[主持人思思]縱覽都市地產(chǎn)，細聽專家決策，大家晚上好。這里是深度地產(chǎn)訪談節(jié)目，我是主持人思思。兩會熱議高房價，長沙熱議限購令，限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊，長沙限購令的落地，讓人感覺在預(yù)料之中，又有些意外。尤其是細則中的，只針對主城區(qū)的90平米和90平米以下的新建商品房，那么暫時執(zhí)行的購房管理措施長沙版的限購，會不會被業(yè)界戲稱為國內(nèi)第一個單獨“限小型”試水限購令？長沙限購令為何限小不限大？限購令到底是限制了誰？如此溫柔的限購令，真的能起到控制市場的作用嗎？今天我們就請來了特約評論員謝晟先生和王義高教授
繼續(xù)來探討新政限購令的有關(guān)話題。歡迎兩位！
長沙版的限購令從出臺至今，已經(jīng)是一周了，市場的反應(yīng)究竟如何？我們先看看記者的調(diào)查
[主持人思思]其實剛才我們從記者的調(diào)查來看，這一次的政策呢是限小不限大，而且只限含90平米以下的，我就想為什么會出了這樣的一個政策，它是有一個什么樣的來頭，同時在我們的記者的一調(diào)查
和開發(fā)商的溝通的過程當中，北京的限購令已經(jīng)算是最嚴厲的，長沙的限購令可以說是一個很溫柔的版本，那么就是說它有很多投機取巧的方面，比如說把90或者80-90平米的一個戶型我改成或者是謊報成90.1平民的就已經(jīng)規(guī)避了，這個限購令我不知道兩位是怎樣看待的？
[謝晟]基于兩個方面的考慮，一個可能是我們的地方政府，對我們的整個長沙的房地產(chǎn)市場，我們還是認為在一個基本健康的狀態(tài)下面的出臺這樣一個政策的。第二個方面呢我們考慮到更多的是對于我們的首次置業(yè)的剛性需求，剛需，那么這一塊呢它主要是在90平米以內(nèi)的，如果是我們有效的去抑制這塊的投機的這種需求呢，那么實際上就保護了這種剛需，能夠有效的去降低90平米以下的房價，因為我們也很清楚去年以來實際上主城區(qū)的小戶型，應(yīng)該是漲幅最高的一個版塊，那么我想是基于這方面的考慮。
[主持人思思]那不知道王教授是怎么看的？
[王義高]首先看長沙出臺的溫柔限購令，有幾個方面的層面，最早呢就是不愿意出臺，普遍的認為呢長沙房市的價格呢并不高這也形成了以訛傳訛，普遍的人都不談?wù)撻L沙高房價，認為長沙房價普遍處于健康狀態(tài)，當然我們是不是健康要從很多的因素來考慮，這是長沙第一個方面。它就不愿意出臺限購令，那么現(xiàn)在出臺了限購令呢，比原本想象的呢更加溫柔、更加和風(fēng)細雨。在上一期的忐忑當中我們也說過不痛不癢，我們看它的三個因素里面，第一個就是限小不限大，剛剛你說的用多種手段逃避限小一個就是改變戶型，第二個就是倒手成二手房合同，第三個它就是說和購房者簽訂地下合同，因為90平方米的融資需求呢沒有大戶型那么強烈，第三個呢通過地下錢莊融資經(jīng)過私人按揭，這個限購令出來以后呢，傳言溫州有兩百億資金，進入了地下融資市場，因為我們的限購令之外呢，還受到了限貸令的約束，不是說完全從你的限購來購買房子，首先是限小不限大。第二個你限新不限舊是吧，那么根據(jù)我說的
你很容易把這個新房倒手成二手房，從右手倒到左手，簽兩個合同來補交一些稅，就這個原因倒手成二手房。第三個的話呢，我們也看到對于外地游資，炒房者大戶型的炒作會帶來一個利好，那么本地居民呢對限制在有優(yōu)待就是被優(yōu)待者這個小戶型，雖然大戶型許本地居民繼續(xù)購買，但是知道本地居民的收入非常有限，從以往長沙的購房的統(tǒng)計來看，整個本地居民的購房只有三分之一的居民，說明本地購房的居民沒有辦法支撐起目前高漲的房價，熱銷的房價所以長沙市呢說它溫柔這個限購令溫柔，就是說它還是不敢把外來的資金炒房資金
外來的需求完全限制住，抑制掉，它不敢。當然它本也不想限制，所以說它這個溫柔限購令。這是從第一個方面的層次來講，第二個即使是最嚴厲的北京限購令，也可以通過倒賣這個證明，補交稅收， 不交這個保險款、社�？�、假離婚等等這些因素來逃避這個限購，那你何況溫柔版的限購令呢？就有更多的對策 ，所以網(wǎng)上也說等于沒限，所以我認為長沙的溫柔版的限購令，與其說它是限購令，不如說它是最好的促銷令。反而刺激了房價 量價齊升吧，就是量價齊升這么一個狀態(tài)。
[主持人思思]還有個問題啊，就是它限定的是限小，就是90平米以下的，那是不是我買91也好92也好，或者我還可以買110 120，就是說無論我買大戶型，我都可以買很多套？
[王義高]它可以通過不同的組合，因為原來我只能買90平方米，現(xiàn)在我買40平方米的，然后在組合一套大戶型是吧。或者組合另外一套，我懂了，它都會通過不同的情況，根據(jù)他持有的現(xiàn)金能力，根據(jù)銀行給他的按揭能力，根據(jù)他自己的收入水平，他來衡量怎么來組合這個平方米，你說我60的組合成130的，我也可以50的組合成140的，所以它這個房地產(chǎn)的面積不是有個人購買的自由組合的，因為你限制的就是90平方米的一套，那么我先買了一套40平方米的或者說30平方米的，我就不需要90平方米那么多錢。如果按照現(xiàn)在講買一個90平方米的房子，要70多萬到100萬是吧，那么我現(xiàn)在不動用這70萬塊錢，我是動用50萬塊錢在組合一套100多平方米的，所以呢整個房市呢，反而這個限購令會刺激這個住房的欲望，我覺得這好像有點我買了大的，就像我去商場我買了大的東西然后送給你優(yōu)惠券，然后我再去買那個送的小的戶型，反而形成一種
刺激需求，所以長沙這個限購令出臺以后呢，開發(fā)商偷著樂，就是有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，向老總報告這個限購令以后，老總說趕快去酒吧，我請客。
[謝晟]我請客 ，對對我也聽到這樣的一個版本，所以它們皆大歡喜了。限購令本身來講，我們站在消費者層面的角度，它還是會對我們消費者，未來的購房預(yù)期會有一個深的層面的影響，為什么這么講呢？就像我們之前講的銀行按揭政策，如果說我們像以前我可能買一套小戶型公寓三四十平方米，然后再換一套八九十平方的兩房，然后到我條件在好的時候，再換一套130 140的這種大戶型，那么從現(xiàn)在來講的話，包括銀行按揭政策，包括我們的這種限購政策，實際上對我們的年輕人的買房，它都會有一種什么樣的心理，你要謹慎的去購買你的第一套房或者第二套房子，不要輕易的把你的第一套第二套的指標用掉了，我覺得這樣的話從消費者的消費心理來講，也會產(chǎn)生對未來預(yù)期的一種謹慎態(tài)度，不是說像以前隨便買，買了我到時候在轉(zhuǎn)讓就可以了，或者我再換房就可以，那么以后就意味著你用了這一套兩套指標，那你可能你以后就不能買了，那從這個角度來講呢，我們有很多的這種客戶，特別是年輕人他就會考慮，我現(xiàn)在買一個小戶型的公寓，如果是我以后要換的話，我的銀行政策是第二套房了，對不對。我的買房的限購政策的話，我以后不能買了。那么在這樣一個前提下呢，可能會把他們的首次置業(yè)的這個面積的這樣的一個預(yù)期付款，往大的走 就是120 130 140走。
[主持人思思]就是有一種感覺就是，一次就把家安好的那種感覺，不會有一個比如說，我買個30 40個小平米在工作當中，然后賺了更多的錢之后，然后再買個大戶型，你的意思是這樣子是吧。那我覺得其實還有一點就是，現(xiàn)在這個限購令當中，它是說在北京的話，就是納稅的一個證明，但是在長沙的話，就是只要一個居住證，但是這個居住證的話我想大家，也可以倒賣，而且很簡單的辦法，或者比那個納稅還要簡單。
[王義高]對，所有的限購令長沙也不例外，都是以戶籍為導(dǎo)向的，就是戶籍成了一個有價證券了，但是長沙市的情況，就是有一半以上的人沒有當?shù)貞艏陂L沙市工作，所以長沙市也照顧了外來一部分的，工作的就是說我是優(yōu)待被優(yōu)待或者是說允許現(xiàn)在本地居民購買一套小戶型，長 株 潭地區(qū)夠買一套小戶型，那么外地居民呢 ，我就是說你可以買大房子。那么我們長沙城區(qū)的結(jié)構(gòu)呢，也非常有趣它不是以環(huán)線來比較房地產(chǎn)的價格的，你像星沙這個地方，你可以說它也是主城區(qū)，但是它又是長沙縣，那么長 望 瀏 寧，它不在這個限購范圍之內(nèi)，那么長沙縣也不在限購范圍之內(nèi)，但是星沙離火車站只有14公里，那么北京天安門到北大有35公里整，你說北大是北京郊區(qū)或者是外縣，那根本就不是這樣一個地理位置。所以長沙這個限購令的話呢，限購在主城區(qū)的話呢，實際上給長沙郊外和瀏 望 長 寧的這些樓盤呢帶來一個利好。它們的銷售旺盛了，所以這個長沙限購令辦法以后呢，那些樓盤立刻把價格調(diào)高了一百至三百，就是說我們等待不受限購令以外的人來購買我們的樓盤，它們也有這個信心，在這個價位上把這個樓盤推銷出去。
[謝晟]那么這一塊實際上王教授講到，其實恰恰是我們站在消費者層面上，最矛盾的一個地方為什么這樣講呢，我們說二環(huán)以內(nèi)的90平米以下的房子，實際上基本上它的總價是非常高的，單價也非常高。那么實際上我們首次置業(yè)的剛需，這一塊的需求其實他買不起，二環(huán)以內(nèi)的90平米的房子，其實他們真正需求的是什么？是星沙、是含浦、是雷鋒大道沿線的，在那種地方比如說，90個平方4000塊錢左右，30萬左右的房子，這個才是年輕人才能買得到，所以王教授剛剛講到，如果我們這樣一個政策，沒有把長沙周邊的這樣一些衛(wèi)星城市，包括進來以后，那么反過頭來講，恰恰是年輕人最需要的剛需房，那么這一塊沒有限制，導(dǎo)致它這個價格有一定的漲幅，所以我覺得這個是我們的決策者，恰恰沒想到的一個失誤。那么這一次限購令的出臺，到底是抑制了剛需呢？還是抑制了投機客呢？我覺得從我們主城區(qū)的特別是二環(huán)內(nèi)的這樣的90平米以內(nèi)的住房需求，其實是大部分主要是投資客，還是抑制了投資，那么受打擊最嚴重的，就是城區(qū)內(nèi)的小戶型公寓，因為這個這一塊主要是投資客投機客在做，那么我們剛才講就是什么，它對真正的剛需這一塊它就會謹慎的考慮，我是不是應(yīng)該一步到位
比如說我不買90平米以內(nèi)的，我可以買110 120的，就是這種舒適型的這樣的一個三房，也就說實際上我們這種市場，本身來講應(yīng)該是完全開放的，充分競爭的一種自由市場，但是因為我們的這樣一個政策限制。它實際上人為的把我們這樣的一個合理的這種需求這個節(jié)奏打亂了，就是我們假講什么呢，比如說像美國，它的這種住房的需求，我們講它是一個紡錘形的，為什么這樣講呢？年輕人從學(xué)校畢業(yè)的時候應(yīng)該是需求一套小戶型公寓，20 30個平方30 40個平方，那么在他初次結(jié)婚的時候，剛剛結(jié)婚的時候，那么它只有能力買一套60 70平方，80 90個平方的兩房，好到了十年以后，他進入中年的家庭的時候，他可能可以到郊區(qū)去買一套，買一套這種townhouse，買一套一百的兩百的平方的。如果是等到他中年以后
小孩子讀書出去以后，他又變成一個空巢家庭了，對不對那么這個時候，他又要把房子由郊外換到城里面，換套小一點的公寓，就是現(xiàn)在的老年公寓。也就是實際上我們的這種需求
真正的應(yīng)該是中間大兩頭小，那么我們剛才講到因為我們這種政策性的，非市場化的調(diào)整
就導(dǎo)致什么呢？我們可能最下面的這一部分，也會變大了就是都沒有小的需求了，有這樣的一種趨勢，但是我有聽到你剛才說就是剛需者可能會買，90平米以上的房子啦。那好我們的開發(fā)商就認為，現(xiàn)在剛需者買90平方以上的房子，90平米以下的確實抑制了投資客，房子的價錢是不漲了，但是現(xiàn)在漲了90平米以上的房子，我們的剛需他要買110 120的，不還是買不起了嗎？我們剛才講的它整個市場還是一個又傳導(dǎo)效應(yīng)，如果說主城區(qū)的90平米以下的
這種投資性的小戶型的公寓，它的這個價格比如現(xiàn)在我們看到大概是在一萬塊錢左右，如果它的這個價格能夠受到平抑的話，那么它對這種郊外的這種大戶型的房子，它的價格實際上也會有種抑制作用。因為消費心理是一個對比的，如果說主城區(qū)賣到一萬五，那么我的二環(huán)線左右的，我可以賣到一萬對不對？如果是主城區(qū)價格平抑在一萬塊錢左右，那么我的二環(huán)線左右的，大概就是六千到七千，那么對整個長沙市的房價還是會有個平抑作用的。
[王義高]謝總說的也很有道理，但是我們這個剛性需求，現(xiàn)在是被大大的提振了，就是刺激了原本這個限購令呢是為了提供剛性需求給一些本地居民，提振剛性需求，購房的剛性需求的愿望。但是呢接到限購令以后呢，那么這些小戶型樓盤的開發(fā)商呢，迅速把它們的價格提高了，這就形成一個很滑稽的，那么政府希望滿足90平方米以下的，本地居民的剛性需求，但是市場的反應(yīng)是什么呢，我趕快提價一萬九到一萬七，對 我趕快提價，我可以利用這個限購令賺上一筆，因為有這個指標有這個計劃，那么就是說本地居民有一個利好。但是我要強調(diào)的是什么？所謂的剛性需求、投資或炒作，有很多背后的因素，根據(jù)你的收入能力，你購買你父母對你的支撐能力，因為中國的剛性需求，不像西方18歲以后大學(xué)畢業(yè)以后，他完全獨立家庭基本上不管了，我們的這個望子成龍望女成鳳，或者關(guān)愛子女的心情，愿望強烈些，父母強烈一些。從現(xiàn)在來看以及購房的情況來看，我們這個首次購房的年齡在25歲-29歲這么一部分年齡呢占了40%說明我們的年輕人的所需要的剛性需求非常旺盛，非常旺盛所以限購令你看看，我滿足它這個剛性需求的時候，恰恰在剛性需求的這一塊的價格形成了上，那么你限購令和這個市場匹配的情況，是完全不同的，反應(yīng)是完全不同的。所以說你這個行政干預(yù)手段來講的話，有時候往往出現(xiàn)和市場愿望，愿望反彈 愿望不一致！
[主持人思思]那么接下來呢，我們來看一下微博的留言，那么劍客張飛說呢，看起來是限購卻只是給人們以緊急感，實質(zhì)呢是漏洞百出，讓人有空子鉆，像新房只要轉(zhuǎn)個手，馬上就變成二手房照樣買，這不是限了等于沒限嘛。同時還有一位叫做彤彤的說，看了這么久的限購令，只有看見長沙明確的表示你來長沙買小于90平米的，就只能一套超過90的就隨便買，一套十套一百套隨便買，至于居住證呢，網(wǎng)上早就有人告訴你怎么做了，他這個網(wǎng)友呢，談了一個現(xiàn)象，但是我們看到實際樓盤的，開發(fā)組合非常有趣。
[王義高]就是早些年啊，我們開發(fā)的房子都是大戶型，那么什么開發(fā)大戶型呢？就是越是大戶型，開發(fā)商資金回籠的速度越快，在早期購房的時候呢，消費者也不管是大戶型小戶型，見房就買，然后見房就買，突然發(fā)現(xiàn)呢，上海有蝸居、北京有蝸居，這樣的一個群體白領(lǐng)的一個存在，他們沒有辦法一次購買到大戶型，沒那么多現(xiàn)金，沒有那么多按揭的能力，還按揭的能力，所以呢形成了小戶型，那么加上中央呢前幾年的宏觀調(diào)控就是有一個90平米的小戶型的概念出臺，90 70的政策當時，所以市場上立刻就呈現(xiàn)了小戶型的這種市場的熱銷，然后開始追捧這個小戶型，所以你追捧小戶型的時候，那么這幾年的小戶型的價格呢，比這個大戶型價格增長的速度快得多，但是對于開發(fā)商來講，它開發(fā)小戶型的成本會增加，成本會增加所以實際上開發(fā)商，是不愿意開發(fā)小戶型的，但是既然市場有熱捧小戶型，那么我就跟隨這個市場，提供一些小戶型，這個實際上來講呢 ，你提供小戶型的時候呢，那么大戶型處于一個觀望狀態(tài)。那么這次限購令以后呢，我就不限大只限小，對 那么開發(fā)商當然哎呀我終于有一次迎來了大戶型的春天。
[謝晟]實際上對于我們整個的一個宏觀市場上來講，它更重要的是一個指導(dǎo)作用，是一個心理的預(yù)期，比如說我們剛才講的，新房變成二手房，這個其實是有很高的門檻的，比如說你由一套新房，首先不光是網(wǎng)簽辦下來產(chǎn)權(quán)證，再交易它有一個很高的稅，會有這個價值損失。對 那么這個損失很顯然，就是有時間第二個的話，有比較明顯的價值損失，這條路實際上我們看來是走不通的，就是你投機的由新房變成二手房，實際上是走不通的投機取巧還是不行，也可以走通，這個能不能走通，關(guān)鍵是你房地產(chǎn)的價格成本很高的。如果你價格上漲的速度，能沖抵他繳納稅收的成本的話，就是一山還比一山高，就是他一定還會玩左手倒右手的把戲。
[主持人思思]那除了以上的觀點呢，全國的政協(xié)委員厲寧則認為呢，土地財政已經(jīng)走到了盡頭，限購不如限售，兩位這種辦法到底可行嗎？
[王義高]厲教授講這個限售和限購，限購不如限售，這個限購關(guān)系呢，我們也沒有聽他詳細的解釋。就是限售是從供給層面吧，來限制房地產(chǎn)的熱情吧。那么你限購的話，就是從需求層面對 那么問題就是在哪里呢？我們要評判房地產(chǎn)有多少供給，才能平抑房價的話，這基本上是個無底洞，我初略算計了一下，假定以長沙市這個人口50%是外地戶并且加上20%的流動性，全中國需要一百萬億套住房，才能形成全中國的需求。這個時候我估計需要40%的國土來開發(fā)房地產(chǎn)，這幾乎是不可能的，這是一個天文數(shù)字所以說你限售是吧，你限售我不知道。厲教授真的限售的意思是什么？我覺得限售的意思是不是，限購我覺得是限制了我們這些購房者
限售是不是限制我們的開發(fā)商，這個我們就是從韓國和日本的情況看，它這個國土比較狹窄的情況來講，基本上呢你像韓國它是很明確的，你只能一套兩套三套這樣的住房，不允許你擁有多套住房，特別是在首爾地區(qū)你也是不能擁有多套住房，同時呢面積上呢規(guī)定了限制那么中國是一個人口眾多的國家，而中國盡管這幾年發(fā)展的速度很快，但是要在短期內(nèi)，都滿足消費者的住房夢想，還是有相當?shù)木嚯x。當然未來中國會有良好的，大房子的夢想會改善這樣的條件，但是什么東西都有個過程，短期內(nèi)你要想通過需求，這個需求來滿足大房子的夢想，那還是必須采取一些有效的措施，一起來遏制需求。
[謝晟]其實關(guān)于這個限售剛才，我的理解可能跟我們的教授不一樣，其實它可能不是指我們的這個一手房的供應(yīng)就是開發(fā)商的這一塊的市場供應(yīng)，它可能指的是什么是你消費者從你買房子到你轉(zhuǎn)手，二手房的這一塊的銷售，它有兩個限制措施，第一這個地方我征收你高額的稅包括營業(yè)稅包括差額的所得稅，那么這樣的話就導(dǎo)致你投資者投機者你買房，我由50萬漲到100萬，那么這50萬由我們的政府來收50%的稅，那么就導(dǎo)致你的這個投資的效益降低對不對 如果說有制性的，限制你來賣來轉(zhuǎn)手這個二手房，就是剛剛我們王教授講到那么你投資這個房產(chǎn)它的流動性要減少了，會抑制很多投資資金的進入，如果從這個角度來講。第三個我覺得如果這個政策要實施我們還有非常有效的一個手段是，假如說我們是三月初那么如果說我們出臺這個政策給一個時間限制，假如說從五月一號開始要限售了要提高這個征稅標準，那我想這個市場馬上就會應(yīng)生馬上這個房價就會下來，為什么我們會有大量的這個二手房會涌向這個市場進行交易，房價可能就會價格長沙縣是6000，那可能馬上就會掉到4000，如果這個政策能夠?qū)嵤┑脑挘茱@然對市場的這個房價的打擊，應(yīng)該說是最直接的一個打擊。
[主持人思思]對剛才王教授和我們的謝總，所說到的限購還是限售呢，我們覺得現(xiàn)在還是比較模糊。而且通過長沙的這一次的限購令呢，其實我們還是要觀望，因為期待它到底還有一個什么樣的變化？那么它也是在非常時期的，非常效應(yīng)我覺得還是已經(jīng)顯現(xiàn)了，那么后續(xù)將會有一個怎樣的市場變化，我們將會持續(xù)的關(guān)注。好了感謝收看本期的節(jié)目，我們下一期再會！
