[主持人] “把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺經(jīng)濟頻道聯(lián)合打造的星城第一對話地產(chǎn)欄目《樓市會客室》，我是今天的主持人陸海峰。
隨著2009年底武廣高鐵的開通，不僅大大加快了城際互通的腳步，也拉近了居民的生活圈子。未來幾年過江隧道、地鐵等等這些交通的發(fā)展，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)的多片崛起，將會為長沙經(jīng)濟發(fā)展和城市生活帶來更多的亮點和機遇。
來自于長沙市房產(chǎn)研究中心2010年春節(jié)期間新建商品房成交數(shù)據(jù)顯示，相比全國各樓市成交相對平淡而言，長沙七天共簽約成交59套，與09年春節(jié)相比同比增長了68.57%。同時，無論是沿海還是周邊省份的外漂族購房者，紛紛形成了一股“來長買房”“回家置業(yè)”的熱潮。這股熱潮是一種集體“跟風”，還是長沙自身有利因素的刺激？今天我們會客室的現(xiàn)場邀請到了廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)理兼湖南珠江實業(yè)投資有限公司總經(jīng)理、工學博士 郭佑雄先生；北京萬邦創(chuàng)展投資公司湖南分公司總經(jīng)理助理 羅曉標先生；中房·F聯(lián)邦營銷總監(jiān) 徐衛(wèi)星女士。一起來談談長沙的房地產(chǎn)，來為即將來長的置業(yè)者做一個全方位的剖析和探討。
[主持人] 2009年底，長沙再次獲得“中國最具幸福感城市”。都說“幸福感”很大一個程度上來源于長沙相比較低的房價，而且對比中部五省以及沿海地區(qū)長沙仍然是價格的洼地，作為一個消費型內(nèi)陸省會城市，是什么因素促成了這種價格存在？這種存在又是否合理呢？郭總，您先給大家來談談。
[郭佑雄] 長沙這個城市在全國省會城市中的房價一直偏低，現(xiàn)在還是這樣。我認為，存在即合理，存在也應有其道理。據(jù)我分析有這么幾個因素，一是長沙這個市場總體來說時時刻刻處于供過于求的狀態(tài)，去年在供不應求的情況下長沙的房地產(chǎn)初步統(tǒng)計也五、六百萬平方米的積壓，一個市場供大于求的時候，價格肯定起不來。二是整個國民經(jīng)濟的發(fā)展在去年不太好，購買力上不來，價格也就上不去。三是什么原因引起的？房價低更多的還是地價低引起的。開發(fā)商的剛性成本里面有很大的一部分是地價，地價低的話，房價肯定上不來，地價很高的話，成本就高了，樓面地價格也就高了，如果五六千一個平米的地價，開發(fā)商不把品質做起來的話，房價能上去嗎？地價低有很多原因，前些年有回包傭地的情況，主要是地價偏低，引起房價偏低，這是我所考慮的三個原因。
[主持人]好的，接下來我想問問羅總，跟周邊城市相比，長沙房價合不合理呢？
[羅曉標] 長沙是“中國最具幸福感城市”，幸福感的因素是很多的，居住和諧是因素之一，長沙的房價在全國省會城市中排名靠后。但是，相對于湖南本省來講，長沙的房價要算高的了。每個城市有自身的消費狀態(tài)，長沙作為一個內(nèi)陸消費城市，由外來消費和本土消費兩個方面形成，兩個消費在房產(chǎn)上進行比較的話，外來投資型的比重就過大，這對拉動房價的提升有一定的制約作用。另外，長沙的房價并不是沒有漲，這里有一個數(shù)據(jù)，2007年長沙的房價約為2100元/平米，至2010年達到了5000元/平米左右，并不是沒有漲。
房價合不合理要看兩個方面，一是這個城市地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平如何，這個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了這個地區(qū)市民對房產(chǎn)的消費能力，經(jīng)濟水平發(fā)展不一樣，支付能力也就不一樣。長沙近幾年的房價是漲的，沒有跌，例子我剛才舉過了，從2007年至今已經(jīng)漲了兩倍多。其中，有一個最重要的原因就是經(jīng)濟持續(xù)增長，國民經(jīng)濟并不是沒有發(fā)展，房價也是在漲的。那么，房價增長和當?shù)爻鞘芯用竦氖杖胧浅烧鹊�，最后要看市民是否能夠接受產(chǎn)品的價格。二是房產(chǎn)經(jīng)營成本，郭總剛剛講了土地，還有稅費等等利潤構成，在長沙房產(chǎn)商的利潤構成相對來講比較合理一點兒。那么，房地產(chǎn)與其他商品有不同之處，房地產(chǎn)由基本結構和土地構成，消費者肯定不會想到房地產(chǎn)的構成，而是簡單地看房價是5000元/平米？3000元/平米？還是多少。目前，長沙的房價對于長沙這個城市來講有一點兒的偏高，這是我的看法。
[主持人]徐總，您怎么考慮長沙房價的制定因素呢？您認為長沙房價是否合理呢？
[徐衛(wèi)星] 說到價格，咱們從市場的角度來講，首先最關鍵的是供求關系決定價格，再說到價格的高與低，我認為是一個相對的概念。在房地產(chǎn)市場中，可能地段好一點的有過萬元一個平米的，也有七八千一個平米的，相對遠一點的地段可能有三四千一個平米，五六千一個平米，這些情況都存在。如果從絕對值上面看肯定是有高有低，從價值理論來講應該站在相對的角度去看。
站在長沙經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平，以及當前長沙的房價來看，我們也會向客戶進行了解，對于客戶來講，長沙的房價都比較低，不是處在價格浪尖，我認為剛才提到的“幸福感”，我認為也是來自于這個方面。我經(jīng)常和北京的同仁一起討論，到底是在長沙生活幸福，還是在北京生活幸福？我們經(jīng)常和北京的同事開玩笑，你們在北京肯定沒有我們在長沙過得舒服，當然這是一個題外話了。
剛才提到為什么長沙的房價比較低？我剛才講了，相對的概念肯定是由地段決定的，好的地段上萬，便宜的地段三四千，那么，還要從長沙市民的消費習慣進行分析，長沙是一個消費型的內(nèi)陸城市，長沙人生活的消費理念與其他城市是不一樣的，我認為湖湘文化在這里在人們的心里也是非常濃厚的，我感覺他們就是吃喝玩樂，這個方面的支出會更多一些。長沙人也是很會生活的，是娛樂之都嘛，我認為市民的消費習慣也是決定房價的一個原因。
[主持人] 是的，長沙是一個娛樂之都。從近日的成交數(shù)據(jù)來看，長沙春節(jié)期間房價也達到了5000每平，這是否到了長沙市場消費群所能接受的價格巔峰？是什么推動了價格的上漲？“回家置業(yè)”這部分群體是不是從一定程度上助推了房價？先請郭總談談相關情況吧。
[郭佑雄] 5000元/平米是不是到達了頂峰？任何時候都是發(fā)展的，永遠沒有頂峰。現(xiàn)在來看，5000元/平米可能相對比較高，再過幾年回過頭來看，可能5000元/平米的價格就會覺得好低好低了。
所有的商品價格，不光是房價，包括蔬菜、食品的價格都在上漲。剛才，羅總說了“不是沒漲，從05年的2100元/平米漲到現(xiàn)在4200元/平米的均價，翻了一倍。再來看雞蛋價格，幾年前雞蛋估計也就三四毛錢一個，現(xiàn)在都要一元多了，也漲了幾倍。物價不斷抬升，為什么會出現(xiàn)這樣的狀況呢？那就是因為貨幣在大量投入，光去年一年新增的貸款就達到了9.69萬億，我們也統(tǒng)計了一下，從1979年-2009年的三十年間，M1平均每年的復合增長率在20%左右，M2平均復合增長率在23%左右，也就是說貨幣在大量投入，整個物價體系在攀升。價格漲不漲要看整個價格體系與其他的相比進行比較，才能說明它到底漲還是沒有漲，漲是一定的，5000元/平米是暫時的，我估計還會再漲，估計再過四、五年應該會漲到10000元/平米。
很多人春節(jié)期間回家購房，會不會對市場價格體系產(chǎn)生抬升作用？當然，購買群體的增加相當于購買力的增加，購買力的增加一定會有利于求方，求方增大肯定對市場有一定的推動作用，包括價格和成交量，都會有一定的推動作用。但是，有多大的推動作用呢？我們就可以對數(shù)據(jù)進行分析。我也問了長沙的其他樓盤，整個長沙市的購房群體約有一半是非長沙市戶口的人在購買，為什么會出現(xiàn)這樣的狀況？如果這種狀況不出現(xiàn)的話，長沙樓市不會有去年那么的旺盛，去年銷售1200萬平方米，有約600萬平方米的銷售是外來人口購買的。長沙為什么有這么多的外來人口來購房？你就要分析它的原因。包括我們剛才講的價格在全國省會城市中來說相對比較低，拿上海、北京、廣州的房價來比，長沙的房子是非常低的，人家拿買一套房子的錢到長沙來可以買六、七套。那么，為什么我說地價低是房價低的主要原因呢？因為，房價構成的全部成本，如鋼材、水泥、人工等等，全國的成本是一樣的，土地成本是剛性成本另外一個可變之處，能夠變的也就在這里，稅費在全國也是一樣的。所以，原因就是地價總體偏低引起房價總體偏低。那么，我就是這樣思考的。
[主持人] 好的。郭總提到社會貨幣投入量在不斷增加，那貨幣投入量的增加以目前的情況來看是物質財富的不斷增長還是什么方面呢？對于老百姓來說，他們可能不會太關心到底投入了多少信貸到社會上來，他們就會關心現(xiàn)在我的錢買不起房，那以后我的錢能不能買得起房呢？
[郭佑雄] M1、M2是經(jīng)濟學術語，大家可能不一定理解，我簡單地把數(shù)字更明晰一點兒。1979年，如果市場上有一元錢在流通，2009年市場上就有一千元在流通，大約相差了一千倍。由于國民經(jīng)濟的發(fā)展，人們的財富增長很快，年均增長在8%左右，貨幣投入量年均在4%，貨幣流通量在14%左右，還有10%的貨幣在哪兒呢？一是損耗貨幣；除了損耗貨幣就是實習貨幣，或者說是宏觀的通貨膨脹。大家想，為什么每年公布的通貨膨脹數(shù)據(jù)這么低？那只是因為通貨膨脹是取得一定的樣板進行統(tǒng)計的，其他很多東西沒有進入通貨膨脹指標，所以就反映不出來，能反映的就是整個物價的通脹，也就是整個物價的提升。
[主持人] 非常謝謝郭總的解釋，聽眾朋友肯定更加了解了貨幣情況。接下來，我想請問徐總，徐總在北京工作的時間也比較多，據(jù)您了解在北京購買了一套房子的人在長沙再買一套房子的情況多嗎？
[徐衛(wèi)星]這種情況是處于逐漸上升的態(tài)勢。為什么會產(chǎn)生這種態(tài)勢呢？長沙本身就是房價的價格洼地。剛才提到“回家置業(yè)”，這是一個泛泛的概念，可能不是回家，也有可能是投資置業(yè)。今年春節(jié)，我接到了很多外地朋友打來的電話詢問長沙的房產(chǎn)投資，也就是說長沙房價價格洼地得到了全國有購買力客戶和業(yè)主的關注。作為一種投資渠道，大家可能認為做股票、基金的風險比較大，特別是長沙的房價又這么低，和他們所在的一線城市絕對值差距是很大的，他們對這一塊兒寄予了很高的希望。所以，他們就愿意到這邊來置業(yè)、投資，或者說返鄉(xiāng)，“回家置業(yè)”我認為是一個情節(jié)所至，落葉歸根也是一種情節(jié)。說到買房，你的價格低，他有購買的實力，先不管多少錢一個平米，能夠買得起就買下來再說，這也是一種動力的趨勢。我認為在長沙購房的外地人或投資人會越來越多，對長沙房地產(chǎn)市場的繁榮也是非常好的。
[主持人]我也想問一下羅總，在2008年房地產(chǎn)市場低迷的情況下，您就說要去外地尋找市場，您也確實這樣做了。那您覺得現(xiàn)在與2008年的市場有什么不同？外地購房客戶是不是推動了長沙房價的上漲呢？
[羅曉標]2008年要到外地費力的找市場，現(xiàn)在不用費力的找市場了，外地的回歸潮越來越高了。從2008年初，我到杭州去尋找客戶，經(jīng)過去年下半年那段時間，我認為不需要再去外地尋找客戶了，外地客戶會非常主動地來關注長沙這個市場。記得去年年底的時候，一個郴州的朋友打電話給我，他說他在鐵道學院那邊買了一套房子，我問他為什么想在長沙買房子呢？他說，挺好的，反正房價也不高嘛。那么，有長沙情結、湖南情結的人都會想來長沙買房，這是一個現(xiàn)實。
他們的購買會不會推高長沙的房價呢？房價是由供需規(guī)律來進行調(diào)節(jié)的，而不是他們能夠推動房價到底漲多少的，他們的行為也只能推動樓市產(chǎn)生一個短暫的小高潮而已，這些客戶也是陸陸續(xù)續(xù)過來買房的嘛。要說通過他們來推動長沙的房價，我認為還是很難說的。
[主持人]由于國家宏觀調(diào)控政策，可能使得一線城市的資本失去了投資潛力或投資機會，他們就來二、三線城市購房，郭總認為是不是有這些方面的原因呢？這些人來長沙購房以后，會不會預示長沙正在向中部五省和沿海地區(qū)的房價靠齊呢？
[郭佑雄] 最近，長沙的房價一直看漲，成交量一直飆升，這不僅僅是炒作的問題，更主要的是他已經(jīng)有了讓大家覺得有投資價值的時刻到了。為什么這么說呢？以前，大家知道我國有一個交通樞紐鄭州，為什么鄭州是一個交通樞紐呢？第一，它是京廣、隴海線的交通樞紐，成為了中國一個重要的交通樞紐城市。那么，中國下一個更加重要的交通樞紐城市是哪里呢？是長沙。為什么這樣說呢？京九高鐵武廣段已經(jīng)通車了，其他段正在建設過程中，滬昆高鐵也已經(jīng)開工了，交叉點剛好就在長沙。高鐵的交叉點和普通鐵路的交叉點都在長沙，你可以想象一下對這個地區(qū)的房價有多大的影響？李嘉誠說了房產(chǎn)的投資是地價，地價還是地價，真正的交叉點就是黃金地段，那就是長沙了。你把長沙當作二三線城市來看的話是錯誤的，為什么其他二三線城市的房價沒有飆升呢？
第二，長沙這個城市本身在升值。首先有一個標志就是地鐵，一般的人不把地鐵當回事兒，但是當有了地鐵以后，你就會感受到地鐵對人們的出行太重要了。你現(xiàn)在沿芙蓉路上班的話，估計半個小時都不知道到不到得了。
但是，地鐵開通以后，三分鐘一趟，基本上10-20分鐘就可以到達目的地了。
長沙這個城市從微觀來看成是在升級，從宏觀來看長沙是下一個重要的交通樞紐城市，房價會不會升值呢？長沙這個城市現(xiàn)在能和廣州相比嗎？廣州室內(nèi)的居民人口都有700-800萬，但長沙的成交量比廣州還大。原因就在國家的整體規(guī)劃和長沙城市的本身建設，關鍵原因就在這里。
[主持人] 確實，經(jīng)過郭總的分析，我真的知道為什么這么多外地客戶引入到長沙購房了。我一直做地產(chǎn)節(jié)目，也有很多外地的朋友一直在打聽長沙的房價怎么樣？在哪里買房比較好？不光是外地客戶來長沙置業(yè)，也有很多人返鄉(xiāng)回來購房了。
我比較了解江蘇的房價，在江蘇一個小小鎮(zhèn)的房價都接近于長沙房價，甚至高于長沙房價了，都是這種情況，大家怎么看待在外蝸居，不如回鄉(xiāng)“闊居”的觀點？因此產(chǎn)生回長沙買房的跟風熱潮會不會來呢？
[郭佑雄] 要想真正回鄉(xiāng)“闊居”的話，那向下農(nóng)村的房子更寬，更闊。房產(chǎn)投資只有兩種功能，要么是居住，要么是投資，但我認為房子的本性功能是用來居住的，不是用來投資的，真正的房子是用來居住的。要居住的話，首先你不光是選一個地方居住就行了，你要能夠住的話，向下有大把的地皮可以住，為什么要擁擠在上海、北京、深圳呢？這里有一個重要的點，你在哪里工作？你的事業(yè)要在哪里發(fā)展？所以，誰適合在哪里工作，哪個地方可能就是一個“闊居”的點，不能僅僅只看房價，還要看地點，要看這個地點能不能為自己提供發(fā)展的空間，人最重要的還是發(fā)展，居住是第二位，發(fā)展是第一位，買房第一是要考慮自己的發(fā)展問題。
[主持人]對，我想請問徐總，我曾經(jīng)也在北京選擇過蝸居，當時有四個人居住一個九十平米的房子，最后還是選擇回長“闊居”了，您怎么看待這個問題呢？
[徐衛(wèi)星] 在北京買一平米的錢可能在長沙可以買到五六平米，乃至上十個平米，這種差距都是存在的。正如郭總講的，人到底去哪里？確實，非常重要的是要實現(xiàn)自我價值，要考慮自己的前途和發(fā)展方向。當一個人在一線城市感覺發(fā)展有壓力，又有一技之長，這樣的人才感覺在一線城市生活得不太好的話，他可能就會想選擇一個適合自己發(fā)展的城市。雖然一線城市經(jīng)濟水平發(fā)達，但一線城市經(jīng)濟水平發(fā)展飽和的程度也確實很高了。長沙作為一個經(jīng)濟龍頭的熱點城市，在全國都是很熱的，這一點大家都是很有感受，從你們身邊的置業(yè)、投資、買地的朋友來看，都顯示出長沙是一個有發(fā)展空間的城市，而且房價又不高，我認為這都是一個人流向哪里，在哪里發(fā)展，在哪里安家的考慮因素。
至于說是不是“跟風”？我認為不盡然，要根據(jù)每個人的個人發(fā)展、屬地而決定。當然，北京、上海這些地方肯定也有發(fā)展得好的，肯定也有“闊居”的人，這個事情也不是相對的。
[主持人] 是的。從全國行情來看，目前從中央的宏觀調(diào)控來看，房地產(chǎn)整體進入了價升量跌的銷售淡季，長沙也不例外，年后是否會進入一段比較長的調(diào)整時期？先聽聽羅總的看法吧。
[羅曉標] 有兩個事件值得大家注意，一是2009年房價瘋狂上漲，大家都知道，也是最火的一年；二是2010年樓市創(chuàng)下了最冷記錄，整個春節(jié)只銷售了59套，情況并不是很樂觀。
春節(jié)期間開發(fā)商與購房者都在觀望，面對春節(jié)期間的房價突破5000元/平米，購房者又開始觀望了；另一方面開發(fā)商也在觀望，也在等待，因為現(xiàn)在是兩會期間嘛。因此，把房價停在了5000元/平米階段，這就是一個拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商就要5000元/平米，不降，購房者想不降就不買，又展開了一個拉鋸戰(zhàn)。這樣的房價對于長沙的市民來講，可能已經(jīng)超越了他們的心理期望值。
5000元/平米是不是超過了長沙市民的支付能力？現(xiàn)在來看也許是超過了，但大家想想也許明年的工資也上漲了呢？國家也開始打擊投機行為，某些城市的房價有所下降也是存在的，打擊投機行為讓房價有所下降，購房者也想看看到底會降到什么樣子了。
任何一個市場都有自身發(fā)展的規(guī)律，房地產(chǎn)市場也不例外，全國樓市在2009年進入了一個瘋狂地年代，進入這個瘋狂地年代之后會不會有一個調(diào)整？實際上已經(jīng)在調(diào)整了，市場自身在開始調(diào)整，這是一個規(guī)律。2009年，國家政策也開始調(diào)整了。昨天，我看到兩會一個一案，有50%的提案都是關于“高房價”的，要調(diào)節(jié)房價，這種調(diào)節(jié)就一直沒有停過，不管是在高峰期還是冷凍期，還是所謂的“倒春寒”，一直都在調(diào)節(jié)。這種調(diào)節(jié)對于長沙來說的話，長沙從2000年開始到現(xiàn)在十年時間，一直就是一個延續(xù)發(fā)展的市場，它沒有一線城市那么瘋狂，沒有一下子從2000元/平米漲到5000元/平米，只是按照市場自身規(guī)律在調(diào)整。
那么，2010年長沙樓市到底會走向哪一個方向？說實話現(xiàn)在誰也不敢下這個定論，只有等市場自身發(fā)展來進行調(diào)節(jié)。
[主持人]好的。郭總，您認為長沙現(xiàn)在到了價升量跌的局面嗎？2010年會不會像2008年那樣成為一個拐點呢？
[郭佑雄] 我認為現(xiàn)在很正常，并沒有感覺到冷或是“倒春寒”。為什么呢？每年春節(jié)期間都是一個淡季，大家都忙于過年，忙于旅游，忙于家人的團聚，哪里有時間去買房子？與2008年、2009年春節(jié)相比也不是一個淡季或熱季嘛，這是一個市場規(guī)律嘛。至于會不會出現(xiàn)“倒春寒”呢？去年不是“倒春寒”，去年是“小陽春”，今年會不會再出現(xiàn)“小陽春”，估計可能性不大，市場應該會進入一個理性狀態(tài)。
一個人在爬坡，一直在爬，爬到一定高度的時候也要放慢一下速度，樓市也是一樣，去年整整跑了一年要不要停一下？這是很自然的規(guī)律。這種停會不會意味拐點的到來？斜率發(fā)生變化才會產(chǎn)生拐點，即上升的坡道發(fā)生變化才會產(chǎn)生拐點，原來一直很陡，爬累了改變一下狀態(tài)也是正常的嘛。所以，上坡的速度減緩是非常正常的，這就是我的想法。
[主持人] 非常感謝郭總的觀點。那么，為合理引導市場消費，年初中央宏觀調(diào)控政策頻頻出臺，銀行房貸收緊、取消7折，二套房貸首付不低于40%，存款準備金率上調(diào)等等，這些政策的一系列收緊和變化，對于長沙的房地產(chǎn)市場活躍度會否產(chǎn)生一定的影響？大家對2月21日發(fā)布的“京十一條”：廢除購房優(yōu)惠政策，不知道各位是怎么看？先請徐總談談您的看法。
[徐衛(wèi)星] 年初，銀行信貸收緊包括取消信貸優(yōu)惠，這些政策并不新鮮，在2008年的時候也提到過，包括在2009年年初也還是那樣執(zhí)行的。這些政策為什么要重提呢？我認為也是給民眾一個信號，國家給民眾一個安撫的信號吧。但是，這些政策對于個案的某個人來購買某一套房子的影響確實是存在的。從長沙這樣一個城市的成交量總量來講，隨著長沙城市的發(fā)展、經(jīng)濟水平的提高、價格洼地吸引來的外地投資、置業(yè)，對這群人來講，我在年初沒有價升量跌的感覺。我覺得，長沙市的價格相對來講一直是比較緩的，而不是大家好象非得爭到底是升還是降？我覺得這沒有太多的意義。2009年初的時候，誰也沒有料到小陽春就那樣來了，在2008年底的時候，學派、市場的聲音都是層出不窮的。我認為，作為開發(fā)商來講真真事實立足一個本土企業(yè)，扎扎實實在市場上做，打造好的產(chǎn)品，真正為消費者考慮，這才是我們要做的。我們不要期待一個拐點的來臨，這有點兒像沖浪，我認為這是不正常的。所以，我們不要考慮拐點是不是會來臨，認認真真把自己的產(chǎn)品做好，把自己的服務做得更細才對。拐點來了，我們要有應對實力，拐點沒有來，我們就順勢而上，我認為這才是對的，也是我個人的一個想法。
[主持人] 最近我們做節(jié)目，網(wǎng)友和聽眾都感覺到現(xiàn)在買房比較困難了，能不能申請貸款下來都有可能是問題，更別說各種優(yōu)惠措施了。不知道羅總對這種宏觀經(jīng)濟怎么看？對個人影響會不會很大？
[羅曉標] 2010年2月份開始，銀行發(fā)出二套房貸取消首付優(yōu)惠政策的信號之后，這種信號就讓生活在“中國最具幸福感城市”的長沙市民開始擔心這種“幸福感”了，他們的購房壓力在一定程度下已經(jīng)加大了。那么，面對當前的房價，長沙80%的房子是沒有一次性付款的，都是按揭。信貸的縮緊將使得購房者的心理受到一定的打擊，年前很多消費者確實有這樣的感覺。信貸的縮緊對一線城市房價泡沫肯定是有影響的，長沙的泡沫基本上沒有，主要是像一線城市，特別是海南，泡沫是非常大的。這個信號對于剛性需求肯定會有一定的影響，80、90后的人想買房，現(xiàn)在買房可能不太好，對于自住購房者的壓力肯定是增加了。我認為房地產(chǎn)市場一是受政策的影響；二是受本身購買力的影響，它的活躍程度我認為今年不會差到哪里去。
去年，長沙開發(fā)建設得紅紅火火，還開始修地鐵，很多外地客戶肯定會跑到長沙買房的，我認為樓市活躍度肯定是不會降的。
[主持人]郭總對業(yè)界政策也是很有研究的，您怎么看“京十一條”等一系列的宏觀調(diào)控政策呢？
[郭佑雄] 溫總理在2008年底的時候，就把房地產(chǎn)行業(yè)定位為支柱型產(chǎn)業(yè)，說明它對國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，為什么這么說呢？大家可以看看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的拉動有多少？為什么2007年溫總理不這么講呢？你們就要看看溫總理講這句話的歷史背景。2008年底是什么情形？世界金融危機開始波及中國，特別是對中國的出口業(yè)造成重大影響。我國的消費需求內(nèi)需一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，也不是不旺，每個人的吃喝玩樂照常進行，怎么能不旺呢？只是總量提不上來。消費不行，出口下降，要維持保八的目標要靠什么？就要靠房地產(chǎn)，靠投資。因此，2008年底黨中央就發(fā)號召“房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”，在這種情況下各地都出臺一系列的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。2009年這些優(yōu)惠政策產(chǎn)生了很大的功效，大家想象不到2009年的房地產(chǎn)市場這么好，2008年的時候，沒有人能夠想象到2009年是這樣一個好的市場。
2009年結束了，保八成功了，出口好轉了，國家保GDP的措施又有了，出口開始活躍了嘛，可能認為出口對GDP就有一定的保障了，對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度就沒有那么大了。大家一直說拉動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車，內(nèi)需、消費、投資和出口，2008年投資和出口拉不動國民經(jīng)濟嘛，溫總理肯定要說房地產(chǎn)是支柱型產(chǎn)業(yè)，要實現(xiàn)保八嘛。那么，2010年對于房地產(chǎn)業(yè)沒有那么大的依賴度的時候，就一定要進行約束。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了巨大貢獻，這是不可否認的，但是這個行業(yè)帶來的負面效果也是非常明顯的，很多人說房地產(chǎn)是毒藥，是鴉片。為什么這么說呢？現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)，以我個人的看法來看已經(jīng)是一個過度開發(fā)的產(chǎn)業(yè)，為什么說是過度呢？你就要有數(shù)據(jù)支持。
我先講長沙市，一個兩三百萬人口的城市，每年消耗的竣工量就有上千萬平方米，平均到每個人有多少平方米？長沙市每個人的居住其實早就解決了，現(xiàn)在來看長沙每個市民的人均居住面積肯定有六七十平方米了。那么，這樣一分析就可以得知有很多的外地人來長沙置業(yè)，他們最主要的是投資。整個中國人均住宅面積基本都達到30平方米的時候，你說這個產(chǎn)業(yè)還需要發(fā)展嗎？從宏觀上說它已經(jīng)是處于飽和狀態(tài)了。但是，有可能是有人有房住，有人沒房住，有很多人占了住房的資源。這個時候政府就要調(diào)配一下，不能再在房地產(chǎn)行業(yè)投入過多的資金，否則國民的很多錢就會沉淀，就會浪費。本來就是這樣嘛，一個人吃三個面包，三個人吃九個面包，現(xiàn)在夠九個面包了嘛，就不要再多加生產(chǎn)了嘛。所以，現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)要進行調(diào)控，應該是調(diào)整結構，不是再加大它的開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)是實體經(jīng)濟，就業(yè)功能也非常大。
國家的調(diào)控是非常正常的，大家不要認為長沙的房價會不會下降？不要有恐慌。我可以斷言，2010年的房地產(chǎn)市場不會有2009年的再現(xiàn)，也不會有2008年的那么低迷，就是一種常態(tài)，我們永遠不要把常態(tài)當為精彩。
[主持人] 伴隨著城鎮(zhèn)化的推進，長沙市取消城鄉(xiāng)戶籍的差別，以及養(yǎng)老保險實現(xiàn)省際轉移等新的政策背景，將成為2010吸引流動人口來長沙買房的一大因素。長沙房地產(chǎn)市場的未來前景會怎樣？購房群體比例是否向外來置業(yè)者轉移呢？不知道各位有什么樣的看法？先請徐總談談您的看法。
[徐衛(wèi)星] 取消城鄉(xiāng)戶籍應該只是一個戶籍政策改革的方向，這個政策會帶來什么樣的影響呢？只能說在我們的城市與城市之間，包括你成家立業(yè)，或者說發(fā)展更自由，還包括一個人的發(fā)展空間，包括城際地域上的界定應該會越來越小。也就是說，每一個城市的包容性就會越強，不是說你是這個城市的，你有這個城市的戶口，這樣的概念可能會慢慢消失。那么，在哪里有發(fā)展？在哪里值得你去居住？我認為你都可以去進行選擇。我認為，這個措施對人的發(fā)展是有好處的。
只是，我認為說法上不應該說是“轉移”，只能說是購房者的面會更寬，我們所接受的客戶面也會更寬。從屬地上分析客戶情況的話，只能說是在購房比例和結構上有所變化，而不是轉移，我認為是一種有力的補充。
[主持人]羅總會不會認為是轉移呢？
[羅曉標] 購房者向外來置業(yè)轉移，我認為說法不對，應該是比例增加，這是一個比例構成問題，本土置業(yè)百分之多少，外地置業(yè)百分之多少，我認為是客戶構成問題。長沙這個城市的發(fā)展規(guī)劃是非常強勢的，地鐵開工了，輕軌也開工了，長株潭三市的電視、電話、網(wǎng)絡實現(xiàn)了一線通。那么，起碼長株潭三市的客戶選擇面越來越寬了。對于外來置業(yè)者來說，外來人口進入長沙的機會越來越多，這是肯定的，因為就業(yè)人口越來越多，居住的人口也越來越多，住房對于購房者來講居住肯定是最重要的嘛，這就是我的想法。
[主持人] 隨著經(jīng)濟發(fā)展的流動性必然會增強，人才的流動性也必然會增強，這些情況會不會增加外來者來長沙置業(yè)呢？
[郭佑雄] 長沙現(xiàn)在有了高鐵、地鐵等等，這些工程的建設讓人流、物流更加便捷了，這就產(chǎn)生了投資價值，這種價值是長沙最近樓市活躍的主要因素。
[主持人] 非常感謝郭總。剛才郭總提到武廣拉通、地鐵開建，這些工程的建設大大縮短了城市之間的距離，也給出行工作帶來了極大地便利。現(xiàn)在的長沙，武廣新城片區(qū)、河西先導區(qū)、星沙片區(qū)等紛紛活躍，升值潛力也在逐步提升。各位眼中一個成形的區(qū)域板塊從崛起到發(fā)展需要一個怎樣的過程？目前看好的最具有升值潛力的區(qū)域又是哪里？
[郭佑雄] 我來說一說。大家出去要投資房地產(chǎn)的話，永遠不要忘記李嘉誠講的一句話“什么地方最有升值潛力”？地段，地段，還是地段。就是地段，你就去選地段。哪一個地方地段好呢？這個問題非常簡單。每一個城市都有一個城市中心，你就以中心為圓心畫圓圈，離中心最近的區(qū)域就是發(fā)展最快的地方，一定是這樣。長沙市的中心在哪里？原來是五一廣場，由于省政府的南移，城市中心又往南移一點了，現(xiàn)在估計是賀龍體育館那一塊兒。你以50公里為半徑畫圓圈，看哪個地方還沒有發(fā)展起來，那個地方交通的發(fā)展可能不是那么便利，但在將來一定是中心。不要相信某個人說的中心在哪里，因為一個城市的市中心要發(fā)展得非常成熟，是要經(jīng)過很多年的積累的。你說武廣那邊有火車南站，這個中心就成熟了嗎？它的教育配套在哪里？你一年又幾天要去做高鐵呢？像北京的中心就是天安門那里嘛，然后一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)地往外發(fā)展，任何一個城市的中心發(fā)展都不能離開這個規(guī)律，你就去看這個城市的中心在哪里。當然，還要考慮交通，但交通只決定距離的遠近，城市中心卻是像一個輻射波一樣一環(huán)一環(huán)往外蕩，中心是這樣發(fā)展的。
[主持人] 我還聽過有一個人要去北京買房子，有一個人就拿著一個圓規(guī)以北京天安門為中心以50公里畫了一個圓。
[郭佑雄]這個人就是最聰明的，他真正記住了李嘉誠講的話。
[主持人]徐總現(xiàn)在看好長沙的哪個地段呢？
[徐衛(wèi)星] 說我看好哪一塊兒，可能我的心里會有點兒偏見。因為，我的項目是處在河西，河西在城市西邊確實也是一個中心，還有政策導向，武廣、地鐵、河西先導區(qū)這些都是從政策導向上進行定位的。不是說國家現(xiàn)在準備發(fā)展河西，也不是一年兩年三年能夠做到什么樣子，它的發(fā)展確實需要很長時間，從政府的投入、基礎設施建設、道路交通網(wǎng)絡的建成這都需要一個長期的過程，從升值潛力來講，我認為要看整體水平。中心城市現(xiàn)在是10000元/平米，可能以后就會到12000元/平米，現(xiàn)在長沙偏遠一點兒的地段，現(xiàn)在可能是3000-4000元/平米，也有可能以后到5000-6000元/平米了，我認為要看整體水平。
[主持人]不知道羅總認為長沙哪個地段又是最好的呢？
[羅曉標] 幾年前我在武廣，感覺南城很好�，F(xiàn)在來看，別的區(qū)也不是沒有發(fā)展?jié)摿�。雨花區(qū)有很多的企業(yè)在那邊，離株洲很近，不能說那個區(qū)沒有發(fā)展；岳麓區(qū)現(xiàn)在把望城劃進去了，而且離寧鄉(xiāng)也很近，原來河西那么小，現(xiàn)在范圍那么大，肯定也有發(fā)展?jié)摿�。我認為每一個片區(qū)都有發(fā)展?jié)摿Γ豢聪M者心里怎么選擇了。如果我住在河西的話，我肯定認為河西片區(qū)好，這是一個優(yōu)勢嘛，一個很簡單的道理嘛。我認為每一個片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Χ加�，只看該區(qū)的發(fā)展方向、發(fā)展空間以及政策的傾斜度。
開發(fā)商要看到萬科的選地區(qū)域，在東邊，他們的選擇肯定也有他們的道理，每一個區(qū)都有發(fā)展?jié)摿�，應該是百花齊放。
[主持人] 最后，各位能不能給聽眾和網(wǎng)友一些建議？目前買房應該注意哪些方面呢？先請郭總談。
[郭佑雄] 我看大家現(xiàn)在居住的房子都有了，很多人買房都是為了投資，我還是從投資的角度來說。當然，投資不是房地產(chǎn)發(fā)展的正道，走歪了，它的本性功能就是用來居住的，國家也不支持你過度投資，為什么？因為，投資就把房地產(chǎn)變成一個金融屬性的產(chǎn)品了，這本身是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大忌。我可以談談我選房的一些基本體會，我是做房地產(chǎn)的，也做私人投資。
第一，選地段。地段是以核心畫圓圈；第二，城市主要價值在于各種配套和核心區(qū)域的輻射力，這個輻射力通過什么路徑出去？主要就是交通干線。也就是說，一方面要沿著核心畫圓，另外一方面要沿著核心點看看輻射力量有沒有可能傳到你選擇的點上去。長沙的交通大動脈是五一路、芙蓉路，還有一個途徑不要忘記，就是地鐵，地鐵對你的工作和生活都會產(chǎn)生巨大的影響，地鐵可以用很快的速度把核心區(qū)域的能量和輻射力傳達出去，地鐵沿線離城市中心最近的點就是最好的地段。第三，產(chǎn)品的選擇�，F(xiàn)在很多人選房過多地重視價格，忘記了價值規(guī)律，忘記了便宜沒好貨，價格低的樓盤品質自然要比價格高的樓盤品質要差一些。你們在投資的時候，一定要選有品質的房子，品質能夠得到保障的是第一位，第二位才是價格問題。品質怎么樣才能得到保障？要找大型的、環(huán)境好的、品質高的樓盤。大家可以去看看廣州等一線城市的樓盤，有的樓盤兩年就升了100%，有的樓盤就沒有漲，有的樓盤漲幅很少，什么原因？這和開發(fā)商的實力、物業(yè)配套等等原因都有關系。如果是一個單體樓，開發(fā)商一錘子買賣、一屁股走人了，你出了問題以后找都找不到我。所以，一是地段；二是相對合理的價格；三是品質。我是從這三個方面進行選擇的。
[主持人] 徐總的看法呢？
[徐衛(wèi)星] 我作為女士對買房可能站在女性的角度看得更多一些，在長沙的朋友們，我覺得要根據(jù)自身的情況進行房屋的選購。郭總認為第一是地段；我認為第一是區(qū)域，你要考慮你的工作、學習、生活的便捷程度。首先是區(qū)域的基本設施建設；二是未來的便捷性。地鐵建成以后，交通格局、城市格局都有可能發(fā)生變化，還認為在選擇區(qū)域的時候要有一定的前瞻性。
還要考慮品質，市場上的價格差異很大，這里面不排除有的是炒作。但是，我覺得每個購房的人也不是傻子，也知道什么樣的價錢買什么樣的貨，5000元/平米的房子和3000元/平米的房子比，確實就有差別。當然，現(xiàn)在購房人的這種觀念也在發(fā)生變化了，很值得欣慰。我曾經(jīng)碰到過一個朋友，他問我的項目多少錢一個平米？我說，3000元/平米。他說，那我肯定不買。我說你要買多少的呢？他說，我至少要買6000-7000元/平米的。而且他說我買房還要買人文素質，如果我停一個車還要為停車位和鄰居吵架，那我多鬧心啊。所以，量體裁衣、量入為出，買適合自己的房子就是最好的選擇。
[主持人] 羅總給聽眾和網(wǎng)友也提一些建議吧。
[羅曉標] 買房主要是個人的事情，為什么這么說？每個人買房都有他的心理需求，這種需求是根據(jù)自身條件來決定的，而不是說我有一百萬肯定就買好的房子，可能買一個三十萬的房子就差不多了。首先，買房要看是自己住還是干什么，如果是自己住，肯定要根據(jù)自己的情況來買。如果你想和素質高的人住在一起，肯定就要選擇高檔樓盤了；如果你有車，可能可以選擇離上班稍微遠一點兒的地方；如果你沒有車，可能就要選擇離上班稍微近一點兒的地方了。
現(xiàn)在，我住的小區(qū)說實話是一個繁華區(qū)域，但安全程度很差，每天都有小偷進去，這就是物業(yè)管理和周邊人素質的問題。
那么，你還要考慮價格，每個人都有自己的心理價格，不用說，根據(jù)自己量身購買就行了，你是貸款還是一次性付款？根據(jù)自己的實力來決定就可以了。如果你有三十萬，首付二十萬，留十萬做其他的，也是可行的嘛。
前不久，一個蘇州的朋友想買一套總價108萬的房子，他準備一次性付款，首付準備付40%，然后還要裝修40-50萬元，我認為他的壓力就會很大，大家三四千一個月的工資，首付付完還要考慮裝修和月供什么的嘛，不要讓自己一輩子成為房奴，要確定一下自己的實力。
[主持人] 非常感謝各位嘉賓給我們帶來的精彩觀點，各位觀點也讓我們非常了解了長沙樓市的情況。我們希望長沙的建設和發(fā)展越來越美好，像郭總說的，希望通過調(diào)控這種公平政策，使每個人能得到自己如意的房子，能買到自己稱心如意的好房。今天的樓市會客室就到這里了，謝謝各位嘉賓。
