[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一對(duì)話地產(chǎn)欄目《樓市會(huì)客室》，我是主持人海峰。
今年，關(guān)于熱錢、關(guān)于通脹一直都是一個(gè)熱議的話題，各種市場在交易當(dāng)中無不反映出各方面物價(jià)的飛速上漲。盡管進(jìn)入到10月下旬，蔬菜價(jià)格市場出現(xiàn)了緩慢的價(jià)格回落，但是，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）似乎依然沒有回頭的跡象！再加上，最近美國第二輪定量寬松貨幣政策，向全球釋放天量流動(dòng)性，大量熱錢將直接流向中國，國內(nèi)通脹壓力已然來臨！
為抑制熱錢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，打擊通貨膨脹，中央也先后展開了兩次大規(guī)模的樓市調(diào)控，包括限購令、銀行加息，一個(gè)月內(nèi)3次上調(diào)準(zhǔn)備金率等等，然而在通脹預(yù)期的作用之下，我們看政策效應(yīng)似乎是并不夠明顯。
最新數(shù)據(jù)顯示，11月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。在北京、上海等十個(gè)重點(diǎn)城市中，除了南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市房價(jià)平均高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。在長沙，我們看到11月份全市成交商品房11690套，環(huán)比上漲了18.66%；商品房的均價(jià)是4880元/平方米，環(huán)比也增長了1.14%。
種種上漲幅度都表明，通貨膨脹真的來了嗎？作為二線城市的長沙，是否成為了游資轉(zhuǎn)戰(zhàn)的市場呢？老百姓又該如何來應(yīng)對(duì)通脹的預(yù)期呢？是否現(xiàn)階段買房是一個(gè)保值的最佳選擇呢？
今天我們會(huì)客室現(xiàn)場邀請(qǐng)到了幾位嘉賓，一起來探討一下這個(gè)經(jīng)濟(jì)話題。今天的兩位嘉賓分別是湖南省政協(xié)委員、湖南省科學(xué)技術(shù)研究發(fā)展院助理院長 王義高教授；王老師，你好！
[王義高]你好！
[主持人]還有合富輝煌中國董事、華中區(qū)域總經(jīng)理 楊虹薇。
[主持人]非常感謝楊總來到現(xiàn)場。
[主持人]接下來，就要共同來探討今天的話題了。首先，我想問一下，在談通貨膨脹之前，先來解析一下目前的樓市狀況。從節(jié)目一開始我們也提到剛過去的十一月樓市數(shù)據(jù)，顯示長沙樓市月銷量過萬套，很多媒體報(bào)道稱樓市進(jìn)入了“暖冬”，現(xiàn)在樓市真的出現(xiàn)熱銷了嗎？這種熱銷與通貨膨脹又有什么樣的關(guān)系呢？首先，請(qǐng)王老師為我們做一個(gè)簡單地介紹。
[王義高]房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)和整個(gè)通貨膨脹的關(guān)系主要是從三個(gè)方面來體現(xiàn)：
第一，財(cái)富效應(yīng)。
房地產(chǎn)價(jià)格上漲，意味著人們名義財(cái)富的增加，貨幣需求就會(huì)相應(yīng)地增加。
第二，交易效應(yīng)。
房地產(chǎn)價(jià)格上漲，往往伴隨著交易量的擴(kuò)張，成交量越來越大。那么，它所需要完成的媒介作用的貨幣也就越來越多。所以，房地產(chǎn)價(jià)格與流動(dòng)性是掛鉤的。那么，相應(yīng)對(duì)貨幣的需求量就越來越大了。
第三，替代效應(yīng)。
如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)使人們調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和投資的方向，會(huì)過多的持有不動(dòng)產(chǎn)，而少持有貨幣。貨幣在人們資產(chǎn)持有中的比重就下降了。同時(shí)，會(huì)降低貨幣的需求。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)貨幣需求的影響，這三個(gè)方面的效應(yīng)是共同決定的。所以，我們談?wù)摲康禺a(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，談?wù)摲康禺a(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，必然和貨幣是聯(lián)系在一起的，就是我們廣泛談?wù)摰赝ㄘ浥蛎浐土鲃?dòng)性過剩，以及熱錢、股市等等這些問題糾葛在一起。
從目前長沙市的流動(dòng)性資金來看，我們主要是通過房地產(chǎn)銷售量和房地產(chǎn)開發(fā)商的開工量來決定的。
[主持人]那楊總在長沙有很多的項(xiàng)目，從您的項(xiàng)目來看，長沙樓市出現(xiàn)了熱銷嗎？這種熱銷與通貨膨脹的關(guān)系是怎樣的呢？
[楊虹薇]剛才，王院長從理論體系做了解析。那么，我從市場的角度看，長沙11月份銷售的過萬套，看起來數(shù)據(jù)是非常令人恐怖的。但是，實(shí)際上它也是正常的。為什么呢？因?yàn)�，房地產(chǎn)交易通常是存在一個(gè)時(shí)間差，甚至有一定的滯后效應(yīng)。那么，也就是說，我們可以斷定11月份備案的過萬套數(shù)據(jù)，有可能甚至是有大部分都是在11月份以前去銷售掉的。那么，只能說是它到了11月份備案的數(shù)據(jù)，就顯得非常高了。
那么，特別是黃金周期間，在沒有加息之前的一些數(shù)據(jù)，甚至包括一些開發(fā)商的營銷手段，在還沒有取得預(yù)售證前，其實(shí)就已經(jīng)是進(jìn)行預(yù)訂了。那么，這些措施都會(huì)造成一段時(shí)間內(nèi)大量數(shù)據(jù)的上升。那么，這樣一些數(shù)據(jù)上升的背后，其實(shí)當(dāng)然也還是有一定的數(shù)據(jù)是可以去追差的。那么，比如說為什么會(huì)有這么大量的量？其實(shí)，這和整個(gè)長沙從2008年-2009年，以及2010年的開發(fā)、銷售、上市是有關(guān)聯(lián)的。
比如，2008年政府的金融政策收縮，使得一些準(zhǔn)備要正常開發(fā)的開發(fā)商把開發(fā)的腳步放慢了。在2009年得到了一定的資金支持以后，開發(fā)量又大量上升了。那么，2010年下半年7月份以后，就形成了大量的上市，放量巨大的市場情況。所以，大家看到今年11月份的樓市的交易量數(shù)據(jù)非常龐大。
那么，我認(rèn)為從理性的角度來來講，這并不是一個(gè)暖冬，這只是房地產(chǎn)市場正常操作環(huán)節(jié)的一個(gè)效應(yīng)集中。那么，這是一個(gè)所謂的“熱銷”，這是我的理解。
那么，它與通貨膨脹有沒有關(guān)系呢？其實(shí)，肯定是有關(guān)系的。因?yàn)�，在我們接觸的所有客戶中，他會(huì)困惑一件事情，我這幾十萬的資金放銀行吧？只有很低的利率，對(duì)吧？
[主持人]對(duì)。
[楊虹薇]你們，如果我拿到樓市來的話，一是保值性比貨幣更高；二是還能夠居，還能租。這樣子的話，這種回報(bào)顯然是任何一種產(chǎn)品都不能夠比擬的。那么，我覺得這與中國的理財(cái)產(chǎn)品種類太少有關(guān)系。如果，中國老百姓的投資產(chǎn)品是多元化的，可能就不會(huì)集中在樓市的購買上了。
[主持人]是的，投資形式對(duì)于老百姓來說就是三種，樓市、股市、黃金。大家認(rèn)為股市風(fēng)險(xiǎn)太大，黃金買賣對(duì)于老百姓來說又相對(duì)陌生，而且黃金的變現(xiàn)能力沒有房地產(chǎn)快，可能大家就都關(guān)注房地產(chǎn)了。
從目前的環(huán)境來看，通脹現(xiàn)在處在一個(gè)什么狀況？是預(yù)期還是現(xiàn)實(shí)？請(qǐng)王院長來談一談。
[王義高]對(duì)于通脹的預(yù)期和判斷，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家做了解析。但從經(jīng)濟(jì)角度來說，任何經(jīng)濟(jì)學(xué)家都難以做出準(zhǔn)確的判斷，我們要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下一個(gè)判斷的基本結(jié)論基本上是難以判斷的，如果有人判斷對(duì)了，要么是碰對(duì)了，要么就是有像神仙般的預(yù)謀能力，這種人基本上不是正常人，像巴菲特，他和我們不一樣，基本上可以預(yù)言宏觀經(jīng)濟(jì)，這是一個(gè)大的概念。
所以，要預(yù)言宏觀政策、房地產(chǎn)走勢，以及對(duì)通脹的預(yù)期，還是非常困難的，就難以對(duì)未來的房地產(chǎn)市場作出準(zhǔn)確的判斷。不過，有一點(diǎn)是準(zhǔn)確的，如果我們談到通貨膨脹預(yù)期的話，是什么東西引發(fā)了通貨膨脹預(yù)期？主要?dú)w根到底還是貨幣在作怪，通脹管理的目標(biāo)就是應(yīng)該管理流動(dòng)性。那么，央行也一直在進(jìn)行流動(dòng)性的管理，但我們現(xiàn)在碰到了一個(gè)兩難的問題，單一的貨幣工具不能馬上見效的原因，一是國外熱錢不斷涌入中國；二是人民幣兌美元匯率降價(jià)，美元進(jìn)價(jià)產(chǎn)品到中國就導(dǎo)致中國初級(jí)產(chǎn)品的價(jià)格上漲，導(dǎo)致人民幣兌美元出現(xiàn)了倒掛。那么，這些東西反映到市場上，我們看到的就是什么東西都漲價(jià)。而中國是這一輪通貨膨脹的主要受害者，主持人剛才談到美國現(xiàn)在還在超量發(fā)行貨幣，為什么他能夠發(fā)行貨幣，而我們不能？主要是美國沒有體現(xiàn)出通貨膨脹的跡象，而中國的各種指數(shù)都體現(xiàn)了通貨膨脹的跡象。
剛才，我們談到國際大宗價(jià)格的上漲，被認(rèn)為是全球通貨膨脹的主要來源。這要說的話，就是說中國的石油、金屬、原材料、大宗商品價(jià)格都在沖高，在國際交易中，中國貿(mào)易的依存度達(dá)到了70%，中國又是一個(gè)高度開放的市場經(jīng)濟(jì)，無論是資本還是貨物的流動(dòng)對(duì)中國的影響都是相當(dāng)大。單就某些產(chǎn)品來講，比如說大豆對(duì)外依存度達(dá)到了50%，原油對(duì)外依存度也達(dá)到了50%，在對(duì)外依存度高的情況下，必然會(huì)推高初級(jí)產(chǎn)品的價(jià)格，而中國是全球通貨膨脹貨幣流動(dòng)性過剩的一個(gè)受害國。所以，中央在決策方面就碰到了一個(gè)多難的選擇，而不是兩難了。
[楊虹薇]對(duì)。
[王義高]中央這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議雖然提出穩(wěn)定貨幣政策，收縮流動(dòng)性，但市場的錢實(shí)在是太多了。
[主持人]說得很好。之前一直熱議游資炒作農(nóng)產(chǎn)品市場，出現(xiàn)了“逗你玩”、“蒜你狠”“蘋什么”等等網(wǎng)絡(luò)熱詞，隨著農(nóng)產(chǎn)品市場的降溫，從近幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場的火熱形勢來看，是不是游資已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)市場了嗎？楊總的看法是怎樣的？
[楊虹薇]我個(gè)人認(rèn)為并不是單純地游資轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)行業(yè)就拉動(dòng)了整個(gè)房價(jià)的上漲，房價(jià)的上漲有幾個(gè)原因，大的分為兩個(gè)方面，一是被動(dòng)性上漲；二是主動(dòng)性上漲。所謂的主動(dòng)性上漲，就是發(fā)展商為了謀求利益，把價(jià)錢有意地去拉升；那么，被動(dòng)上漲的隱性因素是很多的。比如，前一段時(shí)間，就講上個(gè)月吧，就足足比前幾個(gè)月上漲了將近20%。對(duì)吧？
[主持人]恩。
[楊虹薇]然后，建筑材料、人工成本，以前請(qǐng)一個(gè)建筑工人一天只需要幾十元，現(xiàn)在估計(jì)可能翻了幾倍了，對(duì)吧？
[主持人]恩。
[楊虹薇]還有，以前請(qǐng)一個(gè)營銷策劃的普通人員，主管，可能只要兩三千，現(xiàn)在沒有五六千，六七千也請(qǐng)不下來，對(duì)不對(duì)？
[主持人]恩。
[楊虹薇]其實(shí)，這些甲方所承受的成本上漲也導(dǎo)致了房價(jià)的上漲，很多原因是老百姓不知道的。大家知道，政府在調(diào)控房產(chǎn)，其實(shí)他們心里也知道是一種“適當(dāng)?shù)卣{(diào)整”，你說賣地皮價(jià)格很高，要開發(fā)商建好房子很低的價(jià)格賣出來，是沒有哪一個(gè)企業(yè)愿意做的事情，還要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。
所以，我認(rèn)為房價(jià)上漲的背后原因其實(shí)是被動(dòng)性的上漲大于主動(dòng)性的上漲，這是一個(gè)客觀存在的事實(shí)。當(dāng)然，老百姓有一些錢，也都愿意投入到這個(gè)行業(yè)里來，造成了小部分的開發(fā)商也有主動(dòng)性上漲的情況。但是，從我們了解的情況來看，除了在放量比較小，貨比較奇缺的一些城市，會(huì)造成上幅比例大的情況外，像長沙這樣的城市都是放量大，作為一個(gè)人口消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的城市來講，我認(rèn)為這種上漲還是合理的。
[主持人]比如說在通脹預(yù)期作用下，老百姓認(rèn)為買一些實(shí)物、房產(chǎn)才保值，好象大家都去買房子，他們的這種行為會(huì)不會(huì)從而影響整個(gè)樓市而帶動(dòng)房價(jià)的上漲？甚至我們看到，很多一線城市、二線城市都出現(xiàn)了限購令，而長沙的限購令還沒有出，據(jù)我了解好象今年有60%的商品房是被非長沙籍的戶口人群購買，還有非省內(nèi)籍戶口人群購買，這股力量會(huì)不會(huì)帶動(dòng)長沙樓市價(jià)格的上漲？
[王義高]長沙雖然沒有出限購令，但一線城市的限購令還是對(duì)長沙有影響，主要是預(yù)期的擔(dān)憂，這些限購令政策會(huì)不會(huì)波及到我們的城市？從深圳的限購令來看，限購令的政策雖然發(fā)生了一些效應(yīng)。但是，效應(yīng)還是有限的，大致迫使了投資房地產(chǎn)的炒房團(tuán)資金約10%左右，迫使10%的炒房人離開了房地產(chǎn)市場，大多數(shù)人不因限購令止步房地產(chǎn)投資，恰恰相反還帶動(dòng)了一些投資。以前不買房子的人，因?yàn)橄拶徚钅玫搅速彿康闹笜?biāo)，一旦對(duì)某種商品出現(xiàn)了計(jì)劃，或者預(yù)言短缺的話，很多人就會(huì)蜂擁而至，會(huì)搶購。那么，就出現(xiàn)了供給、需求、通貨膨脹三者關(guān)系了，通常知道供給、需求、通脹三者的也算半個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家了。
現(xiàn)在，主要談供給吧，目前房地產(chǎn)商所擔(dān)憂的問題就是土地成本的推高，另外一方面是資金鏈的短缺。因?yàn)�，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它需要有需求來帶動(dòng)，僅僅是投資還是不能完全拉動(dòng)房地產(chǎn)的。
那么，房地產(chǎn)又習(xí)慣于高負(fù)債地運(yùn)作。所以，開發(fā)商在面臨中央宏觀調(diào)控和地方政策的種種壓力下，很可能造成資金的困境，導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入崩盤的局面。那么，崩盤局面主要是帶來了幾個(gè)負(fù)面影響，而不能完全歸于房地產(chǎn)泡沫的破滅。一旦房地產(chǎn)崩盤的話，所有以前的宏觀調(diào)控政策前功盡棄，別說什么限購令了，別說什么打壓房產(chǎn)了，就算是人們手中握有的資產(chǎn)，都會(huì)大量縮水，也會(huì)出現(xiàn)恐慌性地拋售。要知道，不動(dòng)產(chǎn)要流動(dòng)是非常困難的，它不像股市，因?yàn)楣墒惺乾F(xiàn)金交易，流動(dòng)性很快，而不動(dòng)產(chǎn)呢？當(dāng)人們紛紛放棄不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，要兌現(xiàn)人民幣的時(shí)候，它是非常難的。
從另外一方面來講，現(xiàn)在有一些需求方面的擔(dān)憂，通貨膨脹直接造成了人們的購買力和收入預(yù)期的下降，你看到房地產(chǎn)市場非�；鸨侨藗儼哑渌M(fèi)的錢和用于其他方面的錢紛紛進(jìn)入到了樓市，但是這些錢進(jìn)入到樓市的時(shí)候，必然壓低其他資金的需求，比如制造業(yè)的萎縮，其他方面的不足，以及人們對(duì)消費(fèi)其他方面的影響。
房地產(chǎn)的需求可以分成兩大類，一類是真實(shí)的購房需求，就是人們廣泛談?wù)摰膭傂孕枨�。那么，剛性需求的來源是中國的人口紅利和城市化推進(jìn)。那么，這一部分的剛性需求，現(xiàn)在成為了我們房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)化分析的一個(gè)巨大阻力，就是說這個(gè)人口紅利還能持續(xù)多久？目前，我國人口紅利每年是新增1個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在預(yù)期到明年中國的城市化推動(dòng)速度會(huì)降慢，也就是房地產(chǎn)需求剛性需求會(huì)降低。那么，這將更加加大房地產(chǎn)方面的一個(gè)泡沫。我們保守估計(jì)未來10年還有沒有房地產(chǎn)需求呢？這還是有的，一是舊城改造所帶來的房地產(chǎn)需求，專家估計(jì)我國還有2萬億-3萬億的房地產(chǎn)剛性需求，這個(gè)需求需要10年時(shí)間的開發(fā)，這是關(guān)于城市改造方面，提高人們生活水平的。二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市，估計(jì)有3-4億平方米的需求。城市里面的新增房屋會(huì)保持5億平方米的需求，這些都是所謂的剛性需求。但是，這個(gè)剛性需求是與人們的經(jīng)濟(jì)掛鉤的，與城市化是掛鉤的。
那么，關(guān)于投資性需求，這就與通貨膨脹，與貨幣供應(yīng)有密切的關(guān)系了，與炒房團(tuán)也有密切關(guān)系了。所以，回到限購令，限購令主要是限制異地購房和炒房團(tuán)的行為，迫使異地購房者和炒房團(tuán)離開本地市場。所以，它是一個(gè)非常有效的政策調(diào)控手段。
[主持人]其實(shí)，這筆資金的壓力還是存在的？
[王義高]資金壓力始終是存在的。一是開發(fā)商面臨資金斷裂問題，如果銀行繼續(xù)收緊信貸，繼續(xù)推高土地拍賣成本。同時(shí)，也不準(zhǔn)賒帳，不準(zhǔn)貸款，加上容積率方面的影響，必然會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)的資金緊張。
另外，市場的導(dǎo)向是什么東西熱賣的時(shí)候，什么東西更好的時(shí)候，政策利好的時(shí)候，民資會(huì)紛紛進(jìn)入到某一個(gè)領(lǐng)域。由于，人們對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期走向和預(yù)期價(jià)格難以判斷的時(shí)候，很多人就會(huì)減少在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，也會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金方面的緊張。
[主持人]其實(shí)，剛剛提到社會(huì)上很多人還是想把自己的這筆錢投入到房地產(chǎn)市場，但我們也看到由于國家各種各樣的限制，可能有些人還在尋找投的機(jī)會(huì)，也有人會(huì)擔(dān)心會(huì)不會(huì)在明年年初的時(shí)候，或是在什么樣的情況下，萬一這種限購令取消，或者是什么樣的情況出現(xiàn)，這筆資金會(huì)不會(huì)大幅度進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲或熱銷？有沒有可能產(chǎn)生這種情況呢？
[王義高]這是完全可以存在的，可以肯定的說目前社會(huì)上各種勢力要推高房價(jià)的影響力并沒有降低，這股勢力包括開發(fā)商，包括地方政府，包括壟斷央企，包括資本集團(tuán)的利益集團(tuán)，也包括握有房地產(chǎn)資產(chǎn)的部分人，都極力想利用很多的機(jī)會(huì)，利用自己的游說能力，想給中央政府施加壓力的方法來推高房價(jià)。
所以，你說未來是不是有再一次爆發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期呢？這種因素是完全存在的，問題是中央現(xiàn)在非常擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)漲下去會(huì)是一個(gè)什么樣的結(jié)果？他們判斷不準(zhǔn)。
[主持人]是的。那在楊總的心里，您預(yù)計(jì)什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲呢？
[楊虹薇]其實(shí)，長沙相對(duì)其他的一線城市來說還稍微好一點(diǎn)，我們?cè)诜康禺a(chǎn)經(jīng)營過程中，經(jīng)常講到皮球效應(yīng)。其實(shí)，你越用力往下壓，可能它彈起來的力度會(huì)更大那么，在一線城市的話，它由于地皮稀缺，也由于城市交通和城建成本投入的高昂。其實(shí)，是越稀有就越昂貴。那么，在長沙這樣一個(gè)二線城市，現(xiàn)在已經(jīng)開始顯現(xiàn)這樣一個(gè)端倪了。
怎么說呢？首先，我們來看看政府過江隧道的投入，地鐵投資的建設(shè)，還包括很多道路和周邊市政配套的一些投入。其實(shí)，假設(shè)早年政府土地拿出去是100萬元的話，現(xiàn)在政府所花的配套投資費(fèi)用已經(jīng)是幾百萬了，對(duì)吧？那么，普通老百姓不理解，說政府又把地價(jià)抬高了。其實(shí)，政府也是沒辦法的，很多東西是相輔相成的。比如南湖板塊早年的毛地拿出去是很便宜的。但是，現(xiàn)在你看政府對(duì)書院路的投資，過江隧道，沿江大道的配套改造等等，投入的資本是很大的。那么，在建設(shè)性配套的投入和土地稀缺的情況下，就注定了房地產(chǎn)價(jià)值是不能以一種現(xiàn)實(shí)的眼光來衡量。
其實(shí)，廣州市政府在目前就有了這樣一個(gè)教訓(xùn)。為什么這樣說呢？早年的濱江路，非常絕版的江景資源，由于當(dāng)時(shí)的把控不夠，把這樣的一些土地拿出去賤賣掉了�，F(xiàn)在，該有的都不是最合適的，對(duì)吧？
[主持人]恩。
[楊虹薇]其實(shí)，現(xiàn)在的長沙市政府，或者是其他一些二線城市，就應(yīng)該在吸取過往城市發(fā)展的經(jīng)歷上，好好平衡城市價(jià)值究竟哪一塊是最重的？我個(gè)人認(rèn)為一定有價(jià)值的一定要顯現(xiàn)出來，如果是普通價(jià)值的，就不應(yīng)過于炒作上去。我認(rèn)為每一塊土地都應(yīng)該有它的價(jià)值，每一個(gè)區(qū)域都應(yīng)該有它的一個(gè)價(jià)值。
[主持人]對(duì)，需要真實(shí)價(jià)值的體現(xiàn)。
[楊虹薇]對(duì)。
[主持人]最近，中國社科院也對(duì)外發(fā)布了《中國住房綠皮書》，那么關(guān)于這個(gè)問題，我們休息一會(huì)再接著探討。
[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一對(duì)話地產(chǎn)欄目《樓市會(huì)客室》，我是主持人海峰。
最近，中國社科院對(duì)外發(fā)布了《中國住房綠皮書》，其中指出通過對(duì)2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個(gè)大中城市平均房價(jià)泡沫為29.5%。而長沙也被指存在一定的泡沫。不知道各位怎么看這個(gè)數(shù)據(jù)？各位覺得房地產(chǎn)行業(yè)的這種投資是不是會(huì)加速泡沫的重生？首先，還是想先請(qǐng)王院長作一下解答。
[王義高]關(guān)于長沙有沒有泡沫的問題，必須從一個(gè)宏觀的層面來看待，中國的房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是前所未有的，房地產(chǎn)調(diào)控的壓力也是前所未有的，房地產(chǎn)行業(yè)遇到的壓力和阻斷也是前所未有的。非要有人要說有沒有泡沫問題？這個(gè)泡沫不能單純從需求這個(gè)方面來看，還要從供給方面來看。
那么，金融危機(jī)之后，中國房地產(chǎn)市場波動(dòng)的劇烈，從量價(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量價(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量低這樣一個(gè)反復(fù)波動(dòng)的局面。那么，很明顯，全世界任何國家都會(huì)知道一個(gè)常識(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格急速上漲的時(shí)候，就會(huì)引起資產(chǎn)的泡沫性，這個(gè)泡沫性為什么現(xiàn)在顯現(xiàn)不出來呢？關(guān)鍵是崩盤的那一瞬間凸顯出來了，美國次貸危機(jī)解決房地產(chǎn)泡沫引發(fā)出來的，日本的房地產(chǎn)泡沫也是通過房地產(chǎn)崩盤體現(xiàn)出來的。當(dāng)人們都在熱買的時(shí)候，他絲毫不感覺到有通貨膨脹的壓力，他認(rèn)為資產(chǎn)都在保值增值。所以，這是要通常解決的一個(gè)常識(shí)性問題，資產(chǎn)上漲的時(shí)候感覺不到泡沫，而且認(rèn)為需求旺盛，投資旺盛。
那么，我們可以從這幾個(gè)問題來看待是不是有泡沫？
第一，房價(jià)脫離了普通居民的承受購買力，這是中央擔(dān)心的，房價(jià)是壓在人們面前的三座大山之一。
第二，房價(jià)過高導(dǎo)致了購房者的負(fù)擔(dān)過重。不論哪一個(gè)國家，消費(fèi)都是有限的，居民把過多的錢全部投入到房地產(chǎn)行業(yè)，消費(fèi)者也在跟風(fēng)炒團(tuán)，跟進(jìn)去，生怕自己錯(cuò)失了這一輪的購買。
第三，房地產(chǎn)過熱導(dǎo)致投資、投機(jī)過剩，中央現(xiàn)在出臺(tái)了限購令。
但是，現(xiàn)在我們難以判斷到底房地產(chǎn)泡沫在什么時(shí)候破滅？泡沫有多大？到底什么時(shí)候形成了一個(gè)巨大泡沫？難以判斷的是中國房地產(chǎn)發(fā)展的走勢與美國、日本還是有一些不同。日本的房地產(chǎn)泡沫形成，是在城市率高達(dá)80%的時(shí)候，剛性需求降低，炒家紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時(shí)候發(fā)生的。但是，中國的城市化率才剛剛過50%，所以人們說根本沒有房地產(chǎn)泡沫，我們和西方的誤差還有20-30個(gè)百分點(diǎn)，說房地產(chǎn)沒有泡沫。
但是，你也看到中國房地產(chǎn)的提升率是相當(dāng)?shù)停且粋�(gè)漫長的過程。比如說，現(xiàn)在有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，或者是一些社科院做的規(guī)劃書，中國的城市化率要達(dá)到70%，如果我們想中國的城市化率達(dá)到70%的話，意味著有8-10億人要居住到城市里來，如果有8-10億人居住到城市里來的話，我們需要?jiǎng)佑谜麄�(gè)國土15%來開發(fā)房地產(chǎn)。
那么，15%的土地面積用來開發(fā)房地產(chǎn)的話，你可以想象這里的投資規(guī)模，資金量有多么地巨大？加入以現(xiàn)在的價(jià)格來計(jì)算的話，過去30年用于房地產(chǎn)的投資規(guī)模是40萬億。如果僅僅把城市化率提高15個(gè)百分點(diǎn)，如果繼續(xù)提高到70%的話，我們難以說在這樣一個(gè)漫長的過程中，房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì)產(chǎn)生，什么時(shí)候會(huì)破滅，我們難以對(duì)房地產(chǎn)泡沫下一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論，具體對(duì)泡沫破滅的形式也難以下一個(gè)判斷。
[主持人]那么，楊總，您覺得長沙房地產(chǎn)泡沫存在的數(shù)據(jù)要怎么來看？您覺得房地產(chǎn)泡沫的投資會(huì)不會(huì)加速目前狀態(tài)的演變呢？
[楊虹薇]我還是從民間指數(shù)角度來說。其實(shí)，我們的一些房地產(chǎn)從業(yè)人員是這樣來看待這個(gè)問題的。首先，我們從第一個(gè)角度來看城市的租售比，如果這個(gè)城市的租售比系數(shù)是在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，那就證明這個(gè)城市目前來講不存在泡沫。那么，怎么來計(jì)算呢？打個(gè)比方說，廣州一套房子要租2500元/月，投資可能會(huì)要120萬元。但是，在長沙的話，一個(gè)2500元/月的平米，90多個(gè)平米就可以租到這個(gè)價(jià)格了。那么，它的租售比就比廣州低很多。那么，如果這個(gè)數(shù)值在一定的合理范圍，就證明目前這個(gè)城市暫時(shí)是沒有泡沫的，這是第一個(gè)衡量有沒有泡沫的指數(shù)。第二個(gè)衡量有沒有泡沫的指數(shù)是我們的收入比。假如說，你的總收入，兩夫妻12年的總收入在能買得起這個(gè)房子，就沒有泡沫，如果要花20-30年的工資才買得起房子的話，這就證明這個(gè)城市的房價(jià)是有泡沫的。
第三個(gè)衡量指數(shù)是看這個(gè)城市的人口比重，經(jīng)濟(jì)比重，如果是一個(gè)工業(yè)城市，它的房價(jià)比普通的城市稍高也是可以理解的。但是，如果它是一個(gè)農(nóng)業(yè)城市，幾乎沒有太多產(chǎn)業(yè)支撐的城市，它的房價(jià)也是那么高的話，那這也絕對(duì)是有問題的。
所以，這就回到了剛才王教授所講的城市進(jìn)程化論的說法了，我認(rèn)為科學(xué)、理論與市場要三方結(jié)合來看。那么，長沙究竟有沒有泡沫呢？我們的判斷是長沙的房價(jià)泡沫幾乎沒有。所謂的泡沫，提到的10%，可能是拿一定的空置率來衡量的。但，光用空置率來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也不是一個(gè)完全的指數(shù)。
[王義高]有沒有泡沫，我們應(yīng)該這么來說，關(guān)鍵是資產(chǎn)在上漲的時(shí)候，人們感覺不到會(huì)有泡沫的存在。但是，我們有一些數(shù)據(jù)可以來說明這個(gè)泡沫還是存在的，是實(shí)實(shí)在在存在的。
這十年來開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為一個(gè)主要的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力。但是，要看到房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，它的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商品的價(jià)格，任何價(jià)格都難以比擬房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。當(dāng)然，民眾，任何一個(gè)有經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人，他對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的種種猜想肯定是存在的。我們說到通貨膨脹，就是流通中貨幣的數(shù)量超過了實(shí)際運(yùn)行所需要的貨幣數(shù)量，而引發(fā)了貨幣貶值和價(jià)格的全面上漲。我們看到任何東西，特別是大眾初級(jí)產(chǎn)品的價(jià)格都在上漲，連最普通的姜、蒜、綠豆等農(nóng)副產(chǎn)品的價(jià)格都在上漲，這就說明市場的貨幣已經(jīng)是過多了。
那么，通貨膨脹，貨幣的超發(fā)，與實(shí)際需求貨幣之比來反映通貨膨脹。那么，貨幣貶值就體現(xiàn)在通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系上，就比其他的商品要復(fù)雜一些。所以，我們說不能單單看房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌來判斷是不是有泡沫，而要從整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況來判斷泡沫的存在。因?yàn)�，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，有可能不是從房地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)的，有可能是從其他領(lǐng)域引發(fā)的，比如說銀行的壞帳資產(chǎn)，銀行倒閉。當(dāng)然，我們國家國有銀行通常沒有倒閉的說法。但是，銀行有壞帳資產(chǎn)的情況是可以存在的。那么，銀行壞帳以后，必然要影響到其他的產(chǎn)業(yè)。因?yàn)�，銀行投放在房地產(chǎn)的資金過多，一旦銀行出現(xiàn)問題，必然造成開發(fā)商的資金短缺，必然造成按揭市場人們個(gè)人資產(chǎn)的崩盤，泡沫就體現(xiàn)出來了。所以，應(yīng)該從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，以及貨幣的總量供給來判斷泡沫是否存在，而不是從個(gè)人持有住房的情況來看泡沫是不是存在，或者破滅。
[主持人]前一段時(shí)間，社會(huì)上也提到了長沙房價(jià)價(jià)格洼地的效應(yīng)，而對(duì)比周邊城市的價(jià)格來說，周邊的城市城市化并沒有長沙這么好，好象長沙的價(jià)格比他們還要低。但是，長沙又沒有發(fā)限購令，是不是會(huì)吸引在其他城市失去投資空間的資本投到長沙來？我們也看到，有一部分資金有可能是為了避免通貨膨脹，還有一部分資金可能是地州市為了尋找更好的居住環(huán)境，更好的教育環(huán)境和居住配套，想住更好的環(huán)境。如果這些資金進(jìn)入到長沙市場的話，據(jù)我們從現(xiàn)實(shí)的調(diào)查情況來看，長沙二環(huán)周邊的房價(jià)就上漲了不少，不知道各位怎么看這個(gè)問題呢？
[楊虹薇]我先說一下吧。任何一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展都是有規(guī)律的，從起步到穩(wěn)定，再到外來城市投資者的認(rèn)同，它的城市價(jià)值都有不同的成長階段。比如廣州，早年也是一些自住居民購買自住房，但到了后面企業(yè)發(fā)展好了，外地人進(jìn)入了，外地人購房的比例也增高了。從目前的價(jià)格帶看，剛需是基本滿足了，只是在不斷改善而已。在這樣一個(gè)時(shí)候，投資比例又會(huì)增大。
長沙的第一個(gè)“五年”剛剛過去，根據(jù)我們公司的專業(yè)數(shù)據(jù)顯示，至2010年為止，整個(gè)長沙的剛需比例仍然在85%以上，投資比例其實(shí)才不到15%。除了在2007年略有上漲之外，其實(shí)在2008、2009、2010年又稍微有下降。但是，從目前兩個(gè)月的形勢來看，投資者的比例確實(shí)是有所抬頭。
所以，我們也預(yù)判，當(dāng)?shù)氐摹拔迥辍�，長沙樓市發(fā)展的初步階段過去以后，剛需滿足了以后，其實(shí)就是改善型和投資兼顧購買的比例會(huì)慢慢增加。
所以，我們認(rèn)為長沙從今年開始起，投資比例可能每年都會(huì)有所穩(wěn)步上升。打個(gè)比方說，到現(xiàn)在為止，長沙的江景項(xiàng)目，比如說即將開賣的萬達(dá)、華遠(yuǎn)，任志強(qiáng)先生的華遠(yuǎn)金外灘，還有保利南湖的地王，這樣的一些地王當(dāng)時(shí)拿的價(jià)格本來就很高，面粉的價(jià)格那么高，面包也必然不會(huì)便宜。那么，這樣一些不便宜的價(jià)格，本土的消費(fèi)者或者是本土的投資者獲取認(rèn)為起點(diǎn)高了，你賣15000-20000元/平方米，對(duì)于本土投資者來說是天文數(shù)字，對(duì)于一線城市的人來講，價(jià)格就和買普通商品房價(jià)格差不多。 這樣的一些投資者有可能轉(zhuǎn)到長沙來投資，城市價(jià)值越有體現(xiàn)，投資的比例就會(huì)越高，我認(rèn)為這些都是正常的。
[主持人]這種情況的出現(xiàn)，也是社會(huì)財(cái)富有一定的積累后會(huì)出現(xiàn)的一種社會(huì)現(xiàn)象。其實(shí)，在通脹作用下，聽眾朋友或現(xiàn)場的朋友就要問了，作為普通的消費(fèi)者應(yīng)該怎樣才能守住自己的財(cái)富？比如說我有50萬元，那到底該怎么辦呢？存在銀行肯定是縮水的，如果是買房，那買什么類型的房子，抵御通貨膨脹的能力比較強(qiáng)，比如普通住宅、高檔住宅、別墅之類的又如何商業(yè)地產(chǎn)？
我知道，郎咸平的說法我也看到了，一半的錢買美元，一半的錢買黃金，進(jìn)行對(duì)沖，保證現(xiàn)在這個(gè)階段不虧錢，作為一個(gè)普通老百姓，我們?cè)撛趺醋瞿兀?/p>
[王義高]這要根據(jù)個(gè)人的資產(chǎn)比例來判斷，我們實(shí)在提不出具體的建議。從具體的投資比例來看，適當(dāng)投資房地產(chǎn)還是有利可圖的，還是一個(gè)短期保值增值的投資品。
為什么這么說呢？中國民間投資和私人投資過于狹窄，很多投資領(lǐng)域沒有開放，我們國家的政策從黨中央到國務(wù)院，從十六大、十七大提出的要“增加普通居民的資產(chǎn)性收入”，也就是增加個(gè)人的財(cái)富。
那么，房地產(chǎn)作為一個(gè)資產(chǎn)性比較好的資產(chǎn)品，在一定程度上肯定能夠保值增值。那么，現(xiàn)在說回來，這個(gè)保值增值與泡沫破滅時(shí)的崩盤還是有一定差異的，我是說短期內(nèi)保值增值有一定的影響，也與中國的宏觀經(jīng)濟(jì)有一定的關(guān)系。
當(dāng)熱錢大量涌入，房地產(chǎn)泡沫要崩盤的時(shí)候，資產(chǎn)變現(xiàn)是很困難的，流動(dòng)性也是很差的。如果是住房子的話，沒有過多的資產(chǎn)進(jìn)行交易的話，房地產(chǎn)的增值和貶值對(duì)你影響不大，今年是50萬元你也是住，明年100萬元你也是住，后年崩盤了只值20萬了你也是住。主要是對(duì)于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域里面的人，我的建議是可以適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行一些投資。我認(rèn)為有些資金可以進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，如果你的資金比較多可以分散進(jìn)行投資，比如去北海、三亞投資，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里面。
盡管中央出臺(tái)了一系列的政策打壓房地產(chǎn)，但要形成一刀切的政策還是不容易的，還是有區(qū)域性的很大不同。那么，整體來講，東部一線城市的房價(jià)上漲要快一些，基本上在10年左右投資就可以回報(bào)回來。而在中部的話，則需要15-20年投資才能回報(bào)回來，如果在西部的話，時(shí)間可能更長一些。
所以，根據(jù)投資的匯報(bào)率來看，你可以做一些高低不平的分散投資，這還是可取的。
[主持人]楊總，從長沙的具體環(huán)境來看，您認(rèn)為是投資普通住宅好？還是投入別的類型好？
[楊虹薇]剛才，王教授講的是雞蛋分裝的理論，雞蛋不要放在一個(gè)籃子里，否則會(huì)有可能整個(gè)打爛。在理論上有一種說法叫足球場模式，就是說兩頭必須有守的，一頭前一頭后，前面要守的至少要有15%的資產(chǎn)做保險(xiǎn)，包括固定的儲(chǔ)蓄。另外15%可以拿去做一些風(fēng)險(xiǎn)性的投資，比如15-20的股票、基金，甚至是一些風(fēng)險(xiǎn)大，其實(shí)也有一定高回報(bào)的產(chǎn)品。第三個(gè)大比例是60%-70%左右，應(yīng)該考慮固定、穩(wěn)固型的投資，穩(wěn)固型投資大家首當(dāng)其沖會(huì)挑選不動(dòng)產(chǎn)。那么，不動(dòng)產(chǎn)從投資模型上來講，是老百姓的一個(gè)比較可靠的投資產(chǎn)品。但是，所有房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品又分不同的類型。有地鐵物業(yè)、口岸物業(yè)、商鋪，商鋪中還分鋪中鋪，或者是地鋪，還有豪宅，還有普通的住宅，還有投資性的住宅，以及居住型的住宅，分向也是很細(xì)的。
通常來講，普通住宅每年的回報(bào)率大概也是在5%，3%左右，也就是說租金也就是3%-5%，再加上自然的增長大概可以到15%左右的增幅。但是，像口岸物業(yè)、地鐵物業(yè)，還包括一些投資性的公寓居住物業(yè)，回報(bào)率就高很多。我在長沙有很深的感受，我在北邊買了一套住房，到現(xiàn)在為止，我自己也沒有把它裝修出租出去，大概也就占了自然增值的升幅。但是，我在市中心買了一套公寓，一次性付款20萬元，每年就能拿回將近2萬元的租金，它的回報(bào)就達(dá)到了10%，基本上與商鋪是等同的回報(bào)率。
所以，投資性物業(yè)、商鋪、口岸物業(yè)、地鐵物業(yè)，這些是增幅增值比較明顯的。因?yàn)椋S著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的拉動(dòng)和城市格局功能的改變，他會(huì)在瞬間得到更高的回報(bào)，有的甚至是100%的回報(bào)。
所以，在這里提醒老百姓，如果要投資物業(yè)的話，一定要慎重。
[主持人]好的，剛才聽到兩位嘉賓的一些介紹，也有今天整個(gè)節(jié)目的介紹，我相信大家對(duì)通貨膨脹的概念，對(duì)長沙房地產(chǎn)發(fā)展的概念也會(huì)有更深的了解，同時(shí)也感謝二位為聽眾朋友，為網(wǎng)友提供了資產(chǎn)保值增值方面的建議，也感謝二位來到今天的《樓市會(huì)客室》，本期《樓市會(huì)客室》就到這里，下期我們?cè)僖姟?br />
王義高、楊虹薇：謝謝。
