[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位嘉賓大家好！
歡迎來(lái)到由市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒、政法頻道《第一房產(chǎn)》聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》。我是政法頻道主持人霜霜。
人們都說(shuō)愛(ài)情和房子是一個(gè)永恒的話題在傳統(tǒng)觀念當(dāng)中的確結(jié)婚需要一個(gè)歸屬，而房子總是一個(gè)最好的歸屬。然而隨著去年樓市調(diào)控的出臺(tái)，讓很多有婚房置業(yè)的剛需進(jìn)入觀望。
2012有人說(shuō)它是一個(gè)結(jié)婚大年，隨著年輕人結(jié)婚黃金旺季的到來(lái)，一部分的剛需婚房需求開(kāi)始釋放出來(lái)。第二季樓市成交數(shù)據(jù)表明剛需購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)被市場(chǎng)所撬動(dòng)，抓住剛需就是抓住市場(chǎng)動(dòng)脈，很多品牌房企紛紛采取各種舉措希望能夠吸引剛需入市。到底什么樣的房子最適合剛需，什么樣的產(chǎn)品最適合做婚房，長(zhǎng)沙的剛需群體有什么樣的特征，這一部分剛需入市對(duì)長(zhǎng)沙的樓市走勢(shì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？今天邀請(qǐng)到部分開(kāi)發(fā)企業(yè)代表一起來(lái)聊一聊剛需的話題，歡迎各位。
首先我們認(rèn)識(shí)一下，請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的各位嘉賓：
嘉德偉業(yè)長(zhǎng)沙分公司總經(jīng)理 徐軍宇先生
湖南嘉盛營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司總經(jīng)理 肖宇先生
長(zhǎng)沙天音房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 王萍女士
中建地產(chǎn)長(zhǎng)沙公司營(yíng)銷(xiāo)副總 馮朝陽(yáng)先生
中海國(guó)際社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 黃丹丹女士
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心產(chǎn)業(yè)研究部負(fù)責(zé)人 張坤玲
首先進(jìn)入第一個(gè)話題：2012即將過(guò)半，在這半年的時(shí)間里給我感觸最深無(wú)論是買(mǎi)房人還是賣(mài)房人變得更加的理性，在這樣一個(gè)新的市場(chǎng)行情之下購(gòu)房者群體表現(xiàn)什么樣的特征呢？有請(qǐng)市房產(chǎn)研究中心的專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人來(lái)介紹一下。
[張坤玲]主持人、各位老總，大家下午好！非常榮幸能參加今天的座談會(huì)，下面我就主持人提出的兩個(gè)問(wèn)題說(shuō)下自己的個(gè)人觀點(diǎn)。
前期出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)的影響仍在持續(xù)，有效抑制了部分購(gòu)房需求，商品房新增供應(yīng)、成交備案同比均呈減少之勢(shì)。 2012年1-5月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售610.04萬(wàn)㎡，同比減少14.76%， 2012年1-5月，長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案465.36萬(wàn)㎡，同比減少45.56%。
對(duì)購(gòu)房者特征進(jìn)行分析，我個(gè)人認(rèn)為，從年齡看，25-50歲是主力購(gòu)買(mǎi)者，25-35歲購(gòu)房者多為剛性需求，35-50歲購(gòu)房者多為改善性需求；從籍貫看，本省其他市州的購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)，本市購(gòu)買(mǎi)力其次，外省外籍購(gòu)買(mǎi)者不多；從置業(yè)次數(shù)來(lái)看，限貸限購(gòu)政策下，部分改善型需求和投資型需求受抑，多次置業(yè)者需求下降，剛需當(dāng)?shù)�。從熱銷(xiāo)戶型來(lái)看，購(gòu)房者偏好二居室和三居室，面積大小傾向于60-90㎡、90-120㎡；從置業(yè)區(qū)域來(lái)看，隨著大河西先導(dǎo)區(qū)這幾年的大力建設(shè)，岳麓區(qū)充分發(fā)揮其生態(tài)人居的優(yōu)勢(shì)，備受購(gòu)房者青睞，一躍成為置業(yè)首選區(qū)域，岳麓區(qū)備受購(gòu)房者關(guān)注，成為置業(yè)首選區(qū)域，望城區(qū)成為第六區(qū)后，以低房?jī)r(jià)為賣(mài)點(diǎn)青睞度也明顯提升。
[主持人]從您的介紹當(dāng)中聽(tīng)出來(lái)剛需的確是現(xiàn)在購(gòu)房的主力。說(shuō)到剛需首當(dāng)其沖就是婚房，這也是我們開(kāi)展浪漫婚房大型活動(dòng)的初衷，希望能夠?yàn)楦嗟膭傂栀?gòu)房者買(mǎi)婚房的朋友和高品質(zhì)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)非常暢通的對(duì)接。在座的各位大多經(jīng)歷選擇婚房的階段，或者是正在選擇婚房的階段，對(duì)于業(yè)內(nèi)人士您有什么樣的意見(jiàn)呢？什么樣的婚房才是最理想的呢？
[徐軍宇]我覺(jué)得從個(gè)人來(lái)說(shuō)，要有非常合適年輕一族的購(gòu)房面積，在面積上充分考慮1—2年今后基本需求。舉個(gè)例子，我們有一套房子84平米，我們把它做到1+1，實(shí)際上在84平米高層范圍里面做到基本三房，通過(guò)增加戶型面積。從市場(chǎng)判斷來(lái)說(shuō)，包括客戶認(rèn)同來(lái)說(shuō)，確實(shí)有非常多的新結(jié)婚或者是準(zhǔn)備結(jié)婚的客戶購(gòu)買(mǎi)房子，房型是非常重要的。
[主持人]您認(rèn)為戶型是要考慮的一個(gè)因素。馮總您有什么樣的看法？
[馮朝陽(yáng)]剛需，我認(rèn)為是一個(gè)很大的概念，我們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)包括在市場(chǎng)上把剛需包裝成婚房的概念。在目前婚房市場(chǎng)中并不是太在乎配套或者是在乎未來(lái)的教育，因?yàn)檫�沒(méi)有考慮到教育配套，當(dāng)然他買(mǎi)的項(xiàng)目最重要是交通配套和生活配套，但是對(duì)于他們來(lái)說(shuō)這是首要考慮的�，F(xiàn)在首要考慮的是總價(jià)，總價(jià)能夠接受，在可以承受的范圍之內(nèi)。
剛剛推出來(lái)一棟93平米的小戶型，自從09年年底面世以來(lái)我們這個(gè)項(xiàng)目基本上都是處在這么一種狀態(tài)，小的房子基本上即使開(kāi)盤(pán)沒(méi)賣(mài)完沒(méi)有多長(zhǎng)時(shí)間就消化完了。去年80多平米的房子就賣(mài)了400—500套，基本上是處于25—35歲之間，家里沒(méi)有小孩子，買(mǎi)房結(jié)婚或者是準(zhǔn)備結(jié)婚的這種人群比較多。
[主持人]您的意思是總價(jià)要首先考慮的。
[馮朝陽(yáng)]對(duì)，其他的配套并不是首先考慮的，首先是考慮能擁有一套房子。
[主持人]肖總您的看法呢？
[肖宇]我有幾個(gè)層面的觀點(diǎn)，第一個(gè)至少要兩房，滿足居家的功能；第二點(diǎn)從價(jià)格上來(lái)看如果經(jīng)濟(jì)條件不允許的話，可能考慮價(jià)格上比較便宜，實(shí)惠一點(diǎn)的，而經(jīng)濟(jì)條件好的話，可考慮綜合質(zhì)素高，品質(zhì)好點(diǎn)的房。第三個(gè)方面考慮到房子樓盤(pán)所處的位置和工作包括愛(ài)人工作的便利性，包括生活的便利性。我既然是剛需的話，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)來(lái)說(shuō)處于起步階段，周邊的成本對(duì)于工作和生活越少越好，所以配套上面的考慮肯定要考慮這個(gè)樓盤(pán)對(duì)我的工作，對(duì)我的生活，對(duì)整個(gè)家庭的便利性；第四個(gè)方面就是關(guān)于配套，既然是買(mǎi)了房子結(jié)婚或者說(shuō)新組建一個(gè)家庭要一套房子，那么小孩肯定是也要考慮的一個(gè)問(wèn)題，這樣的話包括教育，包括商業(yè)等等配套也要考慮，基于這幾個(gè)方面的考慮我認(rèn)為選擇性多做一些比較。
[主持人]肖總的看法比較全面，黃總您有什么樣的看法呢？
[ 黃丹丹]結(jié)婚是一個(gè)非常溫馨和浪漫的事情，婚房首先要滿足是自住。第二，剛剛結(jié)婚新房燕爾事業(yè)處于起步階段，結(jié)婚還面臨很大的支出，要買(mǎi)車(chē)，如果是男士的話要給老婆買(mǎi)鉆戒等等，所以房子的價(jià)格肯定也是要考慮的因素之一。居住還有就是作為年輕人來(lái)講大家處于拼搏事業(yè)的時(shí)候，如果說(shuō)我們?cè)谫I(mǎi)完房之后還要花一大筆錢(qián)再花半年時(shí)間來(lái)裝修，天天跑建材市場(chǎng)，這樣不是很現(xiàn)實(shí)。還有其他的選擇，就是自住要的是舒適，物業(yè)也是一個(gè)非常重要的考慮因素，作為婚房來(lái)講這是首次置業(yè)，首次置業(yè)我們絕對(duì)不會(huì)說(shuō)買(mǎi)一套房子就永遠(yuǎn)不再買(mǎi)房子了，接下來(lái)我怎么樣再買(mǎi)第二套？其實(shí)對(duì)于現(xiàn)在年輕人來(lái)講，應(yīng)該會(huì)想到未來(lái)的升值空間還有投資的價(jià)值。另外年輕人要圈子，要社會(huì)上的體驗(yàn)，如果選擇大社區(qū)的話，圈子面很廣，人很多元，社區(qū)活動(dòng)非常多，這是我當(dāng)時(shí)選擇第一套房子的考慮的一些因素。
我說(shuō)一下我們選擇第一套房子是在08年在中海廣州交界處的一個(gè)項(xiàng)目，叫中海金沙灣。那個(gè)項(xiàng)目是130萬(wàn)平米的規(guī)模，那個(gè)時(shí)候處于一期，08年屬于樓市的調(diào)整期，當(dāng)時(shí)我花了60萬(wàn)男朋友湊了二十萬(wàn)的首期，三成首付，還借了一些錢(qián)買(mǎi)了一套房子，也是一樣和現(xiàn)在中海國(guó)際社區(qū)的產(chǎn)品比較一致，買(mǎi)100平米的小三房，滿足如果我要居住三年以內(nèi)要小朋友三個(gè)房間是足夠的，如果要滿足工作的需求有書(shū)房，有次臥和主臥，這樣生活會(huì)很靈活來(lái)處理。接下來(lái)08年買(mǎi)的這套房子在09年年初住進(jìn)去了，那個(gè)項(xiàng)目也是一樣一期有20多棟，馬上這種生活的氛圍就做起來(lái)了。最后說(shuō)到升值空間，去年4月份的時(shí)候把那套房子賣(mài)了，賣(mài)了139萬(wàn)，這樣對(duì)于剛需的人來(lái)講20萬(wàn)的投資住了兩年最后賣(mài)了好價(jià)錢(qián)是一個(gè)非常棒的投資。
[主持人]中海對(duì)于婚房的概念有沒(méi)有一個(gè)考慮？或者是做出相對(duì)產(chǎn)品的考慮？
[黃丹丹]很多樓盤(pán)打婚房的旗幟只是一個(gè)概念，其實(shí)作為營(yíng)銷(xiāo)人來(lái)講你的概念怎么樣能起到效果，概念怎么是要落到實(shí)處才能夠讓這個(gè)概念真正的深耕發(fā)芽。從中海進(jìn)入長(zhǎng)沙的這個(gè)項(xiàng)目選擇在地段非常優(yōu)越的先導(dǎo)區(qū)，我們首期開(kāi)發(fā)就有24棟，3058套70%都是以婚房為主，剛需的產(chǎn)品為主，在120平米以下。尤其我們有一個(gè)戶型92平米的小三房贈(zèng)送的面積有10多個(gè)平米，飄窗，空中花園。同時(shí)所有房子都是精裝修，另外贈(zèng)送全屋的供暖，所以對(duì)剛需需求來(lái)說(shuō)是非常優(yōu)質(zhì)的選擇。
此外我們6月份做了因?yàn)閻?ài)情幸福的置業(yè)季。怎么樣做？一個(gè)是產(chǎn)品非常符合剛需置業(yè)者的需求，林外我們也推出相關(guān)的措施。第一我們參加了岳麓區(qū)剛需的活動(dòng)，送裝修的補(bǔ)貼，應(yīng)該是在2000—3000元，在7月15日之前簽訂合同就可以憑合同在岳麓區(qū)領(lǐng)取這樣一個(gè)補(bǔ)貼。另外所有的客戶從去年11月5日開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在已經(jīng)成交了將近1000套，這一千批明年上半年就要入伙，要搬進(jìn)來(lái)開(kāi)始置備自己的家私，這次推出來(lái)中海地產(chǎn)上市20周年的活動(dòng)，老帶新可以贈(zèng)送家電，第一次如果帶新客戶過(guò)來(lái)可以送洗衣機(jī)，可以送冰箱還有空調(diào)。
目前，我們社區(qū)已經(jīng)配備有24班的幼兒園規(guī)模，另外項(xiàng)目旁邊有一塊將近20畝的學(xué)校用地，目前正在跟政府協(xié)商，希望這個(gè)地塊未來(lái)由中海出資建設(shè)，便于中海國(guó)際社區(qū)的業(yè)主小朋友上學(xué)，所以我覺(jué)得這樣的一個(gè)社區(qū)不僅僅是產(chǎn)品適合婚房，適合剛需者的需求，更重要的是我們確實(shí)推出了一些切切實(shí)實(shí)符合消費(fèi)者的措施，來(lái)滿足大家對(duì)于婚房需求的意向。
[主持人]產(chǎn)品的特性我們稍候來(lái)談，我們聽(tīng)聽(tīng)王總您對(duì)選購(gòu)婚房有什么樣的看法。
[王萍]其實(shí)婚房選擇的標(biāo)準(zhǔn)，更多的是孕育在營(yíng)銷(xiāo)層面，更多的停留在一個(gè)概念，婚房和家居、自住用房沒(méi)有什么關(guān)系。我說(shuō)一下自己選擇住房的標(biāo)準(zhǔn)，我第一套房子在深圳，99年，那個(gè)時(shí)候剛畢業(yè)沒(méi)多久去深圳打工，租房子住了一兩年以后，深圳租房很貴，家里考慮買(mǎi)一套房子，首先是解決租金浪費(fèi)的問(wèn)題。我當(dāng)時(shí)選擇其實(shí)很簡(jiǎn)單，我的首要選擇考慮的標(biāo)準(zhǔn)是地段，因?yàn)檫@一套房子要方便，處于工作的前期很繁忙，打拼的階段很辛苦，我不能在路上用坐車(chē)一兩個(gè)小時(shí)，所以首先考慮地段。另外深圳房?jī)r(jià)很高，地段有限制，再考慮家里經(jīng)濟(jì)條件的能力再確定我要買(mǎi)這套房子投資的總額，這兩個(gè)條件框死了，其他的條件就不能再考慮了。我的房子將近40萬(wàn)，地段是市中心最好的地段，沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有配套。
[王萍]其實(shí)婚房選擇的標(biāo)準(zhǔn)，更多的是孕育在營(yíng)銷(xiāo)層面，更多的停留在一個(gè)概念，婚房和家居、自住用房沒(méi)有什么關(guān)系。我說(shuō)一下自己選擇住房的標(biāo)準(zhǔn)，我第一套房子在深圳，99年，那個(gè)時(shí)候剛畢業(yè)沒(méi)多久去深圳打工，租房子住了一兩年以后，深圳租房很貴，家里考慮買(mǎi)一套房子，首先是解決租金浪費(fèi)的問(wèn)題。我當(dāng)時(shí)選擇其實(shí)很簡(jiǎn)單，我的首要選擇考慮的標(biāo)準(zhǔn)是地段，因?yàn)檫@一套房子要方便，處于工作的前期很繁忙，打拼的階段很辛苦，我不能在路上用坐車(chē)一兩個(gè)小時(shí)，所以首先考慮地段。另外深圳房?jī)r(jià)很高，地段有限制，再考慮家里經(jīng)濟(jì)條件的能力再確定我要買(mǎi)這套房子投資的總額，這兩個(gè)條件框死了，其他的條件就不能再考慮了。我的房子將近40萬(wàn)，地段是市中心最好的地段，沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有配套。
[主持人]有一些網(wǎng)友認(rèn)為很多樓盤(pán)打婚房的旗幟只是一個(gè)炒作，并沒(méi)有針對(duì)產(chǎn)品的概念服務(wù)，您如何看待這樣的說(shuō)法，是不是認(rèn)同？
[王萍]我覺(jué)得既然是一個(gè)概念，我們針對(duì)市場(chǎng)，針對(duì)客戶和針對(duì)項(xiàng)目包括宣傳的時(shí)候要不同區(qū)段的新鮮感，一個(gè)亮點(diǎn)，所以這個(gè)概念實(shí)質(zhì)落地的針對(duì)性不一定很強(qiáng)。既然是一個(gè)有關(guān)婚房的主題，我特別想強(qiáng)調(diào)一個(gè)概念，大家知道房地產(chǎn)樓市這一兩年因?yàn)楦鞣N各樣的原因稍微有一點(diǎn)不景氣，我倒覺(jué)得這個(gè)時(shí)間段是選擇婚房最好的時(shí)段，我講到自己當(dāng)初選擇婚房受限制的條件決定我不能有太多的要求，但是這個(gè)階段普遍市場(chǎng)上在售樓盤(pán)價(jià)格不是很高的時(shí)候用我原有計(jì)劃好的這筆錢(qián)可以買(mǎi)到更多，更實(shí)惠的標(biāo)準(zhǔn)，配套更高的婚房，所以這是選擇婚房非常和的時(shí)間點(diǎn)。
從產(chǎn)品自身的話，其實(shí)婚房剛結(jié)婚的時(shí)候和結(jié)婚十幾二十年以后住家里的餐廳、客廳和臥室沒(méi)有太大的差別，對(duì)于婚房的程度，小區(qū)的配套，包括物業(yè)和園林幼兒園配套等等標(biāo)準(zhǔn)更高，對(duì)這套房子的使用更有幫助，格局設(shè)計(jì)的合理，房間的功能性能夠更完整，這都是非常必要的一個(gè)條件。時(shí)代傾城這樣一個(gè)項(xiàng)目是很高端，而且是豪華配置精裝修的房子，現(xiàn)在在賣(mài)戶型是84平米的2+1，就是84平米能夠?qū)崿F(xiàn)三房的功能，而且社區(qū)的配套很齊全，有N多個(gè)幼兒園，有N多個(gè)會(huì)所，在原有婚房標(biāo)準(zhǔn)之上可以有更多的附加值在里面，但是價(jià)格也只有五千多。我第一套房子在深圳買(mǎi)五十平米可以在長(zhǎng)沙買(mǎi)三房四房。
[主持人]接下來(lái)我想聽(tīng)聽(tīng)徐總對(duì)于自己項(xiàng)目在基于婚房概念上有沒(méi)有考慮？對(duì)自己的產(chǎn)品有沒(méi)有調(diào)整？
[徐軍宇]其實(shí)關(guān)于婚房我們先說(shuō)一下項(xiàng)目的定位，整體來(lái)說(shuō)我們認(rèn)為從目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，我們整個(gè)戶型的定位還是比較小，特別適合剛需客戶。我們?cè)?4—100平米使用率接近90%，所以我們一定會(huì)考慮剛需的需求。其實(shí)我們也在定義和考慮關(guān)于一萬(wàn)平方商業(yè)社區(qū)，包括商業(yè)的綜合性配套方面，包括幼兒園，我們盡力為目前剛需客戶能夠營(yíng)造一個(gè)非常好的適合自己的年輕一族的生活家園。
同時(shí)從區(qū)域來(lái)說(shuō)，我們也非常認(rèn)同，包括目前的人民東路板塊。這個(gè)板塊作為芙蓉區(qū)的一個(gè)區(qū)域代表目前發(fā)展還是非常快的，主要有城市別墅等等其他兩個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目提升人民東路沿線的發(fā)展。所以現(xiàn)在年輕一族的客戶也是非常多，而且我們也做了非常不錯(cuò)的園林景觀，包括樣板房，整體來(lái)說(shuō)我們還是不錯(cuò)的。
[主持人]目前市場(chǎng)反響如何？
[徐軍宇]每天的上門(mén)量非常大，我們預(yù)計(jì)7月上旬會(huì)第一次開(kāi)盤(pán)，相信情況一定會(huì)很好。
[主持人]貴項(xiàng)目在基于婚房概念上有沒(méi)有考慮？對(duì)自己的產(chǎn)品有沒(méi)有調(diào)整？
[馮朝陽(yáng)]我就這個(gè)話題闡述一下產(chǎn)品的特色，首先這個(gè)項(xiàng)目地段處于南城的核心，地段特別好，周邊的商業(yè)配套和公園等等也有很大的投資潛力。同時(shí)在整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有將近70%的產(chǎn)品屬于剛需產(chǎn)品，比較多。而且目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分樓盤(pán)大戶型才可能是板式結(jié)構(gòu)，是南北通透的，我們這個(gè)樓盤(pán)考慮到居家的舒適性，我們把90平米也可以做到南北通透，所以70—80平米也可以是板式結(jié)構(gòu)，所以對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)產(chǎn)品的品質(zhì)作為自身來(lái)說(shuō)是非常高的。
另外有很多的附加值，婚房眼前面臨要解決的事情，教育是很重要的，我們小區(qū)從幼兒園到小學(xué)周邊配套非常齊全，所以從地段來(lái)說(shuō)，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還有目前的價(jià)格以及配套等等綜合素質(zhì)來(lái)說(shuō)是非常適合婚房的需求，所以目前在市場(chǎng)上反響特別好，目前我們?cè)跇I(yè)內(nèi)也好，在消費(fèi)者群體也好樓盤(pán)的口碑也非常不錯(cuò)。
[主持人]剛才王總提到自己選婚房頗有心得，同時(shí)中海也是非常適合做婚房的理想選擇。中海對(duì)于婚房的概念有沒(méi)有一個(gè)考慮？或者是做出相對(duì)產(chǎn)品的考慮？
[黃丹丹]很多樓盤(pán)打婚房的旗幟只是一個(gè)概念，其實(shí)作為營(yíng)銷(xiāo)人來(lái)講你的概念怎么樣能起到效果，概念怎么是要落到實(shí)處才能夠讓這個(gè)概念真正的深耕發(fā)芽。從中海進(jìn)入長(zhǎng)沙的這個(gè)項(xiàng)目選擇在地段非常優(yōu)越的先導(dǎo)區(qū)，我們首期開(kāi)發(fā)就有24棟，3058套70%都是以婚房為主，剛需的產(chǎn)品為主，在120平米以下。尤其我們有一個(gè)戶型92平米的小三房贈(zèng)送的面積有10多個(gè)平米，飄窗，空中花園。同時(shí)所有房子都是精裝修，另外贈(zèng)送全屋的供暖，所以對(duì)剛需需求來(lái)說(shuō)是非常優(yōu)質(zhì)的選擇。
此外我們6月份做了因?yàn)閻?ài)情幸福的置業(yè)季。怎么樣做？一個(gè)是產(chǎn)品非常符合剛需置業(yè)者的需求，林外我們也推出相關(guān)的措施。第一我們參加了岳麓區(qū)剛需的活動(dòng)，送裝修的補(bǔ)貼，應(yīng)該是在2000—3000元，在7月15日之前簽訂合同就可以憑合同在岳麓區(qū)領(lǐng)取這樣一個(gè)補(bǔ)貼。另外所有的客戶從去年11月5日開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在已經(jīng)成交了將近1000套，這一千批明年上半年就要入伙，要搬進(jìn)來(lái)開(kāi)始置備自己的家私，這次推出來(lái)中海地產(chǎn)上市20周年的活動(dòng)，老帶新可以贈(zèng)送家電，第一次如果帶新客戶過(guò)來(lái)可以送洗衣機(jī)，可以送冰箱還有空調(diào)。
目前，我們社區(qū)已經(jīng)配備有24班的幼兒園規(guī)模，另外項(xiàng)目旁邊有一塊將近20畝的學(xué)校用地，目前正在跟政府協(xié)商，希望這個(gè)地塊未來(lái)由中海出資建設(shè)，便于中海國(guó)際社區(qū)的業(yè)主小朋友上學(xué)，所以我覺(jué)得這樣的一個(gè)社區(qū)不僅僅是產(chǎn)品適合婚房，適合剛需者的需求，更重要的是我們確實(shí)推出了一些切切實(shí)實(shí)符合消費(fèi)者的措施，來(lái)滿足大家對(duì)于婚房需求的意向。
[主持人]前全國(guó)樓市總基調(diào)是求穩(wěn)，您如何看待整個(gè)樓市大環(huán)境，而且有些城市出現(xiàn)了微調(diào)的政策，微調(diào)政策也有被叫停和推行的情況，這會(huì)不會(huì)影響你們的營(yíng)銷(xiāo)策略？
[馮朝陽(yáng)]實(shí)際上我認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年下半年很多人還是非�？春玫�，但是我個(gè)人認(rèn)為下半年還是不清楚的。開(kāi)發(fā)商說(shuō)火不了，但是樓市也死不了。今年成交1000萬(wàn)平米應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的，總體而言對(duì)長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不會(huì)因?yàn)橛幸恍┥贁?shù)，個(gè)別的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題而受拖累，但是樓市大前提是比較平穩(wěn)的。雖然今年上半年金融環(huán)境進(jìn)一步改善，因?yàn)榻迪�，下半年還會(huì)出現(xiàn)一到兩次，銀行貸款購(gòu)房人的資金得到改善。但是房地產(chǎn)限購(gòu)屬于國(guó)內(nèi)抑制，在今年不會(huì)有任何松動(dòng)的跡象，因?yàn)槲覀儨乜偫硪舱f(shuō)過(guò)在任期內(nèi)一定要管好房?jī)r(jià)。所以說(shuō)體現(xiàn)在國(guó)家意志的情況下在房地產(chǎn)政策方面是不會(huì)有任何松動(dòng)的。
另一方面中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境我認(rèn)為目前還處于下降通道，各行各業(yè)都處于下滑的階段。實(shí)際上各行各業(yè)大家都有感觸，包括我家樓下的超市，他們自己也說(shuō)今年的銷(xiāo)售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年的，去年遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前年的。所以從生活中的小事情可以發(fā)現(xiàn)人們不愿意花錢(qián)，因?yàn)榇驂悍康禺a(chǎn)，打壓樓市對(duì)出口沒(méi)有增加，大體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下，我認(rèn)為對(duì)長(zhǎng)沙的樓市也是有很大影響的，你不可能跳出大的環(huán)境一枝獨(dú)秀，這也是做不到的，所以我認(rèn)為今年下半年的樓市是非常平穩(wěn)的。
[主持人]目前全國(guó)樓市總基調(diào)是求穩(wěn)，您如何看待整個(gè)樓市大環(huán)境，而且有些城市出現(xiàn)了微調(diào)的政策，微調(diào)政策也有被叫停和推行的情況，這會(huì)不會(huì)影響你們的營(yíng)銷(xiāo)策略？
[徐軍宇]我們經(jīng)歷了比較多的樓市，進(jìn)入長(zhǎng)沙之后感覺(jué)這個(gè)市場(chǎng)有一些不一樣，應(yīng)該時(shí)間還不太長(zhǎng)，所以我不能對(duì)長(zhǎng)沙的總體做一個(gè)評(píng)論，我們就一些就近的問(wèn)題，包括就近的區(qū)域做一些討論。我們項(xiàng)目在量化方面的銷(xiāo)售還是做得非常好的，雖然從某種程度上來(lái)說(shuō)價(jià)格做了一些微調(diào)，但是整個(gè)銷(xiāo)售量還是不錯(cuò)的。而且長(zhǎng)沙作為中部房地產(chǎn)發(fā)展大型城市，有非常獨(dú)特的房地產(chǎn)特點(diǎn)。特別就一些細(xì)分市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果在控制好房型或者說(shuō)在整個(gè)房型供求方面能做得更合理一些，目標(biāo)定得更準(zhǔn)確一些，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)非常好的發(fā)展前景。我覺(jué)得重要的從夏季來(lái)看冬季這樣一個(gè)相對(duì)的問(wèn)題，同時(shí)對(duì)豪宅方面也有自己一定的看法，也涉及到豪宅營(yíng)銷(xiāo)方面的一些工作。我覺(jué)得在長(zhǎng)沙，從我們的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)發(fā)展相對(duì)全國(guó)各地確實(shí)有非常明顯的不同。
[主持人]您的意思就是在這樣一種情況下看好長(zhǎng)沙豪宅銷(xiāo)售情況？
[徐軍宇]豪宅還有普通住宅，應(yīng)該來(lái)說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)還是非常不錯(cuò)的。
[主持人]目前全國(guó)樓市總基調(diào)是求穩(wěn)，大家如何看待整個(gè)樓市大環(huán)境，而且有些城市出現(xiàn)了微調(diào)的政策，微調(diào)政策也有被叫停和推行的情況，這會(huì)不會(huì)影響你們的營(yíng)銷(xiāo)策略？
[肖宇]從去年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始下滑，上半年勢(shì)頭還比較好。今年上半年是比較冷的，但是如果從長(zhǎng)期來(lái)看，我們處于緩慢上升的通道，所以目前5月份數(shù)據(jù)比其他月份好很多。目前國(guó)家這個(gè)大環(huán)境不是很樂(lè)觀，國(guó)家也出臺(tái)很多的政策進(jìn)行微調(diào)，特別針對(duì)于剛需客戶國(guó)家也是加大了支持力度。為什么上半年有些地方的政策會(huì)叫停，因?yàn)橐呀?jīng)觸動(dòng)國(guó)家調(diào)控的底線，有一些地方如果是支持90平米做剛需產(chǎn)品的話，我想并沒(méi)有反對(duì)，是默許和支持。所以從目前情況來(lái)看，90平米這種剛需產(chǎn)品在市場(chǎng)上是比較受歡迎的，而且整個(gè)市場(chǎng)會(huì)慢慢好起來(lái)的，因?yàn)橛袊?guó)家政策的支持，加上開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者心理預(yù)期，今年下半年行情會(huì)好于上半年。因?yàn)榫植康?0平米戶型帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是國(guó)家還是有一些限購(gòu)的控制。
[主持人]有很多人認(rèn)為因?yàn)檎叩奈⒄{(diào)出現(xiàn)一部分剛需的釋放，樓市出現(xiàn)了一些局部性，階段性的回暖，針對(duì)于這樣的現(xiàn)象是不是大膽的預(yù)測(cè)，今年下半年的樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)比較大面積的回暖呢？
[王萍]有很多人認(rèn)為因?yàn)檎叩奈⒄{(diào)出現(xiàn)一部分剛需的釋放，樓市出現(xiàn)了一些局部性，階段性的回暖，針對(duì)于這樣的現(xiàn)象是不是大膽的預(yù)測(cè)，今年下半年的樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)比較大面積的回暖呢？
[主持人]不會(huì)出現(xiàn)大面積回暖的局面。面對(duì)這樣一種形勢(shì)，房地產(chǎn)商，開(kāi)發(fā)商如何面對(duì)呢？
[王萍]我代表的時(shí)代地產(chǎn)，我們這個(gè)項(xiàng)目本身對(duì)婚房和剛需沒(méi)有特別的包裝和政策，但是上半年的成交量來(lái)看幾百套的成交里面婚房比例非常高，非常高的原因本身這個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)打造還是吸引了客戶的眼光，還是得到了充分的認(rèn)可，另外也正是應(yīng)對(duì)這樣一個(gè)大勢(shì)的背景下開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格也是性價(jià)比比較高的。所以一開(kāi)始就講了，這個(gè)時(shí)間段恰恰是剛需選擇購(gòu)買(mǎi)房子非常好的契機(jī)，在這個(gè)時(shí)間我們用同樣的價(jià)格投入可以獲得更高的性價(jià)比，不但能滿足功能上的需求，甚至能滿足精神層面和功能配套更高的要求。時(shí)代地產(chǎn)我們有整個(gè)華南地區(qū)唯一社區(qū)美術(shù)館，五星級(jí)的會(huì)所配套，多個(gè)高標(biāo)配的幼兒園，有四萬(wàn)平米的水景資源，還有戶型的設(shè)計(jì)都是N+1非常的實(shí)用，也很方便。開(kāi)發(fā)商只要把產(chǎn)品打造更好，不管是冷市還是熱市都會(huì)很好。
[主持人]黃總您覺(jué)得什么樣的產(chǎn)品類(lèi)型會(huì)持續(xù)的走熱？
[黃丹丹]其實(shí)剛才這個(gè)問(wèn)題我進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)間不長(zhǎng)，也不短，到現(xiàn)在有幾年。我經(jīng)歷了07年牛市的哄盤(pán)，也經(jīng)歷了09年的持續(xù)下滑，我曾經(jīng)在08年的時(shí)候研究調(diào)查房地產(chǎn)的投資期，中國(guó)的房地產(chǎn)因?yàn)橛姓恼{(diào)控所以周期性非常明顯。在09年年初的時(shí)候包括中海在內(nèi)全中國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商告訴所有的員工今年是要寒冬，準(zhǔn)備好過(guò)冬。但是3、4月份的時(shí)候又春暖花開(kāi)，所以誰(shuí)對(duì)樓市未來(lái)的發(fā)展都不可能有百分百預(yù)測(cè)的確定性。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講要做的不管是牛市還是熊市將品質(zhì)做好，所以在未來(lái)的不管是微調(diào)還是小幅的回暖，我相信品質(zhì)好，服務(wù)好，品牌形象好的項(xiàng)目一定會(huì)受消費(fèi)者的追捧，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講我們要做的就是將產(chǎn)品打造好，將客戶服務(wù)做好，將社區(qū)配套做好，這樣才可以讓消費(fèi)者買(mǎi)得放心，住得舒心。
[主持人]對(duì)于剛需購(gòu)房者而言調(diào)整時(shí)機(jī)下手要找好的產(chǎn)品也有技巧和訣竅的，您能不能就這個(gè)問(wèn)題對(duì)需要買(mǎi)房的婚房群體提一些意見(jiàn)？
[徐軍宇]我是這樣考慮的，房子所在的區(qū)域應(yīng)該具有發(fā)展空間，換句話說(shuō)，目前可能相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展不足，但是兩三年、三五年有更大的發(fā)展，有潛力的一些區(qū)域，這是一個(gè)考慮。另外，在戶型選擇方面，包括在品牌方面都需要考慮。
[主持人]肖總您有什么樣的建議給廣大的剛需置業(yè)者？
[肖宇]首先還是要選擇大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，這樣來(lái)說(shuō)對(duì)品質(zhì)有保障，同時(shí)價(jià)格來(lái)說(shuō)比較堅(jiān)挺；第二個(gè)地段也是有所考慮，現(xiàn)在市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格不便宜，所以買(mǎi)房子要考慮地段，主要是交通便利性；第三個(gè)就是配套方面，教育以及商業(yè)包括物業(yè)服務(wù)都要做好。
[主持人]謝謝嘉賓提出寶貴的建議。的確對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)我們始終相信好的產(chǎn)品，品質(zhì)過(guò)硬的產(chǎn)品一定能夠經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)，能夠持續(xù)的熱銷(xiāo)。而對(duì)于購(gòu)房者也希望嘉賓的各位觀點(diǎn)能夠?yàn)楦魑毁?gòu)房者提供好的參考，這樣可以買(mǎi)到稱心如意的房子，今天的交流會(huì)到這里告一段落了，非常感謝各位嘉賓的到來(lái)。
