[主持人]各位尊貴的來賓，大家上午好！
我是0731房產(chǎn)網(wǎng)的主編劉婷，首先非常感謝各位能如約前來參加我們的《樓市會客室》訪談，本次訪談也是2011年度長沙樓市排行榜系列訪談會的最后一場，自“2011年度長沙樓市排行榜”活動啟動至今已經(jīng)有近一個月的時間，在這期間，我們陸續(xù)開展了“迷霧:拐點or轉(zhuǎn)進”、“抉擇：保量or保價”兩場訪談，在量價齊跌的市場環(huán)境下，面對嚴峻還貸壓力的開發(fā)商將如何度過年關(guān)？中央經(jīng)濟工作會議日前召開，來年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不動搖已成定調(diào)，在調(diào)控持續(xù)不放松的高壓政策下，樓市的曙光又將何時再現(xiàn)？“2011年度長沙樓市排行榜系列訪談終結(jié)篇 亮劍：決戰(zhàn)年關(guān)及突圍：樓市曙光”特邀業(yè)內(nèi)知名專家、品牌開發(fā)商代表、代理機構(gòu)精英共判行業(yè)大勢。
首先，容許我介紹一下參與今天活動的嘉賓，他們分別是業(yè)內(nèi)知名專家
省政協(xié)委員 王義高教授
知名品牌策劃、投融資專家 陳真誠老師
品牌開發(fā)商代表
云頂翠峰項目策劃總監(jiān) 肖密君先生
代理機構(gòu)精英代表
瑞方投資 總經(jīng)理 于波先生
卓陽地產(chǎn)副總經(jīng)理 韓旭女士、朱磊先生
新路標房地產(chǎn)銷售代理公司策劃部部長 趙智波先生
以及我們的長沙市房產(chǎn)研究中心主任 陳敦旭先生
0731房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理 周遐女士
歡迎大家的到來!
[主持人]用數(shù)據(jù)說話，還市場真相。在訪談開始之前，有請陳敦旭主任為我們大家分享一下這一年來我們長沙市房產(chǎn)研究中心的研究成果，為大家解讀一下2011年長沙樓市每月成交走勢？全年來看又呈現(xiàn)出怎樣的波段特征？
[陳敦旭]首先，我代表長沙市房產(chǎn)研究中心歡迎各位專家、老師、營銷界和策劃界朋友們的到來。今天，我們舉行這樣一個活動，主要是考慮到2011年已經(jīng)接近尾聲，2012年即將到來，在這樣一個年關(guān)時刻舉辦這樣一個活動意義重大。
從今年的市場來看，總體比較健康、平穩(wěn)。從以下幾個數(shù)據(jù)可以看出來。一是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，今年與去年相比有一定的增長，全年長、望、瀏、寧包括在內(nèi)，全市完成房地產(chǎn)投資817.15億元，同比增長30.89%。所以，從投資可以看出是一個比較健康的市場。二是新房供應(yīng)與去年相比基本持平，前11個月全市新建商品房批準預(yù)售1800.94萬平方米，與去年相比減少了4.61%。所以說，供應(yīng)量和去年基本持平。但是，市場的存量還比較大，尤其是10月份以來，市場銷售出現(xiàn)了萎縮。全年銷售和去年相比估計有所減少，但不會減少很多，從前11個月的數(shù)據(jù)來看，只減少了10.09%，全市的銷售面積是1689.31萬平方米。二手房成交與去年相比，也是基本持平，減少的幅度不是很大。前11個月，全市二手房成交面積是363.61萬平方米，同比減少10.16%，從這幾個數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)今年的市場和去年相比略微減少，整個市場是一個比較健康的狀態(tài)。
為什么說它健康呢？研究中心從去年開始對整個市場做房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)跟蹤，從今年的跟蹤情況來看，前11個月中有6個月是處于基本健康、比較景氣的月份，有5個月相對來說不太景氣，尤其是10月份、11月份。10月份，房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)是99.76%，11月份是99.87%，從這兩個景氣指數(shù)可以反映目前的市場由于一系列調(diào)控政策的落實，信貸等政策的實施，老百姓對市場的觀望氣氛有所增強，這是從指數(shù)來看的。
另外，房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)是依據(jù)六大塊內(nèi)容綜合來考慮的，即房地產(chǎn)開發(fā)投資、新房市場、二手房市場、房地產(chǎn)金融信貸、房地產(chǎn)市場信息。
[主持人]感謝陳主任的分享。年關(guān)將至，對于開發(fā)商來說，今年的年關(guān)在政策調(diào)控、市場遇冷、銷售業(yè)績、還貸還息等各種壓力下或許難以度過，這里請云頂翠峰的肖總先談?wù)劇?/p>
[肖密君]我主要講講今年上半年的具體工作。去年10月1日高層開了兩棟，約14萬平方米左右；今年5月份又開了兩棟，當初我們的建議是前一棟全部要開掉，后一棟由于土方問題，沒法運出去。而且，那時候老板的精力放在岳麓區(qū)項目那邊，導(dǎo)致云頂翠峰項目12月份才開盤。12月份開盤效果就差了很多。
[周遐]市場已經(jīng)有了很大的變化。
[肖密軍]對。我們老板不是搞政策研究的，全靠自己的把握。我們在普瑞大道也有一個項目，約50多萬平方米，在感覺到市場變化的時候，就決定今年只完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括營銷中心、展示中心，營銷中心包括會所，展示中心包括樣板房、示范園林等。今年，我們還想賣3棟高層，幸好還沒有開，要開的話肯定就賣不好。我們項目對面的富基公園在我們開盤的時候賣5000多元/平方米，后來賣到了3600元/平方米，現(xiàn)在是3200元/平方米。以前是開發(fā)商自己做，現(xiàn)在是由中原代理。其實，這個時候請中原肯定是賣不動的，有時候我們拿500萬元出來，由于我們是小企業(yè)，突然哪個地方要付500萬元-1000萬元出去，都是舉步維艱，這不像上市公司。所以，我們的新項目有幾棟沒有開。
所以，今年我們的資金壓力不是很大，主要任務(wù)是儲存糧食�，F(xiàn)在新的項目已經(jīng)全部開工了，資金需求會比較大，今年有約1.4個億的銷售額度，現(xiàn)在主要的辦法是降價出貨，當初想賣5000元/平方米，到4800元/平方米，到4700元/平方米，再到現(xiàn)在4500元/平方米。
[周遐]心理預(yù)期降低了？
[肖密君]對，心理預(yù)期降低了，現(xiàn)在是在低價走貨，回籠了七八千萬元的資金量。從年底項目銷售和貸款到位的情況來看，基本上滿足了明年項目的資金需求。
那么，作為開發(fā)商，做了資金方面、項目儲備的提前準備。2008年在市場低谷的時候，很多項目停工或降價，那時候拿這樣的項目真的好拿。所以，今年我們也在找一些項目，儲備了兩個項目。因為，開發(fā)商是要有地的，沒有地就不好做產(chǎn)品，在市場不好的時候自己去拿地真的很困難。那么，有一些合作項目，別人有地，我們出錢來做開發(fā)，拿這種項目是最好時機。
明年我們也會動一個項目，總結(jié)2011年，我們做了兩方面的準備，一是進行項目儲備；二是資金回籠。
[主持人]感謝肖總的分享。在座的各位代理機構(gòu)精英，你們對開發(fā)商決戰(zhàn)年關(guān)有什么好的建議嗎？
[于波] 第一個方面是戰(zhàn)略層面�，F(xiàn)在是年關(guān)，要準備很多東西。但是，這個時候更重要的是抬頭看路。抬頭看路是什么意思呢？舉個簡單的例子，如果將這個冬天當作野獸來臨的話，野獸來臨就會有幾種情況，一種情況是野獸來臨就跑，這種開發(fā)商是有的。我服務(wù)過的一個客戶，之前的主業(yè)是做醫(yī)療，他們就選擇在這個時候轉(zhuǎn)行、撤退，這是一種方式。第二種情況是邊打邊退，在市場不好的情況下，進行策略性收縮，邊打邊退，但質(zhì)量要打得準，這個時候要做很多具體動作。第三種情況是拿起刺刀就往上捅。我有一個伙伴是修路的，堅決不降價，而且還往上漲，這個時候他的資金壓力不大，完全可以挺住，他說可以挺三年。因為，他就那么一個項目，就20萬平米左右。
企業(yè)有幾個做法，市場不好了，就要延遲開工，或者減少開工量；一切工作圍繞現(xiàn)金流進行，融資、節(jié)約開支、精簡人員。企業(yè)在項目層面第一是要更貼近市場，什么叫更貼近市場？以前，一個報告出去之前要做很多的決策，比如批一個團購，誰來批？很多中小企業(yè)是老板直接出面，這個時候要貼近市場步伐快速決策。
以前是開發(fā)商為王，現(xiàn)在，是把營銷放到第一位。那么，這個時候是有東西可撿的，白雪茫茫一片的時候并不是沒有東西可撿，這個時候拿項目是個好機會。
[主持人]謝謝于總，于總談的是在這個時候的應(yīng)變，各方面的應(yīng)變都有了。謝謝。下面，請韓總談?wù)劇?/p>
[韓旭] 今年，對于開發(fā)商來說是非常難過的一年，很多人預(yù)測今年是中小企業(yè)洗牌的一年。其實，對于代理行業(yè)來說，我一直對自己的團隊有一個要求。在這樣的市場情況下，我們多做一些，不要少做一些；對于代理行業(yè)來說更應(yīng)該貼近開發(fā)商，代理行業(yè)需要的是客戶，但開發(fā)商需要的是業(yè)主。我們擁有的是渠道，我們的渠道怎么樣變?yōu)殚_發(fā)商的業(yè)主？更多的時候我們要和開發(fā)商保持戰(zhàn)略上的一致，開發(fā)商的壓力、問題，同時也是我們的問題。第二，要時刻保持和開發(fā)商親密的溝通，想他們所想，急他們所急。另外，從現(xiàn)場管理來說，更多的是從客戶需求出發(fā)。其實，我們在做很多項目的時候，講到了客戶的觀望情緒，有時候一種情緒的形成并不簡單的是有意向或沒有意向，一旦在他的心里形成觀望情緒之后，怎么樣把心理預(yù)期扭轉(zhuǎn)過來是非常難的事情。那么，對于現(xiàn)場管理來說，每個銷售人員要加大和客戶溝通的口徑，一定要對客戶說你買不買沒關(guān)系。但是，對于剛性客戶來講有一個抄底的心理。我們怎么樣告訴他這個時候出手和任何時候出手對于剛性需求都是好時機？誰也不能保證你抄到底，但能保證他們買到好的房子，這個時候是買好房子的好時機，而且是有規(guī)律可循的。對于客戶，我們一定要把工作做到位，給予他們信心。
從代理行業(yè)來講，要從這幾個層面撥開市場迷霧。
[主持人]謝謝韓總，趙總這邊還有補充的嗎？
[趙智波]剛才，陳主任講一些數(shù)據(jù)的時候，我還是有一些疑問的。因為，從我們每個月的數(shù)據(jù)來看，沒有達到有這么大的量，今年的開工數(shù)據(jù)是多少？
[陳敦旭]7000多萬平方米。
[趙智波] 我們認為市場調(diào)控的效果已經(jīng)產(chǎn)生了，只是長沙慢一些，在10、11月份才有量價齊跌的現(xiàn)象產(chǎn)生。對于開發(fā)商來說，我勸他們盡量放緩開工速度，拿現(xiàn)房出來賣，有多少錢就干多少事。今年，我們和合作的開發(fā)商去看了很多地，2009年那一波行情后，開發(fā)商手里存了一些資金，可以到處看看，有沒有合適的地塊。今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，無法迅速回籠資金，在銀行無法獲得資金支持的時候，很多企業(yè)面臨資金緊張的局面。從數(shù)據(jù)來看，雖然成交量有所下滑。但是，長沙市的成交總量相對于其他城市來講，還是非常大的。為什么這么大的成交量還不能支持企業(yè)的資金需求？原因就是這些企業(yè)拓展速度太快了。
比如，有一個開發(fā)商在株洲縣里面看了一塊地，那塊地不大，只有14畝，位置很好，是那個縣里面的老汽車站，肯定是這個縣的中心。那塊地的資金大概只需要3000萬元的樣子，但那塊地開發(fā)出來需要沉淀4000萬元左右的資金在商業(yè)部分。這么小的一個項目，資金沉淀量對于在座的開發(fā)商來講不大，但對于這個企業(yè)來講剛剛運作了一個項目，積累了5000萬元的資金，這5000萬元有一部分要投入到項目的二期建設(shè)，又要余出一部分錢去買地，另外一個項目要沉淀這么多的資金，資金肯定是運轉(zhuǎn)不過來的。我們給他分析未來的房地產(chǎn)市場，如果二期銷售產(chǎn)生問題，資金回籠速度慢，銀行按揭放款速度慢，你們怎么辦呢？當時，開發(fā)商就沒有拿這塊地，現(xiàn)在開發(fā)商運作的很好。我們游說了很多這樣的開發(fā)商，自己有多少資金就干多少事，特別是在目前房地產(chǎn)市場不太景氣的情況下。
[主持人]量力而行。
[趙智波] 我們主要是做這方面的事情。對于目前的房地產(chǎn)市場，我認為不能叫冬天，應(yīng)該是另外一個世界。所謂的冬天是像2008、2009年一樣，作為支柱產(chǎn)業(yè)，一旦影響國家經(jīng)濟，牽涉到與房地產(chǎn)相關(guān)的很多行業(yè)�？戳诉@么多的新聞，看了這么多政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人士說出來的話，完全是另外一個世界，整個中國經(jīng)濟要面臨重新的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)就要面臨重新調(diào)整。2008年，我就在看其他國家的房地產(chǎn)市場是怎么發(fā)展的，反倒是在通貨膨脹非常嚴重的情況下房價下跌的。那么，我們在信貸方面不像前面十幾年有很大支持力度的時候，整個市場就會發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，所有的資金會向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級等方面去靠攏，包括與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的環(huán)保地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)去靠，而不會真正支持比較傳統(tǒng)的、質(zhì)量不過關(guān)的房地產(chǎn)項目。
另外，2012年可能要面對的是房價軟著陸，企業(yè)要生存，開發(fā)量就不能過大，要把好質(zhì)量關(guān)。剛性需求是存在的，但客戶不會買質(zhì)量不好的期房，而會買你的現(xiàn)房。很多地產(chǎn)人士預(yù)測，明年將有大量的剛需客戶入市，這些人要買什么房？這是開發(fā)商要考慮的，肯定要買負責任的開發(fā)商開發(fā)的房子，有品質(zhì)的房子，這是開發(fā)商在未來要考慮的事情。
[主持人]謝謝各位代理機構(gòu)精英們的精彩觀點，相信這些建議對于各位開發(fā)商來說都是大有幫助的。今天我們現(xiàn)場也請到了房地產(chǎn)行業(yè)的兩名專家，在這里，想聽聽兩位對目前全國以及長沙的房地產(chǎn)市場的看法，先有請王教授。
[王義高]剛才，聽了各位的發(fā)言，都講得不錯，都講到了位，從市場情況來講，分析的比較透徹。我認為，要觀察現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場就要從幾個角度來看。
第一，從全球角度來看。
房地產(chǎn)盡管是本地產(chǎn)業(yè)，像萬科、恒大是跨大區(qū)域的，但大多數(shù)還是在本地。為什么房地產(chǎn)業(yè)要從全球角度來看呢？一是整個歐美主權(quán)債務(wù)危機資金短缺，市場流動性很差。那么，這一輪房地產(chǎn)黃金十年之所以價值暴漲，除了消費的需求以外，更多的是炒家，包括國際游資的炒作，規(guī)模是非常大的。我們一再說要遏制外資來炒中國的房地產(chǎn)，實際上沒有太多的外資，是曲線救國到中國來了。比如，恒大很容易在香港募得大量資金在國內(nèi)運作，他們在全國一次性布局了70個盤，而且這70多個盤只有1個盤在一線城市，其余的全在二、三線城市，這就是為什么二、三線城市房價暴漲的原因。那么，現(xiàn)在看一線城市銷量萎縮，本地市場的支撐是非常有限的。按道理說，中國的人還是這么多人，錢還是這么多錢，熱錢流出去非�？�，11月份央行統(tǒng)計流失的資金有200億美元，即1000億人民幣，這部分錢如果乘上2倍，通過銀行杠桿可以撬動的財富是5000多億元，三、四成的按揭就可以買房嘛，外資和國內(nèi)的錢是組合的，甚至銀行、證券公司、保險公司、中小銀行、基金都是通過組合過來的。這筆錢是官方統(tǒng)計，事實上現(xiàn)在從各種渠道流出去的資金，遠不止200億美元，應(yīng)該是500億美元左右。
1998年的新加坡房地產(chǎn)市場非常火爆，誰支持了價格上漲20%-30%呢？新加坡面積不大，那個時候國際游資大量地涌入新加坡。當時，中國的房地產(chǎn)沒有完全開放，這是1998年金融風暴的時候，銀行美金不能直接投資，泰國、馬來西亞都遭受了滅頂之災(zāi)，唯獨新加坡沒有，但商品房價格上漲很快。隨之可以看出資金流入和流出對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的，這是從國際視野來看。
第二，從國家政策層面來看。
看什么呢？不能單看房地產(chǎn)。因為，房地產(chǎn)業(yè)和其他幾百個行業(yè)相關(guān)，鋼材、水泥、制造業(yè)都密切相關(guān)。三一重工、中聯(lián)重科大部分訂單下滑，新開工項目嚴重不足，沒有新開工項目就不會定這些工程機械，房地產(chǎn)前期都是土方工程，后期才能員工建設(shè)。那么，由于房地產(chǎn)、高鐵等其他行業(yè)讓制造業(yè)、鋼材行業(yè)等行業(yè)受到了影響，房地產(chǎn)業(yè)不可能是其他產(chǎn)業(yè)蕭條時蓬勃發(fā)展，長沙房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)反映不出真實的原因，主要是季節(jié)性的原因，金九銀十70%都是剛性需求在購買，本地客戶能支撐一定的銷售，但本地客戶不可能拉動房價。那么，從其他產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)不可能唱主角戲。
從政策來看，今年12月份銀行突擊放貸幾千億，長沙市很多銀行的錢都批給了開發(fā)商，上面都批了放不出來�，F(xiàn)在，受到了很多政策的制約放不下來，有錢放不到房地產(chǎn)市場，開發(fā)商的日子就比較難過了。而且，從國家層面來講不可能單獨調(diào)房地產(chǎn)市場而不管其他產(chǎn)業(yè)。中央經(jīng)濟工作會議的信號是整個經(jīng)濟要整體轉(zhuǎn)型，速度太快就搞發(fā)展去了，不管民生、社會問題了，甚至你反映這些問題都不愿意聽，趕快招商引資，趕快把地賣出去，稅收多少，把財政局長天天抓到辦公室來問，你這個月的財政情況怎么樣。所以，快了就不適合轉(zhuǎn)型，中央看到了這個問題，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)應(yīng)該同步發(fā)展，不可能異軍突起。也就是說，過去十年房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代基本上不會有了，以后進入了平穩(wěn)時期。房地產(chǎn)肯定是要有利潤的，沒有利潤開發(fā)商也不會干，但是利潤比較低，不可能是暴利了。萬達一天銷售17個億，這種情況不可能有了，開發(fā)商、代理商要做好這方面的準備。
從媒體來講，開發(fā)商是硬扛樓市，也可以觀望宏觀經(jīng)濟走勢是不是會松動？原來高價拿地是預(yù)期房價會漲的情況下加大投入，也可以拿面粉賭面包�，F(xiàn)在，形勢變了，要割肉買？從主觀上講不樂意。比如，萬科從11月中旬打折，這一輪打折一個月?lián)p失了10個億，他在全國也有60多個樓盤同時降價，現(xiàn)在是明降，原來開發(fā)商是暗降，有萬科帶頭的話，明降在一個月內(nèi)損失了10個億，割肉是很厲害的。中小企業(yè)割肉不明顯，是緩慢的割，一刀刀的割，萬科是主動帶頭降價。那么，從目前來講要考慮預(yù)期，是不是扛得��？
在這個時候給大家一個建議，暗降的吃虧了，為什么？8000元/平方米的房價，送彩電、送裝修等等，這些東西是不計入房地產(chǎn)稅收的，15%的折扣的稅你是繳給政府了，交易稅現(xiàn)在占到78%吧？如果是暗降的話，實際上是兩頭吃虧。一是送給業(yè)主的物資相當于促銷降價。普遍看了一下開發(fā)商目前打折的情況，實際上所贈送的東西達到了將近10%，這部分要繳稅，你就吃虧了。二是業(yè)主心里是很清白的，買房不是買月餅和買礦泉水，買礦泉水覺得不好可以丟掉重新再買。但是，房地產(chǎn)投資是理性投資，售樓部的顧問也是為業(yè)主當參謀，而且會咨詢很多親朋好友再來做決策，他會知道你的促銷力度是在房價里面的，并不是真金白銀送給他的。所以，明降和暗降要仔細考慮一下。我覺得，在短期內(nèi)把房價反彈到之前的高價是不太可能了，中央的政策不可能慢慢放松讓你復(fù)活，不然就不會調(diào)控了。
北京、上海等13個城市已經(jīng)表態(tài)繼續(xù)限購，那些沒有公布限購的城市，包括長沙就有壓力了，即使不公布也無所謂，其他東西都是按照限購令來配套的。但是，限購令也要一分為二看，長沙的限購令比較柔軟，只是限制跨地區(qū)來購房，并不是完全限制了銷售。所以，開發(fā)商要注意這一點。那么，開發(fā)商還要注意的問題是什么呢？現(xiàn)在，我們真的擔心，說老實話，有人說如果房地產(chǎn)降30%，就是降50%也沒有問題。但是，房地產(chǎn)的資本在銀行是最好的資產(chǎn)，基本上沒有賴帳的。那么，降50%以后誰還會去買房？會有價無市，如古董字畫一樣，好是好，但沒有人買。那么，一旦房子有價無市，本地無房業(yè)主無法支撐這么大的房地產(chǎn)市場，長沙真正沒房的人不多，在全國有10%的人沒房。
[周遐]大城市多一點。
[王義高] 在長沙這樣的中心城市沒有房的本地人是很少的，這些問題不去細究。那么，如果出現(xiàn)50%的降價，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)退房潮。那么，這一輪宏觀調(diào)控該怎么應(yīng)對？從宏觀、微觀層面來講，都應(yīng)該想出對應(yīng)的辦法來平穩(wěn)度過難關(guān)。
[主持人]謝謝王教授，陳老師可不可以從品牌營銷、企業(yè)經(jīng)營的角度跟大家談?wù)�，怎樣的企業(yè)才能真正把握機遇呢？
[陳真誠]這個問題要放到大環(huán)境下來談，我把所了解的情況和各位探討一下。王教授談了非常切合實際的問題，我也談一下。
所謂市場洗牌，我認為洗牌主要是中間商，開發(fā)商并不缺資金，洗牌的可能性不大，我明確告訴大家。為什么不缺資金呢？一是缺錢不會開項目，本身是不缺錢的。二是2009年放了將近10萬億貸款，到今年總共放了30萬億的貸款，這些錢到哪兒去了？信貸再緊縮，錢還是在開發(fā)商手上。
[周遐]您的意思是銀行危險？
[陳真誠]銀行不危險。大家說銀根從緊有可能被誤導(dǎo)了，銀行的實際情況是整個信貸增量比去年增加，只是增幅減少、下降，總量沒有比去年少，只是增速比去年放緩；二是開發(fā)商并不要貸款，開發(fā)商要貸款就要有一個存貸比、自有資本比例等要求，貸款資金并不緊張。三是大量的民間資金流入房地產(chǎn)市場。
我算了一下，去年房地產(chǎn)有8萬億的民間資金流入，說外資進來，80%以上并沒有投資房產(chǎn)，而是變相地融資借貸，融資給誰了？不是大開發(fā)商，大開發(fā)商不缺貸款。而是以前囤地的中小開發(fā)商和在后來進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)，拓展快了，就出現(xiàn)了資金困難�，F(xiàn)在，市場有一種輿論，民間借貸總量有8萬億左右，加上信貸約有10萬億的資金進入了民間借貸，這中間有50%-80%的資金進入了房地產(chǎn)市場，所以說開發(fā)商的資金緊張嗎？
一般說開發(fā)商的資金鏈由三部分構(gòu)成，一是自有資金；二是信貸；三是銷售資金。我認為自有資金不會有問題，信貸跟不上、銷售不了有可能出現(xiàn)資金困難，但把土地處理以后就不會出現(xiàn)問題了，但很多人不愿意有這種幻想。我們一直說中小開發(fā)商的資金有問題，其實往往是大開發(fā)商在2007-2010年拿了很多地，這些地的價格有可能要超過我們預(yù)期的房價。同時，大的開發(fā)商中有地王，還有一線城市的項目，做了10多年的規(guī)劃，這樣繞下來的話他們就有危險了。
現(xiàn)在，我覺得是給了中小開發(fā)商機會。一是資金應(yīng)該是不變的；二是土地成本。對于長沙這樣的省會城市來說，我個人認為對于長沙房地產(chǎn)市場是有利的。因為，長沙本地沒有一家大型的開發(fā)商，本地都是中小開發(fā)商，我認為在調(diào)整時期長沙本地的中小開發(fā)商有機會。
[周遐]陳教授的觀點比較獨特。
[陳真誠] 另外，拿了地不想開發(fā)的開發(fā)商也有，市場不好，不愿意冒風險。市場調(diào)整之后，你可以和其他企業(yè)進行合作開發(fā)，幾十畝地的項目大開發(fā)商是不做的，我認為這是中小企業(yè)的好機會。
昨天晚上，國土資源部在網(wǎng)上掛出“關(guān)于修改囤積土地辦法”，馬上會出臺，這可能是給開發(fā)商一個信號，囤積的土地要處理，國家隨時在關(guān)注，這代表著中央政府的意志。所以，我建議政府部門也應(yīng)該看到市場上的變化。去年，全國地價基準價格上調(diào)，長沙也上調(diào)了不少。其實，我認為要給開發(fā)商信心，給市場信心，地方政府可以適當?shù)刈鲆恍┕ぷ鳌?
[主持人]陳老師說了一句大實話，估計開發(fā)商心里也是這么想的。
[陳真誠]因為，唯一能夠幫助開發(fā)商的就是降低地價，一旦一宗新地的價格適當降下來了，就會大量囤積二手地，這樣市場就會慢慢活起來，否則就會一直僵持下去。這是我的個人觀點，和大家分享一下。
[主持人]謝謝陳老師，感謝兩位專家的精彩分析。那么各位對明年國家調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀政策有何判斷？在大家看來，明年全國和長沙的樓市環(huán)境將會怎樣？在銷售量和價格上又將呈現(xiàn)怎樣的走勢？目前樓市低迷期又將持續(xù)多久，什么時候?qū)锕庠佻F(xiàn)？ 各位老總，都談?wù)勛约旱目捶ò�？哪位先來�?br />
[陳真誠]我個人認為調(diào)控政策會更嚴厲。中央經(jīng)濟工作會議提出房產(chǎn)稅改革，就等于在不變的調(diào)控政策上面做加法。
[于波]打個比方，中國的房地產(chǎn)市場就像人的血壓，正常的血壓是60-85，可房地產(chǎn)的血壓老是100多，再這樣下去會死的，什么是健康血壓呢？以1-2家大型房地產(chǎn)企業(yè)倒閉為標準。明年的調(diào)控政策會更加嚴厲，這是毋庸置疑的。
所以說，萬科的某個會議，講了幾個觀點，在這里分享一下。第一個觀點很簡單，縮減開支是很重要的一部分�，F(xiàn)在，萬科在南通、無錫等二、三線城市擴大土地存量比重，由一線逐漸轉(zhuǎn)向三、四線，因為他們認為未來三、四線還有機會，已經(jīng)不在二線了，這是所謂的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。還提出了一個很重要的觀點，即向制造業(yè)學習。為什么現(xiàn)在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)要學制造業(yè)？要學制造業(yè)一分一分地賺錢，學他們的心態(tài)，學他們的品質(zhì)，買電視等商品，沒有品質(zhì)你會買嗎？另外，就是學制造業(yè)的成本控制。
另外，還要學做品牌，在市場不好的時候，品牌好說話。最后，學精細化管理，學制造業(yè)要把成本控制好，把資金周轉(zhuǎn)率控制好。
[主持人]感謝于總的精彩分享。肖總這邊有什么要補充的？
[肖密君]這個問題大家都很關(guān)心，談一點自己的體會吧。我估計，明年長沙上半年的價格還有下降的趨勢。
[周遐]下半年呢？
[肖密君]下半年應(yīng)該有所改善。
[陳真誠]政策有延續(xù)性。
[肖密君] 下半年價格有一定的回升，銷售也有一定的回升，應(yīng)該是銷售旺季。為什么這么說呢？講三點理由。第一，從政策方面來看，政策有一定的延續(xù)性，特別是中央政策一下子不可能放緩，而且很多媒體都報道了，很多政府官員在不同場所、不同時間也表示了調(diào)控是一個長期的過程。但是，特別是在限購這一塊兒，估計不會取消，越來越多的城市會加入限購行列。另外，陳老師說到了保障房的建設(shè)，在中國重要的是保民生，不管是3500萬套也好，4000萬套也好，5000萬套也好，這是一個持續(xù)的過程。那么，由于限購，保障房項目的建設(shè)等等，限購政策可能還會適度的從緊。那么，在政策這一塊兒，明年上半年就沒有太多的機會。那么，我認為金融政策應(yīng)該會適當寬松�，F(xiàn)在，銀行存款準備金利率上調(diào)。另外，銀行放貸的門檻也越來越高了。
從供給來看，下半年為什么還有一個上升的空間呢？因為，從我們掌握的幾個項目的情況來看，大部分的開盤時間放到了明年下半年。明年下半年這些項目集中上市，在上半年需求也壓抑了很長一段時間，需求會集中釋放，開發(fā)商也會促銷，這是供給。
剛性需求是存在的，特別是長沙存在，投資需求也存在，市場和政府在賽跑，就看誰的承受壓力強一些。一旦抗衡下來，老百姓的剛性需求最多抗衡一年左右。現(xiàn)在，已經(jīng)調(diào)控了這么久了，到了明年下半年，他們不買也得買了。消費者也在想何時抄底，怎么抄底，大家都想抄底，價格合適的時候，剛性需求也會出手了。所以，我認為明年下半年情況會有明顯的改善。
但是，說到曙光出現(xiàn)的話，我估計在第三季度末。
[主持人]明年的金九銀十。
[肖密君]看看陳主任的觀點，陳主任做數(shù)據(jù)分析做了這么長時間，掌握了大量的數(shù)據(jù)，我很期望聽到您的觀點。
[陳敦旭]剛才，聽了各位專家、一線營銷精英的發(fā)言，對于明年市場趨勢的把握，我認為明年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有三個走勢。
第一，明年是落實年。
明年的“兩會”應(yīng)該是政策平穩(wěn)過渡期，新的政策要出臺，或者是要調(diào)整、放松的難度比較大。我估計，還是對“國八條”會有一些新政策上的貫徹落實，所以明年是落實年。
第二，從目前發(fā)展的導(dǎo)向來看，明年是一個轉(zhuǎn)型期。
“十二五”國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃正在制定期，估計也是在轉(zhuǎn)型期。那么，對于房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，無外乎是低碳、兩型的轉(zhuǎn)型，尤其是現(xiàn)在倡導(dǎo)綠色、節(jié)能地產(chǎn)。
第三，明年是保障年。
剛才，陳老師講了，這一次的調(diào)控和2008年的市場萎縮是兩碼事，不是一回事。所以，明年的走勢在保障方面是國家的重中之重，這一塊兒對于市場會不會有沖突？每個人都有不同的看法，有的人說有，有的人說沒有。但是，不管怎么樣，有一條就是要改善人民群眾的居住條件。作為政府工作來講，保障的力度會很大。
所以，以上是明年的三個趨勢。那么，對于市場發(fā)展方面，我也有三個建議。
第一，目前的消費再也不是5年前的消費了，消費者在購房時是比較理性的。在今年調(diào)控的背景下，有些樓盤還是銷售得很好，這是說實話。包括10月份、11月份都有超預(yù)期的銷售，為什么呢？品質(zhì)好的樓盤不愁銷售。那么，我們也分析了一些原因。近幾年，長沙市場上外地購房者比較多，戶口不在長沙，在長沙工作。還有棚戶區(qū)改造、拆遷產(chǎn)生了剛性需求。那么，隨著新的拆遷條例的出臺，拆遷的速度會慢慢變慢，自住型需求相對前幾年來講會慢慢減少。那么，下一步會增加的應(yīng)該是改善型需求。所以，也就印證了環(huán)境好、質(zhì)量好的改善型樓盤的銷售就比較好。從國家層面來看，也沒有打擊改善型需求，而是打擊投資、投機性需求。
那么，從國家政策層面來看，限購要維持，要讓更多的老百姓買得起房，住宅不能成為炒作產(chǎn)品，要回歸自然屬性，是消費品。那么，第一個建議是開發(fā)商要開發(fā)高品質(zhì)，且適合于改善性需求的產(chǎn)品。
第二，在開發(fā)過程中要注重后續(xù)物業(yè)服務(wù)。剛才，有嘉賓提到萬科，萬科的房子賣得好，很多人是看重物業(yè)服務(wù)，住在里面舒服，不是買的時候感覺舒服，而是住在里面后期的舒服。所以，從開發(fā)到售后物業(yè)，都是開發(fā)商要重點考慮的，這是改善目前銷售情況很有幫助的一個建議。
第三，開發(fā)商要量力而行，不要盲目擴張。信貸縮緊以后，放貸有所收縮，2成首付、7成利率的時代已經(jīng)過去了。那么，我們在購買住房、商業(yè)用房投資時，都要注意量力而行。
[主持人]感謝陳主任的精彩分享。就這個問題，其他老總還有什么要補充的嗎？
[王義高]大家都講得很好，有兩點可能要把握一下。從宏觀方面要有全方位的應(yīng)對，對政策進行研討，這是第一。第二，從企業(yè)微觀層面來講，可能在未來相當一段時間還是采用以價換量的手段。價格下滑肯定是大勢所趨，以價換量應(yīng)該是未來一個比較好的做法。
[主持人]謝謝。韓總？
[韓旭]中央經(jīng)濟工作會議剛剛召開完，中央明確表態(tài)明年房地產(chǎn)市場的調(diào)控是堅決不會放松的，各個專家們也表達了這個觀點。我覺得，不管從購房者還是從整體市場，還是從全球經(jīng)濟來看，這樣的調(diào)控是有必要的。正如于總所說，血壓確實過高了。那么，我們在抽取傭金的時候可能覺得很爽，很開心。但是，這種爽和開心是不是穩(wěn)健的？更多的時候，咱們中國的經(jīng)濟狀況，尤其是房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的一個重要支柱，在中央沒有找到其他更好支柱的情況下，現(xiàn)在中央處在放血療傷的過程中，要把傷治好，進入健康平穩(wěn)的狀態(tài)。所以，從今年到明年應(yīng)該是樓市從康復(fù)期過渡到平穩(wěn)期的過程。那么，在明年價格會實現(xiàn)軟著陸。不管是中央希望1-2家大型企業(yè)倒閉也好，或者是看到萬科、恒大降價也好，實際上是調(diào)控措施也在過渡到平穩(wěn)的狀態(tài)。
我們是中間商，也是代理商，對于我們來講也不是很難過，在亢奮期里面也是很亢奮的。在亢奮期里面，我們經(jīng)常說是在賺市場的錢，并沒有真正用我們的專業(yè)說話，在這種情況下，對于很多的代理商來說也是一個鍛煉自己的機會。
那么，樓市低迷期會持續(xù)多久？對我們來講，低迷期是相對于亢奮期來說的，曙光是相對于黑暗的。
[主持人]沒有一個絕對的界限。
[韓旭] 對，沒有一個絕對的界限。對我們來說，更重要的是要調(diào)整好心態(tài)，放低預(yù)期，擇機出貨。對我們來說，要把硬功夫練好，更多的時候我們在做粗放型的產(chǎn)品，并沒有做得很精細。對于一、二線城市來說，競爭會比較激烈，他們的營銷模式借鑒了國外的營銷模式，在二、三線城市還有學習和借鑒的空間，更多的時候要引入更好的理念，更多的把長沙樓市的銷售水平、開發(fā)水平、產(chǎn)品模式等都要提升到一個相應(yīng)的檔次。那樣，我覺得大家的日子都不會很難過，主要是要把心態(tài)放好。
[韓旭]萬科在這個時候要精簡員工，開源節(jié)流，其實對于代理公司來說也是一樣的。
[周遐]大家聊到了限購、限貸，“限”字可以入選今年樓市“漢字”，明年應(yīng)該會繼續(xù)“冷”字，明年樓市的溫度一定會“冷”，“冷”字會持續(xù)，但也不會繼續(xù)“冷”到結(jié)冰。因為，國民經(jīng)濟的發(fā)展需要一個過程，不可能樓市“冷”到完蛋，長沙的剛需還是很旺的。那么，中介機構(gòu)、代理公司、開發(fā)商等等與樓市相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，就是看大家怎么找到更好的方法，開發(fā)出比別人更好的產(chǎn)品，找到比別人更多的渠道，學習更多的東西，讓中國經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)的走下去。
[陳真誠]我覺得明年的土地市場會比較好，二手地市場會有些熱，明年實際上就是買地。
[周遐]所以，訪談也是由“冷”慢慢地看到了希望。
[主持人]這就是機遇。
[趙智波] 在調(diào)控房地產(chǎn)的時候，要保證穩(wěn)，怎么穩(wěn)？表面上是打壓房地產(chǎn)，其實背后是給開發(fā)商提供信貸支持，增加信貸規(guī)模。11月份調(diào)整存款準備金利率，實際上也增加了信貸規(guī)模。那么，如果要調(diào)控一個行業(yè)，就像這個人生病一樣，不會讓它一下子好起來，投4萬億下去，也不會讓它永遠不好，而是會讓它實現(xiàn)軟著陸。那么，開發(fā)商也好，代理公司也好，要認清一個現(xiàn)實局面，這個市場會發(fā)生一個很大的變化，這是一個事實，不要再抱有幻想。
我和陳老師有一個不同的觀點，我倒覺得這是大型開發(fā)商企業(yè)淘汰中小開發(fā)企業(yè)，大型代理公司淘汰中小代理公司的一個最好時期。如果說，開發(fā)商在明年還能搶一波成交量，回籠一部分現(xiàn)金解決企業(yè)本身的問題的話，就能面對明年下半年即將遇到的很多問題。
[陳真誠]我們說的不矛盾，你說的是成交量，賣點，我說的是中小開發(fā)商未來有機會能夠進入開發(fā)市場，我們的觀點并不矛盾。
[趙智波]所以，我覺得關(guān)鍵要看明年上半年，誰會去抓成交量，誰會去抓現(xiàn)金流。第二個問題是政府的問題，政府的土地財政肯定會出現(xiàn)一定的問題，明年從“兩會”開始，房產(chǎn)稅會一直講下去，至于推不推不知道，但會在媒體上反復(fù)報道，反復(fù)講。這樣的事情講多了，對于樓市的投資者也好，對于消費者來好，就會使其非常理性。
從明年下半年開始，這部分人對于房子會有一個非常理性的認識，就會認為不一定要擁有自己的房子，租房也是可以接受的。比如保障性住房，原來只接受買經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房再怎么也是屬于自己的，不接受租房，這種觀念應(yīng)該會改變。
[主持人]在這里非常感謝大家的踴躍發(fā)言和精彩分享，作為年終的一個總結(jié)，有關(guān)長沙樓市，該從哪些角度切入才能理清樓市的來龍去脈？該如何歸納總結(jié)，才能從紛繁復(fù)雜中發(fā)現(xiàn)大勢？2011年度長沙樓市排行榜三場系列訪談已從多個層面、不同角度為您分解，今天隨第三場訪談的完美收尾，“2011年度長沙樓市排行榜”系列訪談也就此拉上帷幕，感謝各位嘉賓的參與。
2011年度長沙樓市排行榜活動仍在持續(xù)進行中，目前各項排行榜榜單數(shù)據(jù)仍在緊張錄入整理中，更多樓市真相解讀還請大家繼續(xù)關(guān)注2012年1月11日的2011年度長沙樓市排行榜頒獎典禮暨0731房產(chǎn)網(wǎng)客戶年終答謝會。到時也將盛情邀請各位出席，謝謝各位。今天的訪談到此結(jié)束。
