[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家下午好，這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一對(duì)話地產(chǎn)欄目《樓市會(huì)客室》，我是主持人海峰。
今天樓市會(huì)客室的地點(diǎn)是在黃興南路步行街中心廣場(chǎng)湖南經(jīng)廣動(dòng)感E空間的透明直播室里。今天來到我們現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓有長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心主任陳敦旭主任，陳主任您好。
[陳敦旭]大家好！
[主持人]還有長(zhǎng)沙韜冠房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司總經(jīng)理 黃濤先生
[黃濤]大家好！
[主持人]現(xiàn)在我們坐在這個(gè)直播室里，看到外面熙熙攘攘的人群，可以親身感受到五一商圈的繁華和城市中心的動(dòng)感。不過，9月底馬上就要開始動(dòng)工的長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線，即將打破目前的格局。2007年，長(zhǎng)沙武廣客運(yùn)專線長(zhǎng)沙新站建設(shè)規(guī)劃獲批，武廣客運(yùn)站藍(lán)圖初現(xiàn)成為長(zhǎng)沙邁出城市擴(kuò)張一大步。而現(xiàn)在，關(guān)于武廣客運(yùn)站的想象與期待，即將在2009年底得到印證。即將到來的9月底，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線開工，也將再度拉伸長(zhǎng)沙城區(qū)生長(zhǎng)的全新框架。我們現(xiàn)在也可以看到，坐擁周邊多個(gè)成熟商業(yè)、商貿(mào)、物流商圈優(yōu)勢(shì)的“武廣新城”，圍繞武廣專線長(zhǎng)沙新站為中心的一個(gè)全新商業(yè)中心正逐步形成。同樣，武廣新城也成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)界令人矚目的焦點(diǎn)。
現(xiàn)在我們是在五一商圈，看到武廣客運(yùn)站這個(gè)商圈，現(xiàn)在看到的這兩點(diǎn)一線將會(huì)怎樣形成長(zhǎng)沙地產(chǎn)發(fā)展的新坐標(biāo)，進(jìn)而徹底改變長(zhǎng)沙人的生活理念呢？今天的樓市會(huì)客室就讓我們跟嘉賓一起來探討一下。
首先，還是來說說五一商圈吧，可以說經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，五一商圈已經(jīng)是一個(gè)擁有平和堂、王府井百貨、春天百貨、新世界百貨、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈等各路商業(yè)諸侯短兵相接，商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)而上的一個(gè)多元商業(yè)中心，也成為了長(zhǎng)沙商界最矚目、最耀眼的風(fēng)景。那么，這樣成型的一個(gè)商圈格局，在馬上開始的地鐵修建、交通管制三年時(shí)間里，現(xiàn)在的商圈可能會(huì)產(chǎn)生一些什么樣的變化？ 以這個(gè)商圈為標(biāo)志的地產(chǎn)又會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化和格局？先請(qǐng)陳主任來談一談。
[陳敦旭]謝謝主持人。即將開工的地鐵二號(hào)線和五一商圈、武廣新區(qū)就好象是一副扁擔(dān)、兩個(gè)籮筐。五一商圈是一個(gè)籮筐，武廣客運(yùn)站是一個(gè)籮筐，地鐵二號(hào)線就好象是一根扁擔(dān)一樣。那么，這兩個(gè)籮筐是否裝著同樣的東西呢？我認(rèn)為應(yīng)該是不一樣的。五一商圈仍然是五一商圈，武廣新區(qū)在定位上應(yīng)該與五一商圈的定位是不一樣的。隨著地鐵二號(hào)線的開通，五一商圈在長(zhǎng)沙的商業(yè)大局地位不會(huì)改變，甚至還會(huì)有所加強(qiáng)。
[主持人]但是，您認(rèn)為五一商圈的商業(yè)地位會(huì)加強(qiáng)。那么，黃總的樓盤離五一商圈非常近，您覺得地鐵二號(hào)線的修建對(duì)于周邊會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
[黃濤]有句話是“羅馬不是一天建成的，也不是一天就能毀滅的”。五一商圈的形成應(yīng)該有它很多年的歷史積淀和積累，也包括大家對(duì)這個(gè)商圈的認(rèn)可。但是，我們也要發(fā)現(xiàn)武廣客運(yùn)站即將投入使用應(yīng)該會(huì)打破這樣的平衡。但是，我認(rèn)為長(zhǎng)沙的城市發(fā)展需要有跨越的一步，長(zhǎng)沙的商圈也不少，但是真正能夠成為長(zhǎng)沙標(biāo)志性和集中性的商圈還是在五一商圈。五一商圈形成的時(shí)間比較早，我們發(fā)現(xiàn)它目前也得益于歷史的發(fā)展，但同時(shí)也受制于歷史發(fā)展的拖累，它期待有一個(gè)升級(jí)的過程。但是，這個(gè)升級(jí)的過程可能受制于一些歷史條件。那么，武廣商圈的形成應(yīng)該說是形成長(zhǎng)沙商圈的一個(gè)新商圈，也會(huì)形成商圈的升級(jí)換代，三是可能會(huì)形成兩個(gè)商圈的互補(bǔ)。兩者在商業(yè)形式、商業(yè)規(guī)模、商業(yè)類型以及吸引的人群，應(yīng)該說都會(huì)是不同的。而且，我們認(rèn)為形成一個(gè)商圈必須要有很大的內(nèi)推動(dòng)力，地鐵二號(hào)線的開通就如同打通人的韌帶脈絡(luò)，形成了很好的輸血功能。我對(duì)于五一商圈和武廣客運(yùn)站充滿期待，也非常認(rèn)同陳主任的觀點(diǎn)，五一商圈的優(yōu)勢(shì)地位應(yīng)該不會(huì)動(dòng)搖。但是，發(fā)展以后人口多了，孩子也不一樣了，老大有老大的優(yōu)勢(shì)，老二有老二的優(yōu)勢(shì)。
[主持人]在這里有一些概念可以和聽眾朋友和網(wǎng)友一起來明晰一下。我們現(xiàn)在說商圈，然后說商圈周圍的地產(chǎn)，應(yīng)該會(huì)是怎樣的形態(tài)呢？商業(yè)地產(chǎn)是以什么樣的形態(tài)輻射周邊呢？請(qǐng)陳主任介紹一下。
[陳敦旭]這其實(shí)是一個(gè)很復(fù)雜的問題。剛才說到五一商圈的形成有歷史原因，確實(shí)是這樣的，它是長(zhǎng)沙的一個(gè)比較核心的區(qū)域，這樣一個(gè)區(qū)域的定位是休閑、生態(tài)，山水洲城人五要素構(gòu)成了五一商圈的繁榮景象。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，商圈的發(fā)展是點(diǎn)式的，以點(diǎn)帶面，由點(diǎn)形成線，如地鐵二號(hào)線就把兩個(gè)點(diǎn)聯(lián)系在一起了。那么，剛才我講五一商圈的大局地位仍然是很難動(dòng)搖的，這個(gè)點(diǎn)就是長(zhǎng)沙的一個(gè)核心。
所以，很多外地人到長(zhǎng)沙來，回去以后人家會(huì)問他，去過五一廣場(chǎng)沒有？那么，五一廣場(chǎng)在長(zhǎng)沙是一個(gè)值得自豪的商圈。
[主持人]是的，五一商圈已經(jīng)成為了長(zhǎng)沙市的一張名片，武廣新城也即將崛起，按照最新規(guī)劃，武廣長(zhǎng)沙站將在100平方公里左右的大范圍內(nèi)，打造城市副中心。不過，這是我們目前看到的規(guī)劃，就目前的狀態(tài)來看，這兩個(gè)商圈的地產(chǎn)現(xiàn)狀怎么樣？能不能做個(gè)對(duì)比，從地價(jià)、房?jī)r(jià)水平，到交通、教育、醫(yī)療、生活配套設(shè)施。目前，這兩個(gè)商圈所體現(xiàn)出的地產(chǎn)狀態(tài)是什么樣的？還是先請(qǐng)陳主任談?wù)劇?/p>
[陳敦旭]好的。目前，兩個(gè)商圈其中一個(gè)是比較成熟的，還有一個(gè)是在發(fā)展中。五一商圈從地價(jià)來看，是一類用地，是長(zhǎng)沙土地級(jí)別最高的地；武廣新區(qū)這個(gè)商圈目前來看主要是四、五、六類用地，從地類來看價(jià)格相差就比較大。五一商圈的基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)到了6000元/平米左右，武廣新區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)在1000元/平米左右。所以，從基準(zhǔn)地價(jià)來看它們之間的差別是很大的。當(dāng)然，這也反映出了武廣新區(qū)今后的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮摹?br />
再?gòu)姆績(jī)r(jià)來看，五一商圈的房?jī)r(jià)大概8000元/平米左右，武廣新區(qū)的房?jī)r(jià)大概是4000元/平米左右，是五一商圈房?jī)r(jià)的一半，半價(jià)，升值潛力和空間是比較大的。所以，從今年的銷售情況來看，雨花區(qū)的銷售情況是最好的，實(shí)際上這個(gè)銷售量還是靠武廣新區(qū)帶動(dòng)起來的，請(qǐng)黃總補(bǔ)充一下。
[主持人]黃總的盤也就在這附近，在節(jié)目之前記者來在問您，聽說您的盤在江邊不遠(yuǎn)，離五一商圈不遠(yuǎn)，馬上就問價(jià)格是多少，能不能打打折，嘿嘿。您從您的角度來分析一下。
[黃濤]目前來看，這兩個(gè)商圈的可比性還不太強(qiáng)，從政府的劃分來說也是兩種不同性質(zhì)的地。我們的項(xiàng)目確實(shí)在五一商圈周圍，目前有很大的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，也就是說整體環(huán)境、商業(yè)配套是非常好的。但是，也面臨一個(gè)問題，可開發(fā)的土地、開發(fā)成本相對(duì)會(huì)比較高，在這個(gè)范圍不會(huì)再有大面積新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)。但是，每一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)該是創(chuàng)商業(yè)最高，從投資角度來說在五一商圈大的范圍內(nèi)，目前來說現(xiàn)實(shí)投資價(jià)值是比較高的。從我們?cè)谏虾�、北京、等地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來講，市中心核心地段的公寓也好、住宅也好，實(shí)際上是最被投資者喜愛的。
我們對(duì)武廣新區(qū)應(yīng)該要有憧憬，它未來會(huì)發(fā)展成什么樣子？雖然目前政府有規(guī)劃，但是我認(rèn)為還要得益于幾個(gè)方面的努力，特別是得益于開發(fā)商的努力。也就是說，他們將來在這個(gè)區(qū)域會(huì)開發(fā)出什么檔次的樓盤？會(huì)形成多大的規(guī)模？這些都決定這個(gè)商圈將來居住人口的密度、數(shù)量和質(zhì)量，也決定這個(gè)商圈將來發(fā)展的趨勢(shì)。那么，著眼于未來的發(fā)展，從武廣新區(qū)的定位來看，目前開發(fā)商的開發(fā)水平和實(shí)力還是不錯(cuò)的，但是我認(rèn)為還要著眼更遠(yuǎn)一點(diǎn)。
[主持人]一個(gè)商圈從崛起到發(fā)展，到高潮，需要一個(gè)時(shí)間和周期，而地產(chǎn)又是商圈崛起的必不可少的條件。五一商圈經(jīng)過了多長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展起來的呢？這個(gè)過程移植到武廣新城，需要多長(zhǎng)時(shí)間？陳主任這邊有沒有這些方面的研究和了解呢？
[ 陳敦旭]這是一個(gè)區(qū)域，不能說五一商圈幾十年就發(fā)展起來了，實(shí)際上也不是幾十年，是幾千年歷史形成的。那么，武廣新區(qū)的發(fā)展也需要一段時(shí)期，比如現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施還不是那么地完善，最基本的教育、醫(yī)療這些東西要馬上配上。那么，這個(gè)商圈的形成估計(jì)還要一段時(shí)間。
[主持人]一個(gè)商圈的形成要具備什么樣的條件？這些條件形成之后對(duì)周邊的地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
[黃濤]我們對(duì)武廣新區(qū)的期望，剛才說了一是開發(fā)商打造什么樣的小區(qū)？吸引什么樣素質(zhì)的人群？二是武廣新區(qū)和地鐵二號(hào)線的聯(lián)系，不要把它僅僅認(rèn)為是因?yàn)榻煌屑~的形成而形成一個(gè)新的商圈，實(shí)際上我認(rèn)為是長(zhǎng)沙要擴(kuò)張發(fā)展的一個(gè)必然過程，地鐵二號(hào)線起到了連接作用。那么，我認(rèn)為武廣新區(qū)的發(fā)展?jié)摿�是非常大的。但是，政府還要在這個(gè)區(qū)域做一些補(bǔ)充過程。比如，這個(gè)區(qū)域除了有武廣交通和地鐵二號(hào)線交通以外，還有很多的住宅配套、體育配套，在文化方面、教育方面、商業(yè)方面、醫(yī)療方面就要有綜合考慮。應(yīng)該說，一個(gè)商圈的形成有一系列的綜合因素才能形成，否則就會(huì)像一個(gè)人一樣用單只腳走路會(huì)容易跛，也走不快。對(duì)于武廣新區(qū)還要看政府規(guī)劃，要形成一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)體，又要在長(zhǎng)沙整個(gè)布局中占據(jù)一定的地位，這幾個(gè)方面要結(jié)合起來，而不能僅僅把它但看成是交通樞紐形成的一個(gè)商圈。
[陳敦旭]一個(gè)商圈的形成首先要有人氣，有了人氣什么都好說。那么，為了吸引人氣的話，政府主要要解決的就是就業(yè)問題，有工作才有收入，才能有人氣。那么，從長(zhǎng)沙一、二、三產(chǎn)的發(fā)展水平來看，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平還是比較低的，在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展占了70%，長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。
另外，第二產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)業(yè)在長(zhǎng)沙的發(fā)展也是比較落后的，我有一些朋友來長(zhǎng)沙投資設(shè)廠，來了之后發(fā)現(xiàn)配套不行，長(zhǎng)沙很多企業(yè)就做成了小老大，一些配套及第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)是今后的一個(gè)發(fā)展方向，尤其是在武廣新區(qū)新的商圈形成在這方面是一個(gè)比較好的著手點(diǎn)。
[主持人]陳主任講的有些概念，我們還想繼續(xù)理清。您說長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)，還有第二產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)方面的發(fā)展還不足。但是，在大家的印象當(dāng)中，湖南的第三產(chǎn)業(yè)好象應(yīng)該是挺發(fā)達(dá)的，您看輿論監(jiān)督，媒體、商業(yè)等等，您看現(xiàn)在是下午，應(yīng)該是上班時(shí)間，但步行街的人流量還是很大的。
陳敦旭：我講第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)業(yè)，當(dāng)然長(zhǎng)沙的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、娛樂產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、休閑文化這一塊在全國(guó)是走在前面的，是第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)業(yè)沒有跟上。
[主持人]那這種配套服務(wù)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么樣的影響？
[陳敦旭]有些是是要靠政府的，如醫(yī)療、教育�，F(xiàn)在，開發(fā)商的壓力很大，他們開發(fā)一個(gè)樓盤要建學(xué)校，無償?shù)亟▽W(xué)校，這實(shí)際上就是老百姓在買單，還有基礎(chǔ)設(shè)施這一塊兒，也是要靠政府建設(shè)的。其他的可以靠市場(chǎng)引導(dǎo)，社會(huì)上的閑散資金投資途徑很多，政府要做好引導(dǎo)就可以了。
[主持人]這其實(shí)是一個(gè)發(fā)展完善的過程，只要有發(fā)展就會(huì)有機(jī)遇，在這個(gè)過程中對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，對(duì)于房地產(chǎn)來說會(huì)有一些什么樣的機(jī)遇呢？
[黃濤]從機(jī)遇來講，我走過了廣州、深圳，在上海也待過，應(yīng)該說地鐵概念的推出，特別是在地鐵站口周邊物業(yè)價(jià)值的提升是非常大的。因?yàn)�，它不僅僅解決了城市交通問題，而且地鐵線也吸引了大量的流動(dòng)性人群，這些流動(dòng)性人群帶來了新的商機(jī)，新商機(jī)的形成又使得區(qū)域配套更加完善，使得房地產(chǎn)的價(jià)值也有了大幅度的提高。也就是說，通過路增加了人，人推動(dòng)了商業(yè)，商業(yè)推動(dòng)了居住，是這樣一個(gè)關(guān)系。陳主任剛才提到了產(chǎn)業(yè)問題，對(duì)于武廣新區(qū)也好，地鐵二號(hào)線也好，產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃是至關(guān)重要的，否則會(huì)出現(xiàn)后續(xù)潛力不足的情況，有可能出現(xiàn)一種情況，我們?cè)谖鬟叺膶懽謽枪ぷ鳎瑬|邊武廣新區(qū)居住，我認(rèn)為這種安排對(duì)一個(gè)區(qū)域的拉動(dòng)力是不強(qiáng)的，它應(yīng)該是打通了這個(gè)區(qū)域商業(yè)、商務(wù)及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的更好途徑。
[主持人]陳主任，您的看法呢？
[陳敦旭]我非常贊同黃總的觀點(diǎn)。武廣新區(qū)商圈的形成，從目前的購(gòu)房情況來看，確實(shí)有很多人反映，很多樓盤的房子都賣完了，賣得不錯(cuò)，有的建好了幾年，但沒有人居住，空置率比較高，確實(shí)是這樣的。從我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在長(zhǎng)沙買房一半以上是外地人，外地人買房不在長(zhǎng)沙上班，買好了等著升值。所以，有些小區(qū)建好以后，入住率不到50%。那么，我講長(zhǎng)沙要發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)業(yè)，應(yīng)該要解決他們的就業(yè)問題，不然他們是在下面地州市賺錢，到省城來買房投資，實(shí)際上這是不太健康的發(fā)展形勢(shì)，也不利于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。地鐵二號(hào)線的修通，為武廣商圈的購(gòu)房者也提供了一些機(jī)會(huì)，解決了城市交通問題，他們以后也可以到長(zhǎng)沙來上班，到達(dá)市區(qū)及其他地方的便捷度有了很大的提高。
[主持人]是的。黃總肯定也觀察過，您現(xiàn)在代理的盤在湘江邊上，也在五一商圈的范圍之內(nèi)，現(xiàn)在的銷售情況怎么樣？未來保值潛力有多大？我不知道您有沒有去了解武廣商圈，有沒有去那邊尋找機(jī)會(huì)的意向？
[黃濤]我們項(xiàng)目目前的銷售情況是非常好的，一是得益于優(yōu)越地交通，不管是書院路還是南湖路，可以直接通到芙蓉路和五一商圈，客戶選擇我們的項(xiàng)目，除了我們項(xiàng)目有很好的景觀自然資源以外，很大程度上還得益于項(xiàng)目離五一商圈的距離非常近，他們希望既能夠有非常好的居住環(huán)境，又能享受到非常好的商業(yè)配套，這兩者加起來對(duì)項(xiàng)目加分的價(jià)值是非常大的。
前段時(shí)間我也去武廣新區(qū)轉(zhuǎn)了一下，我們也有一個(gè)項(xiàng)目在那邊，看了之后我感覺項(xiàng)目潛力是非常大的，各地的開發(fā)商在那邊也有大力的投入，我想這個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)沙未來的一個(gè)熱點(diǎn)。那么，又要提到可持續(xù)發(fā)展問題了，三年的時(shí)間地鐵二號(hào)線應(yīng)該可以建成，在這期間武廣商圈會(huì)成為熱點(diǎn)，武廣客運(yùn)站的投入使用本來就會(huì)帶來大量的人群，也會(huì)使這個(gè)區(qū)域形成一個(gè)熱點(diǎn)。但是，我們要糾正一個(gè)觀念，這個(gè)地方的投資潛力很大，從這里到外省，到五一商圈都會(huì)很快地到達(dá)。但是，應(yīng)該考慮到政府在這里的規(guī)劃是副中心，它將來會(huì)提供非常好的居住文化休閑產(chǎn)業(yè)鏈條，它在未來形成新的熱點(diǎn)也得益于這一點(diǎn)。
[主持人]是的，我們?cè)谶@里親身感受了五一商圈和武廣客運(yùn)商圈，連接這兩個(gè)商圈的就是地鐵二號(hào)線。地鐵對(duì)長(zhǎng)沙的老百姓可能是一個(gè)既陌生，又有點(diǎn)兒熟悉的說法。因?yàn)�，有很多朋友一定關(guān)注過一線城市，如北京、上海、廣州、深圳的地鐵給物業(yè)帶來的影響。地鐵在三年的時(shí)間就要成形了，這條線會(huì)給這兩個(gè)點(diǎn)及兩點(diǎn)之間帶來怎樣的變化？地鐵物業(yè)又會(huì)有什么樣的新發(fā)展呢？先請(qǐng)陳主任談?wù)劇?/p>
[陳敦旭]地鐵帶來的影響是非常大的，不僅僅是房地產(chǎn)方面。比如地鐵文化，以前很多老百姓沒聽說過地鐵，現(xiàn)在地鐵來了，三年以后就可以看到地鐵了。所以，地鐵文化、地鐵影響是難以估量的。從1863年開始有第一條地鐵，至今有200多年歷史了，地鐵對(duì)于一個(gè)城市來說，使得城市品位、城市交通、城市地產(chǎn)等各個(gè)方面都有了質(zhì)的變化。我們以前講長(zhǎng)沙是一個(gè)三線城市，有了地鐵以后，人家就不會(huì)再說長(zhǎng)沙是一個(gè)三線城市了。所以，在長(zhǎng)沙人的心目中，有了地鐵之后，長(zhǎng)沙這個(gè)城市的品位在提升，城市居民的自信也會(huì)大大提高。
地鐵的影響主要是在地鐵線一公里范圍內(nèi)，也就是500米-1000米的范圍之內(nèi)，我們稱“地鐵商圈”，有些老百姓不清楚自己的房子是不是在地鐵商圈之內(nèi)，如果你的房子在地鐵1000米以內(nèi)的范圍內(nèi)，那就是在地鐵商圈內(nèi)。地鐵商圈對(duì)周圍房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值影響是比較大的，這種影響對(duì)于不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，影響最大的就是小戶型。小戶型主要適合于白領(lǐng)、上班族居住，投資價(jià)值比較大。然后是商業(yè)辦公用房，以及倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用房，還有自住房，對(duì)這幾個(gè)類型的用房來說都會(huì)有比較大的影響和刺激。
長(zhǎng)沙地鐵一號(hào)、二號(hào)線即將動(dòng)工對(duì)外公布后，我們作了一些分析，公布前后的銷售量翻了一番，不管是哪一條線，規(guī)劃公布前半年和公布后半年交易量翻了一番，價(jià)格變化倒不是很大。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，這和很多因素有關(guān)系。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較健康的，量增加了，今年的成交量可能會(huì)達(dá)到歷史最高點(diǎn)，突破1000萬平米。2007年最高峰的時(shí)候銷售面積只有890萬平方米，今年可能會(huì)突破1000萬平米。但是，2007年的價(jià)格是漲得非�？斓模衲甑膬r(jià)格基本上沒有漲。所以，地鐵在這個(gè)時(shí)期動(dòng)工，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響，很多人都看好地鐵對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響，大部分是外地購(gòu)房者，他們就紛紛來投資。
[主持人]是的，陳主任分析地鐵沿線地產(chǎn)銷售整體上揚(yáng)，但是價(jià)格還是比較穩(wěn)定的，這是不是為買房的朋友提供一個(gè)機(jī)遇呢？地鐵出現(xiàn)之后對(duì)于地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)是非常明顯的，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候是不是可以考慮出手呢？黃總對(duì)地鐵沿線物業(yè)有所了解，您認(rèn)為未來長(zhǎng)沙的地鐵物業(yè)發(fā)展存不存在這樣的機(jī)遇？
[黃濤]從全國(guó)一線城市目前的經(jīng)驗(yàn)來說，所有地鐵沿線的物業(yè)的價(jià)值要比沒有靠近地鐵同區(qū)域樓盤的價(jià)值要高得多，這已經(jīng)形成了共識(shí)。目前，地鐵沿線會(huì)形成開發(fā)熱點(diǎn)，很多人看到了地鐵物業(yè)的升值空間，也確實(shí)感受到了地鐵物業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。那么，就會(huì)形成一個(gè)熱點(diǎn)，當(dāng)這個(gè)熱點(diǎn)的點(diǎn)形成線的時(shí)候，就會(huì)在無形中推動(dòng)地鐵沿線物業(yè)的升值。如果在地鐵沿線有好的住宅的話，就可以買了，升值空間就會(huì)很大。我在深圳待得比較久，深圳地鐵主要是兩條線，一號(hào)線從西至世界之窗，東至羅湖火車站，貫穿了深圳商業(yè)區(qū)、高檔住宅區(qū)、文化區(qū)、金融區(qū)等等。那么，每一個(gè)城市在規(guī)劃地鐵線的時(shí)候，從地鐵建的步驟和分布也可以看出這個(gè)城市未來的發(fā)展藍(lán)圖和趨勢(shì)。那么，為什么要建地鐵二號(hào)線？因?yàn)�，地鐵二號(hào)線使五一商圈和武廣商圈對(duì)接起來，地鐵沿線是一個(gè)城市發(fā)展的主脈，也是熱點(diǎn)。所以，我認(rèn)為購(gòu)買地鐵沿線物業(yè)會(huì)有很大的升值空間。
[主持人]地鐵馬上要連接這兩個(gè)點(diǎn)了，這是一個(gè)熱點(diǎn)，再加上這條熱線，這兩點(diǎn)一線的坐標(biāo)很快要改變長(zhǎng)沙人的生活。那么，對(duì)于買房或投資來說，有些朋友在心里會(huì)有自己的考慮因素。那么，在這兩點(diǎn)一線形成之后，購(gòu)房者在地段升值的判斷上應(yīng)該以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來判斷？
[陳敦旭]以前買房子是看地段，地段，還是地段，現(xiàn)在買房子主要看購(gòu)房者的用途。如果是自住型的，對(duì)環(huán)境要求就比較高了，我們每一年都在跟蹤調(diào)查購(gòu)房者的需求因素，現(xiàn)在越來越偏向于環(huán)境和樓盤品質(zhì)，以及物業(yè)管理。現(xiàn)在，長(zhǎng)沙很多小區(qū)的物業(yè)管理確實(shí)不怎么樣，物業(yè)管理對(duì)于高品質(zhì)生活是一個(gè)重要保障。所以，今后的武廣商圈物業(yè)管理要跟上來，作為一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)地后盾。如果是投資的話，在地鐵沿線500-1000米范圍內(nèi)都比較好，買了商鋪主要做商用出租，買了住房也主要是用來出租，或者是放在那里等著升值，所以要看購(gòu)房者購(gòu)房的用途，不同用途的選擇標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。
[主持人]陳主任為我們介紹了幸福生活離不開高品質(zhì)的物業(yè)管理，非常感謝。那么，黃總，在您看來地鐵形成之后，新的商圈形成之后，在選房的時(shí)候要有一些什么改變呢？
[黃濤]要根據(jù)個(gè)人的不同情況來做選擇，今天在做采訪之前正好有一個(gè)深圳的朋友打電話過來，他準(zhǔn)備在長(zhǎng)沙買房，我問他目前首選意向在哪里？他告訴我是在武廣新城這一邊，主要是想安排父母在那邊住，從深圳回長(zhǎng)沙也比較便捷。他也知道地鐵二號(hào)線即將動(dòng)工，到達(dá)市區(qū)的便捷性也會(huì)比較好，他本身深圳生活過，對(duì)地鐵有非常深的了解。那么，具體談到選擇，陳主任說得非常好，不同的人群有不同的選擇。那么，在武廣新城和地鐵二號(hào)線合力之下，對(duì)外省投資客戶的吸引力會(huì)大大增強(qiáng)，這是一個(gè)方面。第二個(gè)方面是對(duì)白領(lǐng)客戶的吸引力大大增強(qiáng)，目前商業(yè)配套和商業(yè)服務(wù)確實(shí)集中在五一商圈，這群年輕人考慮最多的就是上下班問題，地鐵二號(hào)線沿線物業(yè)將是他們的重點(diǎn)考慮對(duì)象。那么，對(duì)于老人來說，地鐵二號(hào)線對(duì)他們的吸引力相對(duì)以上人群要稍微小一點(diǎn)，特別是地鐵二號(hào)線的動(dòng)工和建成，如同陳主任所講，對(duì)商業(yè)客戶來說投資辦公地點(diǎn)會(huì)有重新的考慮，他們要考慮員工的便達(dá)性，可能會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙的CBD形成一個(gè)新的整合。那么，是不是如同陳主任所講形成一個(gè)圈地？或者是一條扁擔(dān)兩個(gè)籮筐的情況？這也是值得考慮的。那么，隨著武廣商圈的形成，當(dāng)然這個(gè)商圈的形成需要時(shí)間的積累，我認(rèn)為等到這個(gè)商圈成熟之后，它吸引人群的面會(huì)逐漸擴(kuò)大。
[主持人]今年上半年的成交量上升非�？�，很多地段的房?jī)r(jià)升值也比較快。但是，從今年上半年的升值情況來看，以五一商圈為代表的市中心板塊物業(yè)升值還是比較快的，如果距離放遠(yuǎn)一點(diǎn)看的話，我們認(rèn)為升值速度并不是很快。那么，從對(duì)比目前商圈的情況來看，武廣新區(qū)的物業(yè)升值在近期是不是會(huì)有一些疑問呢？
[黃濤]這涉及到購(gòu)房者的購(gòu)房心理問題，對(duì)于一個(gè)購(gòu)房者來說，可能更加看重的是我現(xiàn)在可以預(yù)計(jì)到的，可以享受到的，可以感受到的東西。為什么五一商圈的物業(yè)價(jià)值高？漲幅也高？實(shí)際上客戶也可以感覺到必然有投資和居住的升值空間，但這個(gè)空間到底有多大？他是無法具體感受的，為未來無法判斷的事物大買單的話，不符合一般客戶的購(gòu)房心理。那么，地鐵二號(hào)線的動(dòng)工和武廣客運(yùn)站的投入使用已經(jīng)拉動(dòng)了這一片區(qū)的房?jī)r(jià)和購(gòu)房熱情，但我認(rèn)為不能把這一點(diǎn)無限擴(kuò)大，去透支未來，這是不現(xiàn)實(shí)，也是不客觀的。
[主持人]陳主任，長(zhǎng)沙具體的交易數(shù)據(jù)在您這邊，您對(duì)這些數(shù)據(jù)肯定會(huì)進(jìn)行分析。從長(zhǎng)沙市區(qū)的情況來看，您認(rèn)為哪一塊在未來的升值情況是比較理想的？不說遠(yuǎn)了吧，在地鐵二號(hào)線三年形成之后，您判斷哪些區(qū)域會(huì)成為熱點(diǎn)呢？
[陳敦旭]主持人很強(qiáng)調(diào)升值。
[主持人]這也是聽眾和每一個(gè)購(gòu)房者非常關(guān)心的一個(gè)問題，我們當(dāng)然希望今天買了房子明天就能升值，哈哈，要切切實(shí)實(shí)看到自己的資產(chǎn)升值嘛。
[陳敦旭]很多人把股市的錢拿來買房子。從長(zhǎng)沙今年的銷售情況來看有兩個(gè)特點(diǎn)，一是量升價(jià)穩(wěn)；當(dāng)然，價(jià)格穩(wěn)定的原因比較多。二是長(zhǎng)沙政策的影響，如經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼、棚戶區(qū)改造，這兩點(diǎn)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了很大的作用，政策因素也是今年樓市的一個(gè)特點(diǎn)。其實(shí)，不單是長(zhǎng)沙，在其他地方也是一樣的，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)政策市場(chǎng)。
[主持人]我們請(qǐng)陳主任繼續(xù)介紹上半年長(zhǎng)沙樓市的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)地鐵二號(hào)線沿線和武廣商圈又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
[陳敦旭]從上半年的銷售情況來看，影響是比較明顯的，我剛才講了地鐵規(guī)劃發(fā)布前后半年成交量翻了一番，價(jià)格穩(wěn)定，這是一個(gè)特點(diǎn)。另外還有一個(gè)特點(diǎn)是政府的政策起了一定的作用。那么，從長(zhǎng)沙樓市的兩個(gè)特點(diǎn)來看，兩個(gè)熱點(diǎn)即將形成，一是五一商圈熱點(diǎn)；二是武廣商圈的熱點(diǎn)，這兩個(gè)熱點(diǎn)比較明顯。因?yàn)�，地鐵修建的影響是分階段的，大體分為三個(gè)階段：動(dòng)工前的規(guī)劃期階段、動(dòng)工營(yíng)運(yùn)階段、后地鐵時(shí)代，即地鐵正式運(yùn)營(yíng)階段。
從其他一線城市來看，地鐵影響最大的還是在正式運(yùn)營(yíng)之后，主持人強(qiáng)調(diào)升值，我想在地鐵正式運(yùn)營(yíng)之后升值效果就非常明顯了，目前來說升值速度比較緩慢，這與國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景有關(guān)系，也與地區(qū)區(qū)域定位有很大的關(guān)系。
[主持人]2009是讓長(zhǎng)沙地產(chǎn)品嘗機(jī)遇的一年，而未來的機(jī)遇往往出自于今天的規(guī)劃。在兩個(gè)中心一條線的共同崛起中，長(zhǎng)沙的發(fā)展正在樹立全新的地標(biāo)。兩點(diǎn)一線改變的不僅僅是長(zhǎng)沙地產(chǎn)的格局，更多的是今后長(zhǎng)沙人的生活態(tài)度和理念。希望2009年也成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)未來發(fā)展新的起點(diǎn)。好的，今天的樓市會(huì)客室到此結(jié)束，感謝兩位嘉賓的參與，感謝廣大聽眾的收聽，廣大網(wǎng)民的觀看，咱們下期再見。
