市場也是同樣的道理，前面一輪限購、限貸政策出臺(tái)的時(shí)候，消費(fèi)者的購房需求是被壓抑了一段時(shí)間，但是剛性需求，就是真正需要買房自住的這些人，實(shí)際上經(jīng)過一段時(shí)間的觀望之后又重新入市了，因?yàn)闆]有辦法，他需要房子來住，他沒有更好的選擇。對(duì)于我們這些房企來講，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)來講也是這么一個(gè)道理，實(shí)際上我們也是一個(gè)剛性需求，我們只做這個(gè)行業(yè)，又不做別的，沒得選，所以非得拿不可。我等待了一段時(shí)間，可能未來既不會(huì)太好，但是也不會(huì)太壞，該怎么樣還得怎么樣，該拿還得拿，這是我個(gè)人的看法。
[主持人]剛才李總跟我們分享了他的一些想法和心得，我覺得就是正如您提到的，目前我們樓市調(diào)控之后，盡管成交有影響，但是目前土地市場競拍情況相對(duì)也松了一些，對(duì)于一些必須要拿地的房企來說，正如您講的手中的生產(chǎn)資料不多的單位來說，必須做點(diǎn)什么出來，可能這個(gè)時(shí)候也是一個(gè)拿地的不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，問一下胡總，剛才您推薦李總先來說，我知道是不是最近公司還沒有拿地的計(jì)劃。
[胡剛]我們納愛斯集團(tuán)在長沙實(shí)際上兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)間比較長，可能很多公司有自己的一種運(yùn)作模式，作為我來看，就是長沙的話，多數(shù)房產(chǎn)公司都是以跑量為主的，特別是上市公司要求一年有多少量跑出來。像浙江的開發(fā)商，相對(duì)來說開發(fā)的模式可能跟這個(gè)有點(diǎn)不一致，換句話說，動(dòng)作比較慢。像恒大是拿地半年就要開盤，像我們是拿了一塊地幾年才開盤。這樣就導(dǎo)致了拿地的沖動(dòng)也會(huì)落很多，因?yàn)轫?xiàng)目又大，我這邊運(yùn)作遲了。但是也不能說哪個(gè)模式更好，可能長沙這邊相對(duì)來說，作為我們外地開發(fā)商來看，土地供應(yīng)量比較充足，跑量這塊對(duì)長沙來說還是比較適應(yīng)的。什么意思？跑了量就能夠拿到地，但是在浙江，特別是杭州這種地方，地價(jià)都兩三千萬一畝了，你去跑量，跑不出量的。這么高的地價(jià)，兩三千萬的地價(jià)，不精打細(xì)做的話，肯定賺不到錢，而且很容易虧錢。這一塊，作為我們兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是陽光麗城，一個(gè)是陽光錦城，最起碼現(xiàn)在股東方面還沒有拿地的計(jì)劃。
[主持人]納愛斯的企業(yè)是從浙江出來的，從那個(gè)地方，可能那種經(jīng)營模式和經(jīng)營的方式跟本地或者大家不一樣。特別是你提到了我們上市公司拿地的節(jié)奏可能會(huì)快一些，而且剛才我提到的這幾家企業(yè)，好象確實(shí)您講的，大部分都是上市企業(yè)拿地比較多一點(diǎn)，他們要求資金流，確實(shí)可能每家公司情況不一，我想請(qǐng)徐總來談一談，您對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是怎么看的。
[徐光亞]因?yàn)槲覀兪莻�(gè)代理公司，我們從北京來，主要合作大的開發(fā)商，像中鐵、中房這些，正好我們也是拿了一塊地，中鐵剛拿了一塊地，在梅溪湖，30、31、32那塊地方。這個(gè)東西就和李總說的很像，為什么先拿地，就可以說面包房進(jìn)面粉一樣，原來任志強(qiáng)說用面粉、面包的一個(gè)理論。因?yàn)槲覀儧]有再生產(chǎn)資源，對(duì)于大的國企，就是說和胡總，就是跟我們服務(wù)的開發(fā)商和你們服務(wù)的理念不一樣。我長期做一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)我又不是一個(gè)單個(gè)項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目肯定要這個(gè)項(xiàng)目到一個(gè)程度，資金到一定程度再去拿地。而對(duì)于像我們服務(wù)的這種大型的國企，進(jìn)的是一個(gè)長期的發(fā)展。短期內(nèi)的市場調(diào)控，或者短期內(nèi)的銷售不好，這個(gè)東西并不可怕，可怕的是什么，等哪一天你沒地可開發(fā)了，沒項(xiàng)目了，那時(shí)候又沒有現(xiàn)金流回來，同時(shí)還有一個(gè)大的班子要養(yǎng)著，發(fā)展完全進(jìn)入一個(gè)停滯期，所以說我覺得這是一個(gè)很正常的情況。
要說現(xiàn)在密集，就是偶然性和必然性，我很同意，就是很偶然的出現(xiàn)了31宗，其實(shí)今年76宗，31宗將近占了將近一半，但是和往年去比，往年就是50多宗，大概60多宗。這個(gè)數(shù)表現(xiàn)在一個(gè)正常范圍內(nèi)，沒有說今年到了140多宗，比往年最高的翻一番，沒有，還屬于一個(gè)正常范圍之內(nèi)。
其實(shí)中鐵去拿梅溪湖地塊也是一樣，從去年開始，總公司就說你們可以去尋覓一些地塊，那時(shí)候就開始頻繁去接觸，去尋找，只是在今年找到一個(gè)合適的地塊。為什么合適？現(xiàn)在我們服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，拿地的現(xiàn)象存在一個(gè)很理性的現(xiàn)象，一個(gè)理性體現(xiàn)在和政府合作，一切以政府為導(dǎo)向，就是和先導(dǎo)公司這樣的，緊密合作，談的不僅僅是我有錢，你有地，咱倆一拍即合，不是這樣。而是說，有一個(gè)很深入的溝通，對(duì)這個(gè)地塊的價(jià)值有一個(gè)深入的探討，像剛才劉總說的，比如我們把一些學(xué)校先引進(jìn)進(jìn)來，這樣開發(fā)公司，做市場，給客戶的吸引力也是足夠的。我有一些基礎(chǔ)建設(shè)，包括道路全部弄通了，甚至一些景觀項(xiàng)目，比如說梅溪湖景觀湖面都做出來了，那么大家心里就很踏實(shí)。
再就是以市場為導(dǎo)向，現(xiàn)在這個(gè)市場是不是一個(gè)健康的發(fā)展，就長沙來說，整體的經(jīng)營量、銷量、市場需求，我們一直認(rèn)為是很健康的。那么所以說，公司說你們可以在長沙拿地，因?yàn)檎w市場是健康的。再就是很理性的算經(jīng)濟(jì)帳，不是像幾年前那種，很盲目的，有地我就拿，經(jīng)濟(jì)帳，土地價(jià)格和所面臨的市場，要匹配什么樣的銷售價(jià)格，如果算出來的話，我不追求過高的利潤，也不追求過快的速度。出去按照正常的合理的，我能不能正常實(shí)現(xiàn)公司的利潤、項(xiàng)目的策劃，是可以的。
所以我覺得現(xiàn)在這個(gè)東西，對(duì)于服務(wù)的大型企業(yè)，是很理性的去做這個(gè)判斷，很理性的做這個(gè)事情。
[主持人]徐總再次的強(qiáng)調(diào)了理性一詞的重要性，就是我們開發(fā)企業(yè)拿地的時(shí)候，也一定是經(jīng)過深思熟慮的，正如您講的，不僅僅是我有錢你有地，進(jìn)行交換，看到別人買地我也跟風(fēng)。我想請(qǐng)方程幾何胡總聊一聊，以你對(duì)于市場的了解，目前出現(xiàn)這樣情況是一種偶然性還是？
[胡軍]我們公司是一家專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司，近期土地市場供需兩旺，我們可不可以搞得輕松一點(diǎn)來看，就是一個(gè)現(xiàn)象引發(fā)了我們無限的遐想。我從三個(gè)層面來理解這個(gè)問題。
第一是供的問題，現(xiàn)在土地市場的供應(yīng)，我在年初就陪很多開發(fā)企業(yè)去全省各地看過一些土地，其實(shí)政府這一塊，推出土地已經(jīng)從年初就開始了，只是開發(fā)不是很積極，到今年八月份的時(shí)候，我們下到有些縣，當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心就說他們今年一塊地還沒有賣。從供的角度來說，其實(shí)政府已經(jīng)從年初就開始了，一直在供，只是沒有需，所以供就沒有體現(xiàn)出來，它的旺就沒有體現(xiàn)出來。
第二就是面粉和面包的問題，作為一個(gè)土地開發(fā)商主要的原材料，這邊存量有多少，因?yàn)椴畈欢噙B續(xù)20個(gè)月土地的成交不是太好，說明開發(fā)商手上的土地確實(shí)不多了，大家也需要這樣的過程，需要原材料準(zhǔn)備在這里。
第三個(gè)條件就是為了對(duì)自己的預(yù)期，我們可能下一個(gè)話題就在上面去了，未來的房地產(chǎn)市場會(huì)是怎么樣，漲跌的話題。作為開發(fā)商來說也會(huì)對(duì)未來有一個(gè)預(yù)期。他滿足了這三個(gè)條件，可能也開始行動(dòng)了，剛才劉總也說到了這塊，剛好政府在三季度也是集中的推進(jìn)，這樣就形成了近期土地市場供需兩旺的現(xiàn)象。
[主持人]我覺得胡總講的非常好，他是從客觀主觀去談到的，首先是開發(fā)商手里有錢了，20個(gè)月沒有這么多的土地來收到，原料也不夠了，毛老師請(qǐng)您談?wù)劇?/p>
[毛欣欣]剛才幾位老總都從供需這一塊談到了土地市場這種現(xiàn)狀。在我看來，在需求上面，自從今年3月份以來，房地產(chǎn)市場日均網(wǎng)簽量都在300套左右，跟去年來說成交有所回暖，開發(fā)企業(yè)資金鏈上的緊張狀態(tài)也得到了緩解，這在無形中增加了他們投資的信心。庫存的消化也讓企業(yè)亟需要進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，這方面增加了對(duì)土地的需求。在供給上面，前三季度其實(shí)市場上土地供給并不是特別活躍，在第三季度土地市場慢慢活躍起來的話，也是跟政府的供地計(jì)劃有關(guān)。今年第四季度，一般都是要完成年初制定的計(jì)劃，前三季度不見得特別活躍的話，第四季度土地的數(shù)量上就會(huì)有所增加，所以供給也比較強(qiáng)。正好供需就達(dá)到了一定的平衡，造成了現(xiàn)在供需兩旺的現(xiàn)象。
[主持人]我相信所有開發(fā)企業(yè)都是非常理性，也是非常敏銳的，能夠嗅到市場上任何風(fēng)吹草動(dòng)的，之所以能夠出現(xiàn)這種看似也點(diǎn)偶然性的結(jié)果，我相信背后更多是一種理性的判斷和思考，包括政府在內(nèi)。而且我們也注意到洋湖垸片區(qū)有一個(gè)大動(dòng)作，目前也是媒體非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。就是長沙將會(huì)第一次試行捆綁出讓的模式，這是第一次。這是一種非常大膽的嘗試，我想問一下為什么會(huì)有這樣一種舉措出臺(tái)？
[劉訓(xùn)甫]因?yàn)橄葘?dǎo)區(qū)先行先試我們也是做了一個(gè)嘗試，這也是我們跟以往的出讓地塊完全不同的模式。老實(shí)說，我們捆綁，跟以往不一樣的是，我們先要競拍下這塊地，那么你才有資格去選擇做還是不做捆綁保障房的權(quán)利。另外保障房開發(fā)的要求上有嚴(yán)格的界定，就是你必須具備一定的資質(zhì)才可以，這個(gè)要求比較高。
兩方面，一方面在這種市場環(huán)境下，市場還不是特別的好，政府要我們捆綁一塊地，應(yīng)該說有一塊利潤是白送給他的，有利于介紹資金的壓力。另一方面，對(duì)保障房這塊的品質(zhì)和形象有所提升。這塊地捆綁的是273畝，236地塊。掛牌的總價(jià)大概是12個(gè)多億，能拿下這塊地的開發(fā)商應(yīng)該說不是太多，換句話說，基本上是一些資金實(shí)力比較雄厚，有品牌，有背景的開發(fā)商能夠拿下這塊地，這些開發(fā)商也是我們選擇他最終成為有可能開發(fā)保障房的。
另外有資金能力，可能其他的經(jīng)驗(yàn)、品牌也不夠，這種開發(fā)商拿到這塊地以后，在保障房這塊，剛才說資質(zhì)他肯定夠。這個(gè)時(shí)候他必須要去整合一個(gè)考核資質(zhì)，拿住保障房。這樣做，一個(gè)是兩邊都有力，另外就是保障兩邊都做得不錯(cuò)，這是我們一個(gè)大膽的嘗試。
但是至于這個(gè)模式，今后會(huì)不會(huì)有繼續(xù)做下去的可能性，我們也還在探索階段。
[主持人]那李總呢，您對(duì)于我們目前的這種捆綁模式有什么看法？
[李蒼玄]我覺得應(yīng)該是一個(gè)挺好的嘗試，因?yàn)檠蠛覀冎耙部催^一塊地，就是已經(jīng)建好的一期公園北面，現(xiàn)在已經(jīng)在一家公司名下了，我們準(zhǔn)備跟他合作。洋湖垸我去看過幾次之后，我個(gè)人感覺目前在河西這幾個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)里面，在濱江新城、梅溪湖、洋湖垸這幾個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)里面，可能屬于相對(duì)目前稍差一點(diǎn)，可能是它跟城市之間的這種距離，城市感現(xiàn)在是很不夠的，然后是配套的一些設(shè)施都沒有還起來。所以我覺得政府采用這樣一種捆綁銷售的模式，賦予它更多的價(jià)值，這也是一種很好的嘗試。
站在開發(fā)商角度來講，也是樂意接受這種模式，因?yàn)橄裎覀兗瘓F(tuán)，之前在廣州，在其他地方以在做一些保障房、公租房、廉租房的建設(shè)，因?yàn)槲覀兪谴笮偷膰�，跟政府這塊做得比較多。如果是有類似這樣的模式，像跟我們背景比較類似的企業(yè)會(huì)很愿意接受這種模式，因?yàn)楫吘褂幸粋�(gè)保障的東西在那里了。
[主持人]其實(shí)我們可以在這兒稍微去展望一下，如果這種模式在以后日漸盛行的話，得到了我們市場開發(fā)商的認(rèn)可的話，會(huì)對(duì)未來我們房地產(chǎn)市場意味什么樣的全新的模式，對(duì)房地產(chǎn)市場有什么樣的影響，劉總您可以談一談。
[劉訓(xùn)甫]這個(gè)我們倒沒有仔細(xì)去研究，如果真要說有什么影響，第一我覺得可能減輕了開發(fā)商資金上的壓力，第二目前這個(gè)狀況下，和目前出現(xiàn)的聯(lián)合競拍看出，我們是幫開發(fā)商分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。所以我想，如果我們在這個(gè)片區(qū)附近有大量需要幫政府去承擔(dān)的保障房的項(xiàng)目，作為我們來講，應(yīng)該還是愿意去引進(jìn)一些。因?yàn)檫@種捆綁模式有一個(gè)好處就是多贏，能夠愿意引進(jìn)一些在資金實(shí)力、品牌、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及相關(guān)的背景方面比較好的開發(fā)商進(jìn)來，這個(gè)可能是我們當(dāng)初想利用這個(gè)模式的初衷。但這個(gè)對(duì)今后，因?yàn)檫@個(gè)是一個(gè)可遇不可求的事情，目前我們在濱江也好、洋湖也好，這種類似的項(xiàng)目不太多，因?yàn)檎缍ㄟ@塊，保障房這塊，當(dāng)時(shí)給我們這塊也不是太多。為了這兩個(gè)片區(qū)拆遷的一些要求來做嘗試，如果有這方面的類似項(xiàng)目給我們，我想我們也愿意去做這方面，多一些嘗試。
[主持人]剛才我們一直在聊有關(guān)土地市場比較火爆的這種情況，引起了我們無限的遐想和一些問題。其實(shí)我們也注意到，對(duì)于目前的這種情況，國土部好象已經(jīng)有所動(dòng)作了，要監(jiān)控房企密集入市拿地的行為，這也是不是也意味著樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)再度收緊，毛老師這個(gè)問題請(qǐng)您來回答。
[毛欣欣]這個(gè)問題在我看來，就是自從今年七月底、八月初，國務(wù)院派出了督查組對(duì)部分城市執(zhí)行宏觀調(diào)控的情況進(jìn)行了督查，此后住建部堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。對(duì)于國土部監(jiān)控房企密市拿地這個(gè)情況，我覺得還是在繼續(xù)貫徹和落實(shí)現(xiàn)有了房地產(chǎn)調(diào)控政策的一種表現(xiàn)。
[主持人]既然是貫徹，會(huì)不會(huì)這樣一貫徹，目前出現(xiàn)的土地宴這種比較火爆的情況會(huì)戛然而止。
[毛欣欣]目前這種土地宴的火爆情況，我覺得是一種局部的，是時(shí)期上的波動(dòng)情況，總體上來看已經(jīng)在前三季度土地市場供給中特別的活躍，這一次的其他也是一種波動(dòng)。
[主持人]就是您覺得是在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)的這種情況？
[毛欣欣]對(duì)對(duì)對(duì)。
[主持人]它會(huì)延續(xù)嗎，如果要您來研判的話，您覺得這種拿地的熱情將來會(huì)減退還是會(huì)一直延續(xù)下去。
[毛欣欣]我覺得在這一波過后，土地市場會(huì)基于平穩(wěn)。
[主持人]基于平穩(wěn)。李總，我想問一下你們是剛剛拿地的，后續(xù)還有拿地的計(jì)劃嗎？
[李蒼玄]還有，我們現(xiàn)在還在繼續(xù)看一些合適的地塊，但是也還是認(rèn)同毛老師的觀點(diǎn)，我向來反對(duì)過度的解讀土地?zé)�，因�(yàn)樗_實(shí)是比較正常的，因?yàn)榍懊娲蠹叶挤e累了很長一段時(shí)間沒拿，趁著這個(gè)點(diǎn)需要拿一些，再不拿的話可能就不行了，后面就會(huì)出現(xiàn)斷檔或者怎么樣。
[主持人]胡總呢，您怎么看，您覺得這種拿地的這種熱情還會(huì)繼續(xù)往下走嗎？現(xiàn)在大家手里有錢了，金融管理相對(duì)也寬松了，您提到了這一點(diǎn)。
[胡總]其實(shí)我前面說的發(fā)生了一個(gè)現(xiàn)象，引發(fā)了無限的遐想，這個(gè)遐想，我們在這里也在遐想，購房者也在遐想，開發(fā)企業(yè)也在遐想，當(dāng)然政府部門也會(huì)遐想。我的意見是政府目前只停留在遐想階段，不會(huì)拿出一個(gè)什么應(yīng)對(duì)政策出來，現(xiàn)在土地過熱了，我們控制一下，這個(gè)我認(rèn)為不會(huì)。因?yàn)閯偛砰_發(fā)商李總、胡總都說了，作為開發(fā)商來說，原材料已經(jīng)很久沒進(jìn)了，現(xiàn)在適當(dāng)進(jìn)一點(diǎn)原材料是很正常的。所以在前面，我說看到兩個(gè)現(xiàn)象，第一個(gè)是品牌企業(yè)在拿地，然后土地基本上都是零溢價(jià)，就是基本上拍賣低價(jià)進(jìn)行成交的，沒有一個(gè)很虛的，很泡沫的東西在里面。就是很正常，一個(gè)企業(yè)我要采購原材料，一個(gè)很正常的現(xiàn)象。
當(dāng)然這種現(xiàn)象，作為房地產(chǎn)來說，一直是風(fēng)口浪尖上的一個(gè)話題，有一個(gè)波動(dòng)，就是對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響比較大，可能大家都有很多遐想，我估計(jì)這個(gè)遐想會(huì)持續(xù)一個(gè)階段，不會(huì)有很多實(shí)質(zhì)性的硬性的政策再推出來打壓或者是怎么樣。
[主持人]其實(shí)胡總您之前還提到了一個(gè)原因，就是開發(fā)商對(duì)于我們未來市場的預(yù)判，也是決定了現(xiàn)在拿地的一個(gè)因素之一。而且我們已經(jīng)注意到，就拿長沙為例，在黃金周過去的首周，也是我們房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，成交量出現(xiàn)了兩倍的環(huán)比增長，對(duì)比九月份的市場冷靜局面，進(jìn)入十月份的樓市反彈，數(shù)據(jù)也讓開發(fā)商尋找到了一點(diǎn)向好的氣象，給了自己一點(diǎn)信心，徐總您怎么看？
[徐光亞]不是說有這個(gè)信心，更多的累計(jì)。因?yàn)槲矣X得經(jīng)過這兩輪大調(diào)控，其實(shí)市場洗牌是把一些投機(jī)性的開發(fā)商給洗掉了，留下來的就是踏踏實(shí)實(shí)蓋房子、建房子，開發(fā)房子。
[主持人]就是立誓在這個(gè)行業(yè)長期做下去的企業(yè)。
[徐光亞]對(duì)，也讓大家認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)行業(yè)不是一個(gè)無風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它也是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。在考量上，規(guī)劃能力、運(yùn)營能力、銷量能力，比如說現(xiàn)在的開發(fā)商去拿地的時(shí)候更多的是理性，就包括劉總說的洋湖垸的那種捆綁模式，我是開發(fā)商，很簡單，算帳，整體的價(jià)格，我的資金流的情況，和您給我的條件和我的能力，我很理性的去判斷。
還有就是大家量力而行，沒有誰說我現(xiàn)在資金不夠了，還要去，現(xiàn)在在今年和去年，有開發(fā)商出現(xiàn)這種例子，本身又有品牌，又有能力，但是就是因?yàn)樘焖俚臄U(kuò)大，被撐住了，噎住了，消化不掉了。那么大家都是在根據(jù)我的實(shí)際，跟我的吸引力，比如說現(xiàn)在在濱江這塊地，新出讓的萬科和保利幾個(gè)（開發(fā)商）做的這塊地，其實(shí)我們?nèi)ヅ袛嗟臅r(shí)候，就是我們?nèi)パ芯窟@個(gè)事情。第一萬科從去年下半年開始清倉，到現(xiàn)在今年上半年，現(xiàn)金流已經(jīng)不是問題。再就是我們統(tǒng)計(jì)了一下，可能統(tǒng)計(jì)的不全，從今年開始，萬科在全國一次性拿了很多地，但是很多是聯(lián)合拿地，其中就從全數(shù)來說，按照比例來說，有多少開發(fā)量，還有170多萬畝的房產(chǎn)開發(fā)量是屬于他的。對(duì)于萬科全國銷售商，真是談笑之間就把它消滅掉了，以后萬科那點(diǎn)土地還不夠我使用。
[主持人]在這個(gè)十月黃金周，我想問一下李總和胡總，目前你們這個(gè)項(xiàng)目的銷售情況，在黃金周的這段時(shí)間。
[李蒼玄]其實(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)，因?yàn)槲覀兊臄?shù)據(jù)應(yīng)該是來自于備案的數(shù)據(jù)，來自于網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，它有一個(gè)滯后性，其實(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)是國慶之后一周，反映的正好是國慶那一段時(shí)間的成交狀況。其實(shí)國慶成交稍微高一點(diǎn)是很正常的，因?yàn)橛写罅康耐獾胤掂l(xiāng)客，有一些省內(nèi)的地州市的客來長沙置業(yè)，所以有一個(gè)小的高峰是一個(gè)很正常的現(xiàn)象。
從我們自己的切身體驗(yàn)來講，進(jìn)入到九月中下旬之后，市場還是稍微的也一點(diǎn)點(diǎn)下行的這種趨勢，這種下行我以對(duì)比七八月份，七八月份相對(duì)來講市場還更火爆一些，所謂“金九銀十”今年沒有體現(xiàn)得很徹底，這可能也是跟我現(xiàn)在做的樓盤，主要是尾貨了，也有關(guān)系。
[胡剛]我是這樣看的，九月份特別是九月下旬比較微妙了，作為我來看是兩件事情，一是釣魚島事情，可能大家現(xiàn)在還感覺不到，我們是切身感覺到的，從915開始，916、917、918那幾天的心思大家根本不在這個(gè)上面，一旦說打不打，在網(wǎng)上討論這些事情的時(shí)候，人家買房的事情就落了很多。另外跟十八大略微有點(diǎn)關(guān)系，大家可能觀望一下，有這個(gè)概念。國慶期間，特別是十月份為什么量上來了，主要是剛才講的返鄉(xiāng)客，甚至平時(shí)上班比較忙的，正好抽這批時(shí)間來簽約，確實(shí)有關(guān)系。因?yàn)槲覀儤潜P就在國慶前后簽了一百多套，將近兩百套。這段時(shí)間正好預(yù)售證等等各種因素湊在一起，也不能單純的說金九沒有了，看銀十，純粹數(shù)字上可能體現(xiàn)不出來，但是總的來說，就是相對(duì)，不敢怎么樣，最冷的今年應(yīng)該是春節(jié)前后，慢慢的從五月份開始上來，到現(xiàn)在來說也是走得比較平穩(wěn)，我自己是這樣看的。
[主持人]諸位看，有專家說了，說目前土地的熱，推動(dòng)了樓市的成交供需，在今后的一段時(shí)間房價(jià)會(huì)上漲，包括之前我也注意到任志強(qiáng)提到過，他說明年會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的一個(gè)暴漲，我想請(qǐng)問各位怎樣看待言論和這樣的一種關(guān)聯(lián)。
[胡剛]正好昨天我網(wǎng)上看了一下，有幾個(gè)數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局公布1—9月份房產(chǎn)方面，其他的經(jīng)濟(jì)增長不算，房產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)是開發(fā)投資，同比增長15%，房屋新開工面積同比下降了8.6，后面幾個(gè)數(shù)字比較重要，商品房銷售面積68441萬方，同比下降4.0。什么意思？商品房銷量量減了4%，后面一句話，銷售額40354個(gè)億，上升了2.7%。我自己稍微推算了一下，去年1—9月份的平均房價(jià)，按照這個(gè)數(shù)據(jù)推算是5516塊錢每平方，今年1—9月份是5896塊錢每平方，增加了6.89%。這個(gè)要注意，這個(gè)是在宏觀調(diào)控情況下發(fā)生的，這個(gè)數(shù)據(jù)，我說實(shí)在的，我昨天晚上算，但是網(wǎng)上根本找不到說在宏觀調(diào)控下，居然銷售量減少，房價(jià)上升，漲了將近7%。按照這個(gè)速度推算，今年反正3%，按照這個(gè)速度，今年漲了3%。
第二個(gè)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)貸款余額，就是開發(fā)貸加上個(gè)人按揭貸這些，貸款余額是11.74萬億，同比增長了12.2%，九月末比上個(gè)季度末增加了1.9%，換句話說，從這些純數(shù)字上面來看，銀行11.74萬個(gè)億貸給開發(fā)商也好，貸給個(gè)人也好，銀行肯定不會(huì)弄錯(cuò)的，銀行肯定是貸給有錢的，或者是有錢賺的地方去。任志強(qiáng)說的也好，牛刀說的也好，實(shí)際上可能從這個(gè)字面意思上來說都比較絕對(duì)，因?yàn)槿沃緩?qiáng)說暴漲也不是要翻幾倍的概念，牛刀講這個(gè)，因?yàn)榕５兜难哉撘恢笔潜容^看淡的，換句話說，他在深圳的房子，三套房子你去查一下他有沒有賣出去，他如果說要暴跌，現(xiàn)在他深圳三套房子應(yīng)該賣了，那么你去查一下有沒有賣就行了。所以有些東西是個(gè)人的觀點(diǎn)，可能比較偏薄，但是國家的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是很清楚的，在宏觀調(diào)控，1—9月份房價(jià)漲了6.89，這個(gè)事情是硬碰硬的，國家統(tǒng)計(jì)局出來的。
去年長沙市平均人均在崗職工的工資是44497塊錢，排在全國第三名，房價(jià)去年一年的平均房價(jià)基本上還不到六千，接近六千。我們按照國家90方一套房子來算，長沙一個(gè)家庭的收入6.07年就可以買一套長沙平均房價(jià)的房子。這個(gè)數(shù)字在全國來說是很低的，全國平均的話，大中城市是20—30倍，像上海、北京、深圳、杭州這種城市是40倍左右。但是長沙只要6.07倍，換句話說，在長沙的人，多數(shù)家庭是買得起房子的。那么要不要買，或者說以后會(huì)漲會(huì)跌，這個(gè)討論，我覺得可能每個(gè)家庭情況不一樣。但是從國家的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，或者說宏觀市場來說，確實(shí)后市大家給我更多的感覺是按照現(xiàn)有的政策，按照現(xiàn)有的價(jià)格延續(xù)。因?yàn)槭舜笠院笳l都判斷不準(zhǔn)，但是大家老百姓的觀念就是穩(wěn)定、平穩(wěn)的過渡，既然有這個(gè)東西，每個(gè)家庭可以從家庭財(cái)產(chǎn)的安全性。這是什么概念？因?yàn)楹芏喑鞘忻總�(gè)人對(duì)房價(jià)的看法不一樣，現(xiàn)在大家都說房價(jià)跌好，買得起房什么什么的，換句話說，房價(jià)跌對(duì)誰有好處，這個(gè)問題確實(shí)要考慮一下。什么概念？唯一有好處就是可能正在要買的人有點(diǎn)好處，但是會(huì)不會(huì)買，你如果跌了他還不一定會(huì)買，但是對(duì)大多數(shù)家庭來說絕對(duì)不是好事情。家庭財(cái)產(chǎn)大多數(shù)是集中在房子上面，這個(gè)在長沙呆得長了會(huì)體會(huì)不到，但是你一旦城市遷徙，要把長沙的房子賣掉，到深圳、杭州去買房子，你就會(huì)體會(huì)到，長沙一套房子賣了，居然到那邊首付都不夠。但是你如果在杭州的房子，普通的50、60方的房子賣掉，市中心賣個(gè)三萬塊錢，就有兩百萬，到長沙就可以買一套房子。所
以網(wǎng)上也出現(xiàn)了什么：莫言，長沙喊你來買房子了。我覺得確實(shí)這個(gè)是可以喊，而且是可以深情的喊。為什么？長沙的房價(jià)對(duì)于工薪階層來說是承受得了的，在杭州的房價(jià)，平均兩萬多塊錢的房價(jià)，工薪階層確實(shí)承受不了。所以我覺得長沙為什么是一個(gè)宜居的城市，實(shí)際上房價(jià)是宜居城市一個(gè)很重要的因素。
老百姓來說，現(xiàn)在買得起的情況下，你買不買？任何城市都是從低到高的。比如說九幾年，長沙的房價(jià)和杭州的房價(jià)是差不多的，都是一兩千上下，到現(xiàn)在已經(jīng)相差了，長沙是六千，杭州是兩萬，相差三倍多了。我再想，長沙的房價(jià)有一個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)實(shí)際上是很多因素促成的，但是最主要是政府引導(dǎo)的機(jī)會(huì)會(huì)出現(xiàn)。為什么說這個(gè)話？因?yàn)槲易鲞@個(gè)行業(yè)時(shí)間比較長，當(dāng)時(shí)04、05年我就覺得深圳和廣州的房子怎么和杭州相差這么大，杭州已經(jīng)到1萬5、1萬8了，深圳、廣州怎么只有五六千，但是06、07年的時(shí)候，深圳廣州的房子就暴漲上來了，現(xiàn)在深圳的房價(jià)已經(jīng)超過杭州的房價(jià)。但是你說長沙的房子什么時(shí)候漲，或者什么時(shí)候漲都判斷不準(zhǔn)，但是每一個(gè)城市都會(huì)有房價(jià)大幅度上漲的機(jī)會(huì)�，F(xiàn)在國家很多情況下，這個(gè)話題都不讓你深入展開討論的，就是貨幣發(fā)行的東西。因?yàn)檫@個(gè)東西現(xiàn)在是有一些數(shù)據(jù)的，2001年國家貨幣廣義貨幣增長目標(biāo)定在16%，但是實(shí)際上數(shù)據(jù)是大大超過這個(gè)，將近達(dá)到了發(fā)行量，達(dá)到了20%多。因?yàn)闇?zhǔn)確數(shù)據(jù)誰都沒有公布，這個(gè)數(shù)字公布出來說實(shí)話會(huì)引起很多東西。但是作為老百姓來說，你這些錢，我前面為什么講家庭財(cái)產(chǎn)的安全性，你這些錢放在哪個(gè)地方比較重要。因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓的錢沒有地方放，黃金個(gè)人只能買，不能賣的。國家是規(guī)定要賣給銀行，不能買賣的。股票，現(xiàn)在炒股的人都知道，而且現(xiàn)在很多人不討論炒股了，實(shí)際上是那個(gè)。但是作為房產(chǎn)來說，相對(duì)還是比較穩(wěn)定的。
[主持人]胡總剛才列出了很多數(shù)據(jù)，包括他提到的一些貨幣政策，包括城市化這樣一種大的背景下，即便是在有宏觀調(diào)控的形勢之下，其實(shí)看一些這樣的數(shù)據(jù)，我們的房子依然是會(huì)上漲的，說明一個(gè)問題，就是我們現(xiàn)在面臨土地市場也比較熱，說會(huì)不會(huì)又成為一種房價(jià)上漲的動(dòng)力和原因在，方程幾何胡總談?wù)勀目捶ǎ?/p>
[胡軍]關(guān)于房價(jià)預(yù)期的問題，這個(gè)話題比較沉重。你說漲了，老百姓不買你的帳，你說跌，其實(shí)又害了老百姓，這么多年過來房價(jià)其實(shí)一直在漲。可是我們一般對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期不用漲跌來評(píng)述，作為我們專業(yè)公司，我們可能對(duì)未來市場的預(yù)期用三種態(tài)勢來描述。第一是很平穩(wěn)的，就是說今年這個(gè)樣子，可能明年還是這個(gè)樣子，第二種是景氣的，第三種是非景氣的。因?yàn)槲覀兪亲龇康禺a(chǎn)的，未來不管出現(xiàn)哪一種態(tài)勢，我們都必須去面對(duì)，我們必須去應(yīng)對(duì)，我們沒有退路。我一個(gè)盤明天要開盤，你說未來的房地產(chǎn)市場態(tài)勢景氣、非景氣、平穩(wěn)，我都要開，沒有辦法，所以我這個(gè)時(shí)候只能做預(yù)案，做三種預(yù)案。
對(duì)剛才納愛斯胡總說的，房價(jià)未來漲這種態(tài)勢，這么多年看過來這是肯定的，漲可能有幾個(gè)方面的原因，第一，其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的升級(jí)換代已經(jīng)很快，比如小區(qū)越建越漂亮，節(jié)能環(huán)保越做越好，無形中我們產(chǎn)品自身有一個(gè)上漲。第二整個(gè)大的商品經(jīng)濟(jì)，其他的商品都在漲，房產(chǎn)肯定也要跟著上漲。當(dāng)然這種上漲，跟前面兩位任志強(qiáng)、牛刀說的，暴漲暴跌我覺得不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)楹暧^調(diào)控的這把刀還懸在頭上，你不能暴漲，省會(huì)經(jīng)濟(jì)都在往上走，也不能暴跌，我覺得是一個(gè)平穩(wěn)的上升，未來的房勢應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)的上升。前面已經(jīng)討論了，其實(shí)土地現(xiàn)在成交這么火爆，也是壓得太久了，開發(fā)商都沒米下鍋了，肯定要備點(diǎn)原材料，況且這次土地成交的價(jià)格也非常理性，沒有出現(xiàn)N個(gè)地王。
對(duì)于未來，從土地這種比較理智的狀態(tài)，推到未來的房地產(chǎn)市場這塊，應(yīng)該也是比較理智的，理想的。
[主持人]胡總您的意思是，其實(shí)我們這一輪拿地的熱潮，可以解讀為理性的、必須這樣做，而不是瘋狂的去拿地。自然而然這樣一些舉動(dòng)也不會(huì)對(duì)今后一段時(shí)間房價(jià)有影響，比如暴漲、暴跌的這種情形。
[胡軍]對(duì)，這種情形不太可能，暴漲暴跌不太可能。
[主持人]剛才胡總是拿了很多數(shù)據(jù)跟我們說了，說成交的面積在下降，但是成交的價(jià)格在上漲，不知道你注意一個(gè)細(xì)節(jié)沒有，其實(shí)我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是非�；鸨�，投資型的產(chǎn)品供銷升溫，其實(shí)在這中間對(duì)房價(jià)的上漲起到了非常重要的一種推力，可能住宅的價(jià)格市場目前的數(shù)據(jù)不太清楚。不管怎么樣，但是我們不得不說，這種商業(yè)性的地產(chǎn)的成交會(huì)火爆，也助推了整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲，并且在前不久新修訂的《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃2005—2020》的發(fā)布表示，在未來八年之內(nèi)，長沙將會(huì)新增21個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心，到2020年長沙一共要形成33個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心。有人就說這個(gè)是市場需求的一個(gè)必然趨勢，這對(duì)長沙樓市的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生怎么樣的影響？我們知道其實(shí)李總和胡總都是做住宅為主的，以后你們也考慮過做商業(yè)地產(chǎn)這塊嗎？
[胡剛]這塊，因?yàn)槲覀兩虡I(yè)之前也一直做，但是商業(yè)這塊，我們作為開發(fā)公司來說是賣，但是作為客戶說更多的受益是要看今后商鋪能不能旺起來。這跟開發(fā)商的角度不一樣，商業(yè)為什么現(xiàn)在相對(duì)比較好，一是城市化，比較大的規(guī)劃調(diào)整。二是這輪宏觀調(diào)控沒有波及到，不限購不限貸。相對(duì)來說，現(xiàn)在很多開發(fā)商都大量的在做綜合體，包括0731房產(chǎn)網(wǎng)也在搞十大城市綜合體的評(píng)選活動(dòng)。像綜合體實(shí)際上做得好的確實(shí)有，但是做得不好的，我是指客戶買了虧錢的。因?yàn)樽≌瑢?shí)際上有一個(gè)居住功能，投資功能，不行自己住，商戶來說主要是經(jīng)營。
實(shí)際上長沙，也有些經(jīng)營很慘淡，換句話說，買在這種經(jīng)營不好的地方，業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。因?yàn)槲易钤缱鼍C合體，實(shí)際上十多年前就開始了，但是很多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是這種商業(yè)客戶首要考慮的。作為開發(fā)商來說，可能不應(yīng)該說這個(gè)話，開發(fā)商是要賣。但是我總是提醒，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在大家的錢都來得不容易，開發(fā)商的也好，特別是客戶的，辛辛苦苦的錢，都希望錢能保值、增值。這一塊作為開發(fā)公司來說，我在想考慮商業(yè)的時(shí)候，更多的應(yīng)該考慮今后便于經(jīng)營。便于經(jīng)營的因素很多，除了招商因素以外，還有一個(gè)因素就是價(jià)格定位。價(jià)格定位定得高和低后期商業(yè)經(jīng)營都會(huì)發(fā)生變化，因?yàn)橘I的人是要租金回報(bào)的。長沙也有這種例子，因?yàn)樯婕暗介_發(fā)商，不好說。
商業(yè)這一塊，長沙來說相對(duì)比較火爆，從成交數(shù)據(jù)也好，成交價(jià)格也好，大家對(duì)商業(yè)這塊確實(shí)很看好。但是對(duì)經(jīng)營來說，我覺得現(xiàn)在還不夠重視，為什么？因?yàn)殚L沙這個(gè)大的商業(yè)綜合體，大量的都是在建，或者即將開展。所以這一塊，我覺得大家把今后的重點(diǎn)集中在經(jīng)營上面，這樣對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場有好處，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資客有好處，對(duì)整個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也有好處。因?yàn)檫@個(gè)東西，一個(gè)市場，是需要大家方方面面共同的合力、維護(hù)才能做好的。
[主持人]當(dāng)然一個(gè)產(chǎn)品出來，有好的，有壞的，有很好的，有不好的。我們特別想了解的就是，隨著城市化一步一步的提高，這種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求是不是也意味著我們的市場越來越迫切了。
[李蒼玄]這個(gè)肯定不是這樣，因?yàn)殚L沙，我是06年年底來長沙的，這幾年大家可以看到，長沙發(fā)展很塊了。以前長沙，別的地方不說，北邊出了八一橋，不到伍家?guī)X，再往北，我們樓盤那個(gè)位置大家覺得已經(jīng)很偏了。
[主持人]既然這是一個(gè)非�？隙ǖ拇鸢福S著我們商業(yè)地產(chǎn)逐步的繁榮，會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎么樣的影響？
[徐光亞]肯定對(duì)于價(jià)格有一定的上漲，因?yàn)槊恳粋�(gè)人離不開商品，因?yàn)槲覐谋本┻^來�，F(xiàn)在可以看北京，北京其實(shí)是所有的城市規(guī)劃都應(yīng)該去看的，它是一個(gè)反面教材，各個(gè)土地都發(fā)展得不好。當(dāng)然我們可以看到，北京一個(gè)規(guī)劃不好的地方，區(qū)域性商業(yè)中心做得不夠，它只是在中間幾個(gè)點(diǎn)上造成人流的大量錯(cuò)位。但是現(xiàn)在也慢慢的改變，無論是東南西北，有很多開發(fā)商在自己的樓盤里，或者是自主規(guī)劃的，單純做商業(yè)，都出現(xiàn)了一些。由于這種城市的擴(kuò)大化，區(qū)域性就形成了一種很聚焦型的商業(yè)中心。但其實(shí)我覺得是一個(gè)城市價(jià)值的體現(xiàn)。
這個(gè)問題其實(shí)又回到了剛才說的房價(jià)問題，我覺得從長期房價(jià)來說，短期的漲跌，那是短期的，從長期來說，房地產(chǎn)肯定是要漲價(jià)的。一是城市價(jià)格，包括劉總剛才說的，區(qū)域商業(yè)中心的出現(xiàn)，這是城市價(jià)格的提高。城市價(jià)格的提高，我們說任何一個(gè)商場的價(jià)格決定著商品的價(jià)格。再就是CPI，現(xiàn)在的通貨膨脹率這么高，如何一個(gè)項(xiàng)目只要不漲錢，那就是在跌價(jià)，它漲，比如漲6%、漲7%，要和CPI是同步的，其實(shí)CPI沒有6和7，其實(shí)比這還要高的，只是大家沒有辦法說。
[主持人]今天我們最后一個(gè)問題就是，之前我跟大家提到的，關(guān)于我們?nèi)沃緩?qiáng)和牛刀兩位我們地產(chǎn)界的大佬的觀點(diǎn)，關(guān)于政府在換屆以后半年左右，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，房價(jià)或者大跌或者是大漲的言論，之前我們的兩位胡總都說到了，不可能會(huì)出現(xiàn)大跌或者是大漲的情況，胡剛老總說的是房價(jià)還會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲，但是不會(huì)出現(xiàn)暴漲。胡軍老總說的是房價(jià)會(huì)保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的階段，我想問一下毛老師，您是做這方面研究的，對(duì)于房價(jià)，特別是政府換屆以后的房價(jià)走勢，你怎么看？
[毛欣欣]據(jù)我們所知，長沙房地產(chǎn)市場一直是處于比較理性、健康的狀態(tài)，價(jià)格不高不低，它在全國的排名也是不前不后，下一階段我覺得穩(wěn)增長是我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)。長沙房地產(chǎn)市場應(yīng)該也是會(huì)保持一個(gè)比較平穩(wěn)的發(fā)展。就房價(jià)而言，總體上是平穩(wěn)的，但是不排除一些窄幅的波動(dòng)。
[主持人]問一下我們李總，您是做一線的營銷，您目前掌握的情況和自己的預(yù)判，您認(rèn)為在我們政府換屆以后。
[李蒼玄]其實(shí)我對(duì)毛老師剛才說的這些話我有一點(diǎn)不同的看法。覺得影響房價(jià)的因素是多方面的，其實(shí)我認(rèn)為在中國坦白一點(diǎn)，影響房價(jià)的很大程度上是政策。所以政策未來的走向，在很大程度上就決定了房價(jià)的走向。
個(gè)人的看法，出現(xiàn)大的變化的可能性不會(huì)很大，還是以執(zhí)行現(xiàn)狀的這些調(diào)控政策為主，因?yàn)楝F(xiàn)行的調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的目的，就是打壓了房價(jià)，打壓了成交。但是同時(shí)也有宏觀經(jīng)濟(jì)保增長的壓力在，所以也不會(huì)更多的在繼續(xù)把“緊箍咒”念長一點(diǎn)，加強(qiáng)一點(diǎn)，沒有這種必要性。當(dāng)然有人說是不是會(huì)放松，放松的風(fēng)險(xiǎn)也是挺大的，也許長沙的房價(jià)是沒有什么泡沫，但是成交量，我個(gè)人看法不是很理性的一個(gè)量，每年成交一兩千萬方，在這么小的城市里面，還是有泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步放寬的可能性也沒有，進(jìn)一步收緊的可能性也很小，所以我認(rèn)為未來政策應(yīng)該是繼續(xù)堅(jiān)持這種大的方向，那么只要政策不變，我覺得樓價(jià)出現(xiàn)大幅的變動(dòng)，可能性不會(huì)太大。
[主持人]徐總請(qǐng)您談一談，之前兩位嘉賓的觀點(diǎn)不一樣，但是結(jié)論是差不多的，就是影響房價(jià)的因素可能是單方面或者是多方面，但是結(jié)論就是房子不會(huì)出現(xiàn)一種大幅的波動(dòng)。您怎么看，對(duì)于這種原因和結(jié)論。
[徐光亞]一個(gè)是政策勢，我們統(tǒng)計(jì)了一下，從2009年到現(xiàn)在，長沙放出的土地建面大概是在3800萬方，而同期大概成交是在4000萬方，我這個(gè)數(shù)據(jù)記得不是很準(zhǔn)，這兩個(gè)基本打平，就說明市場的供需沒有出現(xiàn)土地供應(yīng)跟不上，或者說土地供應(yīng)量太大了，基本保持平穩(wěn)。但是短期供需，我們作為代理公司做這塊有壓力，壓力在哪？短期內(nèi)的供需，就是我們看到今年大家開售的樓盤里面，剩下的沒有賣出去，我如果沒記錯(cuò)應(yīng)該是700多萬方，類似于一年的銷售，那明年還會(huì)有推出，那么短期的供應(yīng)量可能會(huì)出現(xiàn)偏大。所以我們說我們的價(jià)格，在一線的銷售，一線會(huì)承受很大的銷售壓力，從我們代理公司甚至是開發(fā)商都會(huì)有這個(gè)感覺。 除了供需，另外一點(diǎn)就是客戶心里預(yù)期，大家說全部拋空或者是全看漲。
因?yàn)楝F(xiàn)在樓市不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大的波動(dòng)，這是客戶的心里預(yù)期，他也就預(yù)期沒有特別悲觀，或者是特別樂觀的看法。當(dāng)然有一些特別悲觀或者是特別樂觀的看法，這種客戶還在隱藏，我現(xiàn)在不入市。
另外就是CPI，政府依然承受很大的壓力，雖然說最近公布的CPI已經(jīng)控制住了，已經(jīng)把持了，但是大家在日常生活感受中，沒感覺控制住了，依然在漲。還有一個(gè)東西，城市價(jià)格，因?yàn)槲覀冏罱彩歉需F去拿地，包括李總最近拿地跑長沙可能會(huì)跑得更多，跑了很多地方去看的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)長沙一年一年真的是日新月異，也就是城市價(jià)格還會(huì)增加。那么我覺得這幾個(gè)綜合因素，從長期來說，政策面，或者是供需面保持平穩(wěn)，但是短期內(nèi)供應(yīng)量可能有壓力。但是我們可以看到就是一些利好，城市建設(shè)方面的利好，短期內(nèi)政策的平穩(wěn)和政府的利好，我覺得之間是可以抵消的。所以我對(duì)未來還是平穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有點(diǎn)微微小幅上漲這種。
[主持人]因?yàn)檫@個(gè)利好因素甚至還要更多一些，更占優(yōu)勢一些。
今天非常謝謝六位嘉賓來到我們的演播室，可以說我們樓市的任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都能夠引起大家非常多的聯(lián)想和解讀，正是因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的地位，同時(shí)房地產(chǎn)對(duì)普通老百姓來說也是一件非常重要的大事。今天也再次非常謝謝六位嘉賓，和我們分享了你們的觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，謝謝各位。我們下期再見！
