一、2003年形势分析

　　2003年全省房地产开发投资持续高速增长，房地产开发规模日益扩大，住房消费需求强劲，房地产信贷增长迅速，商品房价格稳步攀升，经济适用住房空置面积下降，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续快速发展，进一步扩大了消费需求和投资需求，拉动了国民经济增长。根据1-12月统计资料分析，主要呈现以下特征：

　　1、房地产开发投资持续高速增长。全省共完成房地产开发投资230亿元，比上年增长52.4%，投资额居全国第十四位，投资增速居全国第五位。其中，长沙市完成房地产开发投资110.8亿元，增长35.9%，占全省开发投资的48.2%。投资高速增长的主要原因：一是新注册企业迅速增加，新增327家，总数达1986家，增长19.7%，企业自筹资金97.2亿元，增长74.7%；二是房地产开发吸引大量民间资本，民营企业完成投资192.5亿元，增长61.1%，明显高于全省的平均增速，占总投资的83.7%，比上年提高了4.5个百分点；三是商业银行继续看好房地产市场，加大了信贷力度。

　　2、房地产开发规模实现新突破，商品住宅占房地产市场的主导地位。全省商品房施工面积突破三千万，达到3073万平方米，增长47.4%，其中，新开工面积1466.9万平方米，增长47.6%。商品房竣工面积突破一千万，达到1146.7万平方米，增长42%。房地产开发企业适应房地产市场变化，积极调整商品房供应结构，使商品住宅成为房地产市场的主打产品。在商品房施工面积中，商品住宅2295万平方米,占74.7%，写字楼98.6万平方米,占3.2%，商业营业用房541.6万平方米,占17.6%，其它房屋137.8万平方米,占4.5%。

　　3、适时调控经济适用住房，经济适用住房空置面积降低。全省经济适用住房建设完成投资29.5亿元，减少了36.3%。施工面积671.7万平方米，减少了13.3%，其中，新开工面积354.8 万平方米。竣工面积343.4万平方米，减少44.5%。销售面积235万平方米，销售收入20.3亿元，平均售价863.5元/m2 ，下跌了6.4%(长沙市平均售价1248元/m2)。经济适用住房空置31.3万平方米，下降24.8%，其中空置一年以上6万平方米，下降19.3%。全省严格管理经济适用住房的建设和销售，及时遏制了滥用优惠政策、滥建经济适用住房的势头，全面禁止党政机关组织职工兴建公务员小区。

　　4、强劲的个人住房消费带动房地产信贷迅速增长。截止去年12月底，金融机构房地产各项贷款余额364.5亿元，比年初增长41.7%，占全省贷款总额9.3%，新增贷款107.3亿元，占全省新增贷款的18.2%。房地产不良贷款从2002年的14%下降到7.6%，信贷资产质量大幅度提高。个人住房消费贷款余额161.1亿元，新增贷款58亿元，比年初增长56.3%，比房地产贷款的增长速度高出14点6个百分点。消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增长速度。

　　5、商品销售形势良好，预售面积强劲增长，价格稳步攀升。商品房销售面积达到846.9万平方米，增长40.6%，销售收入119.7亿元，增长47.9%。商品房均价1413元/ 平方米，上涨了5.2%(长沙市商品房均价2468元/ 平方米)。商品房预售面积达到387.9万平方米，增长91.3%，定金及预售款达到72.6亿元，增长43.3%。

　　6、房地产业对经济增长的贡献突现。房地产市场快速发展促进了经济增长。首先表现在，房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅，占全社会固定资产投资的比重达到14.8%，比上年提高3点6个百分点，对固定资产投资增长的贡献率为38.8%，是投资构成中最活跃的因素，起到了火车头的作用。其次表现在，启动个人住房消费，个人住房消费信贷高速发展，个人住房消费贷款占全省个人消费贷款72.9%，住房消费成为最重要的消费热点，有效地扩大了内需。2003年房地产开发投资直接拉动经济增长1点8个百分点，占GDP比重达到5%，比上年提高了1点6个百分点，经济增长对房地产业依赖性增大。

　　同时，必须清醒看到，湖南省房地产市场也存在一些不容忽视的问题：一是14个市、州中有5个房地产开发投资增长过猛，郴州市、怀化市、湘西自治州、株洲市及娄底市的投资增幅超过100%。二是土地供应量增长过快，房地产开发企业大量储备土地，新购购置土地面积为1550万平方米，增长52.3%，削弱了政府调控房地产市场的能力。三是商品房空置面积呈上升势头，空置面积212.4万平方米，增长24.5%，空置一年以上的49万平方米，同比增长13.4%，其主要原因，第一、部分市城市空置面积大幅度上升，长沙市增加了78.5%、衡阳市增加了112.1%、郴州市增加了82.8%；第二、许多地方竞相开发商业步行街、市场、商贸城，商业营业用房开发过度，造成大量空置，空置面积56.7万平方米，增加了84%。四是全省经济适用住房供应总量过剩，邵阳市、岳阳市、益阳市、永州市、怀化市、娄底市的经济适用房占商品住宅的比重超过50%，建得过多、过滥。

　　二、2004年展望

　　党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，我省把改善和提高城乡居民的居住水平作为“全面小康”的重要内容，既为我们的工作指明了方向，也对我们的工作提出了更高的要求。2004年是全面贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神十分重要的一年，是完成“十五计划”关键的一年，实现房地产市场持续、健康发展，对促进经济发展和社会进步具有重要意义。

　　展望2004年湖南省房地产市场，有如下有利因素：

　　1、当前的宏观经济形势和政策导向有利于房地产市场发展。2003年我国经受住了重大疫情等严峻考验，实现了经济快速增长，改革开放和各项社会事业全面进步，良好的宏观经济形势为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。党的十六届三中全会提出了促进经济社会协调发展的指导思想，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文件）进一步确定了房地产业的支柱产业地位，为房地产业持续、健康发展创造了很好的政策环境，房地产业正面临着难得的发展机遇。

　　2、城镇居民收入稳定增长，住房消费需求十分强劲。2003年湖南省城镇居民人均可支配收入达到7674元，增长10.3%，相应地城镇居民住房消费需求增长较快。住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。湖南省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差等方面；住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。目前湖南省城镇居民人均使用住房贷款745元，与全国城镇人均2140元相比，还有一定距离，扩大住房消费的空间还很大。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求。

　　3、加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到2020年湖南省城镇化水平达到55%，城镇人口将从2002年的2214万发展到3960万，新增城镇人口1746万。这意味着每年将新增城镇人口97万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

　　4、产业结构调整要求房地产业加快发展。房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。湖南省房地产开发投资占固定资产投资的比重、占第三产业的比重和占GDP的比重，均低于全国的平均水平。尽快提高房地产业所占比重，是湖南省经济发展的客观需要。

　　5、汽车消费的兴起将推动住房消费升级。截止去年12月底，全省个人汽车消费贷款余额27.7亿元，比年初增长116.4%，个人住房消费余额比年初增长56.3%，实现了同步高速增长。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，住房更新换代将进一步加快，汽车消费将极大地促进住房消费的发展。城镇化进程的推进，城市规模日益扩大，房地产开发不断向城郊拓展，汽车进入家庭后，居民选择在城郊置业可行性增大。

　　2004年房地产市场也面临着一些困难和挑战：一是国债规模压缩、货币发行量从紧、实行浮动利率及人民银行银发[2003]121号文件等政策，商业银行可能调整信贷政策，房地产开发企业贷款融资难度加大，个人住房消费贷款规模可能受限。二是随着土地管理部门上收和 “招、拍、挂”制度的推行，土地供应量受到严格限制，对招商引资和新企业成立会有较大影响。但由于房地产开发企业土地储备量较大，暂时不会造成投资的大起大落。三是城市房屋拆迁纠纷激增，因拆迁引起的上访增长，影响社会稳定，给旧城改造工作带来一定困难。

　　综上所述，2004年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。因此，要抓住机遇，因势利导，采取切实有效措施，应对困难和挑战，努力实现房地产市场持续、健康发展。2004年住宅与房地产业的工作思路是：以促进房地产市场持续健康发展为主题，立足于扩大住房消费，激活市场，加强调控，规范秩序，完善保障，充分发挥房地产业在扩大消费、提高人民生活水平、拉动经济增长、维护社会稳定等方面的积极作用，提升产业地位。

　　2004年住宅与房地产业的工作重点是：全面贯彻国务院[2003]18号文件和全省加强城市基础设施建设大力推进城镇化工作会议精神，统筹快速发展与维护稳定，统筹激活市场与调控规范，统筹市场调节与政府保障，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格稳步上升，与经济社会发展相协调，创造良好的消费预期；调整住房供应政策，加强经济适用住房建设管理，完善廉租住房制度，大力发展普通商品住宅；加强房地产市场预警预报系统建设和房地产信用档案系统建设，规范房地产市场行为，保护好、引导好、发挥好住房消费积极性，创造良好的消费环境；健全拆迁政策法规，严格依法行政，查处拆迁违法行为，切实维护社会稳定。

　　2004年应当全力抓好以下具体工作：

　　1、坚定投资拉动经济增长不动摇，确保住房消费需求增长和房地产开发投资增长。按照2003年至2007年五年间，房地产开发投资达到我省全社会固定资产投资比重17.9%，占GDP的比重6.7%，每年拉动经济增长1.3个百分点这一目标，预期2004年个人住房消费贷款余额达到209亿元，增长30%，完成房地产投资230亿元。

　　2、争取省政府尽快出台《湖南省人民政府促进房地产市场持续健康发展的通知》。调整住房的供应政策，完善住房供应体系，大力发展普通商品住房，控制高档商品住房建设规模，建立健全住房保障制度，总量调控经济适用住房，加强廉租住房建设。

　　3、加大住房分配货币化工作力度，激活住房二级市场，培育住房消费热点。切实落实住房分配货币化各项措施，鼓励住房公积金管理中心大力发展个人住房消费信贷，清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房；妥善处理经济适用住房、公房出售后权属发证历史遗留问题，保障产权人权益，为上市交易创造条件；减轻住房消费环节的税费，增强房地产市场活力，扩大住房有效需求。

　　4、加强依法行政工作。吸取衡阳市11•3特大火灾事故的教训，开展房地产行政执法检查工作，清查房地产行政管理中各个审批、登记环节，坚持依法行政，落实责任追究制度，进行依法行政培训教育。

　　5、加强城市房屋拆迁监督，维护社会稳定。针对房屋拆迁工作中的重点、难点、热点问题，深入调查研究，健全城市房屋拆迁政策法规，完善监督检查机制，建立拆迁公示制度，提高拆迁管理透明度，规范拆迁行政裁决工作程序，促进拆迁工作法制化、规范化进程。

　　6、贯彻《物业管理条例》。培育发展物业管理市场，加强物业管理招投标工作和维修资金管理，监督指导业主大会和业主委员会工作，改善住房消费环境。推进党政机关、事业单位的后勤服务改革。

　　7、建立房地产市场预警预报体系，建立信息披露制度。完善房地产市场宏观调控联席会议制度。统一开发房地产市场预警预报系统，在重点城市推广使用。

　　8、加强房地产企业及执业人员信用档案系统建设，将全部房地产开发企业、物业管理企业、房屋中介机构的信用档案在网上向社会公示，接受市场监督。同时，按照“民办官助”的路子，探索湖南省住宅与房地产信息网市场化经营运作方式。

　　9、健全房地产法律法规体系，争取省政府出台《湖南省实施〈房地产开发经营管理条例〉办法》和《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》。