96148是由长沙市房屋产权管理局主管，长沙市房产信息中心主办的长沙地区唯一的房地产信息专业电话咨询台，与长沙房地产信息网（www.0731fdc.com）紧密结合，以最快的速度，最专业的水准解决市民在住房消费方面的难题，为市民提供全方位，多渠道的房地产资讯服务。目前，该咨询台在原有业务种类的基础上增设《物权法》及房地产行政管理专家服务热线，只要您在相应的时间段里用座机直接拨打96148，就有专家为您提供最专业、最直接的房产咨询服务。

　　商品房问题

　　1.刘先生问：04年买了解放西路华瑞商厦的房子都2年多啦，房产证也拿不到，我们各项费用都交清啦，如果开发商真有问题或待破产，我们的产权该怎么办呢？

　　96148答：您好！能否办理分户产权证，首先应看该项目是否取得了栋产权证。如果没有栋产权证，就暂不能办理分户产权手续。如果有栋产权证，开发商又不按约定为业主办理分户产权证，业主可以通过诉讼方式解决，登记机关根据法院的生效法律文书办理相应的产权登记手续。

　　2.袁先生问：买的是单位福利待遇的房子，1998年已付款，在2001年入住的。大部分业主在两年前已拿到了房产证，我的房产证说是单位在办理的时候因为工作人员的疏忽没有交纳房屋维修基金，房产证一直没办下来。现在我该怎么办？

　　96148答：您好！根据相关政策规定，首期物业维修基金在办理产权证之前应当交纳。提交维修基金缴交凭证是办理房屋所有权证应提交的主要资料之一。维修基金原则上应由买受人缴交。如果您缴交的维修基金由单位代收了，您可以要求单位将您的维修基金缴交到专用帐户上；如果没有缴交，您可以自己将维修基金缴交到专用帐户上，之后，可以按规定办理产权证。

　　3.彭先生：请问我购买的房屋做了在建工程抵押，买卖这种商品房有风险吗？开发商让我自己来房产局办理贷款抵押备案手续这符合程序吗？

　　96148答：您好！办理了在建工程抵押的房屋经抵押权人同意可以出售。经抵押权人同意出售的房屋，在合同备案时必须注销在建工程抵押才能办理商品房买卖合同的备案登记手续。

　　您以所购买的房屋设定贷款抵押，办理抵押登记时，您必须自己（也可委托他人，但应当办理委托公证）到登记机关办理抵押登记手续，开发商和抵押权人应当配合。

　　经济适用房问题

　　1.李先生问：经济适用房小区内可以建30%的商品房，但该类商品房土地使用权证仍属于“划拨”用地，这样的房子能算商品房吗，将来如何办理产权和上市交易？

　　96148答：您好！商品房的土地使用互相性质没有规定必须是出让地，划拨用地上按规定同样也可以建商品房。该类房屋办理产权证与其他商品房办理产权证的程序和提交的资料是一样的，只是土地使用性质不同。上市交易应按规定缴纳土地收益金。

　　二手房转让问题

　　1.刘先生问：我要买的一套二手房的产权证上产权人只登记了一人，房主却说这套产权还有一共有人，在房产局房屋登记的档案上有名字，只是房产证上没有，如果现在办理业务的话是否也要共有人同意啊？

　　96148答：您好！根据您说的情况该房屋可能是房改房。由于房改房的特殊性，如果在购买房改房和办理产权登记时，有配偶方的名字，原则上应认定该房为夫妻共有产，在处分房产时，夫妻双方的意思表示应当一致并在登记机关签字才能处分。

　　其他房产是否有共有权人，可以根据产权证上记载的共有人来确定，如果当事人提交相关材料（如生效的法律文书）并经过登记机关的登记，才能认定为共有权人，处分房产时必须经过共有权人的同意。

　　2.安小姐问：您好！我去年购买了一套二手房，房款全部付清，产权证是通过当地房产局办理的，也在去年办下来了，购房协议卖方夫妻双方都签了名，在办理过程中由丈夫办理过户，女方（原房主）未去。我方列为第三人，正在行政诉讼中，想否定我产权有效性，而我作为善意第三人，我的所有权即产权是否应该受到法律保护？

　　96148答：您好！您取得的房屋所有权是否会受到法律保护，如果至少符合下列三种情形：

　　1.您购买该房是善意的；2.以合理的价格购买；3.在登记机关办理了产权过户登记手续，原则上应当受到法律的保护。

　　如果其配偶认为自己是共有人，但又没有在登记机关登记，配偶有权向原产权人请求赔偿损失；如果共有情况在登记机关进行了登记，配偶不但可以请求原产权人赔偿，还有权请求登记机关赔偿。

　　3.朱女士问：我在购入一套二手房后,随房屋产权办理了户口迁移,随户口又办理了新的身份征,老的身份证已被身份证颁发机关收回,那么就和原来在房产局办理产权入户留底的身份证不同了,我想请问,如果售出此房产,在办理产权过户时,会不会发生身份不确认的情况,如果那样,我该怎么办?

　　96148答：您好！根据我国《居民身份证法》的规定，公民身份号码是每个公民唯一的、终身不变的身份代码，由公安机关按照公民身份号码国家标准编制。因此，您的新身份证原则上不会改变号码。

　　确因特殊情况，您的身份证号码变化了，您可以到户口所在地的公安机关开具证明，证明您现有的身份证号码和原有的身份证号码属同一人，据此再到登记机关办理变更登记，这样您的房产就可以正常交易了。

　　合同纠纷问题

　　1.易小姐问：如果开发商卖给我的房子36平米少了两平米，我退房需要缴纳违约金吗？我查看了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》发现，违约金是按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。代理商做法合理吗？我是否可以申请退房？

　　96148答：您好！根据《合同法》及其他法律法规和规章的规定，解除合同的违约责任，有约定的按照合同约定，无明确约定且没有达成一致意见的，房屋面积误差超过3%的，可以退房。从您反映的情况看，您购买的房屋面积误差已超过3％。如果在购房合同中没有约定，您可以选择退房，且不需要承担违约责任。

　　其他问题

　　1.牛先生问：一同事婚前享受过单位的福利房，之后与女方结婚。现女方单位要发放一次性货币补贴，女方可以领取吗？女方该不该享受住房货币补贴呢？

　　96148答：您好！夫妻双方只能选择同一种住房分配方式。凡夫妻一方已选择住房货币分配方式，另一方不能享受实物分房政策。

　　2.钟先生问： 母亲去世以后，我继承了1/2的房产（父亲放弃继承母亲去世后留下的产权），和父亲共同拥有一套房子。现父亲打算再婚，请问，如果不做婚前财产公证，父亲再婚妻子是否和父亲同样拥有这套房子的产权？父亲去世后再婚妻子有权利继承父亲的产权吗？

　　96148答：您好！该套房产你父亲所有的部分属于你父亲的婚前财产，如果没有其他约定，原则上再婚妻子不能取得该房屋的所有权。

　　如果你父亲去世，有遗嘱且没有例外情况的，应按遗嘱执行；没有遗嘱且没有其他例外情况的，再婚妻子可以法定继承人的身份和其他法定继承人一起继承你父亲的遗产。