楼市新政•专题：

　　TIPS：2003—2004年国家宏观调控政策回顾

　　■  国土资源部2003年2月18日就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出了紧急通知。该通知旨在保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险。

　　■  2003年4月2日，国土资源部印发了《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》的通知 。通知指出在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。

　　■2003年6月13日，针对房地产投资存在过热趋向，中央银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121文件），对房地产融资进行了相应限制。然而，此举遭地产界强力反对。随后，关于中国经济是否过热成为当时争论热点，一时各方无法达成共识。

　　■  建设部规定，从2003年７月１日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的土地，不得出让国有土地使用权。随着土地有偿使用制度改革的深入，国家相继实行了国有土地使用权出让制度、土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，土地供给的市场化程度日益提高。

　　■  2003年8月23日，中央银行宣布从9月21日起将法定准备金率从6％上调到7％，以紧缩信贷，控制银行信贷增长过快。

　　■  2003年8月31日，国务院颁布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即18号文）。《通知》称“我国房地产市场总体发展是健康的”，被地产界视为重大利好。

　　■  2004年3月24日，中央银行宣布将从2004年4月25日起实行差别存款准备金率制度。同时实行再贷款浮息制度。 然而，未等差别存款准备金率政策实行，中央银行就于 4月11日宣布，将从4月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。

　　■  2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”）。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

　　■  2004年“五一”前夕，根据国务院的要求，房地产开发项目投资的自有资本金比例已从原来规定的20％提高了15个百分点，即自有资金投资需占项目总投资的35％。与此同时，为控制信贷规模，温州、上海、重庆、南京、北京等城市的国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。

　　■  《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》于2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过，新《城市商品预售管理办法》规定：如无特殊约定，在预售的商品房自交付使用后90日内，开发商就必须为业主完成房产证办理，否则负违约责任。

　　■2004年9月2日，银监会发布了《商业银行房地产风险管理指引》，明确指出该政策出台的目的是“提高商业银行房地产贷款的风险管理能力”。对商业银行应该怎样控制房贷风险作了严格和具体的规定，并取消了商业银行原“房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%”的限定。

　　8月9日，央行发布了第二季度的货币政策执行报告，报告称，国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%。

　　面对新政，做理性的捍卫者

　　文/本刊评论员

　　曾被地产界视为重大利好的国务院18号文颁布一年有余了，作为国民经济的支柱产业，房地产业在一年多的酷热发展中强烈的冲击到了社会和经济的方方面面，因而在中央宏观调控的视野中显得格外惹眼。

　　就在2004年这个多事之秋，随着全国上下房价的疯长和公众降价预期的破灭，房地产再次被推到了风口浪尖。有人断言：只要房价不跌，宏观调控就不能算“成效显著”！有人质疑：房地产价格应该是宏观调控的政策目标吗？而对于宏观调控效果的反馈，更是行内行外两重天。业内人士的角度看，宏观调控威力巨大、地产生存环境已发生巨变，“连潘石屹都开始用储备土地了，我们还能怎么办？”，一位地产商悲哀的抱怨道。与此相对，勒紧裤腰带拼命工作的供房一族对房价充满了抱怨，因为无论官方的统计数字还是购房者的观感，都指向一个明确的事实：宏观调控的结果，房价不但没有降，反而加速上涨了。其实，宏观调控的效用不仅仅只在调整土地供应、引导房价等一两个浅层上，宏观调控在给房地产“降温”的同时，是为了让这个产业保持长远的发展势头，这才是中央政府深层次的良苦用心。

　　位居房地产二线城市的长沙，目前尚远离房地产动荡的旋涡中心，在这种微妙的局面下，我们应该少一点怨气，多一点冷静和理性，这也是我们撰写此文所取的态度。

　　楼市新政•专题：

　　关注“８.３１”大限篇

　　土地市场风云激荡，地产英雄纷争，2004年8月31日，中国土地市场万众瞩目，新说纷纭，有说这是一场土地市场的变革，可谓“新土地革命”；有说这是地产开发商之间的“博弈”，较量的是房地产企业的“势”与“手筋”；更有人说“８.３１”是一场未尽的悬念，留下许多猜想……新土地市场，花落谁家？几家欢喜几家愁。

　　解读后“8.31大限”时代的地产风云

　　缘何谓之“8.31大限”？

　　8．31政策即2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发的71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此后，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易。北京地产圈对此政策有个形象的说法，谓之“8.31大限”。其实8.31政策是在2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即“11号令”）基础上进行的，11号令规定自当年7月1日起，商业、旅游、商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。但很多地区在执行时，以变通的形式留了一些“口子”，特别是在“11号令”和“71号令”中间的将近两年时间，已有大量土地流入房地产商手中，这些土地中，有不少是手续不全，土地使用费和出让费都没有交齐的，也就是所谓的历史遗留问题。弹性空间致使政策落实还存在诸多不完善的地方。8.31政策某些程度上可以说是针对11号令的拾遗补漏。

　　71号文件规定8•31之后，沿用多年的协议转让土地的方式以统一的“招、拍、挂”所取代，也等同于宣告长期占主导地位的土地协议出让方式宣告退出市场，一个公正透明的土地资源配置机制有望在全国形成。

　　考量一：塞翁失马，焉知祸福

　　显然采取招标、挂牌、拍卖等形式出让土地是全国趋势所在。8.31政策可加速行业的优胜劣汰，促进行业洗牌，有利行业的健康运行，不过业内人士还是认为这种套用的“香港模式”、“一刀切”政策，在内陆城市缺乏相应完善制度和体系的情况下，难免有些急功近利。

　　质问的声音：高地价成本由谁买单？

　　有地产商对8.31大限提出异议，认为参加拍卖得地，肯定会增加成本，高价成本最后应该由谁承担是房地产市场颇为关心的问题。业内人士普遍认为国家规范土地政策，某种意义上说，遏制了开发商低价获取土地的途径。通过招投标、拍卖的方式获取土地的成本，比协议出让的成本要高。经测算，因经济发展和土地政策综合起来引起地价上升，涨幅应该达到30％－50％。关于地价上升所引起的开发成本趋高，房价是否会直接高扬，杭州经验从某些角度上似乎佐证了8•31后短期的房价走向。2000年下半年杭州市实行完全的土地出让招、拍、挂制度开始，杭州市整体房价水平开始了为期将近4年的上涨，根据官方公布的数字，在这将近4年中，该城市的房价上升了将近20%。

　　怀疑的声音：会否再步“11号令”后尘？

　　“７１号文件”一出，相关人士即持怀疑态度，认为71号文件有可能步“１１号令”后尘 。有关政府部门和部分房地产开发商担忧：“７１号文件”会不会留下口子？ 因为2002年５月９日，国土资源部签发“１１号文件”《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，出台不久，北京市赶在“１１号令”执行之前出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》（简称“３３号令”），规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地必须实行招牌挂出让。这也就是业界常称的“３３号令”留下的“四个口子”。这“四个口子”带来的破坏力较为显著。业界有关人士先前算了一笔账，如果在８月３１日前按规定全部缴纳土地出让金，开发商需拿出约１２００亿元人民币。而且７１号文件同时规定土地出让金首付款２０％，在６０天内交清全部地价款；并且要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回。这会不会给大中城市的房地产带来灾难性后果，这是政府和开发商不得不正视的问题。甚至于有人认为，大量过关项目要收回也须对已经做出投入的开发商有个交代，甚至要做一定的经济补偿。政府对此如何收尾？

　　热情的声音：新“游戏规则”的催生者

　　一石激起千层浪，业界和媒体纷纷对8.31现象作出反应。华远房地产公司总裁任志强认为政府改变了游戏规则，而开发商只有调整自己的游戏方式以适应这个规则。多数开发商认为所谓的“‘8•31’大限”对以往那些有关系拿地而无实力开发的“假开发商”而言是“大限”，未必就是房地产市场的“大限”，71号令从价值意义上说将改写楼市的游戏规则而将对楼市起到促进作用。它是新的游戏规则的催生者。 

　　实际上，包括71号令在内，从2003年下半年以来，中央政府陆续采取一系列措施，对房地产业实施宏观调控。业内人士指出，中央政府通过收紧信贷和土地两条“线”进行调控，是为了重新调整产业结构，改变资金流向，目的是要挤掉泡沫、打击投机。实现市场化必须要有一个良好的平等交易的环境，而土地作为国家资产，只有公开交易才能真正实现平等。宏观调控既对居民购房有利，更将有利于促进房地产行业的长久健康发展。宏观调控只会给真正按照市场化规律运作的企业提供机会，由于宏观调控政策直接影响了土地、信贷等和房地产业密切相关的要素，因此的确会有许多企业会在这个过程中相继落马。只有正确看待自己和市场，才能走出一条健康的发展之路。

　　考量二：得道多助，失道寡助

　　按照国土资源部的有关规定，必须在8月31日前处理完所有的经营性土地协议出让的所有历史遗留项目，符合规定的在8月31日以前办理完协议出让的手续，不符合相关规定的一律实行招拍挂，进行公开交易。业内人士认为，政府此举只是通过“8•31”政策改变了这些项目的推出路径和时间：将在未来的几年内通过公开的招拍挂形式陆续推出。政府因此而掌握了楼盘供应的时间和放量，使楼市的供应增量由无序到有序，并在这一过程中实现土地的增值。原本已见雏形的“寡头垄断”有望被打破，开发企业也将面临新一轮洗牌。

　　得道者，路在脚下……

　　研究分析发现，“8•31”政策所代表的土地供应方式的重大变革，使开发商获得土地由暗箱操作变为公开竞争，今后要获取开发用地，必须支付大笔资金，这对资金实力不济、靠滚动开发维系的中小开发企业，无疑是断其炊，从根本上限制了它们以小搏大的扩张，许多企业只能抱撼挥别房地产业。这是一次残酷的清场，由此也宣告中国房地产业的投机时代结束，整个行业开始迈向相对恒定的以微利为特征的投资新时代。

　　根据市场反映，大部分有实力的开发商欢迎土地交易透明化。对于有实力的开发商来说，政府对于土地的宏观调控让企业都站在了同一个起跑线上，使得房地产市场的竞争更加公开透明，这是市场走向成熟的重要表现。大限并不会给这些企业自身的发展带来多大影响，相反会让企业更加有条不紊地进行，省去了很多不必要的人力、物力的浪费以及精力耗损，让企业能更加专注于产品的制造。“8•31大限”使拿地政策公平化，房地产开发商也将积极入市，“后8.31时代”要取得土地，唯一的途径就是招、投标，所有开发商一视同仁。如此一来，很多有实力、有品牌的外地开发商，甚至外资开发商就无需再迈过进入异地的“门槛”了，从而一门心思积极开拓异地市场。

　　失道者，路在何方？

　　专家们认为，随着“8•31大限”的到来及此前一系列调控政策的落实，“大限”过后，在土地、资金的获得上将迎来“阳光操作”，随着一批以往靠“关系”获得地块并到手的“地虫”和资质差、没有资金、项目操作实力的地产商被淘汰出局，整个房地产市场将逐步得到规范。

　　对于一些实力不济的中小企业来说，土地大限和房贷政策紧缩让他们似乎遭遇寒冬。这些企业手中本来握有协议出让的土地，这些土地本来可以从中获取高额利润。可是8.31大限降至，其手中的土地似乎成了烫手的山芋。对手中有钱无地的企业，该政策意味着拿地的机会来临。对那些手中有历史遗留项目用地而又手中无钱的企业来言，大限之前为了自救只能是忍痛向外低价抛出土地。

　　因“8.31”大限迫使开发商如数缴纳土地出让金，大部分开发商都将面临资金链断裂的风险。可初步判断约有八成房地产企业和开发项目将因此出局，尤其是那些资质低劣、实力不济、资金链绷得很紧的开发商。其实，这也符合了市场营销的“二八定律”，即真正规范的市场只有20％的企业掌握80百分比的资源。像开发商没交或者没交齐土地出让金，就已将土地抵押给银行并取得巨额贷款的现象将一去不返。

　　考量三：地产湘军，任重道远

　　土地新花落谁家？

　　融资渠道的单一使得长沙部分中小开发商对银行政策的变化尤为敏感。没有资金就没有能力进行大规模的开发，已取得开发权的土地闲置在那里不仅要花费大量的土地占用成本，而且8.31大限之前随时会有被收回的危险，因此这些开发商不得不积极寻找“买家”。面对8.31大限土地买卖的转型期,调整自身发展战略是很多企业的当务之急。其时市场上衍生了股权合作、联合开发、组合开发和结盟寻求土地资金合作等多种项目运作方式:

　　1.股权合作：是针对合作企业之间具有不同的资源优势，通过合作实现资源优化配置。此举解决了本土企业之间短期融资与长期发展所需土地的问题，是当前开发企业成功实现战略转移、保持市场竞争力的可行途径；

　　2.联合开发：指几家企业联合起来，共同开发一个项目。联合开发已成为当前本土企业战略调整的另一趋势。

　　3.组合开发：是一些实力雄厚的企业则开始通过产品集中组合、集中上市的优势来扩充发展战略。通过这种战略，让开发物业实现品牌联动，以达到刺激销售的目的，实现资金链的快速循环，应对大限和银行贷款的紧缩。

　　4.结盟寻求土地资金合作：即联合求地，联合融资。面对8.31土地大限，很多开发商开始将目光投注到自己的竞争对手身上。互通有无，享有共同的资源，寻求双赢。

　　几家欢喜几家忧

　　面对投资时代的到来，作为资金密集型产业的湖南房地产业，下一步无疑是实力的大比拼，因此，这场革命最受益的当属有实力、有能力却没有关系，同时对土地市场的不规则运作又无可奈何的发展商。实力比拼的最后结果是行业趋向规范和成熟，形成少数大地产商一统天下的垄断态势。在这一比拼过程中将会出现大量金融资本投靠一级土地市场，这是因为国家垄断后的土地市场，无论从效益还是风险程度上看，其诱惑力和保障系数都是最大的，因此，金融、证券、股市资金涌向这一市场在所难免，这种局面无疑使中小开发商融资渠道更窄，从而加速其解体和出局的过程。房地产市场开发周期决定了无论是政策、还是土地供应量对市场造成的直接重大影响往往体现在一两年之后。因此在8•31大限已过去的今天，虽然房地产市场和众多房地产企业目前仍一如既往，但一股酝酿中的变革，却在这平静的表象下已初现端倪。可以初步预计，未来星城房地产开发行业的基本形态：

　　1．一批公司有可能“无钱又无地”

　　若以8•31大限为分界标准，那么市场上可继续执行的房地产项目将大为减少。许多房地产开发企业手里仅有一个项目或者干脆只是圈了块地，对于这批公司来说，没有了项目就意味着失去了本源。这导致了一批公司彻底沦为“没钱没地”的开发商。

　　2．在未来这场硬碰硬的较量中，利润决定出局的概率

　　这种房地产业的优胜劣汰，最终清洗出局的将是开发能力薄弱，利润率较低的公司。8•31之后，土地招拍挂必然会在短期内造成拿地成本迅速提高，土地部分增值利润空间减少的局面，这部分利益实际上是转而为政府所有。这将迫使开发商在开发利润方面进行硬碰硬的较量。在这种情况下，开发能力强，利润率较高的企业将有更好的发展空间。因此，8•31大限的影响从中长期而言，有利于开发能力较强的企业。

　　3．开发模式转变与资本金扩张互动

　　8•31大限的另一个可能的重大影响，是土地交易方式的改变，将带来房地产企业开发模式的改变。而房地产企业的资本金也需要随之扩张。在8•31之前，业内就有一种思考和认知，认为房地产企业开发的模式可能将从香港模式走向美国模式，指的是房地产开发将从短期资金开发房地产变成长期资金开发房地产，说明中国的资本积累已到了一定程度，外资进入中国的渠道也已打通，因此，8•31之后对土地出让金的高要求就成为开发模式变革的一

　　个契机。今后如何通过各种办法融资，用长期资金做长期项目将成为房地产产业第一要务。

　　发展才是硬道理

　　随着政策的调整，市场更加规范、透明，为外埠和海外有实力的品牌地产集团扩张创造了更加有利的条件。“品牌＋实力＋产品”的全新组合成为外地企业进驻从而引领长沙地产的方向标。

　　事实上，在充分竞争的市场中，品牌之于企业是有价的。一项相关的调查表明，对于同质楼盘，有品牌的开发商比没品牌的开发商每平方米多卖300元，市场仍能接受。而此前房地产企业之所以商标意识淡薄，业内人士分析认为，在相当程度上与房市行情不无关系。前些年基于房地产卖方市场，无论有无品牌，有房都能卖出去。所以，房地产开发企业、销售企业培育品牌的动力不足。而当前房市的供求关系由供不应求向供求平衡转变。再加上随着中国向世贸组织承诺的市场开放步伐的加快，房地产业面临的不仅是国内的竞争，而且还有国际间的竞争，将不可避免地逐渐进入品牌竞争时代。

　　显然，后“8•31”时代的土地市场将发生较为彻底的一次变革。从长远眼光来看，大限带来的变化预示着开发商内部以及与之相关的行业之间将会产生更深层次、全方位的合纵连横。

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　　关注“住房个贷”篇

　　2004年 9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中对房地产贷款出现了多种新规定，把房地产行业的融资门槛进一步抬高，相对限制了住房个贷的有效实施，促使一些业内人士对下一步市场发展和市场销售情况开始持积极关注态度。

　　商榷住房个贷新政：利好还是利微？

　　TIPS 《商业银行房地产贷款风险管理指引》要点

　　关键词解释

　　本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

　　房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

　　个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

　　商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

　　业界观点一：住房个贷新政抑制市场消费

　　《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，要求“银行将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50％以下，月所有债务支出与收入比控制在 55％以下”的规定，引起了很多地产开发企业的担忧。业内人士认为，对消费者贷款比例的限制将对房地产销售和开发产生直接显著的影响。目前很多购房者对还款能力的考量都是以家庭收入为基础，而且一些贷款人还未必是家庭收入主力，但新规定中月还款额不得超过借款人收入 50％的规定，将一些购房者的贷款额度限制在了较低水平，也就间接地影响到住宅项目的开发和销售，中高档产品受到的影响将较为明显。 

　　业界观点二：融资限制抬高开发资金筹集门槛

　　《管理指引》中商业银行对申请贷款的房地产开发企业应要求的自有资金占项目总投资的比例，由《征求意见稿》中的 30%提高到 35％。有业内人士认为，进一步收紧开发企业贷款政策其实是对地产企业的过滤措施，融资难度的增加和自有资金比例的提高将使一些实力不足的企业退出市场。随着自有资金门槛提高，目前企业可采取的融资渠道又非常有限，企业间联合开发将在未来一定时期内成为地产开发的趋势之一。 由于地产开发要受到建设周期影响，自有资金门槛提高对市场的影响也需要经过一段市场消化期才会显现。

　　房产个贷新政VS地产虚火 

　　近年来，房地产业作为资金密集型和居民消费升级方向的终端产业，与其他行业相比，对于增加投资、拉动内需功不可没。但持续火爆的房市同样也是一把“双刃剑”，不仅占用大量的资金，同时也会带来市场供需失衡。 

　　当城市居民将大笔资金投到房市，必然会带来其他商品消费率的下降。据了解，居民总收入中用于消费的比率已从2000年的61.1%降至去年的55.4%，为1978年以来的最低值。如果长时间靠投资拉动经济，短期内或许能产生明显作用，但消费率长期偏低，势必会带来其他产能闲置、商品积压、效益下降，最终完全可能导致经济的大起大落。 

　　新一轮经济增长起源于居民消费结构升级带动的城市房地产业迅速升温，而国内房贷规模呈几何级增长的态势，更对房市持续火爆起到了推波助澜的作用。数据显示，目前，国内金融业人民币贷款余额已达17万亿元，其中房地产企业贷款和个人房贷加起来在2.5万亿元左右。值得注意的是，在总共17万亿元人民币的贷款中，超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。当大量房产作为银行信贷的抵押品时，房价一旦产生波动对金融风险的影响就不容乐观。 

　　房地产价格持续上扬，刺激着房地产业投资额居高不下。实实在在的数字似乎可以说明房贷金融风险已经初见端倪。一方面，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都是直接或者间接地来自银行贷款；另一方面，个人住房消费信贷与1998年相比，2003年增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。这些数字表明，是银行贷款催热了国内居民房地产消费的超前需求。目前在个人消费信贷中，个人住房贷款的比例高达75%至97%。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年至8年，这表明中国个人住房信贷已经进入到风险暴露期。 

　　住房个贷：切忌因噎废食

　　伴随着国家宏观调控政策的逐步实施，开发商和购房人明显感觉到，办理房产个贷不如以前那样便利了。一些银行对于房产个贷的贷款额度、贷款期限甚至房产总价都做了更严格的限制，对于贷款申请人的资信审查条件也更加严格。有关监管部门也加大了对银行这块业务的监管力度。

　　忆往昔，房产个贷业务是各家银行纷纷争抢的“香饽饽”。商品房制度改革引发了强大的房产消费需求，推动了商品房市场的快速发展，在提升老百姓居住生活品质的同时，也给开发商带来了可观的利润。在巨大的市场拉力和消费观念转变的作用下，房产个人贷款成为银行这几年增长速度最快的业务之一。正是看好这块市场，各家银行纷纷采取各种措施，在不违反行业原则的前提下，给客户更多的附加值。良好的服务带来了购房的便利，更促进了房地产市场的发展，形成一个良好的循环。目前市面上盛传金融风险论，加上银行表现出要对房产个贷业务这个优质资产进行收紧的倾向，更是引发出很多疑问。

　　专家分析认为，从总体上看，我国的个人房贷水平并不算太高。2003年我国房产个贷在全部贷款中所占的比例为9.27％，远低于国际20％的警戒线。从流动性风险来看，我国个人房贷的实际平均持续期只有15年，形成流动性风险的可能性并不大；而且我国的房产个贷最明显的特点就是资金回收比例较高，周转速度快，这源于购房人的消费观念，如果有足够的资金，大多数借款人都倾向于提前还贷，这在一定程度上也消除了银行流动性风险出现的可能。而对于操作风险，采取一定的措施进行防范可能比一味地紧缩业务更为合理。可以制订更为严谨的业务操作流程，严格审查环节，杜绝不良融资行为的发生。

　　中国银监会主席刘明康在2004年年中工作会议上提出：“全面、准确、积极地理解和把握中央宏观调控政策，既要抑制投资膨胀，又要保护和扩大消费需求”，可看出国家对于房产个贷业务的态度和原则，显然从目前实际情况来看，个人房贷仍属于商业银行的优质资产。无须过分夸大其中的风险，切忌“因噎废食”，以免贻误拓展个人房贷业务的好时机。

　　房贷新政下的此消彼涨现象

　　据住房个贷新政的规定：贷款个人的房贷月供加上物业费等费用最多不能超过其个人收入的50%。可见新政策旨在对个贷风险进行有效控制。 

　　在当前的房贷政策下，个人购房者为了获得个人商业贷款应减少月还款金额。据了解，减少月供金额有两种方法可以达成：要么购买价格更便宜的房屋，要么就增加购房首付比例。 

　　据调查分析，为了提高购买新房的首付比例，很多购房人会选择卖掉原有的旧房套现。这种“卖旧买新”的方式将会使得更多的二手房流入到房地产二级市场，大大促进二手房市场的供给量。   与此同时，很多手里有旧房的人也会考虑将旧房出租，通过收取房租来增加个人收入，降低新房月供还款压力，这种“租旧买新”或者“以租代供”的方法也将大大活跃房屋的出租市场。专家认为，这两种方法都直指房地产二级市场，并最终影响今年二手房市场的整体活跃程度。 

　　积极规避与应对金融风险

　　据了解，银监会新近发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》是自去年下半年以来国家出台一系列政策调控房地产行业的又一新举措，旨在通过严控房地产开发贷款、增强个人住房贷款管理以达到降低金融风险，遏制包括房地产在内的投资过热现象。

　　其实，对于金融业来说，如果《指引》能够落实到位，长期来看不失利好；但短期内虽然降低了信贷风险，却也直接减少了从信贷业务上获得的收益，尤其对银行现有的房地产信贷类的资产有较大冲击，可能导致银行的此类贷款质量下降，流动性降低，增加企业的有关成本，行业的利润下降，而且很难寻找一种有效的贷款途径降低不良资产负债率，一定时期必将造成对应定的经济损失。

　　值得注意的是，《指引》的可操作性显然存在一定问题。首先面临的是贷款个人收入的界定问题。靠什么来证明其个人收入？在目前国内个人征信体系尚未建立的情况下，个人收入的调查难于落实，银行在做调查时难以做到完全准确。并且个人的工作职业流动性较大，收入的变化也很大，对银行来讲这也是一个难题。同时，银行做审查还会考虑到调查成本，如果对申贷人进行资信调查的费用超过银行发放贷款所获得的收益，银行将可能考虑减少调查环节。

　　银行在发放个人住房贷款时，大多选择一些中介机构来代理，但是中介机构的选择标准是什么？凭什么确定中介机构不会弄虚作假？《指引》中简单地用“信誉良好”界定也难于操作和认定。

　　种种迹象表明，房地产业出现的新现象显然经引起了金融业的高度关注，并采取了积极的应对措施。但是，对于这一蕴藏着巨大市场的贷款业务，各家银行没有停止这一业务的可能，它们将在防范风险的基础上，最大限度地满足客户需要。如此看来，是否现在马上购房，完全取决于消费者自己。因为事实证明，个人住房按揭贷款已成为个人消费贷款的主流。

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　　关注“房产证90天期限”篇

　　2004年7月20日，建设部令第131号文发布了《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》。《决定》指出：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”

　　“房产证90天期限”，限制了谁？

　　“90天期限”引发争议；业界称难于实现

　　建设部日前颁布的《城市商品房预售管理办法》对“90天办好房产证”相关规定，在地产商中引来一片争议之声。几乎所有开发商都认为，交楼后90天内办下房产证是不可能完成的任务。甚至有开发商表示，为了避免可能出现的巨大风险，宁可不卖房，也不会在合同中做出如此的相应承诺。 

　　通常办产权证分为两部分，首先是办大产权证。办理大产权证需要由有资质的单位进行测绘，要到国土局办理土地出让合同补充协议等。遵循常规，办理大产权证一般至少需要两个多月的时间。其次是办小产权证，也要经过多个环节，目前的规定是在60个工作日内完成，但在实践中却很难按规定时间完成。业界人士之所以认为《办法》所指内容实施有难度，业主要在90天内拿到房产证近乎不可能的主要原因是：

　　管理部门：人手严重不足

　　据了解，发放房产证的手续相当烦琐和复杂，而现今每年的商业楼盘很多，造成有关发放房产证的部门工作量大，人手明显不足。虽然解决市民有名有实的居住楼房是利好的，但是给相关部门加90天内发放房产证的“紧箍咒”难度确实颇大。历年来按程序房产证应80-100天办完，但部分城市办证部门有个不成文规定，即一次只受理30-50本证。一般的每个楼盘单次交楼多是一两百套单位，按办证部门单次受理量，即每次交楼即要进行多轮办证审查工作，无形中等同增加了重复劳动量。何况，每年市场竣工验收项目数量巨大，房产证实际办理的能力与需求存在明显的差距。

　　开发商：90天过于苛刻

　　开发商对“90天内发放房产证否则罚款”的新规定显然是尤感头痛。据了解，开发商的办证程序包括测绘、大确权和小确权三部分，一般都在交楼后才开始办理这三部分手续，整个办证时间至少达90个工作日，一般是4个半月时间。而修改后的管理办法提到的交楼后承购人办理权属登记手续是指办证的第三部分小确权，这意味着前两个部分都要在交楼前完成，难度相对较大。

　　建设部：明明白白我的心

　　建设部有关官员表示，《办法》主要是针对此前一些业主入住多日仍拿不到房产证的问题。据记者了解，购房者在规定时间内没有拿到房产证，一方面是确实存在不规范的开发商，故意推迟或者没有补齐相关款项从而导致无法按期办理房产证，而另一方面则是有关主管部门在规定的时间内无法办理完毕。建设部此举显然是基于确保广大购房者的切身利益得到完全保障，一方面打压开发商存在的不法行为，规范和调整房地产开发市场秩序；另一方面也是对政府机构办事效率和服务态度提出新的挑战命题，强调流程化高效操作模式。

　　购房者：千呼万唤始出来

　　新办法规定，如无特殊约定，开发商应当协助业主在商品房交付之日起90天内办理完房产证，如果由于开发商的原因，业主不能如期取得房产证，开发商将承当违约责任。显然业主只有拿到房产证，才有权利处置房子，房产证对购房者的重要性是不言而喻的。据了解，目前仅北京市场，就大约有30%的业主没有拿到房产证。有的业主入住五六年了，仍然拿不到产权证，不少花了上百万元房款的业主，仍然在为住房的合法性四处奔波。

　　据专业人士介绍，不能及时办证可能为购房者带来的损失有：子女入学受影响，不能出示产权证书，子女就不能按区域就学；经商办营业执照，需要经营场所证明，因产权证未办无法出示；需要将房产抵押贷款，由于产权证未办不能抵押，以致损失商业机会；房屋不能再行转让；由于没有产权证，房屋租赁合同也无法签订等等。

　　开发商按期办证不容易

　　据了解，房产证的办理包括两个过程。首先是开发商完全具备办理房产证的资格并且去有关部门进行办理；然后则是有关主管部门进行审核并给予办理。

　　通常不能及时取得房产证的原因有：一是开发商的“五证”不齐，无法办理房产证；二是房地产开发企业未支付全部土地出让金，土地管理部门因此限制其土地使用权的变更手续；三是房地产开发项目由于质量问题或其他原因，不能通过有关部门组织的验收；四是房屋预售后没及时到房管部门备案，并在此期间将房产抵押，如果开发商不能及时置换产权，就无法为购房者办理产权证。另据业内人士介绍，开发商违规建房，比如私自将楼房加层，违章部分也无法及时办证。

　　政策措施有待进一步完善

　　据公布的修正令第十二条规定内容，业内人士认为，对于90天内发放房产证的规定，如果不是伴随着其他简化程序政策的出台，事实是不利业主真正拿到房产证，也不利房产市场健康发展。姑且不说其他，仅是土地证的办理就足以让购房者头痛。

　　有必要采取“两证合一”保障购房权益

　　商品房买卖合同（范本）中关于产权登记的约定，通常都被理解为对房屋所有权的约定。按我国现行法律条文，开发商只具有“协助购房户办理土地使用权变更”的义务，并没有“主动为购房户办理土地使用证”的义务。事实上，在商品房买卖中，作为购房户的消费者往往处于弱势地位，签约时购房者的要求很可能被开发商拒绝而不得不和开发商签下对方早就拟好的合同。这种情况下，购房户的利益往往遭到侵害。

　　在商品房交易中，政府或主管部门有必要出台有利于保护消费者合法权益的措施，如强制要求在购房合同中加入办理土地使用证的条款；加大对开发商不履行法定义务的处罚力度。此外，还可借鉴国内其他一些城市的经验，如重庆就采用土地证、房产证“两证合一”的方式。

　　据了解，因为开发商的原因使购房户不能按时办理土地使用证主要体现在：开发商取得一宗土地使用权后，通常是办一个大土地使用证，然后对该宗土地进行分期开发，只有等各期开发结束，开发商才按户对土地使用权进行分割，办理各户的土地证；而在开发过程中，因受到拆迁等客观因素影响，导致整个开发工程滞后，会直接影响先期入住的购房户按期办理土地证。

　　另外，开发商手中的征地手续尚未完善，一宗土地的一部分办理了出让手续，还有一部分没有办理出让手续，开发商在办理出让手续的部分上建设商品房并出售，显然这部分购房者很难在短时间内拿到土地证。而且开发商将商品房出售后，其以土地作抵押的开发贷款还没到期，开发商只有要等贷款期限到了后，还清银行贷款或用另一块土地将已开发的地块置换出来，购房者才有可能办理土地证。

　　TIPS ： “90日”，并非90个工作日

　　购房合同中“标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日取得房屋权属证书；标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日取得房屋权属证书；否则出卖人应当承担违约责任。”这里明确规定的是“90日”，而不是部分开发商所说的“90个工作日”。

　　根据我国法律规定，“90日”的期间通常是指90个日历天数，而并非是指90个工作日。除非期间届满的最后一天是法律节假日，才可以顺延至节假日后的第一个工作日，而期间内的节假日是不能够扣除的。由此可知，相关规定的时间是相当之紧的，并无时间“打折”和概念偷换的可能，显然这更是增加了对开发商和办证机构的挑战力度，也等同于增加了《办法》执行起来的难度。