[主持人皮煥然]觀眾朋友早上好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
轉(zhuǎn)眼2009已經(jīng)過去一半，上半年的長沙房地產(chǎn)市場或詭秘——深藏不露，或喧嘩——虛張聲勢？房子到底賣得好不好？房價到底漲沒漲？究竟是誰在買長沙的房子？在這個關鍵時刻，我想老百姓最想得到的是真相。
因此，從本期0731樓市會客室開始，0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.4809n.com.cn)將聯(lián)合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。
本專題分老百姓最關心的六大焦點議題進行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容也是空前強大，而且我們還請來了資深的地產(chǎn)記者，就市民關注的話題和開發(fā)商進行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關注我們的節(jié)目。
今天我們討論的第一個焦點話題就是：2009年上半年長沙房子到底賣得好不好？非常高興請來了今天的對話嘉賓：
長沙融科地產(chǎn)總經(jīng)理 劉蔚；
湖南順天地產(chǎn)總經(jīng)理 何宏偉；
湖南綠城置業(yè)總經(jīng)理助理祝海；
媒體觀察員 文潔。
[主持人皮煥然]2009年上半年，長沙房子到底賣得好不好？我相信每個人都有一個說法，而媒體字眼里都有一個“小陽春”，“小陽春”可以說是2009年上半年長沙樓市描繪最多的詞語，不僅買樓的人多了，看樓的人多了，連售樓員小姐的口氣都牛了很多。但是，2009年上半年，長沙房子到底賣得好不好？下面，有請祝總談談。
[祝海]數(shù)據(jù)證明現(xiàn)在市場已經(jīng)非常好了，普通商品房也好，高檔商品房也好，都出現(xiàn)了銷售繁榮的景象，產(chǎn)品在放量，交易在繁榮，是這樣一種表現(xiàn)。
[主持人皮煥然]不同產(chǎn)品的房子都賣得很好，是這樣嗎？劉總。
[劉蔚]全國1-5月份住宅銷售增長比去年同期增長26.7%，長沙比去年同期增長33.4%，我們跑入了全國的大市，數(shù)據(jù)是客觀的，賣得好不好是不言而喻的。
[主持人皮煥然]老百姓要受煎熬了，不知道媒體觀察員文潔的說法怎么樣？
[文潔]兩位老總，是這樣的，我們發(fā)現(xiàn)在今年上半年的樓市中，兩極分化的情況是非常嚴重的，賣得好的樓盤集中度也是很高的，如湘江世紀城、恒大華府等等，是在大量的樓盤中集中了銷量放量，只是片面地回暖，而不是全面地回暖，是有區(qū)別性和對待性的一種回暖。
[劉蔚]這個問題問得很好，長沙房子到底賣得好不好？長沙房子賣得好，但不是長沙的所有房子都好賣�，F(xiàn)在的消費者越來越理性，有的房子好賣，有的房子不好賣。但是，長沙市樓市成交量同期肯定是增長了，個別大項目占有的比例比較高，說明大家選房的能力也越來越強了。
[主持人皮煥然]我個人認為地產(chǎn)界有一個非常明顯的特質(zhì)。文潔說一個大盤賣得很好，一個大盤有力量帶動整體區(qū)域，平均成交量會向上飆升。何總也開發(fā)過很多大盤，您有沒有這種感覺？一個區(qū)域只有一個樓盤成交量出現(xiàn)上漲的趨勢？
[何宏偉]當然，有部分的開發(fā)商在局部做了非常好的產(chǎn)品，使得有一種杠桿作用在撬動，但這都是作為綜合效應在支撐。
[主持人皮煥然]是不是可以理解地產(chǎn)放量可能是一種錯覺？比如您的三個樓盤代表了不同類型，不同風格，賣得很好。但是，也有可能有大量的樓盤賣得不好。比如在河西也有環(huán)境不錯，體量很大的樓盤，因為某種原因就是賣不動。很簡單，我個人認為全國的樓市不代表任何一個區(qū)域，北京、上海地產(chǎn)有自己的特點，一是地段；二是區(qū)域。地段和區(qū)域之間的產(chǎn)品不具備可比性。您說，有的開發(fā)商樓盤營銷有一些招數(shù)，會不會使用了招數(shù)的樓盤就賣得很好？
[劉蔚]這一次的拉動首先是從高端市場放的，主要是金融危機造成了一些實體經(jīng)濟滑坡，很多實業(yè)家有了很多的現(xiàn)金，他們投資實體沒有那么多的信心了，就會選擇投資房地產(chǎn)，這群人的眼光看到的是高端樓盤，集中在一些好項目，導致很多高端項目賣得比較好。這就證明了，首先，是講誠信的開發(fā)商的高端產(chǎn)品賣得好，并不是所有的項目賣得好。
[文潔]您說上半年市場高走是因為投資型項目進入高端市場引起的，我不同意這樣的說法。在去年長沙只消化了680萬平方商品房，整個供應量有1000多萬平方，有400多萬平方的存量。經(jīng)過我們分析，今年消化的貨量中，有很大一部分是來自于去年的自住型需求，而并不是以投資波動帶動今年上半年樓市趨勢上漲。
[劉蔚]這種需求需要引導，政府也出臺了救市政策。如政府交易契稅的優(yōu)惠，需要各種優(yōu)惠政策去引導。另外，也有市場本身動力的原因，去年一年累計了那么多的剛性需求，但它還是隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展去拉動的。
[何宏偉]在去年房地產(chǎn)市場低迷的時候，剛性需求被壓抑。今年的這輪高走，首先是剛性需求爆發(fā)；其次是投資性需求。高端住宅自住性需求也開始了，自住需求、投資需求是相互帶動樓市的。自住拉動改善，改善拉動投資，投資的又繼續(xù)拉動改善，慢慢地把樓市做起來了。
[劉蔚]現(xiàn)在老百姓買房子更多看大勢，而不是反過來看自己的錢袋子，也不是反過來看自己的需求，從而使得市場有點兒非理性發(fā)展。尤其是07年那段時間的增長，就有點非理性的因素在里面。
[主持人皮煥然]剛才，劉總談到一個觀點，這一輪的啟動在長沙市場來講，可能是從高端產(chǎn)品入手。我也知道，今天在座的�？偸菍ｉT開發(fā)高端別墅項目的，文潔也專門就綠城•青竹園里4000多萬的湖南樓王做過訪問。那樓王真的成交的嗎？
[祝海]當然成交了。
[主持人皮煥然]我個人感覺，從當年土地地王的流拍，到現(xiàn)在樓市又開始快速上漲，在長沙還不是特別明顯，但在上海、北京又一次接近瘋狂狀態(tài)，好象這并不是太符合經(jīng)濟規(guī)律。就您了解，別墅項目消費者是自住型的多一些，還是投資型的多一些？還是，投機型的多？
[祝海]我們公司主要做高端產(chǎn)品，有高端商品房，也有高端別墅。今年，我們公司賣了200多個億，從我們對4月份以前的銷售觀察來看，主要是公寓；4月份以后的銷售主要是別墅需求。在長沙這個市場，還是以自住需求為主，在杭州、上海市場，保值增值預期的客戶要多一些。長沙的中高端人士很多是在事業(yè)增長期，很多人之前并沒有住過這種非常高端的別墅，很多人選擇別墅是想作為第一居所，算是事業(yè)發(fā)展階段對自己的一種犒勞吧。
[主持人皮煥然]生活好了，就要學會享受。劉總的融科•檀香山也是一個非常獨特的產(chǎn)品，從某種意義上來講開創(chuàng)了長沙洋房先列典范，您那邊房子客戶是以自住型多一些，還是投資型客戶多一些？
[劉蔚]我們的房子自住型需求占絕大多數(shù)，而且是經(jīng)常一個人買了之后，再把自己的親戚朋友都叫過來，都希望親戚朋友住在一起，很明顯的感覺自住型要求更多。
[祝海]自住型和投資型其實有時候是很難區(qū)別的，有的人買了我們的別墅，如果是投資的話短期內(nèi)可能不會馬上賣，但是也有可能等到兩、三年以后再住。
[劉蔚]我寫過一篇文章，房子目前沒有離開經(jīng)濟指標，從絕對意義上講是一個投資品，尤其是現(xiàn)在的中國人，買了房子之后是自住五年，還是自住十年？即便拆遷了也還有政府補償�？偟膩碚f，房子還是一個投資品，在投資和自住之間，兩者是兼顧的。
[文潔]您說，長沙消費者絕大多數(shù)買您的房子是自住型需求，目前來看成交量又有所下降，這樣下去的話會不會對于下半年的市場有比較大的影響？我們看到上個月的數(shù)據(jù)只有第三周是往上漲的，其余的成交量全部下跌。
[何宏偉]我們馬上在長沙要搞一個48層的順天國際金融中心，在項目還沒開始之前就有不少投資客去關注、咨詢。為什么呢？投資者這個群體相對來說還是比較穩(wěn)定的，他們帶動市場以后，各個產(chǎn)品都會帶動起來，比如帶動商鋪和寫字樓，甚至某些開發(fā)商對寫字樓的投資也會加大。市場好了，投資環(huán)境改善了，產(chǎn)品供求都兩旺，真正達到了前一段時間政府出臺經(jīng)濟政策刺激市場的效能。
[劉蔚]因為，總的來說中國現(xiàn)在處于過速經(jīng)濟時代，從長遠來看供應大于需求是一個大趨勢，下半年或者明年是什么情況，我們只能拭目以待。但是，作為開發(fā)商不要因為現(xiàn)在的“小陽春”就忽視了產(chǎn)品開發(fā)和對客戶的研究，最終比拼的還是產(chǎn)品。對于消費者來說，無論你是自住，還是投資，也不要在意短期的趨勢是走低還是走高，真正選擇自己喜歡的，選擇性價比好的才能最好的。
[主持人皮煥然]量體裁衣。非常高興在全國市場看好的情況下，劉總給了自己最謹慎的回答。不管明年是不是繼續(xù)是“小陽春”還是“大陽春”，都需要謹慎。因為，房地產(chǎn)是一個金融性產(chǎn)品，國家這一輪房地產(chǎn)起來，也是國家加大了投入。國家預期經(jīng)濟向好的話，可能首先會對貨幣政策進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)又是和貨幣政策最相關的一個行業(yè)，如果國家再調(diào)整貨幣政策，有可能地產(chǎn)又回到比較低迷的時期。
[何宏偉]啟動一個經(jīng)濟決策絕對不會朝令夕改，它會有一個延續(xù)性，這是第一點。第二，金融經(jīng)濟的發(fā)展會帶動實體經(jīng)濟的發(fā)展，實體經(jīng)濟改善以后，相對來說整體經(jīng)濟，包括世界經(jīng)濟也會隨之向好發(fā)展，同時也會刺激房地產(chǎn)向健康、穩(wěn)定發(fā)展。而不是金融環(huán)境一改變，市場就會馬上變低迷。因為，政策的影響都會是延續(xù)性的、周期性的，而不是立竿見影的。那么，即便是出臺一些收緊的政策，也不會馬上就產(chǎn)生效應。
[主持人皮煥然]但是，我想提醒三位，三位的樓盤在不同的區(qū)域，每個區(qū)域的政府都出臺了不同的政策，比如雨花區(qū)政府出臺到雨花區(qū)買房子就補貼五萬、八萬，很多老百姓沖著五萬、八萬去的。但是，政府出臺的政策是有期限的。有的政策到期之后，很多樓盤從上旬以來成交量就在下滑。那么，我們要告訴觀眾的是，下半年會不會進入平穩(wěn)期？或者是相對低迷期？價格便宜了，我們可以買了，我們就等著吧？老百姓如果越觀望，市場就會越低迷。
[劉蔚]經(jīng)過半年的“小陽春”之后，大多的開發(fā)商在價格上至少取消了很多優(yōu)惠措施，價格有一點上漲。對于消費者來說，原來潛在的剛性需求釋放了一個階段。那么，現(xiàn)在這個階段比較微妙，恰恰這個時候又是傳統(tǒng)銷售的淡季。
[何宏偉]不僅僅要從政策上做思考，作為消費者來說，看一個市場要看一個周期，不要僅僅只看一個時點，一個時點只能證明這個項目的表現(xiàn)在這個時點的表現(xiàn)不一樣；一個周期的市場中間有低迷期是很正常的。
[劉蔚]房地產(chǎn)的消費也罷，投資也罷，應該把時間放得長遠一點，一兩個月或者一兩年的意義不大。短期一兩個月的價格波動對于投資者來說意義不大。
[何宏偉]投資房產(chǎn)一定要看產(chǎn)品，要看經(jīng)濟走勢，還要看政策出臺的政策�，F(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)不是幾年前開發(fā)的水平了，開發(fā)園林、景觀、品質(zhì)都遠遠不是以前的水平了。
[劉蔚]還不能只看水平，也要看價值，價值也在不斷地提升。
[主持人皮煥然]非常感謝四位嘉賓的到來，為我們廣大購房者提供了市場真相，并提供了好的購房參考，謝謝你們！
今天的0731樓市會客室就到此結束，明天上午9：30我們將繼續(xù)第二個議題《2009上半年，長沙房價到底漲沒漲？》，敬請大家關注。
“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會客室，下期再會！
