[主持人皮煥然]觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會(huì)客室欄目，我是主持人皮煥然。
這里是0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.4809n.com.cn)聯(lián)合瀟湘晨報(bào)、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出2009長(zhǎng)沙樓市年中排行榜特別專(zhuān)題報(bào)道《角力2009》。節(jié)目將圍繞老百姓最關(guān)心的六大焦點(diǎn)議題進(jìn)行,時(shí)間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容也是空前強(qiáng)大，而且我們還請(qǐng)來(lái)了資深的地產(chǎn)記者，就市民關(guān)注的話題和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行面對(duì)面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長(zhǎng)沙樓市的真相，請(qǐng)密切關(guān)注我們的節(jié)目。
昨天上午我們討論了第一個(gè)焦點(diǎn)話題2009年上半年長(zhǎng)沙房子到底賣(mài)得好不好？各位嘉賓及媒體觀察員都坦誠(chéng)地亮出了自己的觀點(diǎn),今天我們就第二個(gè)焦點(diǎn)話題:長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)到底漲沒(méi)漲？特別邀請(qǐng)了四位對(duì)話嘉賓及我們的媒體觀察員,他們是：
湖南天行健地產(chǎn)總經(jīng)理 蘇明光
湖南凱諾地產(chǎn)副總經(jīng)理 陳意明
湖南高嶺地產(chǎn)副總經(jīng)理 潘迎風(fēng)
媒體觀察員 邵中兵
歡迎大家的到來(lái)。上一期節(jié)目里,經(jīng)過(guò)大家討論得出個(gè)結(jié)論長(zhǎng)沙房子確實(shí)賣(mài)得還不錯(cuò)，但賣(mài)的多為去年庫(kù)存，價(jià)格也相對(duì)比較平穩(wěn),并沒(méi)有像北京、上海那些地方一樣,房?jī)r(jià)飆升得很快。
今年上半年，長(zhǎng)沙房子到底漲沒(méi)漲？我想四位應(yīng)該知根知底，先從蘇總開(kāi)始！請(qǐng)問(wèn)蘇總，貴公司的樓盤(pán)漲價(jià)了嗎？
[蘇明光]漲了。
[主持人皮煥然]漲了多少？
[蘇明光]每平米漲100元。
[主持人皮煥然]相對(duì)于100平米的房子漲了一萬(wàn)元。一個(gè)普通老百姓三個(gè)月的工資在陳總每平米漲100元的時(shí)候就沒(méi)有了。陳總呢？
[陳意明]我的房子錯(cuò)過(guò)了漲價(jià)時(shí)期，已經(jīng)賣(mài)完了，市場(chǎng)確實(shí)在漲價(jià)，我的樓盤(pán)確實(shí)在漲價(jià)之前銷(xiāo)售完了。
[主持人皮煥然]沒(méi)有遇到漲價(jià)的一波，您覺(jué)得遺憾嗎？
[陳意明]我覺(jué)得不遺憾，作為市場(chǎng)規(guī)律來(lái)說(shuō)，從來(lái)不要在乎賣(mài)出去的東西賣(mài)便宜了，哪怕是買(mǎi)股票，今天漲到3000點(diǎn)，2800拋的貨，您能后悔嗎？
[主持人皮煥然]不能后悔。
[陳意明]是的。
[主持人皮煥然]收回來(lái)，現(xiàn)金為王就是最好的。
[陳意明]對(duì)。
[主持人皮煥然]潘總的房子聽(tīng)說(shuō)漲得不錯(cuò)？
[潘迎風(fēng)]應(yīng)該說(shuō)漲得比較厲害，但是我們也有漲的理由。在去年淡市也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇跡，今年“小陽(yáng)春”以來(lái)開(kāi)盤(pán)就有了優(yōu)惠，也是我們企業(yè)的承諾，開(kāi)盤(pán)大優(yōu)惠，市場(chǎng)也認(rèn)可我們的漲價(jià)。
[主持人皮煥然]邵中兵是我們的觀察員，一個(gè)帥小伙子。聽(tīng)了三位的漲價(jià)介紹之后，您覺(jué)得長(zhǎng)沙上半年房子漲價(jià)的曲線，有沒(méi)有什么結(jié)構(gòu)特點(diǎn)？
[邵中兵]我自己統(tǒng)計(jì)了一下，長(zhǎng)沙上半年銷(xiāo)售的商品房均價(jià)在4300元/平米，每個(gè)月都有一定的漲幅，銷(xiāo)售量也呈不斷攀升的狀態(tài)。請(qǐng)問(wèn)各位老總，之前的房?jī)r(jià)上漲大家比較小心翼翼，都不敢大聲說(shuō)話漲了多少，有一點(diǎn)兒悶聲發(fā)大財(cái)?shù)默F(xiàn)象。而這一輪長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲和以往的漲價(jià)有沒(méi)有區(qū)別？請(qǐng)問(wèn)潘總。
[潘迎風(fēng)]經(jīng)過(guò)08年的房市低迷期，這一輪漲價(jià)大家確實(shí)非常慎重，并不是量?jī)r(jià)同漲。大家感覺(jué)價(jià)漲了一些，銷(xiāo)售又會(huì)放緩一點(diǎn)兒。它不像07年是非理性的集體漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商也在根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和供求關(guān)系在進(jìn)行正常的微調(diào)，而不是某個(gè)開(kāi)發(fā)商或某個(gè)樓盤(pán)為了獲取暴利而漲的價(jià)。
[邵中兵]但前五個(gè)月全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售593萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)接近50%，很多盤(pán)都是量?jī)r(jià)齊漲的局面。
[潘迎風(fēng)]我個(gè)人認(rèn)為這種量?jī)r(jià)齊漲和07年相比是有區(qū)別的，08年確實(shí)壓抑了很多的剛性需求，開(kāi)發(fā)量和土地上市交易量有所回落，在長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了面粉價(jià)高于面包價(jià)的情況，應(yīng)該說(shuō)09年這一輪的漲價(jià)，是回暖，是補(bǔ)短。而并不是說(shuō)成本是3000元/平米，馬上就漲到5000元/平米，或漲到4500元/平米。現(xiàn)在只是說(shuō)，因?yàn)?8年的市場(chǎng)低迷，本來(lái)有意定價(jià)4000元/平米左右的盤(pán)，在08年有了降價(jià)現(xiàn)象，而09年又回調(diào)到4000元/平米，或者是4100元/平米了。
[主持人皮煥然]我理解了潘總的意思，對(duì)于長(zhǎng)沙樓市來(lái)說(shuō)沒(méi)有全面量?jī)r(jià)齊升的感覺(jué)，是一種回暖，一種補(bǔ)短，對(duì)于市民來(lái)講這應(yīng)該是一個(gè)好消息，因?yàn)榇蠹覔?dān)心的房市并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)一漲市場(chǎng)就如同股市一樣一同拋貨的現(xiàn)象。陳總，您的意見(jiàn)呢？
[陳意明]潘總把07年的漲價(jià)和09年的漲價(jià)做了比較，我非常認(rèn)同，07年的市場(chǎng)確實(shí)是瘋狂的，但是瘋狂也需要付出代價(jià)。現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在08年的煎熬中走過(guò)來(lái)，09年有理由謹(jǐn)慎。況且，09年的銷(xiāo)售量是政府拿了多少錢(qián)補(bǔ)回來(lái)的啊？雖說(shuō)，在這輪金融危機(jī)中，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是一枝獨(dú)秀，不管這種一枝獨(dú)秀的基礎(chǔ)怎么樣，但政府出臺(tái)了多少優(yōu)惠政策，四萬(wàn)億的投資通過(guò)一系列的措施在進(jìn)行，維護(hù)了消費(fèi)者的利益，再加上輿論，加上一系列的政策引導(dǎo)，才把這個(gè)市場(chǎng)托起來(lái)。我不知道其他兄弟的感覺(jué)，我感覺(jué)真是如履薄冰。我的房子幸虧在4月份走完了，如果我手里再有房子，我感覺(jué)絕對(duì)是如履薄冰。
如果今年下半年的市場(chǎng)還能夠維持走1000平米的話，那現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)商手上的土地夠我們消化幾年的，我是作為從業(yè)人員理性地在看待市場(chǎng)。我真切地希望09年的市場(chǎng)一定要理性，希望開(kāi)發(fā)商也一定要理性，不要瘋漲，瘋漲就要付出代價(jià)，況且瘋漲不起來(lái)。因?yàn)�，老百姓也開(kāi)始理性了，如果開(kāi)發(fā)商一提價(jià)，你的銷(xiāo)售量就會(huì)下降。老百姓理性了，開(kāi)發(fā)商要更加理性，只有大家都理性，這個(gè)行業(yè)才能健康發(fā)展。
也就是因?yàn)椋?7年和08年的兩堂課，07年的這一課是上給消費(fèi)者的，08年這一課是上給開(kāi)發(fā)商的，大家都理性了，我想市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越健康的。
[邵中兵]我對(duì)理性有一點(diǎn)不同的看法，08年市場(chǎng)不太好的時(shí)候，老百姓就在觀望，是不是價(jià)格還會(huì)跌？他們拿著錢(qián)不買(mǎi)，我再看。但是，目前從銷(xiāo)售量來(lái)看，應(yīng)該已經(jīng)有很多人出手了,所以09年市場(chǎng)好了，于是更多老百姓又按捺不住了。這樣來(lái)看,現(xiàn)在老百姓購(gòu)房是不是還是有一點(diǎn)不理性？
[主持人皮煥然]我補(bǔ)充一句,目前銷(xiāo)量大增是不是還是開(kāi)發(fā)商利用老百姓的不理性的結(jié)果？
[蘇明光]現(xiàn)在的老百姓是理性的，我們也沒(méi)有利用非理性去獲得利潤(rùn)。主持人問(wèn)過(guò)我我們樓盤(pán)可不可以不漲。但是，我的回答是一定得漲。兩位兄弟在之前已經(jīng)做了07、08年的市場(chǎng)對(duì)比。09年上半年其實(shí)成交是非�；钴S的，成交相近600萬(wàn)套房子，是開(kāi)發(fā)商、政府、市場(chǎng)三方讓利成就了今年的紅火日子。我們?cè)诮鹑谖C(jī)的狀況下，大部分的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)是比較微薄的利潤(rùn)，長(zhǎng)沙的地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)比較理性，比較健康，不像一線城市，如北京、上海有暴利。所以，鑒于目前受供求關(guān)系的影響，以及受前期市場(chǎng)低迷的影響，在目前的大勢(shì)下，在我們樓盤(pán)所剩項(xiàng)目不多的情況下，如果不適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行提價(jià)的話，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講確實(shí)錯(cuò)過(guò)了很好的時(shí)機(jī)。但是，我們的漲幅絕對(duì)是在合理的漲幅范圍之內(nèi)，是一種理性的回歸。
比如我們的盤(pán)現(xiàn)在每天都有成交量，現(xiàn)在的均價(jià)是4400元/平米，項(xiàng)目在湘府路周邊，設(shè)施現(xiàn)在已不斷完善，用我們領(lǐng)導(dǎo)的話說(shuō)漲300-400元/平米都不為過(guò)。但是，我們只漲了100元/平米，我覺(jué)得是漲得十分實(shí)在的，消費(fèi)者也認(rèn)可我們的漲價(jià)。
[邵中兵]是不是趁著漲價(jià)就趕緊出貨？有沒(méi)有存在這種心理？
[蘇明光]我們現(xiàn)在是順其自然，并不是把所有的貨量全部都推出來(lái)，我們對(duì)長(zhǎng)沙未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿了信心，就完完全全市場(chǎng)化運(yùn)作的房企來(lái)講，追求合理的利潤(rùn)是無(wú)可厚非的，在前期項(xiàng)目沒(méi)有賺到很多錢(qián)的情況下，苦苦支撐確實(shí)付出了很多代價(jià)，但在后期市場(chǎng)樂(lè)觀，對(duì)經(jīng)濟(jì)比較看好的情況下，我們也沒(méi)有急忙把所有的貨都趁機(jī)賣(mài)光，也沒(méi)這個(gè)必要。
[主持人皮煥然]非常高興三位長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商代表對(duì)話了長(zhǎng)沙房產(chǎn)的價(jià)值取向，也慶幸這一輪危機(jī)給大家上了深刻的一課。經(jīng)過(guò)這一輪危機(jī)之后，大家都變得謹(jǐn)慎、從容。大家剛才談到一個(gè)觀點(diǎn)，未來(lái)的后勢(shì)可能是謹(jǐn)慎的，可能還有大量的供應(yīng)量在市場(chǎng)上，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理，價(jià)格是供求關(guān)系決定的，既然有這么大的供應(yīng)量，想大漲也是很難度的。我想問(wèn)一下，您覺(jué)得下半年房?jī)r(jià)漲價(jià)的空間大概有多大？我們知道，很多政策到明年就截止了，比如首付、房貸的優(yōu)惠政策等等，這些政策取消之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)應(yīng)聲下跌？請(qǐng)潘總先說(shuō)。
[陳意明]房地產(chǎn)有一個(gè)總的趨勢(shì)永遠(yuǎn)不會(huì)變，房?jī)r(jià)肯定是永遠(yuǎn)上漲的。因?yàn)�，城市的土地越�?lái)越稀缺。但有一個(gè)前提條件，只要不是07年那種瘋狂的上漲就可以。如果07年瘋狂上漲20%，08年就會(huì)回調(diào)。只要按照現(xiàn)在的腳步理性、平穩(wěn)、謹(jǐn)慎的方式走下去，價(jià)格肯定是上漲的。上漲的理由有兩點(diǎn)，一個(gè)是城市化原因，土地稀缺程度；二是成本。
剛才蘇總談到，他們?cè)?8年應(yīng)該出的貨到09年才出貨，他的財(cái)務(wù)成本，我算他有50%的資金來(lái)自銀行，年利潤(rùn)8%，就會(huì)降到4%，如果再加上兩年的話，房地產(chǎn)到底還會(huì)剩多少利潤(rùn)呢？
另外,今年又來(lái)了專(zhuān)變變公變的需要，每一平米的成本增加40元，明年似乎也有一個(gè)政策出臺(tái)，所有20萬(wàn)平米以上的小區(qū)不準(zhǔn)對(duì)外排放污水，每個(gè)20萬(wàn)平米以上的小區(qū)建一個(gè)污水處理站，到明年每個(gè)小區(qū)又增加太陽(yáng)能照明，不用廣電照明了，每一個(gè)新的政策都會(huì)導(dǎo)致房子品質(zhì)上升，也會(huì)導(dǎo)致成本同時(shí)上升。
所以，這些趨勢(shì)做下來(lái)，如果要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的度的話，是很難講的。但是，可以肯定地講，不管是今年下半年還是明年，緩慢的上漲是肯定的。
[主持人皮煥然]陳總的意思是未來(lái)肯定會(huì)漲價(jià)，漲價(jià)是源于成本的增加，并不是開(kāi)發(fā)商為了迅速收回成本，迅速開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目的原因上漲。
[潘迎風(fēng)] 07年漲價(jià)是屬于所有的供求關(guān)系的超額利潤(rùn)在漲價(jià)，一棟房子造出來(lái)成本本來(lái)只有3000元/平米，但長(zhǎng)沙市有很大一批樓盤(pán)在那個(gè)時(shí)候開(kāi)盤(pán)了，那個(gè)時(shí)候就漲到4000-5000元，這確實(shí)是瘋狂的上漲。但是，09年房?jī)r(jià)上漲，房子是08年造出來(lái)的，本來(lái)的建安成本就會(huì)比較高，如果本來(lái)的成本是4000元/平米，本來(lái)想08年賣(mài)4500元/平米，但因?yàn)?8年市場(chǎng)低迷，有可能在賠本銷(xiāo)售。那么，09年“小陽(yáng)春”出現(xiàn)以后，大家的銷(xiāo)售只是達(dá)到了預(yù)期的利潤(rùn)，而不是如同07年的瘋狂漲幅。
至于09年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我也贊同陳總的觀點(diǎn)。比如國(guó)家只有三種固定資產(chǎn)有鐵定的運(yùn)作規(guī)律，稀土、黃金、房產(chǎn)。關(guān)于成本原因，陳總也談到了，政府在不斷出臺(tái)新節(jié)能措施，每一項(xiàng)設(shè)計(jì)的變更對(duì)于人民的生活條件和科技水平都是一種提高，但是提高肯定是要成本的，毫無(wú)疑問(wèn)地講，房?jī)r(jià)肯定是上漲趨勢(shì)。那種原來(lái)成本只有3000元/平米，因?yàn)槁沸尥笋R上將房?jī)r(jià)漲到5000元/平米的瘋狂漲價(jià)情況應(yīng)該是不會(huì)有的。
所以,總的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)肯定是會(huì)上漲的。
[主持人皮煥然]潘總的意思是，目前漲價(jià)的樓盤(pán)相當(dāng)一部分是因?yàn)槠焚|(zhì)變好了，成本增加了，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。但是，上漲趨勢(shì)是理性的。我想請(qǐng)問(wèn)蘇總，您覺(jué)得今年在市場(chǎng)上，因?yàn)榇蠹易非笃焚|(zhì)導(dǎo)致價(jià)格上漲的原因是主流嗎？
[蘇明光] 應(yīng)該是主流，就拿我們這個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)吧，就拿今天來(lái)說(shuō)，7月1日政府把燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)、有線電視開(kāi)通費(fèi)都納入了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售成本里面了，以前是消費(fèi)者自己買(mǎi)單的。
我舉一個(gè)例子，就目前而言開(kāi)發(fā)商肯定不愿意承擔(dān)這兩個(gè)費(fèi)用，那房?jī)r(jià)不得不漲，成本在不斷上升，沒(méi)有理由不漲。今年下半年，長(zhǎng)沙的樓市有可能還會(huì)出現(xiàn)低潮，但這不是主流，就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，長(zhǎng)沙樓市的價(jià)格應(yīng)該是比較溫和、平穩(wěn)地上漲，這絕對(duì)是一個(gè)趨勢(shì)。因?yàn)椋獾氐呐笥训介L(zhǎng)沙來(lái)，感覺(jué)是長(zhǎng)沙什么都不便宜，就房子便宜。這說(shuō)明長(zhǎng)沙作為一個(gè)省會(huì)城市，房?jī)r(jià)和目前的經(jīng)濟(jì)增速、生活消費(fèi)水平是不相匹配的，這是可以拿周邊幾個(gè)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)作為對(duì)比的。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)肯定是呈上升趨勢(shì)，如果不上升的話，樓市也會(huì)不健康的。
[主持人皮煥然] 非常高興邀請(qǐng)到四位嘉賓，就今年上半年長(zhǎng)沙樓市有沒(méi)有漲價(jià)，未來(lái)漲價(jià)幅度有多大，進(jìn)行了深入地探討。我們?cè)谟懻撝械貌怀龇浅Ｃ鞔_地?cái)?shù)字化概念，但可以看出經(jīng)過(guò)08年的教育，09年長(zhǎng)沙樓市變得很理性，也會(huì)漸漸漲價(jià)。但是，這種漲價(jià)是基于樓市回暖形成的，并沒(méi)會(huì)出現(xiàn)07年一般瘋狂大漲。謝謝四位嘉賓。
今天的0731樓市會(huì)客室就到此結(jié)束，明天上午9：30我們將繼續(xù)第三個(gè)議題《2009上半年，到底誰(shuí)在買(mǎi)長(zhǎng)沙的房子？》，敬請(qǐng)大家關(guān)注。
“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會(huì)客室，下期再會(huì)！
