[主持人]各位網(wǎng)友、各位聽(tīng)眾，大家上午好，歡迎大家收看和收聽(tīng)由0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒、魅力901聯(lián)合為您打造的第一訪談欄目《樓市會(huì)客室》，我是主持人海峰。
轉(zhuǎn)眼2011年已經(jīng)過(guò)去了一半，每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)總會(huì)做一個(gè)半年度的總結(jié)和回顧，今年也是如此。那么，這半年可以說(shuō)是樓市的深度調(diào)控期，無(wú)論是接踵而來(lái)的中央政府“新國(guó)八條”“限購(gòu)令”“一房一價(jià)”文件，還是步步緊逼的銀行多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策，市場(chǎng)無(wú)不透露著緊張、詭秘和壓抑……
年中的關(guān)鍵時(shí)刻，我想廣大老百姓最關(guān)心的市場(chǎng)真相莫過(guò)于上半年的房子到底賣(mài)得好不好？房?jī)r(jià)到底漲沒(méi)漲？什么樣的房子好選擇？下半年又該何去何從呢？隨著長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃的構(gòu)想推出，長(zhǎng)沙千萬(wàn)人口大都市的規(guī)劃，又將會(huì)為下半年的長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)怎樣的利好。今天，在節(jié)目的直播現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)到了房地產(chǎn)業(yè)界的幾位代表，一起來(lái)用數(shù)據(jù)和事實(shí)說(shuō)話(huà)，通過(guò)市場(chǎng)現(xiàn)象看真相。
[主持人]他們分別是：湖南標(biāo)志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司朱薇安女士，朱女士，您好！長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李趙，李總，您好！還有公園9號(hào)樓盤(pán)梁琳，梁總，您好！
首先我們來(lái)看市房產(chǎn)研究中心的最新一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，了解一下2011上半年房屋批準(zhǔn)預(yù)售情況。上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬(wàn)㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬(wàn)㎡，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬(wàn)㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬(wàn)㎡，同比減少16.94%。以上均可看出數(shù)據(jù)都是低于去年的同期水平的，我們都知道房地產(chǎn)有一個(gè)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，因此以上數(shù)據(jù)反映出市場(chǎng)消化的很多是去年的存量，上半年實(shí)際上推盤(pán)的節(jié)奏是比較慢的，想問(wèn)問(wèn)在座的幾位老總，我們也聽(tīng)到了一個(gè)最新的消息，今年房地產(chǎn)的存量也開(kāi)始接近了歷史的高位，今年上半年到底是什么樣的情況？推盤(pán)的速度是不是有些慢呢？先聽(tīng)聽(tīng)李總的意見(jiàn)
[李趙]從去年存量515萬(wàn)平方米來(lái)看，今年至6月份的存量是430萬(wàn)平方米，五區(qū)內(nèi)的存量有明顯的降低，降低了約16%。從上半年整個(gè)推售的情況來(lái)看，實(shí)際上推售的節(jié)奏在不斷放緩，調(diào)控政策的不斷出臺(tái)也造成了市場(chǎng)的觀望情緒，開(kāi)發(fā)商的推售節(jié)奏在逐步放緩是比較明顯的。
[主持人]請(qǐng)問(wèn)朱總，標(biāo)志在今年已經(jīng)沒(méi)有了推盤(pán)項(xiàng)目，你們?cè)谇捌谑遣皇且呀?jīng)有所預(yù)見(jiàn)？
[朱薇安]您說(shuō)的的確有所考慮。因?yàn)�，湖南�?biāo)志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在08、09年是集中推量階段，當(dāng)時(shí)對(duì)市場(chǎng)的分析，我們的分析是有兩件事救了中國(guó)的房地產(chǎn)，08年的金融危機(jī)救了中國(guó)的房地產(chǎn)，我們通過(guò)對(duì)政府?dāng)?shù)據(jù)及各種表態(tài)，感覺(jué)09年會(huì)有比較嚴(yán)厲的調(diào)控手段出來(lái)，而且調(diào)控也會(huì)顯現(xiàn)一些效果。但是，事實(shí)上一兩年多的時(shí)間過(guò)來(lái)，我們感覺(jué)調(diào)控的力度在層層加碼，但事實(shí)上效果卻并不像我們預(yù)期的顯現(xiàn)得那么快。這是什么原因呢？
其實(shí)，在圈內(nèi)有一個(gè)共識(shí)結(jié)論，即通脹救了房地產(chǎn)，是這樣子。那么，接下去，通脹的持續(xù)到底能救房地產(chǎn)多久呢？所以，基于這些考慮，標(biāo)志房地產(chǎn)做了兩手準(zhǔn)備。一是認(rèn)為房地產(chǎn)受政策的影響太大了，不僅僅是在房地產(chǎn)方向發(fā)展，同時(shí)也往集團(tuán)化、酒店等多種行業(yè)在走，是在規(guī)避政策的直接打擊。二是在2011年回避調(diào)控時(shí)期來(lái)開(kāi)發(fā)推盤(pán)，卻感覺(jué)調(diào)控會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，我們也不會(huì)再等待時(shí)機(jī)的明朗，也會(huì)邊走邊行，是這么一個(gè)情況。
[主持人]好的。我想問(wèn)一下梁總，公園9號(hào)在今年也有不少的動(dòng)作，一期也銷(xiāo)售得差不多了，二期也開(kāi)盤(pán)了。
[梁琳]對(duì)，在7月初開(kāi)盤(pán)了。
[主持人]開(kāi)盤(pán)的速度有放慢的行動(dòng)嗎？
[梁琳]對(duì)于我們公司來(lái)說(shuō)沒(méi)有刻意地去放緩，我看了資料內(nèi)五區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比減少18.63%，這也證明市中心的量在減少，對(duì)于公園9號(hào)也是一種契機(jī)。因?yàn)椋窆珗@9號(hào)的純住宅小區(qū)不多，單棟、獨(dú)棟的商品房比較多，我們公司并沒(méi)有放慢腳步。
[主持人]您覺(jué)得市場(chǎng)的庫(kù)存量對(duì)您公司的銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生影響嗎？
[梁琳]不會(huì)。
[主持人]另外有一份數(shù)據(jù)，上半年全市商品房供銷(xiāo)比為0.89：1，這也顯示出供需的關(guān)系是基本趨于平衡的。上半年的房子到底賣(mài)得怎樣？導(dǎo)致供需基本平衡的最關(guān)鍵因素是什么？先問(wèn)問(wèn)梁總，您覺(jué)得今年上半年房子到底賣(mài)得怎么樣呢？
[梁琳]我是比較了解銷(xiāo)售的，公園9號(hào)上半年銷(xiāo)售不錯(cuò)，推出4棟358套房子，基本上銷(xiāo)售得差不多了。然后，根據(jù)長(zhǎng)沙市的銷(xiāo)售情況，萬(wàn)達(dá)、湘域城邦、保利均價(jià)都達(dá)到了13000元/平方米，還有高端品質(zhì)房也先后入市了。但是，他們的房?jī)r(jià)引起了長(zhǎng)沙市新一輪的漲價(jià)趨勢(shì)。所以，我覺(jué)得房子還是賣(mài)得比較好的。
[主持人]您覺(jué)得今年上半年賣(mài)得不錯(cuò)？
[梁琳]對(duì)。
[主持人]請(qǐng)問(wèn)朱總，您是不是也認(rèn)為今年上半年沒(méi)有達(dá)到調(diào)控的預(yù)期效果，今年會(huì)不會(huì)也會(huì)推盤(pán)呢？
[朱薇安]今年上半年房子賣(mài)得怎么樣，其實(shí)有兩個(gè)現(xiàn)象，一是房屋的量沒(méi)有降，價(jià)格上升了；二是網(wǎng)簽量持續(xù)堅(jiān)挺，但備案量卻并不高，可以在一些政府官方網(wǎng)站上查詢(xún)到。我想，無(wú)外乎兩個(gè)原因，第一個(gè)主要的原因是銀行信貸資金下不來(lái)的問(wèn)題；第二個(gè)原因也不排除有一些炒房的因素。所以，今年上半年的網(wǎng)簽量高、備案量少的現(xiàn)象，是我們不能夠不去分析的一種現(xiàn)象，是一個(gè)很說(shuō)明問(wèn)題的事兒。
接下來(lái)到今年下半年，我們了解到了一些數(shù)據(jù)，今年上半年銷(xiāo)售完的存量加上今年上半年新開(kāi)工將在下半年要推盤(pán)的面積，我也是根據(jù)政府官員網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)查到達(dá)到了880萬(wàn)平方米，這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)據(jù)。雖然，去年長(zhǎng)沙市的銷(xiāo)售量達(dá)到了2000萬(wàn)平方米，但那是一個(gè)很特例的時(shí)期，一個(gè)特例價(jià)格上的一種放量反映。我們?cè)?011年還能不能延續(xù)往年的輝煌呢？這真是需要做好準(zhǔn)備的。其實(shí)，我不是完全同意梁總的意見(jiàn)，我認(rèn)為今年下半年的放量很大，對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很?chē)?yán)峻的考驗(yàn)，不管是在價(jià)格方面還是在策劃推廣方面，我們可能都需要進(jìn)行更深的研討，要找準(zhǔn)方向，我認(rèn)為今年下半年的壓力會(huì)比較大。
[主持人]好的。那我想問(wèn)一下李總，李總代理的是建發(fā)匯金國(guó)際項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的地段位置也是非常不錯(cuò)的，整體情況也不錯(cuò)。您覺(jué)得今年上半年的銷(xiāo)售情況怎么樣？從數(shù)據(jù)上來(lái)看導(dǎo)致供需還基本平衡的原因是什么樣的原因？
[李趙]首先，從項(xiàng)目層面來(lái)看，匯金國(guó)際項(xiàng)目處在長(zhǎng)沙主城區(qū)的核心區(qū)位，因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢(shì)一直處于熱銷(xiāo)狀態(tài)，從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，全市的供需比是0.89：1，但五區(qū)內(nèi)基本達(dá)到了0.78：1，純住宅從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上來(lái)看是0.8：1，這說(shuō)明長(zhǎng)沙主城區(qū)在上半年的供需量受到政策影響面較小，尤其是主城區(qū)，賣(mài)得好與不好要拆開(kāi)來(lái)看。長(zhǎng)沙主城區(qū)的項(xiàng)目推出之后，基本上可以形成快速走量的局面。但是，在周邊的一些板塊，比如河西、望城板塊，出貨速度要慢一點(diǎn)。
從長(zhǎng)沙的供需平衡來(lái)講，我的理解是兩個(gè)緯度。一是供應(yīng)量，整個(gè)上半年政府宏觀調(diào)控、銀根緊縮，政府加大了保障房的供應(yīng)，調(diào)整了供需結(jié)構(gòu)；長(zhǎng)沙市歷來(lái)屬于中南六省的價(jià)格洼地，尤其是近幾年城市化進(jìn)程速度加快，舊城改造進(jìn)一步提升了長(zhǎng)沙的城市整體形象。還包括地鐵等市政交通的配套和完善，長(zhǎng)沙吸納人口的能力、城市化進(jìn)程速度也在逐步加快，需求也是非常旺盛的。這是我的個(gè)人觀點(diǎn)，也是我認(rèn)為的供需平衡的兩個(gè)原因。
[主持人]是的，有一些利好的消息，地鐵的規(guī)劃，第六區(qū)的出現(xiàn)，這對(duì)于長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)都是利好。但是，要問(wèn)一下，各位老總的項(xiàng)目地段不錯(cuò)，在銷(xiāo)量上保持了不錯(cuò)的水平。那么，單從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，上半年什么房子是賣(mài)得最好的？這些房子有什么樣的特點(diǎn)？先請(qǐng)李總談?wù)劇?br />
[李趙]從我們現(xiàn)在所接觸和代理的項(xiàng)目來(lái)看，今年上半年各項(xiàng)目的主力區(qū)劃戶(hù)型是90平方米的緊湊型三房和120平方米的舒適型三房為主。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年上半年長(zhǎng)沙供應(yīng)戶(hù)均面積應(yīng)該是在108.58的平均面積區(qū)間，我們的分析是認(rèn)為對(duì)于長(zhǎng)沙的首次置業(yè)青年群體來(lái)說(shuō)，緊湊型的三房能夠滿(mǎn)足他們的生活需求，又能夠滿(mǎn)足他們的承受能力。而偏舒適型的三房更多的是滿(mǎn)足了改善型，包括再次改善型這一波客戶(hù)的功能需求。從我們了解的信息來(lái)看，這兩種戶(hù)型的銷(xiāo)售比較旺盛。
[主持人]梁總的意見(jiàn)呢？
[梁琳]公園9號(hào)和李總所代理的項(xiàng)目差不多，2011年1-5月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住房供應(yīng)套均面積是112.86平方米，90-120平方米的區(qū)間是市場(chǎng)主力，我們樓盤(pán)主要是120-140的，適合改善型客戶(hù)。
90是屬于緊湊型的，120對(duì)于改善型客戶(hù)來(lái)說(shuō)還是稍微小了一點(diǎn)兒，140平方米多了一間房，或者多了一個(gè)空間花園，提高了生活的品質(zhì)，對(duì)這方面的需求也多一些。從戶(hù)型來(lái)說(shuō)，三房的戶(hù)型要受歡迎得多，還要南北通風(fēng)，會(huì)比較好。
[主持人]今年，市中心的樓盤(pán)賣(mài)得不錯(cuò)，到底是什么樣的人在買(mǎi)我們的房子呢？市中心的房子價(jià)格已經(jīng)不便宜了，幾位老總也提到了，接近七八千，甚至有上萬(wàn)的價(jià)格。請(qǐng)問(wèn)朱總，您肯定也一直在監(jiān)控長(zhǎng)沙的市場(chǎng)，您覺(jué)得今年上半年長(zhǎng)沙的房子到底是被哪些人買(mǎi)走了呢？
[朱薇安]長(zhǎng)沙作為湖南的省會(huì)城市，樓盤(pán)覆蓋率絕對(duì)不只是長(zhǎng)沙，還有長(zhǎng)沙周邊，比如長(zhǎng)望寧瀏的客戶(hù)群，面對(duì)的是湖南省的高端客戶(hù)群。 而且，長(zhǎng)沙一直是房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，從投資的功能來(lái)看，又吸引了一大批全國(guó)投資者的目光。
剛才，主持人講到長(zhǎng)沙的主城區(qū)，或者指老二環(huán)以?xún)?nèi)的城區(qū)。其實(shí)，在每個(gè)城市的房子銷(xiāo)售有一個(gè)特點(diǎn)，越貴的房子，區(qū)間位置越好，周邊配套越齊全，溢價(jià)能力越高的房子，一定不是以該城市的小區(qū)域客戶(hù)群為主，客戶(hù)群會(huì)分得很散。其實(shí)，這就是外地人購(gòu)房的問(wèn)題，08、09年小戶(hù)型住宅，以及特別大的平層城市豪宅及別墅就特別明顯，我記得在2008年的時(shí)候開(kāi)發(fā)了一個(gè)精裝小戶(hù)型樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙市以外的客戶(hù)就超過(guò)了60%。
[主持人]您覺(jué)得今年這部分人群大概會(huì)占到怎樣的比例呢？
[朱薇安]這根據(jù)樓盤(pán)品質(zhì)高低及售價(jià)高低而有所區(qū)別，講到城市最核心的區(qū)域，我相信肯定在6成以上。
[主持人]除了從推盤(pán)節(jié)奏上應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該還有其他方面的應(yīng)對(duì)措施，很多企業(yè)上一定要“練好內(nèi)功”，各位的內(nèi)功體現(xiàn)在哪里？我們?nèi)绾蝸?lái)“練好內(nèi)功”應(yīng)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)變化呢？請(qǐng)朱總談?wù)劇?/p>
[朱薇安]我練內(nèi)功是說(shuō)說(shuō)，先請(qǐng)兩位老總談吧，他們是真要練的，嘿嘿。
[主持人]好的，請(qǐng)李總談?wù)劇?/p>
[李趙]我們建議從以下三個(gè)緯度來(lái)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
一是產(chǎn)品打造。首先，住房產(chǎn)品品質(zhì)在逐步改善，也要求開(kāi)發(fā)商，包括承建方對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要做進(jìn)一步的提升，功能的增加、對(duì)客戶(hù)需求的關(guān)注要逐步開(kāi)始進(jìn)行細(xì)分和研究。同時(shí)，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造上要體現(xiàn)出獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。比如，園林、戶(hù)型、功能、材料品質(zhì)等等，要從這些細(xì)節(jié)上來(lái)綜合打造產(chǎn)品提升。
二是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)展示和體驗(yàn)。目前，長(zhǎng)沙整個(gè)市場(chǎng)逐步趨向于成熟和競(jìng)爭(zhēng)的加劇。換句話(huà)說(shuō)，更多的客戶(hù)和置業(yè)者已經(jīng)從最初期的買(mǎi)房到置業(yè)，同時(shí)在置業(yè)過(guò)程中尋求置業(yè)體驗(yàn)和營(yíng)銷(xiāo)展示的體驗(yàn)。換句話(huà)說(shuō)，他更注重在買(mǎi)房過(guò)程中的一種感知和感受，來(lái)促使他最終決定購(gòu)買(mǎi)什么樣的樓盤(pán)，什么樣的物業(yè)和什么樣的展示，這也是練內(nèi)功的一個(gè)方向。
三是服務(wù)提升。服務(wù)提升是任何一個(gè)行業(yè)必須的殺手锏。銷(xiāo)售服務(wù)之外還包括物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)是樓盤(pán)銷(xiāo)售口碑傳播的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)重要的競(jìng)爭(zhēng)面。
總結(jié)以上三點(diǎn)，產(chǎn)品打造、展示體驗(yàn)、服務(wù)提升，我認(rèn)為這是練內(nèi)功的三個(gè)方向，這是我的個(gè)人觀點(diǎn)。
[主持人]好的，我想問(wèn)問(wèn)梁總。咱們的項(xiàng)目在區(qū)間里是非常不錯(cuò)的樓盤(pán)，你們是從哪幾個(gè)角度來(lái)苦練內(nèi)功的？
[梁琳]我們本身是開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍，開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求就比較高。首先，在戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、選材方面，老板從一開(kāi)始就是嚴(yán)格要求的。然后，5月中旬推出了精裝修樣板房，這幾個(gè)月中也在根據(jù)客戶(hù)的要求和建議不斷完善、不斷提高。
兩次開(kāi)盤(pán)都是低調(diào)開(kāi)盤(pán)，不像某些開(kāi)發(fā)商搞得非常熱鬧，選房的時(shí)候人特別多，我們老板一開(kāi)始就不喜歡這種形式，他認(rèn)為房子的品質(zhì)好，交房后讓大家看到實(shí)實(shí)在在的東西，可能那樣會(huì)賣(mài)得更好、更快。這段時(shí)間，我們推出了精裝修，在細(xì)節(jié)上也非常注意。比如入戶(hù)門(mén)，我們提議不要那么貴的吧？老板一拍板，就要那么貴的。
最后選擇了盼盼市場(chǎng)上最好的復(fù)合門(mén)，還用了使用在別墅上的PK磚，停車(chē)場(chǎng)的地板參照的是五星級(jí)酒店來(lái)做的，老板都要求要用好的。
[主持人]從細(xì)節(jié)上注意？
[梁琳]對(duì)，從細(xì)節(jié)上注意。
[朱薇安]剛才說(shuō)的問(wèn)題，我補(bǔ)充兩句吧。
[主持人]好的。
[朱薇安]其實(shí)，房企在長(zhǎng)沙特別多，我們剛才講苦練內(nèi)功又回到要講企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)，企業(yè)是沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的，在房地產(chǎn)行業(yè)中是沒(méi)有秘密可言的，是沒(méi)有什么不可被模仿和不可被超越的。其實(shí)，一個(gè)項(xiàng)目的成功絕對(duì)不是一兩個(gè)點(diǎn)的精彩，而是所有細(xì)節(jié)的完美累加了之后才會(huì)有最后的精彩。所以，我自己在做企業(yè)管理時(shí)常常對(duì)他們說(shuō)，我們大家必須在每一個(gè)環(huán)節(jié)上都做得很到位，在每一個(gè)環(huán)節(jié)上都不要出錯(cuò)，不見(jiàn)得每一個(gè)環(huán)節(jié)都做到100分，但每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能出錯(cuò)，最后才會(huì)有一個(gè)好的結(jié)果，這是第一點(diǎn)。
第二，在長(zhǎng)沙地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一個(gè)態(tài)勢(shì)，不怕你做得好，不怕你做得精，只看你值不值。你做1萬(wàn)元的，1萬(wàn)多元的都有相對(duì)應(yīng)的人群和價(jià)格匹配。但是，關(guān)鍵是你做的房屋到底值不值售價(jià)，這是非�？简�(yàn)我們的綜合能力的。
[主持人]是的，也要根據(jù)客戶(hù)群來(lái)練內(nèi)動(dòng)。接下來(lái)要聊到的問(wèn)題可能比較敏感，要聊到房?jī)r(jià)問(wèn)題。因?yàn)�，朱總這邊上半年沒(méi)有項(xiàng)目推出，我想問(wèn)一下梁總和李總，你們兩位的項(xiàng)目處于怎樣的價(jià)格呢？
[李趙]匯金國(guó)際在今年上半年是平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，與去年開(kāi)盤(pán)的價(jià)格變化不大。目前，住宅的推貨量不多，是一種穩(wěn)健的策略。
[主持人]梁總，您這邊呢？
[梁琳]我這邊和李總差不多，是穩(wěn)中有升，升的幅度不是特別大。
[主持人]從去年開(kāi)始直到今年，國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策都在比較緊的限制房地產(chǎn)市場(chǎng)。朱總也提到了，可能原來(lái)是估計(jì)在今年有價(jià)格上的變化。但是，長(zhǎng)沙今年的價(jià)格還是比較堅(jiān)挺的，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？先問(wèn)一下梁總。
[梁琳]長(zhǎng)沙仍然是價(jià)格洼地，長(zhǎng)沙是一個(gè)內(nèi)地省會(huì)城市，與全國(guó)同等城市來(lái)講價(jià)格不算高，所以?xún)r(jià)格還是比較堅(jiān)挺的。
[主持人]也就是由于長(zhǎng)沙價(jià)格洼地的效應(yīng)可能會(huì)吸引全國(guó)的人群來(lái)進(jìn)駐長(zhǎng)沙？
[梁琳]對(duì)。
[主持人]所以，還能夠使得價(jià)格保持在比較平穩(wěn)的狀態(tài)？
[梁琳]對(duì)。
[主持人]好的，請(qǐng)問(wèn)李總，您覺(jué)得呢？
[李趙]這個(gè)問(wèn)題是這樣看的。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，長(zhǎng)沙1-6月份價(jià)格上漲是37%，上漲的幅度是挺大的。從價(jià)格的逐步堅(jiān)挺來(lái)看，其實(shí)不單是長(zhǎng)沙，北京、上海的一線(xiàn)城市的存量也面臨比較大的壓力，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。我認(rèn)為要從兩個(gè)方面來(lái)看，從短期來(lái)看開(kāi)發(fā)商對(duì)于利好是看多的，對(duì)房地產(chǎn)的趨勢(shì)是看漲的。
從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)加速城市化進(jìn)程之后，剛性需求并沒(méi)有得到完全的滿(mǎn)足。就長(zhǎng)沙而言，作為一個(gè)單核心省會(huì)城市，吸附人口的能力是很大的，根據(jù)總體規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)要打造千萬(wàn)人口的大都市，這些剛性需求還沒(méi)有得到完全的釋放。三是朱總提到的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，通貨膨脹，房地產(chǎn)的增值保值投資屬性在不斷放大加強(qiáng)。所以，價(jià)格穩(wěn)步上升的趨勢(shì)會(huì)比較明顯一點(diǎn)兒。
[主持人]好的，我想問(wèn)一下朱總。在這之前我看到了幾條比較有意思的新聞。央視二套的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙在過(guò)去的3個(gè)月、6個(gè)月和18個(gè)月當(dāng)中，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)省會(huì)城市中有兩次排在第二，有一次排在前五。接下來(lái)，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心也出臺(tái)了一個(gè)“長(zhǎng)沙市房產(chǎn)景氣指數(shù)”，卻又處在下降的景氣指數(shù)中，您怎么看待這樣兩個(gè)數(shù)據(jù)？長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)現(xiàn)在比較堅(jiān)挺，您是怎樣看的？今年下半年，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)將是怎樣的趨勢(shì)呢？
[朱薇安]其實(shí)，今年下半年的走勢(shì)，我們說(shuō)的是三個(gè)方向的預(yù)測(cè)。一是政策面的；二是價(jià)和量方面的；三是購(gòu)買(mǎi)者方面的。其實(shí)，前面有一個(gè)問(wèn)題地產(chǎn)人要解釋一下。我們常常在談?wù)撘粋�(gè)區(qū)域、地區(qū)的價(jià)格上漲，單純只看價(jià)格幾千，一萬(wàn)，其實(shí)這兩年價(jià)格最高的兩個(gè)樓盤(pán)可以分析一下，是提質(zhì)后的提價(jià)。
比如，拿幾個(gè)現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)吧，都是在長(zhǎng)沙市城市核心區(qū)域，品質(zhì)非常高端，這是需要解釋的。
講到今年下半年的預(yù)期，新近出臺(tái)了“國(guó)五條”，是上個(gè)禮拜的事兒，可以看到三點(diǎn)政策方面的走勢(shì)。一是調(diào)控政策長(zhǎng)期化。原本圈內(nèi)以為會(huì)在2011或2011年上半年相對(duì)逐漸取消的政策實(shí)際上不會(huì)取消，它會(huì)長(zhǎng)期化；二是調(diào)控政策的力度是著重于加強(qiáng)和鞏固，是落實(shí)到執(zhí)行上的；三是調(diào)控政策的加碼，之前說(shuō)的三限，已經(jīng)轉(zhuǎn)為了行政干預(yù)，直接約談，這個(gè)很厲害。所以，對(duì)政策面的預(yù)期，我們認(rèn)為會(huì)越來(lái)越緊。雖然，顯現(xiàn)的速度會(huì)有一個(gè)時(shí)間的圍度。
二是量?jī)r(jià)走勢(shì)，也是三個(gè)方面。第一是今年下半年的放量會(huì)達(dá)到880萬(wàn)平方米，對(duì)于長(zhǎng)沙這樣一個(gè)區(qū)域面積和區(qū)域城市的人口來(lái)講，是一個(gè)相當(dāng)可怕的數(shù)據(jù)。所以，我們認(rèn)為這么大的一個(gè)放量對(duì)價(jià)格下行的壓力是非常大的。第二是有一句話(huà)叫做“滿(mǎn)地見(jiàn)血的時(shí)候是出手的好機(jī)會(huì)”，說(shuō)實(shí)在的，包括標(biāo)志房地產(chǎn)在內(nèi)，我們現(xiàn)在也感覺(jué)今年下半年因?yàn)橘Y金面的緊張，反過(guò)來(lái)會(huì)是一個(gè)“圈地、拉地、并購(gòu)”的好機(jī)會(huì)，標(biāo)志方面也在朝著這些方面做一些準(zhǔn)備。第三是我們對(duì)行業(yè)人士的一些共勉，戰(zhàn)爭(zhēng)來(lái)了不用怕，咱們好好備戰(zhàn)，找準(zhǔn)出擊點(diǎn)，練好內(nèi)功，要做好打中期戰(zhàn)或長(zhǎng)期戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
三是購(gòu)買(mǎi)者信心�，F(xiàn)在，購(gòu)買(mǎi)者的信心指數(shù)確實(shí)在遞減，而且遞減的速度還比較明顯，這是第一點(diǎn)。第二是包括我自己在內(nèi)，擬購(gòu)房的客戶(hù)是處在焦灼期的，我拿自己打比方吧，一方面我覺(jué)得價(jià)格應(yīng)該要下來(lái)了；另一方面價(jià)格真的沒(méi)有下來(lái)；第三個(gè)方面我是繼續(xù)等還是不等？基本上，我可能會(huì)慢慢放棄，繼續(xù)等待，會(huì)尋找性?xún)r(jià)比高的，特別是溢價(jià)能力強(qiáng)的樓盤(pán)，可能會(huì)要考慮購(gòu)買(mǎi)了。因?yàn)�，通脹確實(shí)太厲害了。我們看到了一個(gè)數(shù)據(jù)，雖然現(xiàn)在說(shuō)通脹是百分之多少，但通脹的隱性比率是多少？20%，很可怕。所以，在錢(qián)不值錢(qián)的時(shí)候，物質(zhì)是更能給你安全感的一種方式了。
[主持人]好的，聽(tīng)了朱總的介紹，給我一種磨刀赫赫的感覺(jué)。
[朱薇安]我已經(jīng)做好準(zhǔn)備了。
[主持人]好的。我想問(wèn)一下李總，您覺(jué)得今年下半年長(zhǎng)沙會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)嗎？或者會(huì)不會(huì)出現(xiàn)品牌戰(zhàn)？
[李趙]我比較贊同朱總的觀點(diǎn)，性?xún)r(jià)比。從購(gòu)房者本身來(lái)看，由焦灼轉(zhuǎn)為出手，他必然會(huì)選擇聚焦在一個(gè)尺度的性?xún)r(jià)比上。但是，反之從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的端口來(lái)看，如何打造參加的高性?xún)r(jià)比、高附加值？如何進(jìn)行更加精準(zhǔn)地市場(chǎng)定位、客戶(hù)細(xì)分和產(chǎn)品升級(jí)？
有幾點(diǎn)已經(jīng)很明朗化了。政策的持續(xù)性會(huì)成為常態(tài)，調(diào)控的頻率和幅度也會(huì)逐步加大，供應(yīng)量壓力逐步增加，已經(jīng)成為了一種定勢(shì)，基本上可以看到下半年的局面了。對(duì)于下半年的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)來(lái)講，必然要看到幾點(diǎn)。怎么樣突出項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比？大趨勢(shì)如何左右？項(xiàng)目微觀上的小趨勢(shì)是要營(yíng)銷(xiāo)公司接下來(lái)要面臨的新的營(yíng)銷(xiāo)方向和突破點(diǎn)，這是我的理解。
[主持人]接下來(lái)問(wèn)一下梁總，您會(huì)擔(dān)心今年下半年的價(jià)格戰(zhàn)嗎？從今年下半年的情況來(lái)看，您的項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)會(huì)在今年下半年仍然處于不錯(cuò)的狀態(tài)？
[梁琳]我還是同意兩位老總的觀點(diǎn)，還是性?xún)r(jià)比的問(wèn)題，我不擔(dān)心公園9號(hào)項(xiàng)目。公園9號(hào)的項(xiàng)目定位是中高端定位，地段位制非常好，金融街與烈士公園完美結(jié)合。縱觀幾個(gè)大盤(pán)，北辰、保利、萬(wàn)達(dá)都有自己的獨(dú)特資源，一線(xiàn)江景，萬(wàn)達(dá)的負(fù)一層和地鐵站有連接口，各個(gè)盤(pán)有各自的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，我們也就不怕價(jià)格戰(zhàn)了，有各自的賣(mài)點(diǎn)在那里。
[主持人]比較有信心？
[梁琳]對(duì)。
[朱薇安]梁總的意思是要打品質(zhì)戰(zhàn)。
[李趙]就品牌戰(zhàn)和價(jià)值戰(zhàn)，我還想做一些補(bǔ)充。首先，打品牌戰(zhàn)必須要先有品牌。隨著品牌開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多的進(jìn)駐長(zhǎng)沙，在未來(lái)是品牌競(jìng)爭(zhēng)的必然。換句話(huà)說(shuō)，品牌發(fā)展商必然會(huì)尋求品牌的突破和品牌的表現(xiàn)。中小型開(kāi)發(fā)商更多的可能會(huì)運(yùn)用靈活的價(jià)格策略來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的突破。
[主持人]其實(shí)，大家都在用各種不同的手段來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。長(zhǎng)沙的市政規(guī)劃有一個(gè)比較大的利好，包括地鐵的建設(shè)、三條高鐵匯聚長(zhǎng)沙，加上長(zhǎng)沙千萬(wàn)人口大都市的規(guī)劃。接下來(lái)，我想問(wèn)問(wèn)朱總，這些規(guī)劃對(duì)于長(zhǎng)沙在建的樓盤(pán)和即將上市的樓盤(pán)，利好因素在哪里呢？
[朱薇安]利好的因素太多了。
[主持人]最直接的利好因素，您覺(jué)得能夠很快體現(xiàn)出來(lái)的利好因素是哪些？
[朱薇安]應(yīng)該是在預(yù)期上。因?yàn)�，它給你描繪了這么通暢的交通，這么完美的配套，給你描繪了一個(gè)完美的未來(lái)生活。住宅本身就是給你一個(gè)好的生活，利好真的太多了。
[主持人]這些因素都集中在長(zhǎng)沙，就在這兩年都集中在了長(zhǎng)沙，是不是就是因?yàn)檫@些因素不管全國(guó)怎么樣變化，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)和樓市發(fā)展速度都比較快。
[朱薇安]您說(shuō)得很對(duì)，這是有直接關(guān)聯(lián)的。
[主持人]那么，梁總，市政規(guī)劃的利好對(duì)于公園9號(hào)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)最直接體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？
[梁琳]地鐵規(guī)劃，還有過(guò)江隧道，又增加了一個(gè)直接通往河西的隧道，是采用咸家湖隧道的經(jīng)驗(yàn)，好象又開(kāi)通了一條。
[主持人]這些項(xiàng)目對(duì)您的項(xiàng)目有直接帶動(dòng)作用嗎？
[梁琳]當(dāng)然，還有金融街規(guī)劃，即省博物館8.5個(gè)億的擴(kuò)建。
[主持人]我問(wèn)問(wèn)李總，市政規(guī)劃對(duì)您的項(xiàng)目最直接的影響是哪一些因素？未來(lái)還將有哪些利好？
[李趙]就項(xiàng)目現(xiàn)階段而言，地鐵無(wú)疑就是一個(gè)最好的規(guī)劃利好，這樣一個(gè)市政建設(shè)方向，長(zhǎng)沙在大力完善交通軌道體系，也更便于市民出行和生活居家。地鐵物業(yè)價(jià)值將會(huì)不斷被體現(xiàn)和拔高，匯金國(guó)際位于地鐵站口，是最純正的地鐵物業(yè)。從廣、深的地鐵物業(yè)來(lái)看，地鐵拉通以后，溢價(jià)空間是巨大的。
從未來(lái)長(zhǎng)沙的城市格局來(lái)看，城市格局決定了它的需求量，對(duì)城市居住住宅的消化量，千萬(wàn)人口是一個(gè)很宏大的目標(biāo)。
[主持人]最后，我想做一個(gè)調(diào)查。7月底，長(zhǎng)沙市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房產(chǎn)信息中心發(fā)布的《2011上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》將公諸于世，各位老總最想看到哪些方面的信息？
[李趙]從《報(bào)告》來(lái)看，據(jù)我了解該《報(bào)告》是由住建委和房產(chǎn)信息中心發(fā)布的，我相信是一份更加詳實(shí)、更加全面地報(bào)告，它對(duì)于長(zhǎng)沙未來(lái)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、戶(hù)型配比上有一些研究分析的結(jié)論，我最想看到這些。
[主持人]朱總最想看到哪一些信息？
[朱薇安]類(lèi)似的分析報(bào)告出口不一，我們看得比較多。我倒希望住建委發(fā)布的這樣一份分析報(bào)告，除了發(fā)布自有資源以外，規(guī)劃、國(guó)土、住建委三塊的信息有機(jī)互動(dòng)，希望給我們一個(gè)最真實(shí)的數(shù)據(jù)。
[主持人]梁總呢？
[梁琳]作為做銷(xiāo)售的人，我比較看到上萬(wàn)樓盤(pán)的真實(shí)銷(xiāo)售情況，不是內(nèi)部消化的情況，我想看到真實(shí)的銷(xiāo)售情況。外地人購(gòu)房的比例在增加，是一個(gè)怎樣的比例？具體是哪些城市？希望看到具體的數(shù)據(jù)。
[主持人]好的，幾位老總希望看到具體的數(shù)據(jù)，如果網(wǎng)友們希望看到一些相關(guān)的信息，可以直接登錄0731房產(chǎn)網(wǎng)提交意見(jiàn)，也可以撥打魅力901的電話(huà)來(lái)提出意見(jiàn)。
感謝幾位老總帶來(lái)了長(zhǎng)沙樓市上半年的總結(jié)和下半年市場(chǎng)的展望，謝謝網(wǎng)友和聽(tīng)眾朋友的收聽(tīng)和收看，謝謝大家。
