[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一對(duì)話地產(chǎn)欄目《樓市會(huì)客室》，我是主持人陸海峰。
我們說(shuō)了，7、8兩個(gè)月是樓市炎熱的淡季。來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入7月以來(lái)，長(zhǎng)沙樓市網(wǎng)簽套數(shù)的下滑一直在持續(xù)。而8月作為“金九銀十”的前奏，樓市似乎逐漸走出了低迷。8月最后一周，長(zhǎng)沙樓市繼續(xù)回升。就成交量來(lái)看，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)幾乎已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控前狀態(tài)。
不過(guò)，進(jìn)入9月份，38個(gè)項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)銷售，而且這個(gè)數(shù)字還在繼續(xù)上升，再加上短期內(nèi)我們看不到政策放松的可能，以及銀行信貸調(diào)控的趨緊，因此有人預(yù)言，“金九銀十”價(jià)格戰(zhàn)將成為長(zhǎng)沙市場(chǎng)的主流。長(zhǎng)沙樓市真的會(huì)在“金九銀十”迎來(lái)硝煙彌漫的市場(chǎng)嗎？什么樣的樓盤才能在“金九銀十”中站穩(wěn)腳跟，擴(kuò)大戰(zhàn)果呢？這段時(shí)期內(nèi)，又會(huì)有哪些必須抓住的市場(chǎng)機(jī)遇呢？又是誰(shuí)收獲“金九銀十”呢？
帶著這些疑問(wèn)，我們邀請(qǐng)到浩龍音樂(lè)界總經(jīng)理 李旭紅先生，茂華國(guó)際湘營(yíng)銷總監(jiān)方鵬先生，做客我們樓市會(huì)客室直播現(xiàn)場(chǎng)，一起來(lái)探討這一輪從緊宏觀調(diào)控政策下所引發(fā)的思考？
我們看到了來(lái)自長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，8月第一周，長(zhǎng)沙市新建商品房網(wǎng)簽2357套，而到了8月最后一周，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了3146套，但從成交量上來(lái)看，整個(gè)8月長(zhǎng)沙樓市走向了快速上行的曲線。到底是什么因素推動(dòng)了長(zhǎng)沙樓市上行趨勢(shì)？首先請(qǐng)問(wèn)一下李總，你是怎么看待八月份，到底什么因素使市場(chǎng)重新回暖？
[李旭紅]我想從最近房產(chǎn)方面的消息來(lái)看，像一線城市，如廣州、北京、上海、深圳的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)開(kāi)始回暖，而且價(jià)格方面有所上升。從這些現(xiàn)象來(lái)看，回到長(zhǎng)沙本地，對(duì)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從新政調(diào)控之前到新政調(diào)控一段時(shí)間后，價(jià)格波動(dòng)并不是很大。我覺(jué)得長(zhǎng)沙價(jià)位總體來(lái)說(shuō)是理性。長(zhǎng)沙在全國(guó)來(lái)說(shuō)，價(jià)格方面是一個(gè)洼地，并且一直比較平穩(wěn)健康的發(fā)展，形成影響是有。新政剛開(kāi)始的時(shí)候，那些消費(fèi)者，持幣觀望也有，引起銷量的下降。價(jià)格影響也有一點(diǎn)，但是也不多。通過(guò)，最近調(diào)控前后數(shù)據(jù)調(diào)查來(lái)比較，是比較少。所以講，長(zhǎng)沙是一個(gè)理性的價(jià)格，理性的市場(chǎng)。隨著調(diào)控時(shí)間已經(jīng)有幾個(gè)月，有剛性需求的人根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)不大的情況下，前面說(shuō)長(zhǎng)沙是一個(gè)價(jià)格洼地，也激發(fā)一種購(gòu)買的欲望。我想主要支撐長(zhǎng)沙銷售的市場(chǎng)是剛性需求。由于調(diào)控時(shí)間有幾個(gè)月，剛性需求已經(jīng)被激發(fā)之后，就那些改善需求購(gòu)買欲望也慢慢在釋放。我想支撐整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言，是比較溫暖。
[主持人]方總在你看來(lái)有哪些方面的因素？
[方鵬]你剛才這個(gè)問(wèn)題里面提到八月份最后一周回比上周上升很穩(wěn)。
[主持人]從八月第一周就開(kāi)始上漲，從八月的2357套，到最后了一周3147套，這是一個(gè)有將近50%的上漲，這是一個(gè)非常高的回比量。
[方鵬]我是這樣看待這個(gè)問(wèn)題，還是跨時(shí)間來(lái)看，比如說(shuō)剛才李總說(shuō)比較認(rèn)同。四月份出新國(guó)十條，截至到現(xiàn)在有五到六個(gè)月時(shí)間。四月份，我記得長(zhǎng)沙成交量是兩百萬(wàn)出頭，新政出臺(tái)之后，在五月份就下降了，就下降50%。連續(xù)以來(lái)就是維持這個(gè)幅度，指成交量，一直維持這個(gè)幅度。就說(shuō)明什么問(wèn)題？跟你提的問(wèn)題是比較契合，什么因素支撐它，我覺(jué)得本來(lái)有這些因素支撐它。長(zhǎng)沙是一個(gè)單中心城市，就好象全中國(guó)是一個(gè)北京。有的時(shí)候跟朋友說(shuō)，長(zhǎng)沙有一個(gè)天安門，那我們買的房子的什么樣情況？它是有社會(huì)資源配套所決定。所以，第一單中心城市。第二，長(zhǎng)沙交通發(fā)展也不錯(cuò)，高鐵、地鐵也好，在中南省份城市里面是零跑。然后拆遷，城市改造，每年有幾百萬(wàn)的量。所以還有一個(gè)原因，長(zhǎng)沙相對(duì)其他省份城市，價(jià)格屬于不高。種種四個(gè)原因，應(yīng)該說(shuō)保持新政以來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在銷售量上面頂這一波，不像有一些城市下得比較厲害，而不是下的一半。而我們一直維持這個(gè)幅度上面。
我覺(jué)得八月份最后一周有所上揚(yáng)。這也是很正常。一方面開(kāi)發(fā)量逐步在放大。另一方面大家觀望的心態(tài)在減弱。還有一個(gè)原因，畢竟是一周的時(shí)間，并不太好判斷。
[主持人]其實(shí)我們看到八、九個(gè)月仍然維持比較高的銷量，比較好的趨勢(shì)。你兩位這種趨勢(shì)影響到“金九銀十”。比如說(shuō)“金九銀十”銷售方面不斷上升嗎？
[李旭紅]因?yàn)殚L(zhǎng)沙市場(chǎng)回暖時(shí)間不太長(zhǎng)，也是最近一段時(shí)間。特別是剛性需求被激發(fā)，那些改善性需求的實(shí)狀，長(zhǎng)沙價(jià)位也是比較理性。我想根據(jù)這種趨勢(shì)下去，應(yīng)該是在“金九銀十”銷售各方面，我想是比較可望。
[主持人]方總，在你銷售過(guò)程當(dāng)中，你是怎么看待？
[方鵬]我同意他的看法，傳統(tǒng)一種趨勢(shì)再加上銷售的放量，多少不好說(shuō)？
[主持人]我們也看到8月末，銀監(jiān)會(huì)再次重申，將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資需求，從長(zhǎng)沙的情況來(lái)看，各家銀行早就提高了對(duì)二套、三套房的貸款門檻，甚至停貸，一套房也普遍提到了3成首付，85折利率，甚至像招商銀行還取消了一套房的利率優(yōu)惠。住房公積金也提高了貸款的門檻。在這種情況下，是什么類型的消費(fèi)者支撐了8月銷量的上漲，這部分消費(fèi)者潛在的數(shù)量會(huì)繼續(xù)支撐“金九銀十”嗎？先聽(tīng)聽(tīng)李總的建議？
[李旭紅]剛才說(shuō)了現(xiàn)在市場(chǎng)主要消費(fèi)者都是剛性需求的人群。但是剛性需求消費(fèi)者的增多也帶來(lái)改善性的購(gòu)買欲望，這一塊是很大的力量。剛才方總說(shuō)，長(zhǎng)沙作為一個(gè)湖南政治文化中心，與地州市的交通各方面建設(shè)投入，在一年一年逐步改善。所以，交通的改善，縮短與地州市的距離，也是一個(gè)條件。長(zhǎng)沙是政治文化的中心，跟地州市到長(zhǎng)沙市，因?yàn)楣ぷ鞯脑�，因�(yàn)樾『⒌慕逃纫蛩兀M(jìn)入長(zhǎng)沙置業(yè)在增多。我想支撐長(zhǎng)沙市主要三股力量：剛性需求；改善性需求；各地州市進(jìn)行省份城市進(jìn)行置業(yè)和對(duì)小孩教育的因素。所以三個(gè)人群在支撐市場(chǎng)。
[主持人]我們看到有一個(gè)數(shù)據(jù)未來(lái)長(zhǎng)沙有70%被地州市的消費(fèi)者買走，不知道，方總認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)？
[方鵬]是一個(gè)預(yù)料的判斷，說(shuō)不準(zhǔn)。實(shí)際情況呢？跟我了解的情況是差不多，我覺(jué)得是50%都是非長(zhǎng)沙市戶口在購(gòu)買。剛才主持人提到這個(gè)問(wèn)題，我個(gè)人的意見(jiàn)，補(bǔ)充李總剛才說(shuō)有兩點(diǎn)：
第一，推動(dòng)在銀行政策縮減的情況下，仍然推手有幾點(diǎn)：1，投資客；投資客一想到溫州炒房。其實(shí)不是這樣，你手頭上有一百萬(wàn)流動(dòng)資金或者不要一百萬(wàn)，五十萬(wàn)，你也是一個(gè)投資客，很簡(jiǎn)單一個(gè)道理。因?yàn)槲覀儑?guó)家國(guó)情特點(diǎn)，沒(méi)有什么東西好買，除了股票也就是房子。在這種情況下，他會(huì)考慮投資，只不過(guò)他的級(jí)別不同而言。我說(shuō)第一點(diǎn)，對(duì)于未來(lái)通脹的預(yù)期比較大，擔(dān)心手里的錢都會(huì)貶值，誰(shuí)有錢都會(huì)去買房。買房同時(shí)也是改善性的需求，咱們作為普通購(gòu)房者，我買之后也不一定自己住，看投資或者是自己住。由于通脹預(yù)期的情況，是一個(gè)重要的推動(dòng)力。
第二，我們來(lái)自于北京的開(kāi)發(fā)商，在北京市如果哪一個(gè)區(qū)域，成交一套房三千多萬(wàn)，很快引起單位對(duì)市場(chǎng)的研究，引起一個(gè)判斷。而長(zhǎng)沙市場(chǎng)不一樣，相對(duì)于供給、銷售是比較平衡。在健康市場(chǎng)下，能夠在銀行政策越來(lái)越縮減的情況，是一個(gè)健康的推動(dòng)的方向。
[主持人]我也是看到，其實(shí)在我們工作當(dāng)中，我們有很多一線城市，他們應(yīng)該算投資，或者是一線城市的白領(lǐng)，他們?cè)谝痪�城市買一套房子，也沒(méi)有能力再買房，但是他們剩下了資金，往往在長(zhǎng)沙這種城市能夠購(gòu)買，他們認(rèn)為地段不錯(cuò)的投資。是不是這一部分人變相把這一部分錢投資到長(zhǎng)沙來(lái)？或者這么說(shuō)一線城市環(huán)境迫使他的這部分錢投資到長(zhǎng)沙呢？
[李旭紅]可能性有。
[方鵬]舉一個(gè)例子，大家都知道北京、深圳的房?jī)r(jià)高，但是房?jī)r(jià)高。從投資角度來(lái)說(shuō)，它的回報(bào)率也高。長(zhǎng)沙幾年的時(shí)間工資漲兩千，而他們可能一年就漲七、八千，投資率不一樣。
[主持人]這一部分人群沒(méi)有辦法站到一個(gè)主流人群，有個(gè)別的現(xiàn)象出現(xiàn)，是嗎？
[李旭紅]那會(huì)有。
[方鵬]對(duì)。
[主持人]現(xiàn)在對(duì)于樓市，價(jià)格成為了焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。8月，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就已調(diào)侃，“我都從了，你們也從了吧”，認(rèn)為要以降價(jià)換取銷售。任志強(qiáng)解釋說(shuō)，最擔(dān)心的是政府動(dòng)用“核武器”，這個(gè)所謂的“核武器”指的是什么呢？
[主持人]李總先談你的看法？
[李旭紅]作為房地產(chǎn)同行一個(gè)最大顎，任志強(qiáng)，因?yàn)樗麑?duì)房地產(chǎn)政策包括市場(chǎng)看得很透徹。對(duì)于核武器的認(rèn)為，我的觀點(diǎn)，我沒(méi)有他那么深?yuàn)W。我覺(jué)得像國(guó)家對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的新政陸續(xù)的出臺(tái)之后，對(duì)市場(chǎng)有的影響大，有的影響小。在維持現(xiàn)狀的情況下，避免更厲害的政策出來(lái)。但是，我想更厲害的政策想不到，但是任志強(qiáng)他們能夠想到。我在觀點(diǎn)里面，房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)。
[主持人]方總，你覺(jué)得呢？在銷售過(guò)程當(dāng)中，什么因素最會(huì)影響到這個(gè)市場(chǎng)？
[方鵬]李總說(shuō)得謙虛，李總是不方便說(shuō)。我覺(jué)得任總說(shuō)得話符合當(dāng)下一切娛樂(lè)化的審美需求，講得有意思。但是我個(gè)人覺(jué)得政府最后一招，肯定是房產(chǎn)稅。但是這個(gè)也是挺困難。在目前階段，還是有兩個(gè)牌可以出：
第一，土地，其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始控制，清理閑置土地，查究違規(guī)土地，目的是增加供應(yīng)量。我記得去年有一個(gè)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙市如果說(shuō)未來(lái)三年內(nèi)還是多少，市場(chǎng)沒(méi)有銷售任何一套房子。目前土地可以供給讓我們買三年，按09年銷售速度。如果國(guó)家真的下決心，土地政策縮得很緊，這所謂是核武器之一。
另一方面是融資，我們集團(tuán)總部在研究，國(guó)務(wù)院現(xiàn)在正在做調(diào)研，因?yàn)檫M(jìn)入八月份以來(lái)，像離我們最近的武漢，最后一周房?jī)r(jià)上漲是50%。意味著長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)怎么樣？現(xiàn)在是5000多元/平米，下一個(gè)月是7000元/平米。所以，在目前情況下，國(guó)家真的有可能在融資方面做一些動(dòng)作，比如開(kāi)發(fā)帶，但個(gè)人信貸也做。我覺(jué)得目前有兩點(diǎn)。
[主持人]開(kāi)發(fā)帶的方面，國(guó)家已經(jīng)有所限制，包括信托等方面。好象已經(jīng)讓一些開(kāi)發(fā)商手上有一些緊，是否有這種現(xiàn)象？
[李旭紅]對(duì)。
[主持人]現(xiàn)在從四月份新國(guó)四條出臺(tái)，我們看長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化。我們確實(shí)遏制的上漲的上揚(yáng)，也處于我們當(dāng)時(shí)水平上面，5300元/平米左右，像它沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，各位你覺(jué)得主要的原因是什么？
[李旭紅]剛才我們也聊過(guò)，幾個(gè)共同因素，也是說(shuō)了長(zhǎng)沙市場(chǎng)整個(gè)房?jī)r(jià)，泡沫量不大。沒(méi)有水分可以擠，也不是聯(lián)合一起與政策搞了。隨著市場(chǎng)在調(diào)節(jié)，最后市場(chǎng)可取的調(diào)節(jié)。一個(gè)是需求，一個(gè)是整個(gè)供應(yīng)量。發(fā)展是比較平穩(wěn)，合理性。剛才說(shuō)長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)在全國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)洼地。因?yàn)殚L(zhǎng)沙工業(yè)總量與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名在全國(guó)是靠前，但是房?jī)r(jià)是靠最后。所以是倒掛的現(xiàn)象，也是不合理的現(xiàn)象。但是因?yàn)殚L(zhǎng)沙比較理性的市場(chǎng)，不存在很多泡沫化，影響不是很高。
[主持人]我們看現(xiàn)在政策，國(guó)家政策出臺(tái)，特別是想讓一線城市房?jī)r(jià)有所下降。但是并沒(méi)有明顯的效果的時(shí)候，又有出現(xiàn)市場(chǎng)反彈的情況。當(dāng)然包括一線城市、二三線城市。這樣會(huì)不會(huì)出臺(tái)從緊的政策。我們知道今年四月份出臺(tái)新國(guó)十條也有區(qū)別，不像以前“一刀切”的形式。在接下來(lái)這一段時(shí)間里面到年底會(huì)不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)格的政策影響到長(zhǎng)沙？
[李旭紅]這個(gè)不好判斷。
[方鵬]國(guó)家決策的問(wèn)題。
[方鵬]你的目的是降房?jī)r(jià)。至少我不說(shuō)別的城市，至少在長(zhǎng)沙在做，已經(jīng)達(dá)到政府的目的。他的目的不想把今年叫做GPD給弄下去，要看政府怎么決策。我相信在今年，國(guó)家層面有，但是在長(zhǎng)沙地方標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有限制。
[主持人]我們稍微休息一下。
[主持人]歡迎繼續(xù)回到樓市會(huì)客室直播現(xiàn)場(chǎng)，那么我們說(shuō)到這段時(shí)間里面長(zhǎng)沙市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)回暖，誰(shuí)收到“金九銀十”呢？盡管現(xiàn)在長(zhǎng)沙很多樓盤開(kāi)始熱賣，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，但是，也有分析，目前國(guó)家從緊的宏觀調(diào)控政策以及信貸政策依舊沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，再加上即將出現(xiàn)下半年供應(yīng)量集中放量的情況，因此，“金九銀十”很有可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大戰(zhàn)，各位認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)嗎？為什么？我先請(qǐng)方總來(lái)談?wù)劇?br />
[方鵬]價(jià)格大戰(zhàn)肯定不會(huì)出現(xiàn)。但是促銷大戰(zhàn)有可能上演。因?yàn)閮r(jià)格大戰(zhàn)如果說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)戰(zhàn)略層面。那么就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，接近成本或者低于成本來(lái)出售，這才叫做價(jià)格大戰(zhàn)。你一促銷搞幾百塊錢，幾十塊錢每平米，這個(gè)是促銷，是一個(gè)戰(zhàn)術(shù)方面。原因很簡(jiǎn)單，我自己是開(kāi)發(fā)商就這么說(shuō)。2010年9月份，按照一般的速度，現(xiàn)在買的，應(yīng)該是08、09年拿的土地。08、09年的土地價(jià)格，成本價(jià)格就這么高，所以成本就擺在這里，降到哪里？所以這么一個(gè)概念。
[主持人]李總，在你看來(lái)，在“金九銀十”可能會(huì)出現(xiàn)，接下來(lái)半年，供應(yīng)量有放量的情況。但是從緊的政策，投資和投機(jī)性暫時(shí)很難在市場(chǎng)出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象嗎？
[李旭紅]這個(gè)現(xiàn)象，供過(guò)于求是房地產(chǎn)存在的現(xiàn)象。具體來(lái)說(shuō)，價(jià)格大戰(zhàn)的方面，房地產(chǎn)同行這一方面不會(huì)有這種現(xiàn)象出現(xiàn)。但是促銷的方式、花樣之類，這一方面大戰(zhàn)有可能出現(xiàn)，采取不同的促銷方式，獲得大眾的眼球�，F(xiàn)在不管控制空置率、將來(lái)融資、將來(lái)有多少要買、多少要賣。供大與求也不好做決斷。我想越個(gè)性的房子越好買。特別是在“金九銀十”黃金季節(jié)來(lái)說(shuō)，也是房地產(chǎn)商，消費(fèi)者最關(guān)注的時(shí)段。我覺(jué)得這段時(shí)期，交易等方面比較熱鬧的情況出現(xiàn)。
[主持人]剛才李總說(shuō)越特色的房子越好買。其實(shí)對(duì)于我們消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也會(huì)有在選擇方面有很多困惑。其實(shí)“金九銀十”，不知道兩位也會(huì)考慮比較大的動(dòng)作？那你覺(jué)得在這段時(shí)期是什么樣的房子比較好買？
[李旭紅]什么房子好買？從感官上，吸引眼球方面來(lái)說(shuō)，從外形很漂亮、環(huán)境很優(yōu)雅、地段、交通各方面都很便利。還有一個(gè)，現(xiàn)在房子的話，我想有自己的個(gè)性存在，有自己的特色存在，如獨(dú)特的主題這些東西來(lái)攝取、來(lái)名義、迎合消費(fèi)者的個(gè)人愛(ài)好方面，這一方面也是一個(gè)吸引點(diǎn)。最終來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得一個(gè)高品質(zhì)，環(huán)境優(yōu)美的，適人居住、交通便利的房子肯定好買，這個(gè)肯定是高性價(jià)比。而且從造價(jià)方面、質(zhì)量、其他方面能夠滿足大眾的要求，我想這種房子肯定好買。
[主持人]從兩位的項(xiàng)目來(lái)看，其實(shí)也有各有特色。一個(gè)是大河西先導(dǎo)區(qū)，引領(lǐng)兩型社會(huì)的發(fā)展區(qū)域。還有一個(gè)武廣客運(yùn)板塊這里，也是長(zhǎng)沙發(fā)展一個(gè)板塊。你們有不同的地段來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者會(huì)關(guān)注哪些特點(diǎn)？
[方鵬]那么，我的朋友圈子里面，也有非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人，我從來(lái)都回答不好。你現(xiàn)在問(wèn)我，我也回答不好。如果你是剛性需求，第一個(gè)地段，交通便利，李總剛才也說(shuō)到。至于房子品質(zhì)肯定要好。那么房子的個(gè)性和定位是否符合你自己，戶型是否符合你自己，這些屬于個(gè)性的問(wèn)題，這個(gè)是無(wú)法參考。這些完全看你喜好。另外，地段和品質(zhì)，地段說(shuō)白了就是交通，這一塊是考慮的問(wèn)題。作為改善性的需求或者投資性的需求的話，主要還是地段。像剛才前提問(wèn)題里面也說(shuō)到，誰(shuí)在推動(dòng)房?jī)r(jià)的歷來(lái)上漲？最近一個(gè)月，可以看看具體成交，城市中心地段買到將近10000萬(wàn)元/平米小戶型，還有不少人。最近，我的朋友跟我說(shuō)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)也是反彈比較厲害。很典型的代表這種投資市場(chǎng)在出手。對(duì)于這一類客戶主要考慮地段。像我們的項(xiàng)目，在武廣，我們也考慮地段。結(jié)合你的特點(diǎn)，消費(fèi)者看你的需求，做選擇，買房子是雙贏。
[主持人]在戶型方面，您覺(jué)得對(duì)于不同的消費(fèi)者呢？很多消費(fèi)者很關(guān)注小戶型和別墅類。小戶型跟我們剛性需求產(chǎn)生一種矛盾。因?yàn)閯傂孕枨笸鶑目們r(jià)上來(lái)講，會(huì)考慮中小戶型，這些會(huì)使這個(gè)市場(chǎng)上產(chǎn)生一種交集，使市場(chǎng)上產(chǎn)生一種矛盾。
[李旭紅]現(xiàn)在乃至未來(lái)，說(shuō)不長(zhǎng)好多時(shí)間。中小戶型的緊湊型肯定是市場(chǎng)主流，在銷售量上是主流，這個(gè)是毫無(wú)疑問(wèn)。
[主持人]還有一個(gè)，李總也提到空置率的問(wèn)題。長(zhǎng)沙房產(chǎn)局也開(kāi)始組織人力對(duì)空置率方面的調(diào)查。這個(gè)空置率對(duì)長(zhǎng)沙發(fā)展有什么影響？空置率是在短期內(nèi)對(duì)我們有影響還是長(zhǎng)期呢？
[李旭紅]空置率的這個(gè)問(wèn)題反映供給關(guān)系的一個(gè)現(xiàn)狀、人居居住面積的現(xiàn)狀。空置率高，從某一個(gè)方面說(shuō)明人居居住面積是比較好，比較寬寬敞。空置率高就意味著更多的機(jī)會(huì)，三級(jí)市場(chǎng)有更多的機(jī)會(huì)，我們的年輕，向往新生活，希望向大城市打拼，湖南地級(jí)市朋友們，他們才有機(jī)會(huì)。如果你的空置率不高，像北京那樣，北京是一個(gè)大城市。去年銷售量比較大，但是北京成交量沒(méi)有長(zhǎng)沙大。他已經(jīng)是寸土寸金，北京那里的空置率很低，它那里房間幾乎沒(méi)有，那樣的環(huán)境對(duì)于年輕人就高不可攀。但是長(zhǎng)沙空置率沒(méi)有達(dá)到那種亞健康的狀態(tài)，是很健康的狀態(tài)。也是為我們年輕人提供一個(gè)空間，也是更年輕提供一個(gè)機(jī)會(huì)�？罩寐蕪膬蓚�(gè)方面來(lái)看，還算好。
[主持人]也就是一把雙刃劍，任何一個(gè)事物有兩個(gè)方面。
[方鵬]都存在。
[李旭紅]對(duì)。
[主持人]“金九銀十”歷來(lái)都是企業(yè)必爭(zhēng)之時(shí)，7月，很多企業(yè)就開(kāi)始用精裝小戶型撬動(dòng)市場(chǎng)，通過(guò)各種促銷手段試探今年“金九銀十”的成色，而即將在10月29日開(kāi)始舉行的中國(guó)長(zhǎng)沙第30屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)提出了“綠色建筑，圓夢(mèng)好房”的主題。在今年的銷售旺季，兩位覺(jué)得，我們有哪些必須抓住的市場(chǎng)機(jī)遇呢?李總的項(xiàng)目在這段時(shí)間，宣傳等方面做很大的動(dòng)作，你覺(jué)得有哪些方面，我們應(yīng)該抓住了契機(jī)？
[李旭紅]剛才講“金九銀十”對(duì)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都是黃金期間。不同開(kāi)發(fā)商都想通過(guò)不同手段抓住這個(gè)最好的時(shí)機(jī)。像我們長(zhǎng)沙音樂(lè)界全程贊助策劃一個(gè)活動(dòng)。通過(guò)我們其他音樂(lè)社區(qū)的形式來(lái)吸引大眾的眼光。所以通過(guò)不同手段來(lái)吸引購(gòu)房消費(fèi)者。在“金九銀十”這段時(shí)間，不同開(kāi)發(fā)商，不同樓盤肯定拿出不同舉措，爭(zhēng)取在這個(gè)黃金季節(jié)交上很好的答案。
[主持人]那方總，你的看法？
[方鵬]李總已經(jīng)說(shuō)得很全面。這一段時(shí)間，機(jī)遇到處都在。主要銷售營(yíng)銷環(huán)節(jié)。既然要開(kāi)盤，之前要規(guī)劃好，已經(jīng)策劃好。主要看銷售環(huán)節(jié)，各顯神童。有促銷就上促銷，消費(fèi)者買得開(kāi)心，也有好處。我們的話能夠抽出寶馬車，這個(gè)東西很正常。我覺(jué)得買房始終是雙贏的。如果一個(gè)國(guó)家人都去買房，有錢就是去買房，確實(shí)是不太健康，那是國(guó)家想的層面的事情。我們作為個(gè)人來(lái)說(shuō)，目前中國(guó)買股票的東西太懸。所以買房子是雙贏的事情。
[李旭紅]買房是最雙贏的事情。
[方鵬]最穩(wěn)了，無(wú)論是通脹還有什么。
[李旭紅]穩(wěn)妥了。從各方面，如風(fēng)險(xiǎn)等很有保障性的不動(dòng)產(chǎn)。
[主持人]馬上“金九銀十”、房交會(huì)都要來(lái)。這段時(shí)間，可能是很多消費(fèi)者都會(huì)選擇這段時(shí)間來(lái)買。你們能夠給消費(fèi)者帶來(lái)一些意見(jiàn)，給他們一些建議。在這段時(shí)間買房，應(yīng)該注意什么方面？怎么能夠買到讓自己高興，滿足的房子？
[方鵬]如果你是剛性需求，你要買房，你要自己住。送一句話，在促銷滿天飛，新房到處推的時(shí)候，你就不要挑花眼。你不要太管價(jià)格的方面，幾百塊錢元/平米的漲幅，對(duì)你沒(méi)有影響，你過(guò)了幾年，漲幾百元/平米還沒(méi)有感覺(jué)。你只有一套。如果作為投資者來(lái)說(shuō)，可以好好斟酌一下。我覺(jué)得有什么好的意見(jiàn)，注意哪些方面？肯定說(shuō)地段、品質(zhì)、一個(gè)樓盤的口碑等注意一些常規(guī)的方面。
[主持人]李總呢？
[李旭紅] 贊同方總的一些觀點(diǎn)。就是從大眾眼光，不是我們作為開(kāi)發(fā)商來(lái)指點(diǎn)消費(fèi)者來(lái)講。
第一，地段交通是否便利。無(wú)論是公交車站還是其他地鐵等方面的因素考慮。
第二，價(jià)格。我覺(jué)得價(jià)格不是很大的問(wèn)題。如果對(duì)于剛性需求來(lái)講，對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不是很寬裕的人來(lái)說(shuō)，略微考慮一下。如果價(jià)格比較低，就是比較偏的地方。最要關(guān)心一個(gè)事情，這個(gè)樓盤的品質(zhì)問(wèn)題，大家的口碑，確實(shí)說(shuō)買東西是真才實(shí)料，品質(zhì)是第一。我想在這一方面，希望廣大購(gòu)房消費(fèi)者要考慮到，再考慮其他周圍交通設(shè)施、環(huán)境方面對(duì)樓盤整體品質(zhì)問(wèn)題。
[主持人]2010年上半年，政府開(kāi)始了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，信貸的從緊，投資投機(jī)性需求的遏制，調(diào)控政策初見(jiàn)成效。下半年，我們希望長(zhǎng)沙樓市能在政府從緊的宏觀調(diào)控作用下，繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康發(fā)展，在即將到來(lái)的金九銀十也讓我們更多一點(diǎn)期待。
好的，今天的樓市會(huì)客室到此結(jié)束，感謝兩位嘉賓的參與樓市會(huì)客室來(lái)，感謝廣大聽(tīng)眾的收聽(tīng)，廣大網(wǎng)民的觀看，咱們下期再見(jiàn)。
