[主持人]山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，這恐怕是最近一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的寫照。從去年年底開始，包括“國(guó)四條”“國(guó)十一條”等在內(nèi)的一系列調(diào)控政策的密集出臺(tái)似乎并未遏制住高漲的房?jī)r(jià)，特別是一線城市的市場(chǎng)價(jià)格大有愈演愈烈的趨勢(shì)。在此背景下，3月11日，國(guó)土部頒布“國(guó)十九條”土地調(diào)控新政，從源頭上抑制房地產(chǎn)熱炒。緊接著，國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四大舉措。跟著國(guó)務(wù)院17日發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。
這一系列調(diào)控的重磅出擊，伴隨著銀行信貸政策的明顯收緊，房地產(chǎn)這匹脫韁的野馬能否被勒住韁繩？市場(chǎng)在調(diào)控作用力下，又能否理性回歸呢？一切需要直面市場(chǎng)，深度探析。
采訪嘉賓：
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心主任 陳敦旭
湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 彭晟
中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（長(zhǎng)沙）有限公司 副總經(jīng)理 趙輝
長(zhǎng)沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 營(yíng)銷總監(jiān) 方浩
景鵬控股集團(tuán) 營(yíng)銷總監(jiān) 田章
湖南湘龍開發(fā)建設(shè)有限公司 策劃經(jīng)理 湛偉
[主持人]市房產(chǎn)研究中心陳主任介紹今年一季度以來(lái)長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)的一些特征？
[陳敦旭]今年以來(lái)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上交易活躍，不管是新房銷售還是二手房銷售均出現(xiàn)“量升價(jià)漲”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
（一）市場(chǎng)供應(yīng)比較充足。一季度，全市新批預(yù)售面積411.59萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)120.12%。僅從內(nèi)五區(qū)來(lái)看，2008年以來(lái)截止3月底，已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為491.54萬(wàn)㎡，其中住宅399.97萬(wàn)㎡,占81.37%；144㎡以上商品住房待銷達(dá)到192.87萬(wàn)㎡，占比達(dá)48.22%。
（二）新建商品房銷售活躍。一季度，新建商品房延續(xù)了去年旺盛的勢(shì)頭，全市新建商品房累計(jì)銷售達(dá)499.88萬(wàn)m2，銷售金額達(dá)203.84億元，同比分別增長(zhǎng)83.37%、109.24%。
（三）二手房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)。一季度，二手房銷售累計(jì)達(dá)119.51萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)67.26%。二手房去年雖然實(shí)行了網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管，規(guī)范了市場(chǎng)，但由于營(yíng)業(yè)稅2年改5年的影響，一季度相對(duì)去年四季度還是出現(xiàn)了明顯的萎縮。
（四）新建商品房均價(jià)持續(xù)上漲。一季度，全市新建商品房均價(jià)為4078元/㎡，同比上漲14.11%；其中住宅均價(jià)為3832元/㎡，同比上漲16.87%。但與一線城市相比較，長(zhǎng)沙漲幅偏低，這主要得益于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展的結(jié)果。
[主持人]各房地產(chǎn)公司代表就國(guó)土部出臺(tái)的“國(guó)十九條”相關(guān)條款，談?wù)劯髯缘目捶ā?br />
① 通知要求：開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、10天內(nèi)簽訂出讓合同、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”。各位如何理解？這輪政策執(zhí)行下來(lái)，將拉大各企業(yè)之間的發(fā)展差距，是否將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌呢？
[彭晟]明顯政府要從土地源頭控制高房?jī)r(jià)，防止土地的囤積，防止差的開發(fā)商進(jìn)賣場(chǎng)舉牌，這樣肯定會(huì)讓大的企業(yè)做大做強(qiáng)，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額；小的企業(yè)被洗牌，也越來(lái)越少。
[方浩]政策中關(guān)于土地出讓的手續(xù)辦理要求對(duì)于遏止大型房企進(jìn)行戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備、壟斷土地購(gòu)買是具有積極作用的，同時(shí)也提高了開發(fā)商購(gòu)置土地的門檻，讓一部分資金實(shí)力不強(qiáng)、開發(fā)能力不夠的開發(fā)商被剔除在外，同時(shí)要看到在政策中提到的《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年增補(bǔ)本）》的對(duì)于嚴(yán)格控制商品房用地單宗出讓面積的要求，目前各城市在實(shí)際中仍未完全參照?qǐng)?zhí)行，故而出現(xiàn)大量地王多數(shù)被央企一類資金勢(shì)力雄厚的公司獲得。如能嚴(yán)格按照《目錄》的單宗出讓標(biāo)準(zhǔn)（小城鎮(zhèn)7公頃、中等城市14公頃、大城市20公頃）來(lái)執(zhí)行，則大大提高中等規(guī)模開發(fā)商參與土地購(gòu)讓競(jìng)爭(zhēng)的可能，重新洗牌的局面可能性不大，只會(huì)更健康的促進(jìn)市場(chǎng)良性發(fā)展。
[田章]變相抬高了開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，一些小公司，運(yùn)用比較少的資金在做滾動(dòng)開發(fā)，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的偏緊，舉個(gè)例子，因?yàn)椴皇撬虚_發(fā)商都像湘江世紀(jì)城這樣，拿了地之后，迅速就有100、200萬(wàn)套房子放出來(lái)，他沒有那么多的錢怎么辦？比方說(shuō)他拿了200畝地，他先開20畝，分10年開發(fā)出來(lái)，看起來(lái)有供應(yīng)，而實(shí)際上整個(gè)供應(yīng)量很少。因此，這政策是為追求速度的開發(fā)商準(zhǔn)備的，要求開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，我不認(rèn)為整個(gè)就會(huì)拉大企業(yè)的發(fā)展差距，因?yàn)樵谌魏吻闆r下，這個(gè)都存在，市場(chǎng)好壞、政府調(diào)控與不調(diào)控時(shí)都有，都在一直拉開，我覺得這個(gè)沒有特別大的意義。
[湛偉]從一系列具體數(shù)字限制的條款透露出此次調(diào)控政策比以往更為嚴(yán)厲�！耙酝行┱咴诟鞯氐膶�(shí)際操作過程中，由于理解不太一樣，其執(zhí)行細(xì)則也不太一樣�！眹�(guó)土部此次的新政就壓縮了這一空間，政策更為明確、規(guī)范，更具有可操作性�！睂�(shí)際上我認(rèn)為，這一政策的實(shí)施如果執(zhí)行到位，將從兩個(gè)層面拉開開發(fā)企業(yè)之間的差距，一是，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金要求越來(lái)越高，因此對(duì)大宗型土地的競(jìng)拍將更為慎重，不會(huì)盲目拿地；對(duì)于開發(fā)企業(yè)拍地之后違約付出的代價(jià)就更大了，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。二是：一些資質(zhì)較低，實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)將會(huì)退出競(jìng)拍舞臺(tái)，這會(huì)讓部分小開發(fā)商在短期內(nèi)無(wú)力拿地，從而遭遇出局的命運(yùn)，資質(zhì)較高，實(shí)力較強(qiáng)的大品牌開發(fā)企業(yè)將具備跟為有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
[主持人]通知要求：保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。這一政策界定是否清晰？對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
[彭晟]這個(gè)政策中央國(guó)土部肯定要出一些細(xì)則，如何界定自住性的中小套型到底多少面積，像這個(gè)大套型是按照我們平常所說(shuō)的144平米來(lái)界定，還是以總價(jià)來(lái)控制，或者怎樣？都沒有清晰的說(shuō)明。另外像別墅，指的是獨(dú)立別墅，還是聯(lián)排的，像聯(lián)排的如果只是個(gè)車庫(kù)相連，有時(shí)候又稱為高尚住宅，所以這個(gè)都不怎么清晰，這些中央的政策還是需要地方政府出一些細(xì)則來(lái)做規(guī)定的。所以我認(rèn)為這些只是表明政府的一個(gè)方向，一個(gè)信號(hào)，而引發(fā)大的政策慢慢的出臺(tái)。
[方浩]本次提出的七成概念有別于以往的政策所提的70%概念，以往所提的70%是指套型面積小于90平米的住宅面積供應(yīng)量占區(qū)域內(nèi)總的住宅面積供應(yīng)的70%以上，此次是指土地供應(yīng)面積的占比，并且把保障性住房、棚戶改造等性質(zhì)的項(xiàng)目用地納入進(jìn)來(lái)，常規(guī)計(jì)算來(lái)看是加大了對(duì)自住型需求的規(guī)定范圍和開發(fā)限量，同時(shí)進(jìn)一步明確了對(duì)改善型住房需求和投資型住房需求的市場(chǎng)容量進(jìn)行壓縮的意圖。該項(xiàng)政策未明確的是對(duì)保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的用地權(quán)重，估計(jì)部委也是基于各地在三類住房需求實(shí)際狀況上有差異的考慮，有意識(shí)的未予細(xì)化。
[田章]要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，首先要規(guī)范開發(fā)商， 然后才能夠通過規(guī)范結(jié)構(gòu)，來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)剛性需求所想要的一些房子，我覺得這個(gè)很難落實(shí)，除了別墅限制供地這塊，以前不是就有個(gè)70、90政策，那時(shí)候執(zhí)行得還可以，實(shí)際上政府不這樣規(guī)范，開發(fā)商也都覺得這樣大的房子比較好賣，都在有意識(shí)的去做這樣一些戶型，兩房、小三房，開發(fā)商也都做得比較多�？傊�，這種強(qiáng)制執(zhí)行，最終還是會(huì)落實(shí)到市場(chǎng)的檢驗(yàn)指標(biāo)上去，開發(fā)商也已經(jīng)在自發(fā)的調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)了。
[湛偉]后續(xù)別墅市場(chǎng)供應(yīng)將逐步縮小，別墅市場(chǎng)將更為緊俏。
[主持人]“國(guó)十九條”如果嚴(yán)格貫徹執(zhí)行下去，將會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？
[彭晟]國(guó)十九條如果說(shuō)嚴(yán)格執(zhí)行下去，讓房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入門檻高了，另外一方面保障性住房的供應(yīng)量也加大，無(wú)疑會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的作用。但是像長(zhǎng)沙市中心的話，我覺得要區(qū)別對(duì)待，他是不可復(fù)制的，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)無(wú)疑仍然會(huì)很高，因?yàn)榈囟握剂艘粋�(gè)很重要的因素。
[趙輝]我認(rèn)為“國(guó)十九條”的核心思想是在住房特別是保障性住房用地供應(yīng)上要堅(jiān)決落實(shí)政府責(zé)任，確保保障性住房用地供應(yīng)；在房地產(chǎn)用地開發(fā)利用上要嚴(yán)格加強(qiáng)監(jiān)管，確保依法規(guī)范有序。隨著這一核心思想的實(shí)現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)讓土地市場(chǎng)日趨規(guī)范，減少乃至杜絕地王頻現(xiàn)、囤地炒地等非正常現(xiàn)象。通過對(duì)一些違規(guī)土地的梳理和清查，也會(huì)產(chǎn)生一定程度的土地放量，增加了土地供給無(wú)疑將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極作用。同時(shí)，由于對(duì)獲取土地門檻的提高，將會(huì)使開發(fā)企業(yè)形成分流，資金實(shí)力雄厚、企業(yè)信用良好、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。
[方浩]對(duì)于遏止土地市場(chǎng)的不良競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、防止地產(chǎn)巨頭惡意圈地、扶持中小型開發(fā)商在三公原則下的土地市場(chǎng)上同臺(tái)競(jìng)技、進(jìn)一步改善低收入階層購(gòu)房困難的狀況都是具有很好的作用和影響的。
[田章]對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)會(huì)有影響，調(diào)控的政策有幾方面，一方面是調(diào)整土地的，另外一方面是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的，其實(shí)最終的目的是調(diào)整房?jī)r(jià)，就像前面所說(shuō)的，真正拿到土地的開發(fā)商，他的資金實(shí)力更強(qiáng)，規(guī)模更大，那在做盤的時(shí)候品質(zhì)要求更高，那價(jià)格其實(shí)很難下來(lái)，加之現(xiàn)在拿地越來(lái)越困難了，尤其現(xiàn)在長(zhǎng)沙的土地又改了，開始實(shí)行土地儲(chǔ)備中心，就是先把所有地收歸到政府下面城建部，再由城建部進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，一級(jí)開發(fā)后，再轉(zhuǎn)給二級(jí)開發(fā)的開發(fā)商，那么在這個(gè)過程中土地開發(fā)的成本更高了，而且現(xiàn)在市中心也沒有什么土地了，所有土地基本上來(lái)自于舊城改造和拆遷，這個(gè)成本比較高，變相推高了土地市場(chǎng)的價(jià)格。90、70又加快了房子的消化速度，成本高了，消化速度快了，房?jī)r(jià)自然就漲了。當(dāng)然還有很多因素。
[湛偉]國(guó)土部的這份“19條限地令””提高土地的首付款、縮短繳款的時(shí)間，其意義更多的是針對(duì)開發(fā)商的違規(guī)拿地行為，雖然提高了拿地的諸多成本，但多是“心理上的信號(hào)意義，實(shí)際意義并不大”這會(huì)讓部分小開發(fā)商在短期內(nèi)無(wú)力拿地，從而遭遇出局的命運(yùn)，但這遏制不了地價(jià)�，F(xiàn)在土地拍賣“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則依然沒有改變，指望這種土地的細(xì)微調(diào)控政策來(lái)抑制高房?jī)r(jià)，幾乎沒有太大的可能性，目前長(zhǎng)沙正處于飛速發(fā)展的階段，大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，民生工程，地塊開發(fā)正處于發(fā)展階段，短時(shí)間內(nèi)要達(dá)到一定影響的可能性比較小，只可能說(shuō)對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的規(guī)范起到一定的促進(jìn)作用。
[主持人]就在“國(guó)十九條”后不到一個(gè)月，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下了一劑猛藥：首套房90平方米以上首付三成；二套房首付不得低于50%；房?jī)r(jià)過高地區(qū)第三套房可停貸；不在當(dāng)?shù)丶{夠一年稅，不能貸款買房……被稱為史上最嚴(yán)格的調(diào)控政策，各位覺得這些政策對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響?長(zhǎng)沙現(xiàn)在的房地產(chǎn)情況是怎樣的？
[陳敦旭]從出臺(tái)的政策來(lái)看，二套房首付提至50%、利率1.1倍的政策后，市場(chǎng)上的“需求”已經(jīng)縮減，說(shuō)明樓市的需求大部分是炒房者，他們作出的最快反應(yīng)就是撤離。中央也理解了炒房人的運(yùn)作規(guī)律，此次點(diǎn)中了投機(jī)炒房族的“命門”。當(dāng)然目前還沒有相關(guān)的細(xì)則對(duì)二套房和三套房進(jìn)行界定，但我認(rèn)為對(duì)長(zhǎng)沙樓價(jià)有很好的導(dǎo)向作用，可以規(guī)避炒房者擾亂市場(chǎng)的行為。另外，不在當(dāng)?shù)丶{夠一年稅，不能貸款買房，對(duì)于長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，由于外地購(gòu)房者所占購(gòu)房人群總數(shù)的比例越來(lái)越大，因此，在短期內(nèi)，外地購(gòu)房者的投資熱情必將出現(xiàn)明顯降溫，給樓市帶來(lái)一定的影響�？傮w來(lái)說(shuō)，本次調(diào)控的力度大，范圍廣，將對(duì)今年乃至之后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。從政策出臺(tái)的密度和力度，可以看出中央對(duì)于遏制房?jī)r(jià)過快上漲，解決中低收入住房問題的決心。對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然整體來(lái)說(shuō)依然處于健康穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間，但是也將不可避免的受到調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)成交量和價(jià)格都將出現(xiàn)一定程度的下滑，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，剛性需求的支撐仍在，且長(zhǎng)沙房地產(chǎn)無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比還是租售比來(lái)看，都處于正常狀態(tài)，加之地處二線城市，因此受政策影響將不會(huì)太大，未來(lái)向上趨勢(shì)將不會(huì)改變。
[彭晟]因?yàn)槲覐膹V州那邊過來(lái)，像那邊的話判斷樓市有兩個(gè)依據(jù)，首先是一手房，然后是二手房，因?yàn)橐�、二手房是�?lián)動(dòng)的。像我所住的房子，去年到現(xiàn)在就漲了一千多，這個(gè)漲幅是比較大的，但是據(jù)我了解長(zhǎng)沙的GDP，去年已經(jīng)達(dá)到3700億，在省會(huì)城市里面已經(jīng)排到前5名，但是樓市的均價(jià)去年才4000多吧，這個(gè)比例來(lái)說(shuō)，我覺得還是比較合理的，甚至有點(diǎn)偏低，所以我對(duì)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)還是比較看好的。但是我們現(xiàn)在要解讀，現(xiàn)在到底什么人在買房？政府的這個(gè)政策就是打擊投資者，但是很多投資者可能一次性付款，甚至買數(shù)十套，這方面政策是控制壓抑不了的，所以對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，樓價(jià)還是比較貴。但是我是從廣州那邊過來(lái)的，我認(rèn)為長(zhǎng)沙未來(lái)還有比較大的空間。我認(rèn)為現(xiàn)在長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)是具有投資價(jià)值，不管是一手還是二手市場(chǎng)。因?yàn)殚L(zhǎng)沙總?cè)丝诖蟾乓簿?00多萬(wàn)，但是算上周邊的一些流動(dòng)性人口，因?yàn)檎麄�(gè)湖南的核心就是長(zhǎng)沙，他不像廣東省，有廣州、深圳、佛山，東莞等一系列城市群，吸引力可以分散。但在湖南，隨著武廣的開通，長(zhǎng)沙的核心地位再次被肯定，吸引著周邊的城市的人對(duì)地鐵、文化等的向往，都會(huì)向長(zhǎng)沙聚集，成為一個(gè)大的需求，這是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的一個(gè)比較大的推動(dòng)力。
我覺得長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)現(xiàn)在是“將瘋未瘋”之際，剛好政府出臺(tái)了這一系列政策將它給抹殺掉，但是這個(gè)政策我認(rèn)為主要是針對(duì)一線城市，像北京、上海，高得明顯泡沫化的城市，而長(zhǎng)沙隨著高鐵開通，距離廣州、上海越來(lái)越近，而才4000多的房?jī)r(jià)，我不覺得他是高的。我覺得投資客對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力不可否認(rèn)，因?yàn)榇蠹乙矔?huì)看GDP，長(zhǎng)沙GDP排名靠前，房?jī)r(jià)才4000多，這無(wú)疑會(huì)認(rèn)為具備投資價(jià)值，但是據(jù)我所知，目前選擇長(zhǎng)沙的投資者也不是特別的瘋狂。當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)在一個(gè)國(guó)情就是“一管就死，一松就放”。這一波應(yīng)該會(huì)讓市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)吧�？赡艽蟮某鞘袝�(huì)出現(xiàn)一些樓盤集中拋售的熱潮，以及買家在觀望，但是在長(zhǎng)沙也許只會(huì)有部分買家在觀望。
但是對(duì)于我們樓盤來(lái)說(shuō)，主打的是方正、實(shí)用、低價(jià)的產(chǎn)品，更多的是針對(duì)第一次置業(yè)，以及外來(lái)的一些置業(yè)者，所以對(duì)于我們的影響并不大。
[趙輝]我認(rèn)為“新國(guó)十條”有如下三個(gè)值得關(guān)注的地方：第一，對(duì)貸款購(gòu)買第二套及第三套住宅的首付比例和貸款利率的提高，勢(shì)必會(huì)提高買房置業(yè)的門檻，將擠壓出部分短期投機(jī)性購(gòu)房需求，對(duì)穩(wěn)定供應(yīng)量比較緊張的城市房?jī)r(jià)有很好的導(dǎo)向作用，但同時(shí)也打擊了改善性住房需求人群的置業(yè)愿望，與市場(chǎng)的自然發(fā)展有所摩擦；第二，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款的規(guī)定，會(huì)對(duì)外地炒房者或炒房團(tuán)產(chǎn)生遏制作用，將使部分熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系更趨真實(shí)理性；第三，要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益調(diào)節(jié)作用的規(guī)定，發(fā)出了物業(yè)稅等房產(chǎn)稅種的漸行漸近，這將迫使投機(jī)投資者將房產(chǎn)投回市場(chǎng)，增加供給量，平穩(wěn)房?jī)r(jià)。就我們項(xiàng)目而言，“新國(guó)十條”將會(huì)增加購(gòu)房者置業(yè)難度，尤其是改善性需求的購(gòu)房者，但對(duì)于首次置業(yè)等剛性需求群體而言影響力有限。
目前長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他省會(huì)城市相比，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是發(fā)展速度，都還屬于剛起步階段，未來(lái)可發(fā)展的空間還非常巨大。雖然中央近期接連出臺(tái)了幾項(xiàng)大的調(diào)控政策，但其主要目的在于遏制部分熱點(diǎn)城市不斷瘋漲的房?jī)r(jià)，以及職業(yè)炒房者的投機(jī)性炒房行為，從而支持居民自住和改善型住房的正常消費(fèi)。因此對(duì)于仍以剛性需求為主的長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，總體影響并不算太大。長(zhǎng)沙市場(chǎng)的剛性需求主要包括：舊城改造的棚改戶、改善型換房、外地來(lái)長(zhǎng)沙工作定居的“新長(zhǎng)沙人”、畢業(yè)大學(xué)生及年輕人結(jié)婚購(gòu)房。據(jù)長(zhǎng)沙市政府安排，長(zhǎng)沙市730萬(wàn)平米的棚戶區(qū)改造將從2009年起分三年完成。預(yù)計(jì)2010年，僅棚改拆遷戶就可為市場(chǎng)消化掉400-600萬(wàn)平米的量。隨著武廣高速鐵路的正式開通運(yùn)營(yíng)，由武漢出發(fā)，南下經(jīng)過長(zhǎng)沙，直抵廣州，全程只需3小時(shí)，鄂、湘、粵三省進(jìn)入“三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”時(shí)代，此外長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線開工，湘江營(yíng)盤路隧道建設(shè)全面啟動(dòng)都將進(jìn)一步提升長(zhǎng)沙城市價(jià)值。而長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)相比武漢、南昌、貴陽(yáng)等其他二線省會(huì)城市，卻要便宜很多。由于看好長(zhǎng)沙未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，一些常年外出打工的湖南人以及沿海城市的投資客等，將會(huì)選擇回鄉(xiāng)置業(yè)或來(lái)長(zhǎng)沙購(gòu)房投資。
[主持人]國(guó)資委最近針對(duì)北京地王現(xiàn)象回應(yīng)：78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，這對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？在長(zhǎng)沙央企也漸多，現(xiàn)在的生存態(tài)勢(shì)是怎樣？國(guó)資委這一舉措，對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？
[彭晟]不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出，對(duì)市場(chǎng)我覺得不會(huì)產(chǎn)生多大影響，下一個(gè)央企也會(huì)來(lái)接力，具備房地產(chǎn)資質(zhì)的央企還是占比較大的比重的�，F(xiàn)在長(zhǎng)沙央企還是有自己的優(yōu)勢(shì)的，但是對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，有自己的經(jīng)驗(yàn)和沉淀，所以說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是百花爭(zhēng)鳴，各有優(yōu)勢(shì)吧，現(xiàn)在比較著名的發(fā)展商都基本進(jìn)入了長(zhǎng)沙，這對(duì)長(zhǎng)沙的發(fā)展是非常有利，所以對(duì)于本土的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是需要不斷的借鑒和進(jìn)步，時(shí)刻保持危機(jī)感，吸收外來(lái)的優(yōu)勢(shì)去整合，去做大做強(qiáng)。本土與外來(lái)的，共同繁榮、共同發(fā)展。
[田章]他們退出房地產(chǎn)并沒有什么影響，因?yàn)槲覀兇騻�(gè)比方把房地產(chǎn)市場(chǎng)看成100%的話，那78家央企在這里面所占的份額不到5%，就是他們的影響力非常的小，像也出現(xiàn)“地王”，但是這都只是在極個(gè)別城市，極個(gè)別項(xiàng)目，這都只是個(gè)體現(xiàn)象，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有什么影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還都是以民企為主導(dǎo)的，銷售排前的基本上都是民企，其實(shí)長(zhǎng)沙的央企目前的生存狀況，說(shuō)不上很好，算是中下吧，像中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，目前央企的生存狀況只能說(shuō)是中等，背景、資金上相對(duì)雄厚一點(diǎn)，但是在產(chǎn)品研發(fā)，在客戶服務(wù)上、物業(yè)管理上市落后于很多民企的，就導(dǎo)致他們的利潤(rùn)率可能比一些民企還要低，市民在買房的時(shí)候并不能說(shuō)認(rèn)為央企有實(shí)力些就多考慮，而應(yīng)該要多考慮在產(chǎn)品服務(wù)以及售后服務(wù)上。在長(zhǎng)沙，其實(shí)很少有央企做出比較好的作品。未來(lái)長(zhǎng)沙目前我覺得占據(jù)主要份額的應(yīng)該還是本土開發(fā)商，但是目前一些明星項(xiàng)目可能還是一些外來(lái)開發(fā)商做的，而央企在這個(gè)過程中可能既扮演著外來(lái)開發(fā)商的角色，也扮演者本土開發(fā)商的角色，因?yàn)橛行┭肫笠呀?jīng)在長(zhǎng)沙落地生根很多年了，像保利，很早就在長(zhǎng)沙做了，現(xiàn)在從公司層面講，他可能更多的是背靠央企，但是實(shí)際上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了本土化操作的思路，所以我覺得可能還是三分天下，各有各的特色。
[湛偉]其實(shí)我理解的是，國(guó)資委只是強(qiáng)調(diào)所涉78家央企要"加快調(diào)整步伐，在完成階段性任務(wù)后有序退出"。但并無(wú)具體的退出時(shí)間，這難保央企不會(huì)對(duì)國(guó)資委打“太極”。就拿剛剛拿下地王的中信而言，其并不在16家獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)的央企名單中，其剛拿下的這塊地王要開發(fā)完，估計(jì)沒個(gè)三年，五年，恐怕是不行的。所以對(duì)房地產(chǎn)的格局影響是較小的，有點(diǎn)隔靴騷癢的意思？我想，國(guó)資委這一舉措對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響、應(yīng)該不會(huì)有多大的影響。
[主持人]長(zhǎng)株潭房博會(huì)馬上要開幕了，各位老總?cè)绾慰创蝾A(yù)期這次房博會(huì)，公司在這次房博會(huì)期間將有哪些配套活動(dòng)或營(yíng)銷策略？
[彭晟]房交會(huì)作為湖南比較大的展會(huì)，我們公司歷年來(lái)都很重視，大概五一也會(huì)開盤，戶型以小三房、四房為主，配合房交會(huì)做一些推廣。
[方浩]本次房博會(huì)與以往的房博會(huì)最大的不同就是將株州、湘潭兩個(gè)城市的項(xiàng)目引入聯(lián)展。近年來(lái)，地州市的購(gòu)房需求也有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，長(zhǎng)沙市作為我省的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市影響力正在逐漸擴(kuò)大，并且隨著多項(xiàng)市政配套重點(diǎn)工程的啟動(dòng)，城市的宜居指數(shù)也在不斷攀升。引入株州、湘潭項(xiàng)目聯(lián)展的同時(shí)也將吸引這兩個(gè)城市的購(gòu)房需求對(duì)長(zhǎng)沙的關(guān)注，所以本次房交會(huì)在受關(guān)注程度也將大大超過往界。本次長(zhǎng)房集團(tuán)難能可貴的拿到了現(xiàn)場(chǎng)的展王展位，也將會(huì)為三地看展的市民展現(xiàn)一個(gè)全新的形象。長(zhǎng)房集團(tuán)將攜四個(gè)項(xiàng)目共同參展，其中有三個(gè)項(xiàng)目都是今年首次全新亮相，屆時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)開展多個(gè)集參與性、趣味性、藝術(shù)性于一體的互動(dòng)活動(dòng)，同時(shí)安排了多輛看房專車接送看房，在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策上會(huì)期內(nèi)也會(huì)給客戶有更多的驚喜。
[趙輝]本次房博會(huì)改變了以往三個(gè)城市單獨(dú)辦會(huì)的模式，轉(zhuǎn)而改為以城市群為載體跨區(qū)域辦會(huì)的模式，這在全國(guó)城市圈和城市群聯(lián)合辦會(huì)歷史中是首創(chuàng)。據(jù)了解已有數(shù)十家企業(yè)報(bào)名參展，另外借助三市聯(lián)展、三地共融的機(jī)遇，還有很多相關(guān)行業(yè)如家居、建材、二手房等也會(huì)加盟參展，這必將是一個(gè)多區(qū)域、多行業(yè)、多機(jī)遇的盛會(huì)。我們企業(yè)也會(huì)利用好這次機(jī)會(huì)，將山語(yǔ)城•綠領(lǐng)項(xiàng)目以全新的面貌展現(xiàn)給各界，突出項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房、大綠化的特點(diǎn)，讓大家感受項(xiàng)目的宜居，見證央企的實(shí)力。
[田章]這次我們湘域熙岸主要是以項(xiàng)目形象展示為主，對(duì)銷售這塊沒有多大的期待，現(xiàn)在我們也在辦卡了，5月份開盤，均價(jià)大概在5800—6000元每平，一期的房子�；旧蟽r(jià)格就已經(jīng)確定下來(lái)了，不會(huì)有太多浮動(dòng)。
[湛偉]我們這次參展，主要是推三期二批的房源，相對(duì)目前想買經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小戶型購(gòu)買者來(lái)說(shuō)我們的房源還非常充足，此次房交會(huì)，我們還制定了一系列的優(yōu)惠政策，在房交會(huì)期間成交的客戶，可以在原有5000元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠基礎(chǔ)上再增加5000元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，即優(yōu)惠10000元，房交會(huì)期間我們還特別推出了一部分特價(jià)房，因此還沒有買放的客戶就要抓住機(jī)會(huì)了。
