从早期开发的别墅产品，诸如英才园、阳明山庄、梦泽园等，到本世纪初的金鹰城•骏豪花园、同升湖山庄、山水芙蓉等，长沙别墅产品的开发水平有了一定的提高。从早期别墅产品来看，大都以经济型别墅为主，受当时各方面条件限制，其开发水平低下，产品特色不甚明显，品质有限，价格低廉。随着外地品牌开发商的相继进入，长沙别墅产品的开发进入了一个集中爆发、品质别墅的时代。

　　据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板块，其他板块如东城、金鹰城板块则少量分布。

　　本文所说别墅，主要指独立别墅、联排别墅（双拼别墅）、叠加别墅。本次统计时间截止2007年8月底，项目诸如占地面积、建筑面积等基础信息均为发展商公布之数据。

　　图1-长沙别墅物业总体格局图

　　一、长沙别墅竞争市场现状

　　1、在售体量大，河西遥遥领先；受容积率影响，多为复合型项目，纯别墅项目较少。

　　迄今为止，长沙别墅开发已走过了十余个年头，但近年来，长沙别墅开发才逐渐呈规模性，市场体量一直未见缩减，2007年长沙各大板块别墅项目竞相入市。据不完全统计，别墅类项目总占地面积680.64万m2（包含其他物业），总建筑面积588.22万m2。如此巨大的放量，对于一个只有200多万常住人口的内地城市，其竞争无疑将异常激烈。

　　据统计，目前，长沙市场上正在销售的别墅项目共有21个，其中，纯别墅项目为7个，纯独立别墅项目2个，大多为复合型项目。由此可知，受国家政策影响，长沙别墅市场“亚别墅”项目众多，而这些别墅项目亦多为早年拿地、近年来才开发。

　　图2-长沙在售别墅项目板块合计对比图

　　通过图2，我们可以看出，目前，长沙东西南北四面开花，各有千秋，这意味着长沙城市生态资源丰富，但分布并不集中，地形地貌相对复杂，为别墅的产生奠定了良好的生态基础。

　　从规模来看，河西（市府麓谷板块和麓南板块）明显处于领军地位，别墅项目总占地面积289.47万m2（包含别墅项目内其他物业），总建筑面积304.22万m2（包含其他物业）。市府的搬迁、城市规划的扩张、市政配套的兴建，为河西楼市繁荣奠定硬性基础，带动了河西房地产的发展；而河西深厚的人文底蕴及岳麓山人文生态资源，更得高端客户青睐，同样也吸引开发企业的涌入。

　　从综合容积率看，北城板块容积率最低，仅为0.23，建筑密度最低，舒适度最高。其次为麓南板块，这两大板块无疑更能体现出别墅物业的低密度特征。

　　2、长沙别墅潜量惊人，暂以麓南板块居首；今年约有300多万m2面市

　　据不完全统计，长沙别墅潜量高达845.82万m2，而2007年保守估计约有6个将推出市场，其总量达到381.3万m2。众多潜在项目亦将陆续浮出水面，如位于麓南含浦的南山白鹤天池项目、新南城板块的嘉盛格兰小镇项目，长沙别墅开发热继续升温，规模大盘蓄势待发。尽管长沙别墅市场竞争加剧，但外来品牌开发企业如深圳南山、卓越集团则在原有项目的基础上，继续拿地。预计在国家收取土地闲置费用等相关政策的作用下，长沙潜在别墅项目将加快开发步伐，是以，未来竞争态势不容低估。

　　从综合容积率来看，即将推出别墅项目综合容积率为1.18，在售别墅项目综合容积率为0.86，未来别墅项目建筑密度增大，纯粹性进一步减弱，说明政府宏观调控实效性增强的同时，未来别墅产品稀缺性增强。

　　从图3不难看出，据不完全统计，目前，长沙别墅项目潜量暂以麓南板块居首，高达276.8万m2，占到全市总量的三成以上。而就其各板块综合容积率来看，新南城板块综合容积率相对最低，市府麓谷板块相对较高，意味着未来新南城板块竞争主要集中在别墅类物业。

　　图3-长沙即将推出别墅项目板块合计对比图

　　3、望城、宁乡、浏阳三县市别墅市场简析

　　长沙区域版图以长沙市五区和长沙县星沙开发区为核心，周边环绕着望城、宁乡、浏阳三县市。望城居长沙城市之西、北二面，与岳麓区和开福区接壤。由于望城紧靠长沙市区，其高端物业的发展也由此处在最接近市区和望城县城的位置，主要有城关镇塘湾子东南的“中新森林海”、黄金乡香桥村的“悦禧国际山庄”、以及含浦镇的“香格里麓山别墅”。由于望城与长沙市区的路程最近，这些项目严格意义上说属于长沙市区所有，所以这样说是因为其中的大部分消费者来自长沙市区，还有一个原因就是在不久的将来望城的县制将合并于长沙市区。

　　相对于望城，宁乡与浏阳的别墅项目不论在开发的规模还是在单位的价格上都不可同日而语。由于两县市与长沙市区距离偏远，其主力消费群体都存在于该县域范围之内。以宁乡为例，近期开发的“同兴花园”项目独立别墅、错位别墅、连排别墅仅共55套，这样的项目在宁乡也是屈指可数。相对于宁乡而言，浏阳的城市规模和县域经济都要较为发达，所开发的项目在规模上和消化能力上都要相对较强，以“亚大国际新城”为例，其中二期上市别墅建筑面积就达到3.4万m2，销售情况也颇为乐观。

　　二、长沙别墅产品市场现状

　　1、典型项目市场定位

　　◎经济型：以高标准实用为准则，讲求区别于现代城市普通住宅，存在独立的室内私有空间，对于外部小区配套要求不高，属于与大众同享的类型，要求的物业造价与价值成正比。在长沙经济型别墅的发展历史时间比较长，从20世纪末期开始，最典型的应该是咸嘉花园的独立别墅，其楼层在三到四层之间，占地面积在200到400m2左右，每栋之间有一定的间距空间，当时开发的规模也不大，在当时的历史条件下属于豪华型商品别墅，可是经过十年的发展之后，由于其环境配套建筑等各种条件的落后，现在看来，明显属于经济型社区别墅类型。在河西小高均价在1500元/m2左右的90年代中期，其价格是小高的2倍左右。

　　◎舒适型：以高标准，高享受为主，对于生态要求较高，讲求区域环境、人文、配套和私有的室内外空间。对于建筑装饰的要求较高，这类型的别墅是进入本世纪以后，随着长沙房地产市场的发展和富有阶层的增加而同期产生的。最典型的是河西岳麓山南麓的“香格里麓山别墅”，从本世纪开始规划，其建筑和销售持续了4年左右，其前后价格存在较大的差值，主要是由于市场价格的上涨而造成的。先开的“香格里麓山别墅”的4000元/m2和后开的岳麓山公馆8000元/m2，其物业类型和各项指数都十分的接近，其均价却上涨了将近一倍。

　　◎豪华型：“豪宅教父”严涛说：豪宅是一种超越居住功能和使用价值之外的顶级住宅，是一种与众不同的生活方式的反映，也是凸显优越社会地位的特殊载体。豪宅之所以成为豪宅，必定存在一些令人“瞠目结舌”、“惊为天人”的特质—高昂的价格、豪奢的空间、华丽的装饰、精美的细节等，但这仅仅只是构成豪宅的必要条件而已。

　　“豪宅必须具备、蕴涵一些物质和非物质的因子”严涛说，譬如，卓异的自然景观以及深厚的人文积淀，是营造豪宅的重要支撑。豪宅作为一种稀缺产品，必然占据稀缺的外部环境资源。相对于一般高端住宅而言，豪宅更讲究并强调自然景观与人文背景，而交通、市政、配套等方面则可以适当弱化。

　　豪华型别墅在长沙开发较晚，目前在市的可以称得上豪宅的项目以“绿城•青竹园”和“美洲故事”为代表，其价格体系尚没有成型。区别于其它别墅类型的根本是豪华型别墅都是独栋的项目，如果存在连排和叠加就不能谓之豪华，所以豪华型别墅必然是单栋独享的屋基和单体分离的建筑。

　　◆决定产品档次的根本区别：

　　决定别墅档次的因素很多，含括地段，建筑密度、容积率、自然风景、绿化、人文、独立空间等等，任何一个单一的因素都不是决定别墅价格和档次的唯一标准。首先地段在决定价格因素和产品档次中起着相当重要的作用，相同的地段，不同的建筑密度和容积率之间的价格和档次又不尽相同。目前，长沙别墅市场的发展趋势主要以二环以外为主，河西板块和星沙板块所占的比重相对较大，这主要因为这一带地价相对便宜和景观人文环境相对较好所致。

　　2、园林风情、建筑主题定位

　　依靠原生态森林水景地块开发的项目，在园林风格上多采用保留原始生态植物的园林风格加以人工浓缩的山石布景，最典型的是环绕岳麓山周边的项目，譬如香格里麓山别墅、阳光壹佰新城、岳麓山公馆等。

　　此外，园林的异域风情浓郁，主要以适合长沙气候的植物为特色，明显的亚热带常绿园林风情，再加以适合各种建筑特色的小区主题浓缩山水，以达到彰显主题和卖点的特色。

　　长沙别墅的建筑风格各有千秋，其中主要以欧式风格为主，这种建筑风格源于对欧洲物质文明高度发达的向往。中式建筑风格所占的比重相对较小，主要存在于低密度的园林式别墅类型中，如星语林汀湘十里等。

　　3、以联排别墅为主，叠加别墅供应相当有限

　　根据所掌握的市场数据来看，从图4可知，目前，长沙别墅产品供应量达到了5521套，而其中以联排别墅居首，达3240套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1793套；叠加别墅为488套, 占到全市的8.84%，是目前长沙别墅市场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限，目前仅水云间、幸福里、麓山恋迪亚溪谷等项目推出了一定的体量。

　　图4-长沙别墅产品供应对比图

　　三、长沙别墅客户市场现状

　　1、成交客户特征调研分析

　　在2006年5月以前，长沙的别墅类高档物业置业群体主要以消费型的客户为其主流群体。自从2006年五月国土资源部发布“关于禁止别墅类项目土地审批和全国范围内整顿清理别墅市场”的法令后，其客户群体发生了微妙的变化，投资型客户开始成为消费的主流，由此也标志着长沙别墅市场从卖方市场向买方市场的转变。一方面价格受买方市场的影响开始大幅度上涨，另一方面由于消化能力的上涨带动了卖方市场的投入额度和投入积极性。

　　此外，通过图5、图6可知，高知型及外来客户成为长沙别墅市场客户的重要特征。外地客户占到了30%，他们购置别墅的目的呈现出复合型，兼顾自住与投资。在本地消费群体中，由于政策的影响，一方面加快了本来持观望态度的隐性消费群体的置业行动步伐，另一方面使本地有能力的投资商也开始加入到别墅类物业的投资队伍之中。

　　图5、6-长沙别墅市场客群细分及客户来源现状分析图

　　2、客户需求特征调研分析

　　（1）联排/叠加别墅

　　A、44%的受访者认为联排或叠加别墅最合适的单价在4500－5500元/㎡

　　在被调查者中，有44%认为联排或叠加别墅最合适购买的单价范围在4500元/m2－5500元/m2之间，33%的受访者认为最合适的单价在3500元/m2－4500元/m2，另有22%的受访者认为在3500元/m2以下。

　　B、五成受访者认为联排或叠加别墅最合适的总价在80－120万

　　有50%的购房者愿意花费的总房款在80—120万之间，选择60万元以下及60－80万的各占25%。

　　C、近八成受访者认为联排或叠加别墅最合适的面积在180－280m2之间

　　被调查者中需求面积在180－220㎡之间的占33%，220－280㎡之间的占44%，180m2以下及280m2以上的各占11%。

　　（2）独立别墅

　　（说明：由于本次调查的局限性，根据本次调查购买独立别墅受访者样本所统计出来的结果，将可能并不完全具有代表性。在此，将统计结果列出，仅作参考。）

　　A、八成打算购买独立别墅的人愿意接受3500—5000元/m2的独立别墅单价

　　80%的打算购买独立别墅的人愿意接受3500-5000元/㎡的独立别墅的单价，愿意接受3500元/㎡的单价和能接受5000-7000元/㎡的单价的人各占打算购买独立别墅被访问人群的10%。

　　B、七成打算购买独立别墅的人群愿意接受80-120万元的独立别墅总价

　　被访问人群中打算购买别墅人群全部只能接受80-220万元的别墅总价，其中70%的人愿意接受80-120万元的独立别墅的总价，30%的人愿意接受120-220万元。

　　C、购买独立别墅的人群对别墅面积的需求没有明显区间特征

　　打算购买别墅的被访问人群中对200㎡以下面积和300-400㎡面积的需求都占33%，对200-300㎡的面积需求占22%、对400㎡的面积需求占11%。

　　（3）调研综述

　　联排别墅：客户所能接受的价格、面积等，都与市场现状较为吻合，这为联排别墅的消化奠定了良好的基础；

　　独立别墅：客户对独立别墅价格接受度，明显低于当今市场价格。在独立别墅价格飞涨的大背景下，越来越多的有意向购买的客户，将会因接受能力排除在独立别墅消费群外，这与产品供应的紧缩形成同步，成为良性供需。从面积区间上分析，200㎡以下经济型小独立别墅和适中的300－400㎡的需求较为旺盛，但受别墅楼盘开发成本与利润影响，200㎡以下独立别墅将不会因此增加，这也将成为一个不可调和的供需矛盾。

　　三、长沙别墅价格市场现状

　　近几年来，长沙商品住宅价格继续保持平稳上升的发展趋势，供需呈两旺态势，而住宅价格圈层中的重要组成部分，2005年长沙别墅、高档公寓销售面积为194.60万㎡，2006年更是突破了200万㎡，达到203.23万㎡。近两年，在长沙整体房地产市场持续火热的形势下，长沙别墅、高档公寓市场需求也一再被激活。（注：本节部分数据采集自长沙房屋产权管理局政务网）

　　1、独立别墅：目前，长沙独立别墅产品价差进一步拉大，需求向豪华型转变。

　　如表1所示，所选取的研究样本多数在12000元/㎡左右，但价差达6800元/㎡，这意味着长沙独立别墅产品定位、档次已明显拉开。

　　从销售率来看，通过对长沙独立别墅部分项目的研究，目前，长沙房地产市场上独立别墅销售情况较好，其综合销售率已高达80.00%，但就个别项目来看，如长泰豪园等销售情况一般。

　　从完成销售周期及月均销售量来看，所选取的研究样本相差较大，其中以绿城青竹园及威尼斯城等项目综合指标较高，而诸如长泰豪园等项目，虽有价格优势，但呈现出明显的销售滞缓现象，其完成销售周期也最长。

　　此外，通过销售率及完成销售周期指标可以看出，当前豪华型独立别墅市场接受度相对较高，长沙别墅市场需求呈现出明显的多元化发展态势。

　　表1——部分典型独立别墅销售状况表

　　2、联排别墅：价格梯度明显，完成销售周期普遍较长，但销售率偏高。

　　如表2所示，目前，长沙房地产市场上联排别墅综合销售率为81.42%，且所选取的研究样本销售率多集中在70%—85%之间，已逐渐进入尾盘消化期。

　　从完成销售周期及月均销售量来看，多数项目销售周期明显较长，当然这与项目本身的营销节奏、联排竞争面更广不无关系，国家屡屡出台相关政策，控制大盘开发、禁批别墅等，导致联排别墅等这种稀缺性物业将愈加罕有。

　　表2——部分典型联排（双拼）别墅销售状况表

　　3、长沙别墅市场价格综述

　　表3——2007年1月—2007年8月别墅销售价格统计表

　　（1）长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑。通过表3，我们可以看出，今年1月份与8月份对比，独立别墅涨幅多集中在20%左右，而威尼斯城涨幅更是高达60%；联排别墅涨幅亦多集中在20%左右，而对比长沙今年上半年住宅价格20%的涨幅来看，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其总体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。

　　（2）别墅物业价差进一步拉开。8月份，长沙独立别墅均价为9787.95元/㎡，联排别墅均价为5435.55元/㎡，其比值达到了1.80：1，而据同致行数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显。

　　五、别墅物业未来展望

　　1、区域格局业已形成，但未来别墅分布格局将不会出现大的调整，仍以河西为首。

　　通过上文数据可知，长沙别墅市场从早期散状分布，到现在市场上东西南北多方崛起，别墅供应渐成集中化供应，别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固。尽管国家对别墅已经停止审批，但未来长沙别墅物业的供应仍将相当充足，且别墅分布格局仍将持续现状，虽国家禁批别墅政策使别墅更加具有稀缺性，必将导致各别墅项目之间、板块之间的竞争趋势愈演愈烈。

　　具体来看，河西（包括麓南和市府麓谷板块）依旧凭借浓厚的文化底蕴和优越的景观资源，吸引着开发企业的进驻和客户市场的关注，在各大板块量的抗衡中，稳坐头把交椅，其总建筑面积高达476.4万㎡；作为融城核心，新南城板块以其130.6万㎡的总建筑面积、0.94的综合容积率引领长沙楼市品质，后期市场纯别墅供应紧缩，别墅类物业建筑密度增大，舒适度相应降低；而北城板块由于在政府主导规划的“大城北”构想下，房地产发展突飞猛进，多个别墅大盘显山露水，其总建筑面积达到了136万㎡，亦将成为长沙别墅格局中的重要一员。

　　2、目前，长沙别墅市场上“四代”产品并存，价值体系呈现多元化，社区型发展趋势明显。

　　经过十余年的发展，长沙别墅市场从早期的山水芙蓉、悦喜国际山庄等粗放型产品散状供应，到现在市场上出现了一批较为优秀的项目，如绿城青竹园、保利阆峰云墅及星语林汀湘十里等。可以说，长沙别墅市场呈现出“多代产品共存于市场”的现象，这说明长沙别墅市场产品档次高低不一，由单一的产品开发到生活理念、社区人文环境的营造，在注重别墅形式的同时，更加注重实质性内容的打造。别墅产品价值体系构成亦出现多元化，别墅产品开发在追求景观价值、产品价值的同时，也在社区价值、创新价值用功颇多。这种现象的出现，表明了长沙别墅市场竞争正由单纯的物业类型竞争转向产品的差异化。这也为长沙别墅市场日益激烈的竞争找到了突围的注脚，有利于长沙别墅产品综合品质的提升。

　　如表4表述，第一代别墅的开发站在当时城市规模的角度上说属于偏近边缘化的状况，而站在现在的角度则属于典型城市型别墅，现有别墅的开发则明显属于边缘化产品，不光是在长沙城市的边缘，更有乡村化发展的倾向，在未来的别墅市场将更明显的倾向于城市的外围纯乡村的别墅，在紧邻城市的地方将会存在少量的存在于综合物业之中的产品，这样的产品比例将越来越小。

　　此外，现有别墅项目有许多利用自然景观，比如同升湖山庄，香格里麓山别墅等，随着这种具备自然山水地段的逐步开发，其可利用的空间越来越小，为了提高别墅的附加值和景观人文因素，人工造景将成为别墅项目首先考虑的问题。

　　表4——长沙别墅产品特征分析表

　　3、从市场发展过程的角度来讲，联排别墅将是未来别墅市场主流，而独立别墅受其稀缺性影响，将奇货可居。

　　目前，据不完全统计，长沙别墅市场上联排别墅套数占到了别墅总量的58.69%，其主流地位勿庸置疑。而从上述联排别墅价格市场分析来看，目前，长沙房地产市场上联排别墅综合销售率高达81.42%，虽其推出量较大，但客户接受程度相对较高。而就独立别墅来说，目前，在长沙市场上供应量相对较少，其稀缺性更加明显。由于纯独立别墅项目较少，在房地产项目开发之时，由于项目产品定位不同，数量也相当有限。

　　未来别墅产品将由现有的大规模向将来的综合型发展，产品档次的两极分化将进一步拉大，舒适型别墅在这一轮旺销之后其市场提供比例将会逐步压缩，豪华型别墅的档次将会被推向一个新的高度。引导这种发展趋势的因素有两个：一个由于国家政策的影响，土地和规划的审批将越来越难，这样促使开发商在来之不易的土地审批和物业比例建设规划范围内开发更高档的商品以满足市场的需求，也使自己得到最大的利益回报。另外由于市场发展通过这一轮大规模投入后，可开发别墅的储备土地将越来越少，在相当长的时间里其投放量将逐步减少，由此其价格将会逐步上升，供需矛盾在此前提下将发生和加剧，在高价格、高需求的情况下，开发商必将提升相应的附加值以提高价格和得到更大的回报。从这一点上说，同致行认为，从长远来看，受供应影响，独立别墅的稀缺程度将影响其消费的“饥渴”状态，财富阶层未来消费将迫使转向联排别墅，产品将逐步走向高品质时代。

　　4、联排别墅产品面积线呈增大趋势，但250－300㎡的联排别墅仍将是市场畅销产品。

　　如图7所示，据长沙同致行研发部数据库对汀湘十里、蔚蓝海岸、水云间等典型项目联排别墅（不含双拼别墅）统计，目前，联排别墅面积范围在250－300㎡占近四成。而从各面积线销售情况来看，250－300㎡的联排别墅销售位居前列，是当前市场上最为畅销的面积线。面积在300㎡以上的联排别墅，其销售率逐渐降低。特别是360－420㎡的联排别墅，目前销售情况仅为50%左右，这种“大联排”产品面积与双拼别墅、甚至独立别墅面积线相重合，但在产品品质、居住舒适性等方面又明显存在差距。

　　再者，联排别墅250－300㎡的畅销线，也与长沙市场价格承受度有关，这与此次市场调查结论基本吻合。

　　图7-联排别墅各面积区间销售情况

　　（注：上图数据由同致行长沙分公司研发部对典型项目联排别墅销售情况统计得出）

　　5、市场供应结构的调整将促进长沙别墅产品价格的进一步提升，总价在150万上下的联排别墅将成为市场主流。

　　影响平均价格变化的重要因素是市场结构变化。去年国家新政出台，继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

　　国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使现有别墅逐渐进入奇货可居的状态。供应虽然受限，但是别墅市场的需求依然高涨。外地投资军团、本地私营业主和高收入阶层为主的客群坚强的支持着高端别墅消费，而城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展，别墅价格会因此有较大的提升。

　　目前，受到交通和城市化进城的促进及长沙本身生态资源丰富的影响，长沙高端别墅产品一直层出不穷，而受到市场需求旺盛的推动作用，别墅产品的价格还将有所攀升。从2006年的别墅市场情况能发现，价位较高的项目主要集中在东城、星沙、新南城三个板块，而市府麓谷、麓南、金鹰城、北城四个板块的项目价位相对较低。而到目前，各板块别墅价格则全面上涨。

　　由此可知，纵观长沙别墅的发展历史，价格一直都是处于上升趋势，不论是均价还是总价，随着产品档次的不断提升，价格更是一路飙升。通过上述对畅销面积线的论断，同致行认为，总价在150万左右的联排别墅将成为市场主流。