[主持人皮煥然] 觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
從7月2日開始，0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.4809n.com.cn)聯(lián)合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出了2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。節(jié)目圍繞老百姓最關(guān)心的六大焦點議題進(jìn)行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強大，而且我們還請來了資深的地產(chǎn)記者，就市民關(guān)注的話題和開發(fā)商進(jìn)行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關(guān)注我們的節(jié)目。
今天《角力2009》第六個要討論的焦點話題是：“2009下半年，樓市會不會再出宏觀調(diào)控政策？”今天我們邀請到的對話嘉賓是長沙滕王閣房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理羅飛虹，華盛集團(tuán)董事長羅勁松，浙江商會會長徐文忠，媒體觀察員劉佰忠。這個話題對于媒體代表、開發(fā)商代表可能都有話說，先請媒體觀察員給三位大佬發(fā)話吧。
[劉佰忠]謝謝主持人，想問三位老總的問題很簡單，三位老總對下半年樓市的判斷是樂觀還是悲觀？
[主持人皮煥然]有請羅飛紅老總談?wù)劇?/p>
[羅飛虹]下半年持樂觀態(tài)度。
[主持人皮煥然]很簡潔、直觀、明確：樂觀。
[羅勁松]我的看法是，在樂觀中更保持清醒和謹(jǐn)慎。
[主持人皮煥然]徐總，您的回答。
[徐文忠]國家宏觀調(diào)控政策出臺以后，我對09年下半年的市場比較看好，比較樂觀。
[主持人皮煥然]跳出來講，三跳中間有兩跳是樂觀，如果是樂觀的話，羅總，您認(rèn)為國家會不會再出宏觀調(diào)控政策呢？
[羅飛虹]我認(rèn)為國家再出宏觀調(diào)控政策是完全有前提的，但剛才講話的前提是問今年下半年。那么，我認(rèn)為談今年下半年的樓市是樂觀的，今年下半年再出宏觀調(diào)控政策可能性不會很大。但是，到了明年就很難說了，我今天的回答是跟著主持人來的，今年下半年的樓市應(yīng)該是樂觀的，出臺宏觀調(diào)控政策的可能性不是很大。
[主持人皮煥然] 因為，當(dāng)時我們在設(shè)置這個話題的時候，我們探討了一組有趣的數(shù)據(jù)，從1-5月份開始都賣得很好，從6月上旬以來，增速開始放緩，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長，沒有井噴的現(xiàn)象，同樣的現(xiàn)象出現(xiàn)在了汽車產(chǎn)業(yè)，希望國家出力出臺更大、范圍更廣的政策來刺激汽車市場。同樣的道理，您希不希望國家再出更多、更好的政策來刺激樓市？很簡單，因為我們觀察得到，這種增長可能不是一個常態(tài)，貨幣補貼也好，地方政府補貼也好，政府的財政是有限的，政策也是有限的。所以，我不知道政策的刺激對于羅總來講，邊界效應(yīng)在哪里？如果遞減的話，政策會不會出臺來加大刺激力度？
[羅勁松] 我的感覺是這樣的，5-7月份有這樣一個變化，實際上在需求結(jié)構(gòu)上還是有比較明顯的變化。在5月份以前，我認(rèn)為主要是剛性需求的釋放，你看5月份房子的銷售戶型比較偏小。那么，5月份以后到未來的預(yù)測，特別是在今年下半年，我感覺改善性需求在購房客戶中可能起到主導(dǎo)地位。所以，如何保證改善性的需求能夠持續(xù)地成為拉動樓市需求的動力？我想著力點應(yīng)該在這里。
[主持人皮煥然]您認(rèn)為可能會出政策？
[羅勁松]因為，政策的目的是保證商品房市場持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，任何事物圍繞穩(wěn)定的市場，使市場穩(wěn)定發(fā)展的所有措施我認(rèn)為都是正確的。
[主持人皮煥然] 徐總是浙江商會的會長，你帶領(lǐng)企業(yè)在長沙打拼，從您的角度來講，可能也需要一個長期理性繁榮的市場。剛才，羅總談到從立足長期發(fā)展的政策來講，出臺政策是應(yīng)該的。那么，如果要出政策的話，您認(rèn)為出哪方面的政策合適？
[徐文忠] 我想從兩個方面來談，首先是會不會出調(diào)控政策。我認(rèn)為從07年下半年開始調(diào)控力度加大以后直到09年，起到了刺激市場的作用�，F(xiàn)在，國家對出臺的政策是放松的。以前，08年出臺得最多的是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，比如銀行信貸、稅費調(diào)整等等，新的調(diào)控可能會從長遠(yuǎn)性、持久性來進(jìn)行調(diào)控，國家已經(jīng)明確了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)需要長遠(yuǎn)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，也需要解決民生的居住問題。說到汽車，不可能街上所有的車都是寶馬，房產(chǎn)價格高就不能說它不合理，畢竟有開寶馬車的，也有開經(jīng)濟(jì)車的。我想，政府可能會極力地往保障住宅、廉租房住宅發(fā)力，工薪階層一般都能買得起自己居住的房子。
談到今年下半年，國家還會不會出臺新的宏觀調(diào)控政策的問題，我認(rèn)為現(xiàn)在的問題還不是國家出臺怎樣的宏觀調(diào)控政策，國家應(yīng)該會想解決北京、深圳房價又開始起高、地王出現(xiàn)的問題。
再說，如果是輕微的通脹來了之后，一部分投資性需求推動了樓市，對我們行業(yè)來說，07年國家發(fā)力調(diào)控肯定是樓市有了問題，在行業(yè)發(fā)現(xiàn)問題之后，房地產(chǎn)又是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，這是溫家寶總理政府工作報告中明確說明的，如果房地產(chǎn)要靠政府發(fā)力來支持的話，也不會長久的。
[主持人皮煥然] 羅總說得很好，您的話語中有兩個邏輯，房價高不可攀是不理性的；第二，在北京、上海出現(xiàn)的新一輪面粉貴過面包的情況是不理性的，不合理的狀況出現(xiàn)的話，羅總，國家有可能會出臺政策進(jìn)行調(diào)控。
[羅飛虹] 我認(rèn)為有一個過程，上半年剛性需求的釋放擺在這里，全球金融危機的背景下，大家信心喪失的時候，政府出臺扶持政策對信心有了一個刺激。所以，上半年4、5月份的現(xiàn)象不能說是正常的市場行為，這段時間不能與之類比。我認(rèn)為現(xiàn)在市場的政策因素在弱勢，市場的真正需求在顯現(xiàn)。那么，房子對于各類人來講都有不同的需求。我們對市場有調(diào)查，要知道你的市場有怎樣的購買力，要知道市場有多少的存量給你形成多大的壓力。那么，我認(rèn)為在近期內(nèi)不完全是投資行為造成地王項目的出現(xiàn)，我認(rèn)為在今年下半年這個階段，政府就個別事件出臺一個大的政策的話，我認(rèn)為是不會的。
因為，如果是這樣的話，對于信心的打擊是比較大的。但是，當(dāng)泡沫、通脹積累到一定程度的時候，國家才會采取宏觀調(diào)控政策來調(diào)控。那么，我認(rèn)為在信心恢復(fù)的增長期是不會出臺打壓政策的，更何況長沙在這個時候還沒有出現(xiàn)過這樣的樓王，現(xiàn)在長沙的房價相對來講是比較合理的。
[主持人皮煥然] 羅總講得非常好，在地產(chǎn)這一塊兒的政策是全國性的。其實，我個人是非常希望樓王出現(xiàn)的，因為樓王出現(xiàn)可以拉動周邊的地塊往上張，房價就開始飆升，房價開始飆升之后政府就出臺政策把它卡住。羅總談到樂觀中要有謹(jǐn)慎，您謹(jǐn)慎的原因是什么呢？
[羅勁松] 我對長沙地產(chǎn)做過一些思考，長沙目前在中部幾個省會城市里面，住宅商品的價格是處于比較低的位置，這恰恰是長沙的成本優(yōu)勢。過去，長沙的城市停留在各個單位、機構(gòu)手上的土地比較多，開發(fā)存量也比較多，總體來講受供求關(guān)系的影響，長沙均價和同類城市價格相比是比較低的，我認(rèn)為這是一個優(yōu)勢。因為，中國城市化過程有二十至三十年的過程，整個城市之間的軟實力的競爭，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，房地產(chǎn)是一切經(jīng)濟(jì)活動的物質(zhì)載體，如果房價成本低的話，就便于城市激發(fā)更多的創(chuàng)新精神和創(chuàng)業(yè)能力，這是長沙的第一個優(yōu)勢。
第二，長沙這幾年在保障性住房制度方面有很多領(lǐng)先處，比如棚戶區(qū)的改造和廉租房的建設(shè)，在這些方面下了很多功夫。那么，我總結(jié)了長沙的這幾點優(yōu)勢，怎樣把優(yōu)勢保持下去？
一是形成好的制度，一個好的制度才能吸引資本，一個有缺陷的制度實際上就會變成制度的成本。長沙能夠在目前有廉租房制度創(chuàng)新的優(yōu)勢和價格創(chuàng)新的洼地優(yōu)勢，保持這兩種優(yōu)勢系統(tǒng)地、科學(xué)地、前瞻性地設(shè)計房地產(chǎn)的制度，這是調(diào)控制度的一個組成部分，制定好的制度是可以預(yù)期的，信息是透明的，在這種情況下，保持長沙房地產(chǎn)的持續(xù)優(yōu)勢就非常有利。我也贊成羅總的意見，今年下半年不管是出現(xiàn)地王還是個別現(xiàn)象，不會影響國家大的政策，我個人也是中長期看好長沙的房地產(chǎn)，為什么呢？就是剛才講的幾大優(yōu)勢，如果能把握好幾大優(yōu)勢，就能持續(xù)地創(chuàng)造更大的優(yōu)勢。
[劉佰忠] 大家都下半年的樓市持樂觀態(tài)度，這和國內(nèi)的分析機構(gòu)、房地產(chǎn)界的精英們的觀點一致。但是，這種樂觀肯定預(yù)示著下半年房價會上漲。剛才，大家都談到了全國地王問題，我認(rèn)為這不是一個孤立的問題，因為地王和投資客的出現(xiàn)，正好和07年深圳的表現(xiàn)是一樣的。我們看今年6月份深圳的數(shù)據(jù)，下半月量價齊跌超過了兩成。就是說，深圳樓市07年的跡象在09年上半年又出現(xiàn)了。
[主持人皮煥然] 劉佰忠的意思是，長沙很好，是個好孩子。但是，在全國出現(xiàn)了很多壞孩子，不行了，政府得出來管一管了，徐總，您覺得要管一管嗎？
[徐文忠] 政府一直在很積極地調(diào)控，以前是激烈型的，現(xiàn)在是溫和型的調(diào)控，比如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。說樓價高，高應(yīng)該是適合高端群體，他們需要高檔的房子。但是，政府是解決大多數(shù)人的住房問題，如果能解決的話，房價一百元一平米政府也會認(rèn)為沒有關(guān)系的。他并不是針對地王現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控，不是這樣的，他解決的是結(jié)構(gòu)性問題，需要結(jié)構(gòu)合理。但是，在07年出現(xiàn)了大面積的房地產(chǎn)投資拉動了經(jīng)濟(jì)增長，這是一個因素；還有一個是有居住需求的人買不到房子，有錢的人有十幾套房子，那房地產(chǎn)的主要作用還是功能，是人家工作、生活的工具，作為投資只是輔助作用。但是，當(dāng)房地產(chǎn)成為投資的一個主要工具的話，那國家肯定要出臺政策調(diào)控了。國家現(xiàn)在相當(dāng)長時間對房地產(chǎn)的調(diào)控是限制投資，杜絕投機，不能說你炒一把就走了，像股市一樣的，那不行。
[劉佰忠] 我想問一下徐總，下半年投資需求猛增的話，消費需求得到抑制的話，政府會怎么辦？
[徐文忠] 任何政策的出臺都有滯后性，有些政策可能要一年后見效，有些政策可能要在更長的時間見效。說一個政策出臺要馬上就見效，就解決問題的話，那不太可能。那么，樓市宏觀調(diào)控政策出臺的最大受害者不是政府，不是購房者，是房地產(chǎn)開發(fā)商。所以說，08年的形勢如果再持續(xù)一年的話，不少的開發(fā)商會做別的事情去。
[羅勁松] 房地產(chǎn)政策的調(diào)整原則和方向是什么呢？應(yīng)該是三個方向。一是鼓勵實實在在的消費人群；二是疏導(dǎo)投資需求；三是擠壓投資行為。投資和投機是有很大區(qū)別的，舉個例子，一個居民有一套房子，它有三個權(quán)益，居住權(quán)，自己住的權(quán)利；出租的收益權(quán)，理解為經(jīng)營性收益權(quán)；財產(chǎn)性收益，就是把房子賣掉賺錢。對應(yīng)我講的三種需求，如果我買的房子是住，就是居住需求，這種需求是剛性的；另外一種是買房子出租，出租會大力激活二手房，大力發(fā)展二手房市場，要形成梯級的住房需求結(jié)構(gòu)，這是要加大力度的，我認(rèn)為現(xiàn)在很多政策還放得不開，在鼓勵、培育租賃市場發(fā)育方面，要進(jìn)一步加大政策放寬的力度。但是，對于財產(chǎn)性收益的需求，要克制需求，要在泡沫還沒有形成的時候，盡量把泡沫擠掉，這樣中長期使房地產(chǎn)價格的增長，能夠使居民收入、國民經(jīng)濟(jì)增長能夠同步，而不是超前或滯后，無論是超前或滯后，對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是不利的。
[主持人皮煥然] 羅總，支持物業(yè)稅的征收？
[羅勁松] 物業(yè)稅是一個問題的兩個方面，如果要征收物業(yè)稅，就要對土地出讓金制度進(jìn)行改變；物業(yè)稅要落地，實際上有很多問題擺在我們前面，已經(jīng)征收的土地出讓金是不是要退？要退的話該如何退？這些問題是考驗政策智慧的一個大課題，中央還是很謹(jǐn)慎的，很多專家、學(xué)者、各界人士都在參與討論，也在征求民意。
[主持人皮煥然] 我聽出來了，羅勁松董事長在炮轟土地出讓金政策背后的政府，不知道羅總對羅董的觀點贊不贊成？說白了，所有的政策都取決于政策制定者本人，還不在于開發(fā)商的行為。
[羅飛虹] 我也是這樣看，不管出臺什么樣的政策，它的政策有利于國民經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展，而不能像我們過去所出臺的政策頭痛一頭，腳痛一腳，不能出現(xiàn)這些問題。我們有很多問題的解決是學(xué)西方的，西方怎樣解決就照樣拿來。現(xiàn)在不是批判政府，也不是批判政策，但是確實是出現(xiàn)了這樣的問題，老百姓也感到很煩惱。那么，我們的政府現(xiàn)在出臺政策，我相信會更加地科學(xué)、更加地嚴(yán)謹(jǐn)，會深思熟慮之后再推向市場。政府怎樣與市場掛鉤是一個很重要的問題，一定要考慮成熟，中國的改革也都是摸著石頭過河，它需要一個過程。
[劉佰忠] 我想問一下，假如物業(yè)稅在近期，或是一年內(nèi)開征的話，對房地產(chǎn)市場會有怎樣的影響？
[羅勁松] 我個人感覺是這樣的，物業(yè)稅和土地出讓金制度的改革一定是孿生兄弟，你要收物業(yè)稅，就一定要改革土地出讓金政策，這個問題必須同步解決，它是一個問題的兩個方面。應(yīng)該說，物業(yè)稅的系統(tǒng)設(shè)計關(guān)系到老百姓未來幾十年財產(chǎn)性的收入，經(jīng)營性的收入，是一個重大的財政問題。它也和地方財政增長方式密切相關(guān)，過去地方政府收取70年的土地出讓金也是用于民生和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以后的物業(yè)稅在物業(yè)持有的環(huán)節(jié)來征收物業(yè)稅，可能就不是一次性征收了，對于地方財政收入過渡依賴房地產(chǎn)行業(yè)的增長這一塊兒都會有一個巨大的挑戰(zhàn)。
[主持人皮煥然] 羅董講得很好，政府過分依賴房地產(chǎn)是不健康的。今天談國家會不會在下半年出臺宏觀調(diào)控政策，也是基于一個理由，房地產(chǎn)投資，或者房地產(chǎn)市場對其他的消費是有擠出效應(yīng)的，它是居民個人投資最大的一塊兒。如果我把錢投在房地產(chǎn)了，就會削弱對其他行業(yè)的消費，現(xiàn)在國家不是鼓勵拉動內(nèi)需嗎？徐會長，如果您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)占消費的比重太大的話，從需求結(jié)構(gòu)平衡來講，國家會不會出臺其他的政策呢？比如先把房地產(chǎn)壓一壓，鼓勵居民去買汽車、服裝、家電等其他消費品呢？鼓勵大家不要一味地盯著房產(chǎn)。
[徐文忠] 還是從兩個角度談吧，第一，家里就那么多錢，投資房地產(chǎn)了，其他的投資就沒有了。其實，這是需求決定的。我這次回浙江和銀行的朋友聊了一下，問一下浙江09年和08年有什么不同。他們說，借貸的額度增長很快，但存款余額增長更快。這就說明，居民手中大量的錢存在了銀行里。那么，開發(fā)商也好，居民也好，他們都在沒有一個很好的投資渠道，他們自己在當(dāng)前的市場環(huán)境下有自己的考慮。每一個行業(yè)的投資都有自己的特點，說汽車吧，汽車是一個消費品，汽車也是國民經(jīng)濟(jì)一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，那就要讓個家庭都有一輛汽車嗎？那不太可能嘛。
[主持人皮煥然] 您的觀點很好，房地產(chǎn)投資是有利的，正是大家知道房地產(chǎn)行業(yè)有錢賺，大家都投房地產(chǎn)，會不會影響到社會資本扎堆到房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而削弱工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)的創(chuàng)新能量？中國提出大國崛起，如果所有的社會資本權(quán)重全部在房地產(chǎn)行業(yè)，那對中國的大國崛起，科技興國會不會是一個削弱呢？
[羅勁松] 我沒有做深入思考，但就徐總的話題補充一點意見。您說房地產(chǎn)消費對其他行業(yè)的消費有擠出效應(yīng)，但房地產(chǎn)行業(yè)除了消費需求還有投資需求。從中期來看，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格一定是上漲的，有三個原因，一是成本；二是需求；三是貨幣補貼。大家站在全球的視野來看問題的話，現(xiàn)在的美國的經(jīng)濟(jì)增長方式也要改變，美元大幅貶值應(yīng)該只是時間問題，美元大幅貶值，歐元不會增值，日元、人民幣也會跟著貶值，就是全球貨幣整體是迅速貶值的趨勢，貨幣貶值和固定資產(chǎn)恰恰相反了，貨幣貶值一定是資產(chǎn)升值。所以，房產(chǎn)消費品和其他消費品是不一樣的。中國老百姓的消費特點，以及中國體制、養(yǎng)老保險等等體制的不健全，對房地產(chǎn)的消費不是某種政策可以阻擋的。我提出的意見是要疏通政策，嚴(yán)格地區(qū)分投資和投機，用正確的手段來區(qū)分投資和投機，疏導(dǎo)投資，壓制投機。怎么疏呢？就是要大力發(fā)展租賃市場和二手房市場，要盡可能降低二手房交易門檻，盡可能鼓勵租賃。
[劉佰忠] 我想問一下羅總，我們也看到了一些租賃數(shù)據(jù)，目前商品房的租賃比是很高的，在廣州的寫字樓和房價是形成反比的，房價在往上漲，寫字樓的租賃價格卻在向下滑。這是什么原因呢？
[羅勁松] 寫字樓和住宅租賃不是同一個概念，寫字樓租賃的對象是企業(yè)機構(gòu)，每個企業(yè)機構(gòu)的投資行為、從事的行業(yè)不一樣，承擔(dān)的租金能力也是有很大的區(qū)別的；老百姓的居家所承擔(dān)的租金收益恰恰是由這個城市的商務(wù)成本決定的，商務(wù)成本越低，對人才就越有吸引力。回到長沙的案例，長沙處在自主創(chuàng)新的非常好十字路口，如果創(chuàng)新得好，長沙的軟實力將會非常強，如果創(chuàng)新得好，長沙的軟實力將會非常強，好的政策就會成為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長沙軟實力增長的非常好的引擎了。所以，在軟實力創(chuàng)新上，長沙可以再創(chuàng)一個新的典型。
[劉佰忠] 但是，就因為長沙的租賃市場不活躍，兩室一廳800元左右，價格提上來很難。正因為租賃市場不火，二手房市場不火，導(dǎo)致新房市場的價格也很難火起來。如果二手房市場火起來，新房價格會不會飆得更高？
[羅勁松] 我不這樣看，目前長沙二手房和租賃市場并沒有優(yōu)勢，恰恰是它的弱點，我就是說正因為它現(xiàn)在有弱點，所以可以創(chuàng)新。我講的意思是，現(xiàn)在很多房子租賃都是沒有交稅的，既然交不到不如把它免掉，把它透明化。另外，還可以在租賃產(chǎn)品的流動性方面下功夫，進(jìn)行金融創(chuàng)新。比如，我們完全可以設(shè)立住房儲蓄銀行，就是把別人租的房子收取，再反租出去。因為交易成本低，在租賃權(quán)、收益權(quán)的證券化方面可以做很大的創(chuàng)新，就會產(chǎn)生金融創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的優(yōu)勢。
[主持人皮煥然] 再過幾天，最受業(yè)界關(guān)注的2009長沙樓市排行榜單就要揭曉了，這將是我們真正了解、把握長沙樓市的絕好機會。通過“角力2009”這兩期節(jié)目，我們和嘉賓焦點訪談，面對面的坦誠交流，我想觀眾朋友對長沙樓市有了一個大致的判斷，未來長沙樓市該怎么走？老百姓該如何選擇自己的房子？了解市場真相，相信自己判斷，這是我們制作這一系列節(jié)目的良好祝愿，謝謝你們的關(guān)注，再見！
