[主持人]各位嘉賓上午好，歡迎來到由市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》和紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》，我是今天的主持人楊理。首先我們要在節(jié)目之前非常感謝復(fù)地崑玉國際為我們提供了這么舒適的場地，非常謝謝李總。
2012年以來，長沙樓市從年初各樓盤的小心翼翼的謹(jǐn)慎試水，到第二季度不同程度的以價換量成交回暖再到七八月份的需求量逐步萎縮，成交降溫，可以說是在跌宕起伏當(dāng)中前行的。傳統(tǒng)的金九銀十即將到來，也進(jìn)入到了樓市搶收的最關(guān)鍵時刻，一時間市場走向也成為了我們各方非常關(guān)注的一個焦點問題。在這樣的情形之下，樓市進(jìn)入到了深度的活躍期了嗎？調(diào)控會不會再次加碼？傳統(tǒng)的金九銀十是一路高歌還是振蕩前行？帶著這一系列疑問，我們非常容幸的邀請到了各位嘉賓一同來探討這樣的話題，首先我們介紹一下來到會客室的嘉賓是：
省政協(xié)委員、省房協(xié)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高教授
華潤橡樹灣營銷總監(jiān) 王濤
復(fù)地崑玉國際營銷經(jīng)理 李慧平
潤和紫郡的營銷總監(jiān) 劉杰軍
市房產(chǎn)研究中心的首席分析師 張坤玲
歡迎各位！
[主持人]根據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)的不完全統(tǒng)計，進(jìn)入到8月份，開發(fā)商上演了搶客潮，接近有20多個項目開始加速推進(jìn)入市，大家看這么多的數(shù)目，甚至是超過了去年和同期的一個水平，我們想請問一下各位，選擇在這樣一個節(jié)點來入市，所看好的是什么？目前達(dá)到怎樣的銷售成績？我想這個問題應(yīng)該是請教開發(fā)商代表。首先問問劉總，目前您的這個項目，是處在一個什么樣的階段呢？
[劉杰軍]目前我們項目的話，在4月份已經(jīng)第一次開盤，到我們6月底的時候，我們第一批產(chǎn)品627套基本售謦，然后到目前為止的話，8月份重點是在做客服，老業(yè)主維系。我們新推的貨，剛好把這時間節(jié)點錯開了，應(yīng)該是九月底十月初會推。
[主持人]那我想問一下李總，目前復(fù)地崑玉國際是處在一個什么樣的狀態(tài)？
[李慧平]復(fù)地是2011年進(jìn)入長沙市場的，然后我們第一次開盤是在7月29日，在此期間我們是提前三個月左右的續(xù)客期，首次開盤在濱江線豪宅陣容里面來說，我們的去化率是比較理想的，也是市場比較認(rèn)可的一個去化，就是說1萬3、1萬4均價的項目，在開盤的時候，僅三個月的續(xù)客期，就能夠達(dá)到市場業(yè)內(nèi)都比較認(rèn)可的成績，對我們來說可以說是一個比較大的鼓舞吧！
[主持人]但是我特別想問您的是，選擇在這個節(jié)點來入市，當(dāng)時考慮的是什么樣的因素呢？
[李慧平]其實我們并沒有去選說要什么時候入市，而是我們拿到這塊地以后，根據(jù)我們跟政府的接洽，包括后續(xù)的開發(fā)節(jié)點，我們是到這個時間才拿到預(yù)售證，我們是按照正常的節(jié)點來做的。所以才，按部就班的在做。
[主持人]那么從目前的這個銷售情況來看的話，你覺得這種自然而然，是不是也是一種非常恰當(dāng)?shù)那珊希?/p>
[李慧平]對，因為誰也沒有預(yù)計到，2012年的樓市會在什么時候會是比較好的，必須軟的時期，做房地產(chǎn)這行，沒有可能去選擇說入市時間，都是根據(jù)工程節(jié)點，達(dá)到預(yù)售條件才能夠銷售。所以，我們也是比較幸運的。
[主持人]非常幸運。我想問問華潤橡樹灣的王總，目前您的項目是處在什么樣的階段？
[王濤]是這樣，我們現(xiàn)在華潤置地在長沙差不多三個項目，有一個華安城在星沙，另外一個就是在河西先導(dǎo)區(qū)的橡樹灣項目，還有一個就是鳳凰城，當(dāng)然鳳凰城也是一個老項目，在今年應(yīng)該銷售業(yè)績不錯，現(xiàn)在到8月份差不多賣了1300多套。因為鳳凰城是一個剛需的產(chǎn)品，我覺得這種剛需在長沙這么一個新型工業(yè)化的城市來講，剛需產(chǎn)品的需要量比較大。橡樹灣在河西先導(dǎo)區(qū)，在洋湖濕地片區(qū)，這個項目正好是8月18號，上周剛開盤，整個項目應(yīng)該說是續(xù)客期差不多一個半月的時間，銷售業(yè)績的話，368套，2.5億，也是在這個洋湖片區(qū)刷新了區(qū)域開盤成交套數(shù)的。這個可能更多的，一方面取決于華潤置地橡樹灣相對比較成熟的，是在一個學(xué)校，人文氣息相對比較濃厚的片區(qū)，占據(jù)稀缺資源中高端的項目。為什么選擇在這個節(jié)點入市？剛才像李總說的一樣，一方面是在工程進(jìn)度在這個坎上了，我們也做好了客戶儲備。從客戶儲備到整個開盤前的方方面面，我們已經(jīng)做好了萬全準(zhǔn)備，而且最關(guān)鍵，我們在這個時候開盤我個人感覺，在長沙這個市場來講，其實它不像一線城市，即使像今年可能在存款準(zhǔn)備金率或者利率下調(diào)，會有一些急劇上升，但長沙相對比較穩(wěn)定，所以在這個時候開盤，我覺得也是一個對消費者來講，對開發(fā)商來講，還是一個比較穩(wěn)定的時期。所以我們一方面是工程進(jìn)度，整個項目開發(fā)進(jìn)度已經(jīng)到這個節(jié)點了，通過儲備有一定的量，然后再這個時間我們覺得還是比較適合的節(jié)點。而且確實也得到了比較好的市場運轉(zhuǎn)。
[主持人]剛才三位的回答讓我隱隱感覺到，目前我們這個市場，剛性需求還是挺充足。但是我們同時注意到在七月下旬開始，國務(wù)院向16個省市派出了督查組，督查各地的房產(chǎn)和調(diào)控的執(zhí)行情況。隨著8月份督查組的調(diào)研收官，很多人預(yù)言即將又會有新一輪的調(diào)控政策出臺。從目前的情況來看，只要監(jiān)控范圍之內(nèi)的主要城市房價不出現(xiàn)明顯的反彈，進(jìn)一步出臺新的更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策的可能性，是否是大呢？這個問題想請教一下王教授。您認(rèn)為這個可能性大不大？
[王義高]從我了解的情況吧，這些考察組到全國各地，并沒有發(fā)表什么太多的言論，也就是說他們只看不說，向中央?yún)R報各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實的情況。但是從細(xì)節(jié)來講，目前他們反饋的情況來講，就我來講的話，全國形勢來看，現(xiàn)在是不是下一輪宏觀調(diào)控會加碼，現(xiàn)在中央和各個省市自治區(qū)并沒有明顯的動向，這是基于兩點：一是要堅持宏觀調(diào)控不動搖，對中央的一系列調(diào)控政策要執(zhí)行到底，不能使它前功盡棄。二是經(jīng)濟(jì)又開始下滑，中央和地方政府都會著急，特別是地方政府出臺了地方保證4萬億的刺激計劃，拼命的畫大地方政府投資的大餅。面對這樣的兩難境地，下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該來講，不會被加碼。但是在政策的調(diào)整導(dǎo)向方面，可能會有一些變化。
另外，一方面政策不確定性的發(fā)生一些變化，另一方面金九銀十，長沙房產(chǎn)樓市的話提前到來，也就是剛才各位開發(fā)商提到的，在抓緊促銷活動，抓緊使樓盤在金九銀十期間推出銷售的政策或者使樓盤能夠趕上金九銀十銷售的這個浪潮，明顯的來說，長沙金九銀十已經(jīng)提前到來，樓市從央行雙降開始，一直到現(xiàn)在，長沙樓市持續(xù)在上漲，從全國的情況來講，除了個別城市，三分之一，全國70個監(jiān)控城市里頭，有10多個城市是在上漲，長沙也不例外。
[主持人]剛才王教授給我們非常詳細(xì)的介紹了相關(guān)的情況。王教授的觀點是，其實從目前不太明朗的趨勢來看，似乎調(diào)控不會再次加碼。我想問一下張老師，您是否認(rèn)同王教授的觀點。
[張坤玲]剛剛聽了王教授的一席話，我同意王教授的說法。當(dāng)前國家不適合再出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，畢竟還沒有定論，國務(wù)院一直強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控政策不放松，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康有序發(fā)展。國務(wù)院也一直要求各地不能以任何理由變相改變房地產(chǎn)調(diào)控。
[主持人]從國務(wù)院這一番表態(tài)里面，你能夠解答出什么樣的意外來？
[張坤玲]是否會出臺更嚴(yán)厲的，我倒沒有特別贊同，我比較同意王教授的說法，我認(rèn)為起碼房地產(chǎn)調(diào)控政策不會動搖，會堅持下去。
[主持人]其實我們談到房地產(chǎn)調(diào)控政策時候，其實之所以這個話題能夠引起我們的關(guān)注，正是因為他對于樓市的影響是非常巨大的同時我們也注意到另外一條消息，就是國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司的司長陳杰提出來，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北湖南兩省開展房產(chǎn)稅的改革試點。對企業(yè)和單位按照評估值來征取，我們想了解的是，房產(chǎn)稅真的來了嗎？這個東西說了很多年了。這一次官方的直接的表態(tài)，而且就是這個稅務(wù)部門相關(guān)的官員來表態(tài)，那么同時，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點范圍有沒有可能會接替接下來的限購調(diào)控政策，從另外一種層面對樓市進(jìn)行調(diào)控。如果有的話，對樓市最直接的影響會是什么？各位會不會認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺，會不會刺激房價下跌，首先想問問三位開發(fā)商代表，是否會擔(dān)心這樣的問題。
[劉杰軍]其實關(guān)于房產(chǎn)稅這一塊的話，確實像主持人所說的，說了很多年，目前的話，在重慶、上海這些大城市有些試點，那么目前的話，現(xiàn)在說湖南湖北試點，政策還是沒有確定的，所以說我們對調(diào)控的效果去做預(yù)盼的話，實際上是很難的。我們只能是說，通過我們的一些角度去分析，目前的話，剛才王教授講到，第一中央政府一直是要求穩(wěn)定房價他們不是說打壓樓市。第二現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)面不是很好，現(xiàn)在中央政府也好，特別是地方政府，他需要去穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的增長。目前，房地產(chǎn)實際上對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是非常大的，政府在這一塊的話，會去找一個平衡點，它期望房地產(chǎn)是有一個良好、健康良性的發(fā)展。
[主持人]所以在您看來，其實這個房產(chǎn)稅的改革試點，它就是在找一個平衡點。
[劉杰軍]對，所以沒有輕易的去做這個事情。
[主持人]那我想問問您，如果這個稅真的是在我們這邊推行之后，你覺得會引起什么樣的市場反映？市場暫時性的會有下跌的可能嗎？
[劉杰軍]我覺得回答這個問題的話，要等房產(chǎn)稅具體怎么征收也好，我們才能看具體執(zhí)行政策。
[主持人]好，問一下王總，您怎么看這個問題。
[王濤]代表個人觀點，其實跟劉總的意見很多是類似的，其實在重慶也好，在上海有過試點。我想國家出臺這個稅費政策的出發(fā)點，是為了保證地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這個出發(fā)點非常重要，不是要打壓房地產(chǎn)市場，而是保持這個市場的穩(wěn)定。作為我們來講，開發(fā)商希望整個市場，像其他各個領(lǐng)域一樣能保持平穩(wěn)健康的發(fā)展，這種大起大落，像股票，在地產(chǎn)市場傷害的不僅僅是買房者，包括地產(chǎn)開發(fā)商，所有跟地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)都會在這個過程中會受到非常大的影響，而且作為整個政府和國家增加不可控性。從整個出發(fā)點來講是要保住健康，這個非常重要，不僅對消費者買房，對開發(fā)商，對從事建筑行業(yè)相關(guān)的人員都是一個基礎(chǔ)，具體這個政策出臺之后，會對樓市有什么影響，我覺得可能房產(chǎn)稅會結(jié)合在先前兩個城市上海和重慶運行的經(jīng)驗，但還是略有區(qū)別，現(xiàn)在說的在湖南、湖北準(zhǔn)備試行的東西，可能最終落實會有什么樣影響，確實要等細(xì)則出來，但我想大的前提不會改變。
[主持人]我想請問您的是，之前我也講到房產(chǎn)稅，推不推出都是猶抱琵琶半遮面，為什么偏偏在今年這樣一個時候，中央強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，那么經(jīng)濟(jì)又下行的情況下，同時又面臨著保增長任務(wù)的情況下，提出房產(chǎn)稅要擴(kuò)大市場呢？
[王濤]其實我個人的理解，在一些一線城市，市場份量比較有限，而最近樓市回暖速度遠(yuǎn)超過長沙，特別是像我說的北上廣深這些城市，成交房量價格增長可能是超過了市場預(yù)期，現(xiàn)在政府出臺這樣一些政策，或者是給其他市場釋放這樣的信息，當(dāng)然其實更多的是表明政府的態(tài)度，一定要保持在可控情況下穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)某個市場失去控制的時候，它一定會出現(xiàn)比較大的問題。
[主持人]其實它是在釋放一種信號。李總，您怎么看？您覺得真的僅僅只是釋放一個信號，還是說政府要動真格？
[李慧平]其實就像各位說的，我認(rèn)同，政府的出發(fā)點，肯定是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)畢竟是作為政府一個比較大的經(jīng)濟(jì)支柱，它的延伸行業(yè)各方面來說，會對整個社會、對民生有比較大的影響，所以政府在做這些決策的時候，也會經(jīng)過慎重的考慮。像房產(chǎn)稅的征收，大家都知道從2011年的下半年到2012年的上半年，這個時間，整個樓市是在限購，包括各個調(diào)控的規(guī)章下面，房價量和價都沒有得到一個比較大的釋放，政府整體來說覺得控制得比較好。然后在今年會有一個回暖的趨勢，在這種趨勢下，來釋放這種信號，像大家剛才說的這種信號。第一，我覺得是表明一個態(tài)度問題，第二，因為督查組也下來查到了一些問題，說實在的，不是說完全沒有查到問題，查到了問題要有一些改進(jìn)的措施，怎么來做，應(yīng)該會有一些細(xì)節(jié)的東西出來，我們大家都沒有辦法預(yù)盼這個細(xì)則是比較嚴(yán)的調(diào)控，還是說一個比較寬松的細(xì)則調(diào)控，這也有可能是因地而異，根據(jù)每個城市的情況來做挑戰(zhàn)。其實我覺得房產(chǎn)稅的征收，對房價肯定會有影響，絕對會有影響，只是說影響大小，以及細(xì)則的輕和重，這是我個人的觀點。
然后對于真正想要買房子的客戶來說，還是要買。即使是在調(diào)控的情況下，我認(rèn)為有需求才有供給，客戶完全不買單不買賬，那我相信也不會有這么多的開發(fā)商陸續(xù)的站起來。
[主持人]剛才聽了三位開發(fā)商的話，我想問一下王教授，您作為這一方面的專家，您如何看待這一次房產(chǎn)稅在湖南湖北的試點？
[王義高]應(yīng)該從兩個層面來看，第一個角度從中央角度來講，增加了一項房地產(chǎn)調(diào)控手段，或者調(diào)控工具增加了。從地方層面來講，使土地財政、土地收入轉(zhuǎn)入到持續(xù)的長期的征稅手段。作為開發(fā)商來講，或者作為購房人來講，他的變化和影響，就是把原來國家征稅的手段，間接的征稅變?yōu)橹苯拥恼鞫愂侄危簿褪钦f房產(chǎn)稅不僅僅是一種征稅手段，同時影響著我們13億人口的家庭。要知道大家以往交稅并不感覺到有什么為難或者說不方便的地方，包括所得稅，單位代扣，但是房產(chǎn)稅開始繳納以后，每個家庭都會面臨直接被稅務(wù)部門征稅的情況，所以對家庭的影響非常大，這是從間接征稅變?yōu)橹苯訙p稅。第二個影響，因為征稅是實名制，每個人擁有多少財產(chǎn)多少房產(chǎn)，會直接暴露在稅務(wù)官的前面，或者說甚至暴露在大眾媒體網(wǎng)站，原來我們財富多少情況下都是隱秘的，就是我有多少錢，我在銀行，如果沒有通過正規(guī)的檢查機(jī)關(guān)是查不到的，但是房產(chǎn)不一樣，一征稅就會暴露出我的名字，所以這個會對市場造成一種恐慌。大多數(shù)情況下，人們買房還是有很多的投資功能在里面，而不是居住。居住的人征稅變?yōu)橹苯拥脑挘覀兛吹饺绻唤欢�，或者稅率判斷不好，有可能和稅�?wù)官造成一個沖突。那么稅務(wù)部門根據(jù)法律，你不交稅是可以抓人坐牢的，涉及面是非常之廣，千百萬個家庭。按三人一個家庭，我們現(xiàn)在有4億個家庭，至少有3億個家庭要納房產(chǎn)稅，這個影響力是非常大的。再加上后面擁有諸多房地產(chǎn)投資的人恐慌癥，所以不管它稅率高和低，不管未來影響如何，只要房地產(chǎn)稅一經(jīng)推出就會對房地產(chǎn)市場造成重磅炸彈的影響。我們看出來，這個稅從上海到重慶，從現(xiàn)在的湖北湖南，之所以在拉鋸，說東道西，說這也不行，那也不行，這個沒準(zhǔn)備，那個沒準(zhǔn)備，這里沒接到東西，這里沒有細(xì)節(jié)沒有預(yù)案，原因是這個工作做起來不是技術(shù)問題，實則是現(xiàn)在一旦出來，會對用房一族人造成巨大的影響。
[主持人]如果說是最直接的影響會是什么？您剛才講了對市場造成恐慌。
[王義高]直接影響所有人要面對稅官征稅，由間接稅改為直接稅。
[主持人]所以購房成本是？
[王義高]跟購房成本無關(guān)，那是技術(shù)問題，你的房子評估多少錢，到底是按照你購買的合同價征收，還是按照未來的增值和貶值程度進(jìn)行調(diào)節(jié)，現(xiàn)在爭論不休這只是技術(shù)問題，并沒有什么影響。你是按照購房合同征收，重慶的方式，原始合同什么樣的，還是按照現(xiàn)在加拿大的，按照增值比例高低進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)下調(diào)會減免甚至免除，如果經(jīng)濟(jì)好，加速增，所以加拿大美國的增收方式都有可能。
[主持人]這是第一個直接影響，第二個呢？
[王義高]第二影響就是用房一族的巨額財產(chǎn)，擁有巨額財產(chǎn)和房產(chǎn)的人，他會造成一個巨大的恐慌。因為征稅是實名制征，在光天化日之下和稅務(wù)官牽連。所以說只要聽到要征稅，要落實到湖南的，湖南擁有很多房產(chǎn)的人就開始蠢蠢欲動，準(zhǔn)備拋售他們的房產(chǎn)，所以這兩個影響不是技術(shù)問題。
[主持人]好，剛才王教授提的這觀點，我相信大部分人心里有很多感觸。三位聽了以后，有什么心理上的想法或者是感覺？剛聽完王教授的介紹，或者你們覺得王教授講的，是不是有可能會造成這樣一種局面？他講的恐慌，包括有一些很多房產(chǎn)人他們會選擇拋售，這種情況會不會出現(xiàn)？同時對你們的銷售，會不會產(chǎn)生影響？
[李慧平]其實剛剛王教授說的，是從民生的角度出發(fā)，政府調(diào)控這些東西會對整個社會造成的影響。我們作為開發(fā)商，可能更關(guān)心最終造成的結(jié)果，不會來買我的房子。我剛剛也說了，這個房產(chǎn)稅的出臺，無論怎么樣，都會對房價有影響，我還是這個觀點，我認(rèn)為肯定是有影響的，我非常認(rèn)同王教授說的這些觀點，他會造成一些社會矛盾。直接去面對稅控官，老百姓和政府之間的一些矛盾，因為這個過程肯定有一個磨合期，這個稅收畢竟是一個新的稅收，而且不是針對于高收入人群，而是針對所有有房產(chǎn)的人群，每個家庭都會碰到的情況，所以政府在調(diào)控這個東西，要考慮的可能就是這一塊的矛盾，也會要占一個比較大的比例。如果，我有房產(chǎn)，我不交可以抓人，抓了人，老百姓也不干。這些東西都要考慮進(jìn)去。
[王義高]長期拖欠稅的話，可以沒收你的房子，從嚴(yán)格的法律執(zhí)行程度來講。所以這就是一個矛盾，現(xiàn)在還有一個技術(shù)性障礙是什么呢？是從二套房開始征收，不是從一套。那么二套房到底是你在西藏的，還是在北京的，在上海還是在海外的，牽扯到無止境的延伸，還是說我只是本地有兩套房，這個也說不清楚，說是說全國準(zhǔn)備聯(lián)網(wǎng)，要知道中國的信息造假和不真實的情況是非常嚴(yán)重的，而且聯(lián)網(wǎng)，這個情況的話，我們現(xiàn)在來講，這個信息的聯(lián)網(wǎng)，要給征稅提供百分之百的可靠程度，那我們現(xiàn)在根本做不到。征稅是依據(jù)聯(lián)網(wǎng)，是不是有二套房，比如我在常德住，我在北京上海深圳買了房，你不聯(lián)網(wǎng)你不知道，我也不會主動說，我在上海有房，你征稅，我不會告訴你每個人心理上，即使準(zhǔn)備守法，因為沒有制裁的手段，我也不會主動舉手說我上海有房子，你可以去征，不會有一個人這么說。你通過聯(lián)網(wǎng)，說王義高，或者說張三李四在上海北京有房，但是要知道我們現(xiàn)在要利用信息網(wǎng)來支撐征稅，這個道路非常漫長，各地原本的信息就比較虛假，然后再通過信息披露來講造成第二個層次的虛假、隱匿、逃跑，征稅在技術(shù)上信息網(wǎng)非常難。
[主持人]所以中央政府他一直在說要去推房產(chǎn)稅改革，但其實步驟是比較謹(jǐn)慎的。
[王義高]不是謹(jǐn)慎，這所謂的謹(jǐn)慎是碰到左右為難的東西，實際國家稅務(wù)局希望明年就開始征，加速征。特別是征稅的增幅開始下降，稅務(wù)出臺的緊迫感，是國家稅務(wù)局，不是財政部出臺的，不是住建部，不是國土部，其他部門都不理睬，而且地方政府也不積極，主要是稅務(wù)部門在積極，增加了新的稅種，所以他積極。
[主持人]所以這個問題，可以說是牽一發(fā)而動全身的，牽涉的方方面面很多。剛才王教授提到的，這個政策的出臺，在一個小池塘里面丟下一個巨大的石子。我們剛才討論了關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，同時我們也注意到，在8月9號公布的CPI指數(shù)顯示7月份的CPI指數(shù)同比上漲1.8%，這也宣告了CPI正式進(jìn)入了一時代，CPI回落到低位，預(yù)示著局部的通縮壓力開始顯現(xiàn)出來，給政策調(diào)控帶來了很大的空間。同時有人說了，樓市會迎來一些利好，調(diào)控政策也會在一定程度上去放松，我不知道各位是怎么看待這個問題？CPI回落真的跟這東西會有聯(lián)系嗎？王教授您認(rèn)為呢？
[王義高]CPI的回落是基于這么幾個點，第一，前一段時間，我們準(zhǔn)備金的調(diào)整，銀行收緊信貸，使消費能力減弱了。第二，最大的一個問題，CPI的減弱程度是豬肉這些主要的農(nóng)副產(chǎn)品食品價格開始下降。第三，通過國家增加國民收入，包括加工資，包括企業(yè)，但是一直沒有把工資收入加起來。按照稅的征收比例達(dá)到30%，今年也達(dá)到了20%稅的增幅，GDP也長期保持在8以上，但是我們國民的收入，長期保持低位。也就是說，12年來，以GDP和稅的比例來講，我們的收入實際上是負(fù)增長的。所以，老百姓拿不出更多的錢來購買消費品，所以導(dǎo)致CPI出現(xiàn)下降，降到百分之二以內(nèi)，1.8%。但是我們要看到，就是這個月也就突破了2，隨時有可能掉頭突破5%CPI，按照宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控指標(biāo)來講，只要CPI進(jìn)入5%，就進(jìn)入了一個通貨膨脹，進(jìn)入8%的話，就達(dá)到了惡性通貨膨脹的比例。所以CPI短期內(nèi)下降，只是經(jīng)濟(jì)消費者和經(jīng)濟(jì)層面的調(diào)整，而不是說現(xiàn)在進(jìn)入了一個通縮時代。進(jìn)入通縮時代的話，人們是這么擔(dān)心進(jìn)入通縮時代的話，會影響企業(yè)的發(fā)展，也就是沒有了消費，企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品賣不出去。但是要知道產(chǎn)品賣不出去，不完全是消費因素，也是企業(yè)的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)因素。比如現(xiàn)在蘇寧、國美、京東，打價格戰(zhàn)，打價格戰(zhàn)并不是消費者不需要我們的高端產(chǎn)品，而是低端產(chǎn)品的產(chǎn)能過剩，低端手機(jī)買不出去，進(jìn)行肉搏戰(zhàn)，所以很快肉搏戰(zhàn)就要結(jié)束了。結(jié)束以后，CPI在這個情況下是處于低位，但隨時可能掉頭反彈。
[主持人]其實有時候我們?nèi)慰匆粋�數(shù)據(jù)是不能夠看到整體的，CPI，同時要關(guān)注國民的人均收入，CPI再低，人均收入不高的話，購買力也是有限的。我想請問一下三位，對于CPI的數(shù)據(jù)，你們是怎么看待的？對于你們這個購房者來說，會不會有些影響？
[王濤]房地產(chǎn)不在的CPI里面，房地產(chǎn)屬于大宗固定資產(chǎn)投資，不在CPI統(tǒng)計之類。
[主持人]會不會對你們大宗商品也會有一些影響？各位有沒有感覺到，最近這一段時間銷售各方面。
[王濤]應(yīng)該是有影響的，CPI低的話，也就是說消費者拿出來購買食品、豬肉、雞蛋的錢被節(jié)省下來，而把這部分節(jié)省的錢可能做到銀行首付和按揭，所以CPI低是可以保證大宗物資以及固定資產(chǎn)投資的。
[主持人]他的生活在降低。
[王濤]由于消費者對生活成本，固定消費是恒定的，比如一個月吃多少肉、多少米是恒定的，不會暴漲，比如說豬肉便宜拼命吃，是有這種現(xiàn)狀，但是人們基本上是恒定的。
[主持人]放在一個家庭來說，CPI回落一些，可能我能夠節(jié)省一點點。但是放到全社會來看，這個錢也是很大一筆錢。
[王濤]基本上降低對他們投資房地產(chǎn)是有好處的。
[主持人]我們同時也注意到，在剛剛過去的博鰲房地產(chǎn)峰會上，財政部的財政科學(xué)研究所所長蔣康表示說今年下半年在銀根放松和穩(wěn)增長的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)的回暖還將會繼續(xù)。而北京首創(chuàng)置業(yè)的董事長劉曉光則表示，未來幾個月的市場應(yīng)該是趨于穩(wěn)定的，企業(yè)要準(zhǔn)備渡過這一段比較艱難的時刻。目前出現(xiàn)了兩種聲音，我想問一下各位，你們支持哪種？
[劉杰軍]其實房地產(chǎn)市場，整個今年下半年，個人覺得一個是它會比較穩(wěn)定，或者我覺得今年下半年整個市場可能會比上半年更好一點的趨勢，這是我個人觀點。
[主持人]首先是穩(wěn)定，其次可能會向好的趨勢。
[劉杰軍]畢竟銀行按揭這一塊，利率有優(yōu)惠。
[主持人]說明銀行也愿意去投放這方面的市場，愿意把這部分資金流到那地方去。王總您怎么看？
[王濤]我基本上是覺得整個市場可能還是相對，像您說的，有正面消息有負(fù)面消息，正負(fù)相抵，處于一個穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，對我們來說，對買房者來說都是一個利好，大漲大跌是誰都受不了的波動。跟現(xiàn)在整體社會發(fā)展一樣，維穩(wěn)，穩(wěn)定，我覺得能保持穩(wěn)定發(fā)展，這樣的話，無論哪一方大家有一個持續(xù)穩(wěn)定的預(yù)期，大家信心會更強(qiáng)。
[主持人]這是你的一種期望，實際情況會是什么樣？
[王濤]現(xiàn)在政策面是有正面消息，一定會有負(fù)面消息出來，不會全是正面的，也不會全是負(fù)面的。剛才教授說的，張老師他們在宏觀上比我們了解得更多，我覺得讓二位幫我們分析分析會更靠譜，我們相對比較微觀，我們更聚焦在一兩個樓盤。
[主持人]在此之前，我想問一下李總您目前樓盤的情況，您贊成哪一派的觀點？
[李慧平]其實我覺得房地產(chǎn)調(diào)控是否松緊，之前出臺了這個政策，已經(jīng)對市場造成了比較穩(wěn)定的現(xiàn)象，從11年下半年到12年上半年來看，從樓市價格，包括銷售量來說，實際上是有一個控制，嚴(yán)格來說是控制得比較到位的，從這一次國務(wù)院督查組下來檢查，其實也就是因為樓市回暖過來調(diào)查到底是因為什么樣的原因，也會在某些地方查出這樣那樣的原因，整體的調(diào)控來說，我覺得對于本身堅持得比較好的地方或者政府，這個政策還是會平緩的按照現(xiàn)行的政策來做。比如說對于調(diào)控得比較松的，或者政策相對來說不是那么嚴(yán)的地方，可能會有一些新的政策的出臺，來執(zhí)行更嚴(yán)格的調(diào)控，然后來控制，讓整個房價在穩(wěn)定健康的基礎(chǔ)上去發(fā)展。我個人的觀點是這樣認(rèn)為的。
[主持人]所以您覺得就是說，在這個市場當(dāng)中的一些人，他們還是希望能夠穩(wěn)定。
[主持人]需要穩(wěn)定，我想問一下王教授，目前市場上出現(xiàn)了兩派觀點，一個是說房地產(chǎn)在下半年可能還會持續(xù)的回暖，另外一個就是說，今年會有一段比較艱難的時刻。您怎么看？
[王義高]首先分析大家關(guān)心的房地產(chǎn)層面，房地產(chǎn)基本上是保持溫和的上漲態(tài)勢，這個是符合地方政府、老百姓和中央三者利益一致的，就是房地產(chǎn)暴跌了以后，會造成巨大的財富流失，銀行壞賬，開發(fā)商資金斷裂，以及等等一系列對經(jīng)濟(jì)層面的破壞，這個毋庸置疑。房地產(chǎn)會保持一種溫和的上漲，因為消費投資需求各方面沉淀還是比較好的。當(dāng)然出現(xiàn)暴漲顯然是不允許，出現(xiàn)暴漲的情況，與民生訴求不相符。地方中央要遏制土地財政收入，這個調(diào)控也不相符。調(diào)控不是說既不能賣地也不能賣房，不是這個意思，只是保持穩(wěn)定，按照我們通常行業(yè)業(yè)內(nèi)的正常的一種開發(fā)的速度，有買有賣，保持各個資產(chǎn)的平衡保值增值，百分之八十幾甚至百分之九十幾有房產(chǎn)，暴跌會造成巨大的資產(chǎn)貶值，會拖累銀行的資產(chǎn)。
另外也要看到正面積極的因素就是，第一個外部因素，現(xiàn)在是緩解了。歐洲美國現(xiàn)在股市已經(jīng)開始回升，特別是美國的就業(yè)人口和美國的資本投資，以及美國房地產(chǎn)大家擔(dān)心的次貸危機(jī)對房地產(chǎn)的拖累，美國的房地產(chǎn)已經(jīng)恢復(fù)到次貸危機(jī)前的銷售和價格，銀行信貸也開始活躍起來，美國經(jīng)濟(jì)層面已經(jīng)出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。歐洲在上周的股市包括西班牙的股市，已經(jīng)主權(quán)債務(wù)都進(jìn)行了回升，所以歐債債務(wù)有可能沒有人們擔(dān)心的這么惡劣，外部環(huán)境也是趨好。
第二個經(jīng)濟(jì)層面好的就是說，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在有一個巨大的存量資本和資產(chǎn)在這里，這些資本的消耗和過程，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的衰退和某個領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)衰退不足以導(dǎo)致整個中國的經(jīng)濟(jì)衰退。也看得出來，原來說經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了7.5%，但是現(xiàn)在蔣康他們這一類的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為今年還是會超過8%，所以經(jīng)濟(jì)層面還是向好的方向發(fā)展。
[主持人]所以您的整體觀點是，其實我們還是應(yīng)該保持一種怎樣的樂觀？
[王義高]也不能是樂觀，現(xiàn)在問題就是說實行一種什么樣的經(jīng)濟(jì)政策來保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，現(xiàn)在是大家爭論不休的。比如說地方四萬億的地方板的刺激計劃，很多人認(rèn)為沒有必要。以前中央四萬億還沒有收回，現(xiàn)在地方又來四萬億，而且地方的財政不足以支撐4萬億的投資，肯定是一個大躍進(jìn)的，或者畫餅充饑的或者通過銀行借貸的。因為地方的財政雖有收入但它是保民生和保吃飯的財政，政府自己也消化一部分財政，不是說政府的稅收都用于投資，自己要吃飯、公務(wù)等等，政府要消化大部分的國家稅收，所以不可能用來投資。投資就是民間投資、銀行貸款，民間投資這一塊，本身前幾年發(fā)展比較好，但是受到了一些遏制，現(xiàn)在地方政府放寬了民間投資，再就是利用地方銀行的貸款，組合四萬億，很多人認(rèn)為組合四萬億是不恰當(dāng)?shù)模蛘弋嬶灣漯�，或者說大躍進(jìn)。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)雖然有好的層面，但是如果不慎重的話，有可能因一兩個行業(yè)把整個經(jīng)濟(jì)拖垮。
[主持人]謝謝王教授，其實這個問題我特別想問一下張老師，因為您的身份比較特殊，從您個人角度來說，關(guān)于房產(chǎn)市場到底是比較艱難的一段時間，還是說比較穩(wěn)定的，甚至有點回暖的跡象。
[張坤玲]以長沙房地產(chǎn)市場作為切入點，我覺得現(xiàn)在長沙房地產(chǎn)市場是以維穩(wěn)為基調(diào)，在穩(wěn)定中前行。從兩個方面來說，第一從供應(yīng)上來說，當(dāng)前長沙市房地產(chǎn)市場的代銷存量是非常充足的，起碼能夠持續(xù)一年以上不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，不會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格暴漲。從需求方面來說，長沙房地產(chǎn)市場的購房群體還是剛需群體，一般他們也不是投資投機(jī)性需求，不會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的暴漲，所以我覺得現(xiàn)在市場也是非常穩(wěn)定的，在穩(wěn)定中前行。
[主持人]是，我們要看到上半年的時候開發(fā)商都是以價換量的銷售模式，在這個程度上刺激了樓市回暖。下半年，在各項壓力之下，以價換量會不會成為樓市的主旋律呢？會不會成為營銷方式的主要武器？
[王濤]其實從去年開始，首先有一個前提長沙總體的價格，同比來講是相對比較合理的一個片區(qū)，應(yīng)該沒有太多泡沫成分，所以包括去年到今年為止，新開的項目，從開發(fā)商角度來講都是非常理性的價格入市。其實大家感覺可能房地產(chǎn)是一個暴利，但是實際上除了我們自己來講，自己賺多少錢自己知道，現(xiàn)在的價格都是非常理性的，都是保持微利的基礎(chǔ)上，能夠保持趨緩。像您說的，以價換量，企業(yè)也要生存要發(fā)展，包括長沙整體市場的價格，因為這個價格受其他方面的因素制約，比如土地的價格，另外整個房產(chǎn)開發(fā)過程中，建筑施工、園林等等，整個成本都擺在那，現(xiàn)在再往下調(diào)的空間很小，或者說基本上沒有。因為房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險比較大，開發(fā)保持微利，對開發(fā)商來講已經(jīng)是非常大的，在整個調(diào)控基礎(chǔ)上，剛才說的在下半年還有以價換量，在上半年已經(jīng)發(fā)生了，在整個市場相對穩(wěn)定的預(yù)期下，在下半年在價格上，特別是在長沙市場，我覺得再出現(xiàn)調(diào)整的可能性基本上沒有，也不會是很低的價格。
[李慧平]以價換量我個人的理解，王總說得很對的是，其實建筑成本、稅收成本是同等的，每個開發(fā)是一樣的，唯一不同的就是土地成本和我的售價。所以，在這個中間的差異有多大，土地如果拿得便宜，價格相對便宜，那我的售價如果是在所有的基礎(chǔ)條件是一樣的情況下我要把價格拉低，也就是所謂以價換量去做的情況的話，我覺得大多會出現(xiàn)在這種上市公司，對于現(xiàn)金流要求比較高的公司，它的快速周轉(zhuǎn)，然后需要大規(guī)模的擴(kuò)張，這樣子的公司需要做財務(wù)報表，年底的財務(wù)報表的公司會出現(xiàn)得比較多，或者說對于本地的比較小的開發(fā)商，本身就沒有太多的決策，集團(tuán)或者是內(nèi)部的決策的公司，按照正常的一些公司來說，普遍的一些分公司來說，以價換量，第一是空間畢竟沒有那么大，所以我覺得整個價格空間，長沙相對來說，在中部城市里面，它的價格算是很低的，目前新興起來的濱江片區(qū)是長沙目前唯一價格發(fā)展高的片區(qū)，但是土地成本是很高的。所以我覺得以價換量這個說法，怎么說呢？在下半年來講的話，我覺得出的可能性不排除有的開發(fā)商會有，但不會是大型的普遍的方式。
[主持人]有可能會出現(xiàn)在某些樓盤，但不是一種普遍現(xiàn)象。問一下劉總，之前我們聊到金九銀十提前到來了，潤和這個項目后面應(yīng)該還是會有新產(chǎn)品推出吧？在金九銀十提前到來的情況下，你們會不會選擇這樣一種以價換量的方式贏得市場？
[劉杰軍]其實就這一塊，剛剛李總和王總都講到了整個大的情況，然后我們項目這一塊，潤和紫郡來講的話，第一個，我們項目本身體量非常大，所以我們在產(chǎn)品定位上，我們就跟別人有一些不一樣。第二，整個今年的營銷有一個整體的布局，今年上半年第一次面市，當(dāng)時我們推了627套，這一塊的話，根據(jù)公司的要求，我們是以市場口碑為主，因為是首批，所以我們在價格這一塊做得比較好，當(dāng)然價格是接近成本價。到了第二批的時候，今年下半年還沒有太多的壓力。在推貨這一塊，按部就班，按照以前的思路去做，當(dāng)然不會用過低的價格。
[主持人]這個問題想問一下張老師，您認(rèn)為這種以價換量的趨勢，在下半年會不會成為一種普遍的現(xiàn)象？
[張坤玲]從上半年來看的話，以價換量的現(xiàn)象比較普遍，但是銷售面積成交量居高的樓盤其實還是以高性價比為支撐的，所以我認(rèn)為樓盤賣得好，還是高性價比最重要。
[主持人]高性價比這個詞給我們提供了很多思考的空間。今天最后一個問題，作為購房者，什么時候進(jìn)市場比較適合呢？九月和十月份會不會是一個好的機(jī)會？首先問一下張老師，您覺得？
[張坤玲]我前面也提到，長沙房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)購房群體是剛需群體。剛需群體他們購房一般會考慮個人經(jīng)濟(jì)實力、需求程度、性比等等因素綜合考慮，我覺得不太需要注重購房時期，我需要了就購買，我個人認(rèn)為。
[王義高]第一，這個時候也是秋天，一個豐收的季節(jié)，投資和剛需都是好時機(jī)。第二，我們不應(yīng)該把購買住房僅僅看成是住房，其實現(xiàn)在住房，確實開發(fā)商利潤不太高。
[王義高]住房，利潤是大幅度讓利給消費者了，大家在性價比方面都可以買到比較好的房子。問題是商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在很多大開發(fā)商基本上壓縮了住房的開發(fā)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和城市綜合體的開發(fā)。那邊的利潤非常高，像開福萬達(dá)，像李總的復(fù)地這些樓盤，不完全是純住宅，商業(yè)地產(chǎn)那一塊的利潤相當(dāng)高，城市綜合體利潤相當(dāng)高的。所以開發(fā)商會選擇，哪個市場熱，我就會朝哪個方向發(fā)展。當(dāng)然也根據(jù)自己的資本，不完全根據(jù)市場，根據(jù)自己的市場資本，以及拿到地段的情況來判斷，不局限于在住宅方面。至于說是不是以價換量，關(guān)鍵取決于開發(fā)商兩個因素，第一個因素，現(xiàn)金流能不能吃得住，熬得住，如果現(xiàn)金流熬不住，你來我就賣給你，根本不管成本，因為銀行利息，特別是高利貸商的話，有時站在你財務(wù)室，你賣一套我收一套錢，這樣盯著你，你客戶是流失的，根本不存在什么以價換量，受到銀行還貸的擠壓、高利貸的擠壓情況下，那么他只要有客戶就能賣掉�，F(xiàn)金流是不是熬得�。康诙䝼�問題，現(xiàn)在在住房的樓盤位置，大家可能忽視了一個問題，是不是以價換量或者什么東西，其實現(xiàn)在的市場打壓或者宏觀調(diào)控，其實消費者根本不關(guān)心這玩意，消費者看不懂什么宏觀調(diào)控，他們都不懂。他們懂的是你們這個樓盤適不適合？你樓盤好一定買，你樓盤不好，再低價都不要。雖然我們說剛需入市，其實剛需不過15%，80后有一些剛需，大多數(shù)人還是多套房購買，有經(jīng)驗買房的人再買房，而不是新手再買房，當(dāng)然我們不否認(rèn)剛需。事實上都是有過置業(yè)人的經(jīng)驗買房，有經(jīng)驗的人意味著是有房人，所以是看中你這個樓盤，所以各位開發(fā)商，包括張老師提到了只要性價比好，只要樓盤好，你有這個銷售，能實現(xiàn)銷售，量價比或者說是一個營銷的組合方式，是隨機(jī)的。
[主持人]好，謝謝王教授，也謝謝各位嘉賓。我們這個節(jié)目就結(jié)束了。感謝各位嘉賓的參與，感謝各位觀眾以及網(wǎng)友的觀看。下一期“城市綜合體”專題訪談再見！
