[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家下午好，您現(xiàn)在正在收聽(tīng)、收看到的是由0731房產(chǎn)網(wǎng)以及FM90.1湖南經(jīng)濟(jì)電臺(tái)聯(lián)合為您打造的《樓市會(huì)客室》，我是主持人陸海峰。
我們看到有一組數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心，1-10月，全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1731.95萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)60.04%；新建商品房累計(jì)銷售備案1698.00萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)25.80%；而內(nèi)五區(qū)新建商品房的備案均價(jià)是為4688元/㎡，同比上漲了16.69%。一組組龐大的數(shù)據(jù)足以來(lái)顯現(xiàn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面都在奔向上行的一個(gè)軌道。
那么，一面是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的“漲聲不斷”，而另一面是數(shù)月來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲的樓市宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，讓人疑問(wèn)的是什么呢？似乎在政策的作用下，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)陷入了越調(diào)越漲的怪圈，而造成這一現(xiàn)象的原因是什么？為什么長(zhǎng)沙不能像一線城市那樣達(dá)到“立竿見(jiàn)影”的調(diào)控效果？而“后調(diào)控”期的樓市是樂(lè)觀還是消極？隨著一系列價(jià)格的上漲，那為什么消費(fèi)者購(gòu)房的熱情不減？難道恐慌消費(fèi)時(shí)代真的來(lái)臨了嗎？我們又該如何去面對(duì)呢？
今天，我們樓市會(huì)客室現(xiàn)場(chǎng)非常有幸請(qǐng)到了長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心主任陳敦旭先生，陳主任，你好！還有來(lái)自于湖南金海岸投資有限公司董事長(zhǎng)何學(xué)東先生，您好。
[何學(xué)東]主持人好。
[主持人]還有房地產(chǎn)投融資專家陳真誠(chéng)先生一起來(lái)探討“后調(diào)控”期的長(zhǎng)沙樓市。
[陳真誠(chéng)]你好。
[主持人]好的。在我們采訪一開(kāi)始，就提到了幾組數(shù)據(jù)，包括今年以來(lái)的長(zhǎng)沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量、商品房銷售備案數(shù)據(jù)以及商品房銷售價(jià)格，從這些數(shù)據(jù)看來(lái)無(wú)不看出同比都得到了明顯的增長(zhǎng)，這些數(shù)據(jù)表明了什么？為什么國(guó)家越調(diào)控，而長(zhǎng)沙的樓價(jià)卻出現(xiàn)了越調(diào)越漲的局面呢？先請(qǐng)陳主任談一談吧。
[陳敦旭]好，主持人好。今年，長(zhǎng)沙的銷售價(jià)格和銷售量都有一定程度的上漲，并不是國(guó)家的調(diào)控沒(méi)有達(dá)到效果，并不是越調(diào)越漲，而是有一系列的原因所致。
我個(gè)人覺(jué)得長(zhǎng)沙的銷售量還有批預(yù)預(yù)售量，首先長(zhǎng)沙并不是一個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)高，上漲過(guò)快，供不應(yīng)求的城市。長(zhǎng)沙目前供還是大于求的，以往1800萬(wàn)平方米的預(yù)售量可能會(huì)到2000萬(wàn)平方米的預(yù)售量，而且供應(yīng)量也是比較充足的。在供應(yīng)量充足的情況下，價(jià)格也創(chuàng)下了歷史新高，1800萬(wàn)平方米的銷售量是沒(méi)有問(wèn)題的。那么，在一系列的宏觀調(diào)控政策下，今年1-10月份以來(lái)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，正是由于國(guó)家宏觀調(diào)控的效應(yīng)在里面，謝謝。
[主持人]陳老師，您在全國(guó)各地跑，剛回來(lái)，也看到了全國(guó)城市目前的情況，您覺(jué)得長(zhǎng)沙的現(xiàn)狀是什么樣的情況呢？您能談?wù)勀目捶▎幔?br />
[陳真誠(chéng)]首先，我對(duì)銷售1600萬(wàn)平方米的量，坦白地說(shuō)我有一點(diǎn)兒質(zhì)疑，因?yàn)?7、09是高峰銷售，我記得那兩年的銷售量約800萬(wàn)平方米，2006年約500-600萬(wàn)平方米。而且，2007年全廣州一年銷售不到1000萬(wàn)平方米，上海也是如此，不知道長(zhǎng)沙這1600萬(wàn)平方米賣(mài)給了誰(shuí)。剛才，陳主任說(shuō)今年的銷售量可能會(huì)突破2000萬(wàn)平方米，去年長(zhǎng)沙銷售量約1800萬(wàn)平方米，現(xiàn)在確實(shí)是陳主任所講的供不應(yīng)求的問(wèn)題，但我不知道1600萬(wàn)平方米是賣(mài)給了誰(shuí)，這是說(shuō)實(shí)話，我不知道。
關(guān)于價(jià)格問(wèn)題，現(xiàn)在很多地方，除開(kāi)長(zhǎng)沙，幾乎每個(gè)城市都在談一個(gè)問(wèn)題，都在談價(jià)格洼地，因?yàn)榇蠹叶及炎约汉鸵痪�城市相比，沒(méi)有人把自己和三、四線城市相比。包括，這次我到南寧，南寧也是省會(huì)城市，可他們?cè)诤芏嗟胤奖任覀冞�要滯后一些，他們那里也是到處都在談價(jià)格洼地，價(jià)格洼地到底能不能成為一個(gè)理由，我不知道。
不過(guò)，對(duì)于價(jià)格的變化，我想和大家說(shuō)一下，正如陳主任所說(shuō)的，調(diào)控是見(jiàn)效的。但是，為什么價(jià)格會(huì)上漲？而是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的變化導(dǎo)致了均價(jià)的上漲。因?yàn)�，我們知道現(xiàn)在產(chǎn)出的量主要是2007年以后拿地的土地量，在那個(gè)時(shí)候長(zhǎng)沙市正好是外地大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)的時(shí)候，也是大批拿地的時(shí)候，有一些技術(shù)性的措施，以及長(zhǎng)沙市作為消費(fèi)城市，咱們都比較向往高檔。所以，新進(jìn)來(lái)的大型開(kāi)發(fā)商，尤其是大片拿地的開(kāi)發(fā)商，都把項(xiàng)目定位為高檔項(xiàng)目，現(xiàn)在市場(chǎng)上的項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)基本定位為高檔項(xiàng)目，他們把價(jià)格拉上來(lái)了。如果我們算一個(gè)相對(duì)量的話，如果沒(méi)有這個(gè)調(diào)控，我們的價(jià)格可能會(huì)更高，因?yàn)檫@些大盤(pán)、高檔盤(pán)的定價(jià)可能會(huì)更高。雖然，現(xiàn)在看來(lái)價(jià)格上漲了一點(diǎn)點(diǎn)。但是，現(xiàn)在說(shuō)來(lái)且不說(shuō)絕對(duì)吧，至少是因?yàn)檎{(diào)整，否則還會(huì)上漲。
同時(shí)，我要提醒大家，包括業(yè)內(nèi)、政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商，我都要提醒大家一個(gè)事實(shí)，二、三線城市的調(diào)控反應(yīng)都會(huì)比一線城市慢半拍，包括交易量等等數(shù)據(jù)都會(huì)慢半拍顯示。最近，上海在流行一個(gè)東西，上�，F(xiàn)在供應(yīng)量大增，現(xiàn)在上海待售的存量房，如果按照1-10月份的銷售速度來(lái)看可以賣(mài)12個(gè)月，如果按照套數(shù)來(lái)算的話，可以賣(mài)15個(gè)月。
那么，北京是什么情況呢？北京1-10月份的個(gè)人房貸量下降了80%，這樣一種勢(shì)頭，隨著一線城市到二、三線城市滯后的傳遞性過(guò)程，會(huì)出現(xiàn)什么樣的情況我不知道，但是希望大家注意這個(gè)問(wèn)題。
[主持人]好的，何總在長(zhǎng)沙打造了松雅湖.金岸項(xiàng)目，您怎么看待長(zhǎng)沙現(xiàn)在的市場(chǎng)呢？
[何學(xué)東]各位好。剛才，陳主任介紹了一些數(shù)據(jù)，包括今年長(zhǎng)沙銷售量1400萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)我還是認(rèn)可的。因?yàn)椋宜诘囊粋�(gè)項(xiàng)目，在長(zhǎng)沙縣范圍內(nèi)，星沙開(kāi)發(fā)區(qū)和暮云開(kāi)發(fā)區(qū)這個(gè)位置，整個(gè)今年1-10月份完成的量是有據(jù)可查的，房地產(chǎn)局備案的數(shù)據(jù)應(yīng)該是接近300萬(wàn)平方米。那么，根據(jù)今年上半年的情況，長(zhǎng)沙市今年的銷售量相當(dāng)于全市五區(qū)銷售量的1/5左右，我是比較認(rèn)可這個(gè)數(shù)據(jù)的。根據(jù)長(zhǎng)沙今年上半年的銷售數(shù)據(jù)，這幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，我認(rèn)為可以看出長(zhǎng)沙樓市有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
第一，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，我們要認(rèn)定它是健康的。每個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的利益方都很滿意，想買(mǎi)房子的人都能夠按照比較合理的，能夠承受的價(jià)格，不像北京、上海，還是能夠承受的價(jià)格，合理的價(jià)格買(mǎi)到合適自己的房子。然后，政府的財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，有財(cái)力、有實(shí)力來(lái)進(jìn)行基本建設(shè)，有利于增加民生方面的資金需求。
對(duì)于投資商來(lái)講，他也很滿意。因?yàn)�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要就是希望政策穩(wěn)定、市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)我們來(lái)講，我們可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，可以根據(jù)原有、已有的開(kāi)始施工進(jìn)度來(lái)決定我們的實(shí)施進(jìn)度。所以，我覺(jué)得各利益相關(guān)方都比較滿意。
而且，還有一部分，就是剛才已經(jīng)購(gòu)房的，想購(gòu)房的，有能力購(gòu)房的，還有一部分是沒(méi)有能力購(gòu)房的。因?yàn)�，長(zhǎng)沙市現(xiàn)在，包括國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了保障房政策，他們看到了希望，也在等待，以長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力完全有能力來(lái)保證保障房的推出。
所以，從這幾個(gè)方面可以看出來(lái)，長(zhǎng)沙市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是很穩(wěn)定的、健康的一個(gè)狀態(tài)。我經(jīng)常說(shuō)是一片安居樂(lè)業(yè)的景象。
至于價(jià)格的上漲，剛才主持人說(shuō)上漲了16.69%，是與去年同比的數(shù)據(jù)。我認(rèn)為這種價(jià)格上漲的幅度是處于正常水平。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)�，我們的參考值是去年這個(gè)時(shí)候，而去年的這個(gè)時(shí)候是一個(gè)不正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一點(diǎn)兒偏低，因?yàn)榍捌诮?jīng)過(guò)了一種打壓和市場(chǎng)徘徊的一個(gè)階段以后，那個(gè)時(shí)候相對(duì)有一段時(shí)間價(jià)格停頓了沒(méi)有上漲，參照系我認(rèn)為是不準(zhǔn)確的。
二是今年一年時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本有很大的增長(zhǎng)，包括鋼材及其他建材，還包括人工這一塊兒，有非常大的一塊兒成本增加了。還有陳老師剛才說(shuō)的一個(gè)情況，最近幾年，每一年房地產(chǎn)不斷有新項(xiàng)目推出，每推出一個(gè)項(xiàng)目與原來(lái)的項(xiàng)目相比都有非常大的品質(zhì)提升，這種品質(zhì)提升對(duì)于建筑成本來(lái)說(shuō)也是非常大的增加。
比如，我們有一個(gè)項(xiàng)目，我們已經(jīng)使用了指紋鎖，指紋鎖早兩年長(zhǎng)沙是沒(méi)有人用的，幾千元一套，攤到成本里面又增加了成本。包括電梯，原來(lái)長(zhǎng)沙用的是普通電梯，20-40萬(wàn)元的電梯都有，而現(xiàn)在的人注重的是品質(zhì)，我們的項(xiàng)目用的都是蒂森和三菱的電梯。包括架空層的處理、園林綠化等方面都增加了很大投入，還有安保等方面都有成本上的增加。所以，品質(zhì)的提升、建材成本的上升，都給開(kāi)發(fā)商增加了很大一部分成本。那么，我想加上市場(chǎng)本身通脹的貨幣貶值因素，16.69%的同比增長(zhǎng)率，我認(rèn)為是一個(gè)正常的范圍。
[主持人]好，各位都提到了國(guó)家的宏觀調(diào)控，今年國(guó)家的宏觀調(diào)控格外引人關(guān)注，包括4月份開(kāi)始的國(guó)十條，還有929新政，還有存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，存貸款利率的提升，以及公積金政策的全面縮緊等等，對(duì)于長(zhǎng)沙樓市，產(chǎn)生了哪些宏觀和微觀方面的影響？先請(qǐng)陳主任介紹一下。
[陳敦旭]今年國(guó)家出臺(tái)的政策我認(rèn)為主要是兩個(gè)目的，一是促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，這是一個(gè)方面；第二個(gè)方面是保障性安居工程。所以，今年一系列政策都是從這兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控的。為了促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，這個(gè)時(shí)候我們就在思考一個(gè)問(wèn)題，住房到底是一個(gè)投資品還是純消費(fèi)品？我認(rèn)為我們要思考清楚。
長(zhǎng)沙這幾年的銷售面積逐年遞增，我們也越來(lái)越發(fā)現(xiàn)住宅不僅僅只是一個(gè)消費(fèi)品了，有很多家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房作為一個(gè)投資品，或者是消費(fèi)與投資同時(shí)共有的目的，讓投資近幾年也有增加的趨勢(shì)。尤其是國(guó)家的保障性安居工程，去年部長(zhǎng)提出了公共租賃住房概念以后，在全國(guó)進(jìn)行了廣泛地討論，媒體報(bào)道，今年具體實(shí)施了。這一塊兒，政府是下了很大決心的，包括最近又出臺(tái)了關(guān)于保障性安居工程資金的保障問(wèn)題，也提上了日程。
所以，對(duì)于公共租賃住房這一塊兒，以后可能是我們國(guó)家住房保障體系的重要組成部分，它的保障范圍就更廣了。以前，我們說(shuō)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房主要保障的是低收入家庭，公共租賃住房保障的范圍就更廣了，中等收入家庭，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生，也會(huì)考慮進(jìn)來(lái)，以及為長(zhǎng)沙做了很多貢獻(xiàn)的外來(lái)務(wù)工人員，這些人都會(huì)納入住房保障的體系，通過(guò)市場(chǎng)的途徑來(lái)解決大家的居住問(wèn)題，整個(gè)看起來(lái)是這兩條線。
[主持人]是的，通過(guò)陳主任的介紹，對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控和全方位的住房保障系統(tǒng)有了一個(gè)了解。接下來(lái)就要問(wèn)陳老師了，今年有人說(shuō)將住房作為一種投資性需求要保護(hù)，今年的通貨膨脹是比較嚴(yán)重的，有些家庭的存款放在那里是看著他不貶值，不得不拿出來(lái)投資房產(chǎn)，總而言之投資房產(chǎn)也是比放在銀行保值一些，而且要變現(xiàn)也容易，拿出來(lái)賣(mài)掉就可以了。這個(gè)問(wèn)題您怎么看呢？
[陳真誠(chéng)]我要說(shuō)的可能會(huì)把各位嚇一跳，全國(guó)房產(chǎn)如此，長(zhǎng)沙又會(huì)如何呢？從政策層面來(lái)說(shuō)，國(guó)家這一輪的調(diào)控是最嚴(yán)厲的。但是，因?yàn)槭钦�，往往關(guān)鍵性的問(wèn)題就沒(méi)有調(diào)控到位，而且這個(gè)問(wèn)題是歷史持續(xù)已久的。我告訴大家，今年房地產(chǎn)的調(diào)控，不是地方政府對(duì)房地產(chǎn)保護(hù)是重要因素，還是通貨膨脹的問(wèn)題。有一些數(shù)據(jù)是公開(kāi)的，有一些數(shù)據(jù)是行業(yè)內(nèi)部的，從4月份開(kāi)始CPI到了2.4%，當(dāng)時(shí)的存款利率為2.25%，那個(gè)時(shí)候就是負(fù)數(shù)了。在兩會(huì)期間的時(shí)候，大家以為中央會(huì)出嚴(yán)厲的政策，結(jié)果兩會(huì)期間沒(méi)有出。到6月份的時(shí)候，我們以為中央政府會(huì)加息，但又沒(méi)有加息，到7、8月底的時(shí)候，就出現(xiàn)了所謂的反彈、回暖。8月下旬，又是一輪余熱性的上漲，上漲得不多，到了9月份，就表現(xiàn)在一些大型城市，開(kāi)發(fā)商確實(shí)開(kāi)始捂盤(pán)了，中央政府就又出了政策進(jìn)行調(diào)控了。
我為什么說(shuō)這些呢？CPI在4月份的時(shí)候是4.4%，到10月份的時(shí)候，我們的銀行才寬按照CPI和一年的存款利率來(lái)說(shuō)，從9月份的-1.45%左右，到10月份，-1.9%，也就是說(shuō)，如果不按照物價(jià)上漲的指數(shù)來(lái)說(shuō)，CPI是同比的，按照同比的來(lái)說(shuō)，1萬(wàn)元扣除了利息之后，你大概要付190元左右。而且，活期存款還沒(méi)有加息，大部分人都有活期存款嘛。最近，央行出了一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份的居民存款減少了7000多億元，這說(shuō)明一個(gè)很重要的問(wèn)題，說(shuō)明央行的貨幣調(diào)控政策出現(xiàn)了問(wèn)題，雖然10月20日加了息，但1年期以上只加了0.2%，加息永遠(yuǎn)不能解決負(fù)利率的問(wèn)題。然后，六大行就重點(diǎn)定向調(diào)了5次存款準(zhǔn)備金率，最近調(diào)了0.5%，按照10月底存款約70萬(wàn)億左右，這樣可以回收3500個(gè)億的流動(dòng)性，很多人高興，一下子回收了這么多回去了。但是，我想告訴大家一聲，千萬(wàn)不要聽(tīng)了以后高興，我告訴你這是一個(gè)很大的忽悠，為什么呢？表面上銀行凍結(jié)了3500億，但政府在年初制定了7.5萬(wàn)億的貸款目標(biāo)，有的貸款額度已經(jīng)發(fā)給你了，到現(xiàn)在剩下的貸款只有5、6千萬(wàn)了。我們做企業(yè)的都知道，很多的銀行貸款不是當(dāng)時(shí)報(bào)就當(dāng)是批，而是有大量的貸款還沒(méi)有批出來(lái)。那么，已經(jīng)投了的和決定再投的，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2000億元了。所以，今年的調(diào)控和你講的那個(gè)事情是沒(méi)有任何影響的。
第二個(gè)問(wèn)題，雖然銀行凍結(jié)了3500億，10月份從銀行搬存款搬了7000億元，也就是說(shuō)調(diào)的0.5%，還不足以補(bǔ)上10月份存款搬家的量，光補(bǔ)上10月份的存款量就要調(diào)兩次0.5%。而且，第四季度的存款搬家量可能還會(huì)比10月份多，等于存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整等于是無(wú)效的。那就引出了主持人提的問(wèn)題，老百姓拿錢(qián)干什么去了？
現(xiàn)在在討論熱錢(qián)問(wèn)題，美國(guó)在和中國(guó)打通脹戰(zhàn)爭(zhēng)，此前，韓國(guó)進(jìn)行了二次加息，越南加息也比較早，印度加了5次息，中國(guó)的加息反應(yīng)最遲鈍，而且1年期以上只加了0.2% 。那么，很多的國(guó)外投資者進(jìn)來(lái)了，現(xiàn)在發(fā)了很多文件躲熱錢(qián)的炒房。其實(shí)，人家的熱錢(qián)過(guò)來(lái)根本不炒房，他們?cè)谕ㄟ^(guò)一種民間渠道進(jìn)入開(kāi)發(fā)貸款，根本不炒房產(chǎn)了，炒房炒得有點(diǎn)高度，調(diào)控使炒房有了風(fēng)險(xiǎn)。那么，開(kāi)發(fā)貸款沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，你是開(kāi)發(fā)企業(yè)，我和你談好，我借給你一年，必須按照20%-30%的利息給我，而炒房沒(méi)有那么高的利息。據(jù)我了解，昨天有1.5個(gè)億的美金想找有外資投資資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)來(lái)投資。那么，國(guó)內(nèi)的民間資本到哪兒去了？我告訴你，也進(jìn)入了開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域。
現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)貸款到了什么層面呢？董事長(zhǎng)應(yīng)該知道這個(gè)問(wèn)題，去年9.8萬(wàn)億，今年7.5萬(wàn)億的寬松貨幣政策，其實(shí)大型品牌開(kāi)發(fā)商不愁貸款，很多中小企業(yè)卻貸不到款，你再緊縮，再寬松他們都貸不到款。那么，又有很多囤地在中小企業(yè)手上，他們沒(méi)有辦法，只好找分銀行貸款�，F(xiàn)在貸款的程度到什么樣子呢？說(shuō)出來(lái)可能你會(huì)嚇一跳，信托這一塊兒在4月份的利率到了8%左右，7月份到了12%，8月份到了14%，現(xiàn)在信托年貸款利率高達(dá)25%。那么，一年期的加息才5點(diǎn)多，5年期的加息才6點(diǎn)多，這只是加息而已。而民間資本很多月息都是5%-6%，一年最高的達(dá)到8%，年限達(dá)到了100%。這些資本都進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域去了，就形成了所謂的流動(dòng)性，變相地成為了一種貸款。等于說(shuō)，搬出來(lái)的7000億元，我估計(jì)全年有2萬(wàn)億的存款從銀行搬出來(lái)進(jìn)入了開(kāi)發(fā)貸款領(lǐng)域�，F(xiàn)在，簡(jiǎn)單地一種貨幣政策，比如加個(gè)0.25%的息，加個(gè)0.5%的利率根本不起作用，在這種情況下可能還會(huì)推高房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也有可能還會(huì)上漲。
[主持人]是的，剛才陳老師從金融宏觀政策方面分析了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的情況。接下來(lái)，我還想問(wèn)一下何董，其實(shí)我們說(shuō)長(zhǎng)沙很多人在討論一個(gè)定義，什么是中產(chǎn)階層？有些人說(shuō)，自己有一套住房，或者父母有一套房子，然后還有一些錢(qián)作為小戶型或其他戶型的投資，投資之后進(jìn)行收房租等其他方式的理財(cái)方式，這種方式還是長(zhǎng)沙目前標(biāo)志性的中產(chǎn)階級(jí)形象。那么，今年的國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)這一部分人產(chǎn)生了什么樣的影響？對(duì)他們今后的理財(cái)又會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？
[何學(xué)東]是這樣的，就剛才主持人所提的問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)沙市的中產(chǎn)階層來(lái)說(shuō)，計(jì)劃用房產(chǎn)投資的方式來(lái)對(duì)他的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的話，我覺(jué)得會(huì)有影響。影響多大？要看對(duì)什么人。
對(duì)于中國(guó)目前投資渠道非常單一，甚至可以說(shuō)普通老百姓缺乏投資渠道的情況下，房地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)還是唯一一個(gè)保值增值的一個(gè)產(chǎn)品。中國(guó)不像西方國(guó)家，在中國(guó)安居才能樂(lè)業(yè)，從古到今，任何一個(gè)時(shí)代，任何一個(gè)朝代，除了戰(zhàn)爭(zhēng)，買(mǎi)房、購(gòu)置土地、購(gòu)置房屋是最好的投資方式。其實(shí)，在財(cái)務(wù)上有一個(gè)這樣的指標(biāo)——折現(xiàn)率，它所表現(xiàn)的就是資金的時(shí)間價(jià)值。通俗一點(diǎn)兒講，今年這是100萬(wàn)元，到了明年的這個(gè)時(shí)候，可能只相當(dāng)于90萬(wàn)元了。實(shí)際上，財(cái)政部門(mén)、審計(jì)部門(mén)對(duì)企業(yè)在進(jìn)行審計(jì)的時(shí)候，也有一個(gè)折現(xiàn)率不低于10%的要求。
這么多年，由于中國(guó)大多數(shù)中產(chǎn)階層缺乏投資的一些經(jīng)驗(yàn)和一些知識(shí)，也因?yàn)槲覀冞@個(gè)社會(huì)沒(méi)有給他提供一些投資平臺(tái)和投資渠道，就導(dǎo)致了很多人在最近幾年都想購(gòu)房，想什么辦法呢？想通過(guò)投資股票賺錢(qián)來(lái)投資房產(chǎn)。其實(shí)，房產(chǎn)在最近幾年成為了大家穩(wěn)定的首選投資手段。這一次國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，比如提高利率，增加首付款，以及控制外地人信貸，實(shí)際上對(duì)于真正想投資的人來(lái)說(shuō)，想通過(guò)投資房地產(chǎn)來(lái)獲得收益的人來(lái)說(shuō)，影響不大。因?yàn)槭裁茨�？我們自己仔�?xì)稍微算一下就可以知道，今年，目前一年期的存款利率是2.5%，即使加上上海已出臺(tái)的物業(yè)稅稅收政策，大概是千分之四到千分之五左右。如果一個(gè)人想通過(guò)購(gòu)房來(lái)投資的話，損失的存款利息和增加的稅收也只有3%左右。但是，實(shí)際上這么多年下來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了10%（每年），平均下來(lái)每年都超過(guò)了10%。如果，他不投資房地產(chǎn)，如果100萬(wàn)元存在自己的存折上，到了明年，除了陳老師剛才說(shuō)的負(fù)利率因素以外，由于貨幣的自然貶值，折現(xiàn)之后到明年就買(mǎi)不到在今年可以以100萬(wàn)元能買(mǎi)到的東西了。
所以，如果今年不買(mǎi)房投資的話，100萬(wàn)元到明年可能會(huì)變成90萬(wàn)元，買(mǎi)了房子的話，可能會(huì)由100萬(wàn)元變成110萬(wàn)元。任何一個(gè)理性的人，任何原因都不可能影響他的理性決策，對(duì)于有理性投資決策的人來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控政策不會(huì)影響他的結(jié)論。
[主持人]好的，謝謝何總。說(shuō)到調(diào)控的作用，上海已經(jīng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況，而且多地區(qū)在政策的發(fā)力作用下，無(wú)論是銷售量還是房?jī)r(jià)都開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，而長(zhǎng)沙從最近幾周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，好象陷入越調(diào)越漲的形態(tài)？為什么會(huì)如此？越調(diào)越漲的真實(shí)原因又是什么？還是先請(qǐng)陳主任來(lái)介紹吧。
[陳敦旭]好，在開(kāi)始我就講了，長(zhǎng)沙今年房?jī)r(jià)的上漲并不是政策越調(diào)越漲，還是有很多原因的。剛才，陳老師也講了一個(gè)負(fù)利率的因素。另外，尤其是長(zhǎng)沙今年的9、10月份新上市的樓盤(pán)中，一是精裝修房屋比較多，相對(duì)于去年的毛坯房來(lái)說(shuō)，成本一般要高500-1000元的水平。所以，精裝修房比較多了，顯示出價(jià)格就要多一些。二是今年二環(huán)線以內(nèi)推出的房屋比較多，因?yàn)槭窃谑兄行牡貛�，房�(jī)r(jià)要高一些。統(tǒng)計(jì)是全部加起來(lái)算平均，所以漲幅看起來(lái)是有點(diǎn)兒上漲。其實(shí)，漲幅也不是很大，只是和去年相比有一定的漲幅。為什么和去年相比有一定的漲幅呢？最主要的原因是去年下半年和今年一季度的漲幅比較大。所以，累計(jì)起來(lái)，1-10月份房?jī)r(jià)漲幅波動(dòng)不大，只有4%左右的波動(dòng)，波動(dòng)不大。
[主持人]陳老師怎么看這個(gè)問(wèn)題呢？
[陳真誠(chéng)]其實(shí)，我從投融資角度說(shuō)一個(gè)內(nèi)幕給大家聽(tīng)。我們知道，最近幾年一線城市不斷房?jī)r(jià)上漲幅度很大，而且一線城市很難有土地了，土地非常少了，囤地的都在二、三線城市，而且大多是中小企業(yè)在二、三線城市，也就是說(shuō)貸不到款的很多中小企業(yè)都在二、三線城市。我不知道長(zhǎng)沙今年有沒(méi)有這樣的情況，今年出現(xiàn)的成交量可以叫做“融資型銷售”。什么意思呢？現(xiàn)在有一種這樣的融資，你貸不到款，可能開(kāi)發(fā)商早就把土地證抵押給銀行了，沒(méi)有解押就沒(méi)有辦法再貸款。而且，后續(xù)資金不夠的時(shí)候怎么辦？現(xiàn)在，有一些投資工資在做項(xiàng)目質(zhì)押的銷售融資，怎么做呢？是這樣的。你的樓蓋到一定程度了，土地證還沒(méi)有解押吧，我是投資公司，你要1個(gè)億，2個(gè)億，或者3、5千萬(wàn)，我們就可以簽訂一個(gè)協(xié)議，你賣(mài)多少套房子給我，我們有一個(gè)協(xié)議價(jià)格，而且這個(gè)房子是要到房產(chǎn)局備案的。而且，協(xié)定中有一條，開(kāi)發(fā)商在多少年以后要以一個(gè)規(guī)定的價(jià)格將房子買(mǎi)回去。所以，這種融資型的銷售在備案的時(shí)候體現(xiàn)為了銷售量，實(shí)際上是一種假銷售，是一種融資�，F(xiàn)在，北京有一些樓盤(pán)出現(xiàn)了集中性退房，浙江也出現(xiàn)了這樣的情況，我不知道長(zhǎng)沙有沒(méi)有這種情況，這只是我看到的一種情況，這可能也是增加了銷售量的一種途徑，我們叫做融資型銷售，實(shí)際上不是銷售。但是，在房產(chǎn)局備案了，是網(wǎng)上備案的，沒(méi)有辦手續(xù)。比如這棟樓有500套，“賣(mài)”給我300套，其實(shí)只是融資，沒(méi)有真正“賣(mài)”。
[何學(xué)東]如果長(zhǎng)沙有這種情況的話，應(yīng)該也是個(gè)案，應(yīng)該不允許退吧？
[陳敦旭]如果購(gòu)買(mǎi)下來(lái)再賣(mài)的話，只統(tǒng)計(jì)一次。
[陳真誠(chéng)]它是這樣的情況，在早期備案之后就撤單，而沒(méi)有實(shí)際成交。
[陳敦旭]長(zhǎng)沙目前的情況這種方式是操作不了，實(shí)施不了的。
[主持人]何總?cè)绾慰茨壳暗倪@種情況呢？
[何學(xué)東]我認(rèn)為陳老師說(shuō)的這個(gè)情況長(zhǎng)沙還是沒(méi)有的。因?yàn)�，我接觸行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)商比較多，接觸的銀行人士也比較多。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行金融系統(tǒng)沒(méi)有我們想象的那么資金緊張，銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商該支持的還在支持，企業(yè)這一塊兒該貸款的還在貸款，都能夠比較容易的得到貸款。為什么呢？因?yàn)�，在長(zhǎng)沙不管是企業(yè)還是銀行，非�？春瞄L(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)，它是一個(gè)健康發(fā)展的市場(chǎng)，沒(méi)有理由要壓制和控制他的貸款規(guī)模。所以，現(xiàn)在這一塊兒不像我們想象在嚴(yán)格控制貸款。當(dāng)然，貸款額度有時(shí)候是難以獲得自己想要的額度，有時(shí)候在月末、季末出現(xiàn)了階段性的控制。
為什么目前的長(zhǎng)沙市場(chǎng)越調(diào)越漲？我想談一下個(gè)人觀點(diǎn)。首先，我們看待這個(gè)問(wèn)題要搞清楚，我們國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的目的是什么？我們確實(shí)要客觀地、科學(xué)地看待房?jī)r(jià)上漲，怎么看待這個(gè)東西呢？我認(rèn)為：
第一，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲是一個(gè)常態(tài)，大家不要認(rèn)為它是異常的，它是正常的。為什么說(shuō)它是正常的呢？房?jī)r(jià)上漲從理論上來(lái)說(shuō)就是需要上漲的，因?yàn)�，合理的通脹，任何一個(gè)國(guó)家從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)，它的發(fā)展需要一個(gè)通脹率。比如歐洲國(guó)家一般將通脹率控制在2%以內(nèi)，我們國(guó)家一般也將通脹率控制在2%-3%。最近，有專家提出中國(guó)能夠承受的通脹率在5%以內(nèi)，建議把通脹率目標(biāo)調(diào)高至5%來(lái)進(jìn)行控制。為什么要這樣的通脹率呢？如果沒(méi)有合理的通脹率，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就不會(huì)發(fā)展，就會(huì)產(chǎn)生滯脹，就會(huì)停滯，這對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的。
那么，根據(jù)這一理論，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有成本要素都在上漲，如建材、人工工資、裝飾材料等等，包括物業(yè)管理等等。所有的東西都在漲，房?jī)r(jià)不漲的話，停滯在那里，必然在以后會(huì)造成虧損，這個(gè)行業(yè)就會(huì)沒(méi)人做了。
所以，從理論上講，需要房?jī)r(jià)有輕微、合理的上漲。
第二，我們國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的目的到底是什么？其實(shí)，國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)一線城市，如北京、上海、深圳這些一線城市，房?jī)r(jià)本來(lái)過(guò)高，然后又上漲過(guò)快，被熱炒，那些城市房?jī)r(jià)的上漲幅度連我們行業(yè)內(nèi)的人都覺(jué)得嚇人，超過(guò)了行業(yè)內(nèi)人能夠承受的預(yù)期，也超過(guò)了老百姓能夠承受的預(yù)期。在這些地方，不出臺(tái)宏觀調(diào)控政策是不行了。
那么，我記得有幾組數(shù)據(jù)，省住建廳公布湖南省房?jī)r(jià)相當(dāng)于全國(guó)平均水平的60%。第二個(gè)指標(biāo)是長(zhǎng)沙市目前的房?jī)r(jià)收入比，上半年1-6月份測(cè)算出來(lái)是5.9%，不足6%。房地產(chǎn)健康指數(shù)是2.0，從這幾個(gè)數(shù)據(jù)可以充分看出，目前長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于非常健康的狀況。
對(duì)于這樣一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要大家來(lái)呵護(hù)，不可能也不應(yīng)該是全國(guó)感冒長(zhǎng)沙吃藥，對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不利的。
第三，從政府的角度來(lái)說(shuō)，其實(shí)從來(lái)沒(méi)有誰(shuí)說(shuō)要降價(jià)，只是說(shuō)偶爾在有些城市有些人會(huì)說(shuō)，這個(gè)房?jī)r(jià)連部長(zhǎng)都承受不了，市長(zhǎng)也買(mǎi)不了。曾經(jīng)在一個(gè)城市，有一個(gè)部長(zhǎng)向大家號(hào)召不要買(mǎi)房，要讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，結(jié)果灰頭土臉的走了。昨天，總理說(shuō)了兩句話，一句是房?jī)r(jià)很難降下來(lái)。但是，他還說(shuō)了一句話，要讓老百姓有比較好的財(cái)產(chǎn)性收入。財(cái)產(chǎn)性收入一般是指股票嘛，政府為什么不希望房?jī)r(jià)降價(jià)呢？如果房?jī)r(jià)降價(jià)，一是會(huì)導(dǎo)致投資減少；開(kāi)發(fā)商不投資的話，將會(huì)嚴(yán)重地打擊宏觀經(jīng)濟(jì)。
在長(zhǎng)沙市原來(lái)有過(guò)這樣一組數(shù)據(jù)，很多省市房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)上下游行業(yè)牽涉到100多個(gè)，對(duì)地方可用財(cái)力，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率超過(guò)60%，我記得長(zhǎng)沙是65%，還是62%？我只記得有這樣一個(gè)數(shù)據(jù)。
所以，關(guān)系到整個(gè)民生的一個(gè)行業(yè)，關(guān)系到民生走向的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，我想任何一個(gè)政府都不會(huì)盲目地去出臺(tái)過(guò)急的打壓政策，我認(rèn)為應(yīng)該更好的保護(hù)好、呵護(hù)好這個(gè)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。
[主持人]剛才，我們和大家聊到了金融政策和長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下越調(diào)越漲的原因。那么，在價(jià)格的持續(xù)上漲背景下，相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)成交量卻影響尚小，縱觀金九銀十，成交量仍在穩(wěn)定上升，業(yè)內(nèi)人士聲稱造成這一現(xiàn)象的原因是：消費(fèi)者的購(gòu)房恐慌性心理，樓市消費(fèi)的恐慌時(shí)代來(lái)臨了嗎？消費(fèi)者為什么會(huì)出現(xiàn)這一心理？我想問(wèn)問(wèn)各位，你們認(rèn)同這一觀點(diǎn)嗎？是一種恐慌性心理造成了銷量的上升還是其他什么原因帶動(dòng)了金九銀十，包括到11月份的銷量都還不錯(cuò)呢？請(qǐng)陳主任先講。
[陳敦旭]我覺(jué)得目前的銷售情況并不是因?yàn)樗^的恐慌性購(gòu)房。因?yàn)椋瑥臍v年看來(lái)，長(zhǎng)沙每一年的金九銀十都是如此，并不是說(shuō)今年是例外，這是一個(gè)方面。第二個(gè)方面，房地產(chǎn)作為一個(gè)投資性的產(chǎn)品，因?yàn)閲?guó)家目前提供給老百姓的投資渠道比較窄，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)一是投資房產(chǎn)；二是投資股市。從今年的股市來(lái)看，股市的投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)大而收益難以保證。但是，房地產(chǎn)呢？投資了之后還看得到，而且價(jià)格也出現(xiàn)了穩(wěn)步上漲。所以，在投資品的選擇上，老百姓往往趨向于房地產(chǎn)投資，這是第二個(gè)方面。第三個(gè)方面，尤其是國(guó)慶前夕國(guó)家出臺(tái)了一系列政策以后，一些沿海城市就陸續(xù)出來(lái)了限購(gòu)令，限外令，在這個(gè)背景下，有不少在外的湘籍人士回來(lái)購(gòu)房的愿望怕受到類似政策的抑制，在國(guó)慶后就出現(xiàn)了銷售的小高潮，這主要來(lái)自于湘籍人士在外省工作回來(lái)購(gòu)房的，還有地州市人士到長(zhǎng)沙來(lái)購(gòu)房的小高峰期，從目前來(lái)看又慢慢趨于平穩(wěn)了，因?yàn)殚L(zhǎng)沙到目前沒(méi)有出臺(tái)任何新的政策。
[主持人]也就是說(shuō)從銷量整體上來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)了金九銀十一個(gè)高峰之后，又走入了平穩(wěn)銷售期間？
[陳敦旭]對(duì)。
[主持人]陳老師認(rèn)為這種恐慌性心理嗎？
[陳真誠(chéng)]我認(rèn)為2007年左右是恐慌性購(gòu)房，今年是對(duì)通貨膨脹的恐慌。
[主持人]接下來(lái)，我想問(wèn)一下何董，您在一線城市也開(kāi)了很多的項(xiàng)目，也了解很多的項(xiàng)目，包括有您自己的項(xiàng)目。您覺(jué)得現(xiàn)在購(gòu)房者是什么樣的消費(fèi)心理？而且現(xiàn)在是什么人購(gòu)房比較多？
[何學(xué)東]談這個(gè)問(wèn)題還是要回到市場(chǎng)，從市場(chǎng)角度來(lái)看這個(gè)事情。為什么最近長(zhǎng)沙的樓市這么火熱？基本上沒(méi)有受政策的影響，影響不大，而且是平穩(wěn)發(fā)展、快速發(fā)展，不管從量上講還是價(jià)格上來(lái)講，價(jià)格上有平穩(wěn)增長(zhǎng)，量上有很大的增幅。其實(shí)，應(yīng)該算到去年，去年的政策不穩(wěn)定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)相對(duì)不足，導(dǎo)致現(xiàn)在市場(chǎng)上的供應(yīng)量雖然與去年相比有相對(duì)地增幅，但還是處于供應(yīng)不足的狀態(tài)。
另外，從市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)，我們往往容易忽略一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在需求的動(dòng)力越來(lái)越大，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我們的想象。其實(shí)，剛才陳主任講了這個(gè)動(dòng)力，我也稍微講一下。主要的動(dòng)力，一是來(lái)自于長(zhǎng)沙市的原住民，以及新移民，他們都有提高生活品質(zhì)的購(gòu)房要求，這是天生的要求，每個(gè)人都覺(jué)得賺了錢(qián)就想買(mǎi)好房子，原來(lái)租房子的想買(mǎi)房子，原來(lái)住小房子的想買(mǎi)大房子，這是人的天性。因?yàn)�，這幾年居民收入不斷增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市有比較多的工業(yè)企業(yè)，這些白領(lǐng)啊，剛剛參加工作的年輕人都在這邊打拼，積累了一定的財(cái)富，他們有能力來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)改善自己的生活品質(zhì)了，我認(rèn)為這是第一大動(dòng)力。
還有一大動(dòng)力，就是長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃的向外擴(kuò)張，以及老城區(qū)的改造，這些原因?qū)е铝嗽∶竦牟疬w，拆遷量也比較大，為購(gòu)房提供了一個(gè)很大的量。
第三大動(dòng)力是長(zhǎng)株潭城市群，大大縮短了三市之間的空間距離。還有高鐵、高速公路，高鐵是一次革命性的變革。我早幾天去郴州辦點(diǎn)事，坐高鐵從郴州到長(zhǎng)沙只需要一個(gè)小時(shí)，到岳陽(yáng)只需要幾十分鐘，在長(zhǎng)沙購(gòu)房，周末到長(zhǎng)沙上班，周末去地州市休閑，非常方便。在長(zhǎng)沙坐高鐵，與在北京相比那太舒服了。在北京跑一趟郊外，不塞車要一個(gè)多小時(shí)，塞車要兩個(gè)多小時(shí)。所以，高鐵讓整個(gè)城市的空間距離更近了，這是一個(gè)動(dòng)力。
第四大動(dòng)力是在外工作的湘籍人士，因?yàn)樗麄冊(cè)谕赓?gòu)房的壓力大，把他們的資金給擠回來(lái)購(gòu)房了。這也是為什么最近有很多在廣東、深圳打工的人回鄉(xiāng)置業(yè)的原因。
陳老師還講到了一點(diǎn)，就是通脹預(yù)期。最近，中央媒體也在不斷地做宣傳，考慮到美國(guó)人在不斷地印鈔票，中國(guó)最近兩年印的鈔票也不比美國(guó)少。所以，每個(gè)人都看到了這種通脹預(yù)期，而買(mǎi)房子，說(shuō)實(shí)話是一個(gè)抵抗通脹預(yù)期的最好方式。
另外，剛才主持人提到恐慌性的購(gòu)房心理，實(shí)際上這種心理在這一次看來(lái)還是比較明顯的。因?yàn)椋F(xiàn)在全國(guó)有十幾個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，其中有一個(gè)主要內(nèi)容，有些是限制一個(gè)家庭只允許買(mǎi)一套房子，有些是限制一個(gè)新建家庭只允許買(mǎi)一套房子，還有的城市限制外地人不允許來(lái)本地城市購(gòu)房。對(duì)于北京、上海那種一線城市來(lái)說(shuō)，這種調(diào)控政策對(duì)那些城市有積極的意義。但是，對(duì)于長(zhǎng)沙這樣的健康房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，會(huì)讓一些人產(chǎn)生恐慌心理，長(zhǎng)沙會(huì)不會(huì)出臺(tái)這種政策呢？如果我是湘潭戶口，在長(zhǎng)沙就買(mǎi)不了房了。還有一些人如果想在長(zhǎng)沙買(mǎi)房，我的首付可能只夠20%，如果提高到30%的話，他就會(huì)買(mǎi)不起房了。所以，政策的不確定性，政策的搖擺，不透明性，導(dǎo)致了很多人出現(xiàn)了這種現(xiàn)象，加快了購(gòu)房的進(jìn)度。但是，我認(rèn)為主要原因還不是這個(gè)原因，主要原因是因?yàn)槭袌?chǎng)，市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了我們的想象。原來(lái)，我們想到的市場(chǎng)僅僅局限于長(zhǎng)沙市，現(xiàn)在長(zhǎng)沙市的市場(chǎng)已經(jīng)輻射到全省甚至全國(guó)了，已經(jīng)不是原來(lái)那個(gè)概念了
[陳真誠(chéng)]我補(bǔ)充一點(diǎn)。剛才，董事長(zhǎng)說(shuō)美國(guó)印鈔的事情，我給你一個(gè)數(shù)據(jù)，10月末，中國(guó)M2的總量達(dá)到了70萬(wàn)億，也就是說(shuō)10年間中國(guó)貨幣量發(fā)行增多了50%，是全世界貨幣發(fā)行量最多的地方。董事長(zhǎng)，我還是你一個(gè)好事，關(guān)于限購(gòu)令，剛出臺(tái)這個(gè)政策的時(shí)候，準(zhǔn)備每個(gè)城市都要出，結(jié)果出臺(tái)了14個(gè)城市的時(shí)候，后面的城市就沒(méi)出了。開(kāi)始，住建部督促了14個(gè)城市要出這個(gè)政策，長(zhǎng)沙市不在住建部督促的范圍內(nèi)。即使長(zhǎng)沙要出這樣的政策也可以，我告訴大家一個(gè)內(nèi)幕，不久前我在南方都市報(bào)寫(xiě)了一篇文章“限購(gòu)令也許是世界歷史以來(lái)最短命的政策”，大家不用太擔(dān)心。
[何學(xué)東]這是對(duì)的。
[陳真誠(chéng)]你們發(fā)現(xiàn)沒(méi)有？在住建部督促的14個(gè)城市中，�？诔雠_(tái)限購(gòu)令政策11月份開(kāi)始出臺(tái)，12月份就結(jié)束了。
[何學(xué)東]也是一個(gè)短期內(nèi)的政策。
[陳真誠(chéng)]這是超短期政策，是無(wú)效政策，短期政策一般也有半年至一年吧，現(xiàn)在不到三個(gè)月時(shí)間啊，大家不用擔(dān)心。
[何學(xué)東]關(guān)于限購(gòu)令，最近有一個(gè)專業(yè)的說(shuō)法。大概在上個(gè)星期，住建部有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)針對(duì)限購(gòu)令有一個(gè)說(shuō)法，他說(shuō)限購(gòu)令是臨時(shí)的事情，具體執(zhí)行多久要看當(dāng)?shù)氐姆从�，看�?dāng)?shù)氐男ЧＫ渤姓J(rèn)限購(gòu)令只是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，在短期內(nèi)人為地減緩一下需求。如果長(zhǎng)沙市1700萬(wàn)平方米的銷售量都銷完了，現(xiàn)在廣州、深圳的人全回來(lái)，在外地的湖南人都回來(lái)，一下子又增加了2000萬(wàn)平方米的需求，那當(dāng)然會(huì)火爆了。所以，長(zhǎng)沙市不存在這樣的問(wèn)題，長(zhǎng)沙是一個(gè)非常正常的狀態(tài)。比如北京那樣的大城市，山西的煤老板、溫州做小五金的老板，有錢(qián)人全部都到北京去買(mǎi)房，出現(xiàn)這樣的情況價(jià)格不漲才怪。
[主持人]是的，提到這個(gè)問(wèn)題又想到一個(gè)政策性的問(wèn)題，近日有關(guān)媒體也報(bào)道，相關(guān)部委正在商討行政調(diào)控房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)不久第三套調(diào)控重拳或?qū)⒊雠_(tái)。各位怎么看？這種情況出現(xiàn)的可能性大嗎？先請(qǐng)陳主任談一談。
[陳敦旭]我個(gè)人認(rèn)為國(guó)家的宏觀調(diào)控政策依然會(huì)從保障性住房出手，還是要讓老百姓住有所居，可能會(huì)通過(guò)保障性住房來(lái)分割一部分住房需求。尤其從最近保障保障性安居工程的資金來(lái)看，國(guó)家的調(diào)控會(huì)是這樣一個(gè)失望。
[主持人]何董的看法呢？
[何學(xué)東]我還是相信市場(chǎng)，全國(guó)出臺(tái)一些相關(guān)的后續(xù)政策，這種可能性可能會(huì)有。但是，現(xiàn)在政府也認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)了，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，中央的政策已經(jīng)明確了，應(yīng)該會(huì)向新加坡的模式去學(xué)習(xí)，現(xiàn)在可以看到這樣的一個(gè)趨勢(shì)。至于會(huì)不會(huì)出臺(tái)“控制房?jī)r(jià)”的政策，我認(rèn)為想法很好，沒(méi)法操作，缺乏實(shí)際操作性。
比如，每個(gè)項(xiàng)目的投資成本是不一樣的，規(guī)劃設(shè)計(jì)也不一樣，各種成本都不一樣。我們最近準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)的一個(gè)項(xiàng)目和旁邊的一個(gè)項(xiàng)目，同樣的地理位置，我的成本比他那邊多了1000元/㎡，這怎么限制呢？缺乏公平和公正性，我認(rèn)為限制房?jī)r(jià)是沒(méi)有辦法操作的事情。
[主持人]是的，我們看到了長(zhǎng)沙處于高速發(fā)展時(shí)期。我總結(jié)一下，現(xiàn)在長(zhǎng)沙在不斷地?cái)U(kuò)大，包括長(zhǎng)株潭的融城，整個(gè)城市都在快速地發(fā)展。所以，吸納了很多人逐漸成為長(zhǎng)沙新市民，給長(zhǎng)沙注入新的活力。其實(shí)，我們可以看到在星沙和大河西先導(dǎo)區(qū)這些企業(yè)在不斷發(fā)展，這些企業(yè)也吸納了很多人進(jìn)入長(zhǎng)沙，成為了長(zhǎng)沙市民之后，他們也對(duì)商品房有自己的需求，也有自己更高層次的需求。也就是說(shuō)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大家也在不斷地更新自己的生活品位和生活質(zhì)量。所以，也就看到了長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，呈現(xiàn)的是不斷健康的、穩(wěn)定向前的發(fā)展趨勢(shì)。
最近，我看到一個(gè)論壇，趙曉提出“如果在長(zhǎng)沙明年1月份購(gòu)房可能是一個(gè)比較好的時(shí)期”。那么，各位建議消費(fèi)者什么時(shí)候在長(zhǎng)沙購(gòu)房是合適時(shí)機(jī)呢？
[陳敦旭]我認(rèn)為消費(fèi)者要考慮清楚，不能盲目購(gòu)房。如果消費(fèi)者是按揭貸款購(gòu)房的話，每個(gè)月的貸款償還額度要在可控范圍之內(nèi)，最佳理想狀態(tài)就是家庭可支配收入的30%以內(nèi)，臨界線是50%，最好不要超過(guò)家庭的50%，不是手上有首付就買(mǎi)房，關(guān)鍵是要看你的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)，我認(rèn)為任何時(shí)候是一個(gè)最佳時(shí)機(jī)，任何時(shí)候可能也不是一個(gè)最佳時(shí)機(jī)，要根據(jù)自己的實(shí)際情況，在自己可控范圍內(nèi)購(gòu)房，才是最佳時(shí)機(jī)。
[主持人]陳老師呢？
[陳真誠(chéng)]不知道，我擔(dān)心長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但政府也有可能出臺(tái)一個(gè)狠招。不過(guò)我真的不知道。
[主持人]好，謝謝陳老師。何董事長(zhǎng)呢？
[何學(xué)東]這個(gè)問(wèn)題確實(shí)很難回答。但是，我想根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，我想給聽(tīng)眾和網(wǎng)友提一個(gè)建議。第一，如果決定買(mǎi)房，我覺(jué)得首先要做功課。做功課其一是要多學(xué)習(xí)，要學(xué)習(xí)了解相關(guān)政策走勢(shì)走向，也要及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)的一些新聞。其實(shí)，還有一個(gè)最好的辦法是向行家，向親戚朋友里面的專家去請(qǐng)教。然后，根據(jù)自己的實(shí)際情況做出綜合判斷。
另外，我覺(jué)得買(mǎi)房子不要因?yàn)橐粫r(shí)的房?jī)r(jià)起伏而影響自己的判斷。買(mǎi)房子是50年、70年幾十年的事情，要把它放在幾十年中去看。應(yīng)該說(shuō)，從幾十年來(lái)看，這個(gè)房子肯定是增值的，至于某一年中間是漲幅了還是降價(jià)了多少？我認(rèn)為沒(méi)有必要在意，這是我的一個(gè)觀點(diǎn)。
第二，一旦真正要下決心買(mǎi)房了，還是要考慮以下幾個(gè)因素。
1、剛性需求。自己是第一次購(gòu)房，或者是已經(jīng)有房了，想換大一點(diǎn)兒的房，改善性需求人群，這一部分人一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況，根據(jù)自己的收入情況來(lái)選擇適合自己的房子。
我建議大家先確定總價(jià)，根據(jù)自己的實(shí)力確定總價(jià)，不能夠超過(guò)自己的承受能力去買(mǎi)房，也就是說(shuō)不能因?yàn)橘I(mǎi)房而影響自己的整體生活品質(zhì)，這是我一直在建議大家的。
二是要選擇方便自己生活和工作區(qū)域的房子，比如離父母近一點(diǎn)，離親戚朋友近一點(diǎn)，離單位近�；蛘呤情L(zhǎng)期出差的人士就住在高鐵邊、機(jī)場(chǎng)附近，近一點(diǎn)，不買(mǎi)最好的，選對(duì)自己來(lái)說(shuō)最適合的。
三是要選擇高性價(jià)比的房子。其實(shí)，我推薦大家在購(gòu)房的時(shí)候重點(diǎn)考慮規(guī)劃的發(fā)展，考慮規(guī)劃的發(fā)展一定要有特色。比如，這棟房子旁邊馬上會(huì)有一個(gè)名校要建，或者是房子旁邊馬上會(huì)建一個(gè)人工湖，或者即將有地鐵站，一定要有獨(dú)特資源的房子，因?yàn)檫@種獨(dú)特資源會(huì)保證房子以后的增值。
講到性價(jià)比還要補(bǔ)充一點(diǎn)，戶型、園林綠化等等，然后，一定要了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信以及物業(yè)公司的選擇。購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，如果選擇了一個(gè)不好的開(kāi)發(fā)商，選擇了一個(gè)不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，那你買(mǎi)回來(lái)的房子可能會(huì)出問(wèn)題，有可能和圖紙不對(duì)。然后，物業(yè)公司不好的話，可能會(huì)對(duì)以后的物業(yè)產(chǎn)生很大的問(wèn)題，要充分考慮開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的實(shí)力和誠(chéng)信度，盡量選擇誠(chéng)信好的企業(yè)。這是對(duì)自住型購(gòu)房者的意見(jiàn)。
對(duì)于投資型購(gòu)房者的需求，我建議理性分析。根據(jù)我們前面所分析的，自己判斷一下物價(jià)上漲的趨勢(shì)，貨幣貶值的趨勢(shì)，以及有可能出現(xiàn)的銀行貸款利率增加，以及物業(yè)稅的增加，然后自己做出一個(gè)判斷。我相信，自己稍微測(cè)一側(cè)、算一算就可以了，我不主張推薦。但是，如果沒(méi)有其他好的投資渠道的話，我認(rèn)為購(gòu)房投資是一個(gè)比較好的選擇。
[主持人]好，謝謝何總，我們看到隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，中產(chǎn)階層在長(zhǎng)沙不斷擴(kuò)大。相信在明年會(huì)有更好的、更多的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)樓盤(pán)上市來(lái)滿足中產(chǎn)階層人士的需求。同時(shí)，像陳主任說(shuō)的那樣，明年保障性住房的保障力度也在不斷加強(qiáng)，對(duì)需要保障性的人群會(huì)給予一種更好的保障形式、保障方式。那么，明年我們將看到一個(gè)更加美麗的星城在逐漸崛起，逐漸成形。我們也期待地鐵等新的發(fā)展模式，帶動(dòng)長(zhǎng)沙走向國(guó)際化。
今天，非常感謝各位嘉賓來(lái)到直播室，謝謝大家。
