[主持人]要是外圍形勢看呢，又是什么情況引起呢？
[劉倬鵬]07年，長沙市消費支出方式都變化，比如吃飯、旅游等，大家都有信心�，F在說實在房地產商也不敢亂花錢，利潤沒有辦法判斷，這屬于最大的問題。
[劉倬鵬]你說這個東西，包括上次0731會客室，就談到這個問題。一個行業(yè)發(fā)展是良性。其實陳總說物業(yè)管理問題，廣東房產局也發(fā)生這種事情，這個問題爆發(fā)很久，有一個不完全統(tǒng)計數據，物業(yè)管理做一個獨立的企業(yè)，在全國物業(yè)公司至少70%是沒有錢。那么企業(yè)沒有錢服務怎么跟得上。
[陳敦旭]所以像物業(yè)公司的矛盾爆發(fā)，很多原因是開發(fā)商留下來。開發(fā)商想來想去是銷售制度的問題。所以現在都在說消除一些矛盾。
[陳敦旭]房地產市場的活躍，僅僅出臺政策沒有什么作用。最核心的問題是解決老百姓的就業(yè)的問題。
[劉倬鵬]我覺得開發(fā)商跟消費者沒有作用，而政府把經濟搞好了，把老百姓信心搞好就可以。
[陳敦旭]不能單看樓市，各種因素組成起來就不一樣。
[陳敦旭]一個是物業(yè)趕不上，一些開發(fā)商留下來一些瑕疵等，老百姓就抓住這個把柄，不交房費。這就是一個惡性循環(huán)。
[主持人] 感謝陳主任剛做的一些分析，與2007年的火爆行情相比，只能用“尷尬”來形容2008年的樓市。國際金融危機，國內市場恐慌，銀行降息、樓市降價、政府救市卻讓消費者信心下降，觀望氣氛是持續(xù)濃厚。政府、開發(fā)商、消費者是三方博弈，那么各自都發(fā)生了怎樣的變化呢？大家說說看？
[劉倬鵬]是行業(yè)的通病。
[劉倬鵬]這個東西起來了，什么都可以。
[陳敦旭]實際上老百姓對房價高與低是沒有太多問題，關鍵是物業(yè)不好，住在里面也不安全。比如說最近長沙小區(qū)物業(yè)公司走來，業(yè)主有二套房，就住二套房，對市場影響比較大。
[劉倬鵬]老百姓要賺錢。如果口袋里面有錢，買房不成為自己的負擔的時候，我就當然買房。明年沒有錢了，我就不可能買。
[劉倬鵬]所以在行業(yè)里面，總之一點，你購買房貸款也不要高于家庭收入了，只有1/3就可以。因為我們正常的需求，比如教育支付等，只要不過1/3就可以，如果你收入增長，你還款能力強，你就可以買更好了。只要保證這個水平就可以。
[陳敦旭]現在最大的問題是經濟，這個問題沒有解決，股市不肯定漲不起。股市漲不起來，投資者放進去錢，肯定拿不出來。
[陳敦旭]經常說什么都起來了，就是是工資不漲。
[劉倬鵬]其實每一個人是理性的看法對待這種事情，物業(yè)管理公司是一個企業(yè)，他們工作人員是在工作，是相互尊重、理解、包容。你說樓市大家不買樓，這就是惡性循環(huán)。假如沒有錢就爛尾，爛尾就怎么辦？政府就收購，政府就是沒有錢去做私人建設。長沙樓市怎么發(fā)展？
[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是0731樓市會客室，我是本期主持人慧琳。
2008年，對于樓市市場，可以說是疑霧彌漫，舉步維艱，經歷了“政策”、“市場”、“信心”、“資金”等等的風雨侵蝕，現在是終于熬到了年底。展望2009，寄予了太多的期望，樓市能否停止博弈、打破僵局、破繭成蝶？前途未明，撲朔迷離？
作為長沙樓市含金量最高，傳播力最強和品牌價值最卓顯的房產行業(yè)活動，《2008長沙樓市年報》及2008年度長沙樓市排行榜應運而生，用最權威的數據說話，為你呈現最全面的樓市實景。今天我們請到了嘉賓是：長沙市房產研究中心副主任 陳敦旭先生，恒基凱旋門營銷總監(jiān) 劉倬鵬先生，做客我們會客室直播現場，一起來解讀長沙樓市，揭露懸疑。
現在我們進入第一個話題對這個市場進行一下分析、展望�，F在說到樓市最多的莫過于房價，一方面，認為房價已經抄底，該出手。另一方面，認為市場低迷，房價仍會降，堅持就是希望。那樓價會不會降，我們暫且不說，作為房地產高級分析師，我想有請陳主任來談談目前長沙這個房地產形勢是怎樣？從供需等方面用數據來給我們做一個分析？
[陳敦旭]就是說，消費者購房的時候，把這個危險看得比較重，你購房的能力不要超過1/3，一定要考慮是醫(yī)療、教育等問題。老百姓對未來信心還不是很好。
[劉倬鵬]你08年看了奧運會就覺得中國強大，確實國富民強。你很有信心，關鍵看完之后而回到日常中，工資還是沒有漲，消費品還再漲。如果不行，有重大舉動使老百姓看奧運的心情，就知道中國就發(fā)展起來了，我們就有前途，每一個人都有信心。我知道大環(huán)境發(fā)展起來，不比別人慢，而我們就知道口袋里面錢越來越多。
[陳敦旭] 從08年下半年以來，中央跟地方出臺一些政策。從大環(huán)境、宏觀背景來看是一種松馳財政政策，對房地產市場是一個鼓勵的政策。而是07年打壓政策，因為07年漲比較快，所以政府要出一些政策來，到08年上半年就發(fā)生一些變化，是這種寬松的政策，到09年還會繼續(xù)。包括二套房的政策，估計09年肯定會放松，現在也是一個核心。對銀行來說，收入是過貸。08年，股份制銀行和上市公司盈利比較多，雖然絕大部分盈利是來自這過貸。而最近銀行七折鬧得沸沸揚揚，有一些城市執(zhí)行，有一些城市不執(zhí)行，為什么？不愿意七折，而需要政府協調。因為老百姓的利益應該是第一位，政府應該去協調一下。雖然是股份制銀行，政府也可以去適當協調。像民營銀行也已經做起，國有大銀行你不做。比如說業(yè)主之前買房，就想國有銀行轉出來，叫做轉按揭，而到民營銀行去辦理。我們現在在考慮這個怎么辦？以前我們講轉按揭，從商業(yè)貸款轉為工業(yè)貸款，現在從一家銀行轉向另一家銀行。從政策層面來看是一種方式。另外從市場來看，也開始控制一定的供應速度。而是07年的時候，土地賣得比較好，賣了兩百多個億，而08年是一百多億左右。09年就更加會控制這個機制，而以前賣出去的土地還沒有完成，而現在供給量比較大，未來需要兩年才可以買完。所以市場這一塊，有一些節(jié)奏在放慢。在08年由于一些資金壓力的問題，有一些開發(fā)商放緩一些速度了或者是延伸開工。這也是一種供求量的減少。另外，08年對二十樓盤進行調查。調查也顯示，有一些樓盤銷售比較好，而有一些不是很好。有一些樓盤一個月沒有一個看客，而在07年從來沒有了。而07年接待不贏了，到08年有一些樓盤一個月沒有看客。后來我們發(fā)現一些品質化，個性化的樓盤，銷售量比較好。明年12日有一個頒獎，可以看一下前三甲的樓盤，個性化、品質化的樓盤，確實成為市場的需求。給我們一個啟示，產品要做就要做好，別人是2000元/平方米，你買4000元/平方米。但是品質不好，也不會去買。所以，在09年開發(fā)樓盤的時候，一定要考慮品質、個性化。比如說同樣是一支圓珠筆而做出不同形狀，價格不一樣，功能是差不多，但是給人的心靈就不一樣，所以品質是未來房地產發(fā)展一個大趨勢。
[陳敦旭]首先是生存問題。
[劉倬鵬]這個行業(yè)發(fā)展十幾年，因為帶著包容的眼光來看。不一開始就成功。中國走三十改革開放才到今天法制健全、民主生活。而按一個行業(yè)一定會走一些彎路。如果大家不會打擊它，這個行業(yè)有更多的麻煩。
[主持人]從根本上改善工資的水平。
[陳敦旭] 各位網友下午好，今天長沙的房產市場和去年相比是一個大的轉折點，今年的長沙房地產市場呈現了供大于求的現象，尤其是近三年以來，06、07年供銷比是1：1左右，供求關系還是比較平衡的。到了08年競爭規(guī)模就比較大了，今年長沙市房產供銷比是1.81：1，其中住宅是1.83：1，而且比例還有進一步拉大的趨勢。所以，供與銷是反映市場活躍程度的。
今年的供給是1230萬平方米，這創(chuàng)了歷史之最，也是首次突破1230萬平方米。09年，估計這個面積也會突破1000萬平方米，所以這個量比較大。從銷售來看，今年銷售690萬平方米。那么就是說這690萬平方米當中有一部分是今年上市，還有一部分是去年、前年上市。那么實際上，今年上市1200萬平方米的面積里面只買400多萬平方米，也就是說大概有近800萬平方米面積里面沒有買出來。
存量比較大。再加上09年1000萬平方米的話，就是1800萬平方米。按照每年銷售800萬平方米來算，還要兩年才能買完。所以供給量，我們增幅在全國所有省份城市里面，我們是排第一位。然后銷售量來看，690萬平方米跟06年差不多。07年，我們是銷售890萬平方米，大概是900萬平方米的樣子。今年是67萬平方米，而沒有突破70萬。而銷售量在全國也是取得比較好的位置。我們在全國31省里面是排第八，所以在全國來看是比較好。
需求量說明還是存在。現在09年，這個市場我們估計通過一系列國家的政策，市里面一些政策，加上市場一些因素，09年銷售量肯定超過08年。主要基于以下幾點：
第一，從政府工作報告里面看，09年一些重要工作是澎湖區(qū)的改造，長沙二環(huán)內現有澎湖改造面積730萬平方米。09年是第一年，用兩到三年的時間把730萬平方米改造完。那么09年是200萬平方米面積，大概資金合計是三百億。所以200萬平方米面積的改造，對市場是有一定影響。所以，我們要做減法刺激高新的需求。
第二，安居工程的經濟適用房的補貼，我們計劃用兩到三年解決低收入家庭住房的問題，現在市政府提出兩年解決。那么08年已經我們發(fā)11000多戶。按照這個任務的話，09年發(fā)出1.6萬戶到1.7萬戶。用經費補貼的話，08年是4000多戶，09年要計劃突破6000戶。所以通過經費、補貼來刺激一下。
第三，二手房作為我們政府09年重要工作，二手房的市場導致一些改善性需求。舊房子賣掉，去買房子，小房子賣掉，去買大房子。這個對市場來是一個好的因素。
第四，一些地方比如說現在有一些個別區(qū)，你買房給你安家費，刺激外地購房者。因為現在長沙的需求是靠兩個方面：一個本地；本地的話進行安居工程。購房者一部分是外地，外地購房者通過兩型社會和適合宜居城市理念來吸引長沙周邊城市、省份的人員來長沙投資與置業(yè)。所以從今年數據來看，明年一個展望，長沙的市場應該是比較好一個市場。
從價格來看，今年長沙商品房的價格基本上在4000元/平方米。因為全國房價都在跌，而長沙好象也沒有跌，長沙確實沒有跌什么。而今年年底房價也沒有變，每一個月均價來看是一條平行線，而去年是一直往上去。所以價格是比較平穩(wěn)。像07年的勢頭沒有出現，基本上約略下降。降幅不是很大，而只是降兩個點而已。我們4000元/平方米的價格，在全國城市里面居二十三位，在中部省份里面是居倒數第一位。所以我們價格有優(yōu)勢，價格低，再加上長沙一些適合居的城市，房地產市場是比較健康。大概是這樣一個情況。
[劉倬鵬]代表政府官員，你不是出來兩個政策，一定要把經濟搞好。
[主持人]是共同利益。
[劉倬鵬]說你07年的樓市，更多是股市很發(fā)展，每一個人一早起來，又賺多少錢？當然消費跟得上。我記得07年數據顯示，長沙餐飲跟08年有區(qū)別很大。
[陳敦旭]只是說發(fā)達，口袋里面錢沒有變化，還是沒有辦法？
[主持人]回眸2008，房地產行業(yè)走過的路是不平凡也不尋常，迎來2009，眾多不確定性因素依然存在，大家認為樓市市場將迎來怎樣的政策及市場層面的變化呢？“走品質路線”是否會成為未來房地產市場發(fā)展的大潮？那陳主任說一下？
[劉倬鵬]博弈是正反兩面。
[劉倬鵬]是，首先保證我的生存問題。
[陳敦旭]一年比一年好。
[陳敦旭]對了。
[陳敦旭]全國現在有一股風，就是現房銷售。你有一個產品，人家沒有看到就買出來。那怎么可以？一個產品做出來，現房來銷售，老百姓可以看得見了。很多買房之后，為什么不交房費，這里漏水等問題。像很多西方國家不存在這個矛盾。
[劉倬鵬]政府越出政策的，老百姓還是在想是否還有政策。
[劉倬鵬] 主持人提出這個問題，我覺得用博弈這個概念，相對于開發(fā)商跟消費者的一種博弈。剛才他提出07年、08年市場確實差異比較大，而不是體現長沙。而是全國發(fā)生這種大環(huán)境變化。其實也一個大的信息表現在07年的市場是非理性的市場，它的市場首先是第一線城市，所以引發(fā)二線城市。也就是說，通過住宅通過一種杠桿。通過住宅的轉換，可以獲得資金的流向，本身是改善提高老百姓自身的居住環(huán)境。而第一線城市不是起到這種功能，而是起一種杠桿的作用，獲得一些財政。而08年是理性的市場，只能說08年全球經濟環(huán)境下，確實樓價作為老百姓關心的問題，受到很大的壓力。而國家本身來說，現在最重要一個問題，為什么消費者的信心下降？是因為供求關系的問題。上次，我跟朋友交流當中也講到一個問題，供量是可以計算出來，而求量是比較難判斷。什么叫求量？就算今年是改革開放三十年，而房地產開發(fā)是這十幾年。房地產市場一個轉變的過程，是老百姓經濟獲得變化，生活品質獲得提高。因為住宅是反應自己的生活，大家離不開住宅，什么時候需要在一個家的環(huán)境中。因為我的生活發(fā)生變化，所以在房地產這是一個求量。剛才陳總說從一個小房變大房，從差房變好房呢，是求量的問題。供量是可以看的明白，而求量很難看出來�，F在最大問題是什么？是因為所謂消費者信心下降，而不是房地產信心下降，對未來經濟有一定擔憂。因為我們目前大部分買樓，我相信長沙買樓70—80%是貸款，跟美國次貸危機是區(qū)別。所謂購房是我們有能力判斷之后，經濟發(fā)展，我的能力賺取更多錢。所以現在把這個消費提前消費。而我們不相信大環(huán)境。中國經濟不往前走，那么這個信心下降，也不可能保證這個問題。首先保證吃飯，然后就舒適改善，我擔心以后經濟沒有問題，我當然留一點錢先解決溫飽問題。其實這個過程是相輔相成的。包括我跟很多朋友都講，這個博弈到今天為止，一個行業(yè)的成長是一個過程，并且允許有一個過程。房銷售到今天都很理性。那么價格已經調整到比較適合的價格。其實介紹每一個朋友，我都說長沙樓市趕緊買，明天可能會漲價。我相信中國通過這次金融危機之后，反而取代美國地位，成為世界經濟主導地位。只要我們相信中國經濟沒有問題，你就一定要相信，我們未來肯定是賺取錢。而開發(fā)商經過調整之后，這個價格到非常合理。那么我這個時候一定值得買的，所以08年是一個痛苦過程。那么從政府、開發(fā)商來看，這個信心是可以轉變。但是我可能需要時間，一個人的觀念是需要時間。樓市信息的比較直接，他每天都可以看，特別陳主任作為政府官員一定所知，老百姓可能是很難。漲跟跌在無形中變化當中，當你回過頭來看，又再漲 ，就是一個良性循環(huán)。我覺得不是一個博弈過程，而是理性調整。并且我相信在長期比較合理的狀態(tài)。在今天說，對08年可能是很痛苦。大家都到一個理性的時候。一旦過明年，我相信明年經濟好轉，那么這個市場又會發(fā)生變化。
[劉倬鵬]只有改善這個東西，不是房地產的話，零售業(yè)也是面臨很大的挑戰(zhàn)。比如說廣東這種企業(yè)倒閉，你也沒有聽說房地產企業(yè)倒閉快，為什么說工廠倒閉？工廠有多少人就業(yè)，肯定是考慮吃飯的問題。樓市是大家關注比較多一點。
[陳敦旭]物業(yè)管理是一個產品，像商品房是一個產品，是售后服務一種。但是它本身是一個行業(yè)，這個行業(yè)的發(fā)展，對房地產發(fā)展也是至關重要�，F在爆發(fā)一些矛盾，也需要解決，而這些矛盾是需要解決，解決需要一個好的方法、機制去解決。
[劉倬鵬]但是到現房制度房價肯定會漲。發(fā)展商成本比較高。
[陳敦旭]政府出政策的時候，要考慮一下節(jié)奏。長沙樓市發(fā)展也出現一些問題，比如物業(yè)管理，現在買房就買一個禍害，一個擔心。管理跟不上，小偷經常光顧，物業(yè)公司挪用水電費等問題給購房者帶來一定的擔憂。
[劉倬鵬]一個是行業(yè)自律。一個是政府部門、主管部門出來，做更多協調。比如信息產業(yè)，老百姓不相信物業(yè)管理這一塊。物業(yè)管理公司的帳目是可以公開，你一定要保證企業(yè)的運轉，要有費用，沒有費用怎么運轉。那我把帳目公開，為什么不公開？那你兩塊錢才能享受服務，你一塊錢也要享受服務，那別人做不到。
[陳敦旭]中國的房地產市場跟股市有關系，08年中產階級變成無產階級。所以這一部分改善住房需求呢，結果沒有錢。而09年看一下這個市場是否有變化？
[主持人]現在進展情況怎樣？
[陳敦旭]排行榜搞這么幾年，也不是不斷改善和完善。所以越來越得到老百姓認可。在以后，我們更多要關注老百姓的感受跟心理。最終買房還是老百姓。所以老百姓應該參與這個活動主要一個裁判。除了數據之外，老百姓的評價是比較高，而是要放在更高的位置。
[陳敦旭]要適合自己的住。長株潭要把這個問題解決，住房資源比較嚴重。
[陳敦旭]因為所有銷售數據都是截至12月31日，現在正在測算過程當中，基本上這個星期就可以完成。應該12日是沒有問題。
[主持人]劉總怎么看？
[主持人]好的，聊了這么多。廣大網友應該對市場情況有了一定的了解。讓我們共同期待排行榜的出爐，撥開迷霧，揭曉懸疑，把握時機，該出手時就出手。也特別提醒各位業(yè)內的朋友，關注1月12日2008年長沙樓市年度排行榜頒獎典禮，屆時還將舉行長沙房地產聯合網和《長沙樓市》雜志十周年慶典活動，誠邀大家參與。感謝在場嘉賓精彩發(fā)言，今天的0731會客室到此結束，謝謝各位嘉賓參與，感謝廣大網友的觀看。謝謝，我們下期再見。
[主持人]這個對老百姓有一些了解。本次活動還有一個亮點，就是“上榜樓盤信心鑒證”即在排行榜揭曉之后，瀟湘晨報、長沙房地產聯合網、湖南經視都市地產等媒體將聯合組織市民、專家和名記一起對獲獎樓盤進行“信心鑒證”，通過實地采訪、民意調查、專家點評等形式解讀上榜樓盤獲獎原因，宣傳獲獎樓盤競爭優(yōu)勢。大家對這一做法怎么看？
[主持人]我們也期待12日到來。雖然從統(tǒng)計數據及市場反應看，現在的形勢的確不容樂觀。不過在市場低迷、持續(xù)觀望的嚴峻形勢下，也不乏有些樓盤賺足了人氣。根據2008年度長沙樓市排行榜活動組委會統(tǒng)計數據顯示，在座各位嘉賓的項目都是排名較為靠前的。譬如說恒基凱旋門的項目地處星沙開發(fā)區(qū)，雖然說將于2009年擬定預售推廣，但通過組委會數據顯示，現在社會關注度也非常的高，我想請問一下，這是怎么做到的呢？
[劉倬鵬]陳主任說比較對。我們做法讓老百姓認同的話，權威的東西也讓老百姓認同。不僅數據上來看，而是其他，其實老百姓認同的東西，通過官方統(tǒng)計表彰一下這就是權威。數據是代表權威，這么多人買，不是好東西怎么買？
[主持人]沒有住房的人還是沒有。
[陳敦旭]對，同時通過專家跟消費者現場看。
[劉倬鵬]首先肯定得到政府、同行的關注，一個項目能夠受到特別是同行的關注。其實我們一直在做兩個事情，一個當然是品質推廣。恒基地產集團是經過三十年多，在全世界特別是東南亞非常有名的地產公司�，F在是香港最大開發(fā)商之一。那么從品牌角度來看，我們一直在創(chuàng)造這個公司以來，我們在上海、北京、廣州等國內開發(fā)這些項目，包括東南亞、香港特別是去過香港的朋友，看到香港IFP大樓是我們開發(fā)。在這個公司以往開發(fā)的經驗，以及開發(fā)方案來說，是開發(fā)地表式的建設，包括我們上海、北京等地方開發(fā)。那么星沙這個項目，我們是走這個方向，我們是第一在星沙最高樓盤是33層。所以說，我們延續(xù)開發(fā)的理念，我們最早進入長沙市場，包括一些同行朋友來看，那么我們最早就是從品牌角度來說，不僅因為我們開拓我們以前品牌，我們是希望把這個品牌后面所來一些觀念、好東西來給城市一個好印象。我們不僅僅是做一個產品，而是一個嚴謹的開發(fā)理念。希望在這幾十年里面經驗，特別是我們在東南亞開發(fā)經驗帶來長沙來，所以其實有一句話：中國選擇長沙，世界選擇星沙。我很看好星沙這個地方，我們其實就是一個世界性企業(yè)。我們作為全球五百強的企業(yè)，我們希望帶來一些對生活的理解。通過這些產品讓老百姓理解。我們目前正在逐步把我們的產品亮相市場，特別是通過房交會第一次亮相。那么我們所有在工作者等任何一次跟所謂未來的業(yè)主、準業(yè)主、同行在品質化的上來追求。讓品質化的產品、品質化的生活是我們站在世界高度來看，現在應該什么叫品質生活，我們也希望能夠做到。其實我們也沒有做過太多，所以也延續(xù)我們的觀念得到大家的認同。
[陳敦旭]反應排行榜的權威性，也是首次這么做。排行榜發(fā)布之后，不是說排行榜完就結束，我們也印證排行榜對老百姓的關注程度。所以我們這個排行榜通過驗證之后，通過專家跟媒體這樣宣傳，使它的效果更加明顯，也達到在09年這樣大背景下，這樣促進市場健康發(fā)展一個需要。這個也是我們組委會定下，花一定代價把這個事情做好，把后續(xù)工作延續(xù)。
[劉倬鵬]其實一個道理。開發(fā)商動不動就有點買。我覺得比較正常。未來競爭是品質化的競爭。沒有品質話的競爭，是不可能。我相信通過這次洗牌，能持續(xù)發(fā)展商會站在更高的角度去看。而其他中小開發(fā)商也會反響。我覺得品質是所有營銷的核心，只有你這個品質搞好就可以。這個問題就解決。
[主持人]這次排行榜在這樣的形勢下召開，對這次活動您有什么看法？
[主持人]這個對老百姓有一些了解。本次活動還有一個亮點，就是“棒棒樓盤信心鑒證”即在排行榜揭曉之后，瀟湘晨報、長沙房地產聯合網等媒體聯合組織市民、專家和名記一起獲獎樓盤進行“信心鑒證”通過實地采訪等，你們怎樣看待？
[陳敦旭]時間會證明。
[劉倬鵬]我們還是延續(xù)這一句話：提高生活就是提高價格。一個東西要分良性與惡性，我現在肯定沒有能力說出來這個價格。但是我們用一個性價比，性價比是比較好反應，是一個度。也許說你用三千塊錢就可以買到市面上三千五到三千三塊錢的房子，但是我們用兩千塊錢的東西去享受三千五塊錢的，是不可能。我們說倡導生活品質是什么？目前長沙樓盤的是沒有，我們這次一起是主要以高層為主，低容積量的住宅。我們容積量是1.428，但是主要住宅是33層，而主要是27、28層，應該稍微懂一點就知道，這個容積量跟建筑面積有關。我們以低容積量，是普通多層住宅所享有了樓盤。就印證整個小區(qū)里面7.8萬平米中間花園。我們有一百多畝，不是全部蓋房，而是住人。那么所有住宅是圍繞這個主題來做。我至于它的價格，我可以說用性價比來提高了。我真正感覺到用這些東西來描述。
[劉倬鵬]我們現在沒有進入銷售階段，這個排行榜從銷售來看，也沒有。但是我們明年在排行榜有所作為，所以這個活動我們非常支持。也希望在下一次活動中，因為我們這次是被期待一個樓盤。如果沒有參與這個評選，也希望說這些專家跟媒體在09年更多關注。你們也可以參觀一下
[劉倬鵬]對于樓市來說，09年主要是在政策上看，二手房改善性的政策落實下去，那么就意味著真實去體現一個所謂改造性的東西，因為本身住宅是一個改善生活。只要這個政策是投資需求，過分需求是稍微打壓一下。畢竟來說，中國正是財富分配差異比較大。而是有一些人通過杠桿的作用來獲得財富，使得真正需要獲得住房老百姓沒有獲得。所以說老百姓購房力量其實沒有體現出來，我們一定要保障住宅主要起到改善生活目的。第二作為福利性的投資的行為，我們認為把這個觀點通過政府輸出，我覺得這樣才能進入良性市場。而07年打壓快，而08年放得比較快，過急，過緩也不適合。就包括我們作為同行，也包括主持人作為媒體，我們應該共同努力，真正教會老百姓你應該買什么房子，你應該做什么事情？然后提供一些機會或者培訓，使大家適當地認識、正確地引導，只有這樣才能進入好的良性氛圍。一會兒抓，一會兒放，老百姓的眼睛也比較花。你這個政策一個月出三到四個，一個月降兩到三次，對于更多消費者就比較難看清楚，你一個月出這么多，看看一月份，一月份不行可以看二月份。后來我們也很包容性看待這個問題，政府也沒有經驗，作為政府決策主要領導，他也是摸著石頭過河。但是只能說領導打著嘗試方式、方法或者時間要適當調整。畢竟政府做某一個政策對老百姓影響比較大。從09年我相信從政策層面一定有大的變化，畢竟說我們政府更專業(yè)、年輕，魄力。我相信以后作出政策是更民生化。我覺得今天來談，作為同行，告訴老百姓，比如品質方面來考慮。上一次聊到長沙開發(fā)商剛一起蜂擁而至，開發(fā)面積大量出現。第二，其實深圳樓市經歷樓盤風潮，到明年之后，后面是樓市開發(fā)是變成一個良性的競爭，一定走差異化的路線。其實長沙樓盤是不成熟的市場。而長沙富人、白領、中產、信息群科技區(qū)等在哪里。從住宅里面沒有分別出去，老百姓不知道。如果我是搞藝術，你非搞藝術那么肯定買藝術型房子，比如說對臥室、洗手間舒適度跟你要求不一樣。因為我職業(yè)，我教育背景等我喜歡這樣的東西，一定有差異化的東西。說實話我在長沙最缺乏是梯度的開發(fā)，就是有理性、有秩序、有差異的開發(fā)。而作為將畢業(yè)三到五年的小年輕，出來結婚，你就不應該有這么多財富，按照時間你不可能有這么多財富，你就需要一個家的環(huán)境，你買不起，就去租。你不要跨入你的收入1/3。那么，其實長沙有一個最大特點，長沙本地人年輕人是所謂“啃老族”很嚴重，他們沒有理解我靠自己力量，我二十幾歲就買很小房甚至租房子，到三十幾多歲有一定儲蓄，就可以買稍微大一點房子甚至租大一點房子。到四十多歲成為中堅力量的時候，我有能夠舒適享受型，那么我就進入中產。那么我覺得這樣有梯度嘛，有梯度的開發(fā)產品，就有梯度的消費群，那么這種梯度，所謂品質而不是材料用得不好，是你功能的東西滿足你的消費群是很明顯。比如說小年輕，我當然給他比較舒適，比如說方便一些公路上的便利，提供人群交流，可能我住的地方是我的圈內人都是我的同行，即滿足你的居住，也滿足你的交流。比如說深圳、廣州、北京都是這樣。特別是深圳經過給樓盤風潮，后面發(fā)展商在每一個定位的時候，你一定看什么戶型，你目標群屬于什么類型了？最后消費其實70—80%靠這個。
[主持人]其實任何一種猜想都不是真理，只有權威的數據方能撥開迷霧，指明方向，09年1月12日，長沙市房產信息中心、長沙市房地產研究中心將舉行“《2008長沙樓市年報》及2008年度長沙樓市排行榜”的發(fā)布活動，厘清樓市真相，權威解讀2008年度長沙樓市。下面，陳主任介紹一下這次排行榜評選的模式、方法，以及現在的進展情況。
[陳敦旭]還是靠自己。
[陳敦旭]排行榜，我們已經進行了幾年。從反應效果來看，我們不僅是開發(fā)商還是老老百姓對這個排行榜都很支持。我們搞這個排行榜多是事實說話，比如銷售面積等，用銷售數據來說明。這個沒有任何水分，我們每一個月銷售在網上登錄。我們的排行榜除了用數據來說話，另外一方面，我們通過大量的調查，承包合作對所有入圍樓盤進行調研。一個通過政府數據，另一方面通過老百姓的反映，綜合評價一個樓盤。第三，我們察看這些樓盤誠信，在我們執(zhí)法隊是否有不良記錄。在銷售過程是否有欺騙消費者，一些不利的影響，我們進行一個綜合的考慮，從三個方面對一個樓盤進行考慮，最后確定排名。所以，我們排行榜對于老百姓是最有價值的。比如說上半年有一個黑板，以前政府部門不敢發(fā)出黑板，我們每年就會發(fā)布，比如說“3.15的活動”老百姓投訴比較多的樓盤發(fā)布出來。然后年報，也是老百姓08年的關注。我們出排行榜之外，還有一些數據向社會公開。在排行榜發(fā)行同時發(fā)布一些08年長沙房地產市場一些數據。這些數據予以期待。
[劉倬鵬]比如說現在長沙芙蓉路有的買3000元/平方米，也有買4000元/平方米，但是過芙蓉路就買4000、3500元/平方米，也沒有形成差異。我覺得是政府杠桿作用。通過一些更多同行一些交流，當然我想最多是市場行為。一旦開發(fā)商進行這個痛苦的之后，會對未來的客戶群很明晰的東西。老百姓其實不建議什么了，每一個人生活在一方面的專業(yè)，而不是說對于房產也很專業(yè)。只要合理的引導，他不在于貴與便宜。只要適合他當時所需要的東西。
另外您發(fā)現一個問題沒有，長沙市住房，據了解住房入戶率比較低，晚上燈不亮。有想住房的人沒有，買的房是買二到三套，也沒有去專心體會。
[主持人]陳主任有什么好的建議或期許？
