中国银监会新近发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。从2月26日起，银监会将在一个月内对即将出台的《指引》征求公众意见。《指引》意见稿针对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等房地产贷款的风险管理，银监会共使用了3个“不得”和50多个“商业银行……应……”句式，规定了商业银行在发放贷款时的众多游戏规则，这一系列的“应该”再次为发展迅猛的房贷提了个醒。 

　　《指引》意见稿是银监会首次针对房地产贷款所出的一个专门性文件。其体现出来的主要目的就是要求商业银行提高控制房地产，贷款风险的水平。《指导》意见稿中对个人住房贷款的规定所占篇幅最大，这主要是为了针对有些地区出现的骗贷现象。 

　　据解释，由于银行个人房贷相比商业贷款或民间融资存在两个优势：首先，利率低。个人住房贷款5%左右的年利率，低于商业贷款和民间融资利率；其次，个人住房贷款的周期较长，借款人可以长时间使用贷款。这样，一些地区出现了一些骗贷现象，产生了大量的假按揭。贷款人用骗贷获取的资金去做生意，这势必增大了银行贷款风险。此次《指导》意见稿体现出来的精神，就是要求银行严格贷款程序，规避风险。 

　　对个人住房贷款风险管理，《指导》意见稿中重申了商业银行应着重考核借款人还款能力和应对用作贷款抵押的房屋进行独立评估这两条规定。据透露，在实际操作过程中，银行基本上都可以把贷款成数上限确定在8成，但对个人收入证明的把关不是很严格。一位房屋中介负责人告诉记者：“收入证明往往是随便开的，月收入在5000元左右的收入证明，银行一般是不会查的。如果是在一些稍有名气的公司工作，月收入可以开到8000元左右，银行往往会随机抽查很少的一些客户。”他分析，现在个贷业务十分火爆，银行人力有限，要审查每一个贷款人的还款能力很难做到。即使能够审查，也都是一些在银行的借款，贷款人个人之间的债务根本无从审查。  

　　某外资银行房贷部副经理提出意见，“银行不是当铺。二者最主要的区别就是当铺较多考虑抵押物的评估价值，而较少考虑还款能力。而银行应该主要考虑的恰恰是借款人的还款能力，然后才是抵押物的价值。”他说，如果众多没有还款能力的借款人纷纷将房屋抛给银行，银行岂不成了“大房东”，那后果就可能导致金融危机。 

　　目前确实存在着银行间的个贷之争，如果银行为了拉贷款而对借款人还款能力缺少考虑，忽视了最为重要的方面，则很容易产生不良贷款，这对整个金融体系的稳定将产生很大的威胁。防范个贷中暗藏的金融风险，正是此次出台《指导》意见稿的主要动机。

　　近6年来，虽然中国房地产投资额年平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但中国人民银行研究局课题组调查显示，中国房地产金融仍存在四大问题。

　　调查显示，中国房地产金融当前存在的问题主要是，○1房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行；○2土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险；3个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；4商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。

　　针对这些问题，中国人民银行研究局课题组提出了4点相应的政策建议。

　　一是在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。完善个人征信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系。房地产统计指标体系和信息披露制度。

　　二是大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

　　三是将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。

　　四是加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。