[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎大家做客0731房產(chǎn)網(wǎng)，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心和紅網(wǎng)傳媒一起重磅打造的大型訪談?lì)悪谀俊稑鞘袝?huì)客室》，我是主持人陳芬。首先，請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦單位以熱烈地掌聲歡迎大家的到來(lái)，謝謝！
今天的與會(huì)嘉賓有：
景鵬控股長(zhǎng)沙公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 田章
時(shí)代傾城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 何智明
嘉里建設(shè)長(zhǎng)沙項(xiàng)目部事務(wù)經(jīng)理 段懷權(quán)
克拉美麗山莊項(xiàng)目策劃總監(jiān) 蔣威揚(yáng)
湖南世聯(lián)地產(chǎn)策略資源中心總監(jiān) 崔瑩 市場(chǎng)部經(jīng)理 聶雄峰
湖南中原資源中心總監(jiān) 陳世霞
湖南建安房屋聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 營(yíng)業(yè)二部總監(jiān) 李浩然
請(qǐng)大家再次以熱烈的掌聲對(duì)各位嘉賓的到來(lái)表示歡迎，謝謝！
[主持人]作為今天活動(dòng)的主持人，能夠有幸與各位共聚一堂，交流市場(chǎng)觀點(diǎn)，探討應(yīng)對(duì)之策，本人感到非常開(kāi)心，也很榮幸。希望借助我的串場(chǎng)拋磚引玉，借各位專家的言語(yǔ)，希望碰撞出長(zhǎng)沙樓市的各種思想光芒。目前，樓市政策“微調(diào)”的動(dòng)作不斷，從銀行對(duì)剛需首套房貸利率回歸的調(diào)整，到蕪湖樓市“松綁”3天即被緊急叫停。然后，再到央行又一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，等等…不同程度的調(diào)控政策松綁以及信號(hào)釋放，對(duì)樓市反彈也產(chǎn)生了一定的影響。種種微調(diào)的跡象是否刺激了大多數(shù)公眾降價(jià)的心理預(yù)期，他們是否會(huì)放棄觀望，或者選擇出手呢？政策“微調(diào)”真的刺激樓市回暖了嗎？昨天，3月5日全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)了，之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)新的調(diào)控動(dòng)作呢？帶著這些疑問(wèn)，今天我們特意邀請(qǐng)到了長(zhǎng)沙市內(nèi)房地產(chǎn)專家、開(kāi)發(fā)企業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)代表一起來(lái)探討。
昨天，來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，年后新房網(wǎng)簽量也是在環(huán)比攀升，特別是近幾周更是回升至1000套、2000套以上，樓市真的回暖了嗎？請(qǐng)?jiān)谧母魑徽f(shuō)說(shuō)各自樓盤(pán)和年前相比的變化情況？請(qǐng)何總先談吧。
[何智明]去年我們是踩著市場(chǎng)最嚴(yán)峻的點(diǎn)開(kāi)盤(pán)的，12月18日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售了200多套，比我們的預(yù)期相差比較遠(yuǎn)。其實(shí)，從去年看起來(lái)，開(kāi)盤(pán)之后的那段時(shí)間，一直到春節(jié)前段時(shí)間蠻艱難，一是市場(chǎng)比較寒冷；二是天氣也比較寒冷。那么，開(kāi)年之后，項(xiàng)目給我們定的任務(wù)是2月份銷(xiāo)售2000萬(wàn)元的量，這個(gè)任務(wù)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)感覺(jué)比較難以完成。而集團(tuán)給我們的指標(biāo)任務(wù)是5000萬(wàn)元，我們的壓力特別大。
應(yīng)該說(shuō)，從情人節(jié)前面的那個(gè)周開(kāi)始發(fā)現(xiàn)，之前有老客戶再次回到售樓部。前期開(kāi)盤(pán)的那一棟是5800元/平方米的價(jià)格，后來(lái)價(jià)格有些回落5400元/平方米的樣子，完成了一些交易量。開(kāi)始，我們沒(méi)想到能夠完成任務(wù)，后來(lái)還是完成了任務(wù)。我感覺(jué)，2月份的銷(xiāo)售量不錯(cuò)，包括周邊區(qū)域的，以及長(zhǎng)沙典型的精裝樓盤(pán)，2月份的銷(xiāo)售應(yīng)該不錯(cuò)。
[主持人]田總，何總說(shuō)2月份項(xiàng)目銷(xiāo)售量不錯(cuò)，您那邊的項(xiàng)目呢？湘域熙岸呢？
[田章]我覺(jué)得回暖和回升是有所區(qū)別的，相比年前和節(jié)后，樓市有所回升，但回暖的話，目前還沒(méi)有看到。樓盤(pán)，年前和年后相比的變化情況，怎么說(shuō)呢？針對(duì)長(zhǎng)沙多數(shù)樓盤(pán)來(lái)講，有兩種情況。一種是春節(jié)前選擇降價(jià)或者低開(kāi)，春節(jié)前取得了一定的銷(xiāo)量。但是，在春節(jié)前價(jià)格沒(méi)有發(fā)生明顯變化的樓盤(pán)，可能成交量相對(duì)來(lái)講小一點(diǎn)。但是在節(jié)后，我所了解的市場(chǎng)，價(jià)格出現(xiàn)異動(dòng)的樓盤(pán)比較少一點(diǎn)，但在局部成交變化的情況是成交量不像年前那么集中，年前的成交量集中在低開(kāi)或降價(jià)樓盤(pán)，節(jié)后各種價(jià)格的樓盤(pán)都有一定的成交量，相對(duì)春節(jié)前來(lái)講有一定的回升。
目前，沒(méi)有銷(xiāo)售的樓盤(pán)請(qǐng)段總談一下，因?yàn)橹挥兴谋P(pán)沒(méi)有銷(xiāo)售。
[主持人]那就請(qǐng)段總談一談吧。
[段懷權(quán)]其實(shí)，春江水暖鴨先知，水里面的鴨子才能知道，銷(xiāo)售一線的人才能感覺(jué)得到，我們只能通過(guò)0731房產(chǎn)網(wǎng)、中原等處提供的分析報(bào)告來(lái)看市場(chǎng)。那么，年后市場(chǎng)有了比較明顯的變化。這種變化，一是政府本身有一些細(xì)微調(diào)控政策手段，他們?cè)谠囂竭@個(gè)市場(chǎng)是不是能夠到底？另外，消費(fèi)市場(chǎng)有明顯的變化。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控永遠(yuǎn)不是真正意義上的完全市場(chǎng)化的一個(gè)市場(chǎng)。為什么呢？它添加了很多政府行政干預(yù)的政策，利用政府的職能制定政策，通過(guò)金融杠桿和政策杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。
那么，消費(fèi)市場(chǎng)呢？大家也都知道，一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)不可能因?yàn)檎恼{(diào)控而忽然消失，它只能是在一定情況下被壓制，被壓抑了。我們知道，年前的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)從10月份開(kāi)始轉(zhuǎn)向，正是何總他們準(zhǔn)備推盤(pán)的時(shí)候，實(shí)際上很大一部分剛性需求受到了一定程度上的壓抑。我們所說(shuō)的剛性需求，這個(gè)概念比較混亂。有的人說(shuō)剛性需求是滿足基本住房需求，我認(rèn)為不是這樣的。剛性需求包括什么呢？老百姓身上有錢(qián)了，錢(qián)往哪里放？它始終要有一個(gè)出處，你不能說(shuō)他買(mǎi)了第一套房子，再買(mǎi)第二套房子，第三套房子的人就不是剛性需求了，有的人也是剛性需求，這種剛性需求是來(lái)源于不是建立在投機(jī)的基礎(chǔ)之上。那么，這些消費(fèi)者被壓抑了一段時(shí)間之后有了明顯的釋放，這個(gè)釋放就從春節(jié)期間開(kāi)始了，很明顯。我們的項(xiàng)目雖然還沒(méi)有賣(mài)，但是現(xiàn)在也有接待中心，來(lái)電來(lái)訪的數(shù)量有了明顯的提升，老客戶經(jīng)過(guò)一段沉寂期之后，也有打電話回訪詢問(wèn)樓盤(pán)情況的。
那么，市場(chǎng)到底是回暖還是回升？概念一定要弄清楚�，F(xiàn)在這種情況，并不是今年的一個(gè)大基調(diào)，就像唱一首歌一樣的，曲子里面有一定的高潮，有高點(diǎn)，但也有低點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)是不是今年整體的主旋律呢？我覺(jué)得暫時(shí)還看不清楚。
[主持人]謝謝，請(qǐng)蔣總談一談您的看法。
[蔣威揚(yáng)]其實(shí)，我的看法與田總、段總的意思相近，回暖和回升雖然只有一字之差，但意思差不多。年前，2011年由于限購(gòu)、限貸，政府一劑猛藥，通過(guò)很強(qiáng)力的政治手段來(lái)打壓，主要是針對(duì)投機(jī)性的炒房客，以及投資型的客戶。但是，政策出來(lái)是一刀切的，里面包含了剛性需求的、改善性需求的，涵蓋在一起進(jìn)行壓抑。壓抑之后，投資性投資者突然剎車(chē)，導(dǎo)致樓市火爆增長(zhǎng)的行情突然中斷，中斷以后帶動(dòng)剛性需求回歸理性，造成了樓市在年底進(jìn)入了非常低谷時(shí)期。
那么，年后，何總也說(shuō)了交易量出現(xiàn)了回升局面，這里面有很大一部分是剛性需求，段總說(shuō)了剛性需求的范圍，確實(shí)包含了其中的一些范圍。那么，說(shuō)到樓市松綁的跡象，雖然時(shí)間比較短。但是，也反應(yīng)了政府在“微調(diào)”方面的一個(gè)跡象。另外，從銀行方面來(lái)看，首套房貸利率開(kāi)始回調(diào)到基準(zhǔn)利率，釋放了一部分剛性需求客戶的需求，不對(duì)他們進(jìn)行抑制了。就是說(shuō)，政府的政策回歸理性了，不是一刀切那么盲目了。
那么，依我看，從政策面和銀行稍有放松的手段來(lái)看，剛性需求在年后得到了一定的釋放，造成了現(xiàn)在的一種回升跡象。
[主持人]蔣總、段總和田總都認(rèn)為目前回升是被壓抑的那一部分剛需得到了釋放。那我想問(wèn)一下陳總，您是怎么看待的？
[陳世霞]可能大致的觀點(diǎn)都差不多，但是我們這邊監(jiān)控到全國(guó)一、二、三線城市都有成交量的上升，最低幅度有2成，像長(zhǎng)沙上周是最明顯的，住宅成交量上升了45%左右，這是成交面積，成交套數(shù)50%多，我們是環(huán)比的，基本上成交量都是往上走的。那么，我們?cè)倏?008年的平均水平還沒(méi)有達(dá)到，從這個(gè)角度來(lái)講樓市回暖還為時(shí)過(guò)早。
那么，相對(duì)春節(jié)前來(lái)講，確實(shí)成交量有一個(gè)大的飛躍，這種飛躍可能基于三個(gè)原因。第一個(gè)原因是很多老總都講到了的原因，2011年是歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控壓制了很多需求，宏觀調(diào)控也壓制了有效需求。第二個(gè)原因是2011年一整年調(diào)控下來(lái)之后，品牌發(fā)展商打前站，品牌發(fā)展商的促銷(xiāo)手段，據(jù)我們了解無(wú)論是長(zhǎng)沙和一線城市現(xiàn)在的成交量，top前10在年前或年后都做了價(jià)格的調(diào)整。那么，可以看看在長(zhǎng)沙每周排前10的，起碼前8位都是這種情況。
第三個(gè)原因，應(yīng)該是一劑興奮劑。最近，有很多政府，尤其是地方政府做政策上的“微調(diào)”，包括最開(kāi)始有佛山一天直接限購(gòu)的放松，到后來(lái)成都在項(xiàng)目條件審核環(huán)節(jié)的放松，再到前陣子蕪湖政策的放松，其實(shí)地方政府有些按捺不住了，未來(lái)大的趨向是調(diào)控政策不可能長(zhǎng)期延續(xù)，消費(fèi)者也可能明顯這一點(diǎn)。在這個(gè)時(shí)候，消費(fèi)者可能覺(jué)得價(jià)格OK了，達(dá)到心理價(jià)位了，他們就出手了。
所以，基于以上三種原因才會(huì)有目前的小小高潮，才會(huì)有成交量的上升。那么，成交方面主要是基于這三個(gè)因素吧。
[主持人]我想問(wèn)一下崔總，陳總談到了興奮劑，如果這一部分剛需是暫時(shí)爆發(fā)，時(shí)間過(guò)去以后樓市會(huì)平穩(wěn)嗎？
[崔瑩]有些地方政府的政策有“微調(diào)”，對(duì)于改善型需求和剛性來(lái)講，政策在未來(lái)一定是放松的。今年，專家在兩會(huì)上有一句話是“限購(gòu)政策是用時(shí)間換空間”，也就是說(shuō)限購(gòu)政策是有一定階段性的，用這個(gè)時(shí)間來(lái)?yè)Q取降價(jià)的空間。各位老總也說(shuō)了，今年1月份和2月份相差蠻大，1月份還是很冷的冬天，到2月份大家都說(shuō)1月份的日子很難過(guò)，2月份可以穿上春天的衣服了，臉上開(kāi)始有一些笑容了。那么，交易量帶來(lái)的小幅度波動(dòng)只是一個(gè)小的點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)無(wú)論是剛性，還是改善需求，所有地方政府今年貸款到期還款到2012年，整個(gè)欠債是18.84個(gè)億，房地產(chǎn)市場(chǎng)給地方政府帶來(lái)了70%的稅收，這70%的稅收在地方政府的財(cái)政收入中是占很大比例的，我認(rèn)為貨幣政策不會(huì)松動(dòng)。剛需放量一定是剛需，不是所有的項(xiàng)目都在放量，只是壓抑不住的那部分老百姓壓抑到那個(gè)購(gòu)房門(mén)檻時(shí)，他可以去買(mǎi)。“用時(shí)間換空間”，為什么限購(gòu)政策在未來(lái)有一定的調(diào)整呢？從時(shí)間點(diǎn)來(lái)說(shuō)，今年6月份可能是成交量開(kāi)始往上爬的時(shí)候，但價(jià)格不一定會(huì)上漲，價(jià)格在未來(lái)應(yīng)該是持續(xù)放緩的過(guò)程，但量會(huì)有所回升，這也是因?yàn)閯傂鑾?lái)的，而不是因?yàn)槠渌暮勒�、高端住宅帶�?lái)的。
[主持人]謝謝。那么，我想聽(tīng)聽(tīng)李總是怎么看待這個(gè)問(wèn)題的？
[李浩然]我的觀點(diǎn)和崔總的觀點(diǎn)是一致的，目前的感覺(jué)相比年前來(lái)講有一點(diǎn)兒小陽(yáng)春的感覺(jué)。但是，目前確實(shí)是量升，價(jià)沒(méi)有升。從年后操作的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，基本上全部是以剛需客戶為主。而且，整個(gè)價(jià)格相比年前并沒(méi)有太大的波動(dòng)幅度，銷(xiāo)售政策也是采用低價(jià)保量的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)上全部都是低價(jià)位的。那么，給到客戶和市場(chǎng)上的反映，首次利率的下降對(duì)首次置業(yè)者有很大的支持。而且，何總講了，絕大部分的客戶都是去年已經(jīng)在看房了，今年按捺不住了，或者說(shuō)價(jià)格已經(jīng)回歸到合理空間范圍之內(nèi)了，覺(jué)得應(yīng)該出手了；又或者是有一部分心里擔(dān)心價(jià)格接下來(lái)會(huì)不會(huì)有反彈？現(xiàn)在，部分地方政府的政策進(jìn)行了“微調(diào)”，給了老百姓一個(gè)信號(hào)，是不是政策馬上就會(huì)松下來(lái)？所以，最終還是選擇出手了。
但是，我覺(jué)得說(shuō)回暖還是為時(shí)過(guò)早。因?yàn)�，昨天全�?guó)兩會(huì)召開(kāi)了，政府對(duì)于限購(gòu)、限貸政策也是持原有態(tài)度，可能是考慮到政府的公信力，經(jīng)歷了一年的調(diào)控，已經(jīng)取得一定的成效之后，擔(dān)心調(diào)控的成果不保，或者說(shuō)擔(dān)心政府的公信力受損。我覺(jué)得，政府通過(guò)本次兩會(huì)，地方政府可能會(huì)在局部慢慢放松，但國(guó)家的政策相對(duì)來(lái)講可能是從緊的。
所以，從整體來(lái)看2012年的政策，我認(rèn)為基調(diào)應(yīng)該是求穩(wěn)的走勢(shì)。2012年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是逐漸趨于理性，趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)有太大的突破，也不會(huì)太過(guò)于低迷，就是平穩(wěn)、理性吧。
[主持人]謝謝。剛才，各位老總談到了各地樓市有不同程度的“微調(diào)”政策，蕪湖新政、上海放松政策只有幾天都出現(xiàn)了夭折，我想問(wèn)問(wèn)各位這反映出什么？何總。
[何智明]其實(shí)，這很簡(jiǎn)單，這就是博弈，地方賣(mài)地，財(cái)政收入啊，發(fā)展商有訴求啊，也許是地方政府委婉地放出一些信息，但不能張揚(yáng)。但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，今年不會(huì)像2010年那么好過(guò)，但也不會(huì)像2011年那樣難過(guò)。剛需的人群很多，如果彈簧一直崩著，沒(méi)有適當(dāng)?shù)恼叱霈F(xiàn)的話，正當(dāng)需求肯定會(huì)釋放的。所以，為什么2月份的成交量還可以？也是因?yàn)閯傂璧尼尫拧?br /> 現(xiàn)在，要說(shuō)指望政策有多大的松動(dòng)，那不太可能。但是，我們要說(shuō)政策會(huì)再加大力度？其實(shí)，這個(gè)也不容易。這種平衡點(diǎn)，也許我們能夠認(rèn)定在這一年里保持正常的交易量，成交可能會(huì)處于溫飽狀態(tài)。
[主持人]成交溫飽。田總，您怎樣看待各地新政夭折的情況？比如，蕪湖樓市新政，以及上海放松政策，您覺(jué)得反映出什么？
[田章]蕪湖和上海，按道理蕪湖出這種事情可以理解，上海一個(gè)政治高度如此高的政府，怎么會(huì)出這種情況？我不理解。然后，他們出政策之后又馬上停止了，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講，不但沒(méi)有刺激效果，反而會(huì)變得更慘。為什么？他們的政策里面涉及到鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)的一些政策，出來(lái)了，停掉了。如果我是一個(gè)消費(fèi)者，昨天出來(lái)的政策，今天就停掉了。消費(fèi)者可能會(huì)想，地方政府想出這樣的政策，雖然停掉了，如果我現(xiàn)在買(mǎi)房子了，3、5個(gè)月之后地方政府再出這個(gè)政策的話，那我不是吃大虧了？
其實(shí)，我認(rèn)為這是蕪湖和上海與上面政府的溝通之過(guò)，可能是領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通出了一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題，然后就被莫名其妙地收回去了。因?yàn)�，這樣的政策在這個(gè)時(shí)候出來(lái)確實(shí)很敏感，輿論壓力也很大。所以，就夭折了。
真的能夠刺激樓市回暖了嗎？2008年，刺激樓市回暖的政策一條一條，一條不夠就出第二條，系列政策都出來(lái)了。但是，我覺(jué)得樓市回暖是需要一個(gè)過(guò)程的，一方面出于政策面；另一方面是金融面；還有一方面是市場(chǎng)面。那么，樓市回暖肯定是消費(fèi)者消費(fèi)信心的重新建立，要重新建立消費(fèi)者的信心需要很多東西，還需要一定的時(shí)間來(lái)重建。所以，從政策力度上來(lái)講我覺(jué)得還不能真正刺激樓市回暖。
[主持人]田總談到蕪湖新政和上海放松政策夭折有關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)的溝通問(wèn)題，段總?cè)绾慰创�？您覺(jué)得這反映了什么？
[段懷權(quán)]現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么概念呢？政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像吃鴉片一樣，想戒卻戒不掉，長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)它形成了很大的依賴性。然后，中國(guó)的樓市呢？決策者又把它當(dāng)作中國(guó)的股市來(lái)對(duì)待。我們知道，中國(guó)的股市在全世界的金融系統(tǒng)里面是最不同的，完全不是靠盈利來(lái)決定，完全靠概念來(lái)決定。任何一個(gè)國(guó)家或者任何一個(gè)城市，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)最大支撐就是所謂的城市化。一個(gè)國(guó)家的城市化度代表了這個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有多高，中國(guó)在城市化過(guò)程當(dāng)中，實(shí)際上犯了一個(gè)非常大的錯(cuò)誤，變成了一個(gè)簡(jiǎn)單的土地交易買(mǎi)賣(mài)，并不是把城市土地變成城市功能的一部分，簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)就會(huì)造成簡(jiǎn)單的交易。真正的城市化過(guò)程，不僅僅是把農(nóng)民變成城里人，把農(nóng)村的土地變成城市的土地，我們應(yīng)該更多的給城市更多功能，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。
所以，在這個(gè)博弈當(dāng)中，在抽鴉片的過(guò)程當(dāng)中，政府就感覺(jué)到不舒服了，就要來(lái)再吸兩口，有點(diǎn)兒控制不住了。比如說(shuō)，要你戒，受不了了又吸兩口。
總的來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得中央政府現(xiàn)在有一個(gè)大的原則在這里，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向是不能變成的，溫家寶總理在昨天的《政府工作報(bào)告》中提出了這樣一個(gè)方針政策，地方政府不可能有大的救市等刺激性政策出臺(tái)，只有可能在局部會(huì)有一些反應(yīng)，我覺(jué)得作為媒體不要過(guò)分地放大或縮小，平常心對(duì)待就好。
[主持人]平常心。
[段懷權(quán)]對(duì)。作為我們來(lái)說(shuō)，很多同仁在2008、2010、2011年經(jīng)歷過(guò)了，大風(fēng)大浪也見(jiàn)得多了，對(duì)于小的波動(dòng)，我覺(jué)得對(duì)于我們沒(méi)有多大的刺激，也不會(huì)一下子看到曙光之類(lèi)的。
[蔣威揚(yáng)]各地的“微調(diào)”就是地方政府來(lái)試探市場(chǎng)的情況，這一兩年來(lái)，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的工作報(bào)告中出現(xiàn)次數(shù)很多，但中央政府的重點(diǎn)是想刺激房?jī)r(jià)合理回歸，讓房?jī)r(jià)回歸到大家能夠接受的價(jià)位。那么，最近蕪湖和上海出現(xiàn)了放松政策，有可能通過(guò)去年一整年“組合拳”式的調(diào)控政策，年初執(zhí)行，年后又開(kāi)始出現(xiàn)地方性的政策，應(yīng)該說(shuō)中央政策在療程期之內(nèi)出現(xiàn)類(lèi)似這樣的“微調(diào)”政策，一是試探；二是地方政府的土地財(cái)政，有可能出現(xiàn)了資金問(wèn)題，表達(dá)了中央一個(gè)試探性的決心。因?yàn)�，這些放松政策有可能導(dǎo)致市場(chǎng)放射性反彈，如果出現(xiàn)第一個(gè)放松政策，就會(huì)有第二個(gè)，有第二個(gè)就會(huì)有第三個(gè)，有可能會(huì)導(dǎo)致中國(guó)某一區(qū)域出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。所以，出臺(tái)一兩天就悄然而止了，應(yīng)該說(shuō)它與中央政策有相違背的地方。
[聶雄峰]現(xiàn)在政策方面不可能會(huì)放松，頂多是從金融政策方面進(jìn)行“微調(diào)”，我個(gè)人認(rèn)為這種“微調(diào)”應(yīng)該從地方局部去看，只要不違背中央的原則，應(yīng)該還是可行的。
[主持人]李總是怎樣看待的？
[李浩然]各地樓市進(jìn)行“微調(diào)”，我覺(jué)得應(yīng)該算是地方政府比較無(wú)奈的一種表現(xiàn)。首先，地方政府對(duì)土地出讓金、房地產(chǎn)稅費(fèi)等財(cái)政依賴性非常大；二是目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是那么景氣，要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要它來(lái)拉動(dòng)投資和消費(fèi)有一定的增長(zhǎng)。所以，試探性地出臺(tái)“微調(diào)”政策。但是，在試探的同時(shí)，有可能觸到了國(guó)家在調(diào)控上的底線。所以，很快就被抹殺掉了。但是，從目前的情況來(lái)看，中央政府的調(diào)控決心相對(duì)來(lái)講是比較堅(jiān)定的。但是，如果要說(shuō)接下來(lái)在調(diào)控政策走勢(shì)上有什么大的調(diào)整的話，我覺(jué)得是不太現(xiàn)實(shí)的。
怎么講呢？我估計(jì)最樂(lè)觀的一點(diǎn)，有可能是在金融政策上，通過(guò)地方“微調(diào)”，中央默許，或者是在某一些層面，比如，近段時(shí)間在媒體上報(bào)道得多的是四大銀行對(duì)首套房貸利率的調(diào)整，加速剛需的釋放，有這樣一個(gè)信號(hào)在這里。但是，這只能說(shuō)是金融政策的一個(gè)走勢(shì)，不能說(shuō)是國(guó)家宏觀調(diào)控政策上的一個(gè)大走勢(shì)。對(duì)于國(guó)家的政策來(lái)講，我覺(jué)得突變的情況不會(huì)很大。對(duì)于保障房、中低檔商品房剛需客戶來(lái)講，會(huì)有一些放松，但全年調(diào)控政策的大基調(diào)不會(huì)變。
[主持人]李總提到這種表現(xiàn)可能是政府無(wú)奈的表現(xiàn)，想聽(tīng)聽(tīng)陳總的意見(jiàn)。
[陳世霞]2011年的調(diào)控一是限貸；二是限購(gòu)。限貸是根據(jù)國(guó)家PPI來(lái)決定貸款是放還是緊的，這不是地方政府能夠決定的。地方政府能夠決定的是自己的那一畝三分地，在年前可以看到一個(gè)動(dòng)作，佛山、上海有意變相放松投資和投機(jī)的需求，是變相的，可能觸及到了中央的底線。當(dāng)時(shí)，上海出來(lái)放松政策的時(shí)候，集團(tuán)公司那邊在討論，出臺(tái)了政策，肯定是與中央領(lǐng)導(dǎo)有過(guò)溝通的。但是，發(fā)現(xiàn)政策放出去以后，聽(tīng)說(shuō)以長(zhǎng)沙為代表等十幾個(gè)城市的相關(guān)部門(mén)也去和中央提要求，說(shuō)我們這邊的房?jī)r(jià)也是比較低的，也要申請(qǐng)政策方面的放松。中央就意識(shí)到嚴(yán)峻性了，如果放一個(gè)口子，就有可能如黃河之堤，收不攏了。
那么，這次佛山、上海的放松政策出臺(tái)幾日即被收回，可能是因?yàn)橛星败?chē)之鑒。前兩天，溫總理也出來(lái)講話了，大的政策有所放松應(yīng)該不太可能，在國(guó)家沒(méi)有做好整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整之前，嘩啦一下子放開(kāi)是不太現(xiàn)實(shí)的，我們也不要去作這個(gè)幻想了。但是，中央底線遇到挑戰(zhàn)的時(shí)候，其實(shí)地方政府還是有做一些調(diào)整的。比如，中山、廈門(mén)、武漢、天津、上海，他們從首套自住需求優(yōu)惠匯率和普通商品房稅收標(biāo)準(zhǔn)上有所調(diào)整，調(diào)整完之后在稅收方面是有一定調(diào)整的，公積金貸款的額度也放大了，還有購(gòu)房政策的放寬，媒體也沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行錯(cuò)誤的引導(dǎo)，給到政府的影響力就會(huì)弱一下，中央是允許這一部分情況的。中央最受不了的是變相放松，如果有利于投資和投機(jī)，基本上就是一刀切的，是這樣一個(gè)方向。
那么，在2012年大政策上有放松是不太可能的，我剛才說(shuō)到的小政策，所說(shuō)的四大塊，包括長(zhǎng)沙是有可能會(huì)跟隨的。我今天問(wèn)到，長(zhǎng)沙的農(nóng)行也恢復(fù)到了基準(zhǔn)利率，一線城市有9折和9.5折，長(zhǎng)沙的四大國(guó)有銀行還是沒(méi)有利率折扣的，農(nóng)行率先恢復(fù)了基準(zhǔn)利率。今年，已經(jīng)調(diào)了兩次存款準(zhǔn)備金利率，貸款利率可能不會(huì)作更多的調(diào)整，但應(yīng)該會(huì)根據(jù)CPI的走勢(shì)去走的，基本上大的方向不會(huì)變。
[主持人]大的方向不會(huì)變，會(huì)有小的調(diào)整。溫總理之前不斷表示，要促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，政府調(diào)控不放松。那您覺(jué)得這種基調(diào)與溫總理的講話相違背嗎？
[陳世霞]其實(shí)不違背。其實(shí)，中央也是很清楚的，中央不是說(shuō)要把房?jī)r(jià)壓到什么樣的地步，不是所謂的人人能買(mǎi)得起房，我覺(jué)得這是空想主義者的理想，這是不太現(xiàn)實(shí)的。那么，中央政策從我們的解讀來(lái)說(shuō)，一直是有保有壓，只是之前的調(diào)控有搞不定的地方，去年就用上了組合拳，保的是剛需，保的是首套自主需求，壓的是投資和投機(jī)，我覺(jué)得未來(lái)的方向也會(huì)是這樣。
[主持人]您認(rèn)為房?jī)r(jià)下降到多少才會(huì)符合國(guó)家想要的標(biāo)準(zhǔn)？
[陳世霞]說(shuō)出去可能會(huì)得罪很多發(fā)展商，現(xiàn)在來(lái)看一個(gè)現(xiàn)象吧，先不說(shuō)一線城市，就拿長(zhǎng)沙來(lái)講，長(zhǎng)沙從去年進(jìn)入寒冬，到2月份成交量往上走，包括我們看到的一些數(shù)據(jù)，2月份做促銷(xiāo)的樓盤(pán)是有增加的，或者說(shuō)變相的降價(jià)樓盤(pán)是有增加的，最低的15%，最高的30%，基本上在這個(gè)區(qū)間內(nèi)都是能夠撬動(dòng)市場(chǎng)的，從目前降價(jià)的情況來(lái)看，都有15%-20%的降價(jià)空間。
[主持人]崔總，房?jī)r(jià)下降多少才符合國(guó)家的調(diào)控目標(biāo)呢？
[崔瑩]其實(shí)房?jī)r(jià)與購(gòu)房者的心態(tài)有很大的關(guān)系。前幾天，我們?cè)谟懻撡?gòu)房者的心態(tài)是什么樣的水平？政策調(diào)控以來(lái)，購(gòu)房者一直在觀望，在需要年底達(dá)到了最低谷。那么，我們也做過(guò)調(diào)查，拿長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙老百姓期待房?jī)r(jià)最高降幅達(dá)到28%，最低期望達(dá)到20%，如果在長(zhǎng)沙目前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上再降20%，那基本上到了發(fā)展商的成本價(jià)了。今年的發(fā)展商一定要做一個(gè)什么事情呢？在這樣的市場(chǎng)上，足球的下半場(chǎng)考驗(yàn)的是持久力和準(zhǔn)確度，在持久力的情況下，是保我能夠挺過(guò)去，還是一定要追求利潤(rùn)？當(dāng)然，這要分上市公司和非上市公司，上市公司有利潤(rùn)要求。那么，對(duì)于很多發(fā)展商來(lái)說(shuō)，怎么樣挺過(guò)去，現(xiàn)金流保證在自己企業(yè)內(nèi)，我覺(jué)得這是最重要的。所以，當(dāng)這一點(diǎn)成為主基調(diào)的話，房?jī)r(jià)是不可能再往上走了。但是，你問(wèn)一定要降到多少，老百姓才會(huì)買(mǎi)單？我覺(jué)得，還是要老百姓說(shuō)了算�，F(xiàn)在，進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，房?jī)r(jià)到什么樣的程度，老百姓愿意買(mǎi)單？要看到時(shí)候的定價(jià)。以前，我們強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)最大化，現(xiàn)在不是這樣了，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定發(fā)展。
[主持人]李總的觀點(diǎn)呢？
[李浩然]我和各位老總的觀點(diǎn)是一樣的。
[主持人]英雄所見(jiàn)略同。
[主持人]3月5日，中央兩會(huì)召開(kāi)，很多人寄希望于兩會(huì)之后房地產(chǎn)政策的宏觀放松，在此各位認(rèn)為政策會(huì)有調(diào)整嗎？做下預(yù)測(cè)。
[田章]我就不預(yù)測(cè)了，基于自己的銷(xiāo)售情況來(lái)做判斷，我們對(duì)房地產(chǎn)政策在短期內(nèi)會(huì)有放松的想象，沒(méi)有往這個(gè)方面考慮。我們對(duì)市場(chǎng)判斷的標(biāo)準(zhǔn)是，維持目前市場(chǎng)狀況的情況下，有繼續(xù)惡化的可能，這是我們公司內(nèi)部的統(tǒng)一基調(diào)。
[主持人]蔣總呢？
[蔣威揚(yáng)]基本上和田總的感覺(jué)是一致的。因?yàn)�，今�?月份政府換屆，大的政策方向性不會(huì)發(fā)生根本性變化，再結(jié)合現(xiàn)在國(guó)外和國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，也不可能有很大的放松。
[主持人]何總能預(yù)測(cè)一下嗎？
[何智明]確實(shí)不能說(shuō)是預(yù)測(cè)，大家的感覺(jué)都差不多，政策沒(méi)有理由會(huì)有很大的松動(dòng)，不能說(shuō)換屆就會(huì)怎么樣，經(jīng)過(guò)了2008、2009年，現(xiàn)在還沒(méi)有找到讓市場(chǎng)在政策放松以后仍然保持理性的方法，地方政府是否有“微調(diào)”政策出現(xiàn)？當(dāng)然，這是我們期待的。但是，也要保持市場(chǎng)的健康狀態(tài)，我覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)來(lái)得這么快。
[主持人]李總覺(jué)得呢？
[李浩然]我覺(jué)得總的大基調(diào)應(yīng)該不會(huì)變，但收緊應(yīng)該也不會(huì)。我覺(jué)得，一個(gè)最大的可能是政策的差別化對(duì)待，首套房或剛需，應(yīng)該會(huì)有差別化的對(duì)待。但是，總的來(lái)講不會(huì)有太大的變化。
[主持人]聶總覺(jué)得呢？
[聶雄峰]我也是這么認(rèn)為的�，F(xiàn)在，國(guó)家已經(jīng)把帽子蓋死了，就要看你在這個(gè)基調(diào)下，自己怎么去發(fā)展了，這個(gè)原則、準(zhǔn)線肯定是不會(huì)變的。
[主持人]崔總呢？聶總談到準(zhǔn)線不會(huì)變，您有其他的看法嗎？
[崔瑩]我覺(jué)得“保民生”這三個(gè)字，從2008年到現(xiàn)在就沒(méi)有變過(guò)。首先，來(lái)看稅收政策，房產(chǎn)稅收政策在去年進(jìn)行了試點(diǎn)，今年應(yīng)該會(huì)全部鋪開(kāi)，今年應(yīng)該會(huì)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)了。再看住建部建設(shè)保障房的決心，以前沒(méi)有開(kāi)工量的規(guī)定，也完全沒(méi)有量的考核指標(biāo)。但是，現(xiàn)在保障房上市量已經(jīng)給了地方政府考核指標(biāo)，開(kāi)工量也有嚴(yán)格的規(guī)定了。那么，保民生的大方向是不會(huì)變成的。但是，會(huì)有一些政策“微調(diào)”，會(huì)出現(xiàn)在哪里呢？一是首套房，剛需，根據(jù)地方政府償還債務(wù)的情況，包括城市的稅收狀況，有可能會(huì)有一定的松動(dòng)。二是限價(jià)。剛才，我們都沒(méi)有提到限價(jià)，其實(shí)一直在做，一、二線城市去年是有限價(jià)的，三、四線城市是沒(méi)有限價(jià)的，三、四線城市在未來(lái)有可能會(huì)限價(jià)，這是有可能做的。其實(shí)，三、四線城市，特別是長(zhǎng)沙，我是前年從深圳到長(zhǎng)沙的，可以看到長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲得比較快，我覺(jué)得漲得蠻離譜的。其實(shí)，限價(jià)對(duì)于整個(gè)房?jī)r(jià)往下降，維持在合理狀態(tài)，中央政府還是會(huì)做這個(gè)動(dòng)作去調(diào)整。但是，你說(shuō)限購(gòu)和限貸的關(guān)系，整個(gè)調(diào)控政策是不會(huì)放松的，只能是局部有“微調(diào)”。
[主持人]陳總呢？
[陳世霞]剛才已經(jīng)講過(guò)了，中央的基調(diào)不會(huì)變，從緊的角色基本上不會(huì)更改。剛才，有很多老大也講多了，在基調(diào)上面的“微調(diào)”和動(dòng)作可能會(huì)針對(duì)首套，首改。今年，大家都缺錢(qián)嘛，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)缺錢(qián)，地方政府缺錢(qián)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺錢(qián)。2月份，也是存款準(zhǔn)備金利率下調(diào)的根本原因，利率漲到了1.33%，這一塊兒還是有一些機(jī)會(huì)，在信貸政策方面會(huì)有一些“微調(diào)”的空間。但是，什么時(shí)候調(diào)？還在于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，即CPI、PPI。那么，房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅，政府還沒(méi)有想到很好的辦法，基本上會(huì)保持現(xiàn)狀的態(tài)勢(shì)，在2012年的節(jié)點(diǎn)上也是不太可能的，做不到的。
[主持人]謝謝。剛才，幾位老總都談到了國(guó)家的總政策是不會(huì)變的，只會(huì)有細(xì)小的“微調(diào)”。我現(xiàn)在還想問(wèn)一下，目前市場(chǎng)上有兩派，一派是樂(lè)觀的，另一派是消極的。樂(lè)觀派覺(jué)得樓市的曙光就要來(lái)了，消極派覺(jué)得樓市會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)低迷下去。何總，您是哪一派呢？您覺(jué)得長(zhǎng)沙的樓市將會(huì)是怎樣的走勢(shì)呢？
[何智明]沒(méi)什么樂(lè)觀和消極，我覺(jué)得市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)增長(zhǎng)，大家都說(shuō)大環(huán)境不會(huì)變，在大環(huán)境不會(huì)變的情況下應(yīng)該會(huì)有一定的量釋放，這些一定的量顯然比不上2010年那樣的好時(shí)期。但是，這也給市場(chǎng)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于大勢(shì)沒(méi)有樂(lè)觀或者消極的看法，可能今年就是這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)了，多走一些量吧。
[主持人]田總呢？您是屬于哪一派？您覺(jué)得長(zhǎng)沙的樓市將會(huì)是怎樣的走勢(shì)？
[田章]我很矛盾。我覺(jué)得從字面意義理解，我應(yīng)該是樂(lè)觀派。但是，我認(rèn)為樓市會(huì)在相當(dāng)一段長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)繼續(xù)低迷下去，又把我劃為消極派了。
[田章]所以，我就是一個(gè)消極的樂(lè)觀派。
[主持人]長(zhǎng)沙購(gòu)房者最關(guān)心的是什么時(shí)候出手，您給他們提供什么好的建議呢？
[田章]我覺(jué)得盡量還是在房?jī)r(jià)繼續(xù)下行一段時(shí)間再去買(mǎi)會(huì)比較合理一些。
[主持人]您的建議是購(gòu)房者還可以繼續(xù)觀望？還是怎樣？
[田章]如果大家要買(mǎi)房，最好在市場(chǎng)出現(xiàn)比較明顯抬頭的時(shí)候再去買(mǎi)，這也是社會(huì)穩(wěn)定的需要。如果你想買(mǎi)，隨時(shí)都可以買(mǎi)。
[主持人]聽(tīng)完田總幽默的發(fā)言，現(xiàn)在想聽(tīng)聽(tīng)段總的意見(jiàn)，您覺(jué)得長(zhǎng)沙樓市未來(lái)的走勢(shì)將會(huì)是怎么樣的？對(duì)于購(gòu)房者，您有什么好的建議嗎？
[段懷權(quán)]我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題問(wèn)每一個(gè)人，得到的答案都不會(huì)一樣，什么所謂樂(lè)觀、消極啊。我覺(jué)得，在中國(guó)官場(chǎng)上有一句話非常有道理，叫做“屁股決定腦袋”。如果你是開(kāi)發(fā)公司，你自己在一個(gè)什么樣的開(kāi)發(fā)層次上面？開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)的判斷是基于這個(gè)企業(yè)，我們說(shuō)任何一個(gè)企業(yè)到了良性發(fā)展的程度，都不是靠投機(jī)，不是靠赤裸裸的錢(qián)權(quán)交易發(fā)展的，大家是靠常態(tài)化的市場(chǎng)化運(yùn)作來(lái)存活的。任何一個(gè)行業(yè)不會(huì)無(wú)緣無(wú)故地消失，我們經(jīng)常說(shuō)美國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有建筑市場(chǎng)，他們是沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的。在中國(guó)有開(kāi)發(fā)商，其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，到現(xiàn)在為止發(fā)展了多少年？美國(guó)又發(fā)展了多少年？現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)喊衰還是喊盛？我覺(jué)得都不恰當(dāng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還在發(fā)展階段。怎么看出來(lái)的？
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平，我個(gè)人認(rèn)為從2008年以來(lái)，在長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)水平是越來(lái)越高了，開(kāi)發(fā)的層次、級(jí)別也是越來(lái)越高了。隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了很多的開(kāi)發(fā)理念，他們的開(kāi)發(fā)水平、資金實(shí)力等各個(gè)方面，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)都產(chǎn)生了影響。我始終認(rèn)為，一個(gè)好的市場(chǎng)必定是一個(gè)穩(wěn)定和成熟的市場(chǎng)，不會(huì)有大起大落，這樣才是成熟的市場(chǎng)。
所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我估計(jì)像何總這樣在座的開(kāi)發(fā)商，大家的屁股都坐得很穩(wěn)，對(duì)未來(lái)都會(huì)充滿信心。就是說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)不管將來(lái)變成什么樣子，這口飯是肯定有得吃的，他們消極也只是在某一個(gè)階段，不會(huì)像2009年、2010年那么瘋狂，其實(shí)太瘋狂的市場(chǎng)，大家的心里面都沒(méi)有底。房子都是鋼筋水泥，有的人賣(mài)16000元/平方米，有的人賣(mài)5000元/平方米，差距也太大了一點(diǎn)。如同崔總講的，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格漲得比較離譜，崔總是從深圳過(guò)來(lái)的，都覺(jué)得離譜了，這就說(shuō)明真的有一點(diǎn)兒離譜，漲的幅度確實(shí)比較大。
那么，從我個(gè)人的角度來(lái)說(shuō)，漲是必須的。為什么呢？政府有本事去限價(jià)的話，你去把CPI給限下來(lái)，把豬肉價(jià)格給限下來(lái)，把菜的價(jià)格限下來(lái)，那農(nóng)民不活了，農(nóng)民不種菜了。什么東西靠體制，靠政府一刀切是切不下來(lái)的，那是揮刀自刎，不可能的。所以，市場(chǎng)的問(wèn)題要交給市場(chǎng)解決，這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)有優(yōu)勝劣汰，只要是有優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)就是健康的市場(chǎng)。如果在這個(gè)市場(chǎng)里面，大家都活得很滋潤(rùn)，我個(gè)人認(rèn)為這絕對(duì)不是一個(gè)健康的市場(chǎng)。
[主持人]謝謝段總。請(qǐng)蔣總簡(jiǎn)單分析一下您的想法。
[蔣威揚(yáng)]應(yīng)該說(shuō)，通過(guò)去年政策的調(diào)整，2008年也經(jīng)歷了大風(fēng)大浪，中國(guó)股市里面的股民也是經(jīng)歷過(guò)大風(fēng)大浪的，習(xí)以為常了。剛性需求也好，投資性需求也好，他們對(duì)房地產(chǎn)需求都會(huì)回歸理性，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的追求也日趨理性，高利時(shí)代已經(jīng)不如以前了。那么，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)有低迷期。但是，應(yīng)該只是在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)。如同炒股的兩個(gè)頂尖高手不可能在最底端買(mǎi)到最低的股票，也不可能在最高端拋掉。現(xiàn)在，大家都遲遲不出手，是大家認(rèn)為抱著抄底的想法在觀望。如果經(jīng)歷一段時(shí)間回歸理性之后，該買(mǎi)房的人還是會(huì)買(mǎi)，只不過(guò)在你選房的時(shí)候會(huì)做性價(jià)比上面的調(diào)整，綜合因素進(jìn)行分析以后，才會(huì)決定出手買(mǎi)房。
像剛需一族，結(jié)婚一族，定了婚期，需要買(mǎi)房了，那就不會(huì)等了。整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)于2009年的瘋狂來(lái)說(shuō)應(yīng)該會(huì)有所下降，但整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)中有升。
[主持人]穩(wěn)中有升，謝謝。李總，剛才蔣總說(shuō)未來(lái)樓市走勢(shì)可能是穩(wěn)中有升，您覺(jué)得呢？
[李浩然]我覺(jué)得，從去年的調(diào)控來(lái)講，現(xiàn)在市場(chǎng)各方都變得理性了，不管是開(kāi)發(fā)商還是老百姓，相比以前節(jié)節(jié)攀升、大幅度攀升的房?jī)r(jià)都回歸理性了�，F(xiàn)在，要從理性再到非理性的話，也需要一個(gè)過(guò)程。那么，在政策基調(diào)不變的情況下，想要有大的市場(chǎng)波動(dòng)的話，我覺(jué)得是不現(xiàn)實(shí)的。那么，在接下來(lái)的2012年，整個(gè)樓市也好，房?jī)r(jià)也好，成交量也好，基本上保持在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，不會(huì)有像2009年那樣的大爆發(fā)，也不可能像2008年那樣有一個(gè)大的低迷時(shí)期，會(huì)日趨穩(wěn)定，理性。
[主持人]謝謝，就李總談到的未來(lái)樓市走勢(shì)，應(yīng)該是比較理性的，陳總覺(jué)得呢？
[陳世霞]我不是這么看的，相對(duì)于調(diào)整周期，我覺(jué)得可能最好的時(shí)代還沒(méi)有來(lái)，最壞的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，這個(gè)周期是一個(gè)過(guò)渡階段，從這個(gè)角度來(lái)講，我覺(jué)得說(shuō)到購(gòu)房者在調(diào)整周期里面愿不愿意去出手，我一直堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，根據(jù)自己的需求，需求到了就應(yīng)該出手，尤其是在調(diào)整期。身邊有很多朋友，在2008年調(diào)整的時(shí)候就等，等再降，再降，往往發(fā)現(xiàn)這些等的人永遠(yuǎn)沒(méi)有找到合適自己的房子，每看一次房子價(jià)格就漲一次，永遠(yuǎn)沒(méi)有買(mǎi)到合適的房子。那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，同樣是鋼筋水泥，有人賣(mài)16000元/平方米，有人賣(mài)5000元/平方米，其實(shí)回到根源土地價(jià)值是不可替代的，土地價(jià)格應(yīng)該是直線上升的。包括做房地產(chǎn)和市場(chǎng)研究的，沒(méi)有人估計(jì)到底部在哪里，如果能夠預(yù)測(cè)到底部的話，那就做樓神去了，不在這里干活了。那么，在調(diào)整期，建議消費(fèi)者還是去買(mǎi)品牌發(fā)展商的項(xiàng)目，投資價(jià)值比較高的產(chǎn)品，如果你身邊有錢(qián)沒(méi)有地方放，現(xiàn)在就是好機(jī)會(huì)。包括我身邊的人，現(xiàn)在就有很多人去買(mǎi)中原內(nèi)部的樓盤(pán)，長(zhǎng)期來(lái)看，絕對(duì)是賺的，這是毋庸置疑的。
針對(duì)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)，我們認(rèn)為這是最好與最壞中間的過(guò)渡期，在2月份，長(zhǎng)沙的成交量有所上升，根據(jù)對(duì)3、4月份開(kāi)發(fā)推盤(pán)動(dòng)作的了解，價(jià)格應(yīng)該還是會(huì)有小小的往上走，3月份大概會(huì)有19個(gè)樓盤(pán)新開(kāi)，開(kāi)盤(pán)量加起來(lái)會(huì)比較恐怖，比2008年的量還會(huì)多。所以，成交壓力也是非常大的，這里有一個(gè)關(guān)鍵因素，在大政策不變的情況下，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略最關(guān)鍵的是在價(jià)格方面，未來(lái)成交量會(huì)走得很多？還是在中間？還是平平？這取決于眾多樓盤(pán)中的價(jià)格策略，這是我個(gè)人認(rèn)為最關(guān)鍵的策略。
[主持人]崔總呢？我想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。
[崔瑩]看兩個(gè)方面，一是看開(kāi)發(fā)商。其實(shí)，我們可以看到經(jīng)歷過(guò)2008年走到現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，基本上品牌開(kāi)發(fā)商、上市公司、一線開(kāi)發(fā)商會(huì)走得比較堅(jiān)定。我們開(kāi)玩笑的說(shuō)，1月份跑著走，2月份跑得久，長(zhǎng)沙的供應(yīng)量還是蠻可怕的，已有的供應(yīng)量可能在未來(lái)還要消化兩年左右，在這兩年內(nèi)成交量會(huì)是什么情況？銷(xiāo)售量會(huì)是什么情況？?jī)r(jià)格會(huì)是什么情況？我們應(yīng)該可以看得到。那么，開(kāi)發(fā)商該怎么看？與企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)系。現(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商在做幾件大的事情，從去年出現(xiàn)了代工這個(gè)詞，還有保現(xiàn)增流，還有多元化發(fā)展。其實(shí)，很多大開(kāi)發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)，而且是持有，保證利潤(rùn)空間的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。那么，還有快速走貨，以市場(chǎng)來(lái)定產(chǎn)品。而不是現(xiàn)在拿了一塊地，根據(jù)現(xiàn)有這塊地的情況來(lái)定產(chǎn)品，不是，是根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)定產(chǎn)品。現(xiàn)在，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，回歸到了一個(gè)很理性的時(shí)代，回歸到了一個(gè)很正常的時(shí)代。而且，還有一件事情，去年大開(kāi)發(fā)商和小開(kāi)發(fā)商并購(gòu)的宗數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2010年，可以看出未來(lái)一定會(huì)是有品牌的大開(kāi)發(fā)上持續(xù)良性發(fā)展，因?yàn)樗麄冇蟹浅：玫男膽B(tài)，有非常好的品質(zhì)，有非常好的物業(yè)供應(yīng)給市場(chǎng)，這一定是一個(gè)企業(yè)存活的最根本道理。
實(shí)際上，對(duì)于服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們也要回到理性，回歸到真正做營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候。以前的市場(chǎng)，只要是樓就一定賣(mài)得出去，對(duì)于服務(wù)商來(lái)說(shuō)不是一件好事情，現(xiàn)在對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是考驗(yàn)我們的營(yíng)銷(xiāo)功底，幫助開(kāi)發(fā)商考慮策略，現(xiàn)在對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是一件好事情。
[主持人]謝謝。聶總，您能夠提出一些您的建議嗎？
[聶雄峰]這個(gè)建議，怎么說(shuō)呢？其實(shí)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我看到市場(chǎng)上分為兩派，一是樂(lè)觀派；二是消極派。那么，這么分的話，它的根本原因是一個(gè)是投資，一個(gè)是投機(jī)。如果你把市場(chǎng)作為投資，帶有非常理性的客觀認(rèn)識(shí)的話，你自己去參與，從這個(gè)角度去看這個(gè)市場(chǎng)，你都會(huì)覺(jué)得這是一個(gè)非常具有潛力，前景非常良好的市場(chǎng)。但是，如果你是抱著一個(gè)投機(jī)的心態(tài)去參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，你以這種不勞而獲的心態(tài)去參與的話，你的不理性心態(tài)更大，產(chǎn)生的消極情緒會(huì)更大。
那么，如果是建議消費(fèi)者的話，我建議消費(fèi)者帶著理性的投資理念去參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，你一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)抱有樂(lè)觀情緒，也會(huì)得到良好的投資效益。
[主持人]謝謝。不管市場(chǎng)如何迷惘，不管我們?nèi)绾尾孪�，用事�?shí)和數(shù)據(jù)說(shuō)話，方能真實(shí)的反應(yīng)市場(chǎng)。我們也始終相信：不管內(nèi)外環(huán)境如何，堅(jiān)持打造好的產(chǎn)品一定能打動(dòng)市場(chǎng)。謝謝各位嘉賓做客會(huì)客室，我們下期再見(jiàn)。
