[主持人] “把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是0731樓市會客室，我是本期主持人慧琳。
現(xiàn)在的房地產市場呢，進入調整期又受國際金融危機的影響，可以說是到了前所未有的低迷時期，減負新規(guī)是密集出臺，商家也是奇招百出，應該說是出手的好時機了，但調查卻發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老百姓仍然認為長沙房價還將繼續(xù)下調，信心不足且購房意愿也是降至新低。 我的房子在哪里？也成了購房者普遍的心聲。
今天我們有幸請到湖南匯坤投資置業(yè)有限公司 副總經理屈國暉先生、策劃部經理 劉傳奇先生；中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司策劃主管 陳瀚林先生；以及湖南電臺經濟頻道記者\主持人 陸海峰先生；0731房地產網忠實網友 朱琳先生做客我們樓市會客室直播現(xiàn)場，一起來探討一下這個話題。大家歡迎！
現(xiàn)在整個房地產市場有這樣一種心態(tài)，就是購房人普遍持幣觀望，那我想先請問下我們0731這位網友，聽說也是在觀望行列中，現(xiàn)在還沒有買房，您現(xiàn)在內心是怎樣的一種想法？
[陳瀚林] 這樣的情況是存在的，迫于去年的經濟形勢一直到現(xiàn)在的經濟形勢，降價對于開發(fā)商也是不可避免的。因為，經歷了市場的抗爭、浮躁，今年逐漸趨向理性回歸。消費者從各方面都會更加深度地、詳細地去了解這個市場，以便做到“居有其所、買得其所”，這才是最主要的。
首先，你的產品是針對消費者的，要讓消費者能承受得起，或者說另外一部分消費者對產品的要求能達到，從各方面來說我們現(xiàn)在最重要的目的就是做好自己的品質，提高自己的信譽度，贏得這部分消費者。
雖然，價格是比較低的，我們要在低價格的條件下繼續(xù)把產品做好，屈總也是大開發(fā)商。我們可能現(xiàn)在會做一定的降價，但是一定會加強企業(yè)管理、強化細節(jié)，最終把這個產品做好，讓消費者知道他們買到的產品是他們自己認為最好的產品。
[劉傳奇]關于團購是不是組織者和開發(fā)商的合謀？我們不排除可能會有極個別的現(xiàn)象發(fā)生。作為普通消費者，我希望有類似于半官方半民間的組織，以前出現(xiàn)的都是民間組織，在網上發(fā)貼基本上都是民間組織。那么，現(xiàn)在普通消費者的恐懼和懷疑，更多的來自于信息不對稱。所以，我在想是不是能有一個半官方、半民間的組織者來作為一個開發(fā)商和消費者溝通的橋梁，這樣對消費者也好，對開發(fā)商也好。
[記者陸海峰] 我們這邊也有不少消費者、不少的朋友都在跟我咨詢，現(xiàn)在該不該買房子？我認為長沙的房地產泡沫不多，只是個別樓盤有泡沫，我們現(xiàn)在的問題是供應量太大了，我們做節(jié)目中掌握的數(shù)據是供應量目前還是銷售量的2倍左右。
在06年底、07年初的時候，消費者去買房子的話肯定是問你這里還有沒有房子？售樓部的人會告訴你我還有哪幾套。消費者會想再去問問別的地方吧，等他問完別的地方的時候，這個樓盤又賣光了。所以，在他看下一個項目的時候，可能很快就會出手了。而現(xiàn)在售樓部告訴消費者的是，我們這里還有盤，而且下一期即將推出來了。這樣大家就不急了，都在想我看的下一套房子是不是更好？大家現(xiàn)在都處于這樣的心態(tài)。
再加上還有信息不對稱的問題，我們作為消費者很難掌握到很專業(yè)的信息。這樣的話，他們的心里會有不安全感，他們在買房子的時候就會通過他們比較信任的人來買。他們認為比較有信任的人可能是跟我一起去買房子的人，因為大家都要買房子，在他們內部先建立起一個比較穩(wěn)定的信任關系，大家都要去買房，你提供給我的信息可能也是比較正確的。而在目前的大環(huán)境下，在這個人群中，大家可能也是宏觀都能看到的面得到的信息。那么，現(xiàn)在加上國際金融危機和中國經濟比較困難的情況，大家得出的結論可能是房價還要往下跌，就影響了消費者們都在持幣關注。實際上我周圍的朋友、聽眾心里都看中了很多房子，他們一打電話過來就問我們哪套房子你覺得怎么樣？甚至哪個房號都告訴我們了，你覺得這套房子怎么樣？但是，我們會和他分析目前的情況和周邊的情況，我們會盡量提供真實的信息來告訴他們。但是，他們會買嗎？可能不會買，因為他們認為可能會看到更好的。目前的整體環(huán)境是這樣的，怎么樣能夠改變現(xiàn)在的環(huán)境呢？我認為是幾方博弈的結果，看我們能不能達到共同的利益取向。
[主持人]從去年開始在網絡上就出現(xiàn)了一個新的名詞“萬人團購”、“千人團購”，在現(xiàn)在長沙市場也是比較流行，就是把意向購房的朋友集結在一起，一起看房，一起砍價，這種方式一來可以通過團購的方式，買到最合適最便宜的房子，二來大家在一起可以相互交流購房心得，了解最新的市場咨詢。但社會上也存在不同的聲音，認為團購實際上是組織者與開發(fā)商的合謀。大家一起來說說團購這個話題。
[屈國暉] 我認為團購方式是積極有效的營銷模式，是不是好的模式？關鍵得看操作流程。目前，對于這種萬人、千人大規(guī)模團購，站在個人角度來看，我認為并不是可取的。為什么？因為，每個人在當今社會都需要個性張揚，每個人都有自己不同的住房審美標準。比如，我今天去了，我是選擇一個樓盤，還是十個樓盤？每個人都有自己心中的標準，誰來建立這個統(tǒng)一標準呢？這就是房子團購標準的缺失。什么樣的房子是我該買的？什么樣的房子我該接受？我的利益誰來維護？所以，團購最關鍵的就是標準缺失，要建立這種標準。
大的團購是難以實現(xiàn)的，如果是小的團購我認為是可以實現(xiàn)的。比如，像我們項目的二期就有這種體會，因為我們湖南長海集團是在教育領域有很大的名氣的，我們針對了教育系統(tǒng)的人們來做團購，他們對我們集團是非常了解的，對我們非常信任，正是由于有了這種信任基礎，我們的團購活動就開展得非常成功。
如何開展或團購活動？我認為第一種是小規(guī)模團購，像我原來的樓盤針對周邊附二醫(yī)院進行針對性的營銷；第二種是建立一個半官方半民間組織的權威機構，對各個樓盤進行等級評分，進行市場分析，提供法律上的支持與服務。這種又涉及到一個問題，就是團購組織者的利益何來？那么，消費者在這里面獲得了利益，組織者讓消費者獲得更大利益的同時，它自己本身也應該獲得利益。比如說，在外面買一套房子可能要3500元/平米，如果通過團購買的可能是3300元/平米，這200元/平米的利益該是誰的？我認為需要一個比較權威的組織者。
[網友朱琳] 我個人認為不能把這幾個要素分割開來，對我來說歸根到底就是一點性價比最高，你不能說價格低我就買這個房子，那買到寧鄉(xiāng)去的話，我上下班的成本也是問題。在性價比相對比較高的層次，我再去進行比較，看了幾處比較滿意的房子，再去進行具體地比較，我更看重價格方面，還是更看重交通方面等等。對我個人來說，我現(xiàn)在比較年輕，工作流動性又比較大，我就比較看重品質方面的。所以，每個購房者選擇的標準肯定不一樣，對于我個人來講是這樣的。
[屈國暉]每個人都希望有一套別墅，為什么呢？站在我這個角度，每個人都希望擁有自己獨立的空間，獨立是很多人的夢想，包括我個人也有這種夢想。但是，實際上我周邊的朋友曾經還有過這樣的計劃，一起在長沙的周邊地區(qū)買塊地，再叫幾個朋友一起開發(fā)，蓋幾棟別墅。為什么都沒有實施呢？就是因為現(xiàn)實生活是有生活成本在里面的。很簡單，我們買住房不單是看戶型、朝向、品質，還要看生活配套、物業(yè)管理，乃至于交通便利與否。尤其是對于有能力在蓋別墅，或自己蓋別墅的人，還有人際交往圈。因為，目前的社會對于時間、人際、生活成本的要求是越來越高，從購房支出來說，我在主城區(qū)買一套房子確實有可能在鄉(xiāng)下蓋一棟別墅，但是我的教育、醫(yī)療等都無從保障。其實，很多購房者發(fā)出這種呼吁也有一個原因，是對高房價的無奈或發(fā)泄。對于這部分人群，我建議您不妨去新城區(qū)置業(yè)，因為新城區(qū)一旦生活配套、交通設施完善的話，它的升值潛力是很大的。
[記者陸海峰] 我03年在海南工作的時候，當時就準備買房，開始看房子，但是海南房地產比較特殊，03年是整體爛尾樓準備盤活的時候，我首先看的房子就是一套二手房。我主要考慮地段位置，離我上班的地方不是很遠，坐公交車15分鐘能到，又能夠看到海，小區(qū)的環(huán)境也不錯，只不過因為建成以后由于一些原因吧，是銀行收走了，然后再重新拿出來拍賣，再重新出售的，價格也不貴，當時主要是考慮這些原因。
如果是我現(xiàn)在買房的話，可能我買房不會接受按揭貸款的模式，大家我周邊的朋友還是有選擇按揭貸款買房的，因為我們的生活環(huán)境可能比較特殊，我基本上是兩個朋友圈，一個朋友圈是在社會上已經有了一定的成就的，還有一部分是正在社會上努力的朋友圈，從小又生活在大院里頭，還是感覺想找到以前的感覺。所以，他們在挑房的時候，很多朋友都在想盡量不要住在太遠，因為從小都生活在一起，目前還有大部分人都生活在這個城市當中。所以，大家都居住得不是很遠。具體到房子的質量，普通消費者怎樣判斷質量的好壞呢？我可能就會看看墻厚不厚？鋼筋啊，內部結構方面啊，可能會看一看。而且，我認為現(xiàn)在商品房內部結構的相差差異還是不會太大，只是會在布局上有一些各自的特色，整體上差不多，主要是地段朝向、 周邊環(huán)境。說實話，我自己也沒法判斷質量是好是壞，這是我買房的觀點。
[主持人]如果說我們買房的話，作為0731的網友，也會選擇團購方式嗎？會不會參加看房團活動？
[主持人]是一個權威的組織是吧？
[網友朱琳]很多萬人團購、千人團購我感覺真的是炒作，真的是有一萬人跑到你樓盤去你能容納嗎？
[陳瀚林]二手房的配套可能不如新房的好，新房的升值功能可能要大一些。我認為最重要的還是要看消費者自己的購買需求，來決定選擇一手房好，還是二手房好。
[屈國暉]首先感謝0731為我們提供了一個開發(fā)商和網友、媒體見面的機會，朱先生提出了自己的看法，我在這里也發(fā)表一下個人觀點。
首先，要承認目前購房者持幣觀望確實存在，這種現(xiàn)象的存在就是購房者信心不足的問題，他們在想我買了這個房子會不會價格下降？確實，目前樓市有降價的房子，有的樓盤降價還讓消費者無法接受�？赡苓@種情況在長沙不突出，但是在其他城市是比較突出的。其他大城市的GDP和長沙差不多，但是房價比長沙高幾倍，這樣的話可以看出確實有些泡沫。作為消費者，每個人都希望用符合價值的價格來買房產，任何價格都是建立在價值的基礎上，如果價值和價格對等的話，我相信消費者可以做出購買的選擇。這種選擇首先不在于購房者，而在于開發(fā)商。如果開發(fā)商能做出很好的房子，很好的物業(yè)，那購房者會做出相應的選擇。
在前段時間有些開發(fā)商下調了價格，可以看出市場的信心還是有的，只是價值與價格發(fā)生了偏離。前段時期政府為了維護民生，也如同朱總說的價格高了，買不起，為了解決廣大人民群眾安居樂業(yè)的問題，國家出臺了一系列政策，遏制房價的快速上漲，對一些投資者信心有了打擊，但是也要看到樓市整體剔除了泡沫，對今后房地產行業(yè)的發(fā)展利大于弊。同時，我們知道在中國投資的方向往往是政策所扶持的，朱先生提出房地產去年成交量是500萬平米左右，是因為有一大部分的剛性需求因為對后勢的不明朗被強行遏制住，并不是市場的真實所在。而這種遏制可以通過兩種方式釋放，一是政策的引導；二是市場的調節(jié)。通過這些政策可以把一些剛性需求誘發(fā)出來，同時還可以吸引投資需求，所以需求不是單方面通過數(shù)據可以解釋清楚的�，F(xiàn)在，政府出臺了一系列政策對房地產市場進行了扶持，市場的信心也得到了復蘇，開發(fā)商也通過政策比較務實了，推出了各種優(yōu)惠政策讓惠于民，十月份長沙商品房成交套數(shù)為6424套，到了十一月份成交套數(shù)達到了7888套，說明市場信心在進一步強化。也就是說，今后的房地產市場只要開發(fā)商繼續(xù)朝著務實的方向發(fā)展，加上政策的扶持，相信新一輪的房地產熱潮即將到來。購房者的持幣觀望是任何一個行業(yè)在發(fā)展中必然要經歷的過程，沒有只漲不跌的，如果只漲不跌也不利于房地產業(yè)的發(fā)展，這就是我的個人看法。
[主持人]陸記者剛才提到了不安全感這一觀點，屈總，作為開發(fā)商怎樣能讓消費者有安全感呢？在個人信心這一塊，怎樣去提高呢？
[主持人]很多消費者確實希望房子越便宜越好，并沒有考慮到質量這一塊。陳總，您來談談吧。
[主持人]劉總的看法呢？
[屈國暉]無法接待�。�
[主持人]面對這種擔憂，陸記者認為怎樣排除消費者的擔憂呢？
[主持人]您比較贊同團購？
[網友朱琳]今天和房地產業(yè)界的領袖坐在一起聊聊房地產現(xiàn)狀，感謝0731會客室提供的平臺。我覺得大家選擇觀望的理由都是各不相同的，我在這里只談我個人做出觀望選擇的理由。
第一，大家知道現(xiàn)在的國際經濟形勢相當不好，在9月份時，我們原本以為美國次貸危機最危險期已經過了，到11月份的時候，我發(fā)現(xiàn)我們判斷錯誤，不光是花旗銀行幾乎瀕臨破產，如果不是美國政府對它進行融資的話，它很可能會倒閉。不僅如此，通用汽車等美國三大汽車廠商也面臨破產的危險，這標志著美國次貸危機已經擴展到實體經濟的范圍內，也就是說在世界范圍內的通貨緊縮已經成為一個事實。因為，中國經濟是嚴重依賴出口拉動的外向型經濟，當國際經濟步入下行軌道的時候，我個人認為中國經濟是很危險的。作為中國宏觀經濟的一部分的房地產市場，不可能作為一枝獨秀發(fā)展得很好，這是第一個原因。
第二，大家有沒有注意12月10日中央電臺經濟頻道在一個欄目里報道了，是一個嘉賓談長沙樓市供應量將達到3500萬平米，按照現(xiàn)在的消化量來看，即使不增加供應量，也足夠5年內消化的。根據我所了解的信息，可能供應量沒那么大，但是我算了一下也達到了2400萬平米，也就是說至少要3-4年時間去消化，這種嚴重供大于求的情況也讓我選擇了觀望。
第三，價格原因。單方面考慮價格高低是沒有意義的，因為長沙的房價對于上海來講是不高的，長沙的房價要立足長沙本市的情況來看，長沙的均價在4000元/平米左右。長沙的房價5年還沒漲起來，對于一個新近發(fā)展的城市長沙來說，我認為發(fā)展是偏低的。
所以，從以上原因來講，我選擇了觀望，我也想聽一下業(yè)界開發(fā)商的意見。
[主持人]主要是要適合消費者。陸記者的看法呢？
[劉傳奇]比如0731就可以啊，0731在業(yè)界、消費者心中的口碑都非常不錯，怎樣組織這種活動的信息透明度更加公開化，這對開發(fā)商也好，能夠達成銷售，快速回籠資金，對消費者也好，可以用自己認為理想的價格買到合適的房子。
[網友朱琳]對。
[劉傳奇] 感謝0731房地產給我們這個機會進行交流。剛才朱先生和屈總都站在宏觀角度談了自己的看法。我是一個從業(yè)人員，也是一個普通購房者，我就從微觀層面談一點個人感受。
大家都在談“持幣觀望”，也在各大媒體曝光。我想改一個字，叫持幣關注。我建議普通消費者多考慮哪些房子是適合我的，去關注一個區(qū)域性的小層面。比如，你現(xiàn)在在河西工作，你不可能把房子買到南邊吧？買到東邊吧？那對于個人消費者來說，套一句廣告詞“不買貴的，只買對的”，適合自己的就是最好的，該出手時就出手。我們的項目在星沙，那一片區(qū)也有大部分購房人群，年齡也就是20-30歲之間，剛剛參加工作沒多久。那么，作為開發(fā)商，我們針對這群人就開發(fā)小戶型，針對他們的購房需求、經濟能力，我們推出的產品付款條件也是相當優(yōu)惠的，這就是契合市場做房地產。對于消費者來說，剛剛參加工作，可能不夠買大房子，那我就作為一個過渡產品選擇一個適合自己的小戶型，也可以提高自己的生活質量，也可以作為投資。我想目前的消費者可以持幣關注，關注你所需要的，關注適合你的，就是最好的，謝謝。
[主持人]在團購過程中，有三者利益的共同點，劉總您認為購房團意義何在呢？
[陳瀚林] 首先感謝0731給我們提供一個平臺讓我們交流。從剛才屈總說的幾點來看，我都是比較贊同的。
第一，從去年經濟大環(huán)境上來看，國內一線城市已經開始降價了，各地新聞媒體的引導、報道，實際上對我們消費者在買房信心上產生了一定影響�，F(xiàn)在，房地產市場普遍存在持幣觀望，首先是投資者的悲觀情緒在持續(xù)增長；二是剛性需求者的困惑表情，這是可以理解的。
第二，從去年三月開始，央行持續(xù)6次調息，實際上是抬高了購房門檻，造成了大部分的剛性需求被抑制。
第三，隨著網絡和其他媒體的發(fā)展，消費者接觸到房地產市場的深度更深了，不像以前那樣隨著開發(fā)商的思維去選擇房子，市場回歸理性了，對樓盤品質、性價比方面要求越來越高了。
第三，開發(fā)商在投資過程中的管理體制、成本控制方面是達不到要求的，這樣也會造成整個房屋價格和它的實際品質不成比例，這樣也助長了一部分消費者的觀望態(tài)度。
根據以上幾點可以看出，老百姓對房屋的剛性需求還是有，我們如何通過營銷等手段去釋放消費者的需求？需要我們加強企業(yè)管理，提升產品品質，吸引消費者，還要降低產品成本來適應整個市場的發(fā)展，通過良性的推廣和競爭來爭取市場、奪取市場，逐步地化解消費者持幣待購的心態(tài)。
[主持人]屈總講得很好，作為開發(fā)商就得務實。劉總怎么看？
[主持人]我不知道大家平時在跟一些朋友的交流當中，是否也會經常聽到這樣一些話：在長沙置業(yè)，買一套商品房的價格可以在家鄉(xiāng)買兩棟甚至蓋一棟別墅。房價這么高，還不如在工作若干年之后，拿著所存的積蓄回到老家去建房子。當然，也許有些夸張，這是代表部分不想在長沙置業(yè)的朋友的想法，但為什么會存在這樣一種心態(tài)？屈總，先談一下。
[主持人]這位先生對這個市場還是算蠻了解的，作為網友了解得算比較透徹了。目前，房價對于個人而言，是貴了一點，不知道開發(fā)商是怎樣看待觀望這種心態(tài)呢？
[陳瀚林]這是對需求的定位，究竟我們買了房子是去做投資還是自��？或者說這兩方面需求都會有？如果只考慮居住的話，像我們比較年輕的人群，可以選擇離市區(qū)比較低，總價相對比較低，比較經濟、戶型功能性比較強的中小戶型房子。但是，如果有第二次置業(yè)愿望的客戶的話，可能需要的是功能性更加完備、舒適度更高、周邊環(huán)境更加舒適等等，基本上是從位置、價格、樓盤品質來綜合考慮。
[主持人]對消費者來說會有安全感，如果有一個權威組織，能讓消費者內心感覺更安全一些。屈總，你怎么看？
[記者陸海峰] 以單位的形式組織團購我認為挺好，我就參加了廣電集團的團購，因為我們是單位組織的，你買不買是你的事，第一是這個小區(qū)的整體文化都是廣電單位的文化；第二是比較信任價格，給的價格確實比較低。因為，單位領導還有在里面買房子的，應該不可能有質量問題吧，如果有問題領導也會去找，不用我去找，我認為這是一種操作團購的好思路。
[劉傳奇]在這點上我也非常贊同屈總的看法，就是生活成本。先說第一次置業(yè)想改善居住環(huán)境的消費者來講，可能不會太適應自己蓋別墅的生活方式，簡單地說交電話費、柴米油鹽購買是否方便？這就是生活成本的問題。可能有些人發(fā)出這種感嘆是一種調侃，真正付諸實施的人不多，如果你真可以蓋別墅的話，它的人際關系、社會成就就不是我們這群人討論的問題了。
[主持人]陳總有什么不同的看法？
[主持人]剛才屈總談到了在團購中怎樣找到自己合適的房子？那我認為這就是一種個性需求。大家在選房的過程中最看中的是哪些方面？戶型、周邊環(huán)境、價格，如果認為還有其他因素的話，都可以延伸說說，你們認為什么樣的房子對于自己來說是最合適的？
[主持人]現(xiàn)在很多人講買不起新房就買二手房，還省了裝修費，您又怎么看呢？
[屈國暉]首先要從兩個方面分析：第一，這種信息不安全感是存在的，站在購房者角度來說是有這種擔心的，比如我買的價格是不是最低的？我的購房合同是不是公平的？就如同陸記者說的，他需要在身邊找朋友一起做參謀、思考。其實，這就是叫信任缺失，這種事情不是一天兩天能夠解決的，關鍵的還是在于開發(fā)企業(yè)做到的陽光度、透明度，很多樓盤把合同進行公示，消費者在合同這一塊就放心了。二是把價格進行公示。其實我認為能讓消費者放心的就是開發(fā)商的姿態(tài)和誠意度，我能夠給客戶多少安全感？是鑒于你為客戶做了多少服務，你有多少事情是為客戶考慮的？當你做得越多，客戶對你越滿意，信心就提高了。
[陳瀚林]是的。我補充一點，開發(fā)商的產品是要有比較、有選擇的過程的。
[主持人]作為開發(fā)商都從自身角度對這個市場做了一些分析，那么陸記者，您作為媒體怎樣來看呢？
[主持人]還有一個問題也是比較普遍，如果你自己連首付都無法拿得出，那么在你想買房的時候，你會等存足了錢再買？還是先借？
[記者陸海峰] 對于消費者的擔憂，我們會盡量用我們掌握的真實數(shù)據來替他們解答。現(xiàn)在有很多的萬人購房團、千人購房團的問題在哪里呢？房子的團購和家電團購是不一樣的，家電團購的產品基準是差不多的，而房子團購呢？是不是幾十人、一百人都定這一個樓盤？那問題就出現(xiàn)了，我所看中的房子樓層不一樣、地段不一樣、朝向不一樣，每一套房子都有自身的特點。除非一大片十幾套房子供十幾個人來選，如果出現(xiàn)這種情況的話，那問題就更大了，目前市場也不會出現(xiàn)這么大的問題。
還有一個問題是怎樣統(tǒng)一這么多人的想法呢？每個人對房子的看法和想法也是不一樣的，在消費者心中有這樣一種想法，我看中的房子可能不會跟旁人說，因為是我自己看中的。所以，我認為在商品房團購中有這樣的問題存在。如果說是組織者與開發(fā)商的合謀？這就要從不同角度看問題了，怎樣推動市場中不同角色的行為呢？就是靠利益，消費者也希望這樣的活動能夠達到自己的利益最大化，組織者也想達到他的利益最大化，對于開發(fā)商來說也希望這種手段讓資金鏈健康循環(huán)起來，這三方都有利益在里面。所以，大家達成統(tǒng)一意向操作萬人團購是無可厚非的。這里面的問題是大家對組織者在這里面得到的利益心里沒底，就會出現(xiàn)猜疑，然后就會想到“合謀”二字。在各自的心里面都有不同的博弈心態(tài)，因為信息沒有溝通嘛，而且這種信息也很難去溝通，大家在這里面就是爭取自己利益的最大化，我認為這是矛盾的焦點。
[網友朱琳] 我個人沒有參加過，但是團購可以以優(yōu)惠的價格買到自己滿意的房子，是比較誘人的。但是，幾位老總都提到了我們在團購中比較擔心的問題。
第一個問題是陸記者說的，開發(fā)商的信息透明度和信任度問題。我們以團購形式、較低價格買到的房子，開發(fā)商為什么愿意賣給我們？是不是房子本身有硬傷？房子本身不好賣？質量本身存在問題？我們會有這些疑慮。如果這些房子很好的話，他干嗎給我們做團購呢？
第二個問題是屈總提到的價格和價值是不是統(tǒng)一的。我們以低價買到的房子，它的價值是不是在價格優(yōu)惠上品質打折了呢？
從表面上我們絕對贊成團購，但是我們參加團購的人絕對會有這種疑慮，我以便宜價格買的房子，質量會不會打折？我們比較關注這些問題。
[陳瀚林]我認為從租房和購房這兩方面就已經把消費群體給劃分開了，如果在中國這樣一個文化背景看來，如果我能購得起房的話，一般來說我是不會去選擇租房的。租房的又是哪一部分群眾呢？主要是購不起房的；或者說是對房子的臨時需求，而不是長期需求。比如說，我被公司派到外地出差一段時間，那我需要的住房是臨時需求，而不是長期需求。這就能評定一個人是需要租房還是買房。
[記者陸海峰]大家都說不該買哪樣東西，如果在某個時候大家都說千萬別買股票，股價漲不上去了，你應該考慮買了，房子也是一樣，大家都說別買的時候，你可能要考慮買了。有些年輕人存錢的速度趕不上房價上漲的速度，原來還可以付得起首付，后來過了兩年離首付的目標越來越遠了，到了今年下半年我認為這種聲音可能就少了，我認為幾個永遠會圍繞價值上下波動，如果真超過社會平均水平那么多的話，房價總體會下降的。但是，房價下降的程度達到一定標準的時候，就又到了大家認為都可以買房的時候了，如果都來買房的話，又會推動房地產價格上漲。在首付方面，我認為大多數(shù)人還是能付出首付的，可以要親戚朋友支持一下，首付還是付得出來，關鍵是看自己能不能支撐得住后面的按揭，主要是這一方面。如果首付都沒有付出來的話，在一定程度上還是要繼續(xù)積累積蓄，控制自己的消費欲望，達到要求再去選擇適合自己的房子。政府現(xiàn)在都在搞保障性住房，要做到大家都有所居，大家不用太擔心。
[屈國暉]理性置業(yè)、快樂人生。
[記者陸海峰]我有朋友在深圳買了房子，又回長沙買了幾套，哪種情況都有。按揭的話，可能去酒吧的次數(shù)不能那么多了，請客吃飯的次數(shù)可能不能那么多了，我認為這要看個人吧。既然個人選擇了按揭貸款買房，就要看到自己對未來的預期，如果覺得自己承受得住，就可以買房子了，如果承受不住，那就要等到做好準備的時候再買了。我認為這是個人需要滿足安全感和欲望感的時候了，但是就我個人而言，我可能不會選擇按揭，因為我認為不如把這筆錢作為投資，可能回報率可能會更高。但是，所有人的想法不一樣，因人而異。我身邊朋友也有很多選擇按揭，也沒有太窮酸酸的啊，只是不會亂消費了，以前沒買房的時候剛買了房喜歡鋪張浪費，月底資金不夠用了，再等下個月工資，買了房之后倒懂得理財了。
[網友朱琳]這個問題我很同意王石的觀點，如果你迫切需要房子的話，你就不要管房子是跌是漲，總是要買的。比如，我要和我女朋友結婚，那我岳母說你不買房子就不能結婚，那我肯定會買，我就不會考慮房子明年會跌200元錢，那200元錢沒我老婆重要啊。你需要房子，現(xiàn)在錢不夠，這兩個條件并不是你做出買不買房的必須考慮因素，你還要參考一個條件，現(xiàn)在是不是最好的時機？以當前的時機來看，如果我不是迫切需要買的話，我現(xiàn)在干嗎去買呢？不管是從宏觀經濟方面，還是從微觀經濟方面，都指向價格會繼續(xù)調整，我干嘛會去買呢？
[主持人]繼續(xù)做這個假設，如果說現(xiàn)在首付能夠付得出來，外圍的經濟又比較低迷，陳總，您會買房嗎？
[劉傳奇] 新政落實下來之后，消費者能夠得到什么實實在在的利益？契稅由2%調到1%，包括到每個縣、區(qū)購房都有現(xiàn)金獎勵，開發(fā)商也配合新政出臺推出了新的優(yōu)惠措施。比如，我們項目就推出了首付2800，抵現(xiàn)9900的措施，這也是降低置業(yè)門檻�，F(xiàn)在，有很多樓盤在落實新政方面也加大了力度。
剛才從陸記者和屈總說的政策方面的扶持，消費者盼望的細則落地，我們可以雨季一個井噴的購房現(xiàn)象可能會出現(xiàn)，現(xiàn)在持幣觀望可能只是一個小插曲了。
[主持人]目前來看，短期內新政效果還不是明顯。
[主持人]就是要活得快樂。
[主持人]我們的問題大概都在這里了，請各位用一句話總結，為消費者指明方向吧。
[陳瀚林]我認為這是一個選擇性的消費，你要確定自己現(xiàn)有的經濟實力能夠購買什么樣的房子，如果按揭會給自己的生活或社會關系等方面造成壓力的話，我認為就沒有必要選擇按揭了。
[記者陸海峰]政府給的政策關鍵是給了信號，政府是抑制市場還是培育市場，關鍵在于政府的決策。我們現(xiàn)在的市場經濟和以前走的傳統(tǒng)經濟模式是有很大區(qū)別的，政府不會干預市場定價了，不可能干預的。政府就是認為市場有問題了，才會出臺政策進行調控。去年，政府認為房價漲幅太快了，就出臺了抑制市場的政策，沒想到正好碰上了美國的金融危機，那也是專家們沒有想到的，然后又出臺了培育市場的政策，我認為大家可以通過宏觀調控政策確定自己的大方向。
[陳瀚林]我比較同意剛才海峰說的幾點，他談到的是選擇問題，是否買，是否不買。但是，在我經濟允許的情況下，我肯定會買，購置適合自己的住房。房子第一種是剛性需求；第二種是投資。如果是剛性需求的話，市場環(huán)境的影響其實并不是很大的。我認為對一個20多歲的年輕人來說，首先面臨一個問題就是置業(yè)，可能他買了房子是為了結婚，或者讓自己有一個安定的居所，“家”的感覺是什么東西都比不了。當然，也還是要考慮目前自己的經濟狀況，是否適合在這個時候購置一套住房，要結合自己的經濟實力來看。
[陳瀚林] 政府出臺的十八條新政首先是強調推廣，重在最后的落實。但是，我們還是不難看出，政府對廣大消費者、開發(fā)商來講，都給了我們一個很好的起點和信號。在正常情況下，一個健康的房地產市場的一手房交易市場和二手房交易市場應該是持平的，應該是持續(xù)增長的，這才是比較健康的房地產市場。
剛才，網友朋友也提到了一個問題，20度坡和40度坡之間的關系，我們也不難看出政府還是有一個很好的愿望，希望整個市場經過宏觀調控以后，能夠達到一個健康、穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。當然，我也認為十八項新政也是一劑強心針，在一定程度上釋放了一部分剛性需求。我認為作為開發(fā)商最重要的還是要做好產品的強化，讓自己企業(yè)管理水平提高，產品品質提高，對企業(yè)成本有一個運營控制。
[主持人]剛才網友提到了迫切度的問題，我現(xiàn)在做一個假設，如果自己很迫切需要房子，又受各方面的因素影響，因為房價在下跌，你現(xiàn)在會先借？還是存足了錢再買呢？
[網友朱琳] 我也仔細看了十八項新政的內容，給了購房者比較實在的優(yōu)惠，但是它涉及到的契稅、增值稅等很多稅費，好象只有契稅是與首次置業(yè)有關的，其他的土地增值稅等方面都是改善性需求的，賣了原來的老房子，現(xiàn)在轉手去買房子，對他們可能會有比較大的優(yōu)惠，對于我這種首次置業(yè)來說，我去買90平米以下的住房有契稅上的折扣，對于我來說就是這點優(yōu)惠。
[劉傳奇]盡量買新城區(qū)的現(xiàn)房。
[主持人]11月底，湖南根據中央有關文件精神，結合我省實際提出了，以促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的18項樓市新政，那對于政府的這一舉措，對于房地產市場會產生什么影響？屈總您先談談。
[記者陸海峰]我們在節(jié)目里面也經常跟大家說，通過這一輪價格調整，大家真的可以考慮出手買房了，給大家?guī)讉�標準，已經經過了一輪的價格調整，如果你覺得開發(fā)商價格合適，就可以出手了。
[記者陸海峰] 我認為效果不明顯主要是大的政策出臺了，而沒有出臺細則，這反而讓消費者停止了自己的腳步，知道細則馬上要出來了，等到細則出來后再買房。很多媒體都在講第二只鞋一落地，很多消費者心里就會踏實了，就會開始買房了。很多人說要抄底價，但是又有幾個人能抄到底價呢？你說目前的長沙房地產市場和04年相比又有多少泡沫呢？再跌又能跌多少呢？我認為是有可能再跌，能跌到什么層面？而且現(xiàn)在政府已經在開始干預了，改善性住房標準也在等待中央出臺定義，如果做好這些事情的話，在大家整體買房的時候，又可能是房價即將上升的時候了。目前，有這么多的房子，如果大家對開發(fā)商背景不是很了解的話，建議大家選擇現(xiàn)房；如果大家對開發(fā)商的背景比較了解，對開發(fā)商的實力比較認同，也可以選擇期房。也可以選擇很好的地段，但是如果大家發(fā)現(xiàn)價格上漲的時候，你滿意的房子可能又選擇不到了。
[主持人]屈總，您認為這個時候適合出手了嗎？
[屈國暉]這體現(xiàn)在房地產市場自身發(fā)展空間方面，目前長沙在住房方面還是存在很大的剛性需求空間，對于居民改善投資性住房的空間也很大。長沙和其他省會城市來比，還是在合理范圍內。因此，長沙市的房地產市場本身就具備了基礎性的發(fā)展空間。目前，湖南省剛剛頒布的促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的18項樓市新政，我個人認為對房地產行業(yè)能夠起到積極的推動作用，主要基于兩點，一是堅定了開發(fā)商的信心，這種信心是來自于政策支持，在新政中明確規(guī)定某些稅費不能提前收取，這就保證了開發(fā)商現(xiàn)金流，我們知道房地產行業(yè)是對資金要求很高的行業(yè)，保證了房地產的現(xiàn)金流，實際上有保障了這個行業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。二是給購房者或置業(yè)者的實惠，激發(fā)他們的置業(yè)熱情，堅定了置業(yè)信心。比如契稅現(xiàn)在下調到了1%，這就是給投資者的實實在在的優(yōu)惠，還有營業(yè)稅的征收標準，目前只要2年就可以征收營業(yè)稅了，以前要5年才可以征收。這些政策都是實實在在的，這些實實在在的政策加上房地產行業(yè)本身基礎要求，可以說長沙房地產市場回暖指日可待。
[主持人]你的意思是該出手了。
[記者陸海峰]中國人除了有根的觀念之外，很多人都有這個想法，有了后代之后，該給后代留點啥。如果我一輩子租房子，自己可能住得舒心快樂，沒有太大的壓力，但是后代怎么辦？該給他們留點什么？這是農根文化積累下來的思維。而不像西方大多是油墨文化，他們居無定所。
[屈國暉]目前，應該從三個方面來看。第一，從投資工具層面分析，這些多投資一是證券市場、二是儲蓄、三是房地產，這是目前主要的三種投資渠道。逐一分析我們可以看出，證券是收益高、風險大的渠道，非專業(yè)人士很難把握好；儲蓄隨著存款利率的不斷下降，哪怕是存款最高峰的時候，存款利率也比不上物價上升的趨勢。那么，可以看出房地產不管是現(xiàn)在還是在將來都是社會上主流的投資渠道，這種投資該什么時候進入？這是一個需要關注的情況。去年，房地產下降有很大一部分因素是因為政府的宏觀調控，現(xiàn)在我們要看到政策向上，市場信心在逐步恢復，這個時候需不需要去投機？需不需要出手？把這個問題留給廣大網友自己好好斟酌一下。如果是我個人的話，我認為是到了出手的時候了，因為很多機會畢竟是屬于少部分先知先覺的人。
[主持人]您認為力度不大。
[主持人]不斷提高自身。政府的愿景其實還是挺好的。
[記者陸海峰]差不多了，是還有可能降吧，但是能降到哪兒呢？也許能準確地抓住那個點的，基本上是投資者，對于散戶來說，基本上是抓不住的。
[屈國暉] 我本人沒有租房經歷，但是我從事過租房業(yè)務，對租房還是比較了解的。對于租房或買房的話題，我認為不能強行劃出界限。如果你的工作不固定、流動性比較大，存款又不足的情況下，我建議租房。但是，從長遠來看肯定是買房，因為租房的費用是實際發(fā)生的，給出去之后是不能收回的。但是，我買房的月供，同樣一套房子月供要3000元，租房要1000元，但是月供是投資行為，是有回報性的。從增值上大家可以馬上看出，一個是可以回收的；一個是不可累積的。
我也了解過現(xiàn)在很多人不是不愿意買房子，而是受條件的制約，買不了房子，其實這完全是個人置業(yè)的理念問題。美國人是怎么置業(yè)的呢？房地產發(fā)達地區(qū)的人們置業(yè)是梯級住宅，每個人一生中要換幾套住宅，而且換住宅的年齡是隨年齡轉變的，隨著年齡的增長住房面積由小到大，由中年到老年住宅是不斷由大到小，是呈拋物線趨勢發(fā)展的。
在有些地方買房比租房還劃得來，就說我們的公寓吧，目前的小戶型月供是900多元錢，但是周邊的項目同樣的戶型租到了1800元，你用租房的錢就完全可以圓自己買房的夢。所以，還是要結合自己的實際情況來做出決定，相信這樣做出的決定也是對自己有利的。
[網友朱琳]對，打個比方就是40度的坡減緩了20度，減緩了它的下行幅度。
[主持人]現(xiàn)在都市里仍然有很多人在外面過著租房的生活，當然原因也有很多，有的是目前經濟實力有限，短期內購買不了房子，有的就喜歡享受租房這種沒有被“套”住的樂趣，同時也可根據自己的工作、朋友圈子，來選擇自己想要的住址？各位以前有沒有租房的經歷？大家說說看吧。
[主持人]機會不要錯過，劉總怎么看？
[主持人]是的，機會不能錯過，一錯過就沒了。
[主持人]對于新政的出臺，網友怎么看呢？
[主持人]陳總怎么看？
[劉傳奇]我認為改革開放取得的最大成就就是培養(yǎng)了國民理財?shù)挠^念，有人把按揭理解為負擔，降低了生活質量；但是，它從另外一方面培養(yǎng)了大家理財?shù)挠^念。你現(xiàn)在置業(yè)了，你的房子在不斷的保值升值過程中。以前，我們培養(yǎng)全民炒股，現(xiàn)在股市經過大的波動之后，都在尋找新的投資渠道。我認為如果你有能力首付的話，30歲左右的人生活一定要有壓力，有壓力才有動力。錢放在銀行的利率和按揭買房的保值增值回報的對比，我相信大家都能夠算得清楚這一筆帳。
[劉傳奇]我個人也沒有租房的經歷，但是可以觀察周邊的親戚朋友，最終還是會選擇買房，為什么要買房？道理很簡單，最終還是要成家立業(yè)。租房是一個單身漢，中國人確實有一個根的問題，租房發(fā)生的費用確實是收不回來的，從投資角度來看這部分投資就是負資產，而買房的話拿租金抵月供也可以，比租房劃得來啊，我也贊成買房。
[網友朱琳] 對，我認為十八項新政最大的相應可能是在維護開發(fā)企業(yè)的信心方面，它最后一條提到堅持輿論的正確導向，減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費收取，很多方面都是減輕房地產開發(fā)企業(yè)的壓力，給予他們信心。對于改善性需求的居民來講，那些減免的稅費加起來也是很少的。對于開發(fā)企業(yè)信心來講，能不能樹立他們的信心我也持懷疑態(tài)度。因為，十八項新政與以前出臺的政策有很多是相關的，只不過做了細節(jié)上的一些調整。改善性需求把年限做了調整，細節(jié)上做了細化和延伸，但是和長沙去年七、八月份的新政是差不多的，那個新政對長沙樓市起到的效果也不是太明顯。從宏觀方面來講，我談到世界經濟、中國經濟、市場本身構成，在這些背景下出臺的新政可能只會減緩下行的坡度。但是，不可能組織這樣一個調整的趨勢。
[記者陸海峰] 中國人確實有根的概念，我租房是從大四開始的，經歷了這么長時間，我現(xiàn)在長住的房子還是跟單位租來的，為什么會這樣呢？我是想萬一房東不想租了，我還得搬家，浪費我的經歷，還會想我想裝修一下房子，房東又不準租了怎么辦？還有我裝寬帶網，如果房東不租了怎么辦？要換地方的話寬帶就會很麻煩。
現(xiàn)在，房東對房價進行了改變，感覺就不是你的房子，你不能說了算。當時，我們那里進行了一次整修，我覺得以前鋼鐵的下水管道很好，又不漏水，為什么要換？因為，有人說漏水，所以就換成了塑料管道，沒想到有的地方還是出現(xiàn)漏水了。所以，大部分人在積累了一定的資金之后，可能還是會想買一套房子。而且會認為這套房子是屬于自己的，至少還有價值在里面，不管怎么樣我還可以轉手賣掉，租來的房子我也沒辦法轉手賣掉。加上長沙的租房租金也比較便宜，和北京、深圳這些城市來講，租房價格是比較低的。
[網友朱琳]歸根到底，其實我們也不想這么悲觀，其實我們也不想這樣觀望，其實我們很想買房。
[屈國暉] 有一個問題要溝通一下，政策最大的效應其實就是蝴蝶效應，雅馬哈蝴蝶煽動翅膀可能會引起太平洋的風暴，可能契稅降低有時候只有幾十塊錢，但是這種很小的效益最終的威力有可能是很大的。
比如，去年股市調整源于印花稅的調整，大家可以想想，當你每天賺很多錢的時候，那點微不足道的印花稅又算什么呢？而恰恰就是印花稅的調整導致了股市大批量的調整。我認為政策的最終效應是在于蝴蝶效應，在于一個一個政策的不斷累積而形成最終的推動力。只是說政策出臺的效應有一定的滯后性，大家需要時間等待。
[主持人]好的。其實關于房子問題還有很多，短期內也不是通過我們這些人的探討能夠解決的�；蛟S，政府的新政出臺會給樓市帶來一些復蘇。當然，我們也期待，市場能夠健康和諧的發(fā)展，老百姓能真正找到最合適滿意的房子。
今天的0731樓市會客室到此結束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網友的觀看和參與。我們下期再見。
[主持人]劉總提到按揭，聽您的口氣是一個非�？鞓返倪^程。陸記者，現(xiàn)在也有很多人買了房，生活就過得了無生趣了，您能不能談談您的看法？
[網友朱琳]我現(xiàn)在也正在過著租房的生活，其實租房不管從各個方面來說，在現(xiàn)階段租房都比買房要劃算。我租個兩室一廳的房子只要400元錢，周邊的配套也很好。我去算過，如果我去買一個80平米的房子，首付啊、月供啊，都比現(xiàn)在的成本大。其實，中國人都存在這個問題，現(xiàn)在很多地方都是租房比買房好，為什么偏偏要去買房子呢？就是過不了心理關。因為，中國人血液里流著根的概念，如果你在這個城市沒有房子就像一個浮萍一樣，其實完全是心理問題，如果你過得這個關的話，其實租房是很快樂的事情。因為，我過不了這一關，我也在考慮買房子。
[屈國暉]農根文化強調土地，中國房地產也正在強調土地價值。
[陳瀚林]希望消費者更加理性的去看待這個市場，根據自己的需求、自身情況去做買還是不買的決定，或是買什么樣的房子。
[主持人]目前起到的是穩(wěn)定作用。
