[陳敦旭]今年的“十一黃金周”和往年相比，銷售量真的是大大減少，整個黃金周七天銷售量只有7萬多平米，二手房只有1萬多平米，這在近十年來是第一次，量非常的小。這也反映了全國大的趨勢背景是這樣的，就是銷售不景氣。所以“金九銀十”，這也已經(jīng)成為歷史了，現(xiàn)在沒有再出現(xiàn)這樣的情況，尤其是9月份-10月份，銷售量也不是很好。所以，其他地方的房交會情況也差不多，一是人沒有以前那么多了；二是開發(fā)商的參展意愿也沒有去年那么強(qiáng)烈了。所以，市場信心還是沒有回歸，老百姓買漲不買跌的心理還是大大存在的，房價一跌就在觀望，希望再跌一點。所以，“金九銀十”已經(jīng)是歷史了。
[陳敦旭]政府應(yīng)該做他該做的事情。
[翟欣]經(jīng)濟(jì)適用房不是已經(jīng)取消實物補(bǔ)貼了嗎？
[翟欣]我想不光是業(yè)內(nèi)人士這么認(rèn)為，很多購房者也這么認(rèn)為，本來“金九銀十”嘛，大家都在等待房交會，所有的業(yè)內(nèi)人士或是購房者，都認(rèn)為這屆房交會是一屆打折促銷大會。實際上春交會已經(jīng)是這個樣子了，只是那時候打折幅度沒有這么大，有的樓盤在那時候降到了9.2折，還是做得蠻聰明的。這次房交會所有樓盤打折促銷可能性不大，除非是還沒有開盤的項目。因為，9月初上海城項目開盤以后，在南城片區(qū)就掀起了降價的新高潮，比著看誰降得快、降得多。所以，這屆房交會估計要賣房子出去不降價也不行了。像我們參展的這兩個項目因為都還沒有開盤，不能說它是降價，只能說是通過這屆房交會對整個市場進(jìn)行觀察摸底，然后來確定一個合適的價格。我想，等房交會完了以后，我們才會有新的決策出來。
[主持人]站在房地產(chǎn)商的角度來看，陳總您覺得呢？
[翟欣]所以，07年價格猛漲我認(rèn)為中間有一個原因就是70、90政策。很簡單，做90平米是想讓他買得起房子，但是市場上是不是真正需要這么多的90平米的房子？那么，70、90政策推出以后，讓市場感覺到70、90的戶型是稀缺的了，原來70%的供應(yīng)量，現(xiàn)在只給30%的供應(yīng)量，稀缺了價格肯定就上漲，需求規(guī)模也擴(kuò)大了，這兩方面都擴(kuò)大了以后，大家又覺得沒房子買了，又沒有房子賣了。所以，我認(rèn)為這個政策是好心辦了一件不太正確的事情。
[陳敦旭]現(xiàn)在是貨幣補(bǔ)貼。我們經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在是兩大塊，一是貨幣化補(bǔ)貼；二是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，是用來解決重點工程，如棚戶區(qū)改造，我們不向社會發(fā)售經(jīng)濟(jì)適用房。
[陳海寧]我對陳主任的觀點是很認(rèn)同的。中國真正進(jìn)入商品房市場化時期，實際上就是這幾年。以前買房子看廣告都不看就去買，后來是看了廣告就去買，再后來是看了廣告之后要辨別，再對開發(fā)商進(jìn)行考察，看這家開發(fā)商做過哪些樓盤，會比較理智的選房；再后來就是看買這個樓會不會有升值的價值，我買了值不值。長沙的消費(fèi)者我覺得也會經(jīng)歷這樣的階段，長沙今年的供應(yīng)量其實不大，這個對于長沙市民來說還是很幸福的。因為，在北京當(dāng)時是這個地方只有這個樓盤，沒有別的選擇，我就在這附近工作，大家知道北京的交通很擁堵，老百姓當(dāng)時的選擇性不大。我認(rèn)為如果僅僅從房交會來看是不全面的，還是要從長沙整個房地產(chǎn)市場來看，來給予大家信心。
[主持人]本屆房交會還有一個亮點，就是強(qiáng)調(diào)堅持以人為本、文明辦展的理念，強(qiáng)化保障和服務(wù)，極力倡導(dǎo)簡約、環(huán)保布展、文明參展、觀展。翟總，您作為參展代理公司，您認(rèn)為對于開發(fā)商而言有什么積極意義？
[主持人]聽翟總的意思這屆房交會在價格方面肯定是令人期待的。那陳總，你們公司雖然沒有參加這屆房交會，您是不是也同樣認(rèn)為降價會是這屆房交會上開發(fā)商營銷手段的首選呢？
[翟欣]那對我個人來講這是一個很好的舉措，我覺得在商品房市場這一塊，你做再多的努力要去解決這些中低收入家庭住房問題恐怕是有些困難的。06年國家推出70、90政策，它的初衷就是照顧中低收入家庭，要解決他們的住房問題。但是，實際上這個政策還是不能完全解決他們的問題。所以，這部分人群的問題還是需要政府來幫助解決，可能只有政府在這一塊把利益讓出來以后，他們才能真正的買得起房子，住得起房子。商品房這一塊，從以利潤最大化為目標(biāo)的開發(fā)商來講，要解決這個問題是不太現(xiàn)實的。70、90政策我認(rèn)為對市場是一種傷害，這個政策讓市場從06年開始慢慢走向了畸形的道路。商品房交給市場處理，經(jīng)濟(jì)適用房交給政府處理是一個比較好的方式，在新加坡和香港這種模式都是比較成熟的。只是可能我們政府現(xiàn)在財力有限，還落后于那些地方。但是，這個方向是好的。
[陳敦旭]兩位老總談得很好，確實是這樣的。還有一個因素，去年幾次加息，老百姓在房貸方面的壓力明顯加大。今年為什么老百姓買房的欲望降低，因為有部分人買房以后，經(jīng)歷了好幾次加息，壓力越來越大，很多的不確定性因素，這些因素對購房者信心還是有影響的。
[主持人]陳總，你們公司這次沒有參加房交會，是什么原因呢？
[翟欣]我覺得有兩個方面的問題，一是心態(tài)問題。作為購房者來講，就像陳主任剛才講的，買漲不買跌，這是一個普遍的觀望情緒，隨著最近打折促銷的樓盤越來越多，市場上觀望的情緒也是越來越濃厚。二是很多原來買得起房的人現(xiàn)在手里沒錢了，買不起房了，這是很令人擔(dān)心的問題，這和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)系。今年以來，不管是由銀根緊縮導(dǎo)致還是從全球經(jīng)濟(jì)大背景來看，經(jīng)濟(jì)不景氣，很多人手里沒錢了。在去年，有錢的人買房一下子拿個一百萬、幾十萬都不成問題，今年真是湊來湊去都只能湊到幾萬元。說明今年陷入了經(jīng)濟(jì)大蕭條時期，在這種情況下，他們還有沒有能力買房也是一個大問題。所以，現(xiàn)在的市場不景氣，也要站在宏觀經(jīng)濟(jì)背景下來看。
[翟欣]首先，我對這個是很支持的。因為，以前參加房交會現(xiàn)場都是很吵的，講話都聽不清楚。但是，有一點我覺得，不許發(fā)傳單好象有點不太適宜了。因為，現(xiàn)在有這么多項目在這兒，有這么多開發(fā)商要參展，展位有限，開發(fā)商又多，還有的開發(fā)商比較可憐，或者資金有限，拿不到展位。但是，大家都要存活啊，這樣就少了一個面對消費(fèi)者的渠道，我想不少開發(fā)商會比較痛苦。
[陳敦旭]90、70政策還想達(dá)到土地集約、高效使用的目的。那么，長沙的情況好象看起來不是那么樂觀，從滯銷來看，真正供需平衡的還是90-120平米的房子。
[陳海寧]對，這屆房交會開發(fā)商可能同樣會進(jìn)行打折促銷，促進(jìn)自己的銷售量，實際上這也是一個調(diào)整。前段時間，我們陽光100也在進(jìn)行調(diào)整，地價也在不斷調(diào)整，我認(rèn)為房價也會不斷調(diào)整。從今年以來，都進(jìn)入了一個調(diào)整期。
[主持人]您剛才說利息這一塊，據(jù)摩根大通報告透露，針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢，中國政府將進(jìn)一步降低利率和銀行存款準(zhǔn)備金率，并通過下調(diào)貸款首付比例等救市行為來刺激低迷的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)增長。面對政府的這一救市行為，對于房地產(chǎn)行業(yè)會帶來什么？翟總，您能談?wù)剢幔?/p>
[主持人]現(xiàn)在樓市也不太景氣，站在您的角度，你們代理的公司參展看好的是什么？
[主持人]陳主任，對兩位老總的看法有什么意見嗎？
[主持人]陳主任，您怎么看待這場降價大會？
[陳海寧]所以，有一個情況可以說明，大多數(shù)人的問題還是要交給市場來解決，市場需要什么樣的產(chǎn)品，我們就做什么樣的產(chǎn)品，應(yīng)該是這樣一個狀態(tài)。
[翟欣]我不知道看好什么，我想這次參展只是這兩個新的項目需要在開盤前向社會公開一下，順便摸個底，我們這個目的要多一點。
[主持人]讓市場說話。
[陳敦旭]剛才兩位老總講的觀點我基本上都贊同，今年以來確實是這樣的情況。以前，房交會都不是降價大會，每一季房交會在老百姓心目中都是漲價大會，每開一次房交會感覺價格都有上漲。尤其是去年，去年每一屆房交會的價格，有些樓盤一天就拉高了300元-400元，去年全國市場都是非理性的。今年，出現(xiàn)這種調(diào)整是意料之中的，尤其是冰災(zāi)以后，二月份購房情況很不理想，之后價格出現(xiàn)下滑，供大于求的現(xiàn)象出現(xiàn)，價格就出現(xiàn)了下降。
那么，對這屆房交會我初步預(yù)測一下有以下幾個特點：一是參展人數(shù)，在人數(shù)上可能和上屆房交會差不多，和去年相比是大大減少；二是去年的房交會80%左右的樓盤都是做形象展示，這屆房交會有不少樓盤現(xiàn)場直銷，這也是一個新的現(xiàn)象，因為去年很多消費(fèi)者要買房子都找不到房源，今年開發(fā)商都進(jìn)行了讓利銷售，給購房者一個比較好的機(jī)會，也是長沙老百姓比較期待的事。所以，這屆房交會在解決中低收入家庭住房問題這一塊，政府在這方面做了很多工作。這是我初步認(rèn)為的，具體還要看實際情況。
[陳海寧]我們五月份剛剛參加了春季房交會，今年我們的供應(yīng)量相對來說比較少，主要是這兩個方面的原因，所以沒有參加。
[主持人] “把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是0731樓市會客室，我是本期主持人陳慧琳。
本月末，即10月30日到11月2日，中國·長沙第26屆房交會又將拉開帷幕，上演一場房地產(chǎn)業(yè)的超級盛宴。據(jù)統(tǒng)計，本次參展展位仍然有多家開發(fā)商單位角逐，在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控加大，樓市不景氣，消費(fèi)者持續(xù)觀望的現(xiàn)狀下，眾多開發(fā)商想借著房交會的勢頭銷售沖刺一把？還是想抓住房交會這根僅剩的“救命稻草”？
今天，我們有幸請到長沙市房產(chǎn)局研究中心副主任陳敦旭先生、長沙天音房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理翟欣先生,以及陽光100國際新城推廣部副經(jīng)理陳海寧先生做客我們樓市會客室直播現(xiàn)場，大家一起來談?wù)劷鹎锓拷粫c長沙樓市。大家歡迎！
對于開發(fā)商以及消費(fèi)者來說，這場“永不落幕”的“冬日里”的房交會意義到底怎樣？是不是到了長沙樓市的分水嶺？接下來，我們帶著這些問題一起進(jìn)入今天的主題，房地產(chǎn)，樓市博弈分水嶺。
首先我想先請問下翟總,這次參加秋季房交會，您公司代理參展的項目是什么？準(zhǔn)備以什么姿態(tài)亮相呢？
[主持人]今年的十一黃金周不僅沒有帶來消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的熱情，也沒有重現(xiàn)以往房地產(chǎn)市場“金九銀十”的光輝。反之，今年所謂的房地產(chǎn)嘉年華會即各地房交會，房地產(chǎn)銷售比平時更是黯然失色。陳主任，您怎么看？
[陳海寧]對。
[翟欣]我們的項目這次參展主要是初步亮相，對市場進(jìn)行摸底，主要是形象展，現(xiàn)在還沒有開盤，價格也沒有定，像橘郡項目是一個別墅項目，這個項目在長沙市場是一個非常特別的項目，整個業(yè)內(nèi)對別墅項目的期望也比較高，這次參展我們在展位設(shè)計上做了非常好的展示，請大家期待。長大臥虎項目這次參加房交會，如果開福區(qū)那次不算的話，這是第一次參加，也想確定一下意向客戶，同時對市場價格進(jìn)行基本摸底。
[主持人]此次房交會可以說跟往屆相比有一定程度的創(chuàng)新，除了面向社會各界悉心精選的十大主題活動策劃之外，在布展上還特意在三樓開辟了安居房源選房中心，以滿足中低收入階層的購房需求，面對政府加推廉租房、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的這一舉措，各位的公司是否也在做相應(yīng)的變革呢？翟總，您先談?wù)劇?/p>
[主持人]此次房交會可以說是在特殊的背景下召開的，不少業(yè)內(nèi)人士都說：這即將是一場“降價大會”，翟總，您是這么認(rèn)為的嗎？相應(yīng)的會采取什么措施？
[翟欣]不是不贊成，感覺他出臺的時間總是遲到。
[翟欣]這是我現(xiàn)在擔(dān)心的問題，現(xiàn)在到處狂降價，我認(rèn)為會有很多負(fù)面后果。第一，現(xiàn)在開發(fā)商打折促銷是為了資金回籠，還有一些開發(fā)商是被逼無奈，不降價不行。那開發(fā)商會做怎樣的選擇呢？品質(zhì)下降會是開發(fā)商的選擇，因為不賺錢了。原來綠化做200平米，可能只做50平米了，可能原來的外墻磚選擇進(jìn)口的，現(xiàn)在會選擇國產(chǎn)的了。目前，很多消費(fèi)者在選擇價格這一塊已經(jīng)是非理性的了，比如陳總沒有便宜我就不買陳總的了，我就買降價的�，F(xiàn)在，很多消費(fèi)者失去理性以后，會拿自己一輩子的生活幸福作為代價來換取現(xiàn)在一兩百元一平米的好處，我認(rèn)為這是對自己的不負(fù)責(zé)任，而且你逼著開發(fā)商降價，交房，可能會出現(xiàn)問題。
還有，如果開發(fā)商沒有利潤了，都在打折了，明年、后年可能會出現(xiàn)供應(yīng)斷檔現(xiàn)象。很多開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)不做了，2年不開發(fā)收回的政策什么時候執(zhí)行過？沒有執(zhí)行過�，F(xiàn)在這樣不景氣，你還來搞我？不會的。那么，可能會有一段時間出現(xiàn)供應(yīng)的斷檔。那么，對未來預(yù)期，我認(rèn)為今年年底過年之前，可能是探底了。因為，過年之前很多開發(fā)商要還貸，要發(fā)民工工資。但是，過了年開發(fā)商把這口氣緩過來，除非他死掉了，只要能緩過來，到了明年、后年，就好了。再加上我們大的環(huán)境的不斷改善，加上房地產(chǎn)新政策出臺的利好，可能明年長沙的房地產(chǎn)市場會有一個小幅振蕩、緩慢上升的過程。開發(fā)商資金鏈緩解，可能不會導(dǎo)致他瘋狂打折，70、90政策導(dǎo)致的供需失衡，也會慢慢得到抑制。陳主任可能最清楚，現(xiàn)在我們銷售里面，哪怕到明年，有多少平米是在90平米以下的？那這一部分的供需矛盾多少嚴(yán)重？不是一下子就能化解的，在供需失衡嚴(yán)重的情況下，市場部可能會很健康。我想，整個市場只能是緩慢回升的過程，到2010年的情況就很難說了，可能市場會往上蹦，那就更麻煩了，這是一個很討厭的事情。
[陳敦旭]我們研究中心也做了一些研究，我們主要研究了中部六省會城市。中部六省會城市長沙人均支配收入是最高的，可我們住宅價格是最低的，比合肥還低。所以，你要說長沙房地產(chǎn)有沒有泡沫？整體來說，我們通過一系列的指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測，長沙的房地產(chǎn)市場哪怕是07年的情況都是健康的。落實到具體項目，有的有泡沫，有的沒有泡沫。我們召開開發(fā)商座談會，經(jīng)常聽某某開發(fā)商說，誰誰誰的樓面地價有幾百元，誰誰誰的項目樓面地價在一千元以上，光土地成本就漲了一千多，再加上建安成本，如果是07年拿地的開發(fā)商利潤是很薄弱的。目前，確實也有不少項目是虧本銷售。那么，對于以前拿地的開發(fā)商，有些網(wǎng)友可能會問，不是說拿地的開發(fā)商兩年內(nèi)沒開發(fā)就收回來嗎？這里面有很多問題了，比如拆遷的問題等等，那碰到這樣的情況開發(fā)商很高興，這是政府的事情。在06、07年很多開發(fā)商找政府說趕快把地給我，我要建房子啊，如果他們那時動工的話，也是今年銷售。現(xiàn)在，因為拆遷沒搞完，那些地到現(xiàn)在也還沒有交付，那部分開發(fā)商的利潤是比較大的，也不能說所有的樓盤都沒有泡沫，我們認(rèn)為有的樓盤還是有泡沫的。
[主持人]陳總，您覺得呢？
[主持人]總的來說，高品質(zhì)是適應(yīng)樓市發(fā)展的大趨勢的。希望各位的期許能夠在本屆房交會上實現(xiàn)，也希望通過房交會這一平臺，廣大消費(fèi)者能夠結(jié)束持續(xù)的觀望，真正選到自己滿意的房子。那么關(guān)于長沙樓市是否真的已經(jīng)到了分水嶺？未來是否開始理性回暖？這些我們所關(guān)心的種種懸念，眾說紛紜，也許只有等到房交會的召開才能為我們解開。
今天的0731樓市會客室到此結(jié)束，謝謝兩位嘉賓的解答，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見。
[翟欣]我沒有特別的期許，買賣雙方能達(dá)到比較好的結(jié)果就很好了，因為對于購房者來說，現(xiàn)在是比較好的出手機(jī)會。但是，你必須選擇高品質(zhì)的東西，因為爛貨絕對沒有投資價值。這從別的城市前車之鑒也可以看出來，怎樣的房子有升值價值；第二，你要選擇開發(fā)實力很強(qiáng)的品牌開發(fā)商的作品。如果你貪便宜，找價格最低的做投資的話，你一定會“叉叉”了。
[主持人]陳總，您怎么看？
[主持人]那不少業(yè)內(nèi)人士包括消費(fèi)者都把這次房交會看成是長沙樓市的方向標(biāo)、分水嶺，這個市場是否真的已經(jīng)探底？長沙樓市未來的走向又將如何？
[主持人]翟總，你認(rèn)為年底是市場探底的時期了。
[陳海寧]目前，中國有兩個擔(dān)心，一方面擔(dān)心房地產(chǎn)過熱，這是07年底就出了新政，確實07年房地產(chǎn)過熱。另一方面就像他說的也擔(dān)心萬一硬著落以后，踩個急剎車可能真的會出現(xiàn)問題。首先，從房地產(chǎn)商角度來說，資金確實受到了比較大的影響，07年很多開發(fā)商把原來掙的錢都投到地里面去了，后期開發(fā)資金成了很大的問題，在去年拍到地王的開發(fā)商確實受了比較大的影響，我們陽光100當(dāng)然還是沒有冒這樣的險，可我們的資金都還不是很寬松，可以想象一下那些受影響大的開發(fā)商的日子怎么過。
[陳海寧]我覺得長沙從泡沫角度來說，目前來看房價還是在比較合理的水平線上，不存在太大的泡沫，這個我和翟總的觀點是一樣的。那么，從最近短期來看，確實有很多開發(fā)商迫于資金壓力降了價，實際也不是從價格太高降的，他們和長三角、珠三角的情況還是不一樣的。我們看到深圳從1萬漲到4萬的漲幅確實是太瘋狂了，長沙的房價是中部最低的，確實是這樣。所以，我們對長沙中長期市場還是比較看好的。短期內(nèi)，確實有一部分樓盤會做一些讓利行為，我們陽光100很早就看到市場出現(xiàn)同質(zhì)化競爭，同質(zhì)化太嚴(yán)重，大部分房子都在3000多元、4000多元，陽光100前幾年就看到這樣的情況，我們在做三期的時候就把品質(zhì)提上去了，容積率降到了1.5，在社區(qū)中央挖了一個4萬平米的大湖，從品質(zhì)上升級了。作為一個品牌開發(fā)商，會更注重品質(zhì)的營造。所以，大家在選擇降價房的時候，還是要注意房子的保值增值，不要去貪便宜。如果去貪便宜，可能開發(fā)商會偷工減料了，某些開發(fā)商在某些地方可能會做得不太到位，大家買降價房的時候，還是要理性的想一想。
我也認(rèn)同陳主任所說的，這個社會的有不同的檔次，不同檔次的消費(fèi)者買不同檔次的樓盤是很理性的。我們看北京、深圳、上海一些很有名的好樓盤，有口皆碑，在長沙除了品牌開發(fā)商開發(fā)的項目來說的話，確實還不夠拿得出代表城市形象的標(biāo)志建筑。所以，我們不期待房價下降，我們是期待大家住上最好、最漂亮的房子，而不是期待房價都是大家買得起的。
[陳海寧]翟總說得很形象，我們買房不要單方面關(guān)注價格，要綜合考慮。一是自己是不是真正需要；二是覺得這個房子是不是真正能夠改善你的家人的生活；三是它是不是市場上真正稀缺的，能夠增值保值的物業(yè)。像我們最近做的商業(yè)，還沒有推出就有很多人蜂擁而搶，因為他們看到了大學(xué)城投資的價值，我們還沒有開始賣，他們就開始搶了，這就有一個商業(yè)投資價值在里面，它有保值增值的能力。所以，我覺得翟總說得非常對，你買最便宜的東西，一定是沒有投資價值的。但是，你就買來自己住，甚至想住70年，住幾代人，那是有可能的。但是，我們知道不可能幾代人都住在一個房子里面，因為房子也會變舊。所以，從北京來看，基本上5年-10年，大家就會換房，年輕的時候會買單身公寓；成家以后會換個兩房，三代同堂的會考慮大面積的房子。我相信長沙也是一樣，一部分成功人士已經(jīng)開始考慮買別墅，房子肯定會逐漸地更新?lián)Q代。
買房子一是要有長遠(yuǎn)眼光；二是要有投資意識，不要真的圖眼前，不是說便宜不好，是要有多方面的綜合考慮，適合自己的，具有增值保值功能的才是最重要的。
[翟欣]對。
[陳敦旭]確實是這樣的，07年賺了錢的開發(fā)商都投入到地里面，等到08年開發(fā)，一開發(fā)就發(fā)現(xiàn)一是自我資金不足了，二是銀根緊縮，房貸資金量大大減少。他們的資金在今年上半年已經(jīng)用得差不多了，下半年可能會出現(xiàn)危機(jī)。銀行對房地產(chǎn)商既愛又恨，愛的是能帶來很多的貸款利率，恨的是怕貸出去資金萬一收不回來，就面臨很大的危險，風(fēng)險是比較大的。所以，去年拿地的這部分開發(fā)商就比較危險了。所以，我們有些朋友經(jīng)常講，在一線城市搞房地產(chǎn)幾年賺的錢，一年就虧掉了。
現(xiàn)在，全國有18個城市救市，我也同意翟總的觀點，不會馬上產(chǎn)生效應(yīng)。我們講救市，是救市場，不是救房價。所以，老百姓總是覺得國家救市是要把房價抬上去，不是這樣的。開發(fā)商資金鏈緊張以后，就會放緩開工的節(jié)奏，現(xiàn)在有些已經(jīng)開盤或正在施工的樓盤，因為資金缺乏慢慢把開發(fā)節(jié)奏放緩了。像去年，在長沙找民工都很難找，今年很多民工在立交橋下沒事做，民工失業(yè)數(shù)量比較多，這樣的話可能會導(dǎo)致明年、后年出現(xiàn)供求量的緊缺，政府最擔(dān)心這一點。所以，有的老百姓認(rèn)為政府救市是救價格，這是不對的，價格要保持合理發(fā)展，上下波動，跌也是很正常的，漲也是很正常的，沒有總是上漲的房地產(chǎn)，也沒有總是下跌的房地產(chǎn)，總是有一個底、一個頸的。救市政策出臺肯定會有效應(yīng)，但是不會再短期內(nèi)有很好的效應(yīng)。就像70、90調(diào)控政策出臺一樣，到今年才有了明顯效果。
[主持人]陳主任您認(rèn)為呢？
[主持人]長沙樓市將走向高品質(zhì)化了。
[陳敦旭]這一屆的房交會我期待環(huán)保節(jié)能住宅�，F(xiàn)在，最新推出的80平米的兩房設(shè)計得很好，90平米的三房在設(shè)計上也非常的巧妙，做得很好。現(xiàn)在，市場上80平米的兩房和90平米的三房，只要設(shè)計得好，老百姓在選擇得時候也會傾向于這方面，既節(jié)約了占地面積，又是消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力允許情況下可以消費(fèi)的產(chǎn)品。
市場上以后越來越多的會是精裝修房，業(yè)內(nèi)現(xiàn)在也提出以后進(jìn)行現(xiàn)房交易，目前還只是期房交易嘛。如果是現(xiàn)房買賣的話，對開發(fā)商的影響也會比較大。還有宅基地政策的提出，大家還可以到農(nóng)村去買房子。
那么，不管市場怎么樣，我們這屆房交會的特點就是環(huán)保節(jié)能，到農(nóng)村買房子也是環(huán)境好啊，這樣可能會分散、分流一些投資者。那么，作為開發(fā)商來說，應(yīng)該更加注重品質(zhì)，而不應(yīng)該在追求低廉的價格來滿足老百姓的需求。
[陳敦旭]未來樓市走向中長期我們是看好的，有很多利好因素。如長株潭一體化、兩型社會建設(shè)，長期是好的。但是，在長期趨勢下，成本會增加。比如兩型社會建設(shè)中節(jié)能材料的使用，直接會增加建設(shè)成本。還有在長沙現(xiàn)有的樓盤里面，個性化太少，低檔次的樓盤太多了，對于高檔次的樓盤，最近幾個月長沙市整體銷售水平不高。但是，有個別的個性化樓盤，像陳總的陽光100都銷售得比較好，為什么？老百姓還是有眼光的，現(xiàn)在買房子不像買小菜，不喜歡就丟掉，房子買了就是一輩子的。所以，高品質(zhì)的樓盤銷售量還是可以的。那么，今后長沙市將會特別培育高品質(zhì)樓盤、個性化樓盤，高品質(zhì)就意味著一分貨一分錢了。就像我們買衣服一樣，便宜的西裝有幾十元的，好的西裝有幾萬元的，不同檔次由不同的人選擇。那么，未來房價是漲是跌關(guān)鍵還是要看個案，也要看各個樓盤的營銷策略。
[主持人]都說現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是泡沫市場，翟總，您認(rèn)為目前長沙的房地產(chǎn)市場是否也存在泡沫?這個泡沫有多大？
[陳敦旭]購房者有自己的思維方式，買自住的年底是要出手了，不同購房者買房的目的不一樣。就像買衣服一樣，你有經(jīng)濟(jì)實力，我為什么要穿五十元一套的西裝啊？總體來說，這兩年是一個購房的好時期。
[陳海寧]房子投入畢竟大，不像買衣服不要了就扔了，或者送人，買房子確實要非常理性的投資。我們也希望媒體不要過度地說探底，是不是買房的最好時期。其實，這對于每個人的情況都是不一樣的。對于有兩、三套房子的家庭來說，再怎么探底也沒有吸引力，因為他們下一步可能都想買別墅了。對一部分人可能是探底方式，也是值得買的時候了。
[主持人]對于這屆房交會，各位有什么期許嗎？
[翟欣]如果長沙開發(fā)商的合理利潤也算泡沫的話，那我認(rèn)為長沙有泡沫。北京、深圳房地產(chǎn)賣一萬、兩萬、三萬，那可能有泡沫。但是，你說北京、深圳的有泡沫，就說長沙房地產(chǎn)市場有泡沫，這是不正確的。前段時間有媒體說長沙房地產(chǎn)開發(fā)成本一千多，那真的是胡說八道，很多樓盤的樓面地價就要一千多了。只能這么說，有個別樓盤可能有泡沫，很早拿的地，樓面地價很便宜，然后樓盤所在的片區(qū)又是價格張得比較厲害的片區(qū)，有比較大的利潤是有可能的。但是，按目前平均水平來講，他的價格利潤也很有限。目前的情況是，很多開發(fā)商的利潤在地下車庫。再加上前段時間房價調(diào)整以后，很多項目已經(jīng)在虧本銷售了，我去算他的帳已經(jīng)在成本之下了，那你說長沙的市場有多少泡沫？我覺得沒有泡沫。而且，我今天早上聽新聞，說長沙的房子均價3600元/平方米，是全國倒數(shù)第一，那長沙人均可支配收入在全國排前十五位，長沙的房價的排名和人均可支配收入排名不是在一條線上的。所以，我認(rèn)為長沙房地產(chǎn)市場一直是一個非常理性的市場。就是說，在國內(nèi)很多大城市房價突飛猛進(jìn)的時候，長沙房價并沒有漲那么塊，在國內(nèi)很多大城市房價大跌的時候，長沙也沒有跌那么快，長沙的房價漲幅是一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)，相對來講我認(rèn)為長沙市場一直是很健康、很理性的市場。
[陳海寧]對，差異化。
[主持人]這主要是針對中低收入人群的說法。
[翟欣]降息政策說起來，就像07年不停地加息一樣，可能這樣的政策也不太對。那么，降低存款準(zhǔn)備金，可能對開發(fā)商解決資金鏈緊張的問題會有一點點幫助。但是，國家救市不可能一步到位的，下降0.5個百分點利率，對解決開發(fā)商資金鏈問題可能也只是杯水車薪。然后，降低首付比例，我把它理解為9·27政策的解禁。我認(rèn)為這么多年以來，除了9·27政策有用以外，其余的政策都是沒什么作用的，9·27在房地產(chǎn)降溫確實起了大的作用。但是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場背景完全不同了。那你說，9·27是讓房地產(chǎn)成本大幅度增加，讓這些人沒錢可賺了，來救市；那現(xiàn)在市場不一樣了，它還會不會回到這個市場？那就一定了。因為，現(xiàn)在很多人沒有錢了，經(jīng)濟(jì)大蕭條，而且他在其他行業(yè)也沒有賺到錢。所以，9·27政策的解禁或部分解禁能起到多大作用，至少我現(xiàn)在存疑，我認(rèn)為需要比較長一段時間，可能會對房地產(chǎn)市場有用。
那么，美國的金融風(fēng)暴對我們國家不會產(chǎn)生很大的影響，接下來我們所有的應(yīng)對政策不會讓我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步下滑。黨和政府不會讓我們國家出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大蕭條，而且在目前的情況下，通過一些調(diào)整，讓我們的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境慢慢好起來。如果有這種向好的大的市場背景，那我覺得9·27解禁會對房地產(chǎn)逐步產(chǎn)生積極作用。但是，我認(rèn)為在短期內(nèi)很困難。這些政策我認(rèn)為出臺太晚了，現(xiàn)在能不能把房地產(chǎn)救回來，也是一個問題。就像前面的9·27新政我也認(rèn)為出臺太晚了，如果早出臺，中國的房地產(chǎn)市場根本不會這么被動，現(xiàn)在原材料價格上漲一系列通貨膨脹問題，都和我們這幾年調(diào)控政策做得不及時、不到位有關(guān)系�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場就像開車一樣，速度很高的時候你要讓他不翻車，只能讓他慢慢地把速度降下來，你踩一個急剎車，你還沒有GBS，你會怎么樣？肯定有翻車的危險了，這個房地產(chǎn)市場是很危險的。所以，現(xiàn)在的出臺救市政策，我個人認(rèn)為對未來的房地產(chǎn)市場又埋下了很大的隱患。自從70、90政策出來以后，我們的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步在走向畸形，走向不健康，未來幾年的市場我認(rèn)為是不會健康的。假如我們從頭開始能夠按照市場規(guī)律辦事，能夠真正運(yùn)用正確的經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)市場的話，這個市場會很健康的。如果我們沒有這一波的寒冬，價格也還是會降的，因為去年價格上漲導(dǎo)致銷售量猛增，自然今年的銷售量就會降下來，價格也不會猛漲。所以，我對這個政策的出臺有更大的憂慮。
[主持人]翟總談?wù)劙伞?/p>
[主持人]陳主任，您贊同翟總的觀點嗎？
[翟欣]我現(xiàn)在最郁悶的是，碰到消費(fèi)者，他們說你別給我談品質(zhì)，你給我談價格；碰到開發(fā)商，你別給我談?wù)勂焚|(zhì)，給我談怎樣降低成本，到這個時候就有問題了。
[主持人]看來您是不太贊成的？
[陳海寧]對。開發(fā)商可能會想，我是不是應(yīng)該把品質(zhì)降下來，適應(yīng)這個低廉的市場？陽光100還是不會這樣做，現(xiàn)在我們又對自己的產(chǎn)品做了調(diào)整，又把自己的規(guī)劃重新加以了創(chuàng)新。包括我了解了綠城，都是在品質(zhì)上下功夫，而不是在價格上下功夫。
