概念篇

　　Question1：不动产物权必须要登记才有效吗？

　　答：国家对不动产实行统一登记制度。未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　动产物权的设立和转让，依照法律规定交付；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须按照法律规定登记。根据物权法规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的时刻，该权利被确定。例如：证明房产的所有权需得有房产证，并且在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。

　　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

　　Question 2：出售房产，合同效力从什么时候开始？

　　答：物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力；未经登记则不发生效力，法律另有规定的除外。

　　物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　也就是说，开发商一房两卖，先后与甲、乙签订了买卖合同。但最后乙持买卖合同等证明在登记部门进行了房屋登记，此时，该房屋的所有权就属于乙。这时，甲虽然不对房屋享有所有权，但甲与开发商签订的合同是有效的，甲可以凭买卖合同要求开发商退还房款并承担违约责任。

　　Question 3：如何防止开发商一房多卖？

　　答：在商品房或二手房交易中，由于签订房屋买卖合同和办理产权过户会存在一定的时间差，有些不良房产商或房东就一房多卖，最后能得到了产权证却只有一人。物权法规定的预告登记制度，有效防止了这一弊端。

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记可以有效保护购房人的权益。

　　预告登记后，债权消灭（比如解除买卖合同）或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的，预告登记失效。

　　同时，购买人在购买房产前，应该先到房地产登记管理机构查询欲购买房产的产权状况，了解该房产是否已有预告登记、抵押登记、执法部门查封等限制交易的状况。

　　所有权篇

　　Question 4：物的所有权人有哪些权利？

　　答：物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。所有权是一种最充分的权利，是一种绝对权。

　　比如说你拥有一套房子，那么，这套房子你可以自己住，也可以出租或者再转手把房子卖掉，也可以赠予他人，这些都是你对这套房产拥有所有权的具体体现。

　　Question 5：国有资产流失，谁承担责任？

　　答：物权法第54、55条规定，国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利；国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

　　根据权利义务对等的原则，相关法律规定，国有资产监督管理机构不按规定任免或者建议任免所出资企业的企业负责人，或者违法干预所出资企业的生产经营活动，侵犯其合法权益；或滥用职权，玩忽职守，造成企业国有资产损失或者其他严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　国有及国有控股企业的企业负责人滥用职权、玩忽职守，造成企业国有资产损失的，应负赔偿责任，并对其依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　Question 6：小区内的车位能否对外出售？

　　答：物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这就说明车位、车库，首先应当满足该小区的业主，以合理的价格购买或者承租的需求；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠予。对于共有部位划分为停车位的，开发商不得将车位出售，因为共有部位属业主共有。

　　现实生活中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人，这样一来钱被开发商赚走了，但却苦了小区内没有停车位的有车族业主。而出售共有部位划分为车位的，则直接损害了业主的对共有部分的共有权。

　　Question 7：个人房屋被征收，哪些权益应得到保障？

　　答：根据物权法的规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿。

　　对于个人住宅被征收的，法律特别指出还应当保障被征收人的居住条件。对于保障被征收人的居住条件，可以理解为居住条件不低于原居住条件。

　　为了维护被征收人的合法权益，物权法还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　对于征收集体所有土地的，法律规定，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　Question 8：一楼业主，可否不交电梯使用费（或不承担楼顶屋面维修的费用）？

　　答：物权法第70条至72条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　电梯属于建筑物的附属设施，其设计、施工、使用都综合考虑了整体物业的需要，与建筑物的规模相配套。电梯的有无以及使用性能的好坏，对建筑物本身的价值是有重要影响的，关系到对应建筑物全体业主的利益。因此，在电梯费用分摊问题上，有明确约定的，从约定；没有约定或约定不明确的，在电梯使用范围内对应的建筑物内全体业主，都应该按照其专有部分占建筑物总面积的比例分摊电梯的费用。同样，楼顶屋面是建筑物的重要部位，对整体建筑质量及使用功能起重要作用，关系到全体业主的利益，一楼业主不能因为不使用屋顶而不承担维修费用。也就是说，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，权利与义务对等，不得以放弃权利而不履行义务。

　　Question 9：小区内的道路归谁所有？

　　答：物权法第73、74条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

　　据此理解，小区内的道路，只要其不承担公共交通道路的功能，就应该属全体业主共有。一般来讲，封闭小区内的道路应属业主共有。

　　但是，有些大型的生活小区，公共汽车已经开进小区，那么小区内那些承担公共交通道路功能的道路就在城镇公共道路之列，这些道路是不归业主共有的。

　　同时，物权法还规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，亦属于业主共有。

　　Question 10：哪些事项需由业主共同决定？

　　答：物权法中明确规定，下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。在此需要注意的是，物权法同时规定，决定第五款和第六款规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。

　　Question 11：小区内的车库归属如何确定？

　　答：物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　现实中买房赠车库是一种常见的形式，如果没有出售、赠予等移转所有权的约定，则其应归属于开发商。当然，对于是否存在这种约定，应当依据《合同法》等法律的规定或原理来认定。

　　需要说明的是，如果虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠予车库的约定。

　　Question 12：认为业主大会的决定侵权，业主怎么办？

　　答：物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物权法的这一规定，首次提供了司法救济途径，能有效保证司法的准确性。在此以前，一般由行政主管部门出面责令改正或者予以撤销，提供的是行政救济途径。需要注意的是，对于业主大会或业主委员会通过的决定，业主不能以自己对该决定投反对票而拒绝遵守。尽管业主在某一项决议中投反对票，但业主大会或业主委员会依合法程序做出的决定，对全体业主都有约束力。

　　Question 13：共有部分产生的收益归谁所有？

　　答：物权法第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。物权法第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　共有部分是相对专有部分而言，小区业主的共有部分包括电梯、健身娱乐场所、林地、草坪等，由此产生的收益应由业主共同所有和支配。在收益的分配和使用上只能由业主大会或业主委员会来决定，物业公司只有代收的权利。

　　Question 14：如何正确处理相邻权？

　　答：物权法规定了权利人的义务：不动产权利人因建造、修缮建筑物等必须利用相邻土地或建筑物的，该权利人应当提供必要的便利。“必要便利”的前提必须是唯一的。

　　简单地说，你要做的事是以我为唯一前提的，没有我给你提供便利，你是做不成事的，而我因此必须提供。譬如，李某家进出的通道，必须要经过王某家的院子，在没有其他任何道路可供使用的情况下，王某家的院子就成了唯一的必要便利。因提供便利造成损失，受损害一方有权获得补偿。

　　因此物权法规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。“赔偿的数额由双方协商”，协商不成可请求相关部门调解，或者提起诉讼。

　　Question 15：第三人取得转让物，所有权人还能要回吗？

　　答：一般情况下，如果无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，那么所有权人有权追回；但是并不是任何情况所有权人都有权追回自己的财产。

　　物权法规定，如受让人受让该不动产或者动产是善意的、以合理的价格受让并已登记或接受给付，受让人即取得该不动产或者动产的所有权，此即善意取得制度。原所有权人只能追究无权处分人的侵权责任，要求其赔偿损失。

　　物权法制定善意取得制度的原因在于：既要保护所有权人的合法权益，同时也要维护第三人的合法权益，维护市场交易安全。

　　■ 用益物权篇

　　Question 16：用益物权人有哪些权利？

　　答：因为用益物权就是对他人所有的物进行占有、使用、收益和在一定范围内处分，所以用益物权人有对他人所有的物占有、使用、收益和一定范围或程度上处分的权利。物权法规定：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。此外，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照物权法的相关规定获得相应补偿。

　　Question 17：开发商如何合法取得和利用建设用地使用权？

　　答：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

　　采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。物权法规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　Question 18： 70年后，住宅建设使用权就截止了吗？

　　答：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说，购房者在70年后仍然拥有其所购买住宅的所有权和住宅建设用地的使用权，非法拆毁其所有的住宅，侵犯其房屋所有权，应当对该侵权行为造成的损失承担赔偿责任。

　　Question 19：如何处分共有物？

　　答：所有权的处分包括事实上的处分，如毁坏，以及法律上的处分，如转让。在按份共有中，共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，所以共有人对其所享有的份额有权进行法律上的处分，如出卖、赠予等。

　　在共同共有中，由于共同共有主要是以婚姻、血缘关系等为基础，所以某个共有人不能单独转让其享有的所有权。

　　如果要对共有物的全部进行处分，因其涉及到全体共有人的利益，所以物权法规定，处分共有的不动产或者动产，除共有人之间有约定外，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。某一共有人或部分共有人未得到份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，擅自处分共有财产的，对其他共有人构成侵权。

　　■担保物权篇

　　Question 20：担保人承担责任后，自己的损失如何挽回？

　　答：物权法规定，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

　　按照法律规定，如果被担保的债权既有物的担保又有人的担保，则假如债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。

　　没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。

　　第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。

　　例如，甲借给乙20万元，约定半年后归还，丙以自己名下的一套房产为乙提供担保。半年后乙未如约还款，这时甲可以要求丙承担担保责任。那么，丙用自己的房产折价或以拍卖所得款替乙还债后，有权就自己的损失向乙追偿。

　　Question 21：地役权能否单独转让？

　　答：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在抵押权实现时，地役权一并转让。 

　　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　Question 22：土地使用权和建筑物必须一并抵押吗？

　　答：物权法规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　例如：某企业以出让方式取得某地块国有土地使用权，并在该土地上建设有办公楼，为了扩大生产经营,该企业将土地使用权抵押给了银行并获得贷款；后来，为了继续弥补资金缺口，企业欲将其办公楼转让给他人。此时银行有权阻止该企业转让办公楼，因为企业将土地使用权抵押时，该土地上的办公楼视为一并抵押，而抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 

　　Question 23：哪些情况下要办理抵押登记？

　　答：根据物权法的规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物、或以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，应办理抵押登记。抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　Question 24：房东将房屋抵押，对租房人是否有影响？

　　答：物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　例如王某将一套房子租给小李，其后在租赁期内王某因贷款需要将房子抵押给银行。那么，银行在租赁期内就房子实现抵押权时，不能要求小李搬走。

　　另一种情况，老李向老王借款20万元钱并将其一套房子抵押给老王并办理了抵押登记，然后又将房子租给张某，还款期届满老李无力偿还，将房子过户给老王，此时即使仍在租赁期内，老王也有权要求张某搬走。

　　Question 25：用建设用地使用权做抵押，该土地上新增的建筑物是否属于抵押财产？

　　答：物权法规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

　　根据法律规定，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　例如：某企业以出让方式取得某地块国有土地使用权，并在该地块上建了一幢办公楼。为了扩大生产经营，该企业向银行贷款并将土地使用权抵押给了银行。在贷款协议有效期内，企业在该土地上又建了厂房。到期该企业无力偿还贷款，银行有权将土地、办公楼和厂房一并拍卖，但是银行只能就土地和办公楼拍卖的价款优先受偿，对于厂房拍卖的价款不能优先受偿。

　　Question 26：质权何时设立？

　　答：质权分为动产质权和权利质权，根据标的物的性质差别而不同，所以物权法规定质权设立的时间是不同的，具体如下：

　　1、以动产设定质权的，质押财产交付质权人时质权成立;

　　2、以权利设定质权的，分为以下情况：

　　①以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；如果没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

　　②以可转让的基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以记名股票出质的，以股东在记名股票上背书并交付于质权人之日起设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

　　③以可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

　　④以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。