长沙地产格局突围——星城休闲度假地产发展探析

　　地标资讯   许子枋

　　1、格局：星城无处不飞花

　　环视当今长沙地产版图，我们不由得为长沙房地产这几年的高速发展而欣喜激动，但同时也不禁为未来三年即将展开的波澜壮阔的房地产竞争格局而惊心动魄。从南到北，香港汉业、上海城开、三湘集团、湘天—中体奥林匹克、深天健、浙江绿城、青竹湖项目群，从西到东，阳光100、凯达集团、经投实业、万科地产（拟进入）、浙江赞佳、恒广实业、香港美联、浙江南都、新锦鸿、国中控股；星沙广东碧桂园、香港兆佳等开发商大鳄手头都是千亩级大盘，这还只是不完全统计，还有为数不少的本土中小房地产开发商的旧城改造项目或小型项目也将在近三年陆续推出。

　　虽然２００３年１１月《长沙市城市总体规划》通过国务院的审批后，长沙市相继制定了１５片的分区规划，今年进入８２个片区控制性详细规划的编制中。详规将覆盖现有城区的５区范围（已列入总规蓝图属于未来城区的长沙县和望城县今年暂未制订），大扩城运动已是必然；虽然省府南迁，市府西迁，长株潭融城，决定了未来长沙将实现从湖南省单核城市向中南地区城市航母的嬗变。

　　但是，作为开发商，我们为什么会感到一种空前的压力？

　　目前长沙的房地产类型无外乎商用和居住使用，长沙历年的房地产销售量不到300万平方米，我曾在2001年的一篇文章《大梦谁先觉？》中写到：“在房地产业高速发展的背后，已经有了一些潜在的危险因素。那就是，作为个体的房地产商虽然比以前变得理性和专业，但仍然情不自禁地有着跟风的冲动，而忽视了市场的本质也忘记了房地产的巨额风险。多个这样的个体造成了市场的总供给量远远大于有效需求的增长，因此即将出现的房地产过热与90年代的房地产过热是有所区别的，我暂且名之为‘理性过热’来形容这种区别。其根本仍然是一种非理性。”

　　随着国家对房地产宏观管理政策的再度从严，尤其从消费源头给予了控制，在这三年不得不上市的拥有土地的开发商不得不思考的问题就是：在低成本竞争策略仍然有效但无大效的情况下，如何回避血烈般的同质化竞争？ 

　　我们不得不选择走差异化的竞争道路？差异化开发模式有很多，本文试图选取一个并不新颖但对未来地产将有重大影响的话题：休闲度假地产。

　　2、辨义：半亩方塘一鉴开

　　中央提出的2004年四个经济增长点是住宅、汽车、旅游、通讯。中国的旅游现在正在向休闲旅游、体育旅游等多种旅游方向发展，旅游消费越来越成为许多中等收入以上家庭的必需消费，并联了房地产与旅游特点的旅游房地产将逐渐成为房地产开发的重要领域。

　　尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念在中国的理论和实践支持实际上非常薄弱：从国外舶来的理论暂时还没有入乡随俗，除了象三亚、杭州具有某种得天独厚资源的城市有足够的国内国际有效消费者支撑外，一般内地城市的旅游地产消费支撑很弱。

　　我们知道，“旅游地产”主打的“分时度假”概念，局限在“假日经济”，时空范围受到限制，人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，不太符合中国当前国情。与西方许多国家的 “带薪休假制度”不同，一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的国内企业很少，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。而且“旅游地产” 依靠的是旅游，在时间之外还需要大量的金钱，这也是受到中国目前居民总体收入水平限制的。

　　因此有必要提出“休闲度假地产”概念。 

　　将“休闲度假地产”概念从“旅游地产”概念中分立，最主要的是强调它与“旅游地产”的重大区别体现在地域上，“休闲度假地产”更关注的是本地域的投资者和消费者。

　　3、溯源：问渠那得清如许

　　我们知道，度假地产的主要形式，即分时度假（英文名TIMESHARE），起源于六十年代的法国，当时欧美国家经济发展稳定，中产阶级成为社会主流，旅游业发展迅猛。在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大•耐首先提出分时酒店（TIMESHARE HOTEL）的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。七十年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。

　　今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。全球有150个国家的540万人拥有分时度假产权，预计2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。

　　度假地产的的主要物业形态是产权式酒店。产权式酒店的经营方式是开发商在度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋的产权分散出售给客户，客户每年来消费一定时间，其他时间则将房间或度假屋委托给酒店经营管理。

　　产权式酒店的成熟发展基于以下三个条件：

　　一是中产阶级的崛起形成具有足够消费能力的有效客户群。

　　二是产权式酒店所在地具有先天的观光、休闲等旅游资源。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、休闲娱乐设施齐全的地区。

　　三是建立了分时度假消费的支撑体系。分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是20年、30年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换体系交换各地隶属于该网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换体系同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店具有了一地投资异地享受的更大诱惑力。    

　　分时度假在国外已经发展了30多年，近几年传入中国后，暂时出现了水土不服的现象：就现阶段我国居民的总体收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品在中国成了奢侈品；另外，带薪休假制度尚未普遍实施，大多家庭很难提前确定自己的度假时间，使得度假难以分时。最重要的，相关管理部门对分时度假尚未出台明确的支撑体系。

　　4、环境：天光云影共徘徊

　　从硬环境来看，休闲度假地产须首先是景观地产，据地标资讯数据库，海滨，湖滨，滑雪地，高尔夫度假地是依次最受欢迎的度假区。大多时候，单单一个项目（除非是可以覆盖某一区域的超大型概念项目）很难称之为休闲地产。

　　作为长沙来说，发展休闲度假地产的空间如何？

　　依据正式通过的《湘江长沙株洲湘潭段生态经济带开发建设总体规划》，未来相当长一段时期内，湘江生态经济带已把房地产业作为重要的经济增长点。

　　规划确定的湘江生态经济带始于南端空洲岛，止于北端月亮岛，沿湘江长１２８公里的滨江地带。规划范围面积约４６８．８６平方公里。规划近期为２００３年－２００８年，远景期为２０２１年以后。湘江生态经济带分为１０个功能区，分属城市市区岸段、郊野休闲岸段、生态产业岸段三大类。

　　其中：

　　月亮岛—鹅羊山高档住宅及休闲区：

　　该区域是湘江生态经济带旅游业发展的３个重点之一，长株潭城市群的上花园。未来的产业发展以旅游业为主，包括生态农业、观光农业和高档房地产业。

　　岳麓山—橘子洲山水城滨水城区：

　　该区整体上是长沙市山水城区的中心，具有群山拥抱、水映洲城的空间形态。强化本区的生态美化和城市旅游功能。

　　另外还有巴溪洲两岸田园村镇生态产业区、九华－昭山生态旅游度假区、河口田园村镇生态产业区、金霞山－法华山生态休闲和高尚居住区、群丰田园村镇产业区、空洲岛——空灵岸休闲旅游度假区。

　　从软环境来看，虽然在湖南区域已搞的几个所谓产权式酒店，规模不大，也未成功。但是我们看到机遇的曙光已经拉开大幕：

　　一是长沙区域有效市场消费群体开始形成，一批具有消费能力的中产阶层已经接受了的休闲度假地产观念。

　　二是分时度假舆论氛围已经形成，国内旅游度假区的产权式酒店已经逐步形成气候并进入良性运转，起到了良好的示范和引导作用。国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。

　　三是产权式酒店已进入到酝酿管理制度、法规和管理体系阶段，市场在逐步完善，投资产权式酒店的信心和安全感逐步得到保证。

　　四是长沙星级酒店林立，但酒店客房平均出租率仅50%出头，分时度假交换体系有巨大的运作空间，同时将赋予产权式酒店以巨大的魅力。

　　5、突围：两山排闼送青来

　　据地标资讯数据库，休闲产业发端于欧美１９世纪中叶，进入２０世纪，随着科学技术和经济水平的迅猛发展，与休闲相关的产业便逐渐进入高速发展时期。与休闲需求密切相关的产业领域在大中城市中，已成为经济活力的增长点。经济发展到一定阶段，部分先富起来的人有欲望、有能力、有需求去消费休闲住宅。这是因为：方便动机，休闲地产离城较近，能迅速处理一些突发性事件；偏爱动机，许多人在工作之余选择休闲方式时，偏爱休闲娱乐，希望身心能得到充分的放松；求廉动机，注重产品的价格低廉，希望付出较少的代价而获得较大的收益。

　　旅游景区虽然有得天独厚的自然资源，但人们很难解决时间和空间方面的矛盾。而长沙近郊高品质休闲度假地产的稀缺性，与市内酒店的分时度假交换的空缺性，将决定在长沙郊区景观优秀区域开发规模化的休闲度假地产大有可为，可以预测，未来三年长沙城市近郊将成为休闲度假地产大本营。

　　另据地标资讯数据库，国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，均看好未来中国的旅游房地产市场。在全国许多旅游资源较为发达的地区，如海南、浙江、北京、上海、广东、山东、云南、大连、天津、四川等地，旅游房地产市场行情十分看好，售价远远超出同类地段普通商品房的价位。以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过８０家。其中深圳大梅沙海景酒店作为集高尚住宅、滨海风光、娱乐、休闲、旅游度假、会议、大型文化活动为一体的综合服务区域功能酒店，其经营保障首先来自区位优势。其投资者深圳秀峰集团和银行、政府主管部门、法律部门密切合作，使产权酒店这种新型投资模式，在推广伊始就趋于成熟和完善。

　　就长沙而言，开发居住物业和商用物业已面临巨大竞争压力，赢利机会逐渐减少，仍有一大部分开发商将宝押在原来的开发模式上。殊不知，还有更大的一块“蛋糕”在完整地封存着，这就是依靠长沙丰富的旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的复合型休闲度假地产。作为已拥有土地储备的开发商通过开发休闲度假主题项目，将成为房地产开发升级的突破口。

　　因此，可以预见，在不远的将来，休闲度假地产有望成为继汽车、房地产后的第三大消费热点！

　　名词解释： 

　　??景区住宅

　　??开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。

　　??分时度假?Ｔｉｍｅｓｈａｒｅ?

　　??所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于１年的使用权，并且这一协议有效期在３年以上。

　　??产权酒店?ＴｉｍｅｓｈａｒｅＨｏｔｅｌ也称时权酒店?

　　??即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。产权酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。

　　??时值度假型酒店

　　??指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。