近年来，国家及各地方政府出台了一系列的政策、法规及调控限价措施，抑制房屋价格的过快上涨，但全国各地的房屋价格仍如同脱缰的野马一般，一路飙升，离普通老百姓的心理预期越来越远，也远远超出了很多普通老百姓的经济承受能力。不仅如此，由于利益驱动、政府监管执行力度不够、法律法规的不完善等诸多因素，致使房地产开发商在房屋销售过程中捂盘惜售、囤积房源的现象越来越严重，甚至出现了房屋价格一日三变，节节攀升，普通老百姓有钱也买不到好房的情况。

　　所谓捂盘惜售就是房地产开发商把手中全部或部分较好的房子留着不卖，等有了一个相对较高的价位后再出售，赚取更多利润的一种房屋营销方式，其典型的表现形式有：明明才开盘的楼盘，待售房屋很多，而购房人却被告知房屋基本上都被买完了，只剩下少数楼层相对不好或户型不好的房屋；能够一次性领取《商品房预售许可证》，开发商却分批领取，分批销售，延长销售周期；购房人总是无法以楼盘起价或均价购买到房屋，房屋实际销售价格总是比起价或均价高很多；部分房屋以租代售，待房价上涨之后又变租为售；楼盘只剩几套尾房，要购房人尽快购买，实际上却仍有很多房屋未曾售出。诸如此类，不胜枚举，对此，相信很多的购房人都有切身的体会。

　　从一般人的理解来看，房地产开发商是越快把房屋销售出去越好，这样才能尽快地收回成本，获得利润，为什么要捂盘惜售呢？这还是利益驱动导致的。在市场经济条件下，经济主体总是想方设法，通过一切可能的手段实现利益的最大化。由于土地资源的稀缺性，以及人民群众追求更好的居住条件和投资获益的强烈愿望，导致房屋价格持续上涨的大趋势，在这种大趋势下，开发商通过捂盘惜售，不仅造成一种房源紧张的假象，让购房人产生一种再不购买就买不到了的错觉，能促进购房者尽快签约，同时开发商又可延长楼盘的销售周期，给后面销售的房屋留下提价的空间，使之能以更高的价格出售，超过及时售出房屋收回资金给开发商所带来的利润。开发商这种捂盘惜售的行为，人为的造成了房屋供求的紧张，促使房价进一步地上涨，客观上加深了房屋价格背离人民群众承受能力的矛盾，不利于社会的稳定和和谐。同时捂盘惜售使楼盘的销售周期变长，资金回笼时间变长，增加了银行的信贷风险和开发商自身的风险；再者，捂盘惜售行为有很多带有欺骗性质，使得人民群众对房地产开发商的信任度降低，对房地产企业的信誉及整个房地产开发行业都产生了负面影响，不利于行业的长远发展。

　　现在，各级政府部门都把开发商的捂盘惜售行为认定为一种扰乱市场次序的违法销售的行为，予以打击。但从目前的实际清款来看，收效不大，房价仍在飞涨，购房人在实际购房过程中，还是经常遇到这样或那样开发商变相捂盘惜售的情况，总是难买到称心如意的房屋。这其中相关法律本身的缺失，是造成这种情况的很重要的原因。

　　首先，房地产开发企业捂盘惜售的行为是否违法，是否应受处罚，作者认为这在法律上是个有争议的问题。目前，我国由全国人民代表大会或常务委员会颁布的法律和国务院颁布的行政法规中并没有关于房地产开发商捂盘惜售违法的规定，买卖自由是市场交易的基本原则之一，也是民法的基本原则。哪部法律规定，商家必须把商品尽快卖出去呢？开发商必须要答应购房者的购房要求呢？我国曾经“打击”过“投机倒把、囤货居奇”，但那是计划经济时代的事，是非法治的行为。现在的市场中，各行各业可能都存在着“惜售”的行为，因为这是商家追求利润最大化的一种经营手段，而仅非房地产企业。 

　　现在，认定捂盘惜售是一种扰乱市场秩序的违法销售行为，应予以打击的基本上是国务院各部门、委员会的部门规章的规定，级别不高，同时对什么样的行为构成捂盘惜售，如何与正常的营销手段进行区分，捂盘惜售的行为具体如何处罚，处罚的标准是什么都没有做出明确的规定，这就造成了主管政府部门在查处此类行为时畏手畏脚，不能及时有效果断的处理。而且，购房人所能直接依据的法律只有诚实信用的民法基本原则和《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条“ 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传，经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复。”那些部门规章对捂盘惜售的规定都注重于政府主管职能部门的行政管理和处罚，而普通的群众在遇到开发商捂盘惜售的情况时缺乏直接的法律救济手段。在开发商捂盘惜售的情况下，如何证明由此而给购房人造成的具体损失，则是件十分困难的事。从法律的角度来看，不能认为购房人未按理想的价格及时买到自己中意的房屋就构成了一种损失，因为毕竟购房的钱还在购房人手中。在不能确定购房人的具体损失之下，法院即无法支持购房人赔偿损失的要求，同时也不能强行判令开发商必须将房屋卖给购房人，因为买卖必须自愿，这是签订民事合同的基本原则，开发商等待更好的出售时机将房屋卖给出价高的购房人，这是很正常的，不能说是非法，因为房地产开发企业毕竟不同于医院、电力等公益企业或单位，有必须接受公民与之订立合同的义务。

　　同时，由于房地产市场的快速发展带动了相关市场的发展，促进了国内生产总值(GDP)的增长，房价的上涨也增加了政府的税收，因此很多地方政府对国家限制房价的政策执行力度不够，不够坚决，不能下决心采取有效的手段来限制房价过快上涨，有些职能部门与房地产开发企业之间甚至关系暧昧，这也从客观上助长了开发商囤积房源，捂盘惜售的行为，因此对政府来说如何处理好经济增长，增加税收同时又抑制房价，让老百姓能买得起房，促进民生与社会和谐之间的关系，这还需政府部门下大力气来解决。

　　作者认为，房地产开发企业捂盘惜售的行为虽可以理解是开发商为使利润最大化的一种营销手段，但这种行为毕竟将本已高高在上的房价推向更高，以至脱离了普通群众的购买能力，加大了房产泡沫风险，不利于社会的安定和谐，从整个社会健康发展的角度来看，这种行为是绝对不值得鼓励的，应予以严格限制。但同时这也并不表示捂盘惜售的行为就是违法的（开发商对购房人作不实告知的，确实存在欺诈的除外），就应受到严厉的法律处罚或行政处罚。目前，对开发商捂盘惜售的限制和处罚基本集中在行政处罚之上，在法律和行政法规对捂盘惜售的违法性和应受处罚性及标准没有明文规定，立法不完善的情况下，若对房地产开发商捂盘惜售进行行政处罚，就会带来处罚的合法性，合理性问题。所以，作者个人以为，不应把限制开发商捂盘惜售的措施仅仅着重在行政处罚一种方式上。其实，限制房地产开发企业捂盘惜售，还有很多方式，关键就是要让房地产开发企业捂盘的成本高于其延后销售所得超额例润。如可考虑采取：

　　1、增收物业税，在楼盘建设到一定程度时就开始征收物业税，随着时间的推移，税率逐渐增高，加大房地产开发企业捂盘成本，当税收成本高于高房价所带来的利润时，开发商就决不会再捂盘惜售了；

　　2、限定房地产开发企业在取得预售许可证后一定时间以内必须开始售房，否则予以罚款或吊销预售许可证；

　　3、低于一定面积的楼盘，必须一次性的领取预售许可证；

　　4、由房屋主管部门向社会公开楼盘签约备案情况；

　　5、完善有关消费者权益保护的法律法规，明确商品生产者和经营者不如实告知消费者商品情况，即便没有给消费者造成损失，也应承担的责任。

　　上述方式，都可以在一定程度上抑制开发商捂盘惜售的行为，具有可行性，通过经济的、法律的，行政的各种手段相结合，让捂盘惜售变为一种极不经济的销售方式，那么房地产开发商也就自觉地不再采取这种营销手段，更好的限制了开发商捂盘惜售的行为，从而抑制房价的过快上涨，让老百姓从中获得实惠。

　　值得关注的是，关于当前部分房地产开发企业在销售过程中存在的捂盘惜售现象已经引起了国家、省市各级房地产行政主管部门的高度重视，并正在采取有力措施制止和打击这种现象的扩散，国家建设部会同国土资源部、财政部、国家税务总局、审计署、监察部、发政委、工商局等八部委联手下发了建稽[2007]87号文件，重点强调了要加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为，其中就包括囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、违法广告等各种形式，都是检查、打击的对象。省建设厅、长沙市人民政府也对此项工作进行了专题布署。长沙市房屋产权管理局作为长沙市房地产市场管理的职能部门，也专门颁发了长房政发[2007]074号文件，对房地产市场秩序开展专项整治工作，在企业自查自制的基础上进行全面核查，重点查处群众投诉举报案件，并设立了专门的房产执法热线：2232110。还通过长沙市房屋产权管理局政务网对开发企业在销售过程中捂盘惜售各类违规行为予以公开曝光等，希望这些针对性的举措能尽快收到实效，还长沙房地产市场一片洁净的蓝天。

　　（以上仅代表作者本人观点）