[主持人] 今天，我們很高興以信息中心和研究中心的名義，邀請(qǐng)我們長(zhǎng)沙房地產(chǎn)金融業(yè)內(nèi)的幾位朋友，就今年以來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，特別就今年房地產(chǎn)發(fā)展方面的一些發(fā)展趨勢(shì)做一次專(zhuān)業(yè)人士的座談。我們?yōu)槭裁磁e辦這次座談？主要有以下幾個(gè)方面的原因：
第一，從去年下半年開(kāi)始，我們國(guó)家房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的政策，發(fā)生了一些大的變化和調(diào)整，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。從國(guó)四條到年底海南房地產(chǎn)調(diào)控，以及最近中央出臺(tái)的國(guó)十一條。包括今天我們也看到了湖南省房地產(chǎn)稅收政策也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，大家也在報(bào)紙上看到一些變化：非普通非住宅的不滿五年轉(zhuǎn)讓是按全額費(fèi)用征收稅；非普通住宅滿五年轉(zhuǎn)讓?zhuān)床铑~來(lái)征收費(fèi)用；普通住宅滿五年轉(zhuǎn)讓?zhuān)拍軌蛎鉅I(yíng)業(yè)稅。
另外，我們今天也看到國(guó)土資源部發(fā)布的新政策控制高檔商品房的審批。加上我們最近召開(kāi)的兩會(huì)，兩會(huì)對(duì)全國(guó)高房?jī)r(jià)的樓市泡沫議論非常多。在這種背景下，我們長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著什么樣的趨勢(shì)發(fā)展？會(huì)有什么變化？大家都在關(guān)注，不僅老百姓在關(guān)注，還有業(yè)內(nèi)人士也同樣在關(guān)注。我們信息中心和研究中心也受到政協(xié)跟人大的提案委托，要求我們預(yù)測(cè)、把控今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保今年房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠繼續(xù)保持平穩(wěn)、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。涉及今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)到底怎么樣？今年的金融方面會(huì)有什么發(fā)展和變化？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響？所以這一塊，我們會(huì)分別從幾個(gè)層面召開(kāi)座談會(huì)，從各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)剖析，把有關(guān)的信息進(jìn)行分析和整理。
一方面，向市人大提案進(jìn)行答復(fù)，同時(shí)也向市政府就穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場(chǎng)做出一些好的建議。
另外，我們老百姓非常需要了解今年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況及銀行貸款方面有什么變化？
所以，今天我們第一個(gè)座談會(huì)，請(qǐng)來(lái)了對(duì)房地產(chǎn)支持力度很大且在市場(chǎng)具代表性的銀行，希望在座的業(yè)內(nèi)精英們用你們專(zhuān)業(yè)的眼光來(lái)觀察、分析問(wèn)題，提出寶貴的意見(jiàn)。
在座的各位手中都有一份我們研究中心所做的分析、研究報(bào)告，包括也涵蓋了今年一到二月份長(zhǎng)沙樓市整體的情況數(shù)據(jù)，還有去年研究的成果，對(duì)2010年在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及一些情況的通報(bào)。
首先我簡(jiǎn)要的說(shuō)一下：從去年房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總量情況來(lái)看個(gè)人抵押五區(qū)，全市588處，抵押面積是443.42萬(wàn)平米，抵押貸款金額76.73億。其中有113個(gè)項(xiàng)目參與抵押的情況，從發(fā)放在建工程中銀行所占業(yè)務(wù)排行來(lái)統(tǒng)計(jì)：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行，長(zhǎng)沙銀行、民生銀行、交通銀行占據(jù)了前五位。
從申請(qǐng)商品房個(gè)人按揭貸款來(lái)看，去年，我們事內(nèi)五區(qū)商品房期房按揭抵押了73946起，抵押面積775.45萬(wàn)平方米，個(gè)人按揭貸款金額是210.91個(gè)億，就涉及到354個(gè)項(xiàng)目。就發(fā)放個(gè)人按揭貸款的情況跟各位代表通報(bào)一下。前五位也是建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行。
今天在座的代表銀行都是去年房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)占有相當(dāng)份額，極具代表性的銀行。在二手房方面，市內(nèi)五區(qū)二手房按揭抵押共計(jì)7656起，抵押面積105.08萬(wàn)平米，貸款金額是27.64億元。二手房業(yè)務(wù)里占前五位的是：中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、長(zhǎng)沙銀行。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，我們?cè)谧魑汇y行代表，對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)金融方面的支持力度是很可觀的。今天請(qǐng)代表們參加座談的同時(shí)也介紹你們銀行在2010年的政策有變化及業(yè)務(wù)的趨向和工作重心，對(duì)長(zhǎng)沙市2010年購(gòu)房者服務(wù)方面有哪些新的舉措？
所以，我們今天提綱有四個(gè)問(wèn)題，大家都可以自由的談，代表們就各自的銀行對(duì)四個(gè)問(wèn)題來(lái)談一下各自的意見(jiàn)。進(jìn)行一些交流，我們信息中心陳主任也在這里，包括我們提供一些數(shù)據(jù)有哪些方面的疑問(wèn)我們也可以給大家做一下補(bǔ)充的說(shuō)明。
座談會(huì)的目的在于充分溝通，對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)比較清楚、明朗的預(yù)期。不管這個(gè)預(yù)期對(duì)或不對(duì)，希望我們都能夠建立在理性、正確判斷的基礎(chǔ)上。之后，我們還會(huì)分層次來(lái)召開(kāi)此類(lèi)座談會(huì)。開(kāi)發(fā)商的代表座談會(huì)，營(yíng)銷(xiāo)策劃界、職業(yè)經(jīng)理人的座談會(huì)，從多角度充分了解今年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的情況。做出一份比較準(zhǔn)確、完整的報(bào)告。提交給市委市政府及房地產(chǎn)主管部門(mén)。
市委市政府早就對(duì)如何保持我們長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展做了一些預(yù)防性的準(zhǔn)備。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，以便以最快速的方法防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。
先在這里開(kāi)一個(gè)頭，我想爭(zhēng)取一個(gè)半小時(shí)的時(shí)間，也是市委市政府所關(guān)心這幾個(gè)問(wèn)題向大家說(shuō)一下，也給我們了解多各銀行情況做一下交流。
今天很高興請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)，王星耀副局長(zhǎng)也參加座談會(huì)。會(huì)議的最后我們會(huì)請(qǐng)王局長(zhǎng)對(duì)這次座談會(huì)做一次總結(jié)。我先這樣開(kāi)一個(gè)頭。
[中國(guó)銀行代表] 感謝房產(chǎn)局的領(lǐng)導(dǎo)，提供了這么一次交流的機(jī)會(huì)。按照房地產(chǎn)局的安排給我們擬了座談會(huì)的提綱。下面給我們中國(guó)銀行的情況以及我們的看法，結(jié)合這個(gè)提綱的要求來(lái)講一下。
第一：今年我們中國(guó)銀行貸款總量的情況，和去年相比，今年我們總量有所控制。去年，全省中國(guó)銀行個(gè)人貸款凈增額達(dá)到85個(gè)億，去年我們發(fā)放額是140個(gè)億。按照總行，今年貸款規(guī)劃控制計(jì)劃，我們的今年個(gè)人貸款發(fā)放額是120個(gè)億，凈增額是70—80個(gè)億比去年略有減少。從我們總量來(lái)看，我們現(xiàn)在湖南省中國(guó)銀行個(gè)人貸款余額到現(xiàn)在為止，正好突破300個(gè)億。在省內(nèi)同業(yè)里面是第二位。我看二月份的報(bào)告比建行少3個(gè)億，而還款突破200個(gè)億。從我們產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，住房按揭貸款特別是一手放貸款仍然是一個(gè)龍頭產(chǎn)品。
2010年，我們同樣把個(gè)人住房按揭貸款作為中國(guó)銀行龍頭產(chǎn)品不變，要在占55%—60%之間。在地區(qū)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，我們比去年的地區(qū)結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)沙市占50%多。而今年來(lái)看，長(zhǎng)沙仍然站在50%以上，這個(gè)政策不變，至少總量比去年略有控制，但是少不了多少，可能少10來(lái)個(gè)億。從今年1至2月份，到目前為止，我們還貸實(shí)際發(fā)放情況來(lái)看，增量比較大。到昨天為止，我們?nèi)袀�(gè)人貸款增量已經(jīng)達(dá)到31個(gè)億，比去年同期多還要出7個(gè)億，去年同期只有24個(gè)億。但是也有一些變化的呢？
變化主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：
1、今年貸款規(guī)�？刂票容^嚴(yán)。我們是按月監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行“82”協(xié)議的擬定貸存比，資本充分率的要求，就是以存定貸。按照我們存款總量來(lái)核定我們每一個(gè)月能夠發(fā)放的貸款總量。我不知道其他行業(yè)是否也這么做。從操作上來(lái)看，比去年要緊一點(diǎn)。
2、從利率政策來(lái)看，去年，我們做了一個(gè)利率分析。絕大部分的一手房放貸我們執(zhí)行優(yōu)惠。二手房按照人民銀行的規(guī)定，利率是上幅，首付比例提高。但是今年一月份以來(lái)，總行調(diào)整了利率政策。就要實(shí)行差別化的定價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目的情況和客戶的情況，把客戶和項(xiàng)目以及開(kāi)發(fā)商的基本情況要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。那么，只有對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，這里面信用記錄良好的客戶，購(gòu)買(mǎi)首套房，可以按照人民銀行的規(guī)定再享受優(yōu)惠利率。除此以外，一般的客戶購(gòu)買(mǎi)一套房，我們的利率折扣最高是八五折，有關(guān)媒體也進(jìn)行了披露。我們了解其他銀行基本上在這一方面也差不多，都強(qiáng)調(diào)利率的折扣要差別化的對(duì)待。國(guó)務(wù)院也發(fā)了文件，首期房二期房要達(dá)到40%，利率至少要上幅10%。那么這些政策，我們行里面執(zhí)行是到位了，甚至我們的總行可能在國(guó)內(nèi)金融界，可能率先公開(kāi)提出差別化定價(jià)以及取消優(yōu)惠利率的行，中央臺(tái)也做了報(bào)告。根據(jù)實(shí)際操作當(dāng)中，根據(jù)總行的文件，也不是所有的客戶都只能最低實(shí)行八五折利率。因?yàn)槿嗣胥y行有一個(gè)七折優(yōu)惠的政策，但是這個(gè)比例，會(huì)嚴(yán)格的控制，對(duì)客戶的篩選也會(huì)從嚴(yán)了。貸款利率執(zhí)行政策的更加嚴(yán)格，同時(shí)發(fā)放總量比去年嚴(yán)格一點(diǎn)。
第二：銀監(jiān)會(huì)做風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的問(wèn)題。中國(guó)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制，特別是放貸風(fēng)險(xiǎn)控制工作一直是很重視。因?yàn)榉刨J體現(xiàn)兩個(gè)方面：一開(kāi)放貸款。中國(guó)銀行抵押方面，在建抵押方面還是排不上位，我們個(gè)人貸款，按揭貸款排到第二位�？梢哉f(shuō)政策是差不多，是人民銀行政策，國(guó)務(wù)院的政策。但是，在執(zhí)行中各行偏向不一樣。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上選擇上，特別是開(kāi)發(fā)貸款，風(fēng)險(xiǎn)控制一直以來(lái)是從嚴(yán)。特別是我們很關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有這么一些風(fēng)險(xiǎn)：完工風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)、物價(jià)貶值的風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)個(gè)人貸款而言，我們特別關(guān)注虛假按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。也可以說(shuō)這幾年以來(lái)，我們風(fēng)險(xiǎn)控制是到位。因?yàn)槿ツ昴甑诪橹�，我們個(gè)人貸款總量接近300個(gè)億，但是我們不良率一直控制在1%之內(nèi)，而現(xiàn)在是按千分之幾來(lái)算，質(zhì)量還是相當(dāng)好。一方面我們風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較高。另一方面也得到省、市政府對(duì)行業(yè)監(jiān)管的一些政策措施的到位。特別是省會(huì)城市——長(zhǎng)沙，我也一直跟周邊省市房?jī)r(jià)做比較，到去年年底為止，武漢、南昌甚至南嶺、貴陽(yáng)這樣一些城市，他們的均價(jià)，都比我們長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)要高。但是我們也注意到今年一、二月份，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還是上升比較快。比如說(shuō)上周，房地產(chǎn)局公布芙蓉區(qū)就達(dá)到7000多，但是只是一個(gè)偶然。它在核心地段開(kāi)盤(pán)，開(kāi)得比較多。然后整個(gè)長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)均價(jià)突破5000元/平方米，有一個(gè)快速上漲趨勢(shì)在這里面。從銀行貸款投放來(lái)看，全國(guó)一月份，整個(gè)信貸投放達(dá)到1.7萬(wàn)個(gè)億人民幣。進(jìn)入二月份之后，各家銀行的總行都對(duì)貸款投放進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。因?yàn)榭紤]到通脹預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。我們現(xiàn)在了解的數(shù)據(jù)，整個(gè)二月份不到7000個(gè)億，比一月份要少10000多個(gè)億，控制比較到位。那么現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)趺凑J(rèn)識(shí)？是不是這種天量信貸和二月份突然縮小放貸量就是銀行對(duì)放貸這個(gè)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)發(fā)生變化呢？實(shí)際上，我們還是始終認(rèn)為，至少我們中國(guó)銀行認(rèn)為，在湖南這個(gè)地方做房產(chǎn)按揭，做放貸業(yè)務(wù)整體風(fēng)險(xiǎn)還是可控。到目前為止，至少物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)并不是很大。因此，我們制定繼續(xù)大量發(fā)展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，尤其是龍頭產(chǎn)品的，這也是相對(duì)而言。
但是同時(shí)，我們也承認(rèn)，隨著省內(nèi)城市的房?jī)r(jià)上漲，風(fēng)險(xiǎn)程度跟過(guò)去相比，跟自己相比，應(yīng)該還是有所增長(zhǎng)。從購(gòu)房客戶群結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們也發(fā)現(xiàn)這樣的問(wèn)題。就是沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，有很多客戶現(xiàn)在涌入內(nèi)地省市購(gòu)房。比如說(shuō)，去年我們做的幾個(gè)項(xiàng)目包括現(xiàn)在做的項(xiàng)目，湘江世紀(jì)城等大樓盤(pán)，有炒房和投資、投機(jī)樓房比例有上升，有這么一種現(xiàn)象存在。所以，我們認(rèn)為這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)是較大，但是總體是可控了。
第三：根據(jù)這個(gè)提綱談到銀行首付、利率、審批等來(lái)看，那么可以這么說(shuō)，首付款的比例，對(duì)于放貸能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶而言，最高仍然可以做到八成，但是隨著房?jī)r(jià)的上漲，我們?cè)诓僮鞯臅r(shí)候，可能做到八成的比例，會(huì)從良控制，可能比去年要低。再一個(gè)，對(duì)于二套房，我們會(huì)更加嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院和人民銀行的政策，。原來(lái)二套房，首付可以是三層，按照現(xiàn)在新的政策要達(dá)到四成。原來(lái)二套房上幅10%，我們要堅(jiān)定不移的執(zhí)行。因?yàn)閳?zhí)行這個(gè)政策有兩個(gè)方面的好處：
1、更有利與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，更有利與普通住房市場(chǎng)的發(fā)展。
2、從銀行來(lái)看，銀行的收益也提高。銀行也愿意這么做，也不愿意同列競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，打這個(gè)價(jià)格戰(zhàn)。那么從審批條件來(lái)看，今年跟去年相比，應(yīng)該承認(rèn)更加嚴(yán)格一些。因?yàn)椋J款規(guī)模是一個(gè)資源，當(dāng)這個(gè)資源非常充裕的時(shí)候，可能我們的條件會(huì)要低一些。從而銀行之間同列競(jìng)爭(zhēng)也激烈一些。但是貸款規(guī)模資源受到控制，這個(gè)資源相對(duì)稀缺的情況下，那么這個(gè)條件要高一些。同列之間也要達(dá)成了一個(gè)共識(shí)，因?yàn)槲覀兏骷矣型瑯I(yè)協(xié)會(huì)，定期有溝通了。所以要承認(rèn)審批條件比以往要提高了。
第四：從目前政策走勢(shì)，有人說(shuō)5月長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)出現(xiàn)分水嶺，隨成交量的遞減房?jī)r(jià)將出現(xiàn)回落。因?yàn)榭傮w來(lái)看從去年下半年到現(xiàn)在長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲的幅度始終較大。不管政府公布的數(shù)據(jù)是多少老百姓能夠感受到。但是我們也不是就自己跟自己比，我們一直跟周邊的省會(huì)比，跟同類(lèi)城市比，比較的結(jié)果，相對(duì)而言長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還是可以接受。所以去年長(zhǎng)沙市最評(píng)委適合人居的城市之一，其中一個(gè)主要的因素，就是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)能夠被人們所接受。
但是，我們也注意到這么一個(gè)問(wèn)題，成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)的問(wèn)題？現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然還在漲，但是成交量特別是二環(huán)以外，郊區(qū)樓盤(pán)的成交量有下降的趨勢(shì)。那么隨著國(guó)務(wù)院、人民銀行的總行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)調(diào)整，特別是對(duì)國(guó)內(nèi)一線城市，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快如廣州、上海、深圳這些一些城市，對(duì)它的房?jī)r(jià)的調(diào)整，我們也發(fā)現(xiàn)一線城市的房?jī)r(jià)，有一些城市回落的幅度還不小。對(duì)內(nèi)地省會(huì)還是有影響。因?yàn)槲覀儑?guó)家政策往往是一刀切下來(lái)，并不是說(shuō)東部地區(qū)一個(gè)政策，中部一個(gè)政策，西部一個(gè)政策，基本上一個(gè)政策切下來(lái)。所以，我們預(yù)計(jì)對(duì)湖南這樣內(nèi)地省會(huì)，對(duì)長(zhǎng)沙二線城市應(yīng)該還是有影響力。這個(gè)房?jī)r(jià)不可能保持現(xiàn)在這么一個(gè)增長(zhǎng)速度。但是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是否會(huì)降，這個(gè)講不清楚，可能有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。我們認(rèn)為有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，真正核心城區(qū)，配套好，樓盤(pán)品質(zhì)高這樣一些房子，讓它降價(jià)，恐怕也是難以降下來(lái)。但是現(xiàn)在配套不成熟，可能出現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部這樣一些房子，特別是大盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在資金短缺的情況下，可能會(huì)打折，可能會(huì)有新促銷(xiāo)方式出現(xiàn)啊，可能會(huì)采取降價(jià)措施。所以，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。
今年二季度甚至下半年，可能進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，所以我們自己制定信貸政策，再繼續(xù)擴(kuò)大我們個(gè)人貸款規(guī)模同時(shí)，我們今年也特別強(qiáng)調(diào)調(diào)整我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)。就是順應(yīng)市場(chǎng)的變化，順勢(shì)而為。沒(méi)有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲下去，保持不跌。但是我們有一個(gè)調(diào)研，要說(shuō)到分水嶺，或者以前講名詞叫做“拐點(diǎn)”。從我們國(guó)家來(lái)看，從我們湖南來(lái)看，從我們長(zhǎng)沙來(lái)看，還沒(méi)有到哪一步，不到時(shí)候，因?yàn)閯傂孕枨筮�在，城市人口還需要增長(zhǎng)。我們城市化程度還不高，我們沒(méi)有達(dá)到西方國(guó)家城市化水平的一定比例。比如說(shuō)日本、七十、八十年代的那個(gè)水平，我們可能接近那個(gè)水平。應(yīng)該還有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的、可能略有增長(zhǎng)這么一個(gè)過(guò)程。而且，我們認(rèn)為這個(gè)過(guò)程可能不短。
所以，我們也注意最近兩會(huì)召開(kāi)提的是控制房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。也不是說(shuō)打壓房?jī)r(jià)或者打壓這個(gè)行業(yè)。應(yīng)該是穩(wěn)定，穩(wěn)定的話，也可能穩(wěn)中有升，有的地方是穩(wěn)中有降。從全國(guó)來(lái)看，也是一種結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)化。對(duì)于我們省、長(zhǎng)沙市來(lái)看，我想今年二季度乃至下半年，我們房?jī)r(jià)可能在相對(duì)穩(wěn)定的水平上，上下波動(dòng)可能大。真正要出現(xiàn)分水嶺，出現(xiàn)拐點(diǎn)，我們還認(rèn)為不到時(shí)候。這是我們一些單方面的看法，也不正確。請(qǐng)王局長(zhǎng)、曾主任，多多提示，多多指導(dǎo)。我就說(shuō)這么多。
[主持人]中國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品服務(wù)和今后發(fā)展的趨勢(shì)以及長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一些看法談的分析精辟、到位，對(duì)本行的業(yè)務(wù)和服務(wù)特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)講了很多。我想補(bǔ)充一個(gè)問(wèn)題。在我們的研究報(bào)告中顯示，中國(guó)銀行在二手房按揭貸款這一方面所占的份額并不多，是不是你們顧慮到二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的原因？出處于風(fēng)險(xiǎn)考慮還是其他方面的顧慮？今后，隨著一手房市場(chǎng)比較穩(wěn)定。那么二手房也會(huì)相對(duì)擴(kuò)張，中國(guó)銀在二手房方面是否會(huì)加大力度？你們會(huì)不會(huì)有一些相應(yīng)的變化呢？
[中國(guó)銀行代表] 去年，長(zhǎng)沙市的一手房成交量是11716萬(wàn)平米，二手房是450萬(wàn)平米，一手房是前年1.8億倍，二手房幾乎也是翻一番。那么結(jié)合這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展，和現(xiàn)在一線城市房地產(chǎn)二手房占50—60%比，我們得出來(lái)的比，我們不做二手房的業(yè)務(wù)，我們個(gè)人貸款業(yè)務(wù)以后沒(méi)有發(fā)展空間，這個(gè)是讓我們引起重視。為什么中國(guó)銀行二手房按揭貸款去年做得比較少，我們?cè)跇I(yè)務(wù)當(dāng)中存在一些困惑。因?yàn)槎址康慕灰�，去年�?shí)現(xiàn)了網(wǎng)上簽約。那么長(zhǎng)期以來(lái)，二手房市場(chǎng)有一個(gè)現(xiàn)象，大家不能回避是“陰陽(yáng)合同”問(wèn)題。在房產(chǎn)局備案二手房購(gòu)房合同，實(shí)際上是低于實(shí)際成交價(jià)格，其目的是避稅。這個(gè)問(wèn)題，通過(guò)網(wǎng)上簽約之后，我個(gè)人認(rèn)為是沒(méi)有得到解決。去年我把《湖南省按揭貸款管理辦法》做協(xié)定，是配合長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局二手房網(wǎng)簽交易制度的執(zhí)行。同時(shí)，我們也規(guī)定，二手房的交易按揭程序，我們認(rèn)為只能是網(wǎng)簽合同的最高八成，而不是評(píng)估價(jià)位基數(shù)的基礎(chǔ)上做幾成的問(wèn)題，因?yàn)檫@里面有一個(gè)合法的問(wèn)題。只有在房產(chǎn)局備案的購(gòu)房合同才受到法律保護(hù)一種合法交易行為，也就是陽(yáng)合同。那么被定簽訂陰合同，它的目的是避稅。這個(gè)合同嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，不會(huì)受法律保護(hù)。而銀行借款合同是程序于購(gòu)房合同，而我選擇購(gòu)房合同和價(jià)格應(yīng)該受到國(guó)家法律保護(hù)的合同和價(jià)格。所以，我們就規(guī)定以網(wǎng)簽為基數(shù)，做七、八成，這也別與很多銀行�，F(xiàn)在很多銀行的做法是以實(shí)際成交價(jià)，以評(píng)估價(jià)七成和八成來(lái)提供二手房的貸款。由于中國(guó)銀行有這么一個(gè)規(guī)定，我們?cè)?jīng)是二手房交易資金監(jiān)控銀行。我記得前兩年，我們芙蓉之行和長(zhǎng)沙市銀行簽一個(gè)合同，并且向全社會(huì)發(fā)布。而我們二手房沒(méi)有做起來(lái)。我自己總結(jié)是一個(gè)非常重要的原因。
但是，現(xiàn)在二手房的交易量只占到整個(gè)成交量20%左右。隨二手房的交易量繼續(xù)攀升，能夠達(dá)到30—50%，我們中國(guó)銀行堅(jiān)守這一點(diǎn)，也許我們個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展就會(huì)很困難。如果不堅(jiān)守這一點(diǎn)，就存在合法，合規(guī)性的問(wèn)題。也是我在發(fā)展業(yè)務(wù)當(dāng)中碰到的困惑。到底以什么價(jià)格為基數(shù)來(lái)核定。這個(gè)產(chǎn)品合法合規(guī)嗎？主要原因在這里，這個(gè)問(wèn)題也希望房產(chǎn)局能夠規(guī)范，指導(dǎo)我們。
[主持人] 在這里，我想給我們銀行界的朋友預(yù)告一個(gè)好消息，按照建設(shè)部的要求，我們正在開(kāi)發(fā)一套二手房基準(zhǔn)房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)。給所有銀行計(jì)算出一套評(píng)估的公式，并同時(shí)向社會(huì)提供咨詢(xún)服務(wù)。這樣，銀行在做二手房按揭業(yè)務(wù)的時(shí)候，就有一個(gè)價(jià)值參考的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)系統(tǒng)通過(guò)這幾年我們收集的所有房地產(chǎn)二手房交易案件，將案件和市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，每一個(gè)交易按揭當(dāng)前評(píng)估基準(zhǔn)大概是什么樣的價(jià)值，對(duì)二手房的有關(guān)問(wèn)題有一個(gè)精確的評(píng)估。而我們信息中心副主任也正在參加2010年建設(shè)部成果的匯報(bào)，匯報(bào)的內(nèi)容也就是這個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)部也非常支持。在我們開(kāi)發(fā)完成之后會(huì)及時(shí)向各位通報(bào)。預(yù)計(jì)今年下半年就可以做出來(lái)。我們也將開(kāi)發(fā)二期，也可以進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)。信息化建設(shè)相信很快就能普遍開(kāi)來(lái)。
剛才我們中國(guó)銀行的向總談得很好�，F(xiàn)在我想請(qǐng)建設(shè)銀行的代表跟我們談一下。
[建設(shè)銀行代表] 各位同仁、領(lǐng)導(dǎo)好。我是一個(gè)客戶經(jīng)理，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)今天有事，可能談不好的地方，請(qǐng)大家指正。我們建行今年新增貸款增幅將超過(guò)10%，因?yàn)槭車(chē)?guó)家政策的調(diào)控，今年放慢新增貸款的速度�？赡荛L(zhǎng)沙地區(qū)截至3月10日，我們發(fā)放貸款是10.18個(gè)億，其中住宅貸款是10.12個(gè)億。因?yàn)閭�(gè)人貸款占比非常大。我們現(xiàn)在存在一個(gè)矛盾，就是大力發(fā)展，同時(shí)也受到政策調(diào)控的制約，也就是發(fā)展和制約的矛盾。我們現(xiàn)在規(guī)模也是按月監(jiān)控，實(shí)行準(zhǔn)入，控制也是非常嚴(yán)格。
第二個(gè)問(wèn)題，銀行對(duì)放貸產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的變化。我行對(duì)個(gè)人貸款項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)入審批的時(shí)候，要求條件齊全，我們重點(diǎn)審批是否合法和資金是否落實(shí)，銷(xiāo)售價(jià)位的定位是否合理？我們?cè)趯?shí)際當(dāng)中，我們嚴(yán)格按照我們總行的要求，所有樓盤(pán)必須在取得預(yù)銷(xiāo)售許可證之后，項(xiàng)目工程進(jìn)度要達(dá)到人民銀行規(guī)定放款的進(jìn)度，我們一定落實(shí)抵押之后，予以發(fā)放貸款。我們認(rèn)為嚴(yán)格流程來(lái)操作，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也可防，可控了。同時(shí)，個(gè)貸這一塊的業(yè)務(wù)，也是我行大量的發(fā)展。
2010年，長(zhǎng)沙樓市的走勢(shì)呢？談一下自己不成熟的看法。從全國(guó)層面來(lái)看，房?jī)r(jià)成快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。無(wú)論從國(guó)家穩(wěn)定的角度，還是金融安全角度來(lái)分析了，這種房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的情形，不可持續(xù)�，F(xiàn)在中央政策是加大保障房建設(shè)力度。通過(guò)保障房讓房?jī)r(jià)上漲的變化，看相關(guān)資料，長(zhǎng)沙計(jì)劃三年總投資超過(guò)八百億元的棚改區(qū)，在2010年完成20000萬(wàn)平米的改造任務(wù)。這將促進(jìn)剛性購(gòu)房的要求。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在省會(huì)城市當(dāng)中排名比較落后。現(xiàn)在在中央政策宏觀調(diào)控下，我個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下跌的空間比較有限。上半年，在現(xiàn)行的位子上，是持續(xù)的狀態(tài)。對(duì)于未來(lái)長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為會(huì)有一個(gè)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。我的話講完了。
[主持人]我有兩個(gè)小問(wèn)題問(wèn)一下：1建行無(wú)論從個(gè)貸還是開(kāi)發(fā)貸款據(jù)我們?nèi)ツ杲y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看目前都是排第一位的。那么老百姓也會(huì)相應(yīng)較為關(guān)注，建行目前個(gè)貸這一方面，首付比例和利率水平與去年相比優(yōu)惠利率的控制方面會(huì)不會(huì)有什么變化？
[建設(shè)銀行代表]我們正在嚴(yán)格執(zhí)行中央的政策和人民銀行的規(guī)定。對(duì)于第一套房，首付不得低于30%。我們現(xiàn)在正在采取差別化的服務(wù)。如果說(shuō)有很大的變化，目前暫時(shí)還沒(méi)有。
[主持人] 建行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中占據(jù)了半壁江山。在開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)方面，給我們所有銀行用戶提供了被貸款的項(xiàng)目銷(xiāo)售資金提供了資金監(jiān)控的功能，不知道你們對(duì)實(shí)行這個(gè)功能開(kāi)發(fā)資金回籠、資金到位等問(wèn)題上是否感到控制很?chē)?yán)呢？
[建設(shè)銀行代表] 我行一直非常重視這一塊的風(fēng)險(xiǎn)，我們對(duì)這一塊的實(shí)行封閉資金的監(jiān)管。而整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的工作重心都已集中在個(gè)貸上面。我們現(xiàn)正在做這個(gè)工作。將所有沒(méi)有整理出來(lái)的產(chǎn)權(quán)集中清理出來(lái)。一定督促把產(chǎn)權(quán)證要辦好，而這一塊的力度也在加強(qiáng)。對(duì)于這一塊我行也是非常重視的。
[主持人]你們網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的授權(quán)，預(yù)收資金監(jiān)管這一方面是如何操作的呢？
[建設(shè)銀行代表]預(yù)收資金的監(jiān)管是嚴(yán)格按照房產(chǎn)局的系統(tǒng)要求來(lái)做的，審批一套就做一套，都是由我們客戶經(jīng)理來(lái)進(jìn)行監(jiān)管。
[主持人] 我們的希望是給所有銀行提供預(yù)售資金的監(jiān)管系統(tǒng)能夠發(fā)揮其作用。希望所有銀行都能加強(qiáng)這一方面的監(jiān)控力度，用以保證預(yù)售資金的正常監(jiān)管。比如海南就出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象，這也是我們行政部門(mén)非常關(guān)注的問(wèn)題。下面由工商銀行來(lái)說(shuō)一下。
[工商銀行代表] 首先表示感謝。按局長(zhǎng)的要求，一個(gè)半小時(shí)的時(shí)間內(nèi)。就工商銀行如何做？我做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹過(guò)程。從這幾年的數(shù)據(jù)看來(lái)，工商銀行發(fā)展比較穩(wěn)健，如個(gè)貸也好、二手房也好等都比較穩(wěn)健。所以一般處于第二、三位。對(duì)于業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，別人都趕超了。對(duì)于我們思路來(lái)說(shuō)，因?yàn)楣ど蹄y行品種很多，就在人民銀行公布貸款品種。我代表長(zhǎng)沙市，就個(gè)人按揭貸款、二手放貸款等都開(kāi)辦，有貸款余額。
第二，結(jié)合你們給我們的提綱。今年，我們貸款總量跟他們是一樣。我們?cè)谧钅瓿醯臅r(shí)候，給總行打了一個(gè)報(bào)告，把我們今年認(rèn)為，長(zhǎng)沙需要多少放貸規(guī)模，報(bào)到總行。開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)該是20到30億左右，我們估計(jì)是25個(gè)億。那么09年新增是19個(gè)億，當(dāng)時(shí)一部分收不回的。還有土地儲(chǔ)備貸款，我們大河西貸款大約有8個(gè)億。還有商用房，長(zhǎng)沙屬于可以開(kāi)發(fā)商用房，我們也開(kāi)放了，金額不大，但是今年也會(huì)開(kāi)放。作為這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，我們開(kāi)發(fā)貸款不良率比較低，1.2%，個(gè)人不良是0.43%，我們長(zhǎng)沙放貸是比較良好。由于房?jī)r(jià)不高，所以導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)比較好銷(xiāo)。所以，開(kāi)發(fā)貸款歸還率做比較好。
還有一點(diǎn)，我們有一種感覺(jué)，我們不良貸款沉淀在早幾年而形成，近幾年發(fā)生房地產(chǎn)不良貸款，以及爛尾樓現(xiàn)象基本上是沒(méi)有。我們做一些分析。今年，對(duì)長(zhǎng)沙市的住宅開(kāi)發(fā)貸款，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，我們應(yīng)該還是會(huì)支持。我們符合我們的要求還會(huì)繼續(xù)支持。
第二塊，我講一下按揭的問(wèn)題呢？我們現(xiàn)在第一套房，我們有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是144平米以下基本屬于普通住宅者，屬第一套房首付兩成，享受七折，沒(méi)有大量宣揚(yáng)。放貸能力強(qiáng)一些人，我們還可以做到。
剛才領(lǐng)導(dǎo)提了監(jiān)管系統(tǒng)，我們認(rèn)為是相對(duì)好。從我們現(xiàn)在實(shí)際操作程序來(lái)看，自有資金，我們?nèi)藶榉治鰜?lái)看，要求開(kāi)發(fā)商特別是個(gè)人要求提到五個(gè)點(diǎn)，而我們開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模的時(shí)候，按照09年之前，開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模不受控制。我們盡量給貸款給足，他的首付款，就彌補(bǔ)房子的銷(xiāo)售，銷(xiāo)一套，測(cè)一套。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)跟不良還是很少。通過(guò)這個(gè)監(jiān)管系統(tǒng)，我們爛尾樓出現(xiàn)也比較少了。
還有一點(diǎn)，對(duì)于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)走勢(shì)，我個(gè)人的觀點(diǎn)，不一定成熟。首先大家都感覺(jué)長(zhǎng)沙房子，與中南六省來(lái)比較，信息中心下的文件來(lái)比較，確實(shí)比較低。長(zhǎng)沙人主要有一個(gè)特點(diǎn)：整個(gè)長(zhǎng)沙像個(gè)圓型，四面開(kāi)發(fā)，所以量大，房子價(jià)格上不去。需求呢？長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)，中央、省、市政府也比較重視，剛性需求也有。給我們的數(shù)據(jù)來(lái)看，主要是普通居住量，總價(jià)不高，也比較好銷(xiāo)了。長(zhǎng)沙出現(xiàn)很?chē)?yán)重的問(wèn)題如市場(chǎng)停止等，我個(gè)人認(rèn)為不太可能。像別的城市，房?jī)r(jià)瘋漲這個(gè)概念，在長(zhǎng)沙不會(huì)了。
[主持人] 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有沒(méi)有造成比較大供求方面的矛盾。下面有請(qǐng)招商銀行來(lái)談?wù)劊?/p>
[招商銀行代表] 因?yàn)槲覄倓傉{(diào)這個(gè)部門(mén)，對(duì)這些還不太熟悉。第二個(gè)方面是學(xué)習(xí)的。我以前做支行行長(zhǎng)，我剛到這個(gè)部門(mén)也是十幾天，每天都開(kāi)會(huì)，個(gè)人坐下來(lái)學(xué)習(xí)的時(shí)間不多。針對(duì)這幾個(gè)問(wèn)題，我發(fā)表一下個(gè)人的觀點(diǎn)。
第一個(gè)問(wèn)題：對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，受了控制，不管個(gè)貸還是對(duì)公基本上是受控制。當(dāng)然受控制的前提下，也不能超過(guò)這個(gè)比例。那么量的話，也沒(méi)有完全控制。總行對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我們考核體系，跟其他大型國(guó)有銀行來(lái)說(shuō)，還有一點(diǎn)的區(qū)別。你的比例把握好，還有內(nèi)部的考核，資本消耗。如果你的資本消耗沒(méi)有達(dá)到，你可以使用、運(yùn)用。所以對(duì)于我們銀行來(lái)說(shuō)，放貸貸款來(lái)說(shuō)，我們資源消耗來(lái)說(shuō)，很多品種不一樣，風(fēng)險(xiǎn)程度把握也不一樣。但是，資源放貸高的話，放貸也比較少，所以每一個(gè)分行的制定方式和模式就不一樣。根據(jù)往年來(lái)比，基本上每一個(gè)季度，有額度的控制。對(duì)于每一個(gè)銀行來(lái)說(shuō)，資本充裕力來(lái)說(shuō)，有一定的差距。
第二，風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我們支行影響最大，特別是支行行長(zhǎng)是第一責(zé)任人。包括招商銀行風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)，把控也比較好。招商銀行對(duì)于房地產(chǎn)政策，一直來(lái)說(shuō)不算很高，是中等，但是所有放貸貸款在總行。那么總行根據(jù)每一年的預(yù)算模式，我們?cè)谶@個(gè)比例當(dāng)中來(lái)做額度。對(duì)于我們要求來(lái)說(shuō)，資本到位的問(wèn)題，你的樓盤(pán)地理位子的問(wèn)題、你的銷(xiāo)售問(wèn)題等。這一塊，我們條件也沒(méi)有改變。但是整體風(fēng)險(xiǎn)控制，有一定度的把握，可能達(dá)到8—10%。那么今年的比例大概跟去年差不多10%左右，變化不大。在這一方面，對(duì)于放貸等風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，我們變化不會(huì)很大。
第三，放貸包括人民銀行的要求，我看國(guó)家銀行要求基本是一樣，當(dāng)然都有區(qū)別對(duì)待。比如打折、二套房也抓得太緊等。至于審批條件下，我們也多一條，我們以前是按揭貸款拿著就批，但是經(jīng)濟(jì)適用房又不一樣、還有我們個(gè)人的承受能力，就是第一套房也要看，因?yàn)槲覀儌�(gè)人承受能力不一樣，但是有個(gè)別的區(qū)別。
第四，對(duì)于我來(lái)說(shuō)是一個(gè)外行。我看工商劉總說(shuō)的話也贊同。對(duì)于長(zhǎng)沙發(fā)展來(lái)說(shuō)，我雖然不是長(zhǎng)沙土生土長(zhǎng)的，我在長(zhǎng)沙也生活了二十年，那么長(zhǎng)沙發(fā)展基本上我也了解。那么對(duì)于長(zhǎng)沙市來(lái)說(shuō)，城市化程度還不高，城市化要求也比較高，城市化的刺激也很大，所以購(gòu)房的壓力和需求也比較大�，F(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題，長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)城市，長(zhǎng)沙人均收入在全國(guó)省會(huì)城市里面排得比較低。因?yàn)橄M(fèi)水平造成購(gòu)房能力不夠。跟其他城市也有一定的差距，如杭州等。房?jī)r(jià)根據(jù)市場(chǎng)來(lái)走，雖然別的地方房?jī)r(jià)高，但是我們也逐步上漲。當(dāng)然，很有可能一個(gè)回調(diào)的過(guò)程。而且政府也初步來(lái)協(xié)調(diào)了。至于，這個(gè)過(guò)程怎么樣走？可能我們不太好判斷，我們要有待關(guān)注。
[主持人] 招商銀行也介紹的比較好。以我的感覺(jué)，招商銀行區(qū)別于其他銀行，以經(jīng)營(yíng)靈活、產(chǎn)品豐富，在市場(chǎng)下也贏得很大的信譽(yù)。特別是對(duì)于二手房、抵押按揭、個(gè)人信貸這一塊，在不動(dòng)產(chǎn)等方面做得也比較靈活。到2010年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的變化，你們提供的個(gè)性化產(chǎn)品在今年是否會(huì)有變化呢？
[招商銀行代表] 從去年下半年開(kāi)始，因?yàn)槎无D(zhuǎn)型的概念。從規(guī)模到機(jī)械管理方面要求更高，對(duì)于我們來(lái)講，在個(gè)貸方面，我們自己業(yè)務(wù)更加拓寬。因?yàn)閭�(gè)貸主要是房地產(chǎn)這一塊。但是我們現(xiàn)在個(gè)貸有很多產(chǎn)品。沒(méi)有地產(chǎn)抵押也可以做，我們的尺度也放寬。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，一個(gè)金融轉(zhuǎn)變一個(gè)過(guò)程，中間有一些阻礙的過(guò)程包括風(fēng)險(xiǎn)的隱患帶來(lái)。但是，個(gè)貸貸款這一方面完全走這條路，將來(lái)遲早會(huì)帶來(lái)隱患，沒(méi)有業(yè)務(wù)可以來(lái)做。銀行本身是一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)，在容忍之內(nèi)，我們都沒(méi)有關(guān)系。這一塊，我們從去年開(kāi)始就做了，包括擔(dān)保公司、股權(quán)、法人地下房產(chǎn)等都拿到個(gè)人名義來(lái)做。現(xiàn)在貸款是70個(gè)億，長(zhǎng)沙市貸款也不算多，也不算少。從不良資產(chǎn)來(lái)看，真正新產(chǎn)品出現(xiàn)很少。我們預(yù)期貸款也比較多。在總行的要求是千分之二，我們沒(méi)有達(dá)到千分之二。真正跟放貸不相關(guān)，我們還沒(méi)有了。所以，這一塊，我們發(fā)揮的重點(diǎn)。當(dāng)然放貸也是我們支持的重點(diǎn)。
[主持人]有請(qǐng)興業(yè)銀行來(lái)說(shuō)一下？
[興業(yè)銀行代表] 受領(lǐng)導(dǎo)的委托，跟王局長(zhǎng)和曾主任匯報(bào)一下我們的情況。我行一直嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)和總行的放貸政策來(lái)執(zhí)行，目前我們行放貸發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，放貸也沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。10年，將繼續(xù)支持個(gè)貸的發(fā)展。剛才我看的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年，我們二手房做得不錯(cuò)，與房產(chǎn)局推出交易政策密不可分，今年也想成為二手房監(jiān)管銀行。
另外，我們看到第三點(diǎn)談一下一個(gè)2010年的走勢(shì)的分析。我代表個(gè)人的觀點(diǎn)，因?yàn)槲覀冇X(jué)得目前來(lái)看，長(zhǎng)沙樓市呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)。
[工商銀行代表 劉輝] 我想插一段話，我發(fā)現(xiàn)今天研究中心發(fā)給我們的這個(gè)資料非常好，能對(duì)我們銀行的發(fā)展提供一個(gè)重要的參考作用。我有一個(gè)小小請(qǐng)求，這個(gè)資料，研究中心，每一個(gè)季度都做嗎了？每一個(gè)月自己上門(mén)來(lái)領(lǐng)一下你們調(diào)整的資料行嗎？
[主持人] 在這里向在座各位銀行代表做一個(gè)說(shuō)明。我們的長(zhǎng)沙樓市快訊，是我們研究中心所做的有償產(chǎn)品服務(wù)中的一小部分，像我們今天提供分類(lèi)的小報(bào)告，包括細(xì)分的研究我們?cè)?731房產(chǎn)網(wǎng)有設(shè)立市場(chǎng)研究這么一個(gè)板塊，如果你需要訂閱哪些信息則可以去研究中心辦理手續(xù)，領(lǐng)取一個(gè)加密狗，這樣就可以看到里面的詳細(xì)信息。也便于我們提供一些這方面的服務(wù)。對(duì)于銀行這一塊，我們會(huì)支持的。每一個(gè)月按期出，出長(zhǎng)沙樓市快訊之外，我們還會(huì)出相關(guān)的的資料跟快訊，力圖用權(quán)威的數(shù)據(jù)發(fā)布真實(shí)的信息來(lái)滿足市場(chǎng)的需求。
[工商銀行代表 劉輝] 我們也上過(guò)好房子的網(wǎng)站。與我們的0731網(wǎng)有什么區(qū)別嗎？
[主持人] 那是建委所做的一個(gè)網(wǎng)站。而我們0731房產(chǎn)網(wǎng)則是過(guò)去長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)該名變成而來(lái)，是我們信息中心自己做的一個(gè)官方型的權(quán)威網(wǎng)站，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)發(fā)布房地產(chǎn)信息，這個(gè)網(wǎng)站與網(wǎng)上簽約等服務(wù)系統(tǒng)是結(jié)合在一起的。它的信息非常及時(shí)、后臺(tái)更新也比較快，反映的東西很真實(shí)，包括我們所有研究報(bào)告都在這里進(jìn)行公示。
[工商銀行代表劉輝] 是否可以這么理解？0731網(wǎng)是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最權(quán)威的網(wǎng)站咯。
[主持人] 是這樣的，謝謝。
[王星耀] 他是代表代表政府的，所以是很具最權(quán)威性的。
[主持人] 我們有別于你剛才提到的那些網(wǎng)站，他們是通過(guò)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。而我們是動(dòng)態(tài)的發(fā)布信息，就好比股市交易系統(tǒng)一樣，每個(gè)樓盤(pán)的價(jià)位、存量、成交價(jià)格情況通過(guò)0731房產(chǎn)網(wǎng)都可以進(jìn)行到及時(shí)、準(zhǔn)確的查詢(xún)。
[王星耀]我們信息中心下面有60多號(hào)人，專(zhuān)門(mén)做市場(chǎng)分析和研究。
[工商銀行代表劉輝] 嗯，是的。數(shù)據(jù)最能說(shuō)明問(wèn)題。
[主持人] 有請(qǐng)中信銀行談一下？你們?nèi)ツ暝诙址拷灰妆O(jiān)管方面，還是起到非常關(guān)鍵性的作用。規(guī)范二手房的市場(chǎng)這一塊，他們也付出很多辛勤的勞動(dòng)。有什么見(jiàn)解？
[中信銀行代表] 尊敬領(lǐng)導(dǎo)、朋友，大家好。我在這個(gè)全行主要推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、政策培訓(xùn)的工作。我們這個(gè)部門(mén)是去年下半年才成立，個(gè)貸中心內(nèi)部也進(jìn)行了改動(dòng)，針對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)情況而言。作為市場(chǎng)，我們?cè)趥�(gè)貸這一塊，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，目前我們的規(guī)模做得比較小。我們表明一個(gè)姿態(tài)，跟同仁來(lái)學(xué)習(xí)。中信2000年在長(zhǎng)沙成立，一直到07年我們做的規(guī)模比較小。跟我們本行業(yè)務(wù)定位有關(guān)，從總行風(fēng)格來(lái)說(shuō)，我們對(duì)公業(yè)務(wù)。從07年開(kāi)始，包括零售貸款，銀行領(lǐng)導(dǎo)也非常重視這一塊的發(fā)展，認(rèn)為我們個(gè)貸業(yè)務(wù)，將來(lái)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)還是國(guó)內(nèi)同行的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，也是利潤(rùn)好的增長(zhǎng)點(diǎn)。包括放貸，對(duì)下面經(jīng)營(yíng)單位授權(quán)、鼓勵(lì)一些政策，在07年之后，特別是08、09年就給予很多政策上的支持。所以，真正說(shuō)到中信銀行比較大力上一個(gè)臺(tái)階的發(fā)展，應(yīng)該09年。在這里代表老總感謝房地產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們大力支持，有一個(gè)專(zhuān)業(yè)支行的成立，在二手房這一塊，也增加這一個(gè)量。落實(shí)到今天，咱們領(lǐng)導(dǎo)提出的這么幾個(gè)問(wèn)題。我從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)這塊，是一個(gè)參與者，有個(gè)人的看法：
第一：今天我們對(duì)個(gè)貸把握尺度的問(wèn)題，特別是從去年年底，基本上力保個(gè)貸，相對(duì)國(guó)有銀行老大哥特別是同屬銀行來(lái)說(shuō)，招商等，我們一直認(rèn)清楚差距。到目前為止，我們的規(guī)模做得比較小，甚至我們行領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)，跟我們本身占領(lǐng)份額來(lái)說(shuō)，也不等匹配。所以，落實(shí)到額度來(lái)說(shuō)，基本上保持跟去年同期的水平是一樣。如果有的可能的話，在風(fēng)險(xiǎn)防控方面保持比較好，想略有一些增長(zhǎng)。
第二：結(jié)合剛才前面幾位的同仁，在這里特別提到一點(diǎn)，之前我們中心開(kāi)發(fā)貸款有，由于受到各種因素的約束，我們開(kāi)發(fā)貸款放得量不大。我本身從支行調(diào)到中信銀行了，我們一直跟總行溝通這一塊，特別是作為長(zhǎng)沙中部城市來(lái)講，要感謝房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)，為整個(gè)行業(yè)作出的貢獻(xiàn)。為什么這么說(shuō)？第一我覺(jué)得房?jī)r(jià)，坦白說(shuō)，我們市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)不夠。但是我認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)到目前為止，確確實(shí)實(shí)泡沫程度相對(duì)要比較低。包括我們自己親身在這里面感受，還有其他朋友在全國(guó)各地過(guò)來(lái)，大家都覺(jué)得哪怕長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾輪牛市之后，有所提升。但是總體每一次水平面，我覺(jué)得都非常理智。這也是我很多次跟總行說(shuō)，理直氣壯的說(shuō)，為什么我們想做開(kāi)發(fā)貸款。包括行領(lǐng)導(dǎo)，多次在總行專(zhuān)題會(huì)議上來(lái)講，我們做不大，其實(shí)我們也沒(méi)有做龐大的小區(qū)，跟北京、跟上海的情況不一樣。我們?cè)诳傂袀鬟_(dá)一個(gè)事情，在長(zhǎng)沙地區(qū)為您會(huì)有可為。其二，也提到網(wǎng)上監(jiān)管系統(tǒng)，我在支行，在分行也推動(dòng)過(guò)，包括我們總行房地產(chǎn)專(zhuān)題會(huì)議，到咱們這一塊，包括我們審批項(xiàng)目的時(shí)候，我們也了解一些情況。包括中國(guó)北方一些城市，之前在08年、09年的時(shí)候，他們覺(jué)得不可能有這個(gè)系統(tǒng)。因?yàn)樗麄冏霾坏饺绻霆?dú)戶的按揭，他們就做不到。要不然，你要做某某樓棟按揭貸款，他就必須整棟要審批。對(duì)于這件事情，哪怕說(shuō)到前幾天，有一個(gè)經(jīng)報(bào)單位，關(guān)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管說(shuō)明等，讓他們?cè)僖淮蝸?lái)了解一下，來(lái)告訴他們我們有信心，能夠非常細(xì)致監(jiān)管每一個(gè)焦點(diǎn)。借助這個(gè)機(jī)會(huì)，特別提出來(lái)，特別對(duì)于我們股份銀行來(lái)說(shuō)，本身地區(qū)的差異，我們更能夠感受到一些。
第三：關(guān)于政策條件的問(wèn)題。在合法合規(guī)、基本符合銀監(jiān)部門(mén)條例的情況下操作。利率方面，基本上按照以往水平來(lái)，該達(dá)到什么權(quán)限，要怎么做？基本上是做到合法合規(guī)。
還有一個(gè)， 對(duì)于今年的看法，我們還表達(dá)信心。基于我們對(duì)長(zhǎng)沙樓市本身價(jià)格的信心，至于分水嶺還是拐點(diǎn)也好，我們表現(xiàn)很有信心，發(fā)展的周期還是比較強(qiáng)。而且特別是今年兩會(huì)帶給咱們的信息來(lái)說(shuō)，這一屆政府班子越來(lái)越成熟，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)把控能力，特別是媒體報(bào)道說(shuō)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)之后，基于對(duì)政府也好，對(duì)市場(chǎng)信心也好，我們對(duì)于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持比較謹(jǐn)慎和樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)。然后我們今年還要準(zhǔn)備在個(gè)貸貸款、開(kāi)發(fā)貸款儲(chǔ)備方面，做一些努力。
[主持人] 各位的意見(jiàn)都談得很好。我在這里問(wèn)大家一個(gè)小問(wèn)題。老百姓也關(guān)注個(gè)貸政策方面的問(wèn)題，對(duì)于二套房怎么認(rèn)定，特別是二套房審查的時(shí)候幾位代表也提出來(lái)外地購(gòu)房者非常多。你們是同城審查還是跨地區(qū)審查呢？他在長(zhǎng)沙沒(méi)有二套房，但是在其他地區(qū)有房。那么你們是怎么控制的？
[中國(guó)銀行代表] 中國(guó)銀行是全國(guó)統(tǒng)計(jì)控制，標(biāo)準(zhǔn)非常明確也好執(zhí)行。公安、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)都參與進(jìn)來(lái)，用個(gè)人中心系統(tǒng)來(lái)衡量。二套房的定制，人民銀行的文件中指出，利用按揭貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的情況，如有過(guò)這樣記錄的人買(mǎi)過(guò)一套房則在個(gè)人中心系統(tǒng)里面就會(huì)有記錄，那就算是第二套。如果他買(mǎi)過(guò)一套，這里面沒(méi)有記錄，誰(shuí)也查不出來(lái)，那就是第一套。我們是這樣做的。
[主持人] 那其他銀行呢？
[工商銀行代表] 我們也是這樣的。
[主持人] 是的，相信這些都是我們老百姓很想了解到的。下面請(qǐng)我們研究中心的陳主任談一下今年1—2月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
[陳敦旭] 各位銀行界的朋友，今年1—2月份，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年發(fā)展勢(shì)頭。具體表現(xiàn)，價(jià)格穩(wěn)步上漲，新建商品房的市場(chǎng)延續(xù)去年的市場(chǎng)成交的活躍。二手房下降比較快。新建商品房的市場(chǎng)主要是國(guó)家大一些政策，雖然有所調(diào)整，但是老百姓的剛性需求還是仍然存在。二手房主要是營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整對(duì)它有一定的作用。去年12月成交量達(dá)到歷史頂峰，元月分就急速下跌。所以，今后二手房的市場(chǎng)，如果沒(méi)有大的政策變動(dòng)的話，可能還有下降的趨勢(shì)。新建商品房的價(jià)格，長(zhǎng)沙目前來(lái)說(shuō)，還是比較穩(wěn)的，大跌的可能性也不會(huì)很大。大致是這樣一個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。我就簡(jiǎn)單的講一點(diǎn)。
[主持人] 今天我們開(kāi)這樣一個(gè)座談會(huì)，主要是想從金融界、銀行界的代表這里了解一下國(guó)家金融政策對(duì)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)支持的變化情況。同時(shí)借這個(gè)機(jī)會(huì)，想征求一下，我們信息中心、研究中心對(duì)銀行所做服務(wù)的一些意見(jiàn)。希望我們對(duì)所有銀行提供的一手房網(wǎng)上資金簽約系統(tǒng)，二手房網(wǎng)上資金簽約系統(tǒng)都能得到在座所有銀行界代表的一致贊同。我們下一步要開(kāi)通二手房制定價(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng),為我們老百姓提供更好的服務(wù)更好的規(guī)范我們的市場(chǎng)，規(guī)范我們各層面的行為，也能保持我們長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。今天的會(huì)議，還是聽(tīng)到了一些好的意見(jiàn)。代表們也談得非常到位。最后請(qǐng)王局長(zhǎng)為今天座談會(huì)做一下總結(jié)。
[王星耀] 今天座談會(huì)開(kāi)得很好。很榮幸聽(tīng)到了金融界的各位老總這些很好的意見(jiàn)，很受啟發(fā)。無(wú)論是從政策層面來(lái)分析還是我們銀行多年的工作實(shí)踐、經(jīng)驗(yàn)方面介紹情況，都談得非常好。我想對(duì)大家所談的意見(jiàn)進(jìn)行綜合整理后可作為我們市委市政府決策的依據(jù)。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，09年我們長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的。從年初開(kāi)始市場(chǎng)冷淡、低迷到下半年尤其是年底，非�；鸨�。國(guó)家、長(zhǎng)沙市政府都出臺(tái)了很多政策，對(duì)我們長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了很好的作用。國(guó)家、各個(gè)市都出臺(tái)了很多拯救樓市的一些措施。尤其是我們?cè)谧你y行對(duì)整個(gè)金融界及房地產(chǎn)市場(chǎng)給予的資金方面支持力度是非常大的。
從國(guó)家來(lái)看，我們國(guó)家實(shí)行經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%，那么長(zhǎng)沙市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4%多，而全省是13%多。在房地產(chǎn)業(yè)在這一方面也做很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)也是我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)非常明確。那么現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)情況怎么樣？尤其是房?jī)r(jià)，現(xiàn)在仍然成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是我們的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在正在召開(kāi)的兩會(huì)，也是熱門(mén)話題，也是老百姓最關(guān)注的問(wèn)題。尤其是信息中心根據(jù)一些情況，老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，金融市場(chǎng)的政策還存在一些擔(dān)憂。大家也從國(guó)家政策也好，長(zhǎng)沙市的政策也好，從政策層面進(jìn)行了分析。我也看一下這些東西，給我的理解應(yīng)該說(shuō)2010年房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，應(yīng)該比較謹(jǐn)慎和樂(lè)觀。
實(shí)際上，從國(guó)家來(lái)說(shuō)，積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，這一點(diǎn)還是沒(méi)有變。但是，也增加普通商品房的供應(yīng)，購(gòu)房需求，加大自主保障性的力度，也是今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上定的調(diào)子。對(duì)于今年以來(lái)，具體政策指向來(lái)說(shuō)，也出臺(tái)了很多具體的東西，包括“兩年趕五年”，還有關(guān)于土地出讓金，土地收益金一些規(guī)定等。這個(gè)說(shuō)明什么呢？說(shuō)明2010年政策主調(diào)來(lái)說(shuō)，抑制特質(zhì)性的需求。
同時(shí)，還是要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的穩(wěn)定，即要控制房?jī)r(jià)過(guò)快、過(guò)猛的增長(zhǎng)，同時(shí)又要防止大起大落。這是2010年樓市的主調(diào)，有保有壓。實(shí)際上，從全國(guó)所進(jìn)行的控制，中央提出來(lái)對(duì)部分城市，房?jī)r(jià)過(guò)分增長(zhǎng)而進(jìn)行了嚴(yán)格控制。從長(zhǎng)沙來(lái)看，大家分析得很好。我覺(jué)得長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)，跟全國(guó)比起來(lái)，我們的房?jī)r(jià)還是不是不高的。我們的市場(chǎng)也比較健康。我們?cè)谑?huì)城市里面，我們的房?jī)r(jià)現(xiàn)在是倒數(shù)第四。尤其是我們?cè)谥形鞑康貐^(qū)，我們的房?jī)r(jià)是比較低的。有幾個(gè)原因：
第一：過(guò)去，我們建經(jīng)濟(jì)適用房建得比較多，又加上每年新開(kāi)發(fā)1000多萬(wàn)平米的商品房，我們房源非常充足，不存在供不應(yīng)求的問(wèn)題。
第二：長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)展，這幾年力度很大。尤其去年以來(lái)，高鐵的開(kāi)通，“兩個(gè)小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，“長(zhǎng)株潭一體化”，“3+5城市群”，尤其是長(zhǎng)株潭一體化拉動(dòng)了我們?nèi)〗?jīng)濟(jì)的引進(jìn)。所以，外地人到長(zhǎng)沙購(gòu)房也比較多，加上外地品牌企業(yè)都進(jìn)入長(zhǎng)沙、長(zhǎng)沙現(xiàn)在高品質(zhì)樓盤(pán)也越來(lái)越多。所以說(shuō)，同等方面，也促使我們長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，相對(duì)來(lái)說(shuō)比同期要上漲要快一點(diǎn)。但是與全國(guó)同類(lèi)城市來(lái)比，我們還是比較低。我們下一步工作，要很好貫徹中央一些精神，同時(shí)結(jié)合我們長(zhǎng)沙的一些實(shí)際，有一些差別化的政策和措施。包括我們長(zhǎng)沙二手房成交期貨延長(zhǎng)一年，也有一些優(yōu)惠的措施�？偟膩�(lái)說(shuō)，要保持我們長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)的發(fā)展。
那么，大家也談了，作為銀行來(lái)說(shuō)，從開(kāi)發(fā)貸款這一塊來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為按照中央的精神，要支持、要加大對(duì)自主和保障性住房的力度。那么我們長(zhǎng)沙棚戶區(qū)的改造，去年是200多萬(wàn)平米。也許今年要達(dá)到300萬(wàn)平米的棚戶區(qū)的改造。作為開(kāi)發(fā)貸款來(lái)說(shuō)，要優(yōu)先保證這些自主型、保障型住房項(xiàng)目的貸款。對(duì)于高價(jià)樓盤(pán)，給予充分的考慮。
另外，從個(gè)人貸款按揭來(lái)說(shuō)，也是要支持首套房。住房有高、中、低檔，所以說(shuō)，我們?cè)趫?zhí)行利率優(yōu)惠方面，要做這一方面的工作。利率打七折的問(wèn)題，實(shí)際上也是支持國(guó)家自主保障型住房這一塊。我覺(jué)得今天座談會(huì)開(kāi)得很好�？偟膩�(lái)說(shuō)，感謝大家，對(duì)于我們房產(chǎn)局的工作支持，對(duì)我們信息中心工作的支持。我們房產(chǎn)主管部門(mén)和金融界一起共同努力，對(duì)企業(yè)進(jìn)行扶持，同時(shí)對(duì)我們市場(chǎng)共同承擔(dān)監(jiān)管的責(zé)任，來(lái)保證我們這一塊市場(chǎng)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，為我們的長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快、率先發(fā)展，作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。謝謝大家。
[主持人] 今天下午的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)到這里全部結(jié)束。在這里，我代表信息中心對(duì)各位的到來(lái)表示感謝。希望我們以后加強(qiáng)溝通和交流，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。謝謝大家。
