[主持人陸海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您現(xiàn)在正在收聽收看到的是由0731房產(chǎn)網(wǎng)以及湖南電臺經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合為您打造的樓市會客室，我是主持人海峰。
從去年以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房產(chǎn)調(diào)控從來沒有停歇過腳步，從國十條、國五條，再到國八條接二連三地不斷出臺。從房產(chǎn)稅在上海至重慶的全面試點(diǎn)，銀行一次又一次地上條存款準(zhǔn)備金率和加息，再到住房限購令政策的全面出臺和普及，全國各大城市的房地產(chǎn)市場，我們說無一例外都感受到了陣陣寒意。
隨著房產(chǎn)政策緊鑼密鼓的上演，不少一線城市的房地產(chǎn)市場更是步入到了降溫的通道，而作為二線城市的長沙，坊間“限購令”的傳言也是越演越烈。有消息稱，長沙市住建委相關(guān)部門也正在制定限購細(xì)則，具體出臺時間和內(nèi)容也讓人充滿了猜想。長沙限購令真的來了嗎？2011年樓市真的要步入到深度調(diào)控年嗎？全面打壓下房價是否會松動？購房者是繼續(xù)觀望還是快速入手呢？面對這些懸念，我們該如何預(yù)測和探究？
今天，樓市會客室非常有幸地請到了兩位嘉賓一起來探討我們的話題，分別是長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會副秘書長歐陽學(xué)海，歐陽老師，您好！還有來自于新華都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總裁張帆，張先生，您好。也非常感謝二位能到今天的直播室當(dāng)中來，與我們一起來探討今天的話題。
在采訪之前，我們先來看一看目前長沙樓市的大背景。春節(jié)之前，我們說號稱調(diào)控“核武器”的“新國八條”出臺，可以說給房地產(chǎn)市場帶來猛烈一擊，各位怎么看新國八條？和去年的"新國十條""國五條"相比，這一次是反應(yīng)更給力？先請歐陽老師談一談。
[歐陽學(xué)海]行，實(shí)際上去年4月份出臺的國十條已經(jīng)起作用了。據(jù)我們觀察，去年6、7、8、9四個月的成交量下降了，下降了幅度還挺大。然后，國五條出來以后，對沿海的大城市影響比較大。因?yàn)�，他們相�?yīng)地出臺了一些“限購”等政策。但是，反過頭來對長沙起到了一個相反的作用。因?yàn)�，沿海資金的擠出效應(yīng)出來了，到了類似于長沙這樣的二線城市。那么，去年四季度，類似于長沙這樣的城市成交量增長特別快，房價也上升得比較多。國務(wù)院看到了全國不同城市的各個情況，就出臺了國八條。但是，我認(rèn)為不管是十條也好，五條也好，八條也好，還是一個治標(biāo)不治本的一些政策，還不是真正的治本的制度。
[主持人陸海峰]何謂治標(biāo)不治本呢？
[歐陽學(xué)海]怎么說呢？房地產(chǎn)市場肯定是有問題的，不管這個問題的大小。那么，我覺得類似于國八條這種政策，相當(dāng)于“退燒”政，只是給你降一點(diǎn)兒溫。但是，真正要治病的話，如果是肺炎或是哪里感染了，還是要用其他的治本的藥。目前，大家都知道只是暫時的措施。很多城市現(xiàn)在公布出來也就是到今年年底。
[主持人陸海峰]有效期大概一年左右的時間？
[歐陽學(xué)海]對
[主持人陸海峰]是快速退燒型的。
[歐陽學(xué)海]對，先把“燒”退下來。實(shí)際上，國八條里面也有一些類似于治本的藥在里面，比如加快公租房、廉租房等保障性住房的建設(shè)力度，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，提供更多的保障性住房，這方面實(shí)際上可以說是治本的。但是，沒有那么快。房地產(chǎn)是這樣的，建設(shè)周期很長，它的供應(yīng)量增長也好，減少也好，它不像其他的商品類產(chǎn)品，需要一個過程。所以，首先來一點(diǎn)猛藥，退一下燒。
[主持人陸海峰]接下來想問一下張帆，張總，新華都萬家城也是一個非常大的盤，在長沙來說它所占據(jù)的面積和體量也是非常大。那么，我們也有一段銷售記錄，據(jù)我了解去年銷售得不錯。然后，去年出臺了新的國八條。您覺得它和去年國十條、國五條相比，更給力的地方，或者是您更關(guān)注的地方在哪里？
[張帆]是這樣來看吧，我們從調(diào)控的歷史來講，第一輪調(diào)控應(yīng)該是從2005年就開始了，長達(dá)5、6年的調(diào)控，實(shí)際上是政策和貨幣問題在壁壘。房價的上漲也好，去年像長沙這樣量價齊升也好，這不是一個行業(yè)的問題，也不是一個政策的問題，這是一個低于經(jīng)濟(jì)的問題，是一個貨幣與政策的問題。我們可以看到人民幣在國外增值，去年8月份我去香港，1：88，春節(jié)的時候是1：85，我們在國外感覺人民幣是當(dāng)金花的，因?yàn)樗谠鲋�。但是，在國�?nèi)人民幣在貶值，貶值帶來的是什么壓力呢？老百姓的存款放在銀行是貶值的，而且沒有良性的投資渠道，除了地產(chǎn)以外。
[歐陽學(xué)海]投資渠道太窄。
[張帆]對，投資渠道太窄。從最近兩年的住房來看，或者說剛性需求啊，或者是地市移民長沙，省會經(jīng)濟(jì)，這種是一部分。還有一部分是人民的資金避險需求在投入房產(chǎn)。實(shí)際上，政府在出臺政策的時候，更多的是關(guān)注有如吃藥一樣，為什么中國人現(xiàn)在用藥是超標(biāo)的一樣，就感覺藥有效。昨天，我看新聞還在講中國人吊瓶的數(shù)量是全球平均值的3倍，就是想要藥有很好的效果。實(shí)際上，這些效果呢，剛才歐陽老師也說了，它是退燒藥，是治標(biāo)不治本的。樓市問題回到核心就是貨幣的問題。
[主持人陸海峰]說到貨幣問題，最近很多買房的朋友感覺到壓力比較大。從2月份開始長沙各大國有銀行是開始全面取消房貸利率優(yōu)惠，也就是“銀行版限購令”開始執(zhí)行，這是不是也就意味著長沙的限購令不遠(yuǎn)了呢？據(jù)我們了解，最近住建委在不斷討論“限購令”的問題。接下來，我想請問二位，先問一下張總，對于您所開發(fā)的項(xiàng)目在交易量、價格上、你覺得會如果真有“限購令”，它會帶來一定的影響嗎？
[張帆]應(yīng)該說有一定的影響，但影響不大。因?yàn)�，我們開始做這個項(xiàng)目的時候是理性的，一是做滿足剛性需求的中小戶型。我們現(xiàn)在已成交的客戶里面，70%是首次置業(yè)。所以，它會有影響，它因?yàn)榈氖?0%改善型置業(yè)者的需求。應(yīng)該說，對樓市的根本性影響不大。
“限購令”的話，我們可以看到就是近期會出臺了，應(yīng)該是在兩會后各省會的“限購令”都要出臺。
[主持人陸海峰]如果出了“限購令”，你們在經(jīng)營方式或成交模式上會不會有什么政策去應(yīng)對“限購令”的出臺呢？
[張帆]回到做項(xiàng)目的根本來講，我們賣的是一個好的產(chǎn)品，也是大家能夠承受的需求產(chǎn)品，“限購令”的出臺，我們在營銷策略上不會有什么改變。而且，說到“限購令”，對于長沙這樣一個土地財政比較強(qiáng)的城市來講，它出臺的力度可能會比較溫和，周期也會很短。說得嚴(yán)重一點(diǎn)兒，如果長沙沒有土地財政，長沙的城市建設(shè)是無法運(yùn)轉(zhuǎn)的。
[主持人陸海峰]接下來，我想問一下歐陽學(xué)海老師，不知道您對目前的“限購令”，有沒有聽到一些風(fēng)聲？然后，我們也來猜測一下，您幫我們猜測一下，“限購令”會以什么樣的形式來出臺呢？
[歐陽學(xué)海]其實(shí)，也不能完成把它稱作“限購令”。因?yàn)�，媒體關(guān)注得比較多的是國八條里面的第六條，即“限購”。實(shí)際上，國八條里面有很多內(nèi)容，比如第一條是加強(qiáng)地方政府的責(zé)任；第二條是加強(qiáng)保障性住房的相關(guān)內(nèi)容。其實(shí)，嚴(yán)格地來說，這應(yīng)該是貫徹國八條在長沙的實(shí)施細(xì)則，只是說媒體把它簡稱為關(guān)注到“限購”這一塊兒，大家都很敏感，購房者也關(guān)心，開發(fā)商也關(guān)心，簡單地將它作為“限購令”來說。
實(shí)際上，如果是要落實(shí)國八條細(xì)則的話，在很多方面都會提到。但是，總體來說，這一點(diǎn)我和張總的看法是一樣的，長沙這個城市非常特殊，與其他的城市相比有一個不同的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)起步比別的城市晚了好幾年。所以，我們整個長沙市的供應(yīng)量是很充足的。我們做過這方面的統(tǒng)計，與其他的省會城市比，如武漢、合肥、太原、鄭州、南昌，我們往往很多人喜歡簡單地用房價去比，長沙比那些城市的房價低，為什么低？很多人不知道。實(shí)際上，長沙每年的開工面積、施工面積的量太大了。國八條里面的“限購”實(shí)際上是針對很多城市的供不應(yīng)求，每年住宅的施工及每年在建的樓盤絕對沒有長沙多，可能這些城市還比長沙大。我記得2009年，我們統(tǒng)計長沙的施工面積比武漢要少1000萬平方米。那么，就說國務(wù)院“限購”的規(guī)定，實(shí)際上應(yīng)該主要是針對那些房地產(chǎn)市場，特別是住房這方面供不應(yīng)求的城市，可能會出現(xiàn)這樣的情況，比如北京就很嚴(yán)厲。他們，我覺得根據(jù)長沙的實(shí)際情況，供應(yīng)量這么大，并不是一個特別的供不應(yīng)求的城市，房子不斷地賣掉了，又不斷地有新的樓盤推出來。比如300萬平方米以上的樓盤在長沙還不少，你們的項(xiàng)目是300萬平方米吧？
[張帆]是的。
[歐陽學(xué)海]還不少。我覺得長沙要出的話，我估計也是一個比較溫和的政策。
[主持人陸海峰]有傳言說，可能是允許再新購一套，這個我們能不能去猜測？
[歐陽學(xué)海]應(yīng)該說不會突破國八條第六項(xiàng)的底線，它的原則簡單地說就是本地限三，外地限二，是這個意思。然后，我看了一下各個城市，比方說在當(dāng)?shù)赜幸欢晗薜募{稅證明或社保繳納證明，這個“一定年限”，比如北京，絕大部分城市是保了一年的底線，還有部分城市保了兩年。然后，還有當(dāng)?shù)氐恼撸顚捤傻厥琴F陽，一環(huán)線內(nèi)限購；廣州就是主城區(qū)和縣限購；成都好象只是主城區(qū)限購，縣里面不管。所以，我估計長沙市對限購的樓盤地域來說，我估計不會擴(kuò)得很大。
[主持人陸海峰]剛才，您也提到了長沙和周邊城市的一個對比。大家也非常關(guān)注，以前我們總在說長沙是一個價格洼地。但是，現(xiàn)在也有網(wǎng)友認(rèn)為長沙經(jīng)過去年價格上漲比較快之后，現(xiàn)在是不是還存在洼地效應(yīng)呢？長沙和其他周邊的城市相比，比如武漢、貴陽、南昌，這種……
[歐陽學(xué)海]還是第一。
[主持人陸海峰]還是第一？
[歐陽學(xué)海]但是，第一，并不能說明以后會和人家一樣高。大家有一個錯誤的概念，總覺得低就會和別人一樣，不一定。因?yàn)�，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)。對不對？比如說，電視機(jī)、冰箱，這些東西在這個城市低了，別的城市的人可以到你這個城市來買，運(yùn)回去。但是，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不可能有很多其他城市的人跑來長沙買房子，他的工作和生活都在其他城市，這是不太現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)�，長沙的供應(yīng)量一直很大，不一定價格就一定會漲上去。因?yàn)椋ツ暧幸粋�特殊情況，我前面已經(jīng)講過了，就是一線城市、沿海城市的擠出效應(yīng)過來了；據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在在長沙購房的人群中約有60%以上是非長沙戶口。但是，這里面主要還是以湖南省戶口為主。張總應(yīng)該知道。
[張帆]各地州市
[歐陽學(xué)海]對，就是各地州市，比如有些人退休后，小孩在長沙上學(xué)、工作。其實(shí)，外省真正過來炒一把就走的并不多，極少。
[主持人陸海峰]其實(shí)，這也涉及到一個城市不斷發(fā)展擴(kuò)容的問題了。自去年各城市調(diào)控以來，一線城市投資者紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，剛才您也提到了，長沙外來購房人群占到了很大的一部分，這一部分中又有省外的。那么，他有什么樣的不同類型？還是有地州市的？如果長沙真的“限購”的話，會是一個怎樣的形勢？會不會削弱外來購買力，從而影響房地產(chǎn)市場的整體交易呢？
[歐陽學(xué)海]這肯定是有影響的，說沒有一點(diǎn)影響這也是不客觀的。但是，我覺得這個影響不會很大。據(jù)我了解，在長沙購房人群中有長沙戶口的這部分人的話，雖然有所為的擠出效應(yīng)。但是，其實(shí)有些人并不是投資炒房。比如，有長沙市本地人到北京、上海去工作，他在那邊可能不能買房了，房價高了，或者是其他原因。那么，他回到本省購房�；乇臼≠彿康脑�，他肯定是首選省會城市長沙，肯定是這樣的。我覺得如果“限購”的話，對這部分人可能會有一些影響。但是，我覺得這個東西呢，因?yàn)樗吘故且粋�暫時性的政策，不到一年嘛，就算到今年年底的話，也就8個月時間嘛。
[主持人陸海峰]接下來，我也想問問張總，張總，從您的項(xiàng)目來看，在去年的銷售率當(dāng)中，您覺得是什么樣的人群占據(jù)了比較大的一個比例？就您看來，如果是新的細(xì)則出臺之后，可能會對這些人群產(chǎn)生什么樣的影響？
[張帆]從兩個方面看吧，因?yàn)槊總�項(xiàng)目的定位和建筑的形式不一樣，風(fēng)格也不一樣。從我們的項(xiàng)目來講，一開始定位就比較理性，是一個滿足剛需的產(chǎn)品，但我們會把品質(zhì)做得好一點(diǎn)兒。所以，我的客戶70%是首次置業(yè)，40%是從地市到長沙來，實(shí)際上他們是新移民。因?yàn)�，長沙作為湖南省的省會是一故獨(dú)道的，湖南省房地產(chǎn)市場的T級消費(fèi)是比較明顯的，縣一級的人有點(diǎn)錢了到地市買房子，地市的人賺了錢就到省會買房子，這個趨勢很明顯。所以，如果出臺“限購令”的話，對地市人在長沙已經(jīng)有房的人，可能早期在城東、馬王堆批發(fā)市場買了房子的，現(xiàn)在想置換出來買更好一點(diǎn)的房子的人，對他們可能會有一些限制。實(shí)際上，拿國八條來講，對改善型需求也產(chǎn)生了一定的抑制作用，會影響到新長沙人的改善置業(yè)。
[主持人陸海峰]那會不會對長沙這個城市的發(fā)展擴(kuò)容產(chǎn)生一定的影響呢？比如說，會不會影響到長沙的城市化？因?yàn)椋赡芫蜁幸徊糠秩巳簺]有辦法成為新長沙移民，對這部分的影響會不會很大？
[張帆]初期會有一點(diǎn)兒。因?yàn)�，長沙這個城市，回過頭來講，媒體好象報道的是把土地財政說成了高房價的萬惡之源。其實(shí)，長沙真正的城市建設(shè)是從2001年修五一路，2002年修黃興路開始的。長沙一直在改善城市道路，增加配套，進(jìn)行土地掛牌。實(shí)際上，我覺得長沙的土地財政是走得非常好的。第一，它利用土地財政匯集了大量的民間資金，長沙的城市建設(shè)每年都是上百億的投入，這十年來長沙的城市面貌是煥然一新的。作為一個內(nèi)地省份，走出去，包括貴陽，還包括沿海福州，他們的城市建設(shè)都沒有長沙城市建得這么漂亮，長沙城市為什么建設(shè)得這么漂亮？是政府在這一塊兒舍得投入。那么，城市基礎(chǔ)建設(shè)做好以后，政府有一點(diǎn)是對的，土地的供應(yīng)量是充足的，帶來的產(chǎn)品量是充足的，房價也就不高。所以，長沙在置業(yè)這一塊兒是一個比較幸福的城市，用好了土地財政，城市可以建設(shè)好，老百姓也可以慢慢住上好房子，而且承受的壓力也不大。為什么長沙的房地產(chǎn)市場健康？它的核心就在這里。
[主持人陸海峰]感謝張總。在我手頭還有一份這樣的數(shù)據(jù)，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個城市跌幅超過20％，包括長沙、大連等城市跌幅超過50％。而最新的長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，1月份，全長沙市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售233.81萬平方米，同比增長7.05%，環(huán)比減少4.74%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售146.64萬平方米，同比減少7.96%。那我們說，這一系列的數(shù)據(jù)都是在下降，這些數(shù)據(jù)表明了什么？當(dāng)然，1月份也是一個比較特殊的月份。先請歐陽老師來發(fā)表您的看法吧。
[歐陽學(xué)海]房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售情況，實(shí)際上有一定的季節(jié)性，打個比方可能和農(nóng)業(yè)差不多，不能說它像工業(yè)產(chǎn)品，普通的商品可以到超市里面買到，柴米油鹽是每天都要吃的，它們的供應(yīng)量是一個常態(tài)。但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品不一樣，它有旺季、淡季，我們說金九銀十，9月份、10月份上市的量多，成交量多，這是有原因的。因?yàn)�，現(xiàn)在絕大部分的樓盤都是農(nóng)民工在施工，春節(jié)前后他們是要回家的，一般要過了正月十五才過來上班。然后，很多項(xiàng)目是在過年以后才開工，正好到了9月份、10月份上市。我們的成交絕大部分是在三季度、四季度，春節(jié)前后本身就是購房置業(yè)的淡季。所以，這樣一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)就把淡季的數(shù)據(jù)和旺季的數(shù)據(jù)去相比，本身就是不科學(xué)的。另外，有一個特殊的情況，2010年12月份，大家對長沙是否會出臺新購政策，包括對契稅上調(diào)的一些恐慌，在元旦之前的簽約量是相當(dāng)大的，實(shí)際上是提前了，他們本來要在1、2月份才來簽約的。比如，在張總那邊買了房子，交了定金，本來有一個月或一個半月的時間段過去簽約。但是，因?yàn)閾?dān)心政策的變化，或者是契稅上調(diào)了增加購房成本，他們就趕在元旦前簽約了。我記得在元旦前每天簽約的有1000多套，現(xiàn)在每天簽約的只有3、400套，我覺得有些東西是不可比的，是這個原因。
[主持人陸海峰]那我也想問問張總，去年據(jù)您觀察，長沙市民在購房心態(tài)方面發(fā)生了哪些變化？特別是我們看到有一段時間，也是剛才歐陽老師提到的，有一段時間整個長沙人的心態(tài)都比較急，出現(xiàn)了一段時間井噴的成交量變化，您覺得這是怎樣一種狀態(tài)？
[張帆]第一，我們看到有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者在投資買房的時候，不一定是很理性的，特別是去年，應(yīng)該是進(jìn)入10月份以后，11月份以后，第二輪的調(diào)控沒有壓制住，大家對中央調(diào)控政策的作用已經(jīng)失去了信心，全國的房價出現(xiàn)了報復(fù)性的增長，價量齊升，這段時間有相當(dāng)一部分購房者是恐慌的。但是，恐慌的這部分人不是剛需人群。因?yàn)�，契稅上漲，貨幣資金保值這部分人涌入樓市比較多。
[主持人陸海峰]實(shí)際上，他們是出于資金避險的需要在大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
[張帆]對。
[主持人陸海峰]那這就帶來了一個新的問題，有專家分析說，這一輪限購之后，一定程度上將會減緩商品房市場供應(yīng)，未來潛在供需矛盾將會突出，有可能迎來新一輪房價暴漲，市場會不會迎來爆發(fā)性的增長，這也是很多人擔(dān)心，所議論和擔(dān)憂的，請問張總，您認(rèn)為還會出現(xiàn)這樣的情況嗎？
[張帆]這要看中國政府的作用，如果政府只是僅限于政策性的調(diào)控，出臺一些政策性文件呢，打退燒針這樣的，報復(fù)性增長遲早會來。說平抑房價，為什么一樣?xùn)|西的價格需要平抑？車價需要平抑嗎？家電市場需要平抑嗎？不動產(chǎn)除了消費(fèi)屬性還有投資屬性在這里，政府缺失了兩塊，一是廉租房、公租房的建設(shè)，現(xiàn)在在補(bǔ)課。二是給老百姓合理的投資渠道。不要忽悠老百姓去股市，變成洗錢機(jī)器，把老百姓洗完了出來。還是要有良性的投資市場，讓老百姓手上的資金有合理的投資渠道，這對國家來說是一件好事，對民生也是一件好事。但是，如果這些都不做，這一波壓制住了，肯定會反彈，這是不可避免的。
[主持人陸海峰]歐陽老師，您的看法呢？
[歐陽學(xué)海]接著張總的說，如果真正要治理好房地產(chǎn)市場的話，應(yīng)該從根本上解決。一是國家的財稅體制要改革，不能讓地方政府擔(dān)任很大的責(zé)任，又沒有錢。沒有錢怎么辦？剛才說了，很多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括醫(yī)療、教育等等這些，地方政府是要負(fù)責(zé)任的；包括剛才講的保障性住房，軍令狀，沒有錢怎么辦？只能靠賣地，整個國家的財稅體制要改革，這是一個治本的內(nèi)容。還有一個內(nèi)容是現(xiàn)在在“補(bǔ)”的這一方面，保障性住房，前幾年確實(shí)是忽視了，現(xiàn)在大量地做廉租房，還要大量建公共租賃住房，解決人們的住房需求。另外，還要拓寬投資渠道，投資渠道太狹窄了，大家看來看去只有買房子最保險。那么，前面剛才提到了，經(jīng)過這一輪調(diào)控會不會減緩市場供應(yīng)？我覺得作為長沙來說，絕對不會。
我這里的數(shù)據(jù)，2010年長沙市新開工2600萬平方米的面積，這相當(dāng)于其他一個城市一年的施工面積。實(shí)際上，我們從2009年下半年開始，新開工的量就相當(dāng)大了。所以，我覺得肯定會保證供應(yīng)的。而且，房地產(chǎn)的特點(diǎn)，生產(chǎn)周期很長，供給的增加或減少的調(diào)節(jié)是很慢的。
比方說，在開工之前，要辦很多手續(xù)，土地、規(guī)劃等等。他辦到這一步了，就算今年上半年銷售形勢不好，他還是要開工，不能停在這兒，對不對？很明顯的是2008年銷售情況不太好，實(shí)際上2008年上半年的新開工面積也將近達(dá)到了1200萬平方米，只是說下半年和2009年上半年稍微有點(diǎn)兒萎縮，開發(fā)企業(yè)看到情況不好了，原來準(zhǔn)備開30萬平方米的，現(xiàn)在只開15萬平方米試試，這有可能，但不會一下子增長很多，一下子減少很多，房地產(chǎn)的特點(diǎn)是這樣，它是沒有辦法的，周期性很長。
[主持人陸海峰]這樣的話，未來還是會有房源不斷上市，國家新政策的細(xì)則出臺之后也壓抑了一部分消費(fèi)者，他們還是要找到一個平衡點(diǎn)來平衡目前房價變化的趨勢。現(xiàn)在，我們要做的是讓變化趨勢能夠逐漸趨緩，這是我們主要要做的，是嗎？
[歐陽學(xué)海]最開始，我講了，因?yàn)樗恰巴藷槨�，只是說體溫不能再往上去了，把體溫降下來，這是一個方面。另外，相關(guān)的一些治本的作用要出臺。比如，保障性住房，我看到建設(shè)部的規(guī)定是今年10月份之前全部都要開工，今年的這些指標(biāo)一定要完成，等等這些配套措施。包括去年看到國十條出臺以后，5月份國家也出臺了相關(guān)鼓勵民間資金往其他行業(yè)投資的一些鼓勵政策，這些都是一步一步來的。治標(biāo)的是猛藥，但治本的也在慢慢跟上來。我覺得，有些政策也是在這里試，在這里摸著石頭過河。當(dāng)然，不可避免的是它既然是退燒針，可能會誤傷一些真正有需求的人，有消費(fèi)需求的人買不到房子。因?yàn)�，我看到這些年很多出臺的政策，實(shí)際上是壓制投資需求，畢竟住房主要的應(yīng)該是消費(fèi)，就是要看這個度，看這個比例，應(yīng)該要達(dá)到多少，占絕大部分的還是消費(fèi)需求，對不對？
[主持人陸海峰]但是，我們看到最近有各種各樣的說法也出來了。有些說法是，作為投資的話，我是不是該把原本準(zhǔn)備投到住房里面去的資金往商業(yè)地產(chǎn)投？或者是原來準(zhǔn)備投二線城市的資金，干脆繼續(xù)轉(zhuǎn)到二、三、四線城市中？對于這種消費(fèi)者來說，因?yàn)楝F(xiàn)在屬于觀望期了，整體來說，不管是剛性需求還是投資性需求，就這一點(diǎn)我也想想問問大家，你們是不是覺得現(xiàn)在也處于觀望期，今后他是繼續(xù)觀望？還是選擇不同方式再快速入手要好一些？先請張總談?wù)劇?/p>
[張帆]商業(yè)地產(chǎn)比較狹義的講法是買門面，買商鋪。實(shí)際上，廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)物業(yè)，包括寫字樓、酒店，甚至包括停車場，還包括黃興路的商業(yè)街。商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒，它也是一個好的投資渠道，而且從目前來看，限購不限商，對商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒的置業(yè)限制性措施是沒有的，像歐陽老師講的擠出效應(yīng)，會有一部分資金，特別是大額的資金，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)比住宅投資資金要大得多，可能會有大額的投資資金進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)里面。但是，商業(yè)地產(chǎn)是不是就會在這個政策背景下迎來春天？我認(rèn)為不會。因?yàn)�，商業(yè)地產(chǎn)的春天不是政策杠桿。如果我們可以像香港那樣的瑞士基金，將商業(yè)地產(chǎn)證券化，大家還是從證券市場去購買商業(yè)地產(chǎn)的一部分收益，從中分散了風(fēng)險，集中了投資。比如香港的瑞士基金，一年的穩(wěn)定商業(yè)收益約9%，如果我們政策能夠放寬這個瓶頸，允許瑞士基金這種基金進(jìn)入證券市場，那應(yīng)該說是商業(yè)地產(chǎn)的春天。
[主持人陸海峰]歐陽老師，您的看法呢？
[歐陽學(xué)海]差不多是這個意思。我覺得，如果從消費(fèi)性需求來說，該買房子的，你需要買了，你還是得買，因?yàn)槟闶且÷�，對不對？目前，可能短暫的一段時間來說，調(diào)控的話，大家都觀望，房價漲得不那么快了，甚至有點(diǎn)兒下降，那是很正常的。我記得2008年，長沙市有那么個別幾個樓盤還在鬧，還在吵，說2007年賣5000元/平方米，現(xiàn)在賣4000元/平方米，說我要退房怎么怎么樣。實(shí)際上，過了這么多年你看，當(dāng)時如果退了，你不后悔嗎？對不對？現(xiàn)在，那個地方可能到了6000-7000元/平方米，如果是自住的話，有可能是要住一輩子的房子，對不對？要長期來看。
我是這么看的。
[主持人陸海峰]好，在今天的節(jié)目最后，2011年畢竟長沙樓市應(yīng)該是一個不平靜之年，對于這一年，你們給一句話來預(yù)測長沙樓市，你們怎么樣來定義2011年的長沙樓市？
[歐陽學(xué)海]一句話怎么說呢，我覺得長沙這個城市從住宅市場來說，還是一個供應(yīng)充足，需求旺盛的市場。
[主持人陸海峰]張總呢？
[張帆]我非常同意歐陽老師的觀點(diǎn)，長沙還是延續(xù)它的城市資源發(fā)展路徑，供需兩旺，前緊后松吧。
[主持人陸海峰]好的，我們也希望能夠在政府的細(xì)則出臺之后，整個長沙市場能夠走向一個更加平穩(wěn)發(fā)展的步伐。作為長沙的百姓來說，有一個幸福的城市，也是我們最想要的。今天的樓市會客室就到這里，感謝大家。
