[主持人] 各位尊貴的嘉賓，大家下午好，我是0731房產(chǎn)網(wǎng)的主編劉婷，首先請允許我代表本次活動主辦方0731房產(chǎn)網(wǎng)感謝大家能在如此寒冷的天氣下如約而來參加我們的樓市會客室之2011年度長沙樓市排行榜系列訪談會，非常謝謝大家！
參與今天活動的各位嘉賓，他們分別是：
長沙天音企業(yè)策劃有限公司董事長 撒韜先生
長沙佐佑地產(chǎn)副總經(jīng)理 馬正先生
湖南中原資源中心總監(jiān) 陳世霞女士
世聯(lián)地產(chǎn)湖南公司市場部經(jīng)理 聶雄峰先生
以及我們0731房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理 周遐女士
歡迎大家的到來!
作為今天活動的主持人，能有幸和各位共聚一堂，交流市場觀點，探討應(yīng)對之策。本人感到很開心也很榮幸。希望能借由我的串場拋磚引玉，借各家之言能了解到不一樣的長沙樓市市場真相，碰撞出不一樣的思想火花。
下面我稍微介紹一下今天我們活動的由來，今天的訪談活動是“2011年度長沙樓市排行榜”活動主題訪談的首場，本活動由長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主管的長沙市房產(chǎn)信息中心、長沙市房產(chǎn)研究中心主辦，0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒、《長沙樓市》雜志等主流媒體將對活動進行網(wǎng)絡(luò)直播、全程報道。作為年度業(yè)內(nèi)的一大盛會，2011年度長沙樓市排行榜頒獎典禮暨0731房產(chǎn)網(wǎng)客戶年終答謝會也將于2012年1月11日一并舉行，到時也將盛情邀請各位的出席。
2011年初冬，全國樓市似乎提前遭遇了寒流。在銀根緊縮、房價下行、成交低迷大背景下，跳水、降價等現(xiàn)象相繼浮現(xiàn)。各大品牌房企也開始以價換量搶跑市場。盡管樓市一路低迷，調(diào)控的決心卻仍沒有絲毫放松，樓市正在醞釀新一輪洗牌與變革，如何應(yīng)變？正在成為這場行業(yè)大博弈的終極途徑。長沙樓市目前正處于拐點還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)進時期？樓盤應(yīng)該以降價求生存還是另有高招？ 面對這些問題，我們都希望在今天這次討論沙龍中一起探討，撥開長沙樓市迷霧，對長沙樓市前路提供更多理性思考。
首先，我想問一下在座的各位老總，大家所屬的策略代理公司其銷售業(yè)績在長沙都是數(shù)一數(shù)二，大家有目共睹的，在當(dāng)前冷市形勢下，各位所代理的樓盤銷售情況如何？在營銷策略上各公司有怎樣的戰(zhàn)略調(diào)整？能跟大家分享下嗎？
[撒韜]目前，手上的項目普遍銷售額比較淡，這是大勢。但是，開發(fā)商的心態(tài)都比較好，賣不動了就籌備年會，準(zhǔn)備玩兒，玩好。有些開發(fā)商就說干脆今年不開了，還有些開發(fā)商覺得今年還有任務(wù)沒有完成，那就沖一沖吧。
[周遐]降低預(yù)期？
[撒韜]降低預(yù)期吧。造成目前冷市的局面，核心地說，并非市場必然，而和政策息息相關(guān)，其中限購并沒有多大影響市場，主要是限貸，銀根緊縮對開發(fā)商資金鏈造成了沖擊。最近比較出名的新城國際花都，3600元/平方米。虧本在賣，除非你這樣做，否則你很難搶占市場。這個冬天冷是冷一點兒。不怕，扛吧。
[周遐]冷是冷一點兒，但不會冷很久，是這個意思嗎？
[撒韜]現(xiàn)在，我們雖然賣得不是很理想，但也不急，開發(fā)商也不急。大家都理解市場困頓的原因，也不著急，也不想虧錢賣，該怎么賣就怎么賣。而且，這個量在明年不長的時間里必然會釋放出來，支撐一段時間以后，價格方面再說吧。
[主持人]貴公司在營銷代理上有什么策略的變化？能不能舉下例子？
[主持人]與資金鏈有關(guān)系？
[撒韜]該做的已經(jīng)做了，該布點的已經(jīng)布點了，該收的收了，營銷布點不變，根據(jù)項目的情況和各方面的要求，該沖的沖。 比如某樓盤本來10月份要上市的，開發(fā)商決定先把樓蓋完了，到明年4、5月份再說，再去考慮上市。新城那邊是加班加點連夜趕，各個開發(fā)商的節(jié)奏不一樣，我們只是提供給他們一些可參考的東西。開發(fā)商自己內(nèi)部有自己的計劃，該沖的還是會沖一把。
[撒韜]對，也與發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系。像恒大那種上市公司，也有一些動作，我們就是不沖動，不降價。
[主持人]馬總那邊的項目情況如何呢？
[馬正] 應(yīng)該說，我們代理的項目中有很大一部分都集中在星沙區(qū)域，代表的應(yīng)該算是一個區(qū)域的基本表現(xiàn)。從目前的銷售情況來看，應(yīng)該和撒總那邊介紹的情況相似，慘是慘了一點，冷了一些。但是，并沒有感覺大批量的開發(fā)商慌了手腳，基本上還處于一個僵持的階段。
另外，我個人覺得現(xiàn)在這樣一個階段還是在下行的過程中，房價成倍漲的時候，大家都覺得房產(chǎn)是暴利，目前成交量到了谷底，市民的購買信心在逐步喪失。供需市場其實需要找到一個平衡點。新城國際花都為什么賣得好，它是微利，甚至是負(fù)利的，大家都看好。實際上，我覺得淡市也是市也有市，池塘里仍然有魚。只是說這個時候，是房地產(chǎn)的微利時代到了。 而現(xiàn)在的開發(fā)商呢，各自有各自的想法，在手頭糧食儲備足夠的情況下，可能不會有特別大的跳水，我們也不主張降價，反而是新上市的項目比較尷尬。對于新開的盤我們的策略建議分為兩種，一種是原計劃年前要上市的推到明年五一，甚至推到明年下半年，建設(shè)進度建議放緩；二種是年前需要回籠資金的盤，所選擇的價格肯定是微利價格策略。在這樣的形勢下，我們也做過一些促銷和降價的動作。調(diào)整一定程度的價格，讓一定的利。
但是，“一定程度”這四個字很難把握。開發(fā)商認(rèn)為價格比周邊都略低，應(yīng)該可以賣動。但是，往往這種價格還不夠到客戶的心里預(yù)期。客戶不會認(rèn)為你是區(qū)域最低了，我就一定下手。 有一個典型的例子，某盤在星沙價格很低，OK，第一次推盤大家買帳了。但是，二期同價推，大家就不認(rèn)可了，應(yīng)該周邊的盤也在降價了，甚至是一個更低些的價格�，F(xiàn)在這個階段，我感覺價格要回到一個客戶能夠真正接受的價格，銷售業(yè)績才可以撬動。先不要考慮是不是品牌，非品牌開發(fā)商，只要你的利潤確實是微利，綜合成本擺在那里，在綜合成本上加5%-10%的利潤，我相信這樣的微利產(chǎn)品和樓盤大家都是可以接受的。現(xiàn)在推出的很多讓利盤，土地大多是前兩年拿的，價格確實可以做得更低一些。
[周遐]我們做過統(tǒng)計，在2011年度長沙新建商品房銷售排行前二十強里面長沙縣的樓盤占了相當(dāng)大的比例，比如時代星城、爵士湘、鳳凰城等。不知道馬總有沒有研究過，為什么他們的盤賣得那么好？
[馬正]時代星城在房地產(chǎn)形勢還往上走時，就選擇了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于相近樓盤的價格入市，當(dāng)時同等地段的樓盤基本賣5000元/平方米以上，它是一口價4300多元/平方米的價格，比市場低了將近20%。所以，當(dāng)時在沒有做更多推廣，沒有做更多前期蓄客的情況下也賣得很好，我們有很多人都不上班了，都跑過去看了。另外，爵士湘在整個星沙區(qū)域板塊里面，一直走的也是低價路線。
[周遐]華潤鳳凰城的價格也有調(diào)整。
[馬正]華潤鳳凰城是全年的數(shù)據(jù)嗎？
[周遐]我們研究中心1-10月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
[馬正]鳳凰城可以說是星沙的標(biāo)桿項目了，在今年上半年它所在的片區(qū)只有它有充足的貨賣，所以賣得好。下半年行情轉(zhuǎn)差再推盤的時候，鳳凰城采取的是觀望的策略。等周邊市場都出完牌之后再以低于其他樓盤10%的價格出售，贏得了不錯的戰(zhàn)機和戰(zhàn)績。項目本身在星沙一直以來就有很好的口碑，目前，一期、二期已經(jīng)入住，三期推售，它有很好的客戶基礎(chǔ)，低價入市的時機也很到位。
[主持人]陳總所在的中原地產(chǎn)代理的項目情況如何? 代理營銷策略上有何調(diào)整？
[陳世霞]整個公司的業(yè)績上半年就已經(jīng)達到了2010年的業(yè)績，總業(yè)績是今年比往年好。但是，拿今年來看，下半年業(yè)績比上半年稍差點，但整體還不錯，公司給到我們的標(biāo)準(zhǔn)是，中原代理的項目贏周邊的競爭樓盤就可以，就目前來看，中原代理的項目銷售還不錯，像長房時代城、萬科金域華府、佳兆業(yè)水岸新都等。
從策略來看，我們做了一些調(diào)整，公司層面主要是開源節(jié)流，項目運作層面，第一是第一時間告訴開發(fā)商現(xiàn)在的市場變化，根據(jù)開發(fā)商目標(biāo)和資金情況，調(diào)整價格策略，開發(fā)節(jié)奏等。
[周遐]中原地產(chǎn)對市場敏感度很高，有做專門的數(shù)據(jù)研究。
[陳世霞]中原最早在10月份的時候內(nèi)部就不斷有新的政策、信息出來，第一時間就會與合作的開發(fā)商交流，開發(fā)商要針對企業(yè)的目標(biāo)和資金情況做出策略選擇。在這些都使開發(fā)商明晰之后，開發(fā)商資金如果可以一直堅持到明年8月份之后，我們認(rèn)為可以保持你的價格，不降價。同時二手房我們也有運營，我們啟動了二、三級市場的聯(lián)動，包括明天也會有個中海國際社區(qū)的全公司的轉(zhuǎn)介大會。
[周遐]全部都動起來了。
[陳世霞]對。另外中原地產(chǎn)別墅市場占有率是很高的，60%都是中原地產(chǎn)代理的，在市場這么慘淡的情況下，別墅客戶又是高端客戶，他們的敏感性更強，我們也做了一些動作。前段時間，我們就帶了一批深圳高端客戶來長沙，確實也是有成交的。公司會根據(jù)開發(fā)商想走量的心理，啟動中原地產(chǎn)能夠啟動的資源來配合。如果開發(fā)商不想降價的話，我們也不會要求開發(fā)商一定要調(diào)整策略，每個企業(yè)的發(fā)展策略是不同的。
[周遐]中原地產(chǎn)給了開發(fā)商足夠的信心，我代理了你的產(chǎn)品，絕對會支持你，我給你策略，最后拍板還是開發(fā)商。
[陳世霞]對，主要是開發(fā)商，我們的客戶如何去選擇，他們會針對全盤去考慮。
[主持人]世聯(lián)聶總這邊情況如何？
[聶雄峰]其實，我們公司的情況和其他公司情況差不多。我們在市區(qū)有3個盤，有一些項目開發(fā)商感覺市場情況不是很好，決定把剩下的房源（不多的房源）封起來，等市場好了再賣。還有一些項目也感覺到了市場的形勢有變，做了延期放緩的動作。如果他們延期放緩的話，我們就要為項目下一波的入市做準(zhǔn)備，我們現(xiàn)在主要是對他們的價值點進行挖掘，為將來的入市做鋪墊。撒總那邊有的盤是沖，有的盤是穩(wěn)住，新城國際花都是一個典型的走量行為。還有一個國際城，開盤時間放緩到明年了，什么時間開盤也還沒有定。在這種情況下，只要大家有實力的話，我們認(rèn)為緩一緩沒有關(guān)系。另外，在開發(fā)商做決策的時候，我們也會幫助開發(fā)商做一些決定。
[主持人]綜合一下各位老總談的看法，在目前的市場形勢下，雖然受政策的影響。但是，在大家做戰(zhàn)略調(diào)整的時候，一方面是根據(jù)各自公司的資金實力做應(yīng)變；另外一方面，如果有資金實力的基本上都會推遲看看，當(dāng)前需要資金回籠的就選擇降價入市。就各位來看，降價促銷已經(jīng)成為長沙樓市推盤的唯一之選了嗎？在當(dāng)前局勢下，降價能否真的點燃市場信心，打破觀望迷霧呢？
[撒韜]兩個字，不能，降價真的沒用。因為，客戶最需要的是信心，還有一個是門檻。
[周遐]反正是買漲不買跌，這是人之常情，不管是股市還是樓市，買漲不買跌，越跌越不買。
[撒韜]降到多少買？降到800元/平方米？那整個經(jīng)濟都會崩潰，都不用想這個問題。
[主持人]陳總怎么看？
[陳世霞]記得在9、10月份的時候，我們就和開發(fā)商在溝通，有些開發(fā)商確實要提前完成銷售目標(biāo)，就勸他早一步做價格調(diào)整，包括一些新開盤的項目。那么，現(xiàn)在的市場確實不算好，我們希望他們作出積極的應(yīng)對。但是，現(xiàn)在反饋的效果，我個人認(rèn)為還是達到了客戶預(yù)期效果的，尤其成交量方面。但是，是不是除了降價就沒有其他的辦法呢？也不是的。有些開發(fā)商價格對外釋放，堅決不講價，就是達美第六區(qū)，7000多元/平方米的價格，第一批售罊，第二批售罊，第三批沒有直接售罊，還有一些房源。但是，第三期的價格沒有任何的松動。而且，給客戶承諾不會降價。他們就很有效果，這主要是在客戶信心方面，樹立了性價比OK，產(chǎn)品品質(zhì)在這里，開發(fā)商品牌也在這里，無論市場多么冷淡，我的項目是不會降價的。那么，有些客戶也會因為開發(fā)商給了他信心，他也就愿意買了，確實這個產(chǎn)品是值得他買的。所以，我們在這個項目上取得了一定的成功。
[陳世霞]最近，萬科做了萬人團購。雖然沒有成千上百的成交量，每周的成交量還是非常理想的，客戶來訪量很高，每周的成交量是之前成交量的2-3倍。市場調(diào)整初期，降價是否能取得成效要看降價的幅度是否達到客戶預(yù)期？對于一些價格本身不高，產(chǎn)品品質(zhì)有保證的項目，降價不一定是最好的選擇，可選擇“保值增值”計劃，開發(fā)商承諾不降價、回購計劃等措施，打消客戶的擔(dān)憂。
[周遐]從你的話中聽出了，開發(fā)商還是應(yīng)該認(rèn)認(rèn)真真去做，不管是什么行情，該做產(chǎn)品的做產(chǎn)品，該做銷售策略的還是要做銷售策略，做了比不做要好。
[陳世霞]這是肯定的，百分百的。包括剛才講到底降多少合適？其實，大家都不是神仙，不知道降到多少才合適。我們一般是嘗試降到開發(fā)商認(rèn)為的微利狀態(tài)，在薄利的狀態(tài)下去觸摸價格，如果全部賣光了，我們認(rèn)為價格可以提升一點就慢慢提了，如果賣得正好，也不是全部賣完，又賣得很好，我們認(rèn)為這個價格就定得很好了。
[周遐]如果降價了，還賣不出去，就說明降得還少了？
[陳世霞]對。
[馬正]如果微利都實現(xiàn)不了，開發(fā)商也不會降了。
[陳世霞]現(xiàn)在，我們在市場上監(jiān)測到現(xiàn)在有些項目做價格策略調(diào)整，降到一定價位以后，其實還是客戶買單的，不是只買漲不買跌的。其實，大家都是明白人，開發(fā)商不可能成本價去賣，也不可能虧本賣，頂多是短期成本價賣給你，并不可能虧本賣，所有人都明白這個道理。所以，客戶認(rèn)為達到了他的心理價格還是會出手的。2008年就有很多這樣的情況，上半年就出手了，也賺了。
[主持人]對于陳總提到的“保價房”、補差價的營銷策略，聶總這邊有什么看法？
[聶雄峰]降價補差價，對于購房者來說，即使房子買貴了，現(xiàn)在買了也不會虧，這樣的方式主要是為了打消客戶的猶豫心態(tài)，促進銷售。對于“保價房”，只是說開發(fā)商不會讓別人以少于他購房的價格買到，但是已購房者還是付出了較高的代價，購房成本高于別的降了價的項目。
另外商品房作為商品，購買者一方必然會很重視性價比。推盤時，只要讓客戶真正感受到項目本身迎合了他的需求，認(rèn)識到價格和樓盤價值是相匹配甚至物超所值的，在中國強大的剛需購買者的基數(shù)支撐下，相信一樣可以做到銷售良好的。長沙目前也還是有一些盤沒有降價，但是也沒有因為淡市而出現(xiàn)特別悲觀的局面，這些盤一些經(jīng)驗可以參考。所以，通過深度挖掘樓盤價值，不降價也是可以的。
[陳世霞]可以補充嗎？
[主持人]可以。
[陳世霞]我在此補充一下，現(xiàn)在去買房的客戶有一個共識，投資客戶比較少，現(xiàn)在大部分的是剛性需求，自住。我個人有一個觀點，房地產(chǎn)是有周期的，包括2008年的波動。現(xiàn)在回過頭來看，2008年買的都是賺的，無論是高價買的還是低價買的，大家認(rèn)同這個觀點嗎？如果認(rèn)同就簡單了，無論你是買高的，還是買低的，未來都是賺的。如果你的前提不是投資，5年以后，10年以后想出手了，那肯定是賺了。所以，這和買的目的有關(guān)，買來自住的話，長線來看是漲，是沒有問題的。
[聶雄峰]但是，購買房產(chǎn)所付出的機會成本是不同的，同樣花20萬可以買一套這樣的房子，現(xiàn)在我花了40萬買這套房子，我那20萬可以去投資別的，那我的收益會更大。
[陳世霞]所以，有一個前提嘛。我賺這個錢不是為了去買股票，也不是為了去買地，對于普通家庭來說，我存錢就是為了買房子，就是一個家，從這個角度來講，和聶總講的前提就不一樣了，如果是投資的話，情況就變了。還有聶總講的投資機會成本問題，你要想，這個房子你買下來以后，在同樣的地段，別人可能就再買不到這樣的房子了，2008年沒買房子的人，很多就后悔了。
[周遐]是因為你回頭可以看2008年的情況了，現(xiàn)在是大家看不到未來怎樣，未來會不會更低？
[陳世霞]我不是比短周期，而是比3-5年的長周期，如果你買這個房子，經(jīng)濟能力能夠承受就OK，因為一浪高過一浪。你現(xiàn)在去買房子，買到合適的房子，自己能夠承受，我認(rèn)為就可以買，你等到市場好的時候再拋就可以。
[馬正]我覺得這說的就是一個客戶對于產(chǎn)品的價值和價格的心理逆差公式，什么意思呢？房子該怎么賣動？和客戶之間又該怎么溝通的呢？比如一個杯子，如何讓這些杯子賣得更多，我得先告訴你這個杯子的來龍去脈，制法工藝，有什么樣的價值，以及以后的收藏價值會如何如何。OK，讓你對這個杯子的價值期待可能值100元，我賣多少錢？100元？100都不要，80元？80元都不要，50元？50元賣給你要不要？
所以，這就是打造了一種客戶價值期許和實際價格的逆差，給他一個遠(yuǎn)低于預(yù)期的價格。為什么運達、保利能賣那樣的價格呢？無非是給了別人一個更高的價值想象，你覺得值多少錢？我是運達啊，我的建筑比國際一流的建筑都要好，OK，我可以值5萬，我不要你的5萬，只要2萬，客戶就認(rèn)可了。所以，不管在什么形勢下，這個公式都是成立的。為什么2008年的時候很多業(yè)內(nèi)人士買房？因為，我們知道那個時候某個樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止值那個價，我們就很多人因此下手了，結(jié)果都賺到了。其實，總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)商，任何時候都應(yīng)該給到客戶這樣性價比高的好產(chǎn)品。
[周遐]接您的話題，我們長沙市房產(chǎn)研究中心做過年度的中部六省的價格對比分析，每年都做，我們發(fā)現(xiàn)長沙有自己的特色，長沙樓市的推盤量、銷售量在中部都是排第一，長沙和合肥的城市特色很相近，但合肥就比長沙差很多，我們在分析中部六省的情況時，認(rèn)為長沙有自己的城市特色，城市價值足以支撐這樣的房價。從全國來看，即使全國很冷，長沙的房產(chǎn)價格，我覺得價值是能夠支撐價格的，即使成交量很低，價格也不會降到哪里去，價值擺在那里。
[陳世霞]所謂的價值洼地。
[主持人]但個人覺得樓市目前還遠(yuǎn)談不上微利時代 。
[馬正]我贊同這觀點，現(xiàn)在價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有降到最低。長沙房價比中部其他城市房價低的原因是，長沙的供應(yīng)量太大了。
[撒韜]長沙房價均價現(xiàn)在是多少？
[陳世霞]周有統(tǒng)計是6324元/平方米。
[撒韜]那還是把保利、運達算進去了，把高價的剝掉，其實開發(fā)商沒有多少錢賺。你把融資成本、機會成本算進去，6000元/平方米的售價幾乎是做一般生意。另外長沙是平面地形，可擴張面太大。再加上長株潭融城，中間有一大片的腹地，估計到2020年都開發(fā)不完。長沙樓市價格暴漲不太現(xiàn)實，長沙核心資源面上的項目會有一定的漲幅，但長沙不會出現(xiàn)大躍進。
[主持人]接撒總的話題，各位感覺長沙樓市未來的房價走勢將會如何發(fā)展？目前這種低迷局面又將持續(xù)多久？
[陳世霞]以萬科萬人大團購為始，長沙部分老樓盤現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了價格調(diào)整，新開盤項目低于周邊預(yù)期價格開盤等等信息，都表明了長沙房價價格下行壓力劇增，房價拐點初現(xiàn)。但就長沙目前的情況來看，降價行為主要集中在供應(yīng)集中的區(qū)域，而且是個別項目行為，真正全面降價還尚未出現(xiàn)；對開發(fā)商而言，目前的降價更多的是策略性選擇，目的是完成年度銷售目標(biāo)或解決短期的資金問題。我們認(rèn)為，只有滿足地價下行、開發(fā)商資金緊張、二手房降價這三個條件，全市場的拐點才會真正到來。而從目前市場環(huán)境及政策走向來看，這三個條件正在加速形成，并促成拐點的到來。
[陳世霞]另外目前的價格走勢還僅僅是局部降價，真正的全面降價還沒有到來。這個判斷主要是基于目前的這種降價在時間節(jié)點上更多側(cè)重于新開盤項目、部分品牌開發(fā)企業(yè)（如萬科）、年度目標(biāo)任務(wù)壓力的項目等；因此，基本上也可以判斷，在明年上半年或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性的價格下降，但幅度不會如一線城市那么大。大概在15%左右還是有可能的。
[陳世霞]關(guān)于目前的低迷持續(xù)時間。可以明確的一點是，市場的低迷是有形之手干預(yù)的結(jié)果，因此有形之手沒有松動之前，基本上不會有市場大的好轉(zhuǎn)（像09年那樣的恢復(fù)速度）。信貸、需求抑制、政策方向和力度的取向在明年整個一年內(nèi)難以有較大改變。其次，預(yù)計信貸在明年上半年會有所松動，而整個市場走勢也將步入“全面降價”通道，預(yù)計明年二季度有一波好的市場表現(xiàn)出現(xiàn)。
[聶雄峰]目前客戶對房價的主要抗拒點仍然是漲勢過快、價格過高，大部分人選擇繼續(xù)觀望。經(jīng)過市場調(diào)研顯示，大部分人心理預(yù)期長沙房價是在5000元/平米左右。但是長遠(yuǎn)來看，長沙經(jīng)濟實力的提升，帶來的城市價值增長，必然會對房價有拉升作用，還是有上升空間。對于目前的低迷局面，我預(yù)計要維持到明年下半年。
[主持人]針對目前的樓市低迷狀況，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為和08年的金融機構(gòu)造成的房產(chǎn)低谷有本質(zhì)區(qū)別，您怎么看？
[聶雄峰]08年的房產(chǎn)低谷主要是國際金融危機所致，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的短暫蕭條。而這次主導(dǎo)力量在于政府，為了抑制高房價，國家出臺了限購限貸限價的一系列措施，這是樓市慘淡的重要原因，當(dāng)然在這樣一個時間點爆發(fā)，和當(dāng)前國際經(jīng)濟環(huán)境不好也息息相關(guān)。
[陳世霞]個人覺得主要有三方面的不同：第一，國際經(jīng)濟環(huán)境：08年的美國次貸危機引發(fā)了世界金融危機，中國亦受到影響，政府的首要目標(biāo)在于如何“保增長”而不是調(diào)控房價的問題。而今國際環(huán)境亦不容樂觀，外有歐債危機等不利因素，但總體中國受到的影響有限，并且是在中央政府的可控范圍內(nèi)，現(xiàn)今中國政府的首要目標(biāo)是“控通脹”保民生控房價。中央政府的決心，我相信大家在溫總理的多次講話中亦凸顯的非常明顯；
[陳世霞]第二，需求層面：08年的經(jīng)濟危機對于整體經(jīng)濟的打擊面是全面性的，有需求的購買力同樣受到很大的打擊。而目前的低谷市場，購買力本身不存在問題，甚至是受到“人為”的抑制。因此，這也是本次房地產(chǎn)低谷形成機制層面的重要區(qū)別；
第三，開發(fā)商層面：08年是作為行業(yè)洗牌的第一波，在經(jīng)歷了第一輪房地產(chǎn)低谷后，基本上大部分開發(fā)商均有了應(yīng)對風(fēng)險的意識和基本判斷，以及對于逆市市場的經(jīng)驗積累，這一次開發(fā)商會走得更穩(wěn)。
[主持人]對于目前長沙樓市的未來走勢，從大家的言談中可以看出，大家更覺得它是一種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)進，并不是真正的下行拐點。昨天，一則新聞引起了業(yè)內(nèi)的陣陣騷動，央行時隔三年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政策的微調(diào)強烈影響大家對樓市走勢的揣測，大家對此是如何看待的?
[陳世霞]這次政策的微調(diào)是工業(yè)增速下滑與外匯占款大幅少增、熱錢留出增速、銀行流動性吃緊等因素疊加的原因，貨幣政策已經(jīng)走到了寬松與微調(diào)的十字路口。
[聶雄峰]銀行存款準(zhǔn)備金率三年來首次下調(diào)這可能是政府給的樓市松綁的一個小信號，最大的意義還是給了大家一個樓市即將回暖的暗示。同時，釋放部分資金，對金融及地產(chǎn)行業(yè)還算是利好消息的。
[馬正]先拋開國家的經(jīng)濟形勢先不論，樓市目前來看，從上一輪調(diào)控到這一輪調(diào)控，中央降低存款準(zhǔn)備金率也好，政策最初的用意還是希望能夠讓這個行業(yè)變成微利或者說讓利潤稍微合理一點兒的狀態(tài)中間去的，讓老百姓花錢花得實在滿意的。
[主持人]對于購房者而言，各位覺得什么時候是長沙購房置業(yè)的最佳時機？怎樣的房子值得現(xiàn)在入手？
[馬正]不管是自住還是投資，在現(xiàn)在這個時候是屬于最有機會的時候。雖然，陳世霞剛才講到趨勢從長遠(yuǎn)來看是向上的，現(xiàn)在是糾結(jié)的，也有可能向下。但是，在向下的時候，就是最好的出手機會，我相信我的這個觀點也代表大家的觀點，只是在這個時候在房源的選擇上要更加謹(jǐn)慎，需要要找到一個很好的出手機會點。打個簡單的比方，我們公司代理的純獨棟別墅項目好望谷，開發(fā)商很有實力，年前做了一個三期桑坦德組團的賀歲感恩回饋的加推，21套350平米左右的獨棟別墅一口價8888元/平米起�？纯词袌觯F(xiàn)在長沙的獨棟別墅沒有低于15000元/平方米的，好望谷又是現(xiàn)房又是實景，之前整個盤也賣掉了70%的別墅，而且之前二期梅里達組團價格也在15000元/平米左右。對于這種類似的絕佳出手機會，我覺得是可以迅速下手的。
[陳世霞]具體問題要具體分析，對于購房者而言，如果是自住客戶，只要找到合適的房子，價格在自己經(jīng)濟能力可承受的范圍里，都可出手，因為長期來看房價的上漲的，一浪高過一浪。另外目前很多開發(fā)商為了完成年度目標(biāo)或者解決短期資金問題，有大幅度的價格讓利，甚至成本價出售，一旦市場轉(zhuǎn)好，或者開發(fā)商資金問題解決了，不一定能找到現(xiàn)在這么有性價比的房子。新開盤的，低價務(wù)實的，是可以買的。有的老盤，降價幅度明顯很誘人的，這種項目也可以考慮買。所以我認(rèn)為該出手時就出手。
[撒韜]不要因為圖價格便宜，買了爛尾樓就行。更要注重品牌、地段。我們做了一個項目中城麗景香山，隔壁是福建人做的一個項目，2008年麗景香山價格堅挺，而隔壁在降價賣，但是，買中城麗景香山房子的人，買了之后都賺了幾千元一個平方米。而買隔壁那個項目的人就爛尾了。
[聶雄峰]至于購房的最佳時機，其實長沙房價長期還是看漲的，所以不要糾結(jié)于眼前，自己有條件，有中意的、性價比好的項目，隨時出手都不失為明智的選擇。我認(rèn)為媒體在這一方面可以起到更大的作用。首先，在機會信息的傳達方面，媒體可以在第一時間和客戶、開發(fā)商之間建立一個溝通的橋梁。第二，大家買漲不買跌，是一個心態(tài)原因。消費者不知道買了以后是虧還是賺，媒體可以給消費者一些引導(dǎo)。
[主持人]今天，非常感謝大家的精彩分享。綜合大家所談，對于長沙樓市未來走勢更多人選擇樂觀觀望，對于開發(fā)商而言，面對冷市完全可根據(jù)自身實際情況多方式實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)進，對于購房者而言，大可利用年末的一些高性價比品牌樓盤讓利促銷時機，大膽出手。不管樓市前路如何迷霧茫茫，是拐點或轉(zhuǎn)進？我們需要做的更多是在冷市下理性思索，挖掘市場真相，引領(lǐng)前沿市場�！睹造F：拐點或轉(zhuǎn)進？》本期訪談到此結(jié)束， 2011年度長沙樓市排行榜系列主題訪談活動第二期《抉擇：保量or保價？》將于12月8日如期舉行，敬請大家關(guān)注，謝謝大家。
