尾房的概念悄无声息地改变着，有越来越多的尾房是 “物超所值”的，就看你能否把它找出来了。 

　　会买房，买尾房

　　文/李珞

　　易锋属于典型的七零年代，大学毕业四五年了，挣得不少，积蓄寥寥。虽然和父母在一个城市，但他早就搬出来自己住了。一个人的生活有时很落寞，但绝大多数还是精彩有余的，要不是两年前突然明白租房还没有买房合算的道理，可能现在还为房屋出租事业做贡献呢。经过两年的艰苦积累，再加上父母的倾力支持，易锋终于要实现拥有自己房子的梦想了。可真到了选的时候问题就来了，满意的太贵，便宜的又不满意，天晓得挑房子是这么折磨人的事情。 

　　经过三个多月的调查咨询，易锋终于发现了楼市里一件好而不贵的东西——尾房。要在以前，这个东西对于易锋而言是绝对不予考虑的。什么是尾房？那不都是烂尾房吗？偌大一个楼盘，剩下几套卖不出去，要么就是朝向不好、采光不足，终日瞧不见太阳，要么不是一层就是顶层。其实很多人和易锋有着相似的观点，在他们眼里，尾房和处理品几乎就是划等号的。但通过这三个月的选房经历，易锋惊喜地发现，尾房固有的概念早已悄悄地更新了，现在的尾房可不一定都是差的，有时还能让买到尾房的人感觉自己占了大大的便宜。 

　　尾房不都是“烂尾房”，有些尾房是尚未嫁出的皇帝女儿

　　实际上随着楼市的逐步成熟和完善，尾房的概念早就不是处理品那么简单了。目前市面上存在的所谓尾房一般可分三种类型。第一种就是在人们过去的印象中最常见的所谓“烂尾房”，这些房子大都是由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。像海南那些，在房地产泡沫退去后遗留的废楼就是“烂尾”的代表。这些大概就是人们心目中尾房的错误概念雏形，认为烂尾房是绝对不值得购买的。第二种则是一般意义上的尾房，正常情况下，80%的楼盘项目在销售后期都会存在10%至20%的尾房，这些房子因为户型、结构、楼层、价格等原因成为销售难点，开发商对这部分房子一般都采取打折、赠送等优惠手段进行销售。最后一类尾房从某种意义上讲也算是闲置房，比如开发商决定留下自用或者留做日后出租的，还有可能是前期被人买走后又退了的。这类尾房中，有一部分甚至比前期购买的房子还好，要知道开发商留做自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而退回来的往往是因为买家个人经济承担能力的问题，或是改买其他项目，因此这些房子不属于有问题而卖不出去的或不好的房子。不过遇到这类尾房的机率相对来说并不高。

　　作为尾房，有些劣势是天生的。最明显的就表现在价格上。通常情况下，从开盘到入住，一个项目的价格会调高5%到10%，所以到尾房的时候价格早就高过其开盘售价。质量也是尾房不可回避的问题，无论是朝向、楼层、户型都是别人选剩下的。其实最关键的一点，还是心理这一关，这可不是谁都能过的，毕竟买别人挑剩下的总不是很有面子的事情，比起与别人抢购来的感觉差之千里呢。

　　尾房的好与坏全在性价比

　　但从另一个角度看，尾房对于经济比较吃紧、善于精打细算的购房者来说还是很具有吸引力的，关键在于能否在鱼龙混杂的尾房市场中把性价比好的挑出来。

　　首先，在价格上尾房可以有很大空间跟开发商讨价还价。在尾房的交易过程中，开发商的心气明显不同于开盘时的气势，所以作为聪明的买家，在购买尾房时，不仅可以在价格上，还可以在付款方式上和开发商协商。

　　其次，购买尾房可以让买家更客观、冷静地看待和考察楼盘。与开盘时购买的冲动不同，尾房阶段往往距离开盘已有了一两年的时间，再加上市场中其它新项目的不断问世，有些东西就可以看得更清楚了。最关键的一点，尾房是现房，风险低，买起来踏实。在这个时期去挑房，对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成会有更准确的认定，而楼盘的优点和缺点也会看得清清楚楚。像易锋这样的年轻人，即使买了房，白天也几乎不在家，晚上回来天又黑了，因此对房子的朝向、楼层、景观也就没必要太讲究了。总之一句话，尾楼的优劣就在于它的“性价比”。 

　　购买尾房三步曲

　　决定买尾房，易锋也经过近两个星期的思想斗争，权衡比较，让自己的心理平衡，可能这也是很多人在进行这样的选择时都要经历的。不过既然决定了，有些购买诀窍是必须要了解掌握的，易锋在多方打听下竟也收集了不少。 

　　首先重要的一点就是寻找房源。最省事的方法就是直接到你中意楼盘的售楼部。对于分期开发的大盘，前期项目多多少少都会留有空置单位，而这些发展商因后期项目不会撤走。另外一些发展商尽管开发已经结束，但因为剩余单位比较多，仍会安排销售人员在楼盘现场进行销售。而这种情况发展商通常不会在媒体上做广告，只会在楼盘现场挂横幅，派发宣传单来进行宣传，这种房子价格上一般会有很大的优惠。除此以外有些中介公司也会帮发展商代销空置房，特别是随着三级市场的放开，尾房作为周转房在差价换房中也起到相当重要的作用。当然网络是条更便利的途径，一些单体项目或规模较小的项目，当销售超过80％后，发展商为了减少成本就会只在房地产网站上发布信息、价格、地址、销售电话等，感兴趣的买家可以到楼盘现场查看。

　　第二步就是分析比较该楼盘尾房的品质优劣。要知道事前的慎重绝对没有坏处，否则将来花钱买来的就不是实惠，而是一连串的诉讼纠纷了。比较分析一个重要的量化指数就是尾房的“性价比”。买家可以从购房需求的几个主要方面，诸如：位置、价钱、户型、物业管理、环境、配套、交通等方面列出各因素的权重，然后对几个项目分别进行分值评定，综合分值高的尾房可以优先考虑。除了计算的方法以外，还可以将房屋的不同属性，比如位置、价格、楼层、户型、朝向、社区环境等进行对比，优先考虑对自己更重要，自己更看中的因素。当通过比较有了购买意向后，接下来就要考虑自己的实际购买能力了。经济实力绝对是决定购买重要因素之一，在经济实力有限的条件下，买尾房时应该把注意力放在最重要、最关键的几方面，把钱投在最实用、最划算的地方，也就是说别对尾房苛求太多，满足自己购房的根本需求就好了。 

　　在完成以上两步之后，相信你已淘出了一套比较满意的尾房，所以第三步只有四个字——“果断购买”。要知道在房地产界有句至理名言叫“只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子”，你发现的高性价比尾房，别人说不定也已盯上，当然得先下手为强，以免夜长梦多、与好东西失之交臂。 

　　TIPS   尾房选购特别提醒

　　1、别选非法项目。非常不幸的是，目前有些尾房的确存在涉案纠纷，这些房子千万别选。比如某处别墅曾抵押给银行，在抵押权未解除时，被急于套现的开发商转卖给消费者。而最后银行依法拍卖了该别墅，而开发商也逃了。

　　2、盯准集团消费的剩余产品。以前许多单位大量购房，只把部分顶层和底层剩下来。其实，这样的尾房除了楼层不理想之外，没有什么大缺陷，而且住户的素质都处于较高的层面。

　　3、实地考察很重要。有些楼盘，大部分业主已入住。你可以对这些业主进行走访。而且，还要深入到房子中，检查墙壁有无裂缝，厨卫是否漏水，供暖是否有故障。购买现房的好处也在这里，各种问题一目了然。

　　4、关注社区成熟度。最好选一个成熟社区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强。这样，生活的大环境便有了保证。 

　　5、别表现很强的购买欲望。在淘尾房时，最好不要显示出特别强烈的购买意愿，即使你已经非常中意了，也不要表现出来，否则价格上就很难再优惠了。

　　6、注意保修期问题。因为有的项目整体已售多时，距政策规定的保修期可能所剩无几，对此决不能掉以轻心，避免买到过了保修期的尾房却没与开发商签订相关文件，日后出了问题没人管。