[主持人皮煥然]觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
從7月2日開始，0731房產網(www.4809n.com.cn)聯(lián)合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產•角策》欄目一起推出了2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。節(jié)目圍繞老百姓最關心的六大焦點議題進行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強大，而且我們還請來了資深的地產記者，就市民關注的話題和開發(fā)商進行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關注我們的節(jié)目。
今天的對話嘉賓是湖南郡原地產項目總監(jiān)葛元成、湖南茂華置業(yè)總經理郭勝利、長沙恒基地產營銷總監(jiān)劉倬鵬，還有媒體觀察員劉渝渝小姐，歡迎四位的到來。
[主持人皮煥然]今天我們來討論“角力2009”第五個焦點話題，2009下半年，應不應該買房？這個問題對于請來的三位房地產大佬來講是不值得懷疑的問題，肯定要買。但是，作為我個人來講，我希望下半年不要買。就如同股市一樣，透支了這么多的消費能力。關于這個話題，不知道這么漂亮的觀察員劉渝渝小姐，您怎么看這個話題？
[劉渝渝]這次請到的三位老總的盤有一個共性，在下半年有比較大的上市量，請三位來談是非常合適的。我們關注的焦點是2009下半年，應不應該買房？在今年下半年推出這么大量的房源，你們肯定會對市場有一個判斷。那么，這次我想請你們以兩種身份來談談這個話題。第一是作為開發(fā)商來說，你們選擇在下半年推出這么大量的房源，是出于什么樣的市場判斷？第二，三位肯定是房產的投資者和置業(yè)者，作為消費者是怎樣來判斷這個問題的？這是我們要向三位老總請教和溝通的話題。
[主持人皮煥然]這個問題很刁鉆喔，兩種身份要時空轉換。
[劉倬鵬]首先，我們是同行，馬上就會有房源推出來，我是搞營銷的。要說買不買房？把這個話題我們提出肯定很難回答，從工作的角度，告訴大家肯定要買房。但是，主持人說我還要從置業(yè)者的角度來看要不要買房。如果兩種身份轉換得不好的話，大家可能認為我會從公私兩個角度去看待，但是作為公眾來說都認為要買房。首先，我從私人角度講要好一點，起碼我要站在置業(yè)者這邊。
[主持人皮煥然]劉總很明智啊，先走親民路線。
[劉倬鵬]其實，也有很多朋友在問我2009下半年，應不應該買房？我自己也要在長沙買房，因為我是從廣州過來的，在長沙還沒有買房。在上節(jié)目之前，我們幾個同行就在交流，從置業(yè)者的角度和投資者的角度來講，到底怎樣決定要不要買房？
其實，買房是個人行為，關鍵是看你口袋里有沒有錢，或者是有沒有買房需求的問題。經濟形勢好，你沒有需求，你可以不買房；如果你有需求，住房緊張，家庭結構發(fā)生了變化，我都有可能要去買房。那么，從什么樣的角度判斷買不買房？我今天也想就這些問題和同行一起交流一下，這個節(jié)目有這么多人的關注，我想通過今天的溝通可以得到了解。
我想，誰在買房最關鍵。今年上半年，長沙樓市很不錯，并不是只有長沙好，全國的樓市都好，這是一種什么現象？和股市有關系嗎？和媒體有什么樣的關系？媒體都做了這樣的論壇，我們同行也有交流。我想，長沙今年上半年樓市為什么這么好，個人觀點是：
第一，2008年，國家出臺了宏觀調控政策，兩會期間溫總理也明確了今年不會再給政策了，這個是很明確的。
第二，長沙地方政府對購房進行了補貼，今年2月10日-5月10日，長沙市購房套數達到了8070多套吧，僅僅三個月時間。這是一個什么概念呢？比2008年最高峰時期賣的房子還要多。
這代表著什么現象呢？第一，現在的房子賣得好，并不代表房價漲了，今年上半年房價并沒有漲多少�，F在的房價應該比較符合老百姓的心理需求；第二是政府補貼。我認為在長沙買房和在廣州買房的概念是不一樣的，我們公司有很多員工，很多同事，很年輕，他們也很想買房。但是，他們一想就是要買個120平米的房子，現在長沙的房子最便宜也要3000多元/平米，總價也要40-50萬。我就會建議他們不要買，因為沒有錢嘛。其實，很多人想買房，我經常聽他們說可以先找父母借點兒錢，或者先買個小點兒的。我也和一個朋友交流過，長沙的特點是沒有梯度的概念。比如，我在廣州已經打拼10多年了，在廣州也就住80平米的房子，為什么長沙的同事買房子一開始就要買120平米的呢？就有這樣的差距，從這種角度出發(fā)我不建議他們買房。
[主持人皮煥然]沒有足夠的錢就不要買房。
[劉倬鵬]對啊。什么叫剛性需求？實際上現在沒有誰沒有房住，你可以租，租小的、租大的，或者買小的，為什么一定要買大的呢？我覺得作為開發(fā)商、媒體應該去引導百姓購房的出發(fā)點，長沙人的這種想法是非常嚴重的。有人說找父母拿錢買，但是你有什么理由去拿父母的錢買？對于開發(fā)商來說，買房就是對個人能力的判斷，我現在能拿出首期，干嗎不買房？來買房的人越多越好啊。對吧？但是，我們認為不應該拿父母的錢來買房。這不是站在開發(fā)商的角度談的，是站在朋友的角度去分析，你有能力的時候，可以去買房，但不能去向父母要錢買房啊，這不是“啃老族”嗎？
[主持人皮煥然]劉總從正反兩方面說了該不該買房，我擔心您從這個演播室出去就會遭到無數網民的“板磚”，因為你說長沙有很多“啃老族”，您看了心里感覺不是特別舒服，盡管從開發(fā)商的角度來講這種現象越多越好。那么，接下來我要請教一下郡原的葛總監(jiān)，如果是“啃老族”上您那兒買房，您會拒絕嗎？或者是您會鼓勵所有的消費者蜂擁至你的樓盤一搶而空嗎？這樣你會最開心嗎？
[葛總監(jiān)]要不要買房，我認為核心的問題是下半年或者明年房價會不會漲的問題�，F在，其實買房的目的有很多種，有自住的，有投資的，甚至是投機。但是，不管何種目的，我認為房價到底漲不漲，對于各種類型的需求來講都是非常關鍵的。即便是我等著結婚要買房子，如果說我預見到房價在下半年或者明年要大跌，我再怎樣堅持也要等一等。
[主持人皮煥然]就算不結婚了也要等一等？
[葛總監(jiān)]對。如果5000元/平米的房價跌了10%，那就是跌了500元，如果是100平米就是跌了5萬，那樣就可以換成買120平米的房子了，5萬有可能是有些人一年的年收入了。如果從房價會不會漲的角度來分析的話，我個人的觀點是房價會漲。所以，我認為現在應該出手買房。為什么這么理解呢？我不是學經濟的，最近對經濟比較關心，也經常會看報紙和相關刊物。我同意國際經濟界主流觀點，流動性過剩的問題必然會帶來房價上漲。什么叫流動性過剩呢？07年有出現過這樣的局面，今年上半年我沒有找到非常準確地數據，但是我知道1-4月份全國人民新增貸款規(guī)模是4.2萬億，這4.2萬億到那兒去了？我相信其中很大一塊兒是進入了股市、樓市。5月份出來的經濟數據，GDP增長率是6%，我也去查過用電量、CPI等數據，盡管這些數據和經濟增速并不掛鉤。
[主持人皮煥然]并不樂觀？
[葛總監(jiān)]對，那錢去哪兒了？我認為還是進了股市和樓市。
[主持人皮煥然]兩個最容易產生泡沫的地方。
[葛總監(jiān)]對，股市前天晚上又到了3062點。
[主持人皮煥然]今天又創(chuàng)新高了。
[葛總監(jiān)]是的。我想，如果股市到了3500點，甚至4000點階段的時候，我相信會有很多股市資金要撤出來，撤出來要干什么？在國內我認為仍然是買樓。
[主持人皮煥然]賺了錢就買樓。
[葛總監(jiān)]對，我們剛才在演播室外面聊，國內大家都有買樓的傳統(tǒng)文化情結，中國人愿意有記憶。
[主持人皮煥然]把一份祖業(yè)留給后代。
[葛總監(jiān)]對，在一個城市沒有房子就沒有根了嘛。
[主持人皮煥然]但是，您還沒有從消費者的角度回答該不該買房的問題。剛才的話，劉總講得很好，站在自己角度來講應該量入而出，荷包大了買大房子，荷包小了買小房子，荷包扁了就滿足自己的生活需要不買房子。葛總，您怎么看待這種說法？
[葛總監(jiān)]關于如何量力而行方面，我還有自己的想法，不完全同意。我還是講我自己的實例。我是03年從杭州過來長沙的，買80平米左右的房子，首付付了40%，其實當時可以付到80%的，有一個傳統(tǒng)的想法是手上有錢，不妨多付一點首付。但是，現在回過頭來看，以我當時的40%的首付，至少可以買120平米。這套房子原來買的價格是7000元/平米，現在大概能賣15000元/平米左右。
[主持人皮煥然]升值了？
[葛總監(jiān)]對。如果我多買40平米的話，就是漲了差不多30萬。從這個角度分析，我認為今后房價會進入上升周期，怎樣量入而出呢？要適當地用父母的、親戚朋友的，或者是其他渠道可以拿到的錢，在自己可承受范圍內買套房子應該是可以接受的。當房價進入上升周期的時候，獲得的回報，還是值得的。不管從開發(fā)商角度，還是從我自己角度來看，我都贊成大家買房子。
[主持人皮煥然]葛總監(jiān)是杭州人，杭州屢創(chuàng)新高，炒房團在全中國也是非常彪悍的。所以，得出一個觀點，不管有沒有錢，先借點錢買，因為房子未來肯定會升值，葛總監(jiān)認為中國樓市還會繁榮三十年。
那么，郭總是不是認為長沙樓市價格會不會像太陽高照一樣，每天40多度的高溫，持續(xù)一段時間呢？
[郭勝利]這個問題讓我回答，其實答案是唯一的。那么，我覺得長沙要和全國省會分開來看，長沙現在房地產的成本基本在3000元—4000元之間，以前拿的地可能要便宜一些，但招牌掛拿到的土地都在3000元—4000元/平米的成本。現在，長沙的房價在4000元/平米出頭，說明長沙的房地產沒有錢賺，北京火、上海熱、廣州爆。但是，長沙的房價對于開發(fā)商來說是做噩夢的地方了。
[主持人皮煥然]郭總，您這話我不同意了，五年前2000多元/平米就可以買到比較好的房子了。
[郭勝利]地便宜，那不是招牌掛的土地，那時候拆遷成本也便宜，給你2000元就拆掉了。所以，長沙的房價其實是比較低的，我支持買的第一個理由是房價比較合適，最便宜的時候，不會再降價了，沒有任何理由降價，再降就是賠本了，沒有人再做房產。
[主持人皮煥然]不是說美國的金融危機還沒有到頭，就可以買嗎？
[郭勝利]長沙的樓市沒有泡沫，開發(fā)商只有一點點利潤，這是正常合理的企業(yè)運作模式。那么，在這個基礎上，沒有泡沫的一個樓市，自住買肯定好。但是，投資是有風險的，可能幾十年回不來。
[主持人皮煥然]沒有泡沫，投資反而有風險？劃不來？
[郭勝利]投資沒有回報，長沙人非常理性，其他我不敢說，但是買房子是非常理性的。長沙的樓市在全國大漲大跌的時候，它永遠會在一個很平穩(wěn)的基數。
[主持人皮煥然]我想您的評語長沙人聽了會非常開心，理性的長沙買房人，其他的不理性？
[郭勝利]其他的我不敢說。這么多城市，全國各地的城市價格都瘋漲，有從3000元漲到6000元的，長沙從3000元漲到3500元，從3500元漲到4000元，用了兩三年的時間。
[主持人皮煥然]郭總，您覺得漲得不過癮？
[郭勝利]不是，我覺得長沙的房價穩(wěn)定，非常適合買房，沒有再抄底的機會，已經是底了。第二，長沙人是有錢的，長沙的GDP在今年6月份排名全國12。
[主持人皮煥然]整個全中國才30個省市。
[郭勝利]對啊。
[主持人皮煥然]跟GDP相比，咱們算有錢的？
[郭勝利]不是，長沙人是有錢的，別說漲300-500元/平米，差不多5-6萬，他們不會在乎的。為什么？說貸款20年，每個月才多付200-300元，長沙不叫漲價，別覺得漲了500元是房價漲了。
[主持人皮煥然]那算什么呢？
[郭勝利]在20年之后每個月也才多付200-300元，你平時拿一條好煙就用完了。所以長沙人是有錢的，有錢放在銀行是沒用的，現在銀行的利率都快成0了，加上經濟不太好，錢拿出來沒有地方用，只有投資房產。所以，今年上半年樓市火爆，其實是假象，去年就積累了很大一部分客戶，在去年房產環(huán)境不好時大部分客戶沒買，等到環(huán)境好了就買了。
[主持人皮煥然]是時間拉長之后的移動。
[郭勝利]對，是移動的過程。所以，總體來講大家在長沙買房要放心地買，這樣的房價逼得我們把精力打造品牌和品質去了，不打廣告了。
[主持人皮煥然]渝渝，你聽了郭總的話，會怎樣想？他說大膽買，不會虧，萬一虧了怎么辦？找郭總嗎？
[劉渝渝]對。我也有擔心，可能這也是很多消費者想要問的問題，郭總一直說長沙房價相對來講是低點，但實際上這種可能和普通消費者的感受是有差距的。因為，房價確確實實在上漲。您把房價攤到20年之后，它會變成很少很少。但是，現實來說每個人每個月要增加幾百元的月供，這是一個非常現實的問題。作為購房者，每個月來增加幾百元的月供，相當于收入的10%，這個比例是很高的。特別是長沙樓市正在回升，消費者在面對這樣的情況時，特別是可能會出現樓市進入上升時期的話，他們買房可能會有一些疑慮。
[郭勝利]房地產投資，買房子和買其他的東西完全不一樣，房地產最短的期限是五年，你要用五年時間去看問題，如果一年、兩年看太短了，買房要看五年，誰能比一比二十年前的十萬元？1989年我的工資是200元。
[主持人皮煥然]這么慘？不會吧！
[郭勝利]1989年嘛，二十年前的一萬元和現在的一萬元怎么比？觀念是不一樣的。你要記住買房子花的是20年之后的錢，20年之后的一萬元和現在的一萬元是完全沒有可比性的，89年的一萬元和現在的一萬元也是完全沒法比的。
[主持人皮煥然]我聽明白了，郭總在用美國老太太的故事鼓勵大家買房，美國老太太的故事是：您貸款吧，沒關系，先貸著吧。咱們先把房子住下來再說。但是，我個人覺得買房對于消費者來講，跟開發(fā)商是心理博弈的過程。剛剛三位也談到了，特別是葛總認為投資會增值。
但是，如果明年上半年開始房價下跌呢？股市、樓市是資本程度很高的領域，明年要是下跌的話我現在買房不是虧了嗎？現在回過頭來看，咱們的觀眾和網民肯定會給您扔磚頭了。當年，葛總、劉總、郭總跟我說買房吧，不會虧的，實際上我虧了怎么辦？您認為下半年到明年買房真的不會虧嗎？萬一虧了怎么辦？老百姓還是不買房好對不對？
[郭勝利]我講的是投資概念，關鍵要看買房干什么，如果是自身需求，漲了跌了跟你也什么關系啊？
[郭勝利]比如，前段時間房價跌了，消費者來吵開發(fā)商。為什么總在這種情況下吵呢？剛才主持人也提到了，購房時要合理的引導客戶算清楚指標，如果家庭收入一萬元的話，我們要求他們月供不要大于1/3，一定要在1/3以內，這個數據不是某個開發(fā)商說的，而是一個行業(yè)的標準，或者說是經濟學來界定的。
今天我們來做這個節(jié)目，關鍵是要理性的引導，畢竟坐在這里的是開發(fā)商和媒體，沒有一個購房者，事實上我們都是購房者，記者沒有請來單獨的購房者，如果有的話，我會告訴他買房一定要合理，如果說你有錢投資，剛才葛總講了，你有閑錢就投資嘛。如果是滿足居住需求，那你永遠不要擔心，永遠不要去等抄底的時候。如果你擔心下個月跌，但是你下個月要娶老婆了，下個月要生小孩了，那你要等到什么時候呢？
大家，一定要對自己的經濟、自己的能力有準確地判斷，如果是需求的話趕緊買，如果是投資任何時候都不能責怪開發(fā)商，因為開發(fā)商也不知道下半年是漲還是跌，投資是有風險的，關鍵是看你買了房子干什么。葛總也講了，為什么上半年火爆？因為積累了去年的很多需求。我買房子就是要為了改善自己的生活，我要等到什么時候再買呢？如果有錢，就趕緊去買。
[主持人皮煥然]好，非常感謝三位嘉賓和媒體觀察員，對于買不買房的問題，我們給出了一個判斷，您是自住需求？還是投資需求？這關系到經濟大勢和區(qū)域經濟發(fā)展的未來走勢。一切在于消費者自己把握，您對經濟的判斷，您對產品需求的物業(yè)類型，非常感謝四位嘉賓的到來。
今天的0731樓市會客室就到此結束，明天上午9：30我們將繼續(xù)下一個議題《2009下半年，樓市會不會再出宏觀調控政策》，敬請大家關注�！鞍盐諛鞘忻}搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會客室，下期再會！
